《华尔街日报》最新披露，美联储理事丽莎·库克（Lisa Cook）的律师本周一首次对其按揭贷款申请记录进行了详细辩护。这位律师坚称，贷款文件中看似 存在的"出入"要么在当时是完全准确的，要么仅仅是"无心之失的笔误"。他强调，考虑到库克女士向贷款机构提供的其他披露信息，这些所谓的"出入"根本 不可能构成欺诈行为。这番强硬回应，无疑为这场围绕美联储高官的争议，投下了一枚重磅炸弹，也让外界对事件的真相充满了好奇。 此前，美国总统特朗普（Donald Trump）曾以库克涉嫌按揭贷款欺诈为由，试图将她从美联储理事的职位上解雇。然而，库克本人一直坚决否认有任何不当 行为，并已通过法律途径对特朗普的解职企图发起挑战。令人瞩目的是，到目前为止，她的法律战取得了阶段性胜利。美国最高法院已经暂时阻止了特朗普 解除库克职务的尝试，并定于明年1月听取双方的辩论。这场高层权力斗争，正一步步走向白热化，吸引了全美乃至全球的目光。 针对安娜堡的房产，洛厄尔律师坚称，库克女士在2021年对其进行再融资时，将其描述为"主要住所"是完全准确无误的。他解释说，当时库克女士仍居住在 那里，并且受雇于密歇根州立大学（Michigan State U ...

