格隆汇1月17日｜房利美与房地美的股价延续了多日的跌势，原因是市场对特朗普总统的政策变动深感 不安，担心这些举措会阻碍这两家抵押贷款金融巨头脱离政府监管。在周五的交易中，房利美和房地美 的普通股均大跌约10%，触及去年11月下旬以来的最低日内水平。房利美已连续第五个交易日下跌，而 房地美则连续第七天下挫。两支股票较9月份触及的峰值均已下跌超过40%，但较一年前仍上涨了60% 以上。这两家自金融危机以来一直受华盛顿控制的公司，曾在2025年因市场对即将到来的IPO的乐观预 期而录得显著涨幅。今年8月有消息称，政府正考虑进行IPO，对这两家企业的估值可能达到约5000亿 美元甚至更高，计划通过出售5%至15%的股份募集约300亿美元，市场情绪随之推向高潮。然而，近期 包括要求房利美和房地美购买抵押贷款债券的提案，以及对短期内能否进行募股表示怀疑的言论，进一 步挫伤了这种乐观情绪。Evercore ISI的Matthew Aks认为，"IPO已死"的论调正受到广泛关注，但这并非 事实的全部。这位策略师表示："我听说了一些传闻，有些参与这笔交易一年的投资者已经获利颇丰， 现在决定是时候止盈离场了。"他仍认为投资者前方 ...

政策与市场动态 - 美国总统唐纳德・特朗普宣布将采取措施禁止大型机构投资者购置更多独栋住宅，并将提请国会将这一举措写入法律条文 [3][8] - 为压低抵押贷款利率，特朗普总统将下令房利美与房地美购入价值2000亿美元的抵押贷款支持债券 [3][8] 抵押贷款利率变动 - 受特朗普政策消息影响，周五早盘30年期固定利率抵押贷款的平均利率一度短暂跌破6%，随后小幅反弹 [3][8] - 整周内，针对贷款余额不超过83.275万美元的30年期固定利率抵押贷款，其平均合同利率从6.25%降至6.18% [3][5][8][9] - 对于首付比例为20%的贷款，包含贷款发放费在内的点数从0.57降至0.56 [3][8] - 本周初，受油价看涨预期影响，抵押贷款利率出现回升，在周一反弹，周二又小幅走高 [6][10] 抵押贷款申请需求 - 经节假日因素调整后，上周抵押贷款申请总量环比激增28.5% [3][8] - 对利率变动敏感的抵押贷款再融资需求，上周环比激增40%，较去年同期飙升128% [4][10] - 再融资申请的平均贷款额度有所走高，贷款额度较高的借款人对利率变动更为敏感 [4][10] - 房屋购买抵押贷款申请量上周环比增长16%，较去年同期增长13% [4][5][9][10] - 房屋购买申请增长的驱动力可能来自节后回归市场的购房者、企稳回落的房价以及新增的待售房源 [4][10] 市场分析与评论 - 美国抵押贷款银行家协会经济学家乔尔・坎恩表示，需求激增是实打实的利率下跌驱动结果，在政策宣布之前利差就已经开始出现变化 [4][9] - 《抵押贷款新闻日报》首席运营官马修・格雷厄姆指出，12月消费者物价指数（CPI）报告显示通胀水平持续受控，关键指标略低于市场普遍预期，若非如此利率情况可能更糟 [6][10]

政策组合与流动性注入 - 特朗普政府命令房利美和房地美购买2000亿美元抵押贷款支持证券，旨在压低房贷利率并刺激购房需求[1] - 美联储自去年12月以来已购买544.3亿美元短期国债，其资产负债表自2022年以来首次出现显著扩张，预计第一年购买规模在2200亿至3000亿美元之间[1][2] - 通过GENIUS法案及降低银行资本要求，政府放松监管以刺激信贷创造，为银行投资国债和加密货币等资产提供更大空间[4] - 政策组合构成多管齐下的流动性注入机制，向金融系统注入新资金，其综合刺激规模被估计相当于一万亿美元[1][5] 政策性质与市场解读 - 尽管官方否认，但市场认为这一系列货币和财政政策行动产生了类似量化宽松的效果，是“事实上的QE”[1][2] - 有分析认为MBS购买并非“凭空印制”货币，而是重新配置政府控制下的现有资源，美联储购买短期国债也被视为将一种流动性资产换成另一种[3] - 另有观点指出，要求购买久期资产并向市场注入流动性，至少在精神上类似于量化宽松[3] - 美联储主席鲍威尔称这些行动不构成量化宽松，但其他经济学家认为美联储发出的政策信号明确倾向于宽松[2] 政策目标与潜在影响 - 这些举措正值特朗普政府试图在11月中期选举前解决可负担性问题并提振经济之际，意图正面解决能源、住房和融资问题[1][3] - 大规模流动性注入可能让投资者感觉资产价格存在“底部支撑”，推动资金流向风险资产，可能推高已处于高估值的资产价格[1][5][6] - 系统中的额外资金可能重新点燃通胀风险，有分析指出需关注M2货币供应量增长率，当其达到6%至8%时通胀风险会变得严重[1][6] - 政策最终影响仍有待观察，有警告称在市场“崩溃”之前，可能看到股价在不可持续的估值水平上走高[6]

