文章核心观点 First Industrial Realty Trust是美国领先物流地产所有者、运营商、开发商和收购商，将公布2024年第二季度财报并举办财报电话会议 [1][3][6] 公司概况 - 公司是美国领先的物流地产所有者、运营商、开发商和收购商，通过综合运营和投资平台为跨国公司和地区公司提供高质量设施和行业领先的客户服务 [1] - 截至2024年3月31日，公司拥有和正在开发约6810万平方英尺的工业空间，投资集中在15个目标市场区域，重点是供应受限、沿海导向的市场 [1] 财报与会议安排 - 2024年第二季度财报将于7月17日收盘后发布，可在公司网站查看 [3] - 公司将于7月18日上午10点CDT（上午11点EDT）举办2024年第二季度财报电话会议，可通过拨打(877) 870 - 4263、输入密码“First Industrial”接入，也可在公司网站投资者页面观看直播 [6] - 电话会议重播将在会议结束后不久提供，至8月1日，可拨打(877) 344 - 7529、输入密码6598143收听，也可在公司网站查看 [5]

行业现状与市场动态 - 全球最大的工业REIT公司Prologis（PLD）在2024年第一季度的业绩和市场评论显示，投资者对工业REIT行业的情绪进一步下降 [2] - 2024年第一季度，工业REIT市场的净吸收量为1570万平方英尺，净完工量为1036亿平方英尺，空置率为62% [11] - 2024年第一季度，美国工业建筑开工量显著下降，从2023年第一季度的超过1亿平方英尺降至不到5000万平方英尺 [35] - 2024年第一季度，市场空置率达到自2015年以来的最高水平62%，主要由于供需关系失衡和高利率环境 [32][35] 公司业绩与财务状况 - 公司在2024年第一季度末的在役物业入住率为955%，新租约和续租的现金租金增长率达到448% [6] - 公司在2023年全年新租约和续租的现金租金增长率为583%，创下年度新纪录 [47] - 公司在2024年的FFO每股收益预计为259美元，同比增长61% [15] - 公司拥有1570万平方英尺的战略性土地储备，其中约65%位于沿海市场 [31] 供需关系与租金增长 - 市场租金增长在空置率低于7%的情况下仍保持正增长 [5] - 尽管供需关系不利导致租金增长放缓，但市场租金增长仍存在空间，尤其是在空置率约为7%时 [46] - 公司在2024年第一季度通过新租约和续租实现了448%的现金租金增长 [6] 估值与投资机会 - 公司的P/FFO倍数为184x，低于同行Prologis（203x）和Americold（219x） [55] - 公司目前的估值与其业务基本面和长期现金流生成能力脱节，存在多重提升空间 [43] - 公司拥有无债务到期至2026年，且股息增长强劲，具备多重增长驱动因素 [43][62] 未来展望与增长驱动 - 随着供需关系的改善，市场空置率将下降，房东的议价能力将增强，行业增长前景向好 [35] - 公司通过战略性土地储备和租金提升能力，有望在未来几年实现显著增长 [31][46] - 公司预计2024年FFO每股收益将增长61%，尽管增速低于2021-2023年，但仍处于健康水平 [15]

公司参会信息 - 公司将于2024年6月4日下午3点（美国东部时间）参加Nareit的2024年REITWeek投资者会议 [1] - 会议演示文稿的网络直播将在公司网站“投资者”标签下提供，重播将持续到2024年7月4日 [1] - 会议的演示材料将于2024年6月4日在公司网站“投资者”标签下提供 [2] 公司概况 - 公司是美国领先的物流地产所有者、运营商、开发商和收购商，通过综合运营和投资平台为跨国公司和地区性公司提供高质量设施和服务 [3] - 截至2024年3月31日，公司拥有和正在开发约6810万平方英尺的工业空间，投资集中在15个目标市场，重点是供应受限的沿海市场 [3]

