公司业务概况 - 公司主要业务是在美国主要市场发放过渡性商业地产贷款[82] 财务表现 - 2023年第一季度，公司每股净收入为0.26美元，每股分红为0.37美元[84] - 2023年3月31日，公司的每股账面价值为17.26美元，调整后的每股账面价值为17.96美元[88] - 2023年3月31日，公司未偿还本金余额为7,655,289千美元，较期初增加116,764千美元[93] - 2023年3月31日，公司的贷款组合中，贷款数量为76笔，总承诺金额为9,314,595美元，贷款价值为7,550,320美元，贷款年化收益率为8.9%，贷款平均剩余期限为3.1年，贷款贷款价值比为68.9%[89] 财务指标 - 分配收益是用于评估公司业绩的非GAAP指标，用于排除某些交易、非现金项目和GAAP调整的影响[85] - 2023年3月31日，我们的贷款组合的加权平均风险评级为3.2[98] - 2023年3月31日，我们的当前预期信贷损失储备总额为1.431亿美元[99] - 2023年3月31日，我们的贷款组合融资总额为7.979亿美元，加权平均利差为2.96%[100] - 截至2023年3月31日，我们的回购协议和期限参与协议的总借款余额为45亿美元，加权平均利率为一月期LIBOR或一月期SOFR加2.67%[101] - 截至2023年3月31日，我们的净浮动利率敞口为1.584亿美元，98.0%的贷款按未偿本金余额计算为浮动利率[110] 财务状况 - 2023年3月31日的总收入为69102千美元，较2022年12月31日下降了14,514千美元，降幅为17%[113] - 2023年3月31日的净利润为36,678千美元，较2022年12月31日增加了59,331千美元，增幅为262%[113] - 2023年3月31日的利息及相关收入为164,166千美元，较2022年12月31日的90,694千美元增加了73,472千美元，增幅为81%[120] - 2023年3月31日的总支出为37,005千美元，较2022年12月31日的26,454千美元增加了10,551千美元，增幅为40%[120] - 2023年3月31日的利息支出为5,444千美元，较2022年12月31日的2,584千美元增加了2,860千美元，增幅为111%[120] 投资情况 - 公司持有的房地产贷款投资中，加权平均未偿还本金为7,550,320千美元，总计为9,314,595千美元[94] - 公司于2021年2月8日通过强制执行取得了位于纽约的一组酒店物业的法律所有权[95] - 2023年第一季度，我们通过CMTG/TT的股权法投资获得了160万美元的投资收益[124] 资产负债情况 - 2023年3月31日的净债务与净资产比率为753.2百万美元，较2022年12月31日的290.0百万美元增加了463.2百万美元[127] - 2023年3月31日，公司的净债务与股本比率为2.2倍，总杠杆率为2.6倍[129] - 公司在2023年3月31日拥有未受担保的贷款未偿本金达到5.935亿美元[130] - 公司在2023年3月31日拥有17亿美元的未拨款贷款承诺，预计在未来3.8年内完成资金注入[131] - 公司的合同义务和承诺截至2023年3月31日总计8.869亿美元，其中未拨款贷款承诺占据了1.659亿美元[132] 风险控制 - 公司会根据未来现金流估值和折现率等因素，评估房地产资产的减值迹象[144]

财务数据和关键指标变化 - 2022年全年总发起额为35亿美元，远超上一年，推动投资组合账面价值达到创纪录的74亿美元，总贷款承诺达94亿美元 [7] - 第四季度股息为每股0.37美元，可分配收益覆盖了该股息；第四季度报告GAAP净亏损2270万美元，即每股亏损0.17美元，反映了特定和一般CECL准备金的增加 [37] - 总CECL准备金占未偿本金余额（UPB）的1.9%，一般CECL准备金从上季度的1.0%增至1.1%；对两项投资记录了6000万美元的特定CECL准备金，占总贷款金额的17%，资产价值下降近50% [37] - 2022年底投资组合加权平均收益率从2021年底的5.7%增至8.6% [33] - 2022年第四季度可分配收益增至5370万美元，即每股0.38美元，而去年同期为4710万美元，即每股0.33美元 [58] - 截至12月31日，净杠杆率为2.2倍，略高于9月30日的2.0倍 [59] 各条业务线数据和关键指标变化 贷款发起业务 - 2022年第四季度和全年分别执行了3.59亿美元和35亿美元的贷款发起业务，同时按物业类型和地理位置进一步多元化投资组合 [11] - 第四季度发起的贷款均为高级浮动利率过渡性贷款，涉及三项投资，抵押物为生命科学、多户住宅和工业物业，加权平均信用利差为600个基点，加权平均贷款价值比（LTV）为58% [11] 投资组合业务 - 按账面价值计算，CMTG的投资组合环比增长2%，达到74亿美元；年底投资组合加权平均综合收益率为8.6%，加权平均LTV为68% [12] - 截至2022年12月31日，多户住宅投资占比从2021年底的30%增至41%，同时减少了对办公、土地和待售公寓的投资 [12] - 截至2022年底，酒店投资占投资组合的20% [14] - 截至2022年底，办公投资占投资组合的15%，包括混合用途资产中的办公部分则为19% [35] 各个市场数据和关键指标变化 多户住宅市场 - 市场租金增长开始放缓，但入住率总体强劲，新租约有正向置换，续租有租金增长；预计租赁需求在购房市场成本上升的情况下仍将保持强劲，但随着业主竞争留住租户和市场消化新供应，收入将趋于正常化 [55] 酒店市场 - 2022年行业受益于酒店需求的大幅反弹，但预计经济衰退期间消费者和企业会减少与旅游相关的支出，集团需求和企业临时需求将减少，同时劳动力成本上升将影响利润；资产管理团队正在密切监控相关投资 [56] 办公市场 - 优质办公资产表现优于其他资产，但在高利率环境下，借款人需决定是否投入额外资金保护股权；预计不同借款人的结果会因资金来源、成本和承受不确定性的能力而异 [15] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司预计2023年房地产行业充满挑战，高利率、贷款利差扩大和消费者需求放缓可能导致房地产估值承压和交易活跃度降低，因此采取防御性和纪律性的经营方式，保持较低杠杆，以便把握机会和应对未知问题 [8][9] - 公司将通过积极的资产管理和长期投资视角，为股东创造价值；相信团队有能力应对当前挑战，并在市场好转时采取机会主义立场 [9][10] - 公司在2022年扩大和多元化了资金来源，包括签订1.5亿美元的收购融资安排和完成10亿美元的融资安排，显示了公司平台的可信度、投资组合的实力、管理团队的能力、机构关系以及资产负债表的保守杠杆状况 [27] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 2022年是动荡的一年，当前经济环境信号相互矛盾，市场一方面面临强劲的增长报告，另一方面面临持续的通货膨胀；公司对经济前景持谨慎态度，与市场普遍预期的2023年下半年可能出现温和衰退的观点一致 [5][6] - 公司认为房地产行业在高利率环境下将面临挑战，但投资组合有能力抵御市场恶化；不同物业类型和市场的资产表现将不均衡，公司的资产配置和市场选择使其能够应对不利条件 [28] - 尽管对投资组合有信心，但公司认识到业务和借款人无法免受当前宏观经济和利率环境的影响，因此在管理业务时采取谨慎态度 [9] 其他重要信息 - 公司提醒本次电话会议可能包含前瞻性陈述，实际结果可能与这些陈述存在重大差异，相关风险因素在向美国证券交易委员会（SEC）提交的其他文件中有讨论 [3] - 公司将参考某些非GAAP财务指标，如净可分配收益，以评估经营业绩；非GAAP指标的对账信息请参考收益补充文件 [23] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1：贷款到期时间表与借款人利率上限到期或期限的关系 - 目前90%的投资组合有利率上限安排，公司已明确要求借款人购买替代上限，借款人也在按要求执行；贷款文件规定借款人有购买替代上限的义务，但具体情况因贷款而异，部分借款人可能只购买一年的上限，且在许多情况下公司有替代上限购买的担保，少数情况下有借款人提供的现金抵押储备 [20][42] 问题2：非应计贷款是否会在今年大幅增加 - 本季度非应计贷款增加主要是由于两笔办公和两笔酒店贷款，并非借款人特定行为导致；公司60%的风险敞口集中在多户住宅和酒店领域，这两个领域表现良好；三分之一的投资组合为建设项目，完工后将拥有优质房地产，降低还款风险；借款人一直在保护自身利益，按贷款文件要求行事，因此公司对投资组合现状感到满意，但对非应计贷款的未来走向持谨慎态度 [44][45] 问题3：多户住宅在高增长市场的风险敞口情况 - 公司关注到这些市场存在租金增长放缓的风险，但资产通常面向不太流动的人群，借款人受益于较高的租户保留率；许多贷款的长期策略是将B级资产升级为A级资产，借款人仍相信这一策略，表现为补充利息储备；此外，公司在这些市场的许多贷款是在CLO市场回调后发起的，贷款利差较宽，LTV保守，即使在高利率环境下，公司仍有一定的正杠杆 [47] 问题4：是否看到借款人战略性违约以获取贷款人让步的现象 - 由于公司的贷款结构中有积极的现金管理措施，借款人无法扣留现金并以此作为谈判策略，因此在投资组合中未看到这种现象；公司让借款人明白，若他们采取机会主义行为，公司也会采取相应措施 [49][50] 问题5：2023年投资组合增长的预期 - 预计第一季度甚至上半年交易活动将继续放缓，但考虑到未来几个季度的预计资金投放和预计还款情况，公司预计投资组合将实现净增长，但在资本市场状况改善之前，贷款发起业务可能会较为平淡 [51] 问题6：贷款评级迁移情况及相关贷款类型 - 由于预计2023年行业估值将继续承压，公司下调了少数贷款的评级，包括两笔办公贷款和两笔酒店贷款；下调评级是因为团队需要花更多时间与借款人合作，确保贷款有还款路径，主要是由于即将到期的日期和延迟的业务计划 [62] 问题7：2023年还款是否会处于较低水平 - 公司预计全年还款很少，2023年最终到期的贷款很少，大多数借款人已执行或预计将执行按权利延期条款 [73]

