文章核心观点 - 公司宣布在21 Fitzsimons和The Fremont两个公寓社区引入4家新零售商[1][2][3] - 这些新零售商包括一家手工啤酒厂、一家美发沙龙、一家当地美食店和一家医疗服装店[1][2] - 这些新零售商将为当地居民、工人和社区提供多样化的服务[1][2][3] - 公司表示这些新零售商的加入将增强公寓社区的生活体验,并为Anschutz医疗园区营造更加繁荣的社区氛围[3] 根据相关目录分别进行总结 新零售商介绍 - Milieu Fermentation是一家专注于手工小批量啤酒的独特酿酒厂,提供创新的啤酒和其他发酵饮料[1] - Sable and Siren Hair Co.是一家提供发型延长、新娘造型等服务的精品美发沙龙[2] - Spinelli's Market是一家以获奖三明治和意大利特色食品闻名的当地美食店[2] - WOW Scrubs是一家专营高品质医疗服装及配饰的专卖店[2] 公司和当地政府的评论 - 奥罗拉市长表示Anschutz医疗园区和Fitzsimons创新社区是当地重要的经济引擎,欢迎这些新企业的到来[3] - 公司表示这些新零售商的加入不仅将提升公寓居民的生活体验,也将为Anschutz医疗园区营造更加繁荣的社区氛围[3] 其他信息 - 这些新零售商将陆续在2024年3月和今年春季开业[3] - 这些新零售商将加入当地已有的一些知名企业,如Cedar Creek Pub餐厅、Lost Coffee咖啡馆和CVS药房[4] - 公司是一家自管的房地产投资信托基金,在10个州和哥伦比亚特区拥有76个公寓社区,共27,010套公寓[5]

小市值价值股票 - 小市值价值股票被认为是长期增长的最佳选择[1] - 小市值价值股票具有两个关键优势：足够小和灵活以适应变化的条件，同时提供长期增长潜力[2] H&R Block (NYSE:HRB) - H&R Block (NYSE:HRB)是一家在税季期间表现出色的小市值价值股票，通过引入移动银行服务Spruce来缓解税务业务的季节性影响[4]

小盘价值股投资机会 - 小盘价值股是长期投资组合的优质选择 小盘股在长期表现上通常优于大盘股 因其增长空间更大 且增长复合效应更强 [1] - 投资者常关注小盘成长股 但过度集中于成长股会暴露于波动和风险 而小盘价值股通常提供股息等额外收益 [1] Evergy (EVRG) - Evergy是美国第二大风能生产商 专注于可持续能源领域 近期将季度股息提高5%至每股0.6425美元 提供5%的远期收益率 [2] - 公用事业行业今年面临挑战 自1月以来整体下跌近10% Evergy表现更差 下跌18% 但其在可持续解决方案和股息增长方面的领导地位使其对收入型投资者具有吸引力 [2] - 与堪萨斯州监管机构就费率调整达成和解 预计将推动公司重回正轨 如果美联储降息 公司有望反弹 [3] Flexible Solutions International (FSI) - FSI是一家被低估的小盘价值股 过去十年收入增长四倍 资产负债表健康 现金远超债务 资本结构稳健 [3][4] - 2023年11月因财报不佳股价大跌 但预计是偶发事件 目前股价低于账面价值(0.7倍)和销售额(0.58倍) 是短期投资的理想选择 [4] Sturm Ruger (RGR) - 在选举年 枪支销售往往达到峰值 RGR有望受益于这一趋势 估值适中 市盈率13倍 市净率2倍 市销率1.4倍 [5] - 2023年面临挑战 第三季度销售和利润下降 但2020年选举期间枪支销售创历史新高 预计2024年选举季将表现强劲 [5] Apartment Income REIT Corp. (AIRC) - 在高利率环境下 AIRC表现突出 过去十年优化多户住宅组合 集中在人口趋势强劲的大都市地区 保持高入住率和稳定租金增长 [6][7] - 物业数量从2008年的300处减少到75处 但核心市场资产稳定 提供5.71%的远期收益率 [7] Iridium Communications (IRDM) - 2024年以来股价下跌28% 主要是由于终止与高通的合资企业 但公司正在加强卫星星座与智能手机的整合 有望扩大市场 [8][9] - 战略转向适应现有设备的卫星协议 而非修改手机 这将扩大总可寻址市场 提供增长机会 [9] Murphy USA (MUSA) - 拥有1700多家便利店 计划扩张 自2013年从Murphy Oil分拆以来 通过回购超过一半的流通股大幅提升股东价值 [10][11] - 正在进行战略转型 从主要销售燃料转向提供更多食品和饮料选择 每年开设新店并翻新现有店铺 整合QuickChek商店将增强增长 [11] - 自由现金流稳步增长 过去四个季度持续上升 回购计划使每股自由现金流增长五倍 [12] H&R Block (HRB) - 在报税季表现突出 但成功不仅限于4月 推出移动银行服务Spruce 季度收入2600万美元 同时开发AI报税产品 [13] - 总收益率高达11.69% 派息率仅为33.24% 保留大部分收益用于增长 同时慷慨回报股东 [14]

