文章核心观点 公司宣布发行6.5亿欧元绿色债券用于低碳移动技术项目和投资，以助力实现净零目标 [1][2][4] 债券发行信息 - 公司于2025年5月13日宣布发行6.5亿欧元绿色债券，2031年5月20日到期，票面利率5.125% [1] - 法国巴黎银行、法国农业信贷银行、法国工商信贷银行等担任联席活跃账簿管理人 [1] 资金用途 - 交易净收益将用于资助有助于低碳移动的技术项目和投资，特别是车辆电气化 [2] 发行框架 - 绿色债券依据公司2021年7月建立、2023年9月更新的绿色和可持续发展融资框架发行 [3] - 2025年5月7日，法国金融市场管理局批准了2024年7月3日基本招股说明书的第五份补充文件 [3] 公司目标 - 到2050年，公司旨在实现全球所有运营活动、供应链以及欧洲整个价值链的净零排放 [4] - 为实现目标，公司将继续开发推广低碳移动的技术组合 [4]

PRESS RELEASEParis, May 12, 2025 Information on the total number of voting rightsand shares forming the share capital(Article L.233-8 II of the French Commercial Code andArticle 223-16 of the General Regulation of the French Financial Markets Authority) DateIssued capitalPar valueTotal number of sharesTotal number of voting rightsTheoretical*Exercisable**April 30, 2025€ 244,633,504<td style="width:69.8px;;b ...

文章核心观点 公司2025年第一季度销售额为53亿欧元，同比下降0.8%，公司确认2025年目标，通过成本调整和关税应对措施提升盈利能力和现金流，各业务板块表现受地域、客户和产品组合影响，同时在技术创新和合作方面取得进展 [1][7][9] 销售情况 总体销售 - 2025年第一季度销售额53.13亿欧元，同比下降2.1%，按可比口径下降0.8% [6][7][10] - 原设备销售占比85%，为45亿欧元，同比下降1.2%，售后市场销售占比11%，为5.74亿欧元，同比下降3.9%，其他销售占比4%，为2.39亿欧元，同比下降13.3% [6] 地域销售 - 欧洲及非洲地区原设备销售22.68亿欧元，同比增长2%，表现优于汽车生产10个百分点 [13][15] - 亚洲、中东及大洋洲地区原设备销售13.04亿欧元，同比下降3%，其中中国市场销售5.76亿欧元，同比下降8%，表现逊于汽车生产20个百分点 [13][17] - 北美地区原设备销售8.53亿欧元，同比下降6%，表现逊于汽车生产3个百分点 [13][18] - 南美地区原设备销售7500万欧元，同比下降11%，表现优于汽车生产6个百分点 [13][18] 部门销售 - POWER部门销售27.21亿欧元，同比下降2%，高压电气化业务增长22% [19][22] - BRAIN部门销售12.39亿欧元，同比增长1%，ADAS业务下降3%，内饰体验业务增长8% [19][23] - LIGHT部门销售13.54亿欧元，同比下降4% [19][24] 目标与措施 目标确认 - 确认2025年目标，销售额215 - 225亿欧元，EBITDA利润率13.5% - 14.5%，营业利润率4.5% - 5.5%，自由现金流目标7 - 8亿欧元 [26] 成本控制 - 加速重组计划，上半年行政和销售成本降低约5%，物业、厂房、设备及无形资产投资降低约15% [3][30] - 2025年重组计划预计节省1.5亿欧元，2026年起每年节省3亿欧元 [29] 关税应对 - 对供应链进行全面审查，超90%墨西哥生产并进口到美国的产品符合USMCA协议 [31] - 争取客户对受关税影响产品100%成本补偿，已达成超75%补偿协议 [32] 其他事件 技术创新与合作 - 参加CES展示创新技术，与亚马逊云服务合作开发汽车行业新服务 [34][35] - 与大众集团、Mobileye合作提升ADAS技术至Level 2+ [37][38] 荣誉与评级 - 获多项行业奖项，包括ADAS年度供应商等 [36] - CDP气候评级从A-提升至A，Sustainalytics风险评级从“可忽略风险”提升至“低风险” [39] - 标准普尔将公司长期债务评级从“BB+”下调至“BB”，展望“稳定” [41] 合作项目 - 与Stellantis合作推出欧洲首个再制造LED大灯和显示屏 [40] 未来事件 - 股东大会于2025年5月22日在巴黎举行 [43] - 上半年业绩于2025年7月24日收市后公布 [43] - 第三季度销售额于2025年10月23日收市后公布 [43] - 投资者日于2025年11月20日在巴黎举行 [43]

公司整体财务数据关键指标变化 - 截至2025年3月31日，公司总资产为54.48054亿美元，较2024年12月31日的52.61426亿美元增长3.55%[22] - 2025年第一季度总营收为1.77074亿美元，较2024年同期的1.62272亿美元增长9.12%[24] - 2025年第一季度总费用为1.08179亿美元，较2024年同期的1.0104亿美元增长7.07%[24] - 2025年第一季度净收入为5288.4万美元，较2024年同期的7049.8万美元下降24.99%[24] - 2025年第一季度归属于公司普通股股东的净收入为4806.7万美元，较2024年同期的6840.7万美元下降29.73%[24] - 2025年第一季度基本和摊薄后每股收益为0.36美元，较2024年同期的0.52美元下降30.77%[24] - 2025年第一季度综合收入为4497.5万美元，较2024年同期的8092.1万美元下降44.42%[27] - 2025年第一季度归属于公司的综合收入为4042.9万美元，较2024年同期的7859.8万美元下降48.56%[27] - 