股东周年大会 - 公司将于2025年11月28日举行股东周年大会[4] - 会议将审议截至2025年6月30日止年度经审核综合财务报表等[5] - 会议将重选李永贤、赖显荣为执行董事和非执行董事[5] - 会议将续聘香港立信德豪会计师事务所有限公司为核数师[5] 股份授权 - 授权董事配发等未发行股份总数不超已发行股份20%[7] - 若获授权，董事可加入购回股份总数上限为10%[7] - 授权董事购买已发行股份总数不超10%[9] - 扩大授权时加入获授权购回股份总数不超10%[10] 其他安排 - 有权出席股东可委任代表出席及表决[11] - 代表委任表格须于2025年11月26日上午11时30分前送达[11] - 2025年11月24日至11月28日暂停办理股东登记手续[11] - 若股东大会当日特定天气警告生效，公司将在网站发通告[13]

会议信息 - 公司拟于2025年11月28日上午11时30分在香港中环毕打街20号会德丰大厦7楼举行股东周年大会[4][63] - 代表委任表格须于2025年11月26日上午11时30分前交回公司香港股份过户登记分处[4][25][27][75] - 公司将于2025年11月24日至11月28日暂停办理股东登记手续[28][75] - 股份过户文件等须于2025年11月21日下午4时30分前送达指定处办理登记[75] 股份相关 - 最后实际可行日期已发行股份为566,912,566股[20][23][34] - 公司将提呈决议案授出新发行授权，可配发达决议案通过当日已发行股份20%的额外股份，即最多113,382,513股[20] - 公司将提呈决议案授出新购回授权，可购回最多达决议案通过当日已发行股份10%的股份，即最多56,691,256股[23][34] - 待发行及购回授权决议案通过后，公司将提呈决议案扩大发行授权，扩大数额不超批准发行授权决议案通过当日已发行股份的10%[24] - 股份每股面值为港币0.10元[12] - 股份在过去十二个历月各月及直至最后实际可行日期的最高成交价为0.370港币，最低成交价为0.130港币[40] 董事相关 - 李永贤先生及赖显荣先生将在股东周年大会结束时轮值退任董事，但均合资格并愿重选连任[18] - 李永贤先生每月可获董事酬金117,200港币，另加董事会酌情花红[53] - 李永贤先生于公司5,218,000股股份中拥有权益，其中3,218,000股为公司股份，1,000,000股为公司授出的购股权[53] - 李永贤先生与公司订立的服务协议自2025年6月1日起初步为期36个月[53] - 赖显荣先生68岁，2024年12月12日起委聘书延期一年，可收取每年12.1万港元薪酬[57][58] - 赖先生于10万股股份中拥有权益，均为公司根据旧购股计划授出的购股权[58] 其他 - 公司于2021年11月26日采纳新购股权计划[12] - 公司于2011年11月1日采纳旧购股权计划[12] - 通函日期为2025年10月24日[5] - 本通函付印前确定资料的最后实际可行日期为2025年10月15日[10] - 大会将审议公司及其附属公司截至2025年6月30日止年度经审核综合财务报表等[64] - 大会将续聘香港立信德豪会计师事务所有限公司为公司核数师[64] - 董事建议股东表决赞成重选退任董事、授出发行及购回授权、扩大发行授权等决议案[31] - 董事认为购回授权符合公司及股东整体最佳利益，行使或提高每股资产净值及盈利[35] - 与2025年6月30日的营运资金及资本负债状况比较，全面行使购回授权或会对公司相关状况构成重大不利影响[39] - 若行使购回授权导致有责任提出收购或股份的公众持股量降至低于已发行股份的25%，董事目前无意行使[48] - 最后实际可行日期前六个月，公司概无购回任何股份[49] - 若大会当日上午7时后8号或以上台风信号等生效，公司将在网站发布最新情况[75]

