公司基本情况 - 公司股票1994年在深交所挂牌，为A股主板上市房企，代码000046 [1] - 2006年前业务集中在深圳，经2006、2007年两次重组转型为全国性房企，项目多位于中心城市中心地段，多为2004年8月前协议拿地，成本低、毛利率高 [1][3] 公司优劣势 - 优势：属资源型企业，拥有约1200万平方米可开发土地储备，集中在核心城市核心地段，土地价值高、成本低，项目地段稀缺不可复制 [3] - 劣势：近年发展低于预期，未高效转化土地资源优势，受房地产调控和土地拆迁困难影响，北京、上海项目存在拆迁问题 [3] - 解决措施：配合股东推进拆迁工作，北京项目进度大幅推进，上海董家渡10地项目拆迁进入尾声 [3] 公司未来规划 - 转型战略：实施转型发展，从单一房地产业务转向“房地产 + 金融 + 战略投资”综合模式，已落实多项举措，如控股民生证券、入股民生信托、中民投、中信泰富等 [4] - 海外发展：基于美国房地产市场复苏、美元升值预判及国家政策导向，已在美国洛杉矶取得菲格罗亚中心项目，计划年内开工 [5] 业务配比 - 未来房地产业务仍为主营业务，会更多考虑金融领域发展，做大做强战略投资业务，实现三者协同发展 [4] 战略投资情况 - 中民投：公司出资10亿元人民币，持股2%，为股东 [5] 武汉项目情况 - 项目规模：总占地约4000亩，建筑面积609万平方米，产品类型多样 [5] - 销售贡献：受益于武汉发展红利和购房者认可，为业绩贡献大，采用项目整售等销售方式 [5] - 市场前景：对武汉及当地房地产市场前景充满信心，认为武汉发展机会大，项目体量大、产品多样可适应市场需求 [5][6] 行业看法 - 竞争趋势：房地产企业竞争加剧，取决于开发商专业能力、产品特色和核心竞争力 [6] - 应对举措：公司认为加速转型和资金周转可取 [6] 拿地计划 - 现有土地储备足够开发5、6年，当前立足现有土地开发和价值释放 [6]

调研基本信息 - 调研时间为2015年9月17日上午9:00 [1] - 调研地点在公司杭州钱江新城项目现场 [1] - 参与单位及人员包括CRISIL的牟美丽、Aviva的邴竹君、Deutsche Bank的关宝芝、Eastspring的Yong Hong TAN等 [1] - 上市公司接待人员有浙江泛海建设投资有限公司行政总监吴钧、财务部副经理孙泱及公司董事会办公室相关人员 [1] 项目情况 泛海城市广场项目 - 地块东面毗邻杭州国际会议中心，已建成三幢国际化甲级商务写字楼泛海国际中心A、B、C座 [1] - 地块南面为大面积开阔绿地，紧邻钱塘江，计划建设白金五星级酒店泛海国际大酒店和一座高档服务式办公中心泛海SOHO中心 [3] - 项目占地面积4.3万平方米，开发体量近30万平方米，总投资约31亿元人民币 [3] 杭州民生金融中心 - 已全部竣工，计划将写字楼出租给金融类公司 [3] - 今年6月初步确定将二期写字楼作为出租使用，目前招租工作在前期运作阶段 [3] - 写字楼租金价格初步定价约4.5元/平方米/天，物业管理费用初步定价约15元/平方米/月 [3] 泛海国际大酒店 - 正在开展电梯、机电、幕墙、精装修设计样板等工程施工，计划2016年年中竣工交付投入使用 [3] - 酒店共有客房161间，主要为60平米、90平米两种标准间房型 [3] - 酒店房间每晚单价目前尚未定价 [3] 公司策略及展望 - 公司将会持续关注有发展潜力且能保证快速资金回笼的项目地块 [4] - 交流中公司相关人员按规定与分析师充分沟通，保证信息披露真实、准确、完整、及时、公平，无未公开重大信息泄露情况 [4]