截至2025年3月31日，公司总负债为27.04832亿美元，较2024年12月31日的25.15398亿美元增长7.53%[22] - 截至2025年3月31日，公司总权益为27.43222亿美元，较2024年12月31日的27.46028亿美元下降0.10%[22] - 2025年第一季度净收入为52,884,000美元，2024年同期为70,498,000美元[33][40][43] - 2025年第一季度经营活动提供的净现金为88,566,000美元，2024年同期为62,499,000美元[33] - 2025年第一季度投资活动使用的净现金为213,348,000美元，2024年同期为19,031,000美元[33] - 2025年第一季度融资活动提供的净现金为110,510,000美元，2024年同期使用38,428,000美元[33] - 截至2025年3月31日总资产为5,457,264,000美元，2024年12月31日为5,270,655,000美元[38] - 截至2025年3月31日总负债为2,704,832,000美元，2024年12月31日为2,515,398,000美元[38] - 2025年第一季度总营收为177,074,000美元，2024年同期为162,272,000美元[40] - 2025年第一季度基本每股收益为0.37美元，2024年同期为0.52美元[40] - 2025年第一季度综合收益为44,975,000美元，2024年同期为80,921,000美元[43] - 2025年第一季度末现金、现金等价物和受限现金为37,410,000美元，2024年同期为48,884,000美元[33] - 2025年第一季度净收入为52884美元，较2024年第一季度的70498美元有所下降[46][49] - 2025年第一季度经营活动提供的净现金为88585美元，高于2024年第一季度的62509美元[49] - 2025年第一季度投资活动使用的净现金为213348美元，而2024年第一季度为19031美元[49] - 2025年第一季度融资活动提供的净现金为110491美元，2024年第一季度使用的净现金为38438美元[49] - 截至2025年3月31日，公司现金、现金等价物和受限现金期末余额为37410美元，较年初的51682美元减少[49] - 2025年第一季度净收入为5290万美元，2024年同期为7050万美元[127] - 2025年第一季度总营收为1.62272亿美元，较2024年同期减少1480.2万美元，降幅9.1%[128] - 2025年第一季度总物业费用为4831.1万美元，较2024年同期增加129.7万美元，增幅2.8%[129] - 2025年第一季度利息费用减少140万美元，降幅6.8%，加权平均利率降至4.03%[134] - 2025年第一季度合资企业收入权益增加210万美元，增幅148.0%[135] - 2025年第一季度，公司经营活动提供净现金8.8566亿美元，投资活动使用净现金2.13348亿美元，融资活动提供净现金1.1051亿美元[147] - 与2024年同期相比，2025年第一季度经营活动现金增加2610万美元，投资活动现金使用增加1.943亿美元，融资活动现金提供增加1.489亿美元[147][148] - 截至2025年3月31日，公司总债务中81.0%（19.331亿美元）为固定利率债务，19.0%（4540万美元）为可变利率债务；2024年12月31日，固定利率债务占比87.3%（19.332亿美元），可变利率债务占比12.7%（2820万美元）[152] - 若与可变利率债务相关的SOFR利率组件增加10%，2025年第一季度利息费用将增加约30万美元；若固定利率债务加权平均利率因再融资增加10%，同期利息费用将增加约180万美元[154] - 截至2025年3月31日，公司债务的估计公允价值约为23.207亿美元[155] - 2025年第一季度归属于普通股股东和参与性证券的净利润为4810.3万美元，2024年同期为6845.2万美元[161][168] - 2025年第一季度运营资金为9019.1万美元，2024年同期为7973.5万美元[161] - 2025年第一季度同店收入为1.64394亿美元，2024年同期为1.5431亿美元；同店物业费用为3961.2万美元，2024年同期为3906.8万美元[166] - 2025年第一季度同店调整前净营业收入为1.24782亿美元，2024年同期为1.15242亿美元，同比增长8.3%[166] - 2025年第一季度同店净营业收入为1.21708亿美元，2024年同期为1.10541亿美元，同比增长10.1%[166] - 2025年第一季度净营业收入为1.28546亿美元，2024年同期为1.14832亿美元[168] 公司股权及权益相关数据 - 2025年3月31日公司普通合伙人单位余额为2588617美元，有限合伙人单位余额为139980美元，其他综合收益为12576美元，非控股权益为11259美元，总计2752432美元[46] - 截至2025年3月31日，公司在运营合伙企业中的非控股权益约为3.0%，普通合伙人权益约为97.0%[54] - 截至2025年3月31日，公司作为运营合伙企业的唯一普通合伙人，拥有约97.0%的所有权权益，运营合伙企业的非控股权益约为3.0%[111] 公司工业地产业务数据 - 截至2025年3月31日，公司拥有416处工业地产，分布在19个州，总可租赁面积约6820万平方英尺[57] - 2025年第一季度，公司收购2处工业地产（约80万平方英尺）和1块土地，总收购价1.35717亿美元[65] - 2025年第一季度，公司出售2处工业地产（约10万平方英尺），销售总收入1186万美元，房地产销售收益684.4万美元[66] - 截至2025年3月31日，公司有1处工业地产待售，约2万平方英尺[67] - 截至2025年3月31日，公司拥有416处工业地产，位于19个州，总面积约6820万平方英尺[110] - 2025年3月31日季度末在役物业入住率为95.3%，新租和续租现金租金率提高41.7%[118] - 截至2025年3月31日，有8个开发项目在建，总面积200万平方英尺，预计总投资约2.804亿美元[118] - 