财务数据和关键指标变化 - 第三季度营业收入为16亿美元,同比下降11%,其中资本市场收入下降33%,租赁收入下降16%,物业管理/设施服务收入下降1% [20] - 第三季度调整后EBITDA为1.5亿美元,同比下降27%,调整后EBITDA利润率为9.4% [21] - 公司已实现9800万美元的成本节约,预计全年将超过之前公布的1.3亿美元目标 [22] - 第三季度调整后每股收益为0.21美元,同比下降0.22美元 [22] 各条业务线数据和关键指标变化 - 美洲地区经纪业务收入同比下降26%,物业管理/设施服务收入下降1%(剔除合同变化后增长2.5%) [23] - 欧洲、中东和非洲地区经纪业务收入同比下降14%,租赁收入下降5%,资本市场收入下降32%,物业管理/设施服务收入增长4% [24] - 亚太地区经纪业务收入同比增长15%,物业管理/设施服务收入下降2% [25] 各个市场数据和关键指标变化 - 公司预计2023年全年物业管理/设施服务收入将增长低个位数,经纪业务收入将下降20%-25% [29] - 公司预计2024年下半年经纪业务有望开始复苏,但仍存在不确定性 [30] 公司战略和发展方向及行业竞争 - 公司正在执行三阶段战略路线图:1)巩固核心业务,2)提高灵活性和选择性,3)实现可持续长期增长 [9][10][11][12] - 公司将通过提高自由现金流、处置非核心资产等方式减少债务,同时投资于有吸引力的有机增长机会 [10][11] - 公司将通过差异化、敏捷和以客户为中心的策略,进一步多元化收入来源,实现市场份额增长 [12][13][14][15] - 公司利用自身的数据分析能力,深入研究行业大趋势,为客户提供独立、数据驱动的建议和解决方案 [14] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管市场存在不确定性,但公司通过成本控制和提高运营效率,在第三季度实现了营业利润率的环比改善 [7][19] - 公司认为租赁业务的疲软可能是提前反映了2024年的弱势,而资本市场业务的复苏时间难以预测,但前景向好的信号正在出现 [47][48][49] - 公司对自身的服务业务增长潜力充满信心,将重点投资于该领域以实现加速增长 [42][43][44] 问答环节重要的提问和回答 问题1 **Anthony Paolone 提问** 公司计划通过何种方式在未来几年内进一步减少债务?是否会出售一些非核心资产? [35][36][37] **Michelle MacKay 回答** 公司的长期目标是将净负债率控制在2%-3%之间,将通过债务偿还和EBITDA增长并举的方式实现。公司持有一些非核心小型资产,未来可能会通过多种形式进行变现,但不会出售重要的核心业务。 [36][37] 问题2 **Alex Kramm 提问** 如果市场环境持续低迷,公司是否还有其他成本控制措施可以采取? [39][40] **Neil Johnston 回答** 公司已经采取了130万美元的成本节约措施,其中20%为临时性成本。如果市场环境持续低迷,公司可以继续保持这些临时性成本的节约,从而将永久性成本节约提高至160万美元。 [39][40] 问题3 **Michael Griffin 提问** 公司在服务业务方面有哪些具体的有机增长举措? [50][51] **Michelle MacKay 回答** 公司将在GOS、资产管理和CW Services等重点领域进行投资,推动服务业务的有机增长,但具体数字公司暂不透露。公司将在控制成本和投资增长之间保持平衡。 [51]

财务表现 - Q3'23总费用收入为15.88亿美元，较去年同期下降11%[1] - Q3'23调整后的EBITDA为1.5亿美元，较去年同期下降27%[2] - Q3'23调整后的EBITDA利润率为9.4%[3] - Q3'23 PM/FM费用收入较去年同期下降1%[4] - Q3'23租赁和资本市场费用收入分别下降16%和33%[5] - Q3'23估值和其他费用收入下降18%[6] - 截至Q3'23年底，公司的流动性为17亿美元，包括6亿美元现金和11亿美元未动用的循环信贷额度[7] - Q3'23总费用收入主要受到租赁和资本市场交易活动减少的影响[8] - Q3'23调整后的EBITDA下降主要反映了经纪业务量减少，部分被成本节约计划部分抵消[9] 