投资者关系活动概况 - 活动类别为业绩说明会和路演活动，由国泰君安证券发起，邀请各机构分析师、投资者达30余人 [2] - 时间为2015年8月28日下午13:30 - 15:00，地点为号会议室（电话会议） [2] - 上市公司接待人员包括副董事长李明海、副总裁郑东和赵晓夏等 [2] 公司整体经营情况 - 2015年上半年营业总收入约40.03亿元，归属于上市公司股东净利润约6.61亿，经营活动现金流约5.57亿元，基本和稀释每股收益均为0.145元，加权平均净资产收益率6.56%，截至6月30日总资产达1,011亿 [2] - 经营亮点包括成功践行国际化战略，2013年以来在美国多地投资收购项目，2014年收购和记港陆；销售收入大幅增加，上半年合约销售收入接近去年全年；中期净利润大幅增长，地产和金融板块贡献大，民生证券7月单月净利润约5,000万元 [3] 房地产项目经营情况 销售方面 - 上半年累计签约销售金额56.76亿元，其中武汉项目29.85亿元、北京项目22.90亿元、深圳项目4.01亿元，上半年项目整售额达22.17亿元 [3][4] - 下半年上海、沈阳项目将择机入市，业务收入有望进一步释放 [4] 工程建设方面 - 上半年新开工面积24.79万平方米，上海项目新开工面积18.59万平方米，各重点项目工程进度稳步推进 [4] - 北京东风乡项目、上海董家渡项目拆迁工作取得较大进展，上海董家渡10号地块基本完成剩余拆迁，12号地块进行前期准备 [4] 金融板块业务情况 民生证券 - 上半年营业收入18.61亿元，同比增长172.8%，净利润增速远高于行业平均，净资产收益率为18.78%，高于行业平均 [4] 保险业务 - 年初收购民安财产保险有限公司，保监会审批有序进行 [4] - 8月牵头创立亚太再保险股份有限公司，注册资本100亿元，总部上海，公司持股20%，计划9月初报送方案至保监会 [4][5] 亚太再保险公司优势 - 比外资更了解国内市场，发起人有长期经营管理经验和丰富人脉，民营中资具有稀缺性，在效率和决策机制等方面有优势 [5] 金融与互联网协同 - 设立民金所谋划金融与互联网互通，未来将成平台式公司，销售各类金融产品，整合产品和客户渠道资源，目前尚在筹备 [5][6] 其他业务情况 香港平台 - 上半年加大对中泛控股（0715.HK）扶持，已基本完成内部整合，业务步入正轨 [6] - 报告期内成功配售17.93亿股新股，募集资金港币17.23亿元，开展多笔投资，如收购汇源果汁股份、认购广发证券H股 [6] 海外地产项目 - 稳步推进美国洛杉矶、旧金山项目开发建设，年初收购美国加利福尼亚州项目，8月签订收购美国纽约南街80号项目协议 [6] 股权激励与合伙人机制 - 公司持续关注相关法律法规变化，参考市场做法，积极研究探讨将公司长远利益与管理团队利益捆绑的具体实施方案 [7]

调研基本信息 - 调研时间为2015年4月21日下午15:00 [1][2] - 调研地点在公司1号会议室 [1] - 参与调研的机构投资者（分析师）来自广发证券、银河资管、中信证券等多家机构 [1] - 上市公司接待人员包括董事长韩晓生、财务总监刘国升等 [1] 金融板块战略规划 - 公司计划用3 - 5年打造全牌照、混业经营的金融控股公司，划分为5条业务线，采用市场化运作机制并研究试点合伙制创新激励制度 [2] - 未来3 - 5年通过多种方式向金融板块再投入300 - 500亿元核心资本，5年后力争金融板块总资产达万亿规模，净利润达百亿以上 [2][3] - 民金所将成为拓展互联网金融业务的重要平台，发展线上线下结合的综合金融服务业务模式 [3] 各金融子公司情况 民生证券 - 2014年及2015年一季度业绩骄人，盈利增长速度高于行业平均水平 [3] - 2015年公司将通过定向增发向其增资50亿元，后续根据业务发展需要进一步扩充净资本 [3] 民生信托 - 自2013年年中复业后发展较快，截止2014年底，管理资产规模617亿元，主动管理占比46%，远高于行业平均水平 [3] - 