2025年第一季度新租约14份，面积42.6万平方英尺，净租金每平方英尺10.33美元，直线基础租金增长率70.3%；续约租约23份，面积78.8万平方英尺，净租金每平方英尺17.73美元，直线基础租金增长率79.2%，租户保留率73.7%[139] - 2025年第一季度有租金减免的租约共13份，面积69.1万平方英尺，租金减免总额300.1万美元[140] - 2025年3月31日后，公司出售一处工业地产，售价1850美元（不含交易成本）[105] - 2025年3月31日后，公司出售一处工业物业，售价190万美元（不含交易成本）[169] 公司债务相关数据 - 截至2025年3月31日，公司抵押贷款余额9557万美元，利率4.17%，到期日为2028年8月1日[68] - 2025年3月18日，公司修订并重述20亿美元无担保定期贷款，利率1.82%，到期日为2028年3月17日，最高可增至4.6亿美元[71] - 2025年3月18日，公司修订并重述循环信贷协议，额度从7.5亿美元增至8.5亿美元，到期日为2029年3月16日，最高可增至10亿美元[72] - 未来五年及以后，公司债务到期本金支付安排为：2025年剩余时间3.00262亿美元、2026年36.4万美元、2027年5.56449亿美元、2028年3.90453亿美元、2029年6.79亿美元、之后4.606亿美元，总计23.87128亿美元[73] - 截至2025年3月31日和2024年12月31日，公司债务公允价值分别为23.20709亿美元和21.25314亿美元[74] - 2025年3月31日到期的3亿美元无担保定期贷款，公司已通知贷款人行使一年展期选择权，展期后到期日为2026年8月[143] 公司合资企业相关数据 - 公司通过合资企业合伙企业持有合资企业43%的权益，合资企业合伙企业持有合资企业49%的权益[78] - 2025年和2024年第一季度，公司从合资企业获得的费用分别为465美元和859美元，递延费用分别为39美元和190美元，支付给第三方的费用分别为217美元和426美元，合资企业应收账款分别为168美元和364美元[80] - 2024年，合资企业基本完成三栋建筑开发，总面积约180万平方英尺；2025年第一季度，公司从合资企业购买A、B两栋建筑[81] - 2025年和2024年第一季度，合资企业净收入分别为39,879美元和2,032美元，2025年包含39,630美元销售收益，其中39,591美元与A、B两栋建筑销售有关[82] - 2025年和2024年第一季度，公司从合资企业获得的激励费用分别为7,976美元和406美元，2025年有6,968美元激励费用用于抵消房地产成本，最终分别有1,008美元和406美元计入合并运营报表[83] - 截至2025年3月31日和2024年12月31日，合资企业建设贷款余额分别为54,770美元和131,111美元，未摊销债务发行成本分别为84美元和269美元[84] - 2025年和2024年第一季度，合资企业合作伙伴的收入份额分别为3,305美元和176美元，截至2025年3月31日和2024年12月31日，非控股权益分别为10,143美元和6,838美元[87] 公司股份及奖励相关数据 - 2025年第一季度，公司未通过“按市价”发售计划发行普通股，该计划可出售最多1600万股，总收益上限为80万美元[88] - 2025年第一季度，公司基本每股收益为0.36美元，摊薄后每股收益为0.36美元；运营合伙企业基本每单位收益为0.37美元，摊薄后每单位收益为0.36美元[90] - 2025年第一季度，公司授予37,435个绩效单位和376,089个受限有限合伙人单位，授予50,604个受限股票单位和113,610个服务受限有限合伙人单位[91][92] - 2025年和2024年第一季度，公司与服务奖励和绩效奖励摊销相关的补偿费用分别为13,930美元和9,108美元，资本化金额分别为1,853美元和1,804美元，截至2025年3月31日，未确认补偿为13,461美元[94] - 2025年第一季度宣布普通股或单位现金股息为每股0.445美元，较2024年季度股息率提高20.3%[120] 公司利率互换协议相关数据 - 公司有三类利率互换协议，2021年互换协议名义价值20万美元，固定SOFR利率为0.87%，2026年2月2日到期；2022年互换协议名义价值42.5万美元，固定SOFR利率为2.69%，2027年9月30日到期；2

财务数据和关键指标变化 - 第一季度每完全摊薄份额的日费率运营资金为68美分，而2024年第一季度为60美分 [22] - 本季度现金同店租金I增长（不包括终止费用）为10.1%，主要受租金上涨、新租约和续约、合同租金上调以及平均入住率略高等因素推动 [22][23] - 季度末在役入住率为95.3%，较去年年底下降90个基点，较去年同期下降20个基点 [23] - 全年指导范围：每份额运营资金（FFO）为2.87% - 2.97%；季度末平均在役入住率为95% - 96%；现金同店净营业收入（NOI）增长（不包括终止费用）为6% - 7%；预计全年资本化约0.09%每份额的利息；一般及行政费用（G&A）指导范围为4050万 - 4150万美元 [27][28][29] 各条业务线数据和关键指标变化 租赁业务 - 本季度约130万平方英尺的租约开始生效，其中40万为新租约，80万为续约，10万为开发和收购项目 [23] - 已处理2025年到期租约面积的73%，新租和续约的整体现金租金增长率为30%，排除宾夕法尼亚州中部的大型固定费率续约后为36%，全年预计整体现金租金增长率为30% - 40%，排除固定费率续约后为35% - 45% [15] 开发业务 - 在丹佛的First 76项目成功将一个租户的面积扩大9.9万平方英尺，使该20万平方英尺的建筑达到100%入住率 [16] - 计划在第二季度在达拉斯西北部路易维尔子市场的First Park 121破土动工建设一个17.6万平方英尺的设施，预计投资2300万美元，目标现金收益率约为8% [16][17] - 以1600万美元收购费城纽卡斯尔子市场的61英亩土地，可开发83万平方英尺，第二季度将开始建设一个22.6万平方英尺的可分割设施，目标租户为5 - 10万平方英尺的企业，总预计投资3100万美元，目标现金收益率约为8% [18][19] 