收入和利润表现 - 公司营业额为44,423,000港元，同比增长8.0%[10] - 公司除所得税前亏损为79,057,000港元，同比收窄67.3%[10] - 公司本年度营业额约为4442.3万港元，较上年度约4111.8万港元增长约8.0%[18] - 公司本年度除所得税前亏损约为7905.7万港元，较上年度约2.419亿港元减少约67.3%[18] - 公司收入从2024年的41,118,000港元增长至2025年的44,423,000港元，增幅约为8%[155] - 公司除所得税前亏损从2024年的241,945,000港元收窄至2025年的79,057,000港元[155] 亏损主要原因 - 亏损主要由投资物业公平值亏损、持作买卖物业撇减及物业、厂房及设备减值亏损导致[10] - 公司录得投资物业公平值亏损约6763.8万港元，持作买卖物业撇减约515万港元[21] 物业投资及买卖业务表现 - 物業投資及買賣業務分部全年租金收入總額約2,434.8萬港元，去年為2,358.6萬港元[36] - 英国伯明翰物业项目总楼面面积约12000平方呎，本年度售出四个单位，累计售出十个单位[19] - 大角咀形品星寓商舖及廣告牌以代價3,800萬港元售出，已收訂金380萬港元[35] 证券投资业务表现 - 证券投资组合中物业相关金融工具总额约为1.633亿港元，占投资很大部分[37] - 证券投资分部录得公平值净亏损约233.5万港元，而去年为净收益约112.3万港元[38] - 证券投资分部年度亏损约885.5万港元，去年亏损约1034.5万港元[38] - 证券投资分部年度投资收入约528.6万港元，去年为681.4万港元[38] - 证券投资分部投资账面值于期末达约5.899亿港元，去年为4.955亿港元[38] 贷款融资业务表现 - 贷款融资业务利息收入约493.7万港元，占集团总收入约11.1%[40] - 贷款融资业务年度溢利约428.8万港元，去年为亏损约269.6万港元[40] - 应收贷款及利息账面值约3634.1万港元，最大借款人占比43%[40] - 固定利率应收贷款年利率介于8%至22.5%[41] - 三大借款人占应收贷款及利息总额的86%，其中借款人A占比54%[42] - 贷款融资业务亏损拨备于2025财年确认为约63万港元，较2024财年的约768.1万港元大幅下降[45] 财务状况（现金、负债、资产） - 公司于2025年6月30日现金及银行结余约为1.441亿港元，较2024年同期的约2.301亿港元减少[49] - 公司于2025年6月30日资本负债比率约为20%，较2024年同期的约17%有所上升[49] - 公司于2025年6月30日流动资产净值约为3534.5万港元，较2024年同期的约1.206亿港元减少[49] - 公司于2025年6月30日有抵押银行借贷约为3.304亿港元，较2024年同期的约2.926亿港元增加[49] - 公司总资产从2024年的1,717,068,000港元微降至2025年的1,685,093,000港元[156] - 公司资产净值从2024年的1,385,915,000港元降至2025年的1,326,617,000港元[156] 投资活动与承担 - 公司全资附属公司August Ally Limited认购BentallGreenOak Asia IV, LP.基金参与权，资本承担为1000万美元（约7800万港元）[50] - August Ally Limited认购总额500万美元（约3900万港元）的Elect Global Investments Limited永续债券[51] - August Ally Limited建议认购总额950万美元（约7410万港元）的"爱与承"人寿保险计划[51] - 投资组合总账面值加未履行承担总额为699.268百万港元，其中非流动部分占663.116百万港元[53] - 非上市投资基金账面值为448.238百万港元，并有110.108百万港元的未履行资本承担[53] - 按公平值计入其他全面收入的上市债务工具录得公平值亏损214.8万港元，并产生225.1万港元股息利息收入[53] - 公司总资产中，各项投资的账面值及未履行承担总额占比介于0.0009%至4.74%之间[54] - 公司已签约但未拨备的资本承担为1.101亿港元，全部用于按公平值计入损益的金融工具[58] 资产抵押与租赁承诺 - 公司抵押了账面值约8001万港元的租赁物业和约5.525亿港元的投资物业，以及约1.442亿港元的银行存款以获取银行借贷[55] - 作为出租人，公司未来不可撤销经营租赁的最低租金收入总额为5106.6万港元，其中一年内到期的部分为1826.1万港元[57] 投资物业公平值变动 - 皇后大道中9号物业于2025年6月30日确认公平值亏损约1300万港元[23] - 皇后大道西419K号博仕台零售商铺于2025年6月30日确认公平值亏损约2420万港元[25] - 香港九龍灣健力工業大廈投資物業錄得公平值虧損約450萬港元，較去年虧損2,170萬港元大幅收窄[26] - 英國Cardiff Atlantic House投資物業錄得公平值虧損約346.6萬港元，去年虧損為55.6萬港元[28] - 