公司信息 - 公司为时代邻里控股有限公司，股份代号9928[1] 董事会情况 - 董事会成员包括王萌、谢娆等9人[2] - 董事会设审计、薪酬、提名、环境社会及管治四个委员会[2] - 岑钊雄任董事会主席等多职[2] - 雷胜明、黄江天、储小平分别任审计等委员会主席[2] 公告时间 - 公告发布于2025年12月18日[2]

董事会变更 - 董事会变更2025年12月18日生效[2] - 周锐女士任期届满不再续任[3] - 陈小乐女士获委任为执行董事等职[5][6] 人员信息 - 陈小乐42岁，2025年2月加入集团[7] - 服务合约初步为期三年[7] 董事会构成 - 截至2025年12月18日董事会人员构成[10]

企业动态 - 广州市时代物业管理有限公司正式更名为广州市时代邻里科技服务有限公司 公司使命升级为“让更多人享受更美好的生活” [1][12] 土地市场 - 12月15日 重点城市新增土地项目253个 规划建筑面积1773.13万平方米 [2][13] - 新增项目中 住宅项目73个 商业办公项目36个 工业项目126个 其他类项目18个 [2][13] - 黔南布依族苗族自治州新增项目最多 为40个 [2][13] - 规划建筑面积最大的项目位于乌兰察布白音朝克图镇、供济堂镇、吉生太镇 规划面积1603155平方米 成交楼面价174元/平方米 开发企业为内蒙古察哈尔新能源有限公司 [2][13] 物业招标市场 - 12月15日 京津冀、粤港澳等重点区域共发布2330条物业相关招标信息 [2][15] - 非住宅物业招标信息占据较大比重 为2216条 [2][15] - 在非住宅业态中 办公物业招标信息最多 为1154条 [2][15] - 常德烟草机械有限责任公司保洁卫生服务项目（第二次）招标公告预算金额为8088.17万元 [2][15] 资本市场整体表现 - 12月16日 恒生指数收盘下跌393.47点 跌幅1.54% 报收25235.41点 [5][19] - 当日61家港股上市物业服务企业中 仅10家股价上涨 [5][19] - 港股61家物业上市企业平均市值为42.59亿港元 [5][19] - 共有7家物业服务企业总市值超过百亿港元 [5][19] - 港股61家物业上市企业平均市盈率为9.72倍（含负值） [5][19] 头部企业市值 - 华润万象生活为在港上市物业服务企业市值最大的公司 总市值为972.35亿港元 [5][19] - 万物云总市值为222.40亿港元 位列第二 [5][19] - 碧桂园服务总市值为207.62亿港元 位列第三 [5][19] 个股涨跌表现 - 佳源服务涨幅为8.11% 位列今日港股物业服务板块第一位 [5][6][19] - 建业新生活上涨3.28% [6][20] - 涨幅超过1%的企业还包括兴业物联（1.59%）、润华服务（1.43%）、第一服务控股（1.30%）、弘阳服务（1.23%）等 [7][20] - 跌幅较大的企业包括德信服务集团（-16.67%）、康桥悦生活（-14.63%）、朗诗绿色生活（-7.14%）、众安智慧生活（-5.66%）等 [10][24] 个股估值表现 - 德商产投服务市盈率最高 为70.04倍 [5][9] - 部分企业市盈率也较高 如宋都服务（30.79倍）、众安智慧生活（26.86倍）、融创服务（27.31倍）等 [8][9][10]

股份数据 - 截至2025年11月底，公司法定/注册股本总额为2000万港元，法定/注册股份数目为20亿股，面值0.01港元[1] - 截至2025年11月底，已发行股份（不含库存股份）985,672,747股，库存股份0股，已发行股份总数985,672,747股[2] - 2025年11月公司法定/注册、已发行及库存股份数目均无变动[1][2]

股本与股份 - 截至2025年10月底，公司法定/注册股本总额为2000万港元，股份2亿股，每股面值0.01港元，较上月无变动[1] - 截至2025年10月底，公司已发行股份（不含库存）985,672,747股，库存股份0，总数较上月无变动[2]

股本信息 - 截至2025年9月底法定/注册股本总额为2000万港元[1] - 法定/注册股份数目为20亿股，面值0.01港元[1] 股份发行情况 - 上月底及本月底已发行股份总数均为985,672,747股[2] - 上月底及本月底库存股份数目均为0股[2]