公司动态 - National Storage Affiliates Trust (NSA) 宣布任命 Lisa R Cohn 为公司董事会成员 自2024年2月15日起生效 [1] - Lisa R Cohn 目前担任 Apartment Income REIT Corp (AIRC) 的总裁兼总法律顾问 自2020年起负责治理 信息技术 流程创新 人力资源和法律事务 [1] - 此前 Lisa R Cohn 在 Apartment Investment and Management Company (Aimco) 担任多个职位 包括自2007年起担任执行副总裁兼总法律顾问 负责建筑服务 资产质量和服务 保险 风险管理 人力资源 全国物业处置以及Aimco在西部地区的收购活动 [1] - Lisa R Cohn 拥有哈佛法学院法学学位 以优异成绩毕业 并在斯坦福大学获得公共政策学士学位 以荣誉和优异成绩毕业 [1] 行业活动 - NSA 管理层计划参加 Citi 2024年全球房地产CEO会议 会议将于2024年3月3日至6日在佛罗里达州好莱坞举行 [3] 公司概况 - National Storage Affiliates Trust 是一家房地产投资信托公司 总部位于科罗拉多州格林伍德村 主要专注于在美国前100大都市统计区内拥有 运营和收购自助仓储物业 [4] - 截至2023年9月30日 公司拥有并运营1,119个自助仓储物业 分布在42个州和波多黎各 可出租面积约为7,300万平方英尺 [4] - NSA 是美国最大的自助仓储物业所有者和运营商之一 无论是上市公司还是私营公司 [4] - NSA 被纳入 MSCI 美国REIT指数 (RMS/RMZ) 罗素1000指数公司和标普中型股400指数 [4]

财务表现 - 2023年同店净营业收入（NOI）增长9.3%，自由现金流（FCF）增长9.5%[26] - 2023年“配对交易”在NOI收益率上稀释40个基点，但在FCF收益率上增加40个基点，在无杠杆内部收益率（IRR）上增加230个基点[27] - 公司目标净杠杆率与调整后EBITDAre之比为约6.0倍，相当于约33%的贷款价值比[27] - 公司预计未来几年自由现金流（FCF）和调整后运营资金（AFFO）增长将进一步增强[27] - 2023年底净杠杆与调整后EBITDAre比率为6.1倍，略高于目标6.0倍[41] - 2023年底固定费用覆盖率为3.20，远高于最低要求的1.50[41] - 2023年底公司现金及受限现金为105.4百万美元，循环信贷额度可借款18亿美元，总流动性接近20亿美元[43] - 2023年底公司持有的无抵押公寓社区市场价值约为49亿美元[44] 投资组合与收购 - 2023年通过“配对交易”完成了5.85亿美元的收购，提升了投资组合质量[26] - 公司通过回收约46亿美元资本，优化了投资组合，退出或减少了在纽约等监管风险较高的市场的投资[26] - 公司通过“配对交易”策略优化投资组合，2023年NOI收益率稀释40个基点，但FCF收益率增加40个基点，无杠杆IRR增加230个基点[27] - 截至2023年12月31日，公司拥有75个公寓社区，共计26,626套公寓，平均所有权约为81%[28] - 公司通过“AIR Edge”运营平台提升物业运营效率，2021年收购的物业为2023年同店NOI增长贡献了100个基点[26] 客户与运营 - 2023年公寓平均月收入为2,913美元，较2022年增长10%[27] - 2023年客户满意度评分为4.28（满分5分），共收到40,000份客户评分，连续第二年被评为“Kingsley Excellence Elite Five”[32] - 2023年公寓住宅保留率从2022年的61.3%提升至62.3%[32] - 公司通过集中收入管理方法优化租金和入住率，以最大化自由现金流[32] - 公司通过创新控制成本，过去14年可控运营费用年复合增长率为-0.1%[34] 资本支出与投资 - 2023年公司在资本替换和资本增强方面的投资分别为每套公寓住宅1,540美元和3,278美元，总计71.0百万美元用于3,100套公寓住宅[34] - 2023年初始资本支出投资总额为46.0百万美元，用于新收购社区的初始投资[34] 企业责任与可持续发展 - AIR在2023年通过AIR Gives慈善高尔夫锦标赛筹集了50万美元，用于支持幸存者援助计划、庇护所项目以及经济适用房学生的奖学金[55] - AIR在2023年GRESB评估中获得82分（满分100分），环境表现提升了12.5%，并获得四星评级[60] - AIR在2023年将75%的物业认证为可持续物业，目标是到2025年达到95%[60] 员工与治理 - AIR在2023年内部填补了约71%的管理层职位空缺，整体职位空缺中约50%由内部填补[64] - 截至2023年12月31日，AIR拥有约760名员工，其中约610名在公寓社区或共享服务中心工作[65] - AIR在2023年的员工参与度得分为4.41（满分5分），现场员工自愿离职率为13.5%，较2022年的16.8%有所下降[66] - AIR在2023年与约80%的普通股股东直接会面，讨论了治理、投资策略、运营和企业责任等话题[58] 风险管理与保险 - 公司通过应税房地产投资信托子公司（TRS）进行物业管理和风险管理等业务，这些子公司需缴纳美国联邦企业所得税[49] - AIR运营合伙企业作为“穿透”实体，不缴纳美国联邦所得税，但其合伙人需按分配份额缴税[50] - 公司面临环境法规变化带来的潜在支出增加风险，可能影响净收入和现金流[51] - 公司拥有全面的保险覆盖，包括财产、一般责任、工人赔偿、业务中断和网络安全，以应对火灾、地震、洪水等风险[53] 债务与流动性 - 公司拥有稳定的债务到期时间表，最早一笔债务到期时间为2025年第二季度[27] - 公司目标净杠杆率与调整后EBITDAre的比率为6.0倍，截至2023年底实际比率为6.1倍[40][41] - 公司拥有105.4百万美元的现金及受限现金，并可通过循环信贷额度借款18亿美元，总流动性接近20亿美元[43]

