PRESS RELEASEParis, July 8, 2025 Information on the total number of voting rightsand shares forming the share capital(Article L.233-8 II of the French Commercial Code andArticle 223-16 of the General Regulation of the French Financial Markets Authority) DateIssued capitalPar valueTotal number of sharesTotal number of voting rightsTheoretical*Exercisable**June 30, 2025€ 244,633,504<td style="w ...

公司动态 - 公司将于2025年7月17日中部时间上午10点（东部时间上午11点）举行2025年第二季度财报电话会议，可通过拨打电话(833) 890-3273（密码"First Industrial"）或公司官网投资者页面参与直播 [1] - 2025年第二季度财报将于2025年7月16日市场收盘后发布，并同步至公司官网 [2] - 电话会议重播服务将持续至2025年7月31日，可通过拨打电话(877) 344-7529（密码8499233）或官网获取 [2] 公司概况 - 公司是美国领先的物流地产全链条运营商，业务涵盖持有、开发、收购及管理，专注于为跨国企业和区域公司提供高质量物流设施及供应链解决方案 [3] - 资产组合覆盖15个目标大都市统计区（MSA），重点布局沿海供应受限市场，截至2025年3月31日持有及开发中的工业地产总面积达7020万平方英尺 [3] 前瞻性声明 - 声明提及可能包含基于《1933年证券法》和《1934年证券交易法》的前瞻性表述，涉及未来战略、计划及预期，但实际结果可能因经济环境、法规变化、利率波动、市场竞争等多项因素产生重大差异 [4] - 特别提示风险包括：宏观经济波动、REITs税务政策变动、融资条件恶化、租户违约率上升、开发成本超预期、网络安全事件及自然灾害等潜在影响 [4]

文章核心观点 公司为实现股份回购计划目标，委托投资服务提供商在一定期限和金额内购买股份，所购股份用于员工相关计划 [1][2][3] 股份回购计划 - 公司于2025年6月17日请求投资服务提供商协助实现股份回购计划目标，该计划已获2025年5月22日股东大会授权 [2] - 投资服务提供商从2025年6月20日起向公司出售一定数量股份，公司承诺不晚于2025年9月26日收购，金额上限2500万欧元 [3] - 每股平均价格根据合同期内成交量加权平均市场价格确定，单价不得超过2025年5月22日股东大会设定的每股70欧元最高购买价 [3] - 所购股份用于覆盖免费和绩效股份计划实施、向员工分配股份以及公司员工储蓄计划实施等 [4] 公司概况 - 公司是一家科技公司，是全球所有汽车制造商和新出行参与者的合作伙伴，在电气化、驾驶辅助系统、内饰体验重塑和照明领域具有技术和产业领先地位 [5] - 2024年销售额215亿欧元，截至2025年2月28日有106100名员工，业务分布在28个国家，有155家工厂、64个研发中心和19个配送平台，在巴黎证券交易所上市 [6]

公司表现 - First Industrial Realty Trust (FR) 过去一年股价表现平平 仅上涨约3% [1] 行业定位 - 公司是物流地产领域的主要所有者 在美国西海岸拥有重要布局 [1] - 业务显著受到关税政策影响 特别是涉及西海岸贸易的关税 [1] 分析师背景 - 分析师拥有15年以上逆向投资经验 擅长基于宏观视角和个股反转机会获取超额收益 [1] - 投资策略注重风险收益比的优化 [1] （注：文档2内容均为免责声明和披露条款 根据任务要求已全部过滤）

公司基本信息 - 公司是一家技术公司，为所有汽车制造商和新出行参与者提供服务，致力于让出行更清洁、安全和智能，在电气化、驾驶辅助系统、内饰体验重塑和照明领域具有技术和产业领先地位，这四个领域是集团的增长驱动力 [3] - 2024年销售额为215亿欧元，截至2024年12月31日有106100名员工，业务分布在28个国家，拥有155家工厂、46个研发中心和18个配送平台，在巴黎证券交易所上市 [4] 公司股权信息 - 截至2025年5月30日，已发行资本为244633504欧元，每股面值1欧元，总股数为244633504股，理论投票权总数为274281984，可行使投票权总数为273871655 [1] - 理论投票权总数根据所有附有投票权的股份计算，包括无投票权的股份；可行使投票权总数计算时不考虑无投票权的股份 [1][2]