收入和利润表现 - 收入同比增长5.6%至人民币12.16亿元[16] - 母公司拥有人应占期间利润大幅增长56.8%至人民币6383.8万元[16] - 核心净利润（不包括非经常性开支）增长6.3%至人民币10.87亿元[16] - 净利率为5.0%，高于去年同期的3.7%[18] - 期间净利润增长至人民币60.9百万元，同比增长43.6%[107][111] - 母公司拥有人应占净利润大幅增长56.8%至人民币63.8百万元[116][121] 成本和费用变化 - 毛利同比下降2.7%至人民币2.44亿元[16] - 公司总销售成本为9.722亿元人民币，同比增长8.0%，增加约7170万元人民币[84] - 公司毛利为2.442亿元人民币，同比下降2.7%，减少约680万元人民币[85] - 金融资产及合同资产减值损失净额增加至人民币91.6百万元，同比增长约22.3%[100][103] - 行政费用减少11.9%至人民币95.7百万元，因组织架构优化及管理流程改进[102] - 所得税开支增长至人民币21.2百万元，同比增加44.2%，主要因应税收入增加[106][110] 毛利率分析 - 毛利率为20.1%，较去年同期的21.8%有所下降[18] - 公司综合毛利率为20.1%，同比下降1.7个百分点[90] - 物业管理服务毛利率为18.2%，同比下降2.3个百分点[90][91] - 社区增值服务毛利率为40.6%，同比下降1.3个百分点[90][91] 物业管理服务表现 - 物业管理服务收入约人民币9.643亿元，同比增长5.9%，占总收入比例提升至79.3%[28][34] - 物业管理服务收入为9.643亿元人民币，占总收入79.3%，同比增长5.9%，增加约5400万元人民币[81][83] - 物业管理服务毛利率为18.2%，同比下降2.3个百分点[90][91] 社区增值服务表现 - 社区增值服务总收入1.52亿元人民币，同比增长11.7%[61] - 社区增值服务收入为1.52亿元人民币，占总收入12.5%，同比增长11.7%，增加约1590万元人民币[81][83] - 社区增值服务毛利率为40.6%，同比下降1.3个百分点[90][91] - 生活服务收入9187.2万元人民币，同比增长17.2%，占社区增值服务60.5%[61] - 公共空间租赁及停车管理收入6010.4万元人民币，占社区增值服务39.5%[61] 其他专业服务收入 - 城市公共服务收入7417万元人民币，占其他专业服务74.1%[65] - 电梯服务收入2297.1万元人民币，占其他专业服务23.0%[65] 管理面积规模及变化 - 物业管理总合约建筑面积达1.332亿平方米[18] - 截至2025年6月30日，物业管理合约项目999个，总合约建筑面积133.2百万平方米[26][32] - 截至2025年6月30日，物业管理在管项目930个，总在管建筑面积约125.9百万平方米[26][32][35][36] - 新签约建筑面积10.224百万平方米，终止合约建筑面积2.742百万平方米[38] - 期初（2024年6月30日）合约建筑面积119.065百万平方米，在管建筑面积111.297百万平方米[38] - 期末（2025年6月30日）合约建筑面积133.241百万平方米，在管建筑面积125.918百万平方米[38] - 新业务签约建筑面积较去年同期10.224百万平方米对比5.230百万平方米显著增长[38] - 截至2025年6月30日，公司总合约建筑面积达133,241千平方米，总在管建筑面积达125,918千平方米[42] 地区管理分布 - 业务覆盖中国84个城市[35][36] - 华南地区在管建筑面积为63,217千平方米，占总在管面积的50.2%[44][45] - 华东地区在管建筑面积22,747千平方米，较2024年末21,590千平方米有所增长[42] - 75.7%的在管物业位于一线、新一线及二线城市，其中54.2%为住宅项目[44][45] 物业类型分布 - 住宅物业在管面积74,410千平方米，占总在管面积59.1%[47][49][50] - 非住宅物业在管面积51,508千平方米，贡献收入312,104千元，占比32.4%[47] - 2025年上半年物业管理服务总收入为964,294千元，其中住宅物业贡献收入652,190千元，占比67.6%[47][49][50] 第三方与关联方业务占比 - 来自第三方物业开发商的在管建筑面积为91,861千平方米，同比增长18.9%，占总在管面积73.0%[53][54] - 第三方开发商项目产生的物业管理收入为545,146千元，同比增长8.7%，占总收入56.5%[53][54] - 集团来自第三方物业开发商的管理面积同比增长18.9%，占总管理面积73.0%[56] - 来自第三方开发商物业管理收入达5.451亿元人民币，同比增长8.7%，占物管总收入比例升至56.5%[56] - 时代中国集团项目在管面积34,057千平方米，贡献收入419,148千元，占比43.5%[53] - 第三方开发商提供的物业管理面积同比增长18.9%[83] 资产和现金流状况 - 期末现金及银行结余为人民币10.78亿元[16] - 资产总额为人民币25.99亿元[16] - 公司保持净现金状况且无未偿还计息借款[129][137] - 流动比率从2024年12月31日的1.83倍提升至2025年6月30日的1.88倍[129][137] 应收账款和预付款项 - 应收贸易款项增长至人民币840.1百万元，较期初增加10.0%[118] - 预付款项、按金及其他应收款项下降7.7%至人民币170.9百万元[119] - 贸易应收账款从2024年12月31日的约7.639亿元人民币增加至2025年6月30日的约8.401亿元人民币，增长约7620万元人民币[123] - 预付款项、按金及其他应收款项从2024年12月31日的约1.852亿元人民币减少至2025年6月30日的约1.709亿元人民币，下降7.7%[124] 应付账款 - 应付贸易款项从2024年12月31日的约5.805亿元人民币增加至2025年6月30日的约5.875亿元人民币，增长约700万元人民币或1.2%[127][134] - 其他应付款项及应计项目从2024年12月31日的约3.588亿元人民币微降至2025年6月30日的约3.587亿元人民币，无重大变化[128][135] 非经常性损益 - 