财务数据和关键指标变化 - 第三季度GAAP净亏损为每股0.07美元，可分配亏损为每股0.15美元，扣除已实现损益前的可分配收益为每股0.04美元 [9] - 截至9月30日，持有至投资贷款组合从6月30日的50亿美元降至43亿美元，主要由于本季度完成四笔贷款处置及一笔贷款重分类为持有待售 [9] - 净债务与权益比率从2024年12月31日的2.4倍降至6月30日的2.2倍，并在9月30日进一步降至1.9倍 [14] - 截至11月4日，流动性自2024年底以来增加了2.83亿美元，达到3.85亿美元 [6][8][15] - 无负担资产池从4.56亿美元增加至5.48亿美元 [8][15] - 截至9月30日，CESA准备金总额为3.08亿美元，占未偿还本金余额的6.8%，而6月30日为3.33亿美元，占6.4% [12] 各条业务线数据和关键指标变化 - 贷款组合方面，一笔1.68亿美元由北弗吉尼亚混合用途物业担保的建设贷款正常偿还，建设贷款在组合中的占比因赞助商在项目完成后执行再融资计划而变小 [9][10] - 房地产 owned 投资方面，来自REO投资的收益在扣除融资成本后为可分配收益贡献了每股0.01美元，酒店投资组合因市场条件变化被重新分类为持有至投资，其股本回报率强劲 [9][12] - 混合用途REO资产的商业公寓化销售取得进展，迄今已售出12个单位中的9个 [13] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司战略重点包括解决观察名单贷款、增强流动性和降低投资组合杠杆，年初设定的20亿美元总处置目标已被超越，达到23亿美元 [5][6][8] - 对多户住宅板块持积极看法，因其长期供需动态有利且存在住房可负担性约束，预计未来几年多户住宅交付量将急剧下降，加之基准利率下降，有助于抵消经济放缓的影响 [6] - 鉴于赞助商作为所有者、运营商和开发商的經驗，以及在REO投资组合方面取得的进展，公司有能力创造性地考虑价值提升和退出策略，并积极评估在未来几个季度变现部分多户住宅REO资产的机会 [7] - 行业竞争环境方面，商业房地产市场的流动性和稳定性出现持续改善的迹象，流动性缓慢而稳定地回归行业，支持了交易量增加和贷款利差收窄，美联储近期的降息改善了前景 [5][54] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 经营环境方面，更广泛房地产市场出现企稳和复苏的持续迹象，资本市场环境更具建设性，尽管投资者考虑经济放缓的不确定性 [5][24] - 未来前景方面，市场已度过低谷期，运营环境对公司正在进行的各项工作都更为有利，公司正采取积极行动解决问题，不允许问题恶化 [24][26] - 对多户住宅板块的长期前景保持乐观，并认为公司在当前环境下处于有利地位 [6][7] 其他重要信息 - 公司修改了定期贷款B的条款，包括修改和豁免某些财务契约至2026年3月31日，并计划利用部分流动性进行1.5亿美元的本金偿还 [16] - 有一笔1.7亿美元由科罗拉多州多户住宅物业担保的4级风险贷款转为非应计状态，原因是资产表现低于预期且受到市场新增供应的影响 [11] - 一笔3000万美元的波士顿土地贷款因第三方买家在抵押止赎拍卖中胜出而被重分类为持有待售，并在第三季度后以略低于账面价值的价格执行出售，产生了2800万美元的净现金收益 [10][11] 问答环节所有的提问和回答 问题: 第三季度转为非应计状态的贷款对 accruals 反转的影响以及净利息收入何时见底 [18][21] - 回答: 该贷款应计利息应收款的反转影响约为450万美元 [20] 净利息收入见底时间尚不确定，公司正处于投资组合转型期，积极处理高风险和非生息资产，近期内可能表现不稳定，但市场环境已更具建设性 [21][24] 问题: 定期贷款B的更新、偿还后流动性状况、再融资时间框架以及是否考虑优先股等类似权益的选项 [29] - 回答: 再融资讨论富有成效，修改前未偿还余额约7.12亿美元，偿还1.5亿美元后现金约2.3-2.35亿美元，预计近期资产变现将进一步改善流动性，再融资时可能伴随适度额外偿还，目前不预期寻求优先股作为解决方案，但未来可能成为选项 [30][31][32] 问题: 高风险贷款和当前REO的预期变化，包括高风险贷款是否继续减少、REO余额预期及当前收益率 [34][38] - 回答: REO组合预计短期内会增加，因计划止赎部分多户住宅资产，高风险贷款名单基于当前情况，正积极与借款人谈判寻求合理修改可能导致升级，REO收益率参差不齐，酒店在低至中双位数，多户住宅因处于过渡期在很低个位数至6%之间，计划改善部分资产收益率 [35][36][39][40] 问题: 最大的加州多户住宅贷款转为预期REO的原因及处置过程 [44] - 回答: 变更原因是经过广泛讨论后确定借款人 unwilling 支持该资产，公司评估后认为取得资产所有权是最佳行动方案，可立即创造价值并有机会通过提升收入和控费创造额外价值，处置过程在加州为非司法止赎州，预计较为顺利 [45][46] 问题: 下半年已有三笔重大还款，其中两笔非观察名单贷款，询问年底前或明年初是否有其他重大还款可见性 [47] - 回答: 是，资本市场健康，看到不同评级贷款的借款人处于再融资不同阶段，但公司不控制其结果，此外公司也并行推动资产周转，有几笔处置正在进行中，预计未来几个季度能解决 [48][49]

企业信心与税负 - 2025年第三季度企业信心降至3年来最低水平 [1] - 60%的企业表示税负加重成为日益严峻的挑战 [1] - 企业信心暴跌伴随国内销售和就业前景走弱 [1] 房地产市场表现 - 9月份购房需求及已达成销售协议的指标延续7、8月份低迷情况，继续处于负面区域 [1] - 9月份房价指数意外下降 [1] - 市场对预算案可能包含的措施感到不安，加剧了谨慎态度 [1] 政府预算案预期 - 英国政府将于11月26日公布秋季预算案 [2] - 市场广泛预计财政大臣将在预算案中纳入再次加税措施 [2] - 房地产可能被作为新增税收的来源之一 [2]