地区表现 - 美洲地区Q3'23总费用收入为1,701.9美元，同比下降15%[10] - 欧洲、中东和非洲地区Q3'23总费用收入为241.9美元，同比增长4%[11] - 亚太地区Q3'23总费用收入为342.2美元，同比增长2%[12] - 美洲地区Q3'23总收入为2,286.0美元，同比下降9%[13] - 欧洲、中东和非洲地区Q3'23总收入为241.9美元，同比增长4%[14] - 美洲基于费用的运营费用在2023年9月30日的三个月内为10.172亿美元，同比下降12.6%[15] - 欧洲、中东和非洲地区基于费用的运营费用在2023年9月30日的三个月内为1.919亿美元，同比增长2.7%[16] - 亚太地区基于费用的运营费用在2023年9月30日的三个月内为2.437亿美元，同比下降0.5%[17] 全年展望 - 公司全年2023年展望显示调整后的EBITDA利润率接近之前指导的9%-10%的低端[18] - 公司全年2023年展望显示PM/FM收入同比增长低个位数[19] - 公司全年2023年展望显示经纪业务预计同比下降20%-25%[20] - 公司全年2023年展望显示调整后的有效税率预计约为30%[21] - 公司债务净额与调整后EBITDA比率为4.5倍[22] - 调整后的EBITDA在2023年9月30日的三个月内为15亿美元，同比下降25.7%[23] - 调整后的净收入在2023年9月30日的三个月内为4.8亿美元，同比下降51.4%[24]

营收情况 - 公司在2023年第三季度的营收为23亿美元，服务费收入为16亿美元，较2022年同期分别下降了9%和11%[117] - 2023年前九个月的营收为69亿美元，服务费收入为47亿美元，较2022年同期分别下降了7%和12%[116] - 公司在2023年第三季度的调整后息税折旧及摊销前利润（Adjusted EBITDA）为1.5亿美元，较2022年同期下降了26%[117] - 公司在2023年前九个月的调整后息税折旧及摊销前利润（Adjusted EBITDA）为3.57亿美元，较2022年同期下降了47%[116] 业务表现 - 公司通过收购和合作伙伴关系增加收入，提供成本协同效应，并在长期内产生增量收入[130] - 公司的收入存在季节性变化，特别是在租赁和资本市场等服务领域[131] - 公司的国际业务暴露于全球经济趋势和外国政府税收、监管和政策措施[132] 财务指标 - 公司使用非GAAP财务指标来评估业务绩效，帮助投资者分析业务的基本表现[135] - 公司使用本地货币百分比变化来讨论业绩，以消除外汇汇率波动的影响[143] - 公司提供了三个非GAAP财务指标，包括Segment operating expenses和Fee-based operating expenses，Adjusted EBITDA和Adjusted EBITDA margin，以帮助投资者更好地理解业务绩效[137] 地区业绩 - 美洲地区在2023年第三季度的营收为17.19亿美元，同比下降13%[192] - 美洲地区在2023年前九个月的营收为52.59亿美元，同比下降9%[195] - 欧洲、中东和非洲地区在2023年第三季度的营收为2.42亿美元，同比增长4%[200] - 欧洲、中东和非洲地区在2023年前九个月的营收为6.87亿美元，同比下降7%[203] - 亚太地区在2023年第三季度的营收为3.42亿美元，同比增长6%[208] - 亚太地区在2023年前九个月的营收为9.95亿美元，同比增长4%[207] 费用支出 - 公司的总费用和支出在2023年第三季度为22.28亿美元，较2022年同期的24.03亿美元下降，主要受到美洲地区的费用支出下降的影响[155] - 公司的总费用和支出在2023年前九个月为68.46亿美元，较2022年同期的70.35亿美元下降，主要受到费用支出和合并相关成本的影响[155] - 2023年前9个月费用性营业支出为7.06亿美元，较2022年同期增长6%[213] 现金流 - 公司截至2023年9月拥有17亿美元的流动性，包括现金及等价物6亿美元和未动用的循环信贷额度11亿美元[219]