香港德輔道中遠東發展大廈投資物業錄得公平值虧損約1,800萬港元，去年虧損為700萬港元[33] 持作买卖物业撇减 - 大角咀形品星寓商舖及廣告牌持作買賣物業錄得撇減約438.8萬港元，去年撇減為2,418萬港元[35] 物业租赁市场情况（香港） - 香港甲级办公室空间价格及租金较2018/19年高峰平均下降48%及20%[15] - 香港零售店铺空间价格及租金较2018/19年高峰平均下跌39%及18%[15] - 香港整体办公室空间平均租金收益率由3月的3.8%升至6月的4.0%[15] - 香港甲级办公室空间平均租金收益率由3月的3.5%升至6月的3.6%[15] - 香港零售店铺空间六月价格及租金较2018/2019年高峰分别下跌39%和18%，平均租金收益率约为3.4%[16] - 香港单位工厂空间六月价格及租金较2019/2023年高峰分别下跌32%和5%，平均租金收益率约为4.0%[16] - 香港皇后大道西聯發商業中心辦公室單位月租自2025年7月起調整為38,800港元[31] - 香港德輔道中遠東發展大廈辦公室單位月租為224,000港元[32] 物业租赁市场情况（英国） - 英国房价指数于2025年5月收报103，较2019年5月下跌约15%[16] - 英国2025年6月非住宅物业交易宗数较2021年6月下跌约8%[16] - 英國Cardiff Atlantic House西翼截至2025年6月30日出租率為40%[27] 宏观经济与市场环境 - 香港住宅物业买卖合约总数下降7%至约16,574份[14] - 香港2025年实质本地生产总值增长3.1%[14] 公司治理 - 董事会组成与结构 - 公司主席与行政总裁职责已区分，分别由庞维新先生和李永贤先生担任[72] - 公司董事会由7名成员组成，包括2名执行董事、1名非执行董事和4名独立非执行董事[74] - 董事会由5名男性董事和1名女性董事组成，女性占比约16.7%[93][95] - 董事会年龄组成为：41-50岁1人，51-60岁2人，61岁及以上3人[93] - 董事会服务年期组成为：1-10年2人，11年及以上4人[93] - 董事会成员全部为华人[93] - 董事会致力于委任至少三名独立非执行董事，且至少三分之一成员为独立非执行董事[142] 公司治理 - 董事资质与经验 - 执行董事李永贤先生为香港会计师公会会员及英国特许公认会计师公会资深会员，拥有逾十年审计及业务顾问服务经验[64] - 非执行董事赖显荣先生为香港律师，拥有法律界逾三十年经验，并担任多家上市公司独立非执行董事[66] - 独立非执行董事顾福身先生为审核委员会主席，拥有投资银行及专业会计多年经验[67] - 独立非执行董事杨颖欣女士为提名委员会主席，为企业执业大律师，拥有企业传讯及财经公关逾二十年经验[68] - 独立非执行董事刘纪明先生为薪酬委员会主席，自2000年以来担任亿利达工业发展集团有限公司执行董事[69] 公司治理 - 董事会职责与会议 - 董事会负责集团企业政策制订、业务策略规划、业务发展、风险管理及重大营运财务事宜[74] - 本年度董事会举行4次会议及2次股东大会[78] - 全体董事于本年度董事会会议及股东大会出席率均为100%[79] - 董事会本年度举行2次会议，所有董事出席率为100%[119] 公司治理 - 委员会运作（审核、薪酬、提名） - 薪酬委员会本年度举行3次会议，全体成员出席率100%[85] - 提名委员会本年度举行3次会议，所有4名成员均全勤出席[96][97] - 审核委员会本年度举行4次会议，成员出席率为100%[108][115] - 审核委员会审阅截至2024年6月30日止年度的经审核综合财务报表[112][115] - 审核委员会审阅截至2024年9月30日止三个月、截至2024年12月31日止六个月及截至2025年3月31日止九个月的未经审核财务报表[112] - 审核委员会建议续聘香港立信德豪会计师事务所有限公司为外聘核数师[113] - 审核委员会本年度与公司核数师会面3次[115] - 可持续发展委员会于2023年6月9日成立，计划每年至少举行1次会议[116] - 可持续发展委员会于本年度举行1次会议，审阅截至2024年6月30日止年度的可持续发展政策和实务[116] 公司治理 - 政策与合规 - 公司已采纳并遵守联交所《企业管治守则》的所有守则条文[71] - 公司已采纳有关董事进行证券交易的行为守则，本年度无董事违反规定[73] - 公司内部审核部门及高级管理层审阅风险管理和内部监控系统有效性，审核委员会每年至少举行两次会议审阅并汇报[121] - 