文章核心观点 - 投资者看重投资回报，收益型投资者注重从流动资产投资中获得稳定现金流，First Industrial Realty Trust是有吸引力的投资机会 [1][9] 投资收益与现金流 - 投资者希望投资组合获得高回报，收益型投资者主要关注从流动资产投资中产生稳定现金流 [1] - 现金流来源包括债券利息、其他投资利息和股息，股息是公司向股东分配的收益，股息收益率是衡量股息占当前股价百分比的指标，许多学术研究表明股息在长期回报中占很大比例 [2] First Industrial Realty Trust公司情况 基本信息 - First Industrial Realty Trust总部位于芝加哥，属于金融行业 [3] 股价与股息 - 今年以来股价变化为 -13.77%，目前每股股息为 0.37 美元，股息收益率为 3.26%，低于REIT和股权信托 - 其他行业的 4.77%，高于标准普尔 500 的 1.6% [3] 股息增长 - 公司目前年化股息为 1.48 美元，较去年增长 15.6%，过去 5 年每年都提高股息，年均增长率为 9.07%，未来股息增长取决于盈利增长和派息率 [3][4] 派息率 - 公司目前派息率为 60%，即过去 12 个月每股收益的 60% 用于支付股息 [5] 盈利预期 - 2024 年Zacks 共识估计每股收益为 2.59 美元，同比增长率为 6.15% [6] 股息投资建议 - 投资者因多种原因喜欢股息，但并非每家公司都提供季度派息，大型成熟、利润更有保障的公司通常是最佳股息选择，高增长企业或科技初创公司很少向股东提供股息，高收益股票在利率上升期间往往表现不佳 [7][8] - First Industrial Realty Trust不仅是强劲的股息投资标的，目前Zacks 评级为 3（持有） [9]

财务表现 - 2024年第一季度FIRST INDUSTRIAL REALTY TRUST, INC.的租赁收入为15.97亿美元，较2023年同期增长约9.1%[16] - 2024年第一季度FIRST INDUSTRIAL REALTY TRUST, INC.的总收入为16.23亿美元，较2023年同期增长约8.5%[16] - 2024年第一季度FIRST INDUSTRIAL REALTY TRUST, INC.的净收入为7.05亿美元，较2023年同期增长约16.1%[16] - 2024年第一季度FIRST INDUSTRIAL REALTY TRUST, INC.的基本和稀释每股收益分别为0.52美元和0.52美元[16] - 2024年第一季度FIRST INDUSTRIAL REALTY TRUST, INC.的综合收入为8.09亿美元，较2023年同期增长约69.2%[17] - 2024年第一季度FIRST INDUSTRIAL REALTY TRUST, INC.的股东权益为26.73亿美元，较2023年同期增长约5.7%[18] - 2024年第一季度FIRST INDUSTRIAL REALTY TRUST, INC.的现金、现金等价物和受限现金为4.88亿美元，较2023年同期减少约31.5%[19] - 2024年第一季度总收入为162,272千美元，较2023年同期增长8.3%[22] - 净利润为70,498千美元，较2023年同期增长16.0%[22] - 综合收入为80,921千美元，较2023年同期增长69.2%[23] 资产情况 - 2024年第一季度FIRST INDUSTRIAL REALTY TRUST, INC.的投资房地产净额为46.93亿美元，较2023年同期减少约0.2%[21] - 公司拥有421个工业物业，总面积约为66.7百万平方英尺[29] 财务活动 - 现金流量表显示，经营活动产生的净现金为62,509千美元[25] - 投资活动中，实际投资额为19,031千美元，较去年同期减少104,128千美元[25] - 融资活动中，净现金流出为38,438千美元，较去年同期减少39,609千美元[25] 公司合规 - 根据最新会计准则，需要披露主要业务部门的重要费用[32] - 公司在2023年12月发布了ASU 2023-09，要求加强所得税披露，主要通过标准化和分解利率协调类别以及按司法管辖区支付的所得税来实现[33] 公司交易和合作 - 公司在2024年3月结束的三个月内出售了九个工业物业，总面积约为40万平方英尺，销售总收入为48507美元，这些销售所产生的房地产出售收益为30852美元[34] - 公司通过第三方合作伙伴持有的合资企业在2024年3月31日拥有三个正在开发的建筑物，总面积为180万平方英尺，总估计投资额约为214766美元[43] 股权和股票 - 公司的未担保信贷额度、未担保贷款和私人放款票据的公允价值在2024年3月31日和2023年12月31日分别为2135184美元和2232503美元[40] - 截至2024年3月31日，公司未发行任何股票[47] 其他信息 - 未来12个月，公司预计将有大约410美元的净收入用于增加衍生工具的利息费用[49] - 公司有三个利率互换，总名义价值为200,000美元，固定SOFR利率组件为0.87%[56]