投资业务 - 从凤凰城的合资企业收购两栋完全出租的开发项目，分别为37.5万平方英尺的A楼和42.1万平方英尺的B楼，100%出租给三个租户，加权平均租约期限约为七年，建筑基础价值为1.2亿美元，调整合资企业利润后现金收益率为6.4%，显著超过市场资本化率 [20][21] 各个市场数据和关键指标变化 美国一级市场 - 第一季度末空置率为5.9%，与去年年底持平 [12] - 净吸纳量为5600万平方英尺，其中2400万在公司目标市场 [13] - 全国新开工建设量比2022年第三季度的峰值低75%，第一季度仅5400万平方英尺破土动工，公司15个目标市场新开工量为2900万平方英尺，竣工量为3900万平方英尺 [13] 达拉斯西北部路易维尔子市场 - 自2022年底以来空置率在4% - 5%之间 [17] 费城纽卡斯尔子市场 - 目标租户（5 - 10万平方英尺）的空置率目前约为5% [19] 南加州内陆帝国（IE）和洛杉矶 - 第一季度在建项目管道减少，IE空置率下降30个基点，交付量不足200万平方英尺，新开工量仅110万平方英尺 [64] - IE净吸纳量为300万平方英尺，IE西部比东部更强，IE西部租金持平，东部略有下降 [65] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司在2025年开局良好，推进租赁目标并完成一些有吸引力的新投资，在资本方面，续签了信贷额度和2亿美元定期贷款，进一步推迟到期日 [9] - 密切关注关税发展及其对业务活动和租赁市场的潜在影响，由于情况不明朗，在新投资和增长决策上保持谨慎 [10][11][49] - 新投资将保持机会主义，重点关注得克萨斯州、佛罗里达州、宾夕法尼亚州、纳什维尔等地区，服务市场中未满足的需求，追求良好的风险调整回报 [50] - 继续执行目标以推动长期现金流增长，关注市场动态并灵活调整策略 [30] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 关税谈判的不确定性给市场带来干扰，影响租户决策和新投资，但公司认为自身有能力应对，市场中租户需求的潜在动力仍然存在 [11][75][88] - 虽然目前一些租赁对话暂停，但随着关税问题的解决，市场有望逐步恢复，但复苏速度难以预测，可能仍将是缓慢而有节奏的 [121][122] - 公司对市场前景总体持积极态度，认为随着时间推移，市场中的替代选择减少，有利于业务发展 [76][122] 其他重要信息 - 公司电话会议可能包含前瞻性陈述，实际结果可能与陈述有重大差异，相关风险因素在10 - K和其他美国证券交易委员会（SEC）文件中有描述 [4][5][6] - 可在公司网站firstindustrial.com的投资者板块找到补充报告、收益发布和SEC文件，以及非公认会计原则（non - GAAP）财务指标的对账信息 [6] 总结问答环节所有的提问和回答 问题：关税谈判时间延长对租户的近期实际风险 - 公司租赁给中国第三方物流（3PL）企业的面积约45万平方英尺，占比极小，过去因信用问题拒绝了很多与亚洲3PL的交易 [35] - 公司目前没有涉及大量重型制造的汽车租户，现有租户未反馈重大影响或担忧 [37] 问题：150万平方英尺的开发租赁从下半年调整到第四季度的情况及可见性 - 上季度讨论时是下半年，但大部分仍在第四季度，此次只是轻微调整，不具实质性影响，目前假设150万平方英尺在第四季度租赁 [41] - 若未租赁，对每股收益影响约为2美分 [42] - 市场活动良好，有更多潜在租户，但部分受关税影响进展缓慢或暂停，宾夕法尼亚州的建筑有部分和全部租赁的意向，但暂无实际行动 [45][46] 问题：除两个第二季度开发项目外的增量开发启动及成本考量 - 新投资将保持机会主义，考虑关税对市场的干扰，谨慎决策 [49] - 新项目将服务市场中未满足的需求，重点关注得克萨斯州、佛罗里达州、宾夕法尼亚州、纳什维尔等地区 [50] 问题：本季度一般及行政费用（G&A）中与股票薪酬相关的非经常性金额 - 增加的G&A与资深员工的加速股票薪酬有关，已在指导中预测，具体金额会后提供 [55] 问题：空置仓库的短期活动及内陆帝国大空间情况 - 有短期租赁需求，但公司通常不做短期租赁，内陆帝国75 - 80万平方英尺及以上的大空间市场活跃，第一季度有两笔超100万平方英尺的大租约签订 [57] 问题：是否有市场运营基本面与预期有显著变化 - 公司持续看好南佛罗里达、纳什维尔、达拉斯、休斯顿、利哈伊谷等市场，丹佛市场正在改善，15个目标市场的动态没有重大变化 [61] - 南加州市场缓慢改善，内陆帝国在建项目减少，空置率下降，吸纳量良好，租金总体平稳 [64][65] 问题：租赁速度或交易量情况及 occupancy事件大幅下降的敏感性分析 - 若第四季度150万平方英尺和70.8万平方英尺的租赁未完成，对每股收益影响约为2美分，影响不大 [72] - 回顾新冠疫情期间，坏账费用约为180万美元，而指导为100万美元，当时是因为加州政府限制驱逐租户导致 [73] - 年初市场势头良好，有更多客流量、更多请求报价（RFP）、租户替代选择减少，但关税不确定性影响决策，目前很多对话暂停 [75][76] 问题：对话暂停是否意味着第二季度新租赁会推迟到第三季度，是否有租户放弃 - 上半年目标10万平方英尺已完成，其余租赁在年底，预测未变 [78] - 对话暂停是普遍现象，不意味着需求消失，部分潜在租户决定等待关税情况明确后再做投资决策 [79] 问题：联邦移动和Boohoo空间的情况 - 联邦移动租约在第一季度末到期，目前空置，有部分和全部租赁的意向 [81] - Boohoo正在转租整栋楼，三分之一面积已有转租租户，租期数年，Boohoo有权终止，公司认为该建筑位置优越，租户租金正常，有信用证保障，暂无风险 [82][83] 问题：租户活动中暂停决策的租户比例及共同主题 - 无法量化暂停决策的租户比例，年初的潜在投资需求仍然存在，只是受关税结果影响，不确定何时投资 [88] - 续约租户仍提前约六个月续约，是积极信号，大部分业务不受关税影响，只是对开发租赁有一定边际影响 [90][91] - 未发现暂停决策的租户有特定行业或市场集中的情况，很多租户仍在推进业务，只是速度受外界因素影响 [93] 问题：已处理2025年到期租约后剩余部分的情况 - 剩余部分面积均小于10万平方英尺，较为分散 [96] 问题：指导中若未完成特定租赁的影响是否反映在FFO指导范围下限 - 第四季度150万平方英尺和70.8万平方英尺的租赁假设是重要因素，此外新租赁和坏账费用也可能是变量 [100] - 若租赁市场持续困难，公司有信心达到FFO指导范围下限 [102] 问题：剩余到期租约的保留率和预计搬出情况 - 预计全年保留率为70% - 75%，与过去几年平均水平相当，剩余到期租约大部分面积小于10万平方英尺，变动性小 [104] 问题：费城土地交易及开发流程和时机 - 该地块已签约数年，需重新规划和获得全部许可及机构批准，过程耗时较长，很高兴能在此时完成交易 [109] - 地块为填充式位置，人口密度、道路通行条件好，特拉华州成本低于部分竞争市场，建筑设计适合单租户或多租户，满足市场未满足的需求 [110] 问题：开发项目6% - 7%以上收益率的可持续性 - 公司定期评估土地持有和新机会，考虑当前建设成本和租金率，目前有19亿美元的项目可实现超过7%的收益率 [114] - 以宾夕法尼亚州交易为例，提前锁定房地产，完成前期工作后收益率较高 [115] 问题：关税问题解决后租户租赁活动能否快速恢复正常 - 市场从新冠疫情后的高供应和高租赁状态恢复的速度一直较慢，即使关税问题短期内解决，租赁市场可能仍将缓慢回升 [121] - 市场中的替代选择持续减少是积极因素，但预测关税问题解决后租赁市场的回升速度较难 [122] 问题：第四季度开发租赁延迟对2026年的年化影响 - 可将2025年的影响（约200万美元）乘以10或11个月来估算2026年的潜在影响 [124] 问题：若完成150万平方英尺租赁，七个开发项目的租赁百分比情况及对8亿美元投机性开发上限的考虑 - 3月31日在建开发项目未纳入2025年指导，任何租赁完成对2025年FFO都是增量 [129] - 开发上限基于公司股权和债务市值，是上限而非目标，公司根据市场强度运营，目前仅使用约4.7亿美元，无理由降低上限 [132][133] - 公司会在市场强劲且有未满足需求的子市场进行开发，不会因上限而盲目开发，若长时间无租赁情况可能暂停，但市场可能也面临更大问题 [135][136] - 开发项目设计灵活，可适应单租户或多租户，有多种选择 [137] 问题：购买土地价格变化及是否考虑暂停第二季度开发启动 - 刚完成的土地地块市场价值可能是购买价格的两倍，因签约数年并需完成长时间的重新规划和审批流程 [144] - 两个项目租户多为本地和区域小型企业，与贸易相关性不大，启动项目合理 [145] 问题：凤凰城收购项目6.4%资本化率的计算基础及5.3%估值的时间 - 6.4%资本化率是考虑合资企业利润后的净值，市场对该资产的估值约为5.3% [148] - 5.3%估值于今年第一季度确定，当时有大量可比案例支持，受关税影响，市场交易少，难以预测未来情况，但目前有很多长期投资者因资产位置而投资凤凰城 [150] 问题：开发项目针对小租户是否意味着公司未来将更多追求轻型工业项目 - 公司根据市场需求提供合适规模和设施的项目，特定子市场适合此类需求，并非轻型工业项目，未来将继续在15个目标市场根据需求进行开发 [154] - 公司多租户设计建筑是为了未来适应性和增加可行性，提高建筑功能性 [157] 问题：亚马逊150亿美元扩张计划对其租赁需求的影响及公司对各市场租金最低占比的要求 - 亚马逊专注于实现同日送达，此次投资旨在建设同日送达能力，公司看到其在多个市场积极租赁空间 [161][162] - 公司没有最低租金占比目标，重点关注能产生最高租金增长和价值增值的市场，如南佛罗里达市场份额从1%增长到两位数 [166][167] - 公司希望在进入的市场有一定规模，但不设具体百分比目标，同时在15个目标市场具备全面管理、资产管理、租赁、开发和收购能力 [168][169] 问题：土地购买合同及交易时机和卖家接受不确定情况的原因 - 这是通过当地团队与业主建立关系达成的非公开交易，购买时需获得所有许可并降低风险 [175] - 过程耗时较长，团队成功协商了延期，体现了专业能力 [175]

财务数据和关键指标变化 - 第一季度每完全摊薄份额的日费率运营资金为68美分，而2024年第一季度为60美分 [22] - 本季度现金同店租金I增长（不包括终止费用）为10.1% [22] - 季度末在役入住率为95.3%，较去年年底下降90个基点，较去年同期下降20个基点 [23] - 全年运营资金指导范围仍为每股2.87% - 2.97% [27] - 预计全年资本化约每股0.09%的利息，一般及行政费用指导范围为4050万 - 4150万美元 [29] 各条业务线数据和关键指标变化 租赁业务 - 本季度约130万平方英尺的租约开始生效，其中40万为新租约，80万为续约，10万为开发和收购相关租约 [23] - 已处理2025年到期租约面积的73%，新租和续约的整体现金租金增长率为30%，排除宾夕法尼亚州中部的大型固定费率续约后为36%，全年预计整体现金租金增长率为30% - 40%，排除固定费率续约后为35% - 45% [15] 开发业务 - 成功将丹佛首个76项目的一个租户面积扩大9.9万平方英尺，使该20万平方英尺的建筑达到100%入住率 [16] - 计划在第二季度在达拉斯西北部路易维尔子市场的First Park 121动工建设一个17.6万平方英尺的设施，预计投资2300万美元，目标现金收益率约为8% [16][17] - 以1600万美元收购费城纽卡斯尔子市场的61英亩土地，可开发83万平方英尺，第二季度将开始建设一个22.6万平方英尺的可分割设施，目标租户为5 - 10万平方英尺的租户，总预计投资3100万美元，目标现金收益率约为8% [18][19] 投资业务 - 从凤凰城的合资企业收购两栋完全出租的开发项目，分别为37.5万平方英尺的A楼和42.1万平方英尺的B楼，100%出租给三个租户，加权平均租约期限约为七年，建筑基础成本为1.2亿美元，调整合资企业利润后现金收益率为6.4%，显著超过市场资本化率 [20][21] 各个市场数据和关键指标变化 美国一级市场 - 第一季度末空置率为5.9%，自去年年底以来保持不变 [12] - 