董事会认为现有风险管理和内部监控制度有效及充足，并将持续检讨以应对营运环境变化[123] - 董事会确认采用持续经营基准编制综合财务报表[117] - 董事会采用香港公认会计准编制财务报表[117] - 股东通讯政策于2022年9月29日经董事会决议更新[130] - 独立非执行董事有权寻求外部专业顾问的独立意见，费用由公司承担[143] - 董事会主席应至少每年一次与独立非执行董事举行无其他董事出席的会议[143] 董事及高级管理层薪酬 - 执行董事庞维新董事酬金为每月586,000港元，自2025年7月1日起月薪调整为430,000港元[75] - 执行董事李永贤董事酬金为每月117,200港元[76] - 薪酬政策旨在通过正式透明程序提供充足薪酬以激励和保留人才[85] - 执行董事薪酬修订将反映其表现、贡献及市场趋势[88] - 执行董事有权根据市场状况及个人表现收取酌情花红[88] - 高级管理层有权收取酌情花红、保证花红及股票期权[89] - 高级管理层薪酬修订将反映其表现、贡献及市场趋势[89] 股东通讯与权利 - 公司股东可通过邮寄、电话、传真或电邮至 inquiry@winfullgroup.hk 进行查询[127] - 持有公司实缴股本十分之一以上投票权的股东有权要求召开股东特别大会[128] - 股东提名董事候选人需在股东大会举行前至少7天提交书面通知，建议提前15个营业日提交[129] - 公司网站 www.winfullgroup.hk 载有集团及其业务的最新资讯[129] - 审核委员会、提名委员会及薪酬委员会主席或董事会于股东大会回答股东提问[128] 报告与信息披露时限 - 公司分别于相关财政期间结束后三个月及两个月内刊发年度业绩及中期业绩[125] - 年度报告须于财政年度结束后四个月内及股东周年大会召开前至少21天送交股东[135] - 中期报告须于六个月期间结束后三个月内刊发[135] - 股东周年大会通知须于大会举行前至少21个整日发送给股东[133] - 其他股东大会通知须于大会举行前至少14个整日发送给股东[133] - 涉及股东大会交易的通函须与通知同时或在之前寄发，补充资料须于大会前至少10个营业日提供[134] 股息政策 - 公司不建议派付2025年度末期股息[153] - 股息政策由董事会于2019年2月22日批准及采纳，派息由董事会全权酌情厘定[145] 客户与供应商集中度 - 公司五大客户收入占总收入约42.4%，较2024年的36.2%有所上升[163] - 公司最大客户收入占比约为9.9%，较2024年的10.8%略有下降[163] - 公司五大供应商采购额占比约83.5%，较2024年的94.6%显著下降[163] - 公司最大供应商采购额占比约34.2%，较2024年的64.7%大幅下降[163] 员工与成本 - 公司聘用16名雇员，总员工成本为1885.4万港元，较上一年度增加约177.5万港元[62] 企业社会责任 - 公司慈善捐献从2024年的1,374,000港元增至2025年的2,175,000港元，增幅约58%[155] - 公司计划逐步提高董事会女性成员比例，以期最终实现性别平等[91] - 董事会已达成多元化政策下的可计量目标，包括至少3名独立非执行董事[93] 股权结构与主要股东 - 董事龐維新直接及間接持有公司股份總計395,083,566股，佔已發行股份總數約69.69%[169][175] - 龐維新通過其全資公司Virtue Partner Group Limited實益持有公司股份334,641,966股，佔比約59.03%[169][172][175] - 董事李永賢持有公司股份及購股權總計5,218,000股，佔已發行股份總數約0.92%[169] - 董事賴顯榮、顧福身、楊穎欣各持有購股權100,000股，各佔已發行股份總數約0.02%[169] - 主要股東董晶怡（龐維新妻子）因家族權益被視為持有公司股份395,083,566股，佔比約69.69%[175][176] 购股权计划 - 旧计划 - 公司舊購股權計劃已於2021年10月31日屆滿，但已授出之購股權仍可根據計劃規則行使[177] - 舊購股權計劃下股份認購價為要約日收市價、前5個營業日平均收市價或股份面值中之最高者[177][178] - 旧购股权计划下，截至2025年6月30日，未行使购股权结余为10,388,000股，较年初10,788,000股减少400,000股，主要因400,000股购股权失效[179] 购股权计划 - 新计划 - 新购股权计划下，可供发行的股份数目为53,961,256股，相当于已发行股份约9.52%[183] - 