2015年计划实现资产管理规模突破1000亿元 [3] - 2014年5月公司出资10亿元增资，注册资本增至20亿元，未来3 - 5年根据业务发展需要进一步扩充净资本 [4] 民生期货 - 期货行业发展空间大，但因资本实力不足无法获得部分创新业务经营资格 [4] - 计划将注册资本由1亿元增加至10亿元，进入行业前20名，增资后引入新业务并适时并购扩大竞争力 [4] 地产板块情况 - 公司将集中释放现有土地资源价值，加强与金融板块协同发展，促进向轻资产、服务化转型 [4] - 2015年地产板块计划实现签约销售120亿元左右，可售资源集中在武汉、北京等地，业态涵盖住宅等 [5] 其他问题及回复 民生证券应对“一人多户”新政 - 集中力量做好产品设计与创新，提升对证券客户的服务能力和水平 [5] 导入互联网金融平台流量 - 通过提供优质金融产品建立知名度和信誉度吸引流量，积极与境内外知名电商、财经社交平台合作导入流量 [5] 非公开发行工作进展 - 4月20日向证监会递交申报材料并拿到接收凭证，争取7月份取得核准文并尽快完成发行，已开展前期准备工作 [5][6] 高管团队激励机制 - 加强薪酬激励机制研究，根据行业特点制定激励模式，拟于年内在互联网金融平台引入合伙人机制 [6] 谋求资金全牌照的资金来源及比例 - 主要通过房地产销售释放、资本市场再融资、发行中期票据等方式筹集资金 [6]

投资者关系活动信息 - 活动类别为特定对象调研和现场参观 [1] - 参与单位有平安证券、国泰君安、富达投资，人员共4人 [1] - 活动时间为2014年11月7日上午9:30 [1] - 活动地点为公司董事会秘书办公室、泛海国际售楼处 [1] - 上市公司接待人员为董事会秘书陈怀东和监事会办公室张欣然 [1] 公司并购和记港陆情况 - 2014年11月6日，公司全资附属公司相关主体签署协议，收购和记港陆6,399,728,952股股份 [2] - 和记港陆1990年9月27日成立，1991年7月5日在香港联合交易所上市，主要资产为上海两幢物业及现金，主营租金收入及利息收入 [2] - 收购是公司海外外延式发展重要举措，利于完善上海项目布局、提升盈利水平，成为海外投融资平台 [2] 北京泛海国际居住区二期项目情况 - 项目位于北京东四环朝阳公园桥东侧，是公园地产，绿化率超70%，容积率约1 [2][3] - 分为四个独立区块，1号地为泛海国际中心，入市时间待定；2、3号地为泛海世家；4号地为泛海容郡 [3] - 10月18日开盘，在售泛海世家和泛海容郡，户型分别为366、460平米和203平米，精装修交付，样板间已开放，销售情况良好 [3] 民生证券业绩情况 - 公司受让民生证券72.999%股权，2014年第三季度报告将其纳入合并范围 [3] - 截至2014年9月30日，资产总额115.72亿元，归属于母公司所有者权益34.59亿元 [3] - 2014年前三季度，营业收入8.84亿元，归属于母公司净利润2.14亿元 [3] 公司再融资情况 - 公司密切关注政策动向，视综合状况考虑再融资计划 [3] 信息披露情况 - 交流中公司相关人员按规定与分析师充分沟通，保证信息披露合规，无未公开重大信息泄露 [4]

调研基本信息 - 调研时间为2014年11月19日上午9:30 [1] - 调研地点在公司1号会议室 [1] - 参与单位包括诺安基金、嘉实基金、中信证券等 [1] - 上市公司接待人员有董事会秘书陈怀东、证券事务代表陆洋等 [1] - 调研类别为特定对象调研和现场参观 [1] 房地产业务情况 国内项目 - 公司通过2006、2007年资产重组从地方性转型为全国性房地产公司，项目多在中心城市中心地段，2004年8月前协议拿地，成本低、毛利率高 [3] - 武汉项目占地约4000亩，规划建面609万平方米，含多种建筑业态，已大规模开发并推向市场 [3] - 北京项目拆迁有突破性进展，2014年10月18日部分楼宇开盘销售，首月成绩优于预期 [3][4] - 上海项目10地块拆迁进入最后攻坚阶段，力争本年度完成整体拆迁 [4] - 青岛、杭州项目加紧销售，大连、沈阳项目按计划推进工程进度 [4] 海外项目 - 公司国际化第一步在美国洛杉矶，去年底获菲格罗亚中心项目，预计年内开工 [4] 北京泛海国际居住区二期项目情况 - 项目位于北京东四环朝阳公园桥东侧，是公园地产，分四个独立区块 [4] - 目前在售泛海世家和平层官邸泛海容郡，户型分别为366、460平米和203平米，精装修交付，样板间已开放，销售情况良好 [4][5] 公司转型情况 转型考虑 - 北京、上海等项目入市及其他项目进入销售季，预计改善现金流，基于再发展考虑谋求转型 [5] 转型方向 - 国际化：完成美国洛杉矶项目收购，年内收购香港上市公司和记港陆，完善海外投融资平台 [5] - 多元化：定位“房地产 + 金融 + 战略投资”模式，收购民生证券控股权、参股民生信托，入股中民投、参与中信泰富增发 [5] 大股东相关情况 对公司支持 - 在项目、资金等方面给予支持，收购民生证券股权时，股权定价PB为1.38倍低于市场一般水平，支付条件可先并表后付款 [5][6] 旗下公司定位 - 民生控股经营及定位见巨潮资讯网相关公告，本公司获民生证券72.999%控股权并入股民生信托 [6] 其他问题回复 - 公司密切关注政策动向，视综合状况考虑再融资计划 [6] - 公司密切关注新兴产业，寻找参股、并购机会 [6]

调研基本信息 - 调研时间为2015年1月16日下午15:00和1月19日下午14:00 [1] - 调研地点在公司2号会议室 [1] - 参与调研的机构有国金证券、中信证券、华夏基金等多家机构 [1] - 上市公司接待人员有董事会秘书陈怀东、证券事务代表陆洋、公共关系经理孙岩 [1] 房地产业务情况 - 公司通过2006、2007年资产重组从地方性转型为全国性房地产公司，开发项目多在中心城市中心地段，多为2004年8月前协议取得，成本低、毛利率高 [2] - 武汉项目占地约4000亩，规划建筑面积609万平方米，已进入大规模开发阶段，为近年业绩提供稳定销售回款 [2] - 北京、上海项目因拆迁工程受限，随着推进将进入业绩释放期，2014年10月18日北京项目部分楼宇开盘销售，首月优于预期，上海项目10地块拆迁进入攻坚阶段 [2][3] - 青岛、杭州项目加紧销售，大连、沈阳项目按计划推进工程进度 [3] - 公司推进国际化，2013年底获得美国洛杉矶菲格罗亚中心项目 [3] 战略转型情况 - 2014年起制定新五年战略规划，发展方向为“房地产 + 金融 + 战略投资”综合型业务平台 [3] - 国际化方面，2014年收购香港上市公司和记港陆，完善海外投融资平台 [4] - 多元化方面，收购民生证券控股权、参股民生信托，入股中民投、参与中信泰富增发 [4] 收购相关情况 - 和记港陆定位综合性上市公司，打造综合业务平台和海外投融资平台 [4] - 未来不排除继续寻求其他金融资产收购，打造全金融业务体系 [5] - 境内委任高管进入民生证券董事会，境外更换和记港陆董事、监事、高管人员，董事会正研究完善转型后业务体系管理及考核机制 [5] 投资与业务占比情况 - 公司出资10亿元人民币投资中民投，持股2%，看重双方未来项目及股东合作可能性 [5] - 未来5年左右，“地产、金融、战略投资”三个板块业务占比将各占三分之一，目前地产板块占比较大，将加大对金融、战略投资领域投入 [5] 其他情况 - 公司现有存量土地丰富，暂无国内土地招拍挂意向，不排除未来企业间并购拿地可能 [6] - 公司密切关注政策动向，视综合状况考虑再融资计划 [6]