财务数据关键指标 - 截至2022年12月31日，资产特定融资结构的总容量和未偿还本金余额分别为7.602亿美元和4.189亿美元[44] - 截至2022年12月31日，担保定期贷款的未偿还金额为7.551亿美元，与拥有的房地产相关的债务未偿还余额为2.9亿美元[46] - 截至2022年12月31日，4项账面价值为3.573亿美元的投资处于非应计状态，占投资组合的4.8%[61] - 截至2022年12月31日，公司的净债务与股权比率为2.2倍，总杠杆比率为2.6倍，预计未来总杠杆比率将在2.5倍至3.0倍之间[67] - 截至2022年12月31日，公司贷款组合的加权平均贷款价值比（LTV）为68.2%[89] - 2022 - 2020年，公司分别确认750万美元、880万美元和570万美元的基于股票的薪酬费用[113] - 2022年，公司发行6,850个递延RSU代替现金费用，确认约9.8万美元相关费用[113] - 截至2022年12月31日，未确认的薪酬费用为3300万美元，预计在2.4年内确认[113] - 公司利率上限在2022年12月31日的公允价值为600万美元，2021年12月31日为0[118] - 2022年12月31日，贷款应收款持有投资净额账面价值为736042.7万美元，公允价值为733120.7万美元；回购协议账面价值和公允价值均为396685.9万美元等[119] - 公司宪章规定可发行最多5亿股面值0.01美元的普通股，截至2022年和2021年12月31日，分别发行1.40055714亿股，流通股分别为1.38376144亿股和1.39840088亿股[123] - 公司宪章规定可发行最多1000万股面值0.01美元的优先股，2021年12月15日赎回125股，截至2022年和2021年12月31日无优先股流通，优先股股息率为12.5% [124] - 2021年12月6日至2022年12月31日，公司使用2500万美元回购167.957万股普通股，均价为14.88美元/股[125] - 2022年各季度普通股股息分别为5167.2万美元、5165.9万美元、5142万美元、5120.2万美元，每股均为0.37美元[128] - 2021年普通股各季度股息分别为5000万美元、5000万美元、5000万美元、5174.1万美元，每股均为0.37美元；优先股各季度股息均为4万美元，每股0.03美元[128] - 2020年普通股各季度股息分别为5600万美元、5900万美元、5000万美元、5000万美元，每股分别为0.43美元、0.44美元、0.37美元、0.37美元；优先股各季度股息均为8万美元，每股0.03美元[129] - 2022、2021和2020年加权平均未归属受限股票单位分别为1,190,126、0和0，因具反摊薄效应未纳入摊薄每股收益计算[133] - 2022、2021和2020年有担保融资、房地产相关债务和有担保定期贷款的利息及摊销费用总额分别为261,107千美元、196,232千美元和172,232千美元[155] - 2022年12月31日利率上限合约公允价值为600万美元，该年度确认约495,000美元利率上限合约收入[156] - 2020年12月31日已归属受限股票单位对应的普通股数量为877,498股[167] 业务线投资分布 - 截至2022年12月31日，公司房地产投资包括纽约的七家有限服务酒店物业，23%的贷款由纽约都会区的商业房地产资产担保[77] - 截至2022年12月31日，41%的贷款投资由多户住宅物业担保，20%由酒店物业担保，15%由办公物业担保，6%由待售公寓物业担保，8%由混合用途物业担保，6%由土地物业担保[77] - 截至2022年12月31日，31%的贷款投资为建设贷款，15笔最大的贷款投资占贷款组合的45%[77] 公司投资策略与规定 - 公司董事会规定投资于美国境外的账面价值占比不超过25%，目前仅在美国投资[48] - 公司通常寻求发放或收购初始期限为两到四年的贷款，并打算持有至到期，但为了最大化回报和管理风险，可能会提前处置贷款[48] - 自2015年12月31日结束的纳税年度起，公司选择并认为有资格作为房地产投资信托基金（REIT）纳税[69] - 公司需每年向股东分配至少90%的房地产投资信托（REIT）应税收入（不考虑股息支付扣除和净资本收益）以符合REIT资格[220] - 为符合《国内税收法》下REIT资格，在一个纳税年度的最后半年内，不得有超过50%的已发行股票价值由五个或更少的个人直接或间接拥有[206] - 为符合1940年法案第3(c)(5)(C)条排除规定，子公司需至少55%的资产为合格房地产资产，至少80%的资产为合格房地产资产和房地产相关资产[227] - 公司证券（包括未来子公司发行的证券和其他投资证券）价值不得超过非合并基础上总资产价值（不包括美国政府证券和现金项目）的40%[226] - 公司章程规定任何人不得拥有超过公司已发行普通股总价值或数量（以更严格者为准）的9.6%，或已发行普通股总价值的9.6%[206] - 公司章程授权董事会无需股东批准，可发行最多5亿股面值0.01美元的普通股和最多1000万股面值0.01美元的优先股，其中125股为12.5% A系列可赎回累积优先股[239] 公司面临的竞争与风险 - 公司在资产发起、收购和管理方面面临来自其他REITs、专业金融公司等众多实体的竞争，可能影响贷款业务和股价[51] - 过渡性物业贷款比稳定物业贷款风险更高，包括成本超支、项目未完成、借款人无法执行商业计划和无法获得永久融资等风险[55] - 公司投资可能集中在特定市场、物业类型和借款人，存在违约风险，且未要求遵守特定的多元化标准[60] - 市场波动、利率上升、监管变化等因素可能对公司业务产生重大不利影响[73][76] - 公司投资的资产流动性较差，可能难以在有利时机或及时处置[78] - 公司可能无法为贷款融资的债务进行再融资，从而增加股权资本风险或限制股权资本的最佳配置[79] - 建设贷款活动存在较高风险，借款人未能完成项目建设或成本超支可能对公司产生重大不利影响[82] - 公司在竞争激烈的市场中开展业务，竞争可能限制其获取有吸引力的风险调整后投资的能力[84] - 2022年美国通胀加速，美联储等提高利率，可能影响公司现金流和借款人还款能力[108] - 公司的有担保定期贷款、房地产相关债务、现有融资安排和有担保贷款等存在财务和其他契约限制，若无法满足可能产生不利影响[132] - 部分融资安排包含交叉违约和/或交叉加速条款，可能因单一事件导致多笔融资违约[132] - 违约可能使公司难以维持美国联邦所得税目的下的房地产投资信托（REIT）资格[132] - 信用评级机构对公司信用评级的下调可能增加公司获取资本的难度和成本，无法保证未来信用评级不会被下调[134] - 回购交易中交易对手违约、标的证券价值下降或公司违约可能导致回购交易损失；若交易对手破产或资不抵债，公司贷款可能受破产或资不抵债程序影响[135] - 多德 - 弗兰克法案第七章监管衍生品交易，相关法规可能增加衍生品合约运营和交易成本，影响交易对手数量和信用状况[140] - 英国金融行为监管局宣布与公司相关的所有伦敦银行间同业拆借利率（LIBOR）期限将在2023年6月30日后停止发布或不再具有代表性，这已并将继续影响金融市场，可能对公司利息收入和费用产生不利影响[142] - 公司信息和技术系统及关联方系统可能受网络安全事件影响，远程办公需求增加和对互联网技术的依赖可能使公司面临更大网络安全风险[150] - 支持公司业务的基础设施发生灾难或中断可能对公司业务运营产生重大不利影响，公司和赞助商的灾难恢复计划可能不足以减轻损失，保险等保障措施可能只能部分弥补损失[151] - 公司投资受利率波动影响，浮动利率投资在低利率环境收益降低，固定利率投资价值随利率反向变动，且对冲策略无法完全规避风险[171] - 若LIBOR贷款转换为SOFR，或采用其他替代参考利率，可能导致公司利息成本上升[172] - 公司可能对贷款组合进行证券化，存在无法获取足够合格投资及短期信贷的风险[173] - 证券化产品次级权益流动性差，若底层抵押品估值过高或价值下降，公司可能遭受重大损失[174] - 