联邦住房金融局（FHFA）的内部流程与行动 - 联邦住房金融局（FHFA）局长比尔·普尔特在提交针对美联储理事莉萨·库克等人的刑事举报时，绕过了该机构内部负责此类事务的监察长办公室（OIG），违背了标准流程和数十年的惯例 [2] - 普尔特设立了一个新的渠道来接收有关抵押贷款欺诈的匿名举报，而该机构本身已存在由监察长办公室监管的类似举报渠道，此举让部分工作人员感到困惑 [6] 针对特定官员的指控与法律争议 - 普尔特对美联储理事莉萨·库克、纽约州总检察长莱蒂蒂亚·詹姆斯和民主党众议员亚当·希夫提起了刑事举报，指控他们涉嫌抵押贷款相关犯罪 [2][7] - 法律专家指出，普尔特的行为可能违反了旨在确保决策公正的“公正性”规则、机构自身流程、《隐私法》保护条款以及宪法第五修正案赋予的正当法律程序权利 [3] - 法律专家强调，为确保调查独立性，联邦机构由政治任命的负责人通常应委托监察长调查涉嫌的不当行为，且相关官员不应公开调查信息，以免无视无罪推定原则 [6] 政治背景与对美联储的影响 - 针对库克的调查展开之际，特朗普正试图让美联储变得更“听话”，并批评美联储理事，呼吁更激进地降息 [4] - 特朗普曾通过社交媒体赞扬普尔特的行为，并呼吁司法部长起诉其政治对手 [3][7] - 最高法院上周拒绝批准特朗普立即解雇库克的请求，此事将等待白宫要求解雇库克的完整辩论 [4] 举报的后续进展 - 自普尔特提交举报以来，FHFA及其他联邦机构的官员已与司法部在后续调查中展开合作，参与合作的官员包括来自FBI、美国国税局（IRS）以及住房和城市发展部（HUD）监察长办公室的代表 [7] - 目前，这些举报均未促使司法部宣布任何刑事起诉 [7] - 与库克一处房产相关的抵押贷款文件显示，她向贷款机构申报亚特兰大的一处房产为“度假屋”，而普尔特援引的其他文件则暗示她曾申报该房产为其主要住所，两份申报似乎相互矛盾 [8]

抵押贷款利率近期表现 - 截至周三，30年期固定抵押贷款利率稳定在6.26%，为2024年10月初以来的最低水平 [1] - 在美联储周三下调基准利率后，抵押贷款利率却出现上升 [1] 历史关系与当前预期 - 历史数据显示货币政策与抵押贷款利率走势并非完全同步，例如去年9月至12月期间美联储三次降息，但同期抵押贷款利率持续上升 [1] - 美联储官员预计今年还将再降息两次，但对短期经济前景仍存在分歧 [1] - 美联储主席鲍威尔表示，政策利率变动往往会对抵押贷款利率产生影响，并且这种影响已经显现，会提振住房需求 [1] 未来利率走势预测 - 由于金融市场预期的货币政策宽松速度可能快于美联储实际将采取的步伐，抵押贷款利率不太可能进一步大幅下降 [1] - 抵押贷款利率下一步走向尚无定论 [1]

抵押贷款利率与住房可负担性 - 高企的抵押贷款利率已使许多潜在购房者望而却步 [1] - 部分民主党人担忧政府新举措可能进一步推高抵押贷款利率 [1] 针对政府举措的反对行动 - 马萨诸塞州参议员伊丽莎白·沃伦、新泽西州参议员科里·布克和纽约州参议员查克·舒默联合呼吁特朗普政府暂停出售房利美和房地美的股票计划 [1] - 参议员要求研究出售房利美和房地美股票计划可能如何推高抵押贷款利率 [1] - 参议员致信美国联邦住房金融局局长威廉·普尔特，要求其聚焦住房可负担性问题，而非关注美联储大楼翻修或针对美联储理事丽莎·库克的抵押贷款欺诈指控等事务 [1]