财务数据和关键指标变化 - 第二季度营收为16亿美元,同比下降14%,其中资本市场收入下降48%,租赁收入下降20% [16] - 第二季度调整后EBITDA为1.46亿美元,同比下降44%,调整后EBITDA利润率为8.9%,较第一季度的4%有明显改善 [16][17] - 第二季度调整后每股收益为0.22美元,同比下降0.41美元 [17] 各条业务线数据和关键指标变化 - 美洲地区经纪业务收入同比下降32%,但物业及设施管理业务收入增长4% [18] - 欧洲、中东和非洲地区经纪业务收入同比下降,物业及设施管理业务表现较弱 [18] - 亚太地区经纪业务收入持平,租赁业务有所改善,主要来自澳大利亚 [18] 各个市场数据和关键指标变化 - 美洲地区业绩下滑主要受经纪业务下降和Greystones业务贡献下降影响 [18] - 欧洲、中东和非洲地区以及亚太地区业绩下滑主要受经纪业务下降影响 [18] 公司战略和发展方向及行业竞争 - 新任CEO正在全面评估公司各业务线,制定更明确的战略方向,提高运营效率和资本配置效率 [10][11][13] - 公司将进一步简化业务结构,减少部门间壁垒,发挥整体协同优势 [12] - 公司将采取更加数据驱动的决策方法,加强对自由现金流、利润率、增长预期等关键指标的管理 [11] - 公司将保持谨慎的资本配置策略,平衡未来投资和维持健康的资产负债表 [13] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 管理层对资本市场在今年晚些时候和明年初开始复苏持谨慎乐观态度 [40][41] - 管理层认为公司有能力进一步提升自由现金流转换率,目标在30%左右 [27] - 管理层对物业及设施管理业务的长期增长前景保持信心 [51][52] 问答环节重要的提问和回答 问题1 **Anthony Paolone提问** 询问公司对2023年全年自由现金流的预期 [26] **Michelle MacKay回答** 公司仍有提升自由现金流转换率的空间,目标在30%左右 [27] 问题2 **Alex Kramm提问** 询问公司新增40亿美元成本削减措施中的永久性和临时性成分 [33] **Neil Johnston回答** 约20%为临时性成本削减,其余为永久性 [34] 问题3 **Douglas Harter提问** 询问公司对资本市场复苏的预期及成本削减对此的影响 [40][42] **Michelle MacKay回答** 公司谨慎乐观资本市场将在今年晚些时候和明年初开始复苏,成本削减措施将使公司能更好地把握这一机会 [40][43]

业绩总结 - 公司2023年第二季度调整后EBITDA为1.46亿美元，较去年同期下降44%[16] - 公司2023年第二季度总费用收入为16.33亿美元，较去年同期下降15%[18] - 公司2023年第二季度资产管理和项目管理费用收入为8.69亿美元，占总费用收入的53%[19] - 公司2023年第二季度PM/FM费用收入增长3%，达到5.53亿美元，表现强劲[19] - 公司2023年第二季度美洲地区调整后EBITDA为1.16亿美元，较去年同期下降44%[20] 未来展望 - 公司2023全年调整后的EBITDA利润率预计为9-10%[24] - 公司2023全年成本节约目标提高至1.3亿美元[24] - 公司2023全年调整后的有效税率预计约为28%[24] 新产品和新技术研发 - 公司在2023年进行了一些成本节约举措，其中包括裁员和房地产租赁优化[39] - 公司在2023年进行了一些收购相关成本和效率举措，总计为5.1美元[37] - 公司在2023年进行了一些整合和其他与合并相关的成本，总计为2.0美元[37] 市场扩张和并购 - 公司截至2023年6月30日的净债务与调整后EBITDA比率为4.3倍[27] - 公司截至2023年6月30日的总债务为3212.9美元，净债务为2710.6美元[27] - 公司在2023年的CEO过渡成本为2.3美元，主要是与前首席执行官的股票奖励有关[40]