公司可能为子公司、合资企业或共同投资伙伴的债务提供担保，违约可能导致公司损失超过初始投资[175] - 公司投资受CFTC监管，若未获豁免成为商品池运营商，将面临额外监管和合规要求[176] - 公司面临网络攻击等运营风险，可能导致业务中断、数据泄露和声誉受损[179][180] - 公司与赞助商及其附属公司可能存在利益冲突，包括投资机会分配等问题，可能影响公司投资机会和股东利益[184] - 大量出售公司普通股或市场认为可能出售，会损害普通股市场价格，且公司普通股所有权集中，限制了股票市场流动性[192] - 避免根据《1940年法案》注册对公司运营施加重大限制，若需注册为投资公司，投资回报可能降低[194] - 联邦监管机构实施多德 - 弗兰克法案风险留存要求，规定资产支持证券发起人至少留存5%与证券发行基础资产相关的信用风险[211] - 多德 - 弗兰克法案及相关监管变化可能减少银行等金融机构限制，使其与公司竞争投资机会，对公司产生重大不利影响[210] - 美国政府稳定或改革金融市场的行动及市场反应可能未达预期，对公司产生重大不利影响[211] - 会计规则复杂，涉及重大判断和假设，其解释或假设的变化可能影响公司及时编制合并财务报表的能力[213] 公司激励计划与费用 - 2016激励奖励计划可发行的最大股份数为8,281,594股[111] - 2022年6月14日，董事会向经理或其附属公司员工授予2,130,000个基于时间的受限股票单位（RSU），公允价值为每股18.72美元[111] - 2022年6月，符合条件的非员工董事会成员自动获得29,280个基于时间的RSU，公允价值为每股20.49美元[113] - 2019 - 2021年，公司授予多种RSU，2021年有部分RSU被没收和交付，IPO后部分RSU立即归属并支付股息等价物[113] - 2022 - 2021年，基于时间的RSU活动中，2022年授予2,159,280个，加权平均授予日公允价值为每股18.74美元[114] - 经理收取的基本管理费与业绩无关，可能降低其寻找有吸引力投资机会的动力，且可能激励其增加股权，稀释现有股东潜在回报；激励费可能使经理过度强调短期净收入最大化，增加贷款组合风险[185][186] - 若管理协议因公司违约被经理终止，公司需支付的终止费为终止日期前24个月内平均年度基本管理费与平均年度激励费之和的三倍[187] - 经理费用结构可能无法产生有效激励，导致经理进行风险更高的投资[218] - 终止管理协议成本高昂，经理责任有限，公司需对其进行赔偿[219] 公司相关法规与条款 - 《1940年法案》规定，发行人投资证券价值超过其非合并基础上总资产价值（不包括美国政府证券和现金项目）40%时需注册为投资公司，即40%测试[194] - 《1940年法案》定义拥有公司50%或以上已发行有表决权证券的为多数股权子公司[196] - 公司预计未来寻求依赖规则3a - 7的子公司权益总价值，在非合并基础上占公司总资产的比例将低于20%[199] - 马里兰州法律“业务合并”条款规定，“利益相关股东”（即实益拥有公司10%或以上有表决权流通股投票权的人）及其关联方与公司的某些业务合并，在股东成为利益相关股东后五年内被禁止，之后需超级多数股东投票[240] - 马里兰州法律“控制股”条款规定，“控制股”（收购人获得后能行使一定投票权范围的股份）持有人在“控制股收购”中获得的股份，除非获得至少三分之二有权就该事项投票的股东赞成票，否则无投票权[240] - 公司细则包含条款，豁免所有收购公司股票行为适用控制股收购法规，但不能保证该条款未来不被修订或取消[241] 公司特殊事件 - 2021年2月，公司对纽约的7家有限服务酒店物业进行止赎，当时夹层贷款的未偿还本金余额为1.039亿美元，子公司承担的证券化高级抵押贷款本金余额为3亿美元[63] - 2021年6月2日公司以275,000美元购入名义金额2.9亿美元、到期日为2024年2月15日的利率上限合约，有效限制房地产相关债务最高利率为5.78% [156] - 公司已提交S - 3表格注册声明，注册特定上市前股东持有的16,058,983股普通股的转售，这些股份无需遵守规则144即可自由交易[192] - 若Almanac直接或间接持有公司4.9%或以上流通普通股，Fuyou及其平安其他关联方持有4.9%或以上流通普通股，董事会出现空缺时，Almanac或Fuyou新指定人将获提名并当选新董事[236]

财务数据和关键指标变化 - 第三季度可分配收益为4710万美元，即每股0.33美元，GAAP净收入为4210万美元，即每股0.30美元，当前季度股息为每股0.37美元，对账面价值的收益率为8.2% [14] - 剔除加速费用和上季度损益影响后，季度环比可分配收益每股增加0.09美元，主要因基准利率上升和净投资组合增长 [14] - 基于季度末静态投资组合，利率每提高100个基点，将产生每股0.04美元的季度收益，自季度末以来基准利率已上升70个基点 [14] - 一般CECL准备金略高于总本金余额的100个基点，季度环比增加约250万美元，因净投资组合增长和宏观经济指标恶化，但被贷款期限增长和信用状况改善所抵消，几乎没有特定CECL准备金 [15] - 维持保守的净杠杆率2.0倍，目标杠杆率为股权的2.5 - 3倍 [16] - 截至9月30日，50亿美元仓库信贷额度中有40亿美元未偿还，加权平均预支率为保守的67%，其中多户住宅贷款为75%，其他所有物业类型为60% [17] - 季度末流动性为5.07亿美元，包括2.3亿美元现金和2.77亿美元已批准但未提取的仓库信贷额度，截至目前流动性超过5亿美元 [18] 各条业务线数据和关键指标变化 - 基于未偿还本金余额的投资组合季度环比增长4%，达到74亿美元，新发放贷款和后续资金超过贷款还款 [11] - 第三季度共发放8.78亿美元的贷款承诺，涉及6笔投资，加权平均信用利差为SOFR上浮530个基点，加权平均贷款价值比为67% [11] - 按贷款承诺计算，60%的新增贷款为多户住宅投资，多户住宅仍是最大的资产类别，占投资组合的比例超过40% [11] - 第三季度进入犹他州盐湖城都会区，发放两笔多户住宅贷款，总贷款承诺为2.52亿美元，加权平均贷款价值比低于65% [12] - 季度末非应计贷款占投资组合的比例不到1%，低于年初的4% [9] 各个市场数据和关键指标变化 - 纽约市整体经济表现强劲，旅游业复苏，多户住宅租金和入住率创历史新高，但办公市场持续表现不佳，最好的建筑表现尚可，但租金开始出现让步，较差的建筑则面临困境，利用率远低于疫情前水平和阳光地带高增长市场 [21] - 纽约市酒店市场表现良好，第三季度REO酒店投资组合表现强劲，平均每日房价（ADR）高于2019年水平，入住率也很强劲，主要由休闲临时需求推动，团体和商务需求也开始回升 [23] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 投资策略聚焦于由高质量资产和机构级赞助商担保的过渡性贷款机会，采用严格的承销和投资组合构建方法，注重资产管理 [6] - 投资组合几乎全部为浮动利率贷款，受益于当前利率环境，超过90%的浮动利率贷款组合设有利率上限 [6] - 资产配置上，大幅偏向多户住宅，占投资组合的比例超过40%，写字楼敞口相对较低，无独立零售投资 [6] - 专注于美国投资，无欧洲市场敞口，过去两年从沿海市场多元化，利用部分市场的有利人口趋势、就业和租金增长 [7] - 保持保守的资产负债表管理方法，自成立以来一直采用相对较低的杠杆率，认为在不确定的经济时期，保守的杠杆率、充足的流动性和获取资本的途径至关重要 [7] - 未来将有选择地确定贷款发放规模，抓住最佳风险调整回报机会，同时保持防御性，部署速度取决于审慎和增值杠杆的机会以及现有投资组合的还款速度 [10] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 市场波动和不确定性仍是主要主题，投资者和借款人面临高通胀、利率上升、供应链中断、海外地缘政治风险以及国内政治分歧和不确定性等问题，经济数据喜忧参半，估值差异较大 [5] - 认为美国经济比以往衰退时期更强劲、更具韧性，是世界上最健康的主要经济体，美国房地产行业将比国际市场更具韧性，但预计2023年某个时候可能会出现衰退 [5] - 短期内，预计房地产估值将因利率上升和部分情况下净营业收入（NOI）增长放缓而面临更大压力，但影响将不均衡，高度取决于物业类型、资产质量和市场 [6] - 认为当前环境将为资本充足、定位良好且有能力应对挑战经济状况的贷款机构带来机会，公司业务和精心构建的投资组合将在不确定的市场环境中保持韧性 [6][7] 其他重要信息 - 董事会最近授权回购1亿美元公司普通股，反映了对公司业务战略和长期财务前景的信心，以及提升股东价值的承诺 [11] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 纽约市办公和酒店市场情况及是否持续改善 - 纽约市整体经济表现强劲，旅游业复苏，多户住宅租金和入住率创历史新高，但办公市场持续表现不佳，最好的建筑表现尚可，但租金开始出现让步，较差的建筑则面临困境，利用率远低于疫情前水平和阳光地带高增长市场，对纽约市办公市场表示担忧；酒店市场表现良好，第三季度REO酒店投资组合表现强劲，平均每日房价（ADR）高于2019年水平，入住率也很强劲，主要由休闲临时需求推动，团体和商务需求也开始回升 [21][23] 问题: 如何看待增长资产、回购股票和囤积流动性这三种选择，以及当前是否考虑增加业务杠杆 - 目前杠杆率为2.0倍，预计将逐步提高到2.5倍，最高不超过3倍；对于增长资产、回购股票和囤积流动性这三种选择，公司内部每天都在进行讨论，会根据市场情况和风险调整回报进行机会主义决策，同时也会考虑保持一定的流动性 [26][27] 问题: 银行此次愿意为公司提供贷款的原因，以及银行对向房地产公司贷款的态度 - 银行在业务操作上更加谨慎，会选择与优质客户合作，公司向摩根大通证明了自身的实力，摩根大通希望在高利率环境下向优质客户投放资金；并非所有银行都愿意提供贷款，部分银行已表示不再涉足该领域，但公司仍处于有利地位，能够获得资金；一些地区性银行对于合适的项目和规模仍愿意作为融资对手方，它们更注重与借款人的关系 [33][34][35] 问题: 第三季度8.78亿美元的贷款发放是否有大额项目，未来季度是否能继续保持强劲的贷款发放 - 第三季度的贷款发放涉及6笔不同的投资，没有特别大额的项目；公司在季度初拥有强大的资产负债表和流动性，抓住了市场交易 volume 下降的机会；预计第四季度贷款发放 volume 将有所放缓，公司会在投资机会和保持流动性之间进行平衡 [37] 问题: 2023年即将到期的贷款情况，是否预计会偿还，以及投资组合的信用风险 - 2023年到期或展期的贷款未偿还本金余额（UPB）不到5亿美元，涉及6笔贷款，部分贷款有望偿还，部分可能需要与借款人进行协商；公司在贷款文件中设置了良好的保护措施，对退出风险和借款人的资本状况有信心，没有特别的担忧 [40][41] 问题: 单户出租（SFR）和建造出租（BTR）领域的前景，以及该投资组合的表现和规模 - 虽然房屋建筑商面临困境，但这可能为大型、资本充足的机构性单户出租业主创造更多机会，住房 affordability 下降导致公司涉足的市场中SFR领域基本面强劲；SFR领域在公司整体投资组合中占比较小，主要集中在一个仍在开发中的投资组合，且大部分已预售给大型机构开发商，公司对部分社区的初始租赁情况感到满意，同时一笔远期销售交易也大大降低了风险；公司的贷款主要针对建造出租的SFR项目，与多户住宅市场更为接近，在凤凰城的项目需求旺盛，类似于水平多户住宅；该领域的投资约为2亿美元，占总承诺的2%，目前UPB较小，因为项目都在建设中 [43][44][45]

公司业务定位 - 公司专注于发放5000万美元至3亿美元的过渡性商业房地产资产贷款[187] 2022年第三季度财务关键指标 - 2022年第三季度，公司每股净收入为0.30美元，每股可分配收益为0.33美元，每股股息为0.37美元[190] - 2022年第三季度，公司基本和摊薄每股净收入分别为0.30美元和0.45美元，每股股息均为0.37美元[191] - 2022年第三季度，公司CECL储备增加240万美元，未计入可分配收益[196] - 2022年第三季度，用于计算可分配收益的加权平均摊薄股份为1.41589433亿股[197] - 2022年第三季度，公司可分配收益为4713.7万美元，摊薄后每股可分配收益为0.33美元[197] 截至2022年9月30日财务关键指标 - 截至2022年9月30日，公司每股账面价值为17.96美元，每股调整后账面价值为18.58美元[190] - 截至2022年9月30日，公司净债务与股权比率为2.0倍，总杠杆比率为2.4倍[190] - 截至2022年9月30日，公司股东权益为25.35185亿美元，每股账面价值为17.96美元[199] - 截至2022年9月30日，公司每股调整后账面价值为18.58美元，较账面价值增加0.62美元[199] - 截至2022年9月30日，公司高级和次级贷款数量为77笔，贷款承诺为9150041千美元，未偿还本金余额为7380506千美元，加权到期收益率为7.7%，平均完全展期到期期限为3.5年，贷款价值比为67.8%[202] - 截至2022年9月30日，编号1贷款的贷款承诺为405000千美元，未偿还本金余额为396420千美元，账面价值为393600美元，完全展期到期日为2027年6月16日[205] - 截至2022年9月30日，编号23的次级贷款贷款承诺为125000千美元，未偿还本金余额为125000千美元，账面价值为124740美元，完全展期到期日为2027年1月1日[205] - 截至2022年9月30日，编号37的高级贷款贷款承诺为141084千美元，未偿还本金余额为92841千美元，账面价值为91736美元，完全展期到期日为2026年4月1日[205] - 贷款组合的贷款承诺总额为9150041美元，未偿还本金余额为7380506美元，账面价值为7329411美元，加权平均风险评级为3.1[207] - 截至2022年9月30日，公司各类借款未偿还本金余额总计54.32733亿美元，加权平均利差为+2.71%[220] - 截至2022年9月30日，公司有担保循环回购协议下未偿还借款总额为40亿美元，加权平均票面利率为一个月伦敦银行间同业拆借利率（LIBOR）或一个月有担保隔夜融资利率（SOFR）加2.29%，加权平均期限为3.7年[221] - 公司有一笔7.57亿美元的有担保定期贷款，2022年9月30日未偿还本金余额为7.57亿美元，账面价值为7.375亿美元，利率为一个月SOFR加0.10%信用利差调整和4.50%信用利差[226][227] - 截至2022年9月30日，公司房地产相关债务未偿还本金余额为2.9亿美元，账面价值为2.893亿美元，利率为一个月LIBOR加2.78%[228] - 截至2022年9月30日，公司非合并高级权益中，浮动利率非合并高级贷款未偿还本金余额为1.07014亿美元，固定利率非合并高级贷款未偿还本金余额为8.5966亿美元[234] - 截至2022年9月30日，按未偿还本金余额计算，公司97.8%的贷款为浮动利率贷款，净浮动利率敞口约为18.02796亿美元[236][237] - 截至2022年9月30日，公司普通股流通股数为1.38970498亿股，股东权益为25亿美元，未偿还借款为54亿美元[264] - 截至2022年9月30日，净债务与权益比率为2.0倍，总杠杆比率为2.4倍；2021年12月31日分别为1.7倍和2.1倍[269] - 截至2022年9月30日，可用流动性来源总计5.06572亿美元，2021年12月31日为3.96577亿美元[270] - 截至2022年9月30日，无抵押未偿还贷款本金余额为5.35亿美元[271] - 截至2022年9月30日，未偿还贷款承诺总额为18亿美元，加权平均未来融资期为4.2年[274] - 截至2022年9月30日，一个月LIBOR为3.14%，一个月期限SOFR为3.04%[302] - 截至2022年9月30日，公司未收到任何回购协议下的追加保证金通知[314] - 截至2022年9月30日，公司无资产负债表外安排[286] 贷款应收款资金流动情况 - 2022年前三个月，贷款应收款期初未偿还本金余额为7139571千美元，净资金流入为240935千美元，期末未偿还本金余额为7380506千美元[203] - 2022年前九个月，贷款应收款期初未偿还本金余额为6441238千美元，贷款权益应收款为161566千美元，合计6602804千美元；净资金流入为777702千美元，期末未偿还本金余额为7380506千美元[203] - 2022年前三个月，初始贷款资金为687550千美元，贷款预付款为185566千美元，贷款还款为632181千美元[203] - 2022年前九个月，初始贷款资金为1996086千美元，贷款预付款为497857千美元，贷款还款为1588721千美元，贷款应收款销售为116020千美元，本金冲销为11500千美元[203] - 2022年前三个月，贷款应收款的初始资金、预付款和还款等活动导致净资金流入240935千美元[203] - 2022年前九个月，贷款应收款和贷款权益应收款的各项活动综合导致净资金流入777702千美元[203] 公司物业及贷款相关事件 - 2021年2月8日，公司通过止赎获得纽约酒店物业组合的法定所有权，该物业组合作为1.039亿美元夹层贷款的抵押品，截至2022年9月30日，该物业组合背负2.9亿美元证券化高级抵押贷款[208] - 2021年1月1日，公司采用ASU 2016 - 13，实施CECL会计模型，记录了7830万美元的累计影响调整至留存收益[214] - 2022年第二季度，公司对一笔前借款人个人遗产贷款进行1150万美元的本金冲销，冲销前贷款未偿还本金余额为1500万美元，特定CECL储备为600万美元，账面价值为900万美元，冲销后账面价值为350万美元[215] - 截至2022年9月30日的三个月内，公司在信贷损失准备金中计提240万美元，使总储备达到7500万美元[216] - 2021年12月，公司收到一笔高级贷款的部分本金还款8170万美元，该贷款未偿还本金余额为9500万美元，到期日为2021年5月31日，记录了180万美元的本金冲销，还款后贷款到期日延长至2023年1月1日，截至2022年9月30日，未偿还本金余额为28万美元，特定CECL储备为3.8万美元，之后该贷款已全额偿还[217] 