公司股价表现 - 当前股价为17.92美元 单日下跌0.62美元(-3.32%) 接近52周高点21.38美元的92%位置 [1][5] - 近一个月累计上涨36.5% 但目标价15.04美元仍低于现价 [1][5] PEG比率分析 - 当前PEG比率为0.1x 显示90%的未来EPS增长尚未被定价 远低于1.0x的完全定价基准 [8][9] - 需要100倍以上远期市盈率才能完全反映预期增长 而当前24.1倍市盈率显著低估 [8] 盈利预期 - 最新季度EPS为4美分 超出市场预期的3美分 [7] - 华尔街预计2025年Q4 EPS将达12美分 较当前水平增长3倍 [7] 行业基本面 - 当前住房市场挂牌量同比增加50% 叠加高房贷利率抑制购房需求 [3] - 市场更关注未来供需平衡和利率回调潜力 而非当前业务活动水平 [4] 机构动向 - 最近季度机构买入金额达4.16亿美元 显示"聪明资金"看好 [10] - Boston Partners在2025年8月增持6.2% 持仓规模升至2.06亿美元 [11] 增长潜力 - 公司被定位为房地产周期中的成长引擎 当前价格未反映任何未来增长空间 [12] - 抵押贷款行业和房地产板块存在均值回归的潜在机会 [2][12]

IPO计划与规模 - 美国政府正筹划在二级市场出售房利美和房地美5%至15%的股份，潜在募集资金目标约300亿美元，可能成为史上规模最大的IPO之一 [1][3] - 若按两家公司合并估值5000亿美元或更高计算，顶格出售15%股份可筹资高达750亿美元 [3] - 目前全球最大IPO是2019年沙特阿美募资294亿美元，美股最大IPO是2014年阿里巴巴募资250亿美元 [3] - 官员们仍在讨论募资结构，包括两家公司是以一家公司身份还是作为两个独立实体单独上市 [3] 公司背景与市场角色 - 房利美成立于1938年，1968年私有化并上市；房地美于1970年成立，形成美国住房抵押贷款市场双巨头格局 [3] - 公司并不直接发放贷款，而是从银行等机构购买贷款后打包成证券出售给投资者并提供违约担保，是世界各地储蓄流向美国房地产市场的重要通道 [4] - 2008年金融危机中，两家公司亏损700亿美元，接受政府注资并被接管，于2010年从纽交所摘牌 [4] - 目前公司如有亏损由美国财政部注资，如有盈利则全部上交美国财政部，监管机构仅要求其持有少量资本缓冲亏损 [4] 私有化推进与潜在影响 - 特朗普政府将该项计划视为优先任务，认为公司经营状况良好且上市时机已经成熟 [5] - 摩根大通、高盛、摩根士丹利等主要银行首席执行官近期曾赴白宫讨论上市潜在计划 [6] - 私有化可能为承销银行带来丰厚费用，并为对冲基金等投资者带来意外之财 [7] - 美国国会预算办公室报告测算，若将公司置于破产管理状态下，政府持股可能带来2060亿美元收益 [7] 面临的挑战与争议 - 公司发行股份的同时能否继续处于托管状态以及是否继续享有政府信用担保是未解决的关键问题 [5] - 业内对紧凑的上市时间表持有怀疑态度，有分析师评价以5000亿美元估值上市计划可能不切实际，且年底完成IPO可能性极小 [6] - 专家警告若没有美国政府无限支持，公司融资成本可能急剧上升，导致抵押贷款利率上升0.6至0.9个百分点，并引发系统流动性和稳定性下降 [8] - 有观点认为私营机构无法替代两房对美国住房市场的贡献，瓦解两房只会加剧风险 [8]

IPO市场动态 - 美股IPO市场近期表现火热，美国"两房"（房利美和房地美）重新上市计划取得进展 [1] - 美国政府计划在二级市场出售"两房"股份，潜在募集资金目标达300亿美元，且可能进一步提高 [3] - 若按顶格计算（出售15%股份），"两房"合并估值达5000亿美元或更高，募资规模可达750亿美元 [3] 历史IPO对比 - 全球最大IPO为2019年沙特阿美，募资294亿美元，美股最大IPO为2014年阿里巴巴，募资250亿美元 [3] - 纳斯达克交易所上半年IPO募资88.5亿美元，纽交所募资75.2亿美元，分列全球第二和第三 [3] 上市方案讨论 - 官员探讨募资结构，包括"两房"以一家公司身份IPO或作为两个独立实体单独上市 [3] - 联邦住房金融署署长表示"两房"发行股份时可继续处于托管状态 [4] - 特朗普希望"两房"在发行股票的同时继续享有政府信用担保，以避免住房按揭利率上升 [4] 银行与政府参与 - 摩根大通、高盛、摩根士丹利、花旗、富国银行和美国银行CEO近期与特朗普会面讨论"两房"上市计划 [4] - 财长贝森特、商务部长卢特尼克及联邦住房金融署署长普尔特曾列席相关会议 [4] - 部分银行家对紧凑时间表持怀疑态度，因发售规模巨大且复杂 [4]