新购股权计划规定，向各参与人士授予的购股权行使后，已发行及将予发行的股份总数不得超过已发行股份的1%[184] - 新购股权计划的有效期为自2021年11月26日起计10年[188] - 向关连人士授予购股权，若导致其可收取股份超过已发行股份总数0.1%且价值超逾5,000,000港元，须经股东大会批准[189] - 新購股權計劃下，本年度授出購股權總數為1,060,000份，年終結餘總數為2,120,000份[191] - 董事龐維新獲授兩批購股權，行使價分別為港幣0.213元及0.139元，年終結餘各為560,000份[191] - 董事李永賢獲授兩批購股權，行使價分別為港幣0.213元及0.139元，年終結餘各為500,000份[191] - 本年度年初新購股權計劃可授出購股權涉及55,021,256股，年終可供授出數目為53

股本与股份 - 截至2025年9月底，公司法定股本1亿港元，股份10亿股，面值0.1港元/股[1] - 截至2025年9月底，已发行股份5.66912566亿股，库存股份0[2] 购股权计划 - 2011年购股权计划，上月底及本月底结存股份期权1038.8万股[3] - 2021年购股权计划，上月底及本月底结存股份期权212万股，本月底可行使期权对应股份5.3961256亿股[3] - 本月行使期权所得资金0港元[3]

投资赎回事件 - 公司间接全资附属公司August Ally于2025年10月2日接获投资基金的可赎回非上市证券的赎回确认 [1] - 赎回总值为现金约674.7万港元 [1] - 与投资基金于2025年6月30日的公平值相比，估计将变现亏损合共约5.3万港元 [1]

投资赎回事项 - 公司间接全资附属公司August Ally于2025年10月2日接获赎回确认，赎回了其在投资基金的可赎回非上市证券投资 [1] - 此次赎回的总值为现金约674.7万港元 [1] - 与投资基金于2025年6月30日的公平值相比，公司估计将就赎回事项变现亏损合共约5.3万港元 [1]

投资赎回事件 - 公司间接全资附属公司August Ally于2025年10月2日接获赎回确认，赎回了其在投资基金的可赎回非上市证券投资 [1] - 此次赎回总值为现金约港币674.7万元 [1] - 与投资基金于2025年6月30日的公平值相比，估计将就赎回事项变现亏损约港币5.3万元 [1]

业绩相关 - 2025年10月2日赎回投资基金证券，总值约674.7万港元[3][4] - 赎回预计变现亏损约53,000港元[3][4][9] - 截至2025年6月30日止年度无投资基金公平值变动[9] 资金用途 - 赎回所得约674.7万港元用作一般营运及未来投资[10] 事项性质 - 赎回事项构成须披露交易[3][12]

公司业绩表现 - 截至2025年6月30日止年度营业额为港币4442.3万元 同比上升8.0% [1] - 除所得税前亏损为港币7905.7万元 较上个财政年度约港币2.4亿元减少67.3% [1] - 每股亏损11.74仙 [1] 业务运营分析 - 营业额上升主要由于年度物业发展业务的营业额增加 [1] - 年度亏损主要由于投资物业的公平值亏损、持作买卖物业撇减以及物业、厂房及设备减值亏损 [1] - 核心物业相关业务表现受到短暂影响 与众多同业相若 [1] 投资策略与风险管理 - 多元化集团的投资物业组合是集团整体投资策略的关键要素 可灵活平衡多个投资管道的风险及机会 [1] - 为减轻直接物业投资带来的风险 集团通过结构化产品投资进行物业投资 包括私募股权基金及共同投资 [1] - 投资涉及多个地区房地产资产 包括日本、英国、德国、中国(商业房地产)、柬埔寨及美国的土地及物业 [1]

收入和利润表现 - 收入增长至4442.3万港元，同比增长8.0%[5] - 公司总收入为4442.3万港元，同比增长8.0%[19][20] - 公司总收入为44,423千港元，较去年41,118千港元增长8.0%[23][24] - 公司营业额为4442.3万港元，同比增长8.0%[45] - 年度净亏损收窄至6674万港元，同比改善72.4%[5] - 公司净亏损66,562千港元，较去年净亏损241,948千港元改善72.5%[32] - 公司除所得税前亏损为7905.7万港元，同比减少67.3%[45] - 每股基本亏损收窄至11.74港仙，去年同期为42.68港仙[5] - 物业投资及买卖业务分部亏损5564.0万港元，较上年同期的1.71亿港元亏损收窄67.5%[19] - 