纪要涉及的公司 First Industrial Realty Trust (FR) 纪要提到的核心观点和论据 1. **行业与市场情况** - 物流空间需求受电商、供应链多元化和回流驱动，全国空置率5.9%，第一季度净吸纳量5400万平方英尺，市场消化疫情后建设热潮和过剩空间，开发开工量较峰值下降60% - 70% [4] - 租户咨询和参观数量年初回升，目前潜在客户活动水平大致相同，但因关税和资本市场波动决策谨慎，续租活动良好，已完成73%（按面积计算）的续租，新租和续租整体现金租金增长率为30%，排除特定固定费率续租后为36%，全年预计整体现金租金增长率为35% - 45% [4][5][6] - 亚马逊投资150亿美元发展农村工业，有望刺激其他租户反应，形成潜在需求 [17] - 3PL、一般零售和批发、食品饮料、制造业是当前活跃行业，今年3PL租赁了约35%的已租空间 [20] - 全国租金增长预计明年约为通胀率2% - 3%，因许多市场可用率较高，需租赁空置空间 [23] 2. **公司业务表现** - 投资组合表现良好，季度末入住率95.3%，现金同店净营业收入增长10.1%，2024年在10个目标市场完成470万平方英尺的开发租赁 [6] - 今年开发租赁目标为第四季度新增150万平方英尺，加上宾夕法尼亚中部70.8万平方英尺的租赁，未来增长机会来自有纪律的开发投资和选择性收购 [7] - 收购市场竞争激烈，公司从合资企业收购凤凰城两个完全租赁的开发项目，建筑面积分别为37.5万和42.1万平方英尺，100%出租给三个租户，加权平均租赁期限约为7年，基础价值1.2亿美元，现金收益率6.4% [7][8] - 土地储备可容纳1500万平方英尺的增长，为未来发展机会做好准备 [9] 3. **财务状况** - 资产负债表强劲，债务到期情况可控，净债务与调整后息税折旧摊销前利润比率为5.2倍，固定费用覆盖率为5.1倍，信用评级良好，完成自2007年以来首次4.5亿美元的公共债券发行，票面利率5.25% [10] - 第一季度股息增长20.3%，主要关注未来现金流增长和在周期中表现出色 [11] 4. **各市场情况** - 纳什维尔租金增长约5%，南佛罗里达租金目前持平，南加州租金持续小幅下降1% - 2%，市场已触底并在过去六个月左右企稳 [22][23] - 洛杉矶市场租金曾上涨200%，现已下降35%，过去五到六年租金复合年增长率约为12%，港口活动良好，但有空间需要消化 [24][25] 5. **发展与投资策略** - 开发项目以投机性开发为主，自2010年2月以来，按近似价值计算，公司已建成目前资产的49%，收购17%，保留2010年2月资产的34%，开发收益率平均为7%，利润率为40% - 50% [32][33] - 新项目要求约6.5%的收益率和8.5%以上的内部收益率，新启动的两个项目收益率约为8%和10%以上，资金主要来自信贷额度提款或支付股息后的自由现金流 [51][52][53] - 收购市场交易自4月2日以来大幅减少，此前最佳市场的资本化率为4.7% - 5.25%，公司收购时较为挑剔 [34][35] 6. **其他关键指标** - 自2021年以来坏账费用一直很低，过去十年坏账费用约为总收入的12个基点，第一季度为25万美元，约占收入的14个基点，唯一受关注的租户是Boohoo，有信用证覆盖约一年租金 [42][43] - 若达到今年运营资金每股指导区间中点，运营资金每股将同比增长约10%，主要影响因素是第四季度150万平方英尺的开发租赁和70万平方英尺的核心租赁 [46][47] 其他重要但是可能被忽略的内容 - 公司在达拉斯刘易斯维尔启动一个7.1万平方英尺的开发项目，因土地成本已通过其他建筑分摊，可视为“免费土地”，预计收益率约为8% [27][28] - 公司在考虑新开发项目时，要求收益率约为6.5%，内部收益率在8.5%以上，目前启动的两个项目收益率更高 [51][52] - 公司租户对机器人技术应用较少，对太阳能接受度不高，建筑净高对长期资产竞争力很重要 [57][58]