投资者关系活动信息 - 活动类别为电话会议 [1] - 参与单位包括广发证券、上海同海投资等众多机构 [1] - 活动时间为2015年2月4日下午15:00，地点在公司3号会议室 [3] - 上市公司接待人员有董事长韩晓生、财务总监刘国升等 [3] 增发情况 - 2月3日发布2015年度非公开发行预案，拟向不超10名特定投资者定向增发，募集资金120亿元 [3] - 募投方向包括增资民生证券、上海和武汉重点项目建设及偿还银行贷款 [3] 战略转型情况 - 以2014年为起始元年制定新五年战略规划，发展方向为“房地产 + 金融 + 战略投资”综合型业务平台 [5] - 金融业务拓展方面，收购民生证券控股权、参股民生信托，拟收购民安保险部分股权 [5] - 战略投资方面，入股中民投、参与中信泰富增发等 [5] - 推进企业国际化进程，收购美国洛杉矶项目和香港上市公司和记港陆 [5] 房地产业务情况 - 2006、2007年转型为全国性房地产公司，项目多位于中心城市中心地段，成本低、毛利率高 [6] - 武汉项目占地约4000亩，规划建筑面积609万平方米，已进入大规模开发和销售阶段 [6] - 北京项目拆迁有突破性进展，部分楼宇已开盘销售 [6] - 上海项目10地块拆迁进入最后攻坚阶段，力争春节前完成整体拆迁 [7] - 青岛、杭州项目加紧销售，大连、沈阳项目按计划推进工程进度 [7] - 国际化第一步在美国洛杉矶，获得菲格罗亚中心项目 [7] 其他业务相关情况 - 暂无参与国内土地招拍挂交易意向，不排除未来通过企业间并购等手段在一线城市或特殊资源城市拿地 [7] - 房地产业务转型将做好持有型物业，拓展围绕地产的服务延伸业务，引入互联网概念 [7] - 增资民生证券是响应证监会要求，未来不排除继续寻求其他金融资产牌照 [7] - 搭建大金融平台正在研究，不刻意追求全牌照，拟用三年搭建产业架构，两年丰富业务板块 [8] - 境内对民生证券委任高管参与决策，境外更换和记港陆董事等人员，打造海外融资平台 [8] - 丰富金融板块依托大股东支持，加强管控、引进人才、创新业务模式 [9] - 激励体现在工资、奖金和报酬与业绩挂钩，2006年曾推出股权激励计划 [9]

调研基本信息 - 调研时间为2015年2月10 - 11日 [1][3] - 地点在公司1号会议室 [1] - 参与单位包括国金证券、广发证券等多家机构 [1] - 上市公司接待人员有董事长韩晓生、财务总监刘国升等 [1] 公司转型战略 - 2014年起制定新五年战略规划，发展方向为“房地产 + 金融 + 战略投资”综合型业务平台 [3] - 推进国际化，完成美国洛杉矶项目和香港和记港陆收购 [4] - 实现多元化，收购民生证券控股权、参股民生信托，入股中民投、参与中信泰富定向增发 [4] 房地产业务情况 - 2006 - 2007年转型为全国性房地产公司，项目多在中心城市中心地段，成本低、毛利率高 [5] - 武汉项目占地约4000亩，规划建面609万平方米，已进入大规模开发和销售阶段 [5] - 北京项目拆迁有突破，2014年10月部分楼宇开盘销售成绩优于预期 [5] - 上海项目10地块拆迁进入攻坚阶段，力争本年度完成整体拆迁 [6] - 青岛、杭州项目加紧销售，大连、沈阳项目按计划推进 [6] - 2013年底获得美国洛杉矶菲格罗亚中心项目 [6] - 地产业务互联网化包括开发适合互联网平台产品和整合客户资源 [6] 金融业务情况 民生证券 - 成立于1986年，资本实力和整体水平处行业中游，投行业务、研究业务排名前列 [6] - 2014年业绩提升大，计划三年使各项业务主要指标翻番，业内排名升至30 - 20名 [6][7] - 2014年打造“E民生”综合战略平台，未来通过互联网整合泛海金融资源 [7] 民生信托 - 前身为中国旅游国际信托投资有限公司，2013年重新开业 [7] - 