财务表现 - 公司在2023年上半年的营收为47亿美元，服务费收入为31亿美元，较2022年同期分别下降6%和13%[107] - 调整后的EBITDA为2.07亿美元，较2022年同期下降57%[107] - 公司在2023年上半年的净亏损为7,130万美元，每股亏损为0.31美元[107] - 2023年第二季度，公司营收为24亿美元，较去年同期下降8%主要受美洲地区影响[150] - 2023年第二季度，公司净利润为510万美元，较去年同期下降92.1%[158] - 2023年上半年，公司营收为47亿美元，较去年同期下降6%主要受美洲地区影响[160] - 2023年上半年，公司调整后的EBITDA为2.07亿美元，较去年同期下降57%[171] 业务模式 - 公司的多元化经营模式有助于部分缓解困难市场条件对利润率的负面影响[121] - 公司历史上使用战略性和填补性收购以及合资企业来增加新的服务能力，扩大现有能力的规模，并在全球新或现有地理区域扩展业务[122] - 公司的收入中有相当大一部分是季节性的，尤其是对于租赁和资本市场等服务线[123] - 公司的国际业务使其暴露于全球经济趋势以及外国政府的税收、监管和政策措施[124] - 公司相信战略性收购和合作伙伴关系将增加收入，提供成本协同效应，并在长期内产生增量收入[122] 财务指标 - 公司提供了一些非GAAP财务指标的年度变化，如基于费用的运营费用和调整后的EBITDA，以"本地"货币表示[126] - 公司定期审查多项指标来评估业务，衡量进展并做出战略决策[127] - 公司使用非GAAP财务指标来评估运营绩效，制定预算和预测，提高结果的可比性，并帮助投资者分析业务的基本绩效[130] - 公司相信这些措施提供了对持续运营的更全面理解，增强了当前结果与以往时期的可比性，并可能有助于投资者分析公司的财务绩效[131] 地区业绩 - 2023年第二季度，美洲地区的服务费基础运营费用为10.67亿美元，较去年同期下降12%[145] - 美洲地区2023年第二季度总收入为18.36亿美元，同比下降9%[174] - 美洲地区2023年第二季度净利润为9.6百万美元，同比下降87%[174] - 美洲地区2023年前六个月总收入为35.57亿美元，同比下降6%[174] - 美洲地区2023年前六个月调整后的EBITDA为1.73亿美元，同比下降55%[175] - 欧洲、中东和非洲地区2023年第二季度总收入为2.399亿美元，同比下降12%[182] - 亚太地区2023年第二季度总收入为3.296亿美元，同比持平[190] - 亚太地区2023年第二季度净利润为70万美元，同比下降56%[190] - 亚太地区2023年前六个月总收入为6.534亿美元，同比增长3%[195] - 亚太地区2023年前六个月调整后的EBITDA为1.91亿美元，同比下降51%[197] 资金管理 - 公司主要的流动性来源是来自运营现金流、现有现金储备和可用信贷额度[198] - 公司历来依赖运营现金流来满足工作资本需求和年度资本支出[200] - 截至2023年6月30日，公司拥有16亿美元的流动性，包括5亿美元的现金及现金等价物和11亿美元的未动用循环信贷额度[202] - 公司在2023年上半年的资本支出总额为2060万美元[203] - 公司在2023年上半年的运营活动中使用了2.38亿美元的现金，较去年同期减少了80万美元[206] - 公司在2023年上半年的投资活动中从投资活动中获得了1.454亿美元的现金，主要反映了在A/R Securitization计划下的2.7亿美元净提款[208] - 公司在2023年上半年的融资活动中使用了5500万美元的现金，较去年同期增加了970万美元[209] - 公司的2018年首要贷款和循环信贷额度承担利率波动的利率风险，通过利率互换协议等衍生金融工具来管理这种利率风险[213] - 公司的外汇风险管理策略包括在服务市场设立当地业务、以成本发生的货币向客户开具发票以及使用外汇远期合同等衍生金融工具[217]