财务数据和关键指标变化 - 第一季度NAREIT基金来源为每股0.60美元,相比2023年第一季度的0.59美元有所增长 [19] - 不包括2023年第一季度0.02美元的一次性收益,2023年第一季度的FFO每股为0.57美元 [19] - 第一季度现金同店NOI增长10%,主要由于新租赁和续租租金上涨、租金上涨以及较低的免租期 [20] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第一季度末在役物业出租率为95.5%,与2023年末持平,新签500,000平方英尺的纳什维尔租赁抵消了一些预期的退租 [21][22] - 2023年第三和第四季度投入使用但未完全租出的开发项目带来约240个基点的出租率机会,目前这一机会已降至160个基点 [22][23] 各个市场数据和关键指标变化 - 整体市场空置率上升至5.3%,预计未来几个季度将上升至6%中期水平,但新开工项目大幅下降超过60% [8][9][10] - 南佛罗里达和纳什维尔市场表现较好,租金增长强劲,而南加州和西雅图市场相对较弱 [124][149][151] 公司战略和发展方向及行业竞争 - 公司签署了两项大型开发租赁,并继续推进2024年续租,实现了45%的现金租金上涨 [8][11][12] - 公司计划2024年完成100-150百万美元的资产出售,已在第一季度完成了49百万美元的出售 [13][14] - 公司保持稳健的资本状况,无2026年前的债务到期,开发项目资金有保障 [24] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 经济不确定性、资本市场波动和地缘政治环境的快速变化给一些租户的决策带来了暂时的犹豫 [15][16][78][79] - 公司对开发项目的租赁时间进度保持谨慎,调整了部分同店租赁假设 [15][16][182][183] - 公司对整体需求保持乐观,认为亚马逊等电商企业的扩张可能带动其他企业跟进 [158][159][160][161][162][163][164][165][166][167][168][169][170] 问答环节重要的提问和回答 问题1 **Ki Bin Kim 提问** 询问开发项目收益率和利润率调整的原因 [33][34][35][36][37][38][39][40][41] **Jojo Yap 回答** 公司适当调整了开发项目的退出收益率和租金预测,导致利润率略有下降,但整体情况良好 [35][36][37][38][39] 问题2 **Vikram Malhotra 提问** 询问公司对租户决策犹豫的看法,是否存在更持久的需求下降风险 [78][79][80][81][82][83][84][85] **Peter Baccile、Peter Schultz、Jojo Yap 回答** 公司认为目前租户决策放缓主要是由于宏观环境不确定性,但整体需求依然广泛,续租活动保持良好 [78][79][80][81][82][83][84][85][124][149][151][169][170] 问题3 **Rich Anderson 提问** 询问公司租金上涨的持续性,以及未来是否会出现更平缓的租金增长 [85][86][87][88] **Peter Baccile 回答** 公司认为在租金温和上涨的情况下,现有租金上涨的持续时间较长,但如果租金大幅下跌,持续时间会缩短 [85][86]

FR股价表现 - FR股价在过去一年中表现不佳，受到高利率对房地产估值的影响和工业租赁活动放缓的影响[1] - 长期利率继续上升可能会导致FR继续受到困扰，并可能在42-48美元范围内交易[16] 经营活动资金 - FR在第一季度产生了0.60美元的经营活动资金(FFO)，略低于预期，尽管收入增长了9%，略高于预期[4] 租赁活动 - FR的占用率在季度内保持不变，但与去年同期相比下降了3.2%，由于新的租赁环境更具挑战性，经济不确定性和高利率[5] - PLD的管理层提到了租赁活动放缓，特别是在南加州，尽管亚马逊正在考虑增加空间，这可能有助于收紧市场[6] - 南加州约占FR业务的四分之一，因此这种疲软可能是FR业绩下滑的原因之一[7] - FR在Q1的现金租金率续租上涨了45%，尽管比去年慢，但仍然强劲[9] 财务展望 - FR正在调整指导，现在预计今年FFO为2.53-2.63美元，这个中点为2.58美元，比之前的指导下调了0.03美元[10] - FR在1月份增加了股息至0.37美元，增长了15.6%，显示对业务的信心[11]

