核心交易公告 - 高纬环球全球用户服务团队与全球领先资源公司必和必拓达成一份场外合同延期[1] - 续约协议巩固了高纬环球作为必和必拓全球企业办公室组合综合工作场所与房地产服务可信赖合作伙伴的地位[1] 合作范围与规模 - 合作范围横跨12个国家、19个办公室，总面积超过146.6万平方英尺[1] - 覆盖区域包括澳大利亚、亚洲、北美、南美和英国[1] - 合作始于2017年，最初为澳大利亚和亚洲的区域性合同，于2021年扩展为全球性合作[1] 服务内容扩展 - 根据延期协议，高纬环球将提供扩大的服务范围[1] - 服务包括设施管理、工作场所体验、工作场所变革与参与、工作场所设计标准、PMO/占用数据与分析、采购、租赁管理及小型交易管理[1] 续约关键驱动因素 - 必和必拓决定行使选择权延长协议，显示出对双方扩展伙伴关系的信任与承诺[1] - 必和必拓将高纬环球的强劲运营表现、协作方式以及对成本控制与创新的共同承诺列为续约的关键因素[1] - 特别提及高纬环球在支持必和必拓“工作场所数字化与人工智能路线图”方面的作用[1] 公司背景信息 - 高纬环球是一家为物业业主和用户服务的领先全球商业房地产服务公司[1] - 公司在近400个办公室和60个国家拥有约52,000名员工[1] - 2024年，公司在其核心服务线（服务、租赁、资本市场、估值及其他）报告的收入为94亿美元[1]

公司注册地变更完成 - 高纬环球（Cushman & Wakefield）已完成将其注册地从英格兰和威尔士迁至百慕大的法律程序[1] - 作为完成迁册的最后一步，英格兰和威尔士高等法院于2025年11月25日批准了公司的安排计划[1] - 迁册于2025年11月27日正式完成[2] 股权结构及交易安排 - 迁册完成后，原高纬环球plc所有已发行和流通的股份被注销，新的百慕大母公司高纬环球有限公司按一比一的比例向每位股东发行了新的普通股[2] - 新高纬环球股份于公告当日开始在纽约证券交易所交易，交易代码继续为“CWK”[2] 变更影响与公司运营 - 此次迁册改变了母公司注册地和管辖文件的法律辖区，但预计不会对母公司或其子公司的日常运营产生任何重大影响[2] 公司背景信息 - 高纬环球是一家为物业业主和占用者提供服务的全球领先商业房地产服务公司，在近60个国家设有约400个办事处，拥有约52,000名员工[4] - 2024年，公司通过其核心服务线（服务、租赁、资本市场、估值及其他）实现营收94亿美元[4] 近期业务动态 - 公司在2025年第三季度实现了9%的服务线费用营收增长，并连续第四个季度实现资本市场营收双位数增长，同时将有机服务营收增长加速至7%[10] - 公司被评选为2026年“军事友好雇主”，在营收超过50亿美元的“商业建筑与房地产”类别中排名第六，这是其连续第八年获此称号，并连续第四年位列前十[8][9]

公司动态 - 全球商业地产服务行业的领导者Cushman & Wakefield宣布了两项关键人事任命 [1] - 此次人事任命发生在其零售业务平台内部 [1]

交易概述 - Greystone与Cushman & Wakefield合作 为位于阿拉巴马州多森的173单元Magnolia Preserve多户公寓社区提供收购融资并安排出售交易 [1] - 交易金额为22,311,000美元 采用房利美DUS®贷款产品 Greystone的Elliott Mulkin负责贷款发放 [1] - Cushman & Wakefield的Craig Hey和Andrew Brown代表Oakley Group促成此次出售 [1] 资产详情 - Magnolia Preserve为花园式公寓社区 占地11.2英亩 建于2014年 包含9栋住宅楼 可出租面积超过191,000平方英尺 [2] - 单元配备现代化内饰 许多经过翻新 包括不锈钢电器 花岗岩台面 更新照明系统以及部分户型的阳光房 [2] - 社区设施包括度假式游泳池 带厨房和壁炉的户外小屋 电子包裹柜 狗公园 汽车护理中心 商务中心 网络咖啡厅和健身中心 [2] - 