公司动态 - 公司将于2025年6月3日美国东部时间下午2:30（中部时间下午1:30）在Nareit的REITWeek 2025投资者会议上进行演讲 [1] - 演讲的网络直播将在公司官网的"投资者"栏目下提供 回放将持续至2025年7月3日 [1] - 会议演讲材料将于2025年6月3日在官网"投资者"栏目发布 [2] 公司概况 - 公司是美国领先的物流地产所有者、运营商、开发商和收购方 专注于美国本土市场 [3] - 通过完全整合的运营和投资平台 为跨国公司和区域企业提供高质量设施和行业领先的客户服务 [3] - 投资组合和新投资集中在15个目标大都市统计区 重点关注供应受限的沿海市场 [3] - 截至2025年3月31日 公司拥有和正在开发的工业空间总面积约为7020万平方英尺 [3]

STAG Industrial公司概况 - STAG Industrial是一家工业房地产投资信托基金(REIT) 在纽约证券交易所上市 股票代码为STAG [1] - 该公司以提供月度股息而闻名 受到个人投资者的广泛欢迎 [1] 作者背景与投资理念 - 作者为金融专业人士 在并购(M&A)和企业估值领域有深厚经验 [2] - 专注于科技、房地产、软件、金融和消费品等行业的研究与投资 [2] - 推崇股息投资策略 认为这是实现财务自由最直接和可及的途径之一 [2] 作者持仓情况 - 作者持有STAG Industrial的长期多头头寸 通过股票所有权或其他衍生工具 [3] - 同时持有Prologis(PLD)和First Industrial Realty Trust(FR)的仓位 [3]

黑石第一季度持仓概况 - 持仓总市值达241亿美元 环比增长9% 上季度为220亿美元 [1][2] - 投资组合变动：新增47只个股 增持36只 减持25只 清仓39只 [1] - 前十大持仓占总市值68.8% 显示集中度较高 [1][2] 前五大重仓股分析 - **Cheniere Energy Partners(CQP)**: 持仓1.02亿股 市值67.59亿美元 占比28.07% 持仓数量未变 [2][4] - **Corebridge Financial(CRBG)**: 持仓6196万股 市值19.56亿美元 占比8.12% 持仓数量未变 [2][4] - **威廉姆斯(WMB)**: 持仓2008万股 市值12亿美元 占比4.98% 持仓数量增长5.94% [3][4] - **第一能源(FE)**: 持仓2883万股 市值11.65亿美元 占比4.84% 持仓数量未变 [3][4] - **SPDR标普500ETF看跌期权(SPY PUT)**: 持仓195万股 市值10.91亿美元 占比4.53% 持仓数量暴增116.67% [3][4] 行业配置特征 - 能源板块占主导地位 前十大持仓中6只为能源股 包括Targa Resources(TRGP)、Energy Transfer(ET)等 [3][4] - 金融板块占比次之 Corebridge Financial和SPY看跌期权合计占比12.65% [2][4] 重点调仓动向 - **前五大买入标的**: SPY看跌期权(占比增加2.13%)、AI算力商CoreWeave(新建持仓)、金德摩根(KMI)、Hess Midstream(HESM)、恩桥(ENB) [4][6] - **前五大卖出标的**: Expand Energy(占比减少2.04%)、第一工业地产(FR)、Western Midstream(WES)、Energy Transfer(ET)、新纪元能源(NEE) [5][6] 持仓变动细节 - **显著增持**: TRGP持仓增加3.7% WMB持仓增加5.94% [4] - **显著减持**: MPLX持仓减少9.07% EXE持仓减少44.69% [4] - **新建持仓**: AI相关企业CoreWeave首次进入持仓组合 [4][6]

文章核心观点 公司宣布发行6.5亿欧元绿色债券用于低碳移动技术项目和投资，以助力实现净零目标 [1][2][4] 债券发行信息 - 公司于2025年5月13日宣布发行6.5亿欧元绿色债券，2031年5月20日到期，票面利率5.125% [1] - 法国巴黎银行、法国农业信贷银行、法国工商信贷银行等担任联席活跃账簿管理人 [1] 资金用途 - 交易净收益将用于资助有助于低碳移动的技术项目和投资，特别是车辆电气化 [2] 发行框架 - 绿色债券依据公司2021年7月建立、2023年9月更新的绿色和可持续发展融资框架发行 [3] - 2025年5月7日，法国金融市场管理局批准了2024年7月3日基本招股说明书的第五份补充文件 [3] 公司目标 - 到2050年，公司旨在实现全球所有运营活动、供应链以及欧洲整个价值链的净零排放 [4] - 为实现目标，公司将继续开发推广低碳移动的技术组合 [4]