公司投资组合融资安排 - 公司的投资组合融资安排包括回购协议、特定资产融资结构、房地产抵押贷款和有担保定期贷款借款[218] 公司贷款管理情况 - 公司经理至少每季度审查整个贷款组合，评估每笔贷款的表现并分配1 - 5的风险评级[213] - 公司作为过渡性贷款人，会与借款人合作进行贷款修改，包括借款人追加股权、重新配置储备金、临时延期支付利息或本金等[210] - 公司已完成多项贷款修改，未来可能根据借款人情况继续进行修改[212] 利率相关合约情况 - 2021年6月2日，公司为房地产相关债务购买了名义金额为2.9亿美元、到期日为2024年2月15日的利率上限合约，成本为27.5万美元，2022年9月30日公允价值为560万美元[229] 公司信贷安排情况 - 2022年6月29日，公司签订了1.5亿美元的全额追索信贷安排，初始预支率为75%，利率为一个月SOFR加0.10%信用利差调整和2.25%利差，截至2022年9月30日，未偿还余额为0[231] 公司收入费用对比情况 - 2022年第三季度末三个月较第二季度末三个月，收入增加720万美元，主要因净利息收入增加640万美元和房地产收入增加80万美元[244] - 2022年第三季度末三个月较第二季度末三个月，费用增加510万美元，主要因股票薪酬费用增加280万美元、房地产债务利息费用增加120万美元和房地产运营费用增加80万美元[245] - 2022年第二季度末三个月实现贷款销售收益3010万美元，第三季度末三个月无贷款销售[247] - 2022年第三季度末三个月较第二季度末三个月，利率上限未实现收益减少6万美元[248] - 2022年第三季度末三个月确认权益法投资收益90万美元，第二季度末三个月无此类投资[249] - 2022年第三季度末三个月较第二季度末三个月，当前预期信贷损失准备金拨备减少620万美元[250] - 2022年前九个月较2021年前九个月，收入增加1180万美元，主要因房地产收入增加2620万美元，部分被净利息收入减少1440万美元抵消[253] - 2022年前九个月较2021年前九个月，费用增加2330万美元，主要因房地产运营费用增加1290万美元、一般及行政费用增加850万美元和股票薪酬增加440万美元，部分被房地产债务利息费用减少380万美元抵消[254][256] - 2022年前九个月实现贷款销售收益3010万美元，2021年前九个月无贷款销售[257] - 2022年前九个月较2021年前九个月，利率上限未实现收益增加560万美元[258] - 2022年前三季度权益法投资收益为90万美元，2022年第二季度末无权益法投资[260] - 2022年前三季度计提预期信用损失准备金1300万美元，2021年同期转回1740万美元[262] - 2022年前三季度所得税收益较同期减少600万美元[263] 2022年前三季度公司资金情况 - 2022年前三季度，公司新贷款初始融资20亿美元，现有贷款预支4.446亿美元，融资安排还款13亿美元；借款所得19亿美元，贷款还款所得16亿美元，销售所得1.322亿美元[281] 利率政策及影响 - 2022年前9个月，美联储累计加息3.0%，11月再加息0.75%并暗示未来季度继续加息[301] - 资产受利率敏感性影响为1802796千美元，利率下降50个基点，净利息收入减少9093千美元，每股净利息收入减少0.06美元；利率上升50、100、150个基点，净利息收入分别增加10129、20258、30387千美元，每股净利息收入分别增加0.07、0.14、0.22美元[305] 公司资产折旧情况 - 房地产资产建筑物按直线法折旧，估计使用寿命最长40年，家具、固定装置和设备最长8年[297] 贷款提前还款风险防范 - 贷款通常设置相当于12至24个月利差维持或最低收入水平的条款来防范提前还款风险[310] CECL准备金记录情况 - 2021年1月1日记录的初始CECL准备金直接计入留存收益[289] 历史损失率数据范围 - 用于估计年度历史损失率的历史损失率数据时间范围为1999年1月1日至2022年9月30日[292] LIBOR相关政策 - 英国金融行为监管局宣布所有相关LIBOR期限将于2023年6月30日后停止发布或不再具有代表性[238][239][302] - 2022年综合拨款法案签署成为法律，为2023年6月30日后到期且无明确可行后备条款的金融合同建立统一基准替换流程[302] - 美联储建议银行停止签订以美元LIBOR为参考利率的新合同，并确定有抵押隔夜融资利率SOFR为LIBOR首选替代利率[303] 公司风险防范措施 - 公司通过与高信用质量机构合作来降低金融机构违约的风险[315] - 公司通过全面信用分析和严格监控来管理贷款对手方违约风险[316] - 公司通过分散融资来源和监控对手方财务状况来管理回购协议对手方风险[317] 公司外汇风险情况 - 目前公司没有以外币计价或支付的贷款、资产和负债，但未来可能会有[318] - 未来持有外币资产会使公司面临外汇风险，汇率变化会影响资产估值、收入和股息[319] - 公司可能会谨慎对冲外汇风险，但无法消除所有风险，且可能需提供抵押品[320] 公司贷款市场价值风险 - 以CRE资产为抵押的贷款市场价值受多种因素影响，公司通过多种流程管理风险[321] 公司融资风险情况 - 公司通过多种方式融资，市场状况等因素可能影响融资成本和可得性[323] - 公司可能通过发行普通股等股权工具融资，但无法保证能及时获得有吸引力的融资[323]

财务数据 - CMTG的未偿还本金余额为71亿美元[13] - CMTG的股本账面价值为26亿美元[13] - CMTG的股息收益率为8.2%[13] - CMTG的加权平均全额收益率为6.1%[13] - CMTG的净债务/股本比率为1.9倍[13] - CMTG的投资组合加权平均贷款价值比（LTV）为67.8%[13] - CMTG的高级贷款占比为96%[13] - CMTG的浮动利率贷款占比为97%[13] - 截至2022年6月30日，GAAP净收入为6320万美元，每股收益为0.45美元[31] - 截至2022年6月30日，公司的总资产为8,016,202千美元，较2021年12月31日的7,455,271千美元增长7.5%[42] - 截至2022年6月30日，公司的总负债为5,425,796千美元，较2021年12月31日的4,851,004千美元增长11.8%[42] - 2022年第二季度的净利息收入为52,122千美元，较2021年同期的58,177千美元下降10.5%[43] - 2022年第二季度的总收入为69,240千美元，较2021年同期的64,196千美元增长7.9%[43] - 2022年第二季度的总费用为30,448千美元，较2021年同期的31,980千美元下降4.8%[43] - 2022年第二季度的净收入为63,189千美元，较2021年同期的41,984千美元增长50.5%[43] - 2022年第二季度每股基本和稀释净收入为0.45美元，较2021年同期的0.31美元增长45.2%[43] 贷款与投资组合 - CMTG在2015年成立以来，累计发放贷款超过150亿美元[15] - 总贷款承诺为88亿美元，较2022年3月31日的87亿美元有所增加[26] - 多家庭贷款占贷款组合的41%，较2022年3月31日的37%有所增加[29] - CMTG投资组合的贷款承诺总额为88.097亿美元[41] - 投资总额中，房地产净值为4.047亿美元[41] 收益分配与未来展望 - CMTG需分配至少90%的REIT应税收入作为股息，以维持REIT资格[7] - 假设利率上升100个基点，年净利息收入将增加0.12美元每股[35] - 2022年第二季度的可分配收益为60,029千美元，较2021年同期的未调整收益增长了38.5%[45] 投资风险评级 - 投资1的未偿还本金为3.90亿美元，风险评级为3[38] - 投资2的未偿还本金为3.857亿美元，风险评级为3[38] - 投资3的未偿还本金为2.90亿美元，风险评级为4[38] - 投资4的未偿还本金为2.632亿美元，风险评级为3[38] - 投资5的未偿还本金为2.58亿美元，风险评级为1[38] - 投资21的未偿还本金为1.331亿美元，风险评级为3[39] - 投资41的未偿还本金为7500万美元，风险评级为3[40]