物业租户基础包括大量医疗保健专业人士 主要得益于该区域两家大型医疗中心的存在 [2] 合作方评论 - Greystone董事总经理Elliott Mulkin评价该资产为高质量 拥有稳定租户基础和强大支持 合作实现了无缝机构执行和具有竞争力的条款 [3] - Cushman & Wakefield副主席Hey指出Oakley Group持续投资东南部多户住宅市场 反映该地区强劲的基本面 团队合作为收购提供了高效融资 [3] 公司背景 - Greystone为全国性私营商业地产金融公司 在多户住宅和医疗保健金融领域是领先的FHA 房利美和房地美贷款机构 [4] - Cushman & Wakefield为全球领先的商业地产服务公司 拥有约52,000名员工 在近400个办事处和60个国家开展业务 2024年报告收入为94亿美元 [5]

公司荣誉与认可 - 公司入选2026年收入超过50亿美元的十大军旅友好雇主榜单 排名第六 [1] - 公司连续四年被评为十大军旅友好雇主 并连续八年被认定为军旅友好雇主 [1] 公司人才战略 - 公司在招募 保留和发展美国退伍军人人才方面做出有意义的努力 [1] - 退伍军人体现了纪律和领导力等品质 [1]

研究服务核心观点 - 亚洲价值与护城河股票是一项研究服务 专注于为寻求亚洲上市股票的价值投资者提供投资建议 这些股票的价格与内在价值之间存在巨大差距 [1] - 该服务倾向于深度价值资产负债表投资机会 例如以折价购买资产 包括净现金股票 净流动资产股 低市净率股票 分类加总估值折价股 [1] - 该服务也关注宽护城河股票 即在优秀公司中以折价购买盈利能力的股票 例如"神奇公式"股票 高质量企业 隐形冠军和宽护城河复利企业 [1] 分析师背景 - 价值摆锤是亚洲股票市场专家 拥有超过十年的买方和卖方经验 [1] - 该分析师是亚洲价值与护城河股票投资研究组的作者 为寻求亚洲投资机会的价值投资者提供投资构想 特别关注香港市场 [1] - 该分析师寻找深度价值资产负债表投资机会和宽护城河股票 并在其研究组内提供一系列观察清单并每月更新 [1]

研究服务核心观点 - 研究服务名称为Asia Value & Moat Stocks，旨在为价值投资者寻找亚洲上市股票，这些股票的价格与内在价值之间存在巨大差距[1] - 投资策略侧重于深度价值资产负债表廉价股，例如以折价购买资产，包括净现金股票、净流动资产价值股、低市净率股票和分类加总估值折价股[1] - 投资策略同时侧重于宽广护城河股票，例如以折价购买优秀公司的盈利能力的股票，包括“神奇公式”股票、高质量企业、隐形冠军和宽广护城河复利企业[1] - 该研究服务特别关注香港市场的投资机会[1] 分析师背景 - 分析师名称为The Value Pendulum，是亚洲股票市场专家，拥有超过十年的买方和卖方经验[1] - 该分析师是Asia Value & Moat Stocks投资研究组的作者，提供一系列观察清单并每月更新[1]

投资策略 - 动量投资策略的核心是“买高卖更高”而非传统的“低买高卖”投资者倾向于避免投资低价股并长期等待其反弹而是通过追随趋势股以在更短时间内获取更高收益[1] - 纯粹的动量投资存在风险当股票估值超过其未来增长潜力时可能失去上涨动能导致投资者持有价格过高且上涨空间有限甚至可能下跌的股票[1] - 一种更安全的策略是投资于近期出现价格动量且估值合理的廉价股可通过“廉价快动量”筛选模型来识别这类股票[2] 高纬物业(CWK)投资亮点 - 公司股票在过去四周内价格上涨31%反映了市场关注度的提升[3] - 股票在过去12周内累计上涨208%表明其具备持续的正向动量而非短期波动[4] - 公司股票的贝塔系数为151表明其价格波动幅度比市场整体水平高51%属于快节奏动量股[4] 高纬物业(CWK)评级与估值 - 公司动量得分为B表明当前是跟随动量进行投资的高成功概率时机[5] - 公司获得Zacks排名第2级(买入)盈利预测修正呈上升趋势这通常能吸引更多投资者兴趣并推动股价上涨[6] - 公司估值具吸引力按市销率计算当前交易价格仅为销售额的037倍即投资者为每美元销售额仅支付37美分[6] 其他投资机会 - 除高纬物业外还有其他股票通过了“廉价快动量”筛选标准可作为投资备选[7] - Zacks提供超过45种专业筛选策略可根据个人投资风格选择以寻找潜在赢家[8]