净吸纳量为5600万平方英尺，其中2400万在公司目标市场 [13] - 全国新开工建设量比2022年第三季度的峰值低75%，第一季度仅5400万平方英尺动工，公司15个目标市场新开工量为2900万平方英尺，完工量为3900万平方英尺 [13] 特定子市场 - 达拉斯西北部路易维尔子市场自2022年底以来空置率在4% - 5%之间 [17] - 费城纽卡斯尔子市场目标租户段目前空置率约为5% [19] - 第一季度内陆帝国和洛杉矶的在建项目管道减少，内陆帝国空置率下降30个基点，交付量不足200万平方英尺，新开工量仅110万平方英尺，净吸纳量为300万平方英尺，西区租金持平，东区略有下降 [64][65] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司在2025年开局良好，推进租赁目标并完成一些有吸引力的新投资，在资本方面，续签了信贷额度和2亿美元定期贷款，进一步推迟到期日 [9] - 持续关注关税发展及其对业务活动和租赁市场的潜在影响，由于情况不明朗，在新投资和增长决策上保持谨慎 [10][11] - 新投资将保持机会主义，重点关注得克萨斯州、佛罗里达州、宾夕法尼亚州、纳什维尔等地，服务市场中未满足的需求，以实现良好的风险调整回报 [49][50] - 继续执行目标以推动长期现金流增长，关注市场动态并灵活调整策略 [30] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 目前难以评估关税对租赁的具体影响，未来几个月有望有更全面的了解 [12] - 工业市场整体情况良好，需求和供应情况相对稳定，公司在役入住率符合预期，租金增长态势良好 [12][14][15] - 尽管面临关税不确定性带来的挑战，但公司业务仍有积极势头，租户需求和市场活动依然存在，相信能够应对困难并实现良好发展 [75][76] 其他重要信息 - 公司电话会议可能包含前瞻性陈述，实际结果可能与陈述有重大差异，相关风险因素在10 - K和其他美国证券交易委员会文件中有描述 [4][6] - 可在公司网站的投资者板块找到补充报告、收益发布和美国证券交易委员会文件，以及非公认会计原则财务指标的对账信息 [6] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 贸易谈判久拖不决是否对租户构成近期实际风险，公司对中国第三方物流商的敞口及100万美元坏账准备金的情况如何 - 公司租赁给中国第三方物流商的面积约45万平方英尺，占比极小，过去因信用问题拒绝了很多与亚洲第三方物流商的交易 [35] - 目前公司没有涉及大量重型制造业的汽车租户，现有租户未反馈重大影响或担忧 [37] 问题2: 150万平方英尺的开发租赁从下半年调整到第四季度是否有变化，租赁管道的可见性如何 - 上季度讨论时是下半年，但大部分仍在第四季度，此次只是做了轻微调整，不具实质性影响，目前假设150万平方英尺在第四季度租赁 [41] - 市场活动良好，有更多潜在租户，但部分租户因关税问题决策放缓或暂停，宾夕法尼亚州的建筑有部分和全部租赁的意向，但暂无实际行动 [45][46] 问题3: 第二季度计划启动两个开发项目，达拉斯项目收益率较高，后续增量项目的考虑以及如何应对投入和劳动力成本上升 - 新投资将保持机会主义，关注得克萨斯州、佛罗里达州、宾夕法尼亚州、纳什维尔等地，服务未满足的需求，同时考虑关税讨论的进展 [49][50] 问题4: 本季度一般及行政费用中与股票薪酬相关的非经常性金额是多少，空置仓库的短期活动以及内陆帝国大空间的情况如何 - 一般及行政费用的增加与资深员工的加速股票薪酬有关，已在指导中预测，具体金额会后提供 [55] - 短期租赁有需求，但公司通常不倾向于短期租赁，内陆帝国75 - 80万平方英尺及以上的大空间市场活跃，第一季度有两笔超100万平方英尺的大租约签订 [57] 问题5: 目前是否有市场的运营基本面与预期相比有显著变化，租户需求在不同面积段的分布情况如何 - 公司关注的15个目标市场动态没有重大变化，继续看好南佛罗里达、纳什维尔、达拉斯、休斯顿、利哈伊谷等市场，丹佛市场正在改善 [61] - 南加州市场缓慢改善，内陆帝国供应数据向好，吸纳量增加，租金西区持平、东区略有下降 [64][65] - 小到中型租户持续活跃，南加州对大建筑有需求，需求总体广泛，小空间租赁快，无明显疲软 [67] 问题6: 公司市场的租赁速度或交易量情况，以及对入住率大幅下降的敏感性分析 - 若第四季度150万平方英尺和70.8万平方英尺的租赁未完成，对指导的影响约为每股两美分，不具实质性影响 [72] - 回顾新冠疫情期间坏账费用约为180万美元，而指导为100万美元，当时是因为加州政府限制公司驱逐租户导致费用较高 [73] 问题7: 对话暂停是否意味着第二季度预期的新租赁会推迟到第三季度，是否有接近签约的租户放弃 - 上半年目标10万英尺已完成，其余租赁在年底，预测不变，对话暂停是普遍现象，租户只是等待关税情况更清晰，需求不一定消失 [78][79] 问题8: 联邦移动和Boohoo空间的情况及前景如何 - 联邦移动租约在第一季度末到期，第二季度空置，有部分和全部租赁的意向，但暂无具体情况 [81] - Boohoo大楼正在整体转租，三分之一面积有转租租户，租期几年且Boohoo有权终止，该大楼位置好、竞争少，租户租金正常，公司有信用证保障，目前不视为风险 [82][83] 问题9: 目前租户活动中暂停决策的租户比例及共同主题，剩余27% 2025年到期租约的情况 - 无法量化暂停决策的租户比例，年初的潜在需求仍存在，只是决策取决于关税结果，续约租户仍提前约六个月续约，大部分业务不受关税影响 [88][90] - 未发现暂停决策租户的特定行业或市场集中情况，很多租户仍在推进业务，只是速度受外界因素影响 [93] - 剩余27%到期租约面积均小于10万平方英尺，较为分散 [96] 问题10: 指导中若第四季度租赁未完成对运营资金指导范围下限的影响，以及剩余到期租约的保留率和预计迁出情况 - 第四季度租赁未完成的影响是主要租赁假设，指导中还有其他新租赁和坏账费用可能带来变数 [100] - 公司有信心在租赁市场困难的情况下达到运营资金指导范围的下限 [102] - 预计全年保留率为70% - 75%，与过去几年平均水平相当，剩余到期租约面积小，变动性低 [104] 问题11: 费城土地交易的理想情况及可行性，开发收益率的可持续性 - 费城土地已签约多年，需重新规划和获得相关批准，过程耗时较长，该地块为填充式位置，人口密度、道路通达性好，成本低，建筑设计灵活，满足市场未满足的需求，所以现在推进建设 [109][110] - 公司定期评估土地和新机会，目前可投入约19亿美元实现超过7%的收益率，部分交易收益率高是因为前期工作完成后才购买土地 [113][114][115] 问题12: 与暂停租赁的租户对话中，贸易协议近期解决能否使租赁活动迅速恢复正常，第四季度开发租赁延迟对2026年的影响 - 即使关税问题短期内解决，租赁市场可能仍会缓慢回升，决策速度可能不会突然加快，市场替代方案正在减少是积极因素 [121][122] - 第四季度开发租赁延迟对2026年的影响可简单将2025年的影响乘以10 - 11个月估算 [124] 问题13: 若完成150万平方英尺的租赁，七个项目的租赁百分比情况，以及对8亿美元投机性开发上限的考虑 - 3月31日在建项目的租赁情况未纳入2025年指导，任何租赁完成对2025年运营资金都是增量 [129] - 开发上限基于公司股权和债务市值，是上限而非目标，公司根据市场强度运营，目前仅使用约4.7亿美元，没有理由降低上限，会根据目标子市场的机会获取良好风险调整回报 [132][133] 问题14: 开发项目是否会让人担忧，是否会更多考虑定制开发 - 公司会在市场强劲和有未满足需求的子市场开展项目，不会损害资产负债表或资本状况，若长时间无租赁会暂停，但可能意味着整个市场有更大问题 [135][136] - 项目设计灵活，可多租户或单租户使用，公司也有定制开发项目在进行中 [137][139] 问题15: 购买土地的价格过去一年的变化，是否考虑暂停第二季度开发项目 - 购买的土地市场价值可能是购买价格的两倍，因为签约多年且需完成重新规划和审批等工作 [144] - 两个项目租户多为本地区域小型租户，与贸易相关性不大，所以按计划推进 [145] 问题16: 凤凰城收购项目6.4%的资本化率是基于净购买价格还是毛购买价格，5.3%估值的设定时间 - 6.4%的资本化率是考虑合资企业利润后的净价格，市场对该资产的估值约为5.3%，是基于第一季度的第三方市场意见 [148] - 5.3%的估值设定于今年第一季度，当时有很多可比交易，由于关税情况，市场交易少，难以判断未来情况，但凤凰城有很多长期投资者 [150] 问题17: 开发项目针对小租户或多租户，是否意味着公司未来会更多追求轻型工业项目 - 公司根据市场需求提供合适规模和设施的项目，这些子市场适合此类需求，并非轻型工业项目，未来会继续在15个目标市场根据需求开展项目 [154] - 公司对部分项目过度投资，多租户设计是为了未来灵活性和增加功能性 [156][157] 问题18: 亚马逊150亿美元扩张计划对其租赁请求和仓储策略的影响，公司在各市场理想的最低租金百分比 - 亚马逊专注于实现当日达，此次投资是为了建设当日达配送能力，公司看到亚马逊在多个市场积极租赁空间 [161][162][164] - 公司没有最低租金分配目标，重点关注能产生最高租金增长和价值增值的市场，会在目标市场具备一定组织能力和规模 [166][168][169] 问题19: 土地购买的运作方式、关闭时间的确定以及卖家同意的原因 - 这是与业主建立关系的非公开交易，公司购买土地需获得所有权利并降低风险，过程耗时，团队通过谈判获得延期，所以能按约定价格购买 [175]

文章核心观点 - 第一工业房地产信托公司本季度运营资金未达预期，但营收超预期，其股价短期走势取决于管理层财报电话会议评论，未来表现可参考运营资金展望和行业前景；盖蒂房地产公司即将公布2025年第一季度财报，市场对其盈利和营收有预期 [1][2][3][9] 第一工业房地产信托公司运营资金情况 - 本季度运营资金为每股0.68美元，未达Zacks共识预期的每股0.70美元，去年同期为每股0.60美元，本季度运营资金意外下降2.86% [1] - 上一季度预期运营资金为每股0.69美元，实际为每股0.71美元，意外增长2.90% [1] - 过去四个季度，公司三次超出共识运营资金预期 [2] 第一工业房地产信托公司营收情况 - 2025年第一季度营收1.7707亿美元，超Zacks共识预期0.02%，去年同期为1.6227亿美元 [2] - 过去四个季度，公司四次超出共识营收预期 [2] 第一工业房地产信托公司股价表现 - 自年初以来，公司股价下跌约7%，而标准普尔500指数下跌8.3% [3] 第一工业房地产信托公司展望 - 公司运营资金展望可帮助投资者判断股票未来走势，包括当前对未来季度的共识运营资金预期及预期变化 [4] - 近期运营资金预期和财报发布前的预估修正趋势为好坏参半，当前Zacks排名为3（持有），预计短期内股票表现与市场一致 [6] - 未来季度和本财年的运营资金共识预估分别为每股0.72美元（营收1.7588亿美元）和每股2.92美元（营收7.1746亿美元） [7] 行业情况 - Zacks行业排名中，房地产投资信托和股权信托 - 其他行业目前处于250多个Zacks行业的后35%，研究显示排名前50%的行业表现优于后50%超两倍 [8] 盖蒂房地产公司情况 - 预计4月23日公布2025年第一季度财报，预计季度收益为每股0.59美元，同比增长3.5%，过去30天该季度共识每股收益预估未变 [9] - 预计营收为5303万美元，较去年同期增长12.3% [10]