公司股价表现 - Opendoor(OPEN US)股价在周五盘前交易中上涨超过10% 报7 10美元 [1] 行业政策动态 - 美国总统特朗普表示 正在指示其代表购买2000亿美元的抵押贷款债券 声称此举旨在降低利率和月供 [1] - 特朗普声称发布该指令的原因是两家政府支持的抵押贷款机构房利美(FNMA US)和房地美(FMCC US)目前资金十分充裕 [1] - 特朗普宣称正在特别关注住房市场 此举被视为在11月中期选举前压低住房成本的最新努力 [1] - 特朗普此前表示 将推动禁止机构投资者购买独栋住宅 [1]

公司股价与市场反应 - Opendoor(OPEN.US)股价在周五盘前交易中上涨超过10%，报7.10美元 [1] 政策动态与行业影响 - 美国总统特朗普表示正在指示其代表购买2000亿美元的抵押贷款债券，声称此举将压低利率和月供 [1] - 特朗普发布该指令的理由是两家政府支持的抵押贷款机构房利美(FNMA.US)和房地美(FMCC.US)目前资金十分充裕 [1] - 特朗普宣称其正在特别关注住房市场，此举被视为在11月中期选举前压低住房成本的最新努力 [1] - 特朗普此前表示将推动禁止机构投资者购买独栋住宅 [1]

核心观点 - 美国30年期固定抵押贷款利率于2025年底降至6.15%，为2024年10月以来最低水平，也是2025年全年最低水平，这为低迷的房地产市场带来积极信号，有望为市场注入新动力并帮助其在传统淡季回暖 [1][3] 市场状况与历史背景 - 自2022年利率大幅上升以来，美国房地产市场持续承压，2023年和2024年的二手房销售量均跌至上世纪90年代中期以来的最低水平，预计2025年也将创下类似纪录 [3] - 2025年初抵押贷款利率接近7%，春季期间在6.6%至6.9%之间波动 [3] 利率走势与市场影响 - 截至2025年12月31日当周，30年期固定抵押贷款利率降至6.15%，较前一周下降0.03个百分点 [1] - 利率降至年内最低水平，有望为2025年大部分时间表现低迷的美国购房市场注入新动力 [3] - 若利率维持在近期水平附近，2026年计划购房的家庭将获得更为有利的融资环境 [3] 行业前景与预测 - 许多经济学家预计抵押贷款利率下降的趋势将在2026年延续 [3] - 随着工资增速超过物价上涨，购房负担能力有所改善，即便按揭利率未必会进一步明显下降 [3] - 如果势头延续到2026年购房旺季，市场可能会看到比2025年大部分时间更强劲的销售数据 [3] 关键观察指标 - 投资者应特别关注截至3月份的10年期美国国债收益率，该收益率是抵押贷款利率走势的重要风向标，其变化将对市场产生直接影响 [3]

美国抵押贷款利率数据 - 截至12月18日当周 美国15年期固定利率抵押贷款平均利率为5.47% [1]

核心观点 - 市场对Rocket Companies Inc (RKT)持看涨观点 主要基于其对Redfin的成功整合、房屋净值贷款业务的强劲增长以及有利的技术面走势 这些因素共同构成了公司近期的积极前景 [1][5][6] 业务运营与战略整合 - 公司收购Redfin后整合效果超预期 在收购后仅三个月内 通过Redfin平台购房者获得Rocket抵押贷款的比例从5%翻倍至11% 管理层预计该比例将在未来18个月内超过20% [2] - 此次收购被视为优秀的战略契合 产生了显著的协同效应 并深化了公司对数字化购房者群体的触达 [2] 市场趋势与业务表现 - 公司的房屋净值贷款业务量同比增长了一倍 突显出消费者行为的转变 [3] - 尽管高利率限制了套现再融资活动 但房屋净值贷款正获得增长动力 尤其是在利用已付清房屋进行装修和改造项目的婴儿潮一代中 [3] - 这种结构性转变使公司处于有利地位 能够在未来两年内抓住强劲需求 因为房主倾向于利用已积累的资产净值而非进行再融资 [3] 股票表现与市场数据 - 截至12月1日 公司股价为20.31美元 自2024年12月被报道以来已上涨约37% [1][6] - 根据雅虎财经数据 公司股票的追踪市盈率和远期市盈率分别为285.43和25.00 [1] - 从技术分析角度看 股价可能在上升通道内运行 提供重复的交易机会 [4] - 截至第二季度末 有56只对冲基金投资组合持有公司股票 较前一季度的44只有所增加 [7]