公司表现与市场对比 - Air Communities 过去一年表现不佳 总回报率为-13% 远低于房地产指数(VNQ)的-2% [1] - 2023年同店NOI增长率为9.3% 高于行业平均水平 主要得益于2021年收购项目的强劲表现 [4] - 2024年预计同店NOI增长将放缓 但仍将保持2.0%至5.6%的增长 [5] 财务表现与预测 - 2024年预计每股净亏损0.17至0.27美元 较2023年的4.27美元大幅下降 [5] - 2024年预计FFO每股2.33至2.43美元 与2023年的2.41美元基本持平 [5] - 2024年预计AFFO每股2.07至2.17美元 较2023年的2.09美元略有增长 [5] - 2024年预计利息支出1.45至1.50亿美元 较2023年的1.35亿美元有所增加 [5] 投资组合与市场定位 - 公司拥有63处同店物业 占全年租金收入的85% [3] - 投资组合均衡分布于沿海和阳光地带市场 其中南佛罗里达地区表现突出 [7] - 公司NOI的37%来自沿海市场 20%来自阳光地带市场 [8] 估值与回报预期 - 公司隐含资本化率为6.6% 2024年预计AFFO倍数为14.8倍 股息收益率为5.7% [1] - 预计未来4-5年年化回报率将达到两位数 主要得益于较低的估值和适度的财务杠杆 [2][10] - 假设NOI年增长2.5% 退出资本化率5.25-5.5% 预计4年IRR将高于同业 [10] 资本结构与融资能力 - 公司贷款价值比为33% 处于行业保守水平 [2] - 债务加权平均期限6.5年 平均成本4.3% 具有吸引力 [12] - 净债务/EBITDA为6.1倍 虽高于同业但反映了保守的资本结构 [11] 市场环境与竞争格局 - 2024年预计同店收入增长2.6%至5.0% 主要驱动力包括2023年租赁活动的earn-in效应和续租率 [6] - 竞争性新增供应对NOI的影响在20-30%之间 与历史经验一致 [7] - 多户住宅交易市场在2023年放缓 但最近4-5个月已出现5%左右资本化率的交易 [10]