贷款融资业务分部实现盈利428.8万港元，上年同期为亏损269.6万港元[19] - 证券投资及买卖分部呈报亏损约港币885.5万元（2024年：约港币1034.5万元）[68] - 贷款融资业务溢利约港幣428.8萬元（2024年：虧損約港幣269.6萬元），主要因應收貸款及利息虧損撥備撥回約港幣554.4萬元[70] 成本和费用 - 其他收入略降至1602万港元，同比减少5.1%[5] - 投资物业产生直接经营开支5,543千港元，较去年4,815千港元增长15.1%[25] - 员工成本总额18.854百万港元，雇员人数16名（2024年：14名）[98] 投资物业公平值变动 - 投资物业公平值亏损大幅收窄至6763.8万港元，同比改善58.6%[5] - 投资物业公平值亏损6763.8万港元，较上年同期的1.64亿港元改善58.7%[19] - 投资物业公允价值亏损约6763.8万港元（2024年：约1.63552亿港元）[48] - 投资物业公平值亏损约港币2420万元，较去年港币40万元大幅增加[52] - 九龍灣物業公平值亏损约港币450万元，较去年港币2170万元显著改善[53] - 卡地夫投资物业公平值亏损约港币346.6万元，较去年港币55.6万元增加[56] - 德辅道中投资物业公平值亏损约港币1800万元，较去年港币700万元增加[60] 持作买卖物业表现 - 持作买卖物业撇减额降至515万港元，同比改善79.6%[5] - 持作买卖物业撇减约515万港元（2024年：约2524.9万港元）[48] - 大角咀形品星寓商舖及廣告牌確認撇減約港幣438.8萬元（2024年：約港幣2418萬元）[62] 金融工具公平值变动 - 按公平值计入损益的金融工具亏损574.6万港元，较上年同期的646.0万港元改善11.1%[19] - 按公平值计入其他全面收入的股本工具公平值变动为收益519.1万港元[6] - 按公平值计入其他全面收入的股本工具公平值变动产生703.7万港元正收益[9] - 股本工具公平值变动带来其他全面收入5,191千港元[10] - 债务工具公平值变动导致其他全面收入减少1,779千港元[10] - 按公平值计入损益的非上市投资达448,238千港元，较去年364,215千港元增长23.1%[31] - 按公平值计入损益的金融工具年终账面值从364,215千港元增至448,238千港元，增长23.1%[34] - 按公平值计入其他全面收入的债务工具年终账面值从85,112千港元增至91,037千港元，增长7.0%[34] - 按公平值计入其他全面收入的股本工具年终账面值从43,865千港元增至49,870千港元，增长13.7%[34] - 按非活跃市场公开价格计量的金融资产从155,086千港元增至227,688千港元，增长46.8%[35] - 证券投资及买卖分部录得公平值亏损净额约港币233.5万元（2024年：收益净额约港币112.3万元）[68] - 非上市投资基金账面值448.238百万港元，未履行承担110.108百万港元，年度公平值亏损5.746百万港元[87] - 香港境外上市股本工具公平值收益4.701百万港元，汇兑收益814千港元，股息收入345千港元[87] - 香港上市债务工具公平值亏损2.148百万港元，出售亏损436千港元，股息收入2.251百万港元[87] - 集团持有流动性投资36.152百万港元，年度公平值收益368千港元[87] 汇兑收益 - 汇兑收益净额760.7万港元，去年同期为亏损294.5万港元[5] - 汇兑差额产生其他全面收入2,922千港元[10] 税务影响 - 所得税抵免1231.7万港元，去年同期为开支21.6万港元[5] - 香港即期税务抵免13,661千港元，主要来自过往年度超额拨备[28] 物业、厂房及设备拨备 - 物业、厂房及设备亏损拨备降至502.5万港元，同比改善86.1%[5] 业务分部收入表现 - 物业发展业务收入11,593千港元，较去年7,662千港元增长51.3%[23][24] - 物业投资及买卖业务收入22,607千港元，较去年21,642千港元增长4.5%[23][24] - 证券投资及买卖业务收入5,286千港元，较去年6,814千港元下降22.4%[23][24] - 贷款融资业务收入4,937千港元，较去年5,000千港元下降1.3%[23][24] - 物業投資及買賣業務分部錄得租金收入總額約港幣2434.8萬元（2024年：約港幣2358.6萬元），包括收入約港幣2260.7萬元（2024年：約港幣2164.2萬元）及其他收入約港幣174.1萬元（2024年：約港幣194.4萬元）[65] - 