美联储理事丽莎·库克按揭贷款争议核心 - 美联储理事丽莎·库克的律师首次对其按揭贷款申请记录进行详细辩护，称文件中的“出入”是当时完全准确或仅为“无心之失的笔误”，并强调这些“出入”不可能构成欺诈行为[2] - 律师指控联邦住房金融局局长威廉·普尔特存在“选择性执法”行为，专门针对特朗普的“政敌”进行打击，却对共和党官员的类似指控视而不见[3] - 律师指出普尔特近期解雇联邦住房金融局代理监察长及房利美内部数名监督员的行为，严重削弱了其对库克提出刑事指控的可信度[3] 针对三处房产的具体指控与辩护 - 争议焦点集中在库克女士名下三处房产的按揭贷款申请，包括密歇根州安娜堡的住宅、亚特兰大的公寓及马萨诸塞州剑桥的住宅，特朗普政府官员尤其关注她在2021年相隔数周内对安娜堡和亚特兰大两处房产的购买或再融资操作[4] - 贷款表格显示库克承诺在每处房产中居住一年并将其作为主要住所，普尔特暗示其可能通过“虚报”居住状况以获得更优惠的贷款条款，司法部已展开独立欺诈调查但尚未提出正式指控[5] - 针对安娜堡房产，律师称2021年再融资时将其描述为“主要住所”完全准确，因库克当时仍居住于此并受雇于密歇根州立大学，直至2022年才因担任美联储理事而搬至华盛顿并将该住宅出租[6] - 针对亚特兰大公寓，律师解释购买是为了在探望亲戚时有固定住所，因同年家人在佐治亚州米利奇维尔出售了共同拥有的住宅，贷款申请表上将该房产列为“主要住所”至多是无心之失的笔误，因其他记录明确标识为“度假屋”[6][7] 政治背景与法律挑战 - 特朗普以库克涉嫌按揭贷款欺诈为由试图将其从美联储理事职位上解雇，但库克通过法律途径挑战，美国最高法院已暂时阻止解职尝试并定于明年1月听取双方辩论[2][10] - 律师暗示普尔特滥用刑事转介程序，与白宫进行不当协调以编造借口调查特朗普的政治对手[8] - 特朗普试图解雇库克的举动打破了美联储自1913年成立以来从未有理事被总统以此方式罢免的先例，库克于去年就任，任期将持续到2038年[8] 美联储独立性与潜在影响 - 根据《联邦储备法案》，总统无权仅因货币政策分歧罢免美联储理事，只能“因故”解除职务，特朗普以“欺诈”为由试图寻找突破口[9] - 最高法院将辩论在库克法律案件未解决前特朗普是否有权将其罢免，辩论定于明年1月21日举行，法官们曾暗示美联储地位“独一无二”应享有更多免受总统干预的保护[10] - 经济学家和投资者广泛关注此案，若最高法院裁定特朗普胜诉，可能削弱美联储在利率决策上的自主权，影响其采取控制通胀等不受欢迎但至关重要的措施的能力[11]