财务数据和关键指标变化 - 2023年全年FFO为每股2.41美元,达到指引中值 [36] - 2023年全年剔除非经常性因素的FFO为每股2.36美元,同比增长7.8%,自2021年以来累计增长20% [36] - 2023年全年剔除非经常性因素的AFFO为每股2.09美元,同比增长7.7%,自2021年以来累计增长23% [36] - 2024年预期剔除非经常性因素的AFFO为每股2.12美元,同比增长1.4% [37] - 2024年预期剔除非经常性因素的FFO为每股2.38美元,同比增长0.8% [37] 各条业务线数据和关键指标变化 - 2023年第四季度收入同比增长6.2%,入住率为97.3%,环比提升200个基点 [21] - 2023年第四季度新租金同比下降1.1%,续租同比增长4.7% [21] - 2023年第四季度运营费用增长30个基点,净运营收入增长8.1% [21] - 2023年全年可控运营费用仅增长20个基点,主要得益于公司创纪录的62.3%的租客续租率 [21] - 2023年第四季度运营利润率创历史新高,达76.7%,同比提升130个基点 [21] - 2021年和2022年收购资产的净运营收入增长优于同店物业,主要受益于公司的运营模式和技术优势 [22][23] 各个市场数据和关键指标变化 - 2024年预计南佛罗里达、波士顿、华盛顿特区和圣地亚哥将是公司最强劲的市场,而湾区仍将滞后 [26] - 2024年公司整体市场预计将实现正增长,但增速存在一定不确定性 [37] 公司战略和发展方向及行业竞争 - 公司通过联合投资等方式,以较低的资本成本收购优质资产,提升资产组合质量和增长潜力 [29][30][31] - 公司将继续通过交易活动来替换和扩大AIR Edge资产在整体组合中的占比 [30] - 公司投资决策的核心是在公司资本成本基础上获得200个基点以上的收益率 [83][84][113][114] - 公司通过运营效率和资产组合优化来应对行业供给压力,而非依赖于市场租金增长 [113][114][119] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 管理层对2024年的市场租金增长持谨慎态度,但给出了较大幅度的指引区间 [17] - 管理层认为公司在2024年的运营和财务表现将优于同行,主要得益于资产组合质量的持续提升和运营效率的改善 [62][63][97][98][99] - 管理层表示公司的财务杠杆水平较低,资产组合以稳定的租赁型物业为主,风险相对较低 [10][11][33] 问答环节重要的提问和回答 问题1 **Eric Wolfe 提问** 询问第三季度再融资对2024年利息费用的具体影响 [48][49][50][51] **Paul Beldin 回答** 详细解释了第三季度再融资导致2024年利息费用增加约0.04美元的原因 [49][50][51][52][53] 问题2 **John Kim 提问** 询问2022年收购资产组合的增长情况及未来预期 [56][57][58][59] **Terry Considine 和 Keith Kimmel 回答** 解释了2022年收购资产组合增长放缓的原因,以及未来预期仍将保持高于同店的增长 [57][58][59] 问题3 **Rob Stevenson 提问** 询问公司在加州的资产是否受到最近极端天气的影响,以及相关保险情况 [72][73][74][75] **Paul Beldin 和 Patti Shwayder 回答** 表示公司在加州的资产受影响较小,且相关资产均有洪水等险种的保险覆盖 [73][74][75]

财务表现 - 公司2023年12月季度营收为1.9636亿美元，同比下降5.5%[1] - 每股收益为0.64美元，较去年同期的2.17美元有所下降[1] - 公司营收略低于分析师预期，但每股收益符合预期[1] 经营指标 - 公司在其他收入和租金等关键指标方面表现良好，超过分析师预期[4][5][6] 股票表现 - 公司股票过去一个月的表现为-8.4%，Zacks S&P 500指数为+6.5%[7]

公司股息情况 - AIR公司宣布每股A类普通股股息为0.45美元，年化股息为1.80美元，股息率约为5.5%[1] 公司背景介绍 - AIR公司是一家公开交易的房地产投资信托公司，拥有75个社区，共计26,623套公寓，位于10个州和哥伦比亚特区[2]

Realty Income (NYSE:O) - Nareit认为2024年是REITs“具有超额表现的良好时机”[1] - Realty Income是高利率环境下的首选REIT之一，其租户主要在零售业，但大多数运营在抗衰退领域[6] - Realty Income的三重净租赁模式将所有运营风险和成本转移给租户，有助于抵御随利率上升而上涨的材料和劳动成本[7] - Realty Income是股息贵族类别的一部分，提供月度分配，目前收益率为5.66%[8] Apartment Income REIT Corp. (NASDAQ:AIRC) - AIRC在高利率环境下也备受青睐，其多元化的投资组合和策略使其成为顶级投资[9] - AIRC在过去十年中优化了其投资组合和策略，保持核心市场的资产数量稳定，为未来成功做好准备[10] - AIRC的当前收益率为6.27%，是收入投资者的首选之一，超过了国债收益率[11] Healthpeak Properties (NYSE:PEAK) - Healthpeak Properties是那些无论利率环境如何都会成功的REIT之一，其在医疗保健领域拥有高质量资产和租户[14] - PEAK的当前收益率为7.31%，随着对高质量医疗保健物业需求的增加，这一数据可能保持稳定[16]