證券投資及買賣分部收取投資收入約港幣528.6萬元（2024年：約港幣681.4萬元）[68] - 貸款融資業務利息收入約港幣493.7萬元（2024年：約港幣500萬元），佔公司總收入約11.1%（2024年：約12.2%）[70] 地区市场表现 - 香港地区收入2548.9万港元，同比下降7.0%[20] - 英国地区收入1574.9万港元，同比增长49.5%[20] 资产和负债变动 - 公司总资产为16.85亿港元，较上年同期的17.17亿港元下降1.9%[20] - 非流动资产总额7.13亿港元，较上年同期的7.80亿港元下降8.6%[20] - 现金及银行结余从2024年的2.301亿港元减少至2025年的1.441亿港元，下降37.4%[7] - 现金及银行结余为1.441亿港元，较2024年的2.301亿港元下降37.4%[82] - 投资物业价值由2024年的6.707亿港元降至2025年的6.134亿港元，减少8.5%[7] - 按公平值计入损益的金融工具从2024年的3.642亿港元增至2025年的4.482亿港元，增长23.1%[7] - 持作买卖物业由2024年的6391万港元减少至2025年的4913.7万港元，下降23.1%[7] - 流动负债总额由2024年的3.254亿港元上升至2025年的3.509亿港元，增加7.8%[7] - 流动资产净值从2024年的1.206亿港元大幅下降至2025年的3534.5万港元，减少70.7%[7] - 流动资产净值为3534.5万港元，较2024年的1.206亿港元下降70.7%[82] - 公司总资产净值由2024年的1,385.915亿港元下降至2025年的1,326.617亿港元，减少4.3%[8] - 公司拥有人应占权益总额从2024年7月1日的1,385,915千港元下降至2025年6月30日的1,326,617千港元，减少59,298千港元（约4.3%）[10] - 累计亏损从248,618千港元扩大至312,572千港元，增加63,954千港元[10] - 公司年度亏损达2.419亿港元，导致累计亏损扩大至2.486亿港元[9] - 於2025年6月30日證券投資及買賣分部投資賬面值達約港幣5.8992億元（2024年：約港幣4.95517億元）[68] - 物業相關金融工具投資總額約港幣1.63276億元（2024年：約港幣1.60238億元）[67] 借贷和融资活动 - 借贷总额（流动+非流动）从2024年的2.926亿港元增至2025年的3.304亿港元，增长12.9%[7][8] - 公司银行借贷3.30亿港元，较上年同期的2.93亿港元增长12.9%[20] - 有抵押银行借贷为3.304亿港元，较2024年的2.926亿港元增长12.9%[83] - 约2974.8万港元银行借贷需在5年内偿还，较2024年的2576.3万港元增长15.5%[83] - 约329.1万港元银行借贷需在5年后偿还，较2024年的349.6万港元下降5.9%[83] - 资本负债比率升至20%，较2024年的17%上升3个百分点[82] - 循环贷款限额为港币30,000,000元[99][100] - 第三份补充贷款协议于2025年7月24日订立[100] 贷款融资业务细节 - 贷款融资业务应收贷款及利息账面值约为3634.1万港元，较去年同期的3718.5万港元下降2.3%[71] - 最大单一借款人风险敞口占应收贷款总额的43%，较去年同期的49%有所改善[71] - 贷款组合包含5笔企业贷款，其中2笔为有抵押商业贷款，3笔为无抵押贷款[71] - 一笔关键商业贷款附带股权转换权，可转换为借款人最多600万股普通股（约25%股本）[72] - 固定利率贷款年利率区间为8%-22.5%，较去年3.33%-20%的区间有所上移[72] - 前三大借款人占比达86%，其中借款人A占比54%（1953.7万港元）、借款人B占比20%（705.6万港元）[73] - 贷款期限结构显示32,628千港元（89.8%）属于1-5年期贷款，仅3,713千港元（10.2%）为1年内到期[74] - 所有应收贷款及利息在报告期末均未出现逾期还款情况[74] - 借款人C为特殊目的公司，预期还款日期为2026年第一季度[73] - 风险控制措施包括要求提供变现价值超过贷款金额的抵押品及个人/公司担保[75] - 贷款融资业务亏损拨备为63万港元，较2024年的768.1万港元下降91.8%[77] 投资活动 - 