其他收入及收益为4950万元人民币，同比增长376.0%，增加约3910万元人民币，主要因确认认沽权证公允价值收益3420万元人民币[98] - 其他收入及收益大幅增长376.0%至人民币49.5百万元，主要因确认认沽期权公允价值收益人民币34.2百万元[101] 收购及投资活动 - 公司完成收购成都合达联行科技有限公司剩余20%股权，使其成为全资子公司[142][145] - 总所得款项净额约65%或511.4百万港元已全部用于寻求选择性战略投资及收购机会和发展战略联盟[155] - 所得款项净额约5.0%或人民币32.7百万（约39.2百万港元）用于收购广州市浩晴物业管理有限公司全部股权[155] - 所得款项净额约2.3%或人民币14.9百万（约17.8百万港元）用于收购广州耀城物业管理有限公司全部股权[155] - 所得款项净额约35.7%或人民币234.1百万（约280.7百万港元）用于收购上海科箭物业服务有限公司51%股权[155] - 所得款项净额约20.8%或人民币136.5百万（约163.7百万港元）用于收购成都合达49%股权[155] - 所得款项净额约1.2%或人民币8.2百万（约9.9百万港元）用于其他战略收购[155] - 截至2025年6月30日，总募集资金净额约57.1%或444,987,318港元已用于潜在战略投资及收购[164] - 其中24.6%或人民币160,083,020元（约192,003,575港元）收购成都合达49%股权[164] - 29.8%或人民币194,492,100元（约232,497,992港元）收购成都合达31%股权[164] - 1.4%或人民币10,000,000元（约10,777,892港元）收购成都合达20%股权[164] 技术及服务平台投入 - 总所得款项净额约13.6%或107.1百万港元已用于利用先进技术及打造智慧小区提高客户服务质量[157] - 所得款项净额约7.5%或59.3百万港元用于智慧社区项目[157] - 所得款项净额约5.2%或41.0百万港元用于全国集成管控平台[157] - 所得款项净额约0.9%或6.9百万港元用于物业工程数字化运维项目[157] - 总所得款项净额约10%（78,674,417港元）已用于发展一站式服务平台[158] - 其中1.2%（9,260,178港元）用于邻里邦平台和人工智能+物业应用开发[158] - 其中5.5%（44,016,229港元）用于业财一体化系统[158] - 其中0.2%（1,414,243港元）用于业主服务系统[158] - 其中0.6%（4,749,613港元）用于邻里账单中心项目[158] - 其中0.4%（2,854,462港元）用于项目全周期经营监控平台[158] - 其中2.1%（16,379,692港元）用于邻里电商平台项目[158] 募集资金使用状况 - 配售股份所得款项净额总额约为7.8亿港元（779,596,946港元）[161][162] - 另有10%（78,674,418港元）已全部用作营运资金及一般公司用途[160] - 未使用款项预计最迟于2028年12月31日前完全使用[160] - 剩余32.9%或256,649,933港元未使用资金将延期至2028年12月31日前使用[164][166] - 总募集资金净额10%或77,959,695港元已全部用作营运资金[164] 人力资源变动 - 截至2025年6月30日，集团全职雇员4,534名，较2024年末4,673名减少139人[167][169] 投资标的业绩争议 - 上海科箭因疫情及经济下行导致信贷减值，各方尚未就2022年度税后净利润金额达成一致[171] - 预期差额将通过上海科箭非控股股东的利润分派进行补偿[172] - 公司对上海科箭董事会决策拥有控制权，可决定利润分配时间及金额[172] - 上海科建2022年净利润因疫情及信贷减值损失影响尚未与各方达成一致[174] - 成都合达2021至2023年盈利保证差额总额为人民币3365.15万元[177][179] - 成都合达未偿还债务总额为人民币8673.15万元[178][180] - 成都合达剩余未偿还债务金额为人民币4505.37万元[178][180] 股份奖励计划 - 公司股份奖励计划授权上限为已发行股份总数3%即2957.02万股[182][184] - 2020年向24名参与者授予335万股奖励股份占当时已发行股份0.34%[183][185] - 2024年所有奖励股份因参与者退出均未归属[183][185] - 报告期内股份奖励计划相关股份发行占比为0%[183][186] - 截至2025年6月30日可用奖励股份额度为2957.02万股[183][186] - 期间未通过计划购买或授予任何股份[183][187] 公司管治及董事变动 - 2025年3月27日储小平博士调任提名委员会主席[191][196] - 2025年3月27日岑钊雄先生停任提名委员会主席[191][196] - 2025年3月27日王萌女士获委任为提名委员会成员[191][196] - 公司确认完全遵守企业管治守则所有条文[189][194] - 全体董事确认遵守证券交易标准守则[190][195] - 审计委员会认为公司风险管理和内部监控系统有效充足[199][200] - 公司持续检视企业管治常规以确保合规[189][194] - 除披露变动外无其他董事资料变更[191][197] 审计师变更 - 安永会计师事务所于2025年7月3日辞任，致同（香港）接任公司新审计师[148][151] 股息政策 - 董事会不建议派发2025年中期股息[149][152] 外汇风险管理 - 公司未进行外汇汇率风险对冲活动[142][144] 固定资产变动 - 物业、厂房及设备减少至人民币74.2百万元，主要因期间折旧[117][122] 证券交易情况 - 公司截至2025年6月30日止六个月期间无购买、出售或赎回任何上市证券[192][198] - 截至2025年6月30日公司无任何库存股份[192][198] 品牌价值 - 公司品牌价值评估为人民币98.3亿元[20][23] 城市公共服务拓展 - 城市公共服务已签21个项目，总合约金额4.801亿元人民币[67] 宏观经济背景 - 2025年上半年中国GDP同比增长5.3%[68] - 行业预计2029年全国物业管理总面积将达375.37亿平方米[75] 未交付项目 - 未交付合约项目69个，对应未交付建筑面积约7.3百万平方米[35][36]