2014年底管理资产规模617亿，收入和利润计划完成率110%左右，不良资产控制在0% [7] - 未来三年目标ROE水平超20%，2016年业务规模和收入将快速上升 [7][8] - 传统通道业务定位实体经济与金融资本对接、地产融资、政府信用业务 [8] - 新类型市场布局资本和债券市场、融资 + 投资并购业务、资产证券化业务 [8][9] 业务协同与整合 - 金融板块整合目标是统一平台，实现客户产品和互联网平台统一 [9] - 探索地产与金融整合，方向是轻资产化、服务化和金融化 [9] 互联网金融规划 - 先各业务板块自身发展并初步内部整合，再结合政策等整合各板块形成自有产品，实现互联网化 [10] 其他事项 - 收购时富金融因其牌照全、有成熟团队，未达成正式协议，将持续披露进展 [10] - 2014年房地产合约销售额近100亿元，通过多种融资形式为转型提供资金 [10] - 薪酬体系分“工资 + 奖金 + 期权”三层，按统一原则制定适应不同行业的激励模式 [10][11]

投资者关系活动概况 - 活动类别为路演活动，时间是2015年10月26日 - 11月5日，地点在北京公司总部、上海浦东四季酒店、深圳福田香格里拉大酒店 [1][3] - 参与单位有中信建投、平安证券等近百家机构投资者研究员、分析师约200余人，上市公司接待人员包括副董事长李明海、总裁韩晓生等 [1][3] 非公开发行方案要点 - 向不超过10名特定对象发行，募集资金不超57.5亿元，控股股东认购约8.5亿元（占总额15%），面向其他投资者公开募资约49亿元 [3] - 35亿元用于上海泛海国际公寓项目，15亿元用于武汉泛海国际居住区桂海园项目，7.5亿元用于偿还金融机构借款 [3] - 发行底价为8.73元/股，控股股东认购股份锁定期3年，其他投资者1年 [3] 公司投资亮点 - 优质土地储备：在北京、上海、武汉、洛杉矶、旧金山等核心地段有大量优质土地 [3][4] - 卓越业绩释放：北京、上海项目拆迁进展突破，房地产业务将大规模、高集中释放业绩 [4] - 清晰转型逻辑：房地产业务现金流入支撑向“金融控股集团”转型，与控股股东旗下金融资产有协同效应 [4] - 出色执行力：收购民生证券72.999%股权、参股民生信托25%股权、收购民安保险51%股权，设立再保险公司等 [4] - 高瞻远瞩国际化战略：2013年底实施国际化战略，在美国多地获取房地产项目，2014年收购中泛控股并打造成海外投融资平台，市值超百亿 [4][5] 公司战略布局 - 房地产板块：未来3 - 5年是业绩释放和高速增长期，转型降低相对比重但总量增长 [5] - 金融业务板块：涵盖证券、信托等领域，涉足互联网金融，目标打造全牌照金融控股集团 [5] - 战略投资板块：成为未来长期回报的可持续盈利来源 [6] - 国际业务板块：2013年起在美国多地收购房地产项目，2014年收购中泛控股，投融资能力提升 [6] 房地产项目销售情况 - 北京、上海项目拆迁障碍消除，存量项目将集中去化，其他城市项目择机入市，房地产业务收入和利润预计快速增长 [6] - 2015年前三季度，房地产业务累计签约销售金额91.81亿元，接近2014年全年的97.83亿元 [6] 其他问题解答 - 公司不会彻底转型为纯金控公司，房地产业务仍为主要板块，会关注增加土地储备方式，关注重点城市核心地段投资机会 [7] - 虽取消本次对民生证券增资计划，但会尽快完成增资，民生证券今年经营业绩较好，优势业务超行业平均水平 [7] - 按公允价值测算资产负债率将大幅降低，公司正优化财务结构，房地产业务结转收入，通过发行票据和债券降低融资成本 [8] - 30亿元证券投资用于战略性投资，不从事短线二级市场股票交易，有助于优化战略布局 [8] - 董事会关注高管和员工激励，除股权激励外，还考虑劳动分红等方式，具体方案在研究中 [9]