收入和利润表现 - 2025年第三季度收入26亿美元，同比增长11%[144] - 2025年第三季度净收入5140万美元，同比增加1770万美元[144] - 2025年第三季度调整后EBITDA为1.596亿美元，同比增长12%[144] - 2025年前九个月收入74亿美元，同比增长8%[144] - 2025年前九个月净收入1.106亿美元，同比增加9220万美元[144] - 2025年前九个月调整后EBITDA为4.175亿美元，同比增长16%[144] - 2025年第三季度总营收26.059亿美元，同比增长11%；2025年前九个月总营收73.744亿美元，同比增长8%[168] - 2025年第三季度运营收入1.075亿美元，同比增长43%；前九个月运营收入2.756亿美元，同比增长68%[168] - 2025年第三季度净收入5140万美元，同比增长53%；前九个月净收入1.106亿美元，相比去年同期的1840万美元大幅增长[168] - 2025年第三季度调整后EBITDA为1.596亿美元，同比增长12%；调整后EBITDA利润率为9.0%[168] - 2025年前九个月调整后EBITDA为4.175亿美元，同比增长16%；调整后EBITDA利润率为8.3%[168] - 2025年第三季度总收入26亿美元，同比增长2.617亿美元或11%[175] - 2025年第三季度净收入5140万美元，同比增长1770万美元，净收入率为2.0%[182] - 2025年第三季度调整后EBITDA为1.596亿美元，同比增长1710万美元或12%，调整后EBITDA利润率为9.0%[183] - 2025年前九个月总收入74亿美元，同比增长5.574亿美元或8%[184] - 公司净利润为1.106亿美元，同比增加9220万美元，净利润率为1.5%[192] - 调整后税息折旧及摊销前利润为4.175亿美元，同比增加5800万美元（增长16%），利润率为8.3%[193] 成本和费用 - 2025年前九个月服务成本61亿美元，同比增长4.498亿美元或8%，占收入比例为82%[185] - 2025年第三季度运营、行政及其他费用3.206亿美元，同比增加640万美元或2%[177] - 2025年第三季度折旧和摊销费用为2580万美元，同比下降11%[168] - 2025年前九个月利息费用1.615亿美元，同比减少1290万美元或7%[188] 业务线表现 - 2025年第三季度服务线费用收入17.809亿美元，同比增长9%；前九个月服务线费用收入50.198亿美元，同比增长6%[168] - 资本市场业务2025年第三季度收入2.047亿美元，同比增长21%；前九个月收入5.692亿美元，同比增长20%[168] - APAC地区九个月总服务线费用营收为8.186亿美元，同比增长5%[212] 美洲地区表现 - 美洲地区第三季度总营收为19.231亿美元，同比增长10%[197][198] - 美洲地区第三季度租赁收入为4.379亿美元，同比增长11%[197][198] - 美洲地区第三季度资本市场收入为1.611亿美元，同比增长16%[197][198] - 美洲地区前九个月调整后税息折旧及摊销前利润为3.174亿美元，同比增长11%[197][202] EMEA地区表现 - EMEA地区第三季度总营收为2.601亿美元，同比增长18%（按当地货币计算增长12%）[204][205] - EMEA地区第三季度调整后税息折旧及摊销前利润为1830万美元，同比增长48%[204][207] - EMEA地区第三季度服务收入为9660万美元，按当地货币计算增长17%[204][205] - EMEA地区第三季度基于费用的运营费用为2.059亿美元，按当地货币计算增长11%[204][206] - EMEA地区九个月营收为7.247亿美元，同比增长6060万美元或9%[208] - EMEA地区九个月调整后EBITDA为5260万美元，同比增长1800万美元或52%[210] APAC地区表现 - APAC地区九个月营收为12.336亿美元，同比增长1.658亿美元或16%[212] - APAC地区九个月调整后EBITDA为4750万美元，同比增长730万美元或18%[212][218] - APAC地区第三季度资本市场营收增长860万美元，按当地货币计算增长84%[213] 其他财务数据 - 2025年前九个月所得税费用为1570万美元，同比减少960万美元，主因英国递延税资产估值备抵释放约1250万美元[191] - 2025年第三季度股权法投资亏损860万美元，同比减少2070万美元，主因对Greystone合资公司投资亏损[179] - 2025年前九个月股权法投资收益270万美元，同比减少2540万美元或90%[189] - 与Greystone合资企业相关的非运营项目在2025年第三季度对调整后EBITDA产生2400万美元影响[169] - 成本节约举措在2024年第三季度对调整后EBITDA产生1150万美元影响[169] 流动性和资本管理 - 截至2025年9月30日，公司流动性为17亿美元，包括11亿美元未提取的循环信贷额度和6亿美元现金及现金等价物[144] - 2025年10月29日，公司提前偿还了1亿美元2030年到期第二组定期贷款本金，使年内提前还款总额达到3亿美元[143] - 2025年10月21日，公司修订2018年信贷协议，将循环贷款额度总额减少1亿美元，从11亿美元降至10亿美元[142] - 公司流动性为17亿美元，包括6亿美元现金及等价物和11亿美元未提取循环信贷额度[225] - 公司九个月经营活动产生现金8310万美元，同比减少970万美元[227][228] - 公司九个月投资活动使用现金2900万美元，同比减少1.433亿美元[229] - 公司九个月资本支出为2440万美元[225] - 公司在截至2025年9月30日的九个月内融资活动现金使用额为2.331亿美元，较2024年同期增加3560万美元，主要由于2018年信贷协议项下本金偿还额增加5000万美元[230] 利率和债务管理 - 公司2030年Tranche-1定期贷款在2025年10月重新定价，适用利率降低25个基点至1个月期Term SOFR加2.50%[233] - 公司2028年票据和2031年票据的年固定利率分别为6.75%和8.88%[233] - 若截至2025年9月30日可变利率上升100个基点，公司年化利息费用将增加约800万美元[235] - 公司通过使用利率互换等衍生金融工具来管理利率风险，以降低整体借贷成本[234] 外汇风险管理 - 在截至2025年9月30日的三个月和九个月内，公司分别有约30%和30%的收入以非美元货币交易[236] - 公司2025年第三季度总收入为26.059亿美元，其中美元收入占70%（18.226亿美元）[236] - 公司2025年前九个月总收入为73.744亿美元，其中美元收入占70%（51.399亿美元）[236] - 假设美元对新加坡元、欧元和澳元升值10%，公司2025年前九个月收入将分别减少约2760万美元、3440万美元和3190万美元[236] - 公司通过在当地市场设立运营、以成本发生货币向客户开具发票以及使用外汇远期合约等策略管理外汇风险[237] 公司基本情况 - 公司管理着全球约60亿平方英尺的商业房地产空间，拥有约52,000名员工[137]