财务数据和关键指标变化 - 第一季度费用收入15亿美元，较上年下降10% [19] - 调整后EBITDA为6100万美元，较2022年第一季度创纪录水平下降71% [19] - 本季度调整后每股收益亏损0.04美元，较上年减少0.52美元 [19] - 第一季度实现约2100万美元成本节约，目前正按计划在2023年实现9000万美元的成本节约目标 [22] - 第一季度经营现金流出2.22亿美元，符合历史第一季度营运资金趋势 [25] - 预计全年调整后EBITDA利润率在9% - 10%之间，预计今年调整后有效税率为28% [28] 各条业务线数据和关键指标变化 - 资本市场业务收入下降50%，与2022年第四季度降幅相似 [19] - 租赁收入较上年下降19%，办公租赁活动下降，工业部门表现相对较好但与上年相比仍较低 [19][20] - PM/FM服务业务表现强劲，整体增长8%，设施管理和项目管理业务增长显著 [20] - 估值及其他业务在本季度下降12% [20] 各个市场数据和关键指标变化 - 美国第一季度总办公租赁活动环比和同比均呈下降趋势 [11] - 全球仍有105亿平方英尺的办公空间被占用 [12] - 美国工业租户在第一季度执行了近6000万平方英尺建于2020年以来设施的交易，占总数近一半 [13] - 第一季度工业净吸纳量相对于前两年的大幅增长有所放缓 [14] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司将资源分配到有交易发生的领域并寻找新机会，如创建资产优化业务 [11] - 从资本配置角度，公司目前优先在三个领域支出：实现成本削减目标、在高增长市场和高增长行业进行有针对性的人才招聘、投资服务业务 [33] - 公司预计继续关注高增长和有韧性的服务业务，经纪业务是关键驱动力 [40] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 第一季度交易活动与2022年第四季度趋势相似，较上年显著降低，但物业和设施管理业务持续强劲 [7] - 当前宏观环境复杂，商业房地产处于衰退状态，近期前景仍具挑战性 [8][9] - 经济和房地产环境日益复杂，促使资金流向优质资产，像高力国际这样的多元化全球服务提供商更能成功应对经济周期 [9] - 预计近期办公和租赁市场的不利因素将持续，但办公行业未来仍将是重要资产类别 [11][12] - 工业部门基本面强劲，预计将保持健康，受电子商务和消费支出等长期趋势支持 [14] - 公司全球能力、专业知识和运营效率将帮助其度过短期不利因素，并提升市场定位 [17] 其他重要信息 - 公司首席执行官John Forrester将退休，Michelle MacKay将于7月接任首席执行官一职 [37][39] - 公司流动性为16亿美元，包括4.6亿美元现金和11亿美元循环信贷额度，第一季度末无循环信贷借款，净杠杆率为3.7倍，债务到期日较长，净固定债务占比超70% [33] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 9000万美元成本节约目标及额外措施情况 - 指导假设包含9000万美元成本削减，目前正在评估额外成本措施，但无法量化，指导未考虑额外措施，对今年影响较小，明年将产生运营效率和节约效果 [44] 问题2: 利润率指导变化原因 - 指导与上季度基本一致，唯一变化是经纪业务复苏可能推迟约一个季度，预计今年经纪业务无显著复苏，第四季度同比降幅将改善，第二季度预计与第一季度水平相近 [45] 问题3: 资本支出和自由现金流转换情况 - 第一季度自由现金流符合业务季节性，全年现金流出在后半段将显著改善，仍维持20% - 30%的自由现金流转换目标，但今年因经纪业务低迷无法实现，中期随着经纪业务复苏有望达成 [46][47] 问题4: 若重返办公室趋势减弱，是否会影响PM/FM业务需求 - 目前客户的衰退决策对办公室业务表现影响较大，混合办公和重返工作趋势已在市场中体现，公司外包业务增长，新办公合同增多，即使单个租户缩减办公空间，公司办公业务仍在增长 [50][51] 问题5: 办公租赁中租户是追求高品质还是降低成本 - 正在进行的交易多集中在全球门户城市的A级、ESG合格的优质办公空间，其他市场面临困境，两种情况都存在 [52] 问题6: 实现全年9% - 10% EBITDA利润率的假设 - 业务具有季节性，第一季度是最小季度，随着业务量从第一季度到第四季度增加，利润率自然会提高，今年盈利更多集中在下半年，与行业历史趋势基本一致 [57][58] 问题7: 杠杆率的合理运行水平 - 由于EBITDA降低，预计年底杠杆率在4.1 - 