投资活动 - 公司全资子公司时代信汇认购两项理财产品 第一项为国投泰康信托广发骐骥传世鑫享5066号法人财富管理信托 投资额1500万元人民币[1] 第二项为财信信托广发骐骥50定制1616号单一资金信托 投资额2500万元人民币[1] 两项投资总额达4000万元人民币[1] - 投资资金来源于公司自有盈余现金储备 不影响公司营运资金状况或日常营运[2] 理财产品特征 - 理财产品具备强流动性及分散化特质 有助于提升现金管理安全性和灵活性[2] - 理财产品收益率优于中国及香港商业银行提供的现行定期存款利率[2] - 分散化理财管理有利于加强资本利用效率并增加闲置资金收入[2] 交易评估 - 董事认定理财产品条款公平合理 按一般商业条款订立[2] - 认购事项符合公司及股东整体利益[2]

公司理财产品认购 - 公司全资附属公司时代信汇于2025年8月12日与广发证券及国投泰康信托订立信托协议 认购第一项理财产品 投资额为人民币1500万元 [1] - 公司全资附属公司时代信汇于2025年9月18日与广发证券及财信信托订立信托协议 认购第二项理财产品 投资额为人民币2500万元 [1] - 集团使用自有盈余现金储备支付该等认购事项的投资金额 [1]

公司财务运作 - 公司全资子公司时代信汇认购两项理财产品 总投资额4000万元人民币[1] - 第一项理财产品投资额1500万元人民币 于2025年8月12日通过广发证券作为投资顾问、国投泰康信托作为受托人认购[1] - 第二项理财产品投资额2500万元人民币 于2025年9月18日通过广发证券作为投资顾问、财信信托作为受托人认购[1] 资金管理 - 认购资金全部来源于公司自有盈余现金储备[1] - 时代信汇在两项交易中均担任委托人及受益人角色[1] - 交易结构涉及投资顾问与受托人的双重安排 广发证券在两笔交易中均担任投资顾问角色[1]