财务数据和关键指标变化 - 第二季度调整后净亏损为1600万美元，较2025年第一季度的2500万美元净亏损有所改善，主要由于锁定量增加和费用降低 [11] - 第二季度pull through加权利率锁定量为63亿美元，环比增长17%（上季度为54亿美元），符合公司此前给出的55-80亿美元指引范围 [11] - 贷款发放量达67亿美元，环比增长30%（上季度52亿美元），同样符合50-75亿美元的指引 [11] - 服务费收入从1.04亿美元增至1.08亿美元，主要由于服务组合未偿还本金余额增加以及季节性托管余额利息收入 [12] - 现金余额季度环比增加3700万美元至4.09亿美元 [14] 各条业务线数据和关键指标变化 - 直接贷款渠道作为核心优势资产，通过技术驱动规模效应形成战略护城河，其全国性品牌覆盖和全产品线服务能力支撑了行业领先的客户再捕获率 [6][7][8] - 贷款制造流程正在推进数字化转型，新任命的首席数字官和首席创新官将重点提升漏斗顶端的转化效率及全流程技术创新 [9][10] - 与大型建筑商的合资业务和终端市场贷款官员渠道表现稳定，尤其在购房贷款领域持续增长 [22] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 新任CEO明确三大战略重点：通过技术驱动运营效率提升、实现盈利性市场份额增长、重返行业领导地位 [4][10] - 行业高度分散化背景下，公司凭借全国性品牌认知度、服务组合和技术堆栈等独特资产，计划通过数字转型扩大漏斗顶端流量并提高转化率 [8][10] - 针对利率敏感型市场环境，公司动态调整服务组合对冲策略以降低盈利波动性 [12][13] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 当前市场面临高抵押贷款利率和住房可负担性挑战，第三季度指引预计锁定量为52.5-72.5亿美元，发放量50-70亿美元，利润率区间325-350基点 [14] - 若抵押利率持续下降，公司规模化品牌直营平台将显著改善盈利能力，同时技术增效措施将为2025年及以后增长奠定基础 [15] - 行业经历三年高利率环境后，再融资需求积压将创造重大市场机会，公司直接贷款渠道可快速捕捉利率下行带来的业务增量 [19][20] 其他重要信息 - LDI Mortgage总裁Jeff Walsh将于9月5日退休，其在过去12年对公司渠道建设做出重要贡献 [5] - 第二季度费用下降500万美元（降幅2%），主要受益于股权补偿减少和保险理赔等一次性收益 [13] - 第三季度非量相关费用预计上升，但部分将被量相关费用下降所抵消 [14] 问答环节所有的提问和回答 问题：如何平衡规模扩张与盈利目标 - 管理层强调必须通过技术提效来支撑规模增长，尤其需要恢复历史市场份额以摊薄固定成本 [17][18] - 直接贷款渠道的领先优势可在市场反弹时快速扩张，而服务业务和建筑商合资业务提供稳定现金流缓冲 [22][23] - 公司历史上曾用11年实现从初创到第二大零售贷款商的跨越，当前将审慎运用现有工具复制成功路径 [24] 问题：推动市场份额增长的具体措施 - 短期聚焦技术提效（如重谈判供应商合约和流程优化），长期依赖新领导团队带来的数字转型方案 [18][19] - 直接贷款渠道在再融资和二抵贷领域存在巨大份额提升空间，该模式客户获取成本优势显著 [22][23]