财务数据和关键指标变化 - 第三季度营收18亿美元 同比增长8% 有机增长9% [6] - 第三季度调整后EBITDA为1.6亿美元 同比增长11% 调整后EBITDA利润率为9% 扩张23个基点 [6] - 第三季度调整后每股收益为0.29美元 同比增长26% 去年同期为0.23美元 [7] - 年初至今调整后EBITDA利润率改善约70个基点 [3] - 公司将2025年全年调整后每股收益增长指引上调至30%-35% 此前指引为25%-35% [3][14] - 净杠杆率为3.4倍 为2022年第四季度以来最低水平 [12] - 过去12个月自由现金流为1.65亿美元 现金流转换率约为61% 预计全年将处于60%-80%的目标区间内 [12] 各条业务线数据和关键指标变化 - 租赁业务收入第三季度增长9% 创下公司历史上最大的第三季度租赁收入 [2][7] - 美洲地区租赁业务增长11% 主要由办公和工业领域的"向优质资产转移"趋势驱动 [8] - EMEA地区租赁业务增长9% 英国和西班牙表现良好 [9] - APAC地区租赁业务收入下降6% 新加坡和澳大利亚的强劲表现部分抵消了大中华区的挑战 [9] - 资本市场业务收入同比增长20% [9] - 美洲地区资本市场收入增长16% 所有资产类别和交易规模均实现两位数增长 [9] - EMEA地区资本市场收入增长14% 主要由荷兰的一笔大型债务融资交易推动 [10] - APAC地区资本市场收入增长84% 主要贡献来自印度和日本 [10] - 服务业务第三季度有机增长加速至7% [4] - 美洲地区服务业务有机收入增长6% 主要由设施服务和设施管理现有任务的扩展驱动 [10] - EMEA地区服务业务增长17% 项目管理业务经过调整后增长加速 在法国和意大利赢得新合同并扩展现有合同 [10] - APAC地区服务业务增长6% 主要由印度和大中华区的项目和设施管理新业务和现有业务扩展驱动 [11] 各个市场数据和关键指标变化 - 美洲市场表现强劲 租赁增长11% 资本市场增长16% 服务有机增长6% [8][9][10] - EMEA市场表现强劲 租赁增长9% 资本市场增长14% 服务增长17% [9][10] - APAC市场表现分化 租赁收入下降6% 但资本市场增长84% 服务增长6% [9][10][11] - 联营公司投资收益第三季度亏损860万美元 去年同期为贡献1200万美元 主要受中国OneWork合资企业约500万美元的收益下降影响 以及Greystone合资企业非现金MSR和贷款损失拨备增加 [11] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司持续投资于数据和AI基础设施 并进行有机增长投资 [3] - 在关键市场招聘超过45名顾问 以扩展全球资本市场平台 新聘顾问的总平均总收入比2024年全年招聘的高出200%以上 [4] - 投资于项目管理平台 EMEA收入本季度激增30% [4] - 投资并保留顶级租赁人才 年初至今大型和超大型交易数量增加40%以上 [4] - 数据中心被视为关键增长领域 公司正在迅速扩大业务规模 利用专有网站选择工具Athena等关键技术 [28] - 公司专注于服务业务的价值链上移 转向更具技术性的服务 并放弃非盈利合同 [32] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 办公活动保持强劲 并日益广泛 优质建筑的高入住率推高租金 促使租户考虑下一层级的优质资产 [8] - 工业领域对现代设施需求高涨 例如2020年后建造的新物业今年迄今录得1.96亿平方英尺的净吸纳量 几乎占工业净吸纳量的全部 [9] - 尽管APAC地区投资总体稳定 但推动该地区成功的底层外包和发展趋势依然存在 [9] - EMEA地区办公吸纳量继续呈上升趋势 欧洲空置率是三个全球区域中最低的 目前低于10% [24] - 欧洲央行多次降息有助于融资环境更宽松和经济稳定 欧元走强提振投资者信心 [25] - 预计全年租赁收入将朝着6%-8%指引区间的高端增长 继续预计服务收入实现中个位数增长 资本市场收入实现中高 teens 增长 [13] 其他重要信息 - 公司宣布额外偿还1亿美元债务 使两年内的总债务偿还额达到5亿美元 总债务余额较两年前减少15% [3][13] - 近期对2030年到期的定期贷款债务进行重新定价 