公司业绩表现 - 公司第一季度每股运营资金(FFO)为0.60美元，低于市场预期的0.62美元，同比下降3.23% [1][2] - 公司第一季度营收为1.6227亿美元，超出市场预期1.15%，同比增长8.6% [3] - 过去四个季度中，公司三次超出FFO预期，四次超出营收预期 [2][3] 市场表现与预期 - 公司股价年初至今下跌4.2%，同期标普500指数上涨5.9% [5] - 当前市场预期下季度FFO为0.64美元，营收1.623亿美元；本财年FFO预期2.61美元，营收6.563亿美元 [9] - 公司当前Zacks评级为3级(持有)，预计未来表现与市场持平 [8] 行业情况 - 公司所属的REIT和股权信托-其他行业在Zacks行业排名中位列前32% [10] - 同行业公司CareTrust REIT预计下季度每股收益0.37美元，同比增长5.7%，营收预期5669万美元，同比增长12% [12] 未来展望 - 公司未来股价走势将取决于管理层在财报电话会议中的评论 [4] - 近期市场预期修正趋势显示混合信号，投资者需关注未来几个季度的预期变化 [6][7][9]

第一季度业绩 - 第一季度2024年，First Industrial Realty Trust, Inc.的稀释后每股普通股股东可获得的净收入为0.52美元，较去年同期的0.42美元有所增长[1] - 第一季度2024年，First Industrial Realty Trust, Inc.的资金来源于运营（FFO）为每股/单位0.60美元，较去年同期的0.59美元有所增长[1] - 第一季度，First Industrial Realty Trust, Inc.签署了1.6百万平方英尺的新租约，现金租金率增长了45%[2] - 第一季度，First Industrial Realty Trust, Inc.的现金同店净营业收入增长了10.0%[2] - 第一季度，First Industrial Realty Trust, Inc.出售了总价值4900万美元的九栋建筑物[4] 2024年展望 - First Industrial Realty Trust, Inc.调整了2024年的展望，预计每股普通股股东可获得的净收入为1.49至1.59美元[6] - First Industrial Realty Trust, Inc.预计2024年的平均在服务占用率为95.75%至96.75%，现金基础同店净营业收入增长为7.25%至8.25%[7] - First Industrial Realty Trust, Inc.预计2024年的利息支出将为每股0.05美元[8] 财务数据 - First Industrial Realty Trust, Inc.的总收入为162,272千美元，较去年同期的149,423千美元有所增长[19] - 第一季度末，公司总资产为5,200,381美元，较上一季度增长[21] - 调整后的EBITDA为104,169美元，较去年同期增长[20] - FFO（NAREIT）为81,922美元，较去年同期增长[20] - NOI为114,832美元，较去年同期增长[20] 绩效指标 - 公司认为FFO、NOI、调整后的EBITDA和AFFO是适当的辅助绩效指标[22] - NOI的定义为公司的收入减去房地产支出[24] - AFFO的定义为调整后的EBITDA减去利息费用等[26] - FFO、NOI、调整后的EBITDA和AFFO并不代表按照GAAP生成的现金[27] 其他指标 - SS NOI是公司运营绩效的有用补充指标[28] - SS NOI不反映总体和行政费用、利息费用等[30]

公司业绩发布 - 公司将于2024年4月17日收盘后发布2024年第一季度业绩，并可在公司网站上查看[2] - 公司将于2024年4月18日上午10:00（CDT）举行第一季度2024年业绩电话会议[1] - 公司的业绩电话会议重播将于2024年5月2日前提供，可通过拨打电话(877) 344-7529并输入密码8718198来重播[3] 公司业务范围 - First Industrial Realty Trust, Inc.是一家领先的美国仅限于物流地产的所有者、运营商、开发商和收购者[4]