财务数据和关键指标变化 - 第三季度GAAP净亏损为每股0.07美元，可分配亏损为每股0.15美元，扣除已实现损益前的可分配收益为每股0.04美元 [9] - 截至9月30日，持有至投资贷款组合从6月30日的50亿美元降至43亿美元，主要由于本季度完成四笔贷款处置及一笔贷款重分类为持有待售 [9] - 净债务与权益比率从2024年12月31日的2.4倍降至6月30日的2.2倍，并在9月30日进一步降至1.9倍 [14] - 截至11月4日，流动性自2024年底以来增加了2.83亿美元，达到3.85亿美元 [6][8][15] - 无负担资产池从4.56亿美元增加至5.48亿美元 [8][15] - 截至9月30日，CESA准备金总额为3.08亿美元，占未偿还本金余额的6.8%，而6月30日为3.33亿美元，占6.4% [12] 各条业务线数据和关键指标变化 - 贷款组合方面，一笔1.68亿美元由北弗吉尼亚混合用途物业担保的建设贷款正常偿还，建设贷款在组合中的占比因赞助商在项目完成后执行再融资计划而变小 [9][10] - 房地产 owned 投资方面，来自REO投资的收益在扣除融资成本后为可分配收益贡献了每股0.01美元，酒店投资组合因市场条件变化被重新分类为持有至投资，其股本回报率强劲 [9][12] - 混合用途REO资产的商业公寓化销售取得进展，迄今已售出12个单位中的9个 [13] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司战略重点包括解决观察名单贷款、增强流动性和降低投资组合杠杆，年初设定的20亿美元总处置目标已被超越，达到23亿美元 [5][6][8] - 对多户住宅板块持积极看法，因其长期供需动态有利且存在住房可负担性约束，预计未来几年多户住宅交付量将急剧下降，加之基准利率下降，有助于抵消经济放缓的影响 [6] - 鉴于赞助商作为所有者、运营商和开发商的經驗，以及在REO投资组合方面取得的进展，公司有能力创造性地考虑价值提升和退出策略，并积极评估在未来几个季度变现部分多户住宅REO资产的机会 [7] - 行业竞争环境方面，商业房地产市场的流动性和稳定性出现持续改善的迹象，流动性缓慢而稳定地回归行业，支持了交易量增加和贷款利差收窄，美联储近期的降息改善了前景 [5][54] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 经营环境方面，更广泛房地产市场出现企稳和复苏的持续迹象，资本市场环境更具建设性，尽管投资者考虑经济放缓的不确定性 [5][24] - 未来前景方面，市场已度过低谷期，运营环境对公司正在进行的各项工作都更为有利，公司正采取积极行动解决问题，不允许问题恶化 [24][26] - 对多户住宅板块的长期前景保持乐观，并认为公司在当前环境下处于有利地位 [6][7] 其他重要信息 - 公司修改了定期贷款B的条款，包括修改和豁免某些财务契约至2026年3月31日，并计划利用部分流动性进行1.5亿美元的本金偿还 [16] - 有一笔1.7亿美元由科罗拉多州多户住宅物业担保的4级风险贷款转为非应计状态，原因是资产表现低于预期且受到市场新增供应的影响 [11] - 一笔3000万美元的波士顿土地贷款因第三方买家在抵押止赎拍卖中胜出而被重分类为持有待售，并在第三季度后以略低于账面价值的价格执行出售，产生了2800万美元的净现金收益 [10][11] 问答环节所有的提问和回答 问题: 第三季度转为非应计状态的贷款对 accruals 反转的影响以及净利息收入何时见底 [18][21] - 回答: 该贷款应计利息应收款的反转影响约为450万美元 [20] 净利息收入见底时间尚不确定，公司正处于投资组合转型期，积极处理高风险和非生息资产，近期内可能表现不稳定，但市场环境已更具建设性 [21][24] 问题: 定期贷款B的更新、偿还后流动性状况、再融资时间框架以及是否考虑优先股等类似权益的选项 [29] - 回答: 再融资讨论富有成效，修改前未偿还余额约7.12亿美元，偿还1.5亿美元后现金约2.3-2.35亿美元，预计近期资产变现将进一步改善流动性，再融资时可能伴随适度额外偿还，目前不预期寻求优先股作为解决方案，但未来可能成为选项 [30][31][32] 问题: 高风险贷款和当前REO的预期变化，包括高风险贷款是否继续减少、REO余额预期及当前收益率 [34][38] - 回答: REO组合预计短期内会增加，因计划止赎部分多户住宅资产，高风险贷款名单基于当前情况，正积极与借款人谈判寻求合理修改可能导致升级，REO收益率参差不齐，酒店在低至中双位数，多户住宅因处于过渡期在很低个位数至6%之间，计划改善部分资产收益率 [35][36][39][40] 问题: 最大的加州多户住宅贷款转为预期REO的原因及处置过程 [44] - 回答: 变更原因是经过广泛讨论后确定借款人 unwilling 支持该资产，公司评估后认为取得资产所有权是最佳行动方案，可立即创造价值并有机会通过提升收入和控费创造额外价值，处置过程在加州为非司法止赎州，预计较为顺利 [45][46] 问题: 下半年已有三笔重大还款，其中两笔非观察名单贷款，询问年底前或明年初是否有其他重大还款可见性 [47] - 回答: 是，资本市场健康，看到不同评级贷款的借款人处于再融资不同阶段，但公司不控制其结果，此外公司也并行推动资产周转，有几笔处置正在进行中，预计未来几个季度能解决 [48][49]