财务数据和关键指标变化 - 第二季度可分配收益（不包括已实现损失）为7150万美元，即每股0.51美元，上一季度为3350万美元，即每股0.24美元 [19] - GAAP净收入为6320万美元，即每股0.45美元 [20] - 一般CECL储备为7300万美元，占未偿还本金余额的1%，较上一季度增加300万美元 [21] - 季度末现金超过4.6亿美元，无抵押贷款资产为7.35亿美元 [22] - 季度末杠杆率维持在1.9倍，行业内处于较低水平，预计随着资本部署增加，目标杠杆水平为2.5 - 3倍 [23] 各条业务线数据和关键指标变化 贷款业务 - 第二季度新发放贷款约10亿美元，2022年年初至今发放贷款达22亿美元 [5][13] - 第二季度发放的贷款中约一半来自多户住宅部门，该部门敞口较上一季度增长9% [13] - 多户住宅仍是最大的物业类型，截至6月30日占投资组合未偿本金余额（UPB）的41% [14] 资产处置业务 - 第二季度成功解决最大的一笔非应计贷款，为1.16亿美元的纽约土地贷款，投资产生了约12.5%的杠杆毛回报率，实现3000万美元（每股0.21美元）的收益 [17] - 第二季度还款额为7.82亿美元，其中5.62亿美元的抵押物位于纽约，导致纽约地区敞口较上一季度下降8% [15] 各个市场数据和关键指标变化 - 过去几个月信贷利差大幅扩大，利率也在创纪录地上升，新发放贷款可能获得更好的总回报 [8] - 公共股权REIT市场已反映出房地产估值下降 [9] - 与六个月前相比，同类贷款利差至少扩大了100个基点 [40] 公司战略和发展方向和行业竞争 公司战略和发展方向 - 继续专注于发起、资产管理和资本市场活动，将投资组合转向防御性资产类别和供需基本面良好的行业 [5][12] - 优先考虑向高增长市场部署资本，如达拉斯、亚特兰大、得克萨斯州和佐治亚州 [5][16] - 专注于为高增长、供应不足市场的短期租赁租赁住房资产提供贷款 [9] - 投资策略集中于由优质资产支持、机构级赞助商担保的过渡性贷款机会，主要发起浮动利率高级贷款 [10] 行业竞争 - 作为最大的商业抵押贷款REIT之一，公司有规模为全球一些资本最雄厚的房地产赞助商提供贷款解决方案 [10] - 公司声誉和经验使其与融资方建立了可靠持久的关系，在某些融资方变得更加保守时，这些关系带来的流动性获取能力将变得愈发重要 [10] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 市场不确定性加剧，通胀、货币政策收紧和地缘政治挑战等因素相互交织，经济前景复杂，公司认为温和衰退可能是结果，但不确定 [7] - 过渡性房地产贷款是当前投资环境中的亮点，浮动利率策略的机会增加，近期和未来的加息将为该行业提供顺风和更高回报 [8] - 基准利率上升和信贷利差扩大给股权估值带来不确定性，公司专注于短期租赁和高增长市场的租赁住房资产贷款 [9] - 公司认为当前是房地产行业放贷的好时机，其平台的机构性质、既定投资流程和经验将推动业绩表现 [9] - 公司有资本可部署，随着还款增加资本将更多，处于增长模式，可降低风险并实现投资组合多元化 [46] 其他重要信息 - 公司股票在本季度被纳入罗素指数系列，股票日交易量持续增加 [24] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 如何调和逆势投资与多户住宅阳光地带市场拥挤的矛盾 - 公司并非完全逆势投资，作为贷款方投资市场共识领域，通过保守的贷款策略和较低的风险获得与之前相当的回报 [26] - 公司将继续在阳光地带多户住宅市场进行保守投资，同时在有足够回报时进行机会性投资 [27] 问题: 未来几个季度净投资组合增长预期，以及能否用核心收益覆盖股息 - 投资组合增长取决于还款情况，还款越多增长潜力越大 [29] - 公司有信心用核心收益覆盖全年股息，因为资产对利率敏感，利率上升将直接增加收益 [29] 问题: 净投资组合增长是否会继续放缓，以及交易流量是否足以替代还款 - 公司持有4.6亿美元现金，会谨慎选择投资项目，市场机会众多 [30] - 若还款延迟，未偿还贷款可能延期，有助于增加收益 [30] - 市场机会丰富，公司有信心将资金重新配置到增值且执行风险较低的资产上 [31] 问题: 除多户住宅和阳光地带市场外，最佳投资机会在哪里 - 高端休闲驱动型酒店资产有较好的相对价值，资产表现良好，竞争相对较少，但公司会谨慎选择投资项目 [34] - 工业领域也有机会，公司已完成一笔工业资产投资，并在寻找类似项目，通过借款人及合作伙伴的信用增强措施降低风险 [35] 问题: 多户住宅市场估值调整和租金增长放缓如何影响贷款审批 - 公司预计租金增长至少会减速，并相应调整贷款审批 [37] - 公司以债务收益率或资本化率为基础进行贷款，不依赖未来租金增长，确保投资在当前条件下得到保护 [37] 问题: 过去6 - 12个月同类贷款利差变化情况 - 过去六个月，同类贷款利差至少扩大了100个基点，部分原因是银行融资市场和证券化市场的变化 [40] - 新投资的收益率普遍高于还款，公司注重优化资本结构 [42] 问题: 融资重新定价是市场驱动还是个别银行行为 - 融资重新定价是针对新融资，而非现有融资 [44] - 不同银行情况不同，部分银行停止新业务，多数银行提供的贷款利率利差扩大 [44] - 公司能够从仓库交易对手和票据形式获得融资，银行更倾向于向大型企业放贷 [44]

公司贷款业务基本情况 - 公司主要发起5000万美元至3亿美元的过渡性商业房地产资产贷款[181] 公司财务关键指标（2022年第二季度） - 2022年第二季度，公司每股净收益为0.45美元，每股可分配收益为0.43美元，每股宣布股息为0.37美元[183] - 截至2022年6月30日，公司每股账面价值为18.00美元，每股调整后账面价值为18.59美元[183] - 截至2022年6月30日，公司净债务与权益比率为1.9倍，总杠杆比率为2.3倍[183] - 2022年第二季度，公司基本和摊薄后普通股每股净收益为0.45美元，上一季度为0.21美元[184] - 2022年第二季度，公司宣布普通股每股股息为0.37美元，与上一季度持平[184] - 2022年第二季度，公司可分配收益相关的加权平均摊薄股数为140,045,514股[191] - 2022年第二季度，公司可分配收益为6002.9万美元，摊薄后每股可分配收益为0.43美元[191] - 截至2022年6月30日，公司股东权益净值为25.5195亿美元[194] - 截至2022年6月30日，公司已发行普通股和未归属受限股总数为141,779,358股[194] 公司贷款业务数据（截至2022年6月30日） - 截至2022年6月30日，公司高级贷款69笔，贷款承诺8544463千美元，未偿还本金余额6877260千美元，加权到期收益率6.1%，平均完全展期到期期限3.6年，贷款价值比66.9%[195] - 截至2022年6月30日，公司次级贷款5笔，贷款承诺265046千美元，未偿还本金余额262311千美元，加权到期收益率7.2%，平均完全展期到期期限2.4年，贷款价值比68.1%[195] - 截至2022年6月30日，公司贷款总数74笔，贷款承诺总计8809509千美元，未偿还本金余额总计7139571千美元，加权平均到期收益率6.1%，平均完全展期到期期限3.6年，加权平均贷款价值比67.8%[195] - 以2022年6月30日未偿还本金余额计，编号1的高级贷款，贷款承诺390000千美元，未偿还本金余额390000千美元，完全展期到期日为2026年11月1日[197] - 以2022年6月30日未偿还本金余额计，编号23的次级贷款，贷款承诺125000千美元，未偿还本金余额125000千美元，完全展期到期日为2027年1月1日[197] - 以2022年6月30日未偿还本金余额计，编号37的高级贷款，贷款承诺141084千美元，未偿还本金余额81807千美元，完全展期到期日为2026年4月1日[197] - 贷款承诺总额为8809509美元，未偿还本金余额为7139571美元，账面价值为7089256美元，加权平均风险评级为3.1[199][205] 公司贷款资金变动情况（2022年） - 2022年3个月内，公司贷款初始资金为623747千美元，贷款预付款为171725千美元，贷款还款为 - 609313千美元，贷款应收款出售为 - 116020千美元，本金冲销为 - 11500千美元，净资金为58639千美元[197] - 2022年6个月内，公司贷款初始资金为1308536千美元，贷款预付款为312291千美元，贷款还款为 - 956540千美元，贷款应收款出售为 - 116020千美元，本金冲销为 - 11500千美元，净资金为536767千美元[197] - 2022年3个月期初，公司贷款应收款未偿还本金余额为7080932千美元，贷款应收权益为152841千美元，总计7233773千美元；期末未偿还本金余额为7139571千美元[197] - 2022年6个月期初，公司贷款应收款未偿还本金余额为6441238千美元，贷款应收权益为161566千美元，总计6602804千美元；期末未偿还本金余额为7139571千美元[197] 公司特定贷款及物业情况 - 2021年2月8日，公司通过止赎获得纽约酒店物业组合的法定所有权，该物业此前是1.039亿美元夹层贷款的抵押品，截至2022年6月30日，该物业背负2.9亿美元证券化高级抵押贷款[200] 公司会计政策及调整 - 2021年1月1日，公司采用ASU 2016 - 13，实施CECL会计模型，记录了7830万美元的留存收益累计影响调整[206] 公司贷款本金冲销及信贷损失情况（2022年第二季度） - 2022年第二季度，公司对一笔前借款人个人遗产贷款进行1150万美元的本金冲销，冲销前未偿还本金余额为1500万美元，特定CECL储备为600万美元，账面价值为900万美元，冲销后账面价值为350万美元[207] - 