财务数据关键指标变化 - 2025年第一季度摊薄后归属于普通股股东的每股净收益为0.36美元，去年同期为0.52美元；摊薄后每股运营资金为0.68美元/单位，去年同期为0.60美元/单位[2] - 2025年第一季度股息提高至每股0.445美元，增幅20.3%[5] - 2025年公司预计归属于普通股股东和有限合伙人的净收益为每股1.52 - 1.62美元，运营资金为每股2.87 - 2.97美元[10] - 2025年第一季度总营收为177,074美元，较2024年同期的162,272美元增长9.12%[21] - 2025年第一季度净收入为52,884美元，较2024年同期的70,498美元下降24.99%[21] - 2025年第一季度资金运营（FFO）为92,963美元，较2024年同期的81,922美元增长13.48%[21] - 2025年第一季度调整后资金运营（AFFO）为89,082美元，较2024年同期的75,547美元增长17.92%[21] - 2025年第一季度调整后息税折旧摊销前利润（Adjusted EBITDA）为113,730美元，较2024年同期的104,169美元增长9.18%[22] - 2025年第一季度净运营收入（NOI）为128,546美元，较2024年同期的114,832美元增长11.94%[22] - 2025年第一季度同店净运营收入（SS NOI）为121,708美元，较2024年同期的110,541美元增长10.10%[22] - 2025年第一季度普通股每股股息/分配为0.445美元，较2024年同期的0.370美元增长20.27%[22] - 截至2025年3月31日，总房地产投资为6,028,897美元，较2024年12月31日的5,846,392美元增长3.12%[23] - 截至2025年3月31日，总债务为2,380,554美元，较2024年12月31日的2,209,303美元增长7.75%[23] 各条业务线数据关键指标变化 - 同店现金净营业收入增长10.1%；2025年第一季度现金租金率上涨42%；截至目前2025年起租的租约现金租金率增长30%，排除130万平方英尺的固定费率续租后增长36%[5] - 2025年第一季度末在役入住率为95.3%，2024年第四季度末为96.2%，2024年第一季度末为95.5%[6] - 第一季度新租和续租的现金租金率增长41.7%，直线法计算增长77.0%[6] - 2025年平均季度末在役入住率预计为95.0% - 96.0%；同店现金净营业收入（不含终止费）预计增长6.0% - 7.0%[15] 业务收购与开发计划 - 从骆驼背303合资企业收购两座100%出租的建筑，面积79.6万平方英尺，购买价格1.2亿美元，扣除公司出售收益和提成份额后，现金收益率为6.4%[5] - 计划在2025年第二季度开始两个开发项目，总面积40.2万平方英尺，预计投资5400万美元，预计综合现金收益率为8%[5] 信贷额度续签 - 续签无担保循环信贷额度，增加1亿美元至8.5亿美元，并续签2亿美元无担保定期贷款[5]

文章核心观点 2025年第一季度，First Industrial Realty Trust公司运营成果稳健，执行了关键投资和资本市场交易，虽稀释后普通股股东每股净收益同比下降，但摊薄后每股运营资金有所增长，公司在投资、处置、租赁等方面表现良好，并给出2025年业绩指引 [1][2]。 各部分总结 财务业绩 - 2025年第一季度稀释后普通股股东每股净收益（EPS）为0.36美元，去年同期为0.52美元；摊薄后每股运营资金（FFO）为0.68美元/单位，去年同期为0.60美元/单位 [1] - 2025年第一季度总营收1.77074亿美元，去年同期为1.62272亿美元；净收入5288.4万美元，去年同期为7049.8万美元 [19] 投资与处置 - 从Camelback 303合资企业收购两座100%出租建筑，面积79.6万平方英尺，购买价1.2亿美元，现金收益率6.4% [5] - 以1600万美元收购费城61英亩土地用于两阶段项目开发，可开发至83.7万平方英尺 [7] - 出售底特律两座建筑，面积10万平方英尺，总价1200万美元；出售一座1.8万平方英尺建筑，售价200万美元 [7] - 计划在第二季度启动达拉斯和费城两个设施开发，总面积40.2万平方英尺，预计投资5400万美元，预计综合现金收益率8% [5] 租赁情况 - 第一季度租赁丹佛20万平方英尺First 76物流中心剩余50%面积 [4] - 第一季度新租和续租现金租金率增长41.7%，直线法计算增长77.0%；2025年起租的已签租约现金租金率增长约30%，排除130万平方英尺固定费率续租后增长36% [6] 资本情况 - 董事会宣布2025年第一季度普通股股息为每股0.445美元，较之前每股0.37美元增长20.3% [8] - 完成8.5亿美元高级无担保循环信贷安排，较之前增加1亿美元，到期日为2029年3月16日；完成2亿美元无担保定期贷款再融资，新贷款到期日为2028年3月17日 [13] 业绩展望 - 2025年净收入指引为每股1.52 - 1.62美元，运营资金（FFO）为每股2.87 - 2.97美元 [9] - 假设平均季度末在役入住率为95.0% - 96.0%；现金基础同店净营业收入（SS NOI）增长6.0% - 7.0%；一般和行政费用为4050 - 4150万美元 [14] 公司介绍 First Industrial Realty Trust是美国领先的物流地产所有者、运营商、开发商和收购商，拥有并开发约7020万平方英尺工业空间，业务集中在15个目标市场 [16]

文章核心观点 - 第一工业地产信托公司（FR）被升级为Zacks排名第二（买入），反映其盈利预期上升，股价可能上涨 [1][4] 评级依据 - Zacks评级唯一决定因素是公司盈利情况变化，系统会跟踪当前和次年的Zacks共识预期 [2] - 盈利预期变化与短期股价走势强相关，机构投资者会根据盈利和盈利预期计算公司股票公允价值并买卖，导致股价变动 [5] 评级系统优势 - 盈利预期变化对短期股价走势有重要影响，Zacks评级系统能有效利用盈利预期修正的力量，对个人投资者有用，可避免受华尔街分析师主观因素影响 [3][7] - Zacks排名股票评级系统根据四个与盈利预期相关因素将股票分为五组，有良好外部审计记录，自1988年以来Zacks排名第一的股票平均年回报率为+25% [8] 公司盈利预期情况 - 截至2025年12月的财年，该房地产投资信托公司预计每股收益2.92美元，较上年报告数字变化10.2% [9] - 过去三个月，该公司的Zacks共识预期提高了1.8% [9] 评级结论 - Zacks评级系统对超4000只股票保持“买入”和“卖出”评级的均衡比例，只有前5%的股票获“强力买入”评级，接下来15%获“买入”评级 [10] - 第一工业地产信托公司升级为Zacks排名第二，处于Zacks覆盖股票的前20%，意味着其盈利预期修正表现出色，短期内股价可能上涨 [11]