4.2倍之间，随着EBITDA增长和经纪业务复苏，杠杆率将下降，公司对债务到期情况和流动性有信心，尽管杠杆率高于理想水平，但资产负债表状况良好 [62] 问题8: EBITDA到现金流的转换情况 - 上半年现金流出难以计算现金流转换率，公司高度关注自由现金流，第一季度营运资金管理有改善，应收账款情况好转，但受经纪业务下滑影响，今年现金流转换率不在20% - 30%范围内，中期经纪业务复苏后有望达到 [65] 问题9: 净债务利率情况 - 净债务利率是SOFR加3.25% [70] 问题10: 管理层过渡相关战略讨论情况 - 公司意识到需要加快规划未来，目标是规划公司未来10年发展，但目前无法分享具体想法 [72] 问题11: John Forrester接任CEO时的计划 - 领导者需对决策负责，在快速变化的房地产服务行业，当代领导力很重要，公司重视继任规划 [73] 问题12: 与WeWork合作情况 - 与WeWork的合作关系积极，主要集中在两个战略领域：一是共同进行主要客户拓展，进展顺利且有望持续成功；二是成为WeWork房地产服务的关键供应商和客户，合作健康且持续 [78] 问题13: Greystone合资企业的前景 - 预计多户住宅、工业等行业将比其他行业更快反弹和增长，合资企业对公司的战略价值日益重要，联合业务和市场份额增长使其对未来表现有信心 [79] 问题14: 吸引和留住经纪人才的环境 - 高端人才市场与经纪业务收入波动无关，优秀人才始终有需求，尤其是在行业有望快速反弹或增长的领域，公司一直重视人才保留和招聘，目前非营收业务的通胀压力得到缓解，劳动力市场放缓，人员流失减少 [81][82]

净亏损情况 - 2023年第一季度，公司的净亏损为7640万美元，主要反映了租赁和资本市场收入分别下降了20%和51%[142] 地区服务费收入情况 - 2023年第一季度，美洲地区的总服务费收入为1075.6亿美元，同比下降14%[146] - 2023年第一季度，欧洲、中东和非洲地区（EMEA）的总服务费收入为182.9亿美元，同比下降15%[152] - 2023年第一季度，亚太地区（APAC）的总服务费收入为245.5亿美元，同比增长2%[157] 调整后息税折旧及摊销前利润情况 - 2023年第一季度，美洲地区的调整后息税折旧及摊销前利润（Adjusted EBITDA）为60.9亿美元，同比下降72%[143] 流动性情况 - 截至2023年3月31日，公司的流动性为16亿美元，包括5亿美元的现金及现金等价物和11亿美元的未动用循环信贷额度[166] 现金流情况 - 2023年第一季度，公司的经营活动使用了2.215亿美元的现金，较去年同期增加了6.33亿美元[169] - 2023年第一季度，公司的投资活动产生了7.33亿美元的现金，主要反映了在A/R Securitization计划下使用了9亿美元的投资额度[170] - 公司在2023年第一季度的融资活动中使用了4.28亿美元的现金，主要用于债务发行成本，部分抵消了股权奖励净结算[171] 风险管理 - 公司通过管理债务资金的数量、来源和期限以及使用各种衍生金融工具来管理市场风险，如利率对冲或外汇合同[174] - 公司通过与可信和多样化的交易对手签订衍生工具合约来降低信用风险，这些衍生工具严格用于风险管理目的，而不用于交易或投机目的[174]

财务数据和关键指标变化 - 2022年全年费用收入72亿美元，同比增长8%；调整后EBITDA为8.99亿美元，同比增长4% [6][28] - 2022年调整后EBITDA利润率为12.4%，较2021年下降46个基点；调整后每股收益为2美元，较上一年下降2% [54] - 第四季度费用收入19亿美元，同比下降14%；调整后EBITDA为2.2亿美元，较创纪录的上一年同期下降35%；调整后每股收益为0.46美元，较上一年下降51% [30][55] - 2022年底公司流动性为17亿美元，包括6.45亿美元现金和11亿美元循环信贷额度；第四季度末净杠杆率为2.9倍 [57] 各条业务线数据和关键指标变化 全年数据 - PM/FM收入增长12%，主要受项目和设施管理活动推动 [29] - 租赁费用收入增长15%，得益于办公部门全年的稳定复苏和工业部门的持续良好表现 [29] - 资本市场收入较创纪录的2021年下降10% [29] 第四季度数据 - PM/FM业务整体表现强劲，项目和设施管理业务增长显著，整体增长8% [31] - 资本市场费用收入下降52%，所有细分领域均较2021年第四季度下降 [31] - 租赁收入下降10% [31] - 估值及其他业务下降10%，主要由于估值业务活动减少 [32] 各个市场数据和关键指标变化 EMEA市场 - 费用收入下降11%，其中PM/FM增长6%，租赁下降11%，资本市场下降41% [33] - 调整后EBITDA为2900万美元，较上一年下降2600万美元，主要受经纪业务活动减少影响 [33] 亚太市场 - 费用收入增长2%，受PM/FM服务线增长19%推动，但租赁和资本市场分别下降16%和38%，中国市场受疫情相关限制影响最为明显 [34] - 调整后EBITDA为2700万美元，较上一年下降4100万美元，主要受中国市场下滑影响 [34] 美洲市场 - 费用收入同比下降18%，PM/FM增长6%，但被租赁业务9%的下降和资本市场54%的下降所抵消 [56] - 调整后EBITDA为1.63亿美元，较上一年减少8800万美元，主要受经纪业务活动减少影响，部分被Greystone合资企业的积极贡献所抵消 [56] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司继续执行多年战略，构建多元化全球平台，拥有大量经常性收入 [6] - 2022年完成并整合六项收购，加强在生命科学和物流等增长型资产类别中的地位 [19] - 公司在资本投资和分配决策上保持谨慎，优先考虑长期增长领域，管理成本以提高运营效率 [27] - 尽管资本市场环境具有挑战性，但公司在美国投资销售总额中的市场份额在2022年增加了11个基点，在工业和多户住宅资产类别中分别升至第二和第四位 [20] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 2022年是充满挑战的一年，上半年业绩创纪录，下半年面临宏观经济逆风，但公司全年仍取得强劲业绩 [5] - 2023年初交易势头显著下降，资本在第四季度持观望态度，预计年初仍将如此 [10] - 公司对工业租赁等快速增长资产类别的机会和能力充满信心，预计2023年工业租赁将继续保持积极的吸收趋势 [11] - 尽管短期租赁市场可能面临压力，但预计对优质资产和地段的需求将保持强劲，未来几年大量到期租约将使办公租赁市场保持相对活跃 [23][24] - 公司预计2023年经纪业务环境在上半年仍具挑战性，但全年将逐步改善，租赁业务下滑幅度将小于资本市场 [37] - 由于经纪业务预计下滑，2023年整体利润率将面临压力，但随着经纪业务复苏，利润率压力将得到缓解，EBITDA贡献预计将更倾向于下半年 [38][39] 其他重要信息 - 第四季度后，公司修订了部分高级担保定期贷款，将26亿美元未偿贷款中的10亿美元到期日延长至2030年1月31日，以延长债务期限并增加资产负债表的灵活性 [35] - 公司预计2023年经常性收入PM/FM业务将实现低至中个位数的收入增长 [58] - 公司已开始执行相关举措，预计2023年实现9000万美元的成本节约，以抵消半可变和固定成本的通胀影响 [59] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 2023年上半年经纪业务和租赁业务的预计降幅是否与2022年第四季度相似 - 公司预计2023年上半年经纪业务环境仍具挑战性，降幅与2022年第四季度相似，全年将逐步改善，租赁业务下滑幅度将小于资本市场 [37][44] 问题2: PM/FM业务8%的增长中，清洁业务的增长情况如何 - 从整体来看，构成PM/FM收入的各服务线短期动态没有明显差异，外包业务的强劲增长使公司对该业务的持续增长充满信心 [63][64] 问题3: 9000万美元成本节约的目标领域、临时措施及受影响的业务板块 - 大部分成本节约为永久性成本，重点围绕提高效率，涵盖所有成本和地区；由于经纪业务成本较轻，大幅削减成本可能会影响服务业务的增长基础设施 [68][69] 问题4: PM/FM业务的增长指引是否保守，考虑了哪些因素 - 公司在这种环境下通常会给出保守指引，PM/FM业务的增长取决于当年的合同中标和变更情况，合同投标和续签周期较长，部分合同可能要到2024年底才会产生收入 [94][95] 问题5: 混合办公模式对租赁和PM/FM业务的长期影响，以及公司在这两项业务中对办公物业的敞口 - 公司预计来自办公活动的收入占比将继续下降，但办公业务收入仍可能增长，公司在部分市场有机会拓展办公业务；目前美国办公室出勤人数较去年同期增加约900万，即使维持50%的出勤水平，高峰时段的办公空间需求仍将推动市场 [96][98][99] 问题6: 非传统房地产资产类别在公司业务中的占比预计增长情况及近期的积极趋势 - 工业物流需求没有放缓迹象，长期来看，电子商务的增长将推动对最后一英里物流空间的需求；零售市场基本面强劲，空置率处于多年来的最低水平，租金有所增长；多户住宅是投资者青睐的资产类别，需求持续增长 [83][105][106] 问题7: 办公市场空置率最终会稳定在什么水平 - 美国办公市场空置率基线为18.2%，预计在衰退期间将升至20%，之后将趋于稳定并下降；优质办公物业的空置率约为10% - 12%，部分关键城市更低 [87][107] 问题8: 2023年公司对杠杆率的目标及跟踪方式，以及利息费用的变化 - 公司长期杠杆率目标保持在2 - 3倍，2022年底为2.9倍；延长定期贷款B期限是为了优化债务到期结构，增强资产负债表的灵活性；2023年利息费用将略有上升，但约80%的净债务为固定利率，可降低浮动利率债务的影响 [91][92][71] 问题9: PM/FM业务调整后EBITDA的预期变化 - 公司预计服务业务的贡献利润率在10% - 20%之间，随着服务业务的增长，EBITDA将实现增长 [115] 问题10: 调整后EBITDA到自由现金流或经营现金流的历史转化率，以及2023年的变化 - 公司中期至长期的自由现金流转化率目标为30% - 40%，2021 - 2022年略低于30%，约为28%；预计2023年转化率将较低，随着业务发展将逐步达到目标范围 [117][135][144] 问题11: 2023年宏观经济展望，包括通胀和利率走势 - 美国和欧洲的CPI通胀似乎已见顶，预计美国通胀将在年底降至3.5% - 4%；预计2024年初美联储将转向降息，经济将开始反弹 [126][127][128] 问题12: 市场上买卖双方的早期对话是否显示出对未来市场表现的信心 - 今年到目前为止，资本市场的投资者表现出显著的积极态度，市场上有大量资金等待投入，随着基本面逐渐明朗，预计销售和收购活动将增加 [131]

收入增长驱动因素 - 全球商业地产服务提供商的收入增长主要驱动因素包括：占有者对房地产服务的需求[27] - 机构投资者持有全球房地产比例增加，推动了三种服务的需求[28] 业务拓展与创新 - 业主和占有者继续在区域、国家和全球范围内整合他们的房地产服务提供商关系[30] - 全球服务提供商在一个碎片化的行业中创造价值[31] - 我们拥有全球规模和规模，为客户提供全面的商业地产服务体验[33] - 我们的服务范围广泛，包括物业、设施和项目管理，租赁，资本市场和估值等服务[34] - 我们的品牌历史悠久，是行业中最古老和最受尊敬的之一[35] 商业模式与战略 - 我们的资本轻型商业模式通过低资本投入和专注的资本部署产生强大的现金流[39] - 公司主要运营在“Cushman & Wakefield”名称下，并采取了将收购业务过渡到“Cushman & Wakefield”名称下的策略[59] 可持续发展与环保 - 公司致力于持续改进，将环境、社会和治理因素融入运营、业务实践和服务提供中[60] - 公司设定了减少温室气体排放目标，包括到2030年将公司办公室和运营中的温室气体排放减少50%[62] - 公司已经设定了减少温室气体排放的目标，并得到了科学基础目标倡议的认可[64] 风险管理 - 公司需要遵守影响房地产行业的各种法规，并在各个经营地区保持许可证[66] - 公司的服务受到监管和监督，违规行为可能对业务产生不利影响，包括支付罚款、暂停或撤销许可证等[67] - 公司管理市场风险主要包括利率和外汇风险，通过管理债务资金量、来源和期限以及使用各种衍生金融工具来管理这些风险[318] - 公司通过利率对冲协议来管理利率波动风险，以减少未来利息支付的波动性[320] - 公司的外汇风险管理策略包括建立本地运营、使用外汇远期合约等方式来管理外汇风险[324]