2022年第二季度，公司记录850万美元的信贷损失拨备，被1150万美元的本金冲销抵消，截至2022年6月30日，总储备为7270万美元[208] 公司历史贷款还款及冲销情况 - 2021年12月，公司收到一笔高级贷款的部分本金还款8170万美元，该贷款未偿还本金余额为9500万美元，到期日为2021年5月31日，记录180万美元的本金冲销，还款后到期日延长至2023年1月1日，截至2022年6月30日，特定CECL储备为10万美元[209] 公司贷款管理情况 - 公司经理至少每季度审查整个贷款组合，评估每笔贷款的表现并分配1 - 5的风险评级[205] - 公司作为过渡性贷款人，会与借款人合作进行贷款修改，包括借款人追加股权、重新配置储备金、临时延期支付利息或本金等[202] - 公司的资产管理人员从贷款发放到最终偿还对贷款组合进行主动管理，投资完成后会严格监控贷款[201] 公司投资组合融资安排情况（截至2022年6月30日） - 公司的投资组合融资安排包括回购协议、特定资产融资结构、自有房地产抵押贷款和有担保定期贷款借款[210] - 截至2022年6月30日，贷款组合融资总容量为6339277千美元，未偿还本金余额为5342371千美元，加权平均利差为+2.65%[211] - 截至2022年6月30日，有担保循环回购协议未偿还借款总额为39亿美元，加权平均票面利率为1个月伦敦银行同业拆借利率或有担保隔夜融资利率加2.18%，加权平均期限为3.9年[212] - 2019年8月9日签订的4.5亿美元有担保定期贷款，经两次修改后，截至2022年6月30日，未偿还本金余额为7.589亿美元，账面价值为7.382亿美元[218][219] - 2021年2月8日承担的3亿美元房地产相关债务，经修改后，截至2022年6月30日，未偿还本金余额为2.9亿美元，账面价值为2.899亿美元，规定利率为L+2.78%[221] - 2022年6月29日签订1.5亿美元全额追索信贷安排，初始预支率为75%，到期日为2025年6月29日，利率为1个月有担保隔夜融资利率加2.35%，最高可增至5亿美元，截至6月30日余额为0[225] 公司非合并及留存贷款情况（截至2022年6月30日） - 截至2022年6月30日，非合并高级权益中，浮动利率未偿还本金余额为178656千美元，固定利率为859660千美元；留存次级贷款中，浮动利率未偿还本金余额为136384千美元，固定利率为125927千美元[228] 公司利率相关情况（截至2022年6月30日） - 截至2022年6月30日，按未偿还本金余额计算，97.5%的贷款为浮动利率，净浮动利率敞口约为16亿美元[230] - 2022年6月30日，浮动利率资产为6957923千美元，浮动利率负债为5322371千美元，净浮动利率敞口为1635552千美元[231] - 英国金融行为监管局宣布所有相关伦敦银行同业拆借利率期限将于2023年6月30日后停止发布或不再具有代表性，公司协议允许在伦敦银行同业拆借利率不可用时使用新的利率指数[232][233] - 公司房地产相关债务有名义金额为2.9亿美元、到期日为2024年2月15日的利率上限，有效限制最高利率为5.78%[222][223][234] 公司收入、费用及收益情况对比 - 2022年第二季度末三个月较2022年第一季度末三个月，收入增加1130万美元，增幅20%，主要因房地产收入增加1030万美元及净利息收入增加100万美元[237][238] - 2022年第二季度末三个月较2022年第一季度末三个月，费用增加400万美元，增幅15%，主要因房地产运营费用、股票薪酬费用和一般及行政费用增加[237][239] - 2022年第二季度末三个月实现贷款销售收益3010万美元，而2022年第一季度末三个月无贷款销售[240] - 2022年第二季度末三个月利率上限未实现收益增加280万美元，因利率上限公允价值增加[242] - 2022年第二季度末三个月当前预期信贷损失准备金拨备较上一时期增加640万美元，增幅306%[237] - 2022年上半年较2021年上半年，收入增加240万美元，增幅2%，主要因房地产收入增加1690万美元，部分被净利息收入减少1450万美元抵消[244][245] - 2022年上半年较2021年上半年，费用增加1130万美元，增幅25%，主要因房地产运营费用、一般及行政费用和股票薪酬增加，部分被房地产相关债务利息费用减少抵消[244][247] - 2022年上半年实现贷款销售收益3010万美元，2021年上半年无贷款销售[248] - 2022年上半年利率上限未实现收益增加280万美元，因利率上限公允价值增加[249] - 2022年上半年记录当前预期信贷损失准备金拨备1060万美元，2021年上半年为转回810万美元，主要因投资组合规模增加和宏观经济条件变化[252] 公司财务指标对比（截至2022年6月30日与2021年12月31日） - 截至2022年6月30日和2021年12月31日，净债务与权益比率分别为1.9倍和1.7倍，总杠杆比率分别为2.3倍和2.1倍[258] - 截至2022年6月30日和2021年12月31日，公司可用流动性来源分别为63.0203万美元和37.7294万美元[259] 公司其他财务情况（截至2022年6月30日） - 截至2022年6月30日，公司有1.39620078亿股普通股流通，代表26亿美元股东权益，有53亿美元未偿还借款[255] - 截至2022年6月30日，公司有7.353亿美元无抵押未偿还本金余额贷款，有5.965亿美元现有担保融资承诺未提取额度[262] - 截至2022年6月30日，公司有17亿美元未偿还贷款承诺，加权平均未来融资期为2.6年[264] - 截至2022年6月30日，公司合同义务和承诺总计75.61451亿美元[265] - 截至2022年6月30日，贷款组合未来计划本金还款总计6.855902亿美元[269] 公司现金流量情况（2022年上半年与2021年上半年对比） - 2022年上半年和2021年上半年，公司现金及现金等价物和受限现金净增加分别为1.64亿美元和减少6580万美元[270] - 2022年上半年，公司新贷款初始融资13亿美元，现有贷款预付款3.122亿美元，融资安排还款9.203亿美元[271] 公司纳税情况 - 公司自2015年12月31日起选择并认为有资格作为房地产投资信托基金（REIT）纳税，需每年分配至少90%的REIT应税收入[272] 美联储加息情况（2022年） - 2022年第一、二季度美联储分别加息0.25%和0.75%，7月又加息0.75%[288] 公司利率变动影响测算 - 假设2022年6月30日后的十二个月内，适用利率基准变动，资产1635552千美元对应的净利息收入变动情况为：LIBOR或SOFR下降50个基点时净利息收入为1500千美元，上升50、100和150个基点时分别为4752千美元、12632千美元和21641千美元；净利息收入每股变动情况为：下降50个基点时为0.01美元，上升50、100和150个基点时分别为0.03美元、0.09美元和0.15美元[289][291] 公司资产折旧情况 - 房地产资产中建筑物按直线法在长达40年的估计使用寿命内折旧，家具、固定装置和设备在长达8年的估计使用寿命内折旧[284] 公司贷款风险防范条款 - 贷款通常设置相当于12至24个月利差维持或最低收入水平的条款来防范提前还款风险[296] 公司贷款相关风险情况 - 截至2022年6月30日，公司未收到任何回购协议下的追加保证金通知[298] - 公司对贷款损失的评估考虑失业率、利率、商业地产价格指数等宏观经济因素[280] - 公司对房地产资产按季度评估减值迹象，当估计未来未折现现金流总和低于账面价值时视为减值[285] - 公司评估和监测LIBOR等参考利率停用或不可用的风险，并计划过渡到替代参考利率[289] - 公司通过尽职调查、投资监测等方式管理贷款和投资的信用风险[290] - 公司可能因COVID - 19疫情