降低适用利率50个基点至SOFR加275个基点 随后又对额外8.4亿美元债务重新定价 降低利率25个基点至SOFR加250个基点 这是公司上市以来最有利的信用利差 [3][12][13] - 公司将于12月初举办投资者日 分享长期战略 [16][29] 问答环节所有的提问和回答 问题: 关于美洲资本市场增长和新增顾问的贡献潜力 [17] - 公司认为仍处于新增顾问贡献的初期阶段 预计增长将持续到2026年 并且平台建设尚未完成 目标是构建全球资本市场平台而非仅限美国的机构平台 [19] 问题: 关于EMEA利润率扩张低于上季度的原因 [20] - EMEA利润率同比仍增长170个基点 表现良好 上季度受益于一些外汇和激励薪酬的时间性因素 这些因素在第三季度未以同样程度重现 预计未来将继续受益于经纪业务规模扩大和服务业务利润率改善 [21] 问题: 关于美洲业务强劲表现的原因和服务业务增长细节 [22] - EMEA的势头由英国、爱尔兰、荷兰和西班牙的强劲表现驱动 租赁基本面受到劳动力市场弹性和健康的企业利润支持 欧洲办公空置率低于10% 资本市场则受益于通胀回归目标、欧洲央行降息、欧元走强以及投资者利用更好的信用利差和重新定价的资产重新参与市场 [23][24][25] - EMEA租赁业务强劲 特别是英国增长37% 资本市场主要在荷兰 服务业务的增长主要来自项目管理和经过调整的设计与建造业务 后者利润率有所改善 [25] 问题: 关于10月份趋势和第四季度初势头 [26] - 势头持续到第四季度 [27] 问题: 关于公司在数据中心领域的机遇和定位 [27] - 数据中心是关键投资领域 预计全球和美国数据中心容量将在未来五年内至少翻倍 公司正在迅速扩大业务规模 数据中心资产类别涉及多条业务线 公司拥有专门的数据中心研究团队、顶级顾问、设施管理和服务经验、全球项目管理经验以及专有网站选择工具Athena [28] 问题: 关于服务业务增长持续性和盈利能力前景 [31] - 服务业务已加速增长三个季度 公司正通过组织架构、领导层和文化变革（如去孤岛化）向更具技术性的服务价值链上移 专注于盈利性增长而非为增长而增长 放弃非盈利合同有助于提高客户保留率 [32] - 未来增长动力包括巨大的全球占用者服务业务平台潜力（可扩展且无需增加基础设施）以及项目管理业务（合同周期较短 增长快 在美国利润率强劲） [33] 问题: 关于资本分配优先级（去杠杆、有机投资、并购） [34] - 公司平衡所有方面 强劲的自由现金流转换使其能够同时进行去杠杆、降低资本成本和跨平台有机投资 并购是目标 但公司本质上是建设者 构建有机增长机器 并购需要标的特别且定价合理才会执行 [35] 问题: 关于APAC受中国合资企业影响的正常化 [36] - APAC受到合资企业约500万美元的同比 timing 不利影响 预计OneWork合资企业全年贡献与去年大致持平 若排除该影响 APAC的EBITDA本应同比增长 [36] 问题: 关于服务业务下一阶段利润率驱动因素 [37] - 驱动因素包括技术应用、向更高附加值服务（如机械和工程）的价值链上移、加强交叉销售以提高客户粘性和利润率、以及通过结构性投资提高客户保留率 [38] 问题: 关于招聘环境（特别是资本市场）的竞争和薪酬情况 [39] - 招聘成本并未变得更高 公司收到大量资本市场领域顶尖人才的主动咨询 因为人才意识到拥有完整平台（如研究工具、Athena等）对职业发展的重要性 公司有针对性地在需要构建的市场进行招聘 确保资金用在刀刃上 [40] 问题: 关于推动内部交叉销售的措施 [43] - 公司正在跟踪交叉销售（目前基数较低）并实施不同形式的激励措施 同时重点进行去孤岛化的组织和文化建设 培养相信交叉销售的文化 内部称之为"Plus One"计划 [44] 问题: 关于公司如何定位以捕捉"向优质资产转移"趋势的益处 [47] - 公司优势明显 大型交易管道年初至今增加40%以上 A级建筑平均入住率约90% 租赁量保持良好 随着客户转向更优质空间 租金上涨 公司看到这些租赁的估值大幅提升 [48]