认购BentallGreenOak基金参与权，资本承担1000万美元（约7800万港元），占基金目标资本承担0.33%[84] - 认购二期EG永续债券500万美元（约3900万港元）[85] - 认购人寿保险理财产品950万美元（约7410万港元）[86] - 投资组合总账面值为589.16百万港元，未履行承担总额为110.108百万港元，总资产占比最高达4.74%[87][88] - 资本承担中金融工具未拨备金额110.108百万港元[93] 抵押资产 - 抵押资产包括租赁物业80.1百万港元、投资物业552.534百万港元及银行存款144.196百万港元[89] 租赁收入 - 经营租赁未来最低租金收入总额51.066百万港元，其中一年内到期18.261百万港元[91] 外汇风险 - 外汇风险涉及英镑、欧元、日圆、人民币及澳元，已通过外汇融资对冲风险[94] 股息政策 - 公司未派发截至2025年及2024年6月30日止年度的股息[28] - 本年度不派付末期股息[102] 公司治理结构 - 执行董事为庞维新先生及李永贤先生，非执行董事为赖显荣先生[131] - 独立非执行董事为顾福身先生、杨颖欣女士及刘纪明先生[131] - 薪酬委员会由4名成员组成含1名执行董事和3名独立非执行董事[106] - 薪酬委员会本年度举行3次会议[107] - 提名委员会由4名成员组成含1名执行董事和3名独立非执行董事[108] - 公司提名委员会本年度举行三次会议检讨董事会结构及多元化政策[113] - 公司审核委员会由三名独立非执行董事组成[114] - 公司审核委员会本年度举行四次会议并执行财务报告及风险管理审查工作[117] - 公司审核委员会本年度与核数师会面三次[123] - 公司审核委员会审阅截至2024年6月30日止年度经审核综合财务报表[121][123] - 公司审核委员会审阅截至2024年9月30日止三个月未经审核财务报表[121] - 可持续发展委员会于2023年6月9日成立，由6名成员组成（含2名执行董事、1名非执行董事及3名独立非执行董事）[124] - 委员会计划每年至少举行一次会议，法定事务处理人数为2人[124] - 委员会职权范围已登载于联交所及公司网站[125] - 委员会职能涵盖批准集团可持续发展策略、监督资源充足性、评估国际标准表现及管理相关风险等10项核心职责[126] 董事会多元化 - 公司董事会多元化政策目标为至少三分之一成员须为独立非执行董事[111] - 公司董事会多元化政策目标为至少三名成员须为独立非执行董事[111] - 公司董事会多元化政策目标为至少一名成员须取得会计或其他专业资格[111] - 公司本年度已达成董事会多元化政策下所有可计量目标[112] 审计与合规 - 香港立信德豪会计师事务所已核对财报数据但未发表鉴证意见[127] - 公司已采纳并遵守联交所企业管治守则所有条文[104] - 全体董事均遵守证券交易行为守则[105] - 本年度公司及其附属公司未进行任何上市股份的购买、赎回或出售[128] 股东事务 - 股东登记手续暂停期间为2025年11月24日至11月28日[103] - 股份过户文件需于2025年11月21日下午4:30前送达[103] 物业项目详情 - 英国伯明翰物业项目总楼面面积约12000平方呎，含14间公寓[46] - 英国物业项目已售出10个单位，本年度售出4个单位[47] - 公司拥有11项工商及住宅物业作投资及买卖用途[48] - 皇后大道中9号物业公允价值亏损约1300万港元（2024年：收益约1.179亿港元）[50] - 卡地夫物业西翼出租率为40%[54] - 皇后大道西办公室月租调整为港币3.88万元[58] - 德辅道中办公室月租为港币22.4万元[59] - 北角海景大厦天台可改建约300平方米广告牌[61] - 以代價港幣3800萬元出售兩間零售店鋪及兩塊廣告牌，已收訂金港幣380萬元，餘額港幣3420萬元將於2025年10月10日支付[63] 市场环境 - 香港政府将住宅及非住宅物业标准化按揭成数上限放宽至70%[44] - 香港物业供款与入息比率上限放宽至50%[44] - 香港2025年实质本地生产总值(GDP)同比增长3.1%[38] - 香港住宅物业买卖合约总数同比下降7%至16,574份[39] - 甲级办公室空间价格较2018-2019年高峰下降48%，租金下降20%[40] - 零售店铺空间价格较2018-2019年高峰下降39%，租金下降18%[41] - 英国2025年5月房价指数较2019年同期下跌约15%[42] - 英国2025年6月非住宅物业交易宗数较2021年6月下跌约8%[42]