财务数据和关键指标变化 - 第一季度GAAP净收入为2940万美元，即每股0.21美元；可分配收益为3350万美元，即每股0.24美元 [12] - 采用CECL准备金时每股账面价值为18.76美元，较去年年底略有下降；特定季节准备金维持在约600万美元不变；总CECL准备金较上一季度增加210万美元，达到7560万美元，占投资组合的1% [12] - 第一季度末流动性超过4.5亿美元，无抵押资产为6.5亿美元；与两家银行将仓库融资额度提高7亿美元，总容量达到50亿美元，可用额度约为10亿美元；季度末杠杆率较低，为1.9倍，随着资本的进一步部署，预计该比率将逐步提高至2.5 - 3倍 [13] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第一季度发起了12亿美元的高级浮动利率过渡性贷款，涉及14项投资，其中多户住宅占第一季度发起活动的64%，使多户住宅敞口较上一季度增长7%，截至3月31日占投资组合未偿本金余额（UPB）的37% [9] - 第一季度建造贷款约占多户住宅核心发起业务的三分之一；建造出租型单户住宅贷款承诺超过1500万美元，占第一季度发起活动的12% [10] - 第一季度为费城大学城子市场的生命科学开发项目发起了1.3亿美元的贷款 [10] 各个市场数据和关键指标变化 - 公司关注的高增长市场包括达拉斯、迈阿密、凤凰城、西雅图和纳什维尔等，在这些市场部署资本增强了投资组合的多元化，并在利率上升环境中保持了资产价值的稳定 [4][5] - 多户住宅和建造出租型房屋占第一季度发起业务的76%，由于供需动态以及材料和劳动力短缺，该领域预计将继续获得估值支撑，且在通胀环境中具有优势 [6] - 办公和酒店等不受青睐的资产类别中，某些A级办公物业和特定市场表现相对较好，酒店业的豪华细分市场具有有吸引力的风险调整后回报，除依赖商务旅行的酒店外，酒店业整体正在良好复苏 [7] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司认为在当前市场环境下，房地产信贷配置仍然是审慎的选择，凭借深厚的经验、股权所有权思维和股权基础设施，公司平台有望在压力测试中表现出色 [7] - 公司将继续关注高增长市场和防御性资产类别，如多户住宅和建造出租型房屋，同时对办公和酒店等资产类别保持机会主义态度 [4][6][7] - 公司拥有大量可用投资能力，包括资产负债表上的现金、低杠杆或无杠杆资产、可用融资额度以及低杠杆的资产负债表，这使其能够在市场不确定时期发起贷款，并获得有利的风险调整后回报 [11] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 第一季度和第二季度初，从资产管理和发起业务的角度来看表现出色，但市场面临巨大的波动性，通胀、利率上升、证券化市场受阻以及经济放缓的可能性增加了经济结果的不确定性 [4] - 短期利率和贷款利差上升提高了贷款回报，尽管通常会导致房地产价值下降，但当前租金通胀上升使公司重点关注的高增长市场和资产领域的资产价值保持稳定或上升 [4] - 第二季度截至5月6日已完成约4亿美元的发起业务，有望成为另一个强劲的发起季度；资产管理业务继续为股东创造价值，第二季度在解决非应计贷款方面取得了重大进展，预计将确认一笔可观的出售收益，并将非应计贷款比例降至约2% [8] 其他重要信息 - 公司在电话会议中提及的某些财务指标为非GAAP财务指标，如可分配净收益，相关非GAAP指标的调整请参考收益补充文件 [3] - 电话会议中包含前瞻性陈述，实际结果可能与这些陈述存在重大差异，公司不承担更新这些陈述的义务 [3] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 随着远期利率变化，公司何时会恢复资产敏感性？以及实现最优杠杆的现实时间框架是怎样的？ - 基于3月31日的静态投资组合和远期利率曲线，预计在第二季度末至第三季度初公司将恢复资产敏感性，但如果有新贷款加入，可能在第二季度末实现 [17] - 实现最优杠杆的时间取决于市场机会，如果证券化市场持续低迷，公司可能会随着资本部署逐步增加杠杆；如果CLO市场改善，公司可能会调整投资方向，对于较重的过渡性贷款，增加杠杆的速度会更慢 [18] 问题2: 第一季度净利息收入从第四季度的约5600万美元降至5100万美元的原因是什么？ - 第四季度有一些次级贷款、高LIBOR下限和高息票的贷款偿还，这是第一季度净利息收入下降的主要原因，但随着资本的重新部署和利率曲线的有利变化，预计下半年情况将有所改善 [23] 问题3: 公司预计何时需要获取更多资本，以及有哪些融资选择？ - 应付票据通常是针对某些较重过渡性贷款的特定资产融资，公司正在与银行合作创建融资工具；公司在回购协议额度上有大量可用容量，且已在本季度增加了额度；公司认为其抵押工具适用于CRE CLO融资结构，同时也会关注公司债券市场和TLP市场；短期内不太可能进入普通股市场 [28] 问题4: 如何看待整体商业房地产价格受利率影响的情况？ - 房地产市场情况复杂，因地点和资产而异。在租金增长相对较低的市场和资产中，资本化率正在扩大，资产价值有所下降；而在租金通胀高、增长快的市场，资本化率总体稳定，但人们对资产价值的预期可能会有所下调，预计这些资产价格可能会有5% - 15%的调整 [33][34] 问题5: 在考虑增加杠杆和融资来源时，是否会倾向于非按市值计价、非回购协议的融资方式，A类票据销售在其中的地位如何？ - 公司起初计划25%通过仓库融资，75%通过A&F融资，但目前仓库融资额度更有利，且除超重型过渡性贷款外，A类票据的成本在经济上不太合理；公司会谨慎平衡负债，努力确保仓库融资额度的条款最优，避免风险，并寻求长期固定资本 [36] - 公司的融资理念是根据每个资产的风险状况进行融资，对于较轻的过渡性贷款，可能会增加杠杆；对于较重的过渡性贷款，可能会减少杠杆，具体取决于机会集 [37] 问题6: 如何看待资金发放和承诺之间的节奏，未来资金发放水平会如何变化？ - 由于贷款从签约到完成需要60 - 90天，难以预测季度资金发放规模，但全年的资金部署规模预计在40 - 50亿美元之间 [40] 问题7: 导致贷款收益率下降的原因是什么？ - 第一季度发放了大量现金流多户住宅贷款，这些贷款的资产层面收益率较低，且LIBOR下限较低；同时，第四季度偿还的贷款收益率较高，这是贷款收益率下降的原因，随着利率曲线变化，收益率有望自然上升 [41] 问题8: 公司如何对建造出租型房屋业务感到放心，以及贷款的赞助商类型是怎样的？ - 公司认为建造出租型房屋类似于水平多户住宅，且公司在凤凰城有相关项目的股权参与，因此对该业务有较好的了解 [45] - 公司在该领域的合作伙伴是经验丰富的当地运营商和开发商，他们在市场上拥有重要的基础设施和投资组合，且部分交易有大量私募股权支持，其中一笔交易有稳定后的远期购买协议，另一笔交易的合作伙伴是处于扩大该资产类别规模初期或中期的长期持有者 [46] 问题9: CLO市场定价扩大是否为单户租赁市场提供了机会？ - 从广义上讲，CLO市场定价扩大导致过渡性或开发性资本成本上升，为公司提供了有吸引力的交易机会；但公司目前在建造出租型房屋领域的业务更多是开发性质，尚未完全稳定，因此CLO市场变化尚未直接影响当前交易；此外，由于该领域相对新兴且难以规模化，公司在评估时不考虑未来租金增长，仍能获得相对于传统多户住宅开发的健康溢价 [47]

业绩总结 - 2022年第一季度，GAAP净收入为2940万美元，每股收益为0.21美元[15] - 2022年第一季度，净可分配收益为3350万美元，每股收益为0.24美元[15] - 2022年第一季度，总收入为90694千美元，较2021年同期的105803千美元下降14.3%[49] - 2022年第一季度的净收入为29371千美元，较2021年同期的58575千美元下降50.2%[49] - 2022年第一季度的每股净收入为0.21美元，较2021年同期的0.44美元下降52.3%[49] - 2022年第一季度的总支出为26454千美元，较2021年同期的13641千美元增长94.0%[49] - 2022年第一季度的管理费用为9807千美元，较2021年同期的9626千美元增长1.9%[49] - 2022年第一季度的利息支出为39580千美元，较2021年同期的46287千美元下降14.5%[49] 资产与负债 - 截至2022年3月31日，公司的总资产为8072812千美元，较2021年12月31日的7455271千美元增长8.2%[48] - 2022年3月31日，公司的总负债为5493516千美元，较2021年12月31日的4851004千美元增长13.3%[48] - 2022年3月31日，公司的股东权益总额为2579296千美元，较2021年12月31日的2604267千美元下降1.0%[48] - 公司的净债务/股本比率为1.9倍[17] - 公司的总融资能力为65亿，未动用的融资能力为11亿[37] 贷款与融资 - 2022年第一季度，未偿还本金余额为72亿美元，较2021年12月31日的66亿美元增长了6亿美元[27] - 2022年第一季度，贷款组合的加权平均贷款价值比（LTV）为67.7%[16] - 2022年第一季度，浮动利率贷款占贷款组合的97%[16] - 2022年第一季度，发放的贷款承诺总额为12亿美元，其中6848万美元在交割时已融资[15] - 新贷款承诺中76%来自住宅领域，64%为多家庭住宅，12%为建造出租房屋[25] - 截至2022年3月31日，公司的现金余额为4.44亿，流动性为4.524亿[17] 投资组合 - 截至2022年3月31日，CMTG投资组合的未偿还本金余额为7233.8百万美元[47] - CMTG投资组合的贷款承诺总额为8714.9百万美元[47] - 投资1的未偿还本金余额为390.0百万美元，风险评级为3[44] - 投资2的未偿还本金余额为375.5百万美元，风险评级为3[44] - 投资3的未偿还本金余额为290.0百万美元，风险评级为4[44] - 投资4的未偿还本金余额为281.2百万美元，风险评级为3[44] - 投资5的未偿还本金余额为258.0百万美元，风险评级为2[44] - 投资6的未偿还本金余额为207.5百万美元，风险评级为4[44] - 投资26的未偿还本金余额为118.6百万美元，风险评级为3[45] - 投资41的未偿还本金余额为74.4百万美元，风险评级为2[46]