文章核心观点 公司公布2024年分红的税务处理情况 [1] 分红税务处理情况 - 此次发布基于公司税务申报初步结果，完成申报时可能修正或调整，但预计报告信息无重大变化，建议股东咨询税务顾问 [2] - 2024年普通股四次现金分红每次每股0.37美元，全年共1.48美元；普通股息每次每股0.177美元，全年共0.708美元，占比47.8%；资本利得分红每次每股0.193美元，全年共0.772美元，占比52.2%；未收回的1250条款收益每次每股0.0737美元，全年共0.2948美元；199A条款股息每次每股0.177美元，全年共0.708美元 [3] - 100%的资本利得分红为897条款收益 [3] - 因所有资本利得股息与1231条款收益相关，2024年分红所需披露的“一年金额”和“三年金额”均为零 [4] - 未收回的1250条款收益是2a栏报告的资本利得分红的一部分；199A条款股息是1a栏报告的普通股息的一部分 [5] 公司概况 - 公司是美国领先的物流地产所有者、运营商、开发商和收购商，通过综合运营和投资平台，为跨国公司和地区性公司提供高质量设施和行业领先的客户服务 [6] - 截至2024年9月30日，公司拥有和正在开发约6900万平方英尺的工业空间，投资集中在15个目标大都市统计区，重点是供应受限、沿海导向的市场 [6]

文章核心观点 第一工业房地产信托公司将公布2024年第四季度和全年业绩并召开电话会议 [1][2] 业绩公布与会议安排 - 2024年第四季度和全年业绩将于2025年2月5日周三收盘后发布 并可在公司网站查看 [2] - 业绩电话会议将于2025年2月6日周四美国中部标准时间上午10点（东部标准时间上午11点）举行 可通过拨打(877) 870 - 4263 输入密码“First Industrial”接入 也会在公司网站投资者页面进行网络直播 [1] - 电话会议重播将在会议结束后不久提供 至2025年2月20日周四 可拨打(877) 344 - 7529 输入密码7276588收听 也可在公司网站查看 [2] 公司概况 - 第一工业房地产信托公司是美国领先的物流地产所有者、运营商、开发商和收购商 通过其综合运营和投资平台 为跨国公司和地区性公司提供高质量设施和行业领先的客户服务 [3] - 公司投资组合和新投资集中在15个目标大都市统计区 重点是供应受限、沿海导向的市场 截至2024年9月30日 公司拥有和正在开发约6900万平方英尺的工业空间 [3]

公司基本信息 - 公司是一家科技公司，是所有汽车制造商和新出行参与者的合作伙伴，致力于让出行更清洁、安全和智能，在电气化、驾驶辅助系统、车内体验重塑和照明领域具有技术和产业领先地位，这四个领域是集团的增长驱动力 [3] - 2023年销售额达220亿欧元，截至2024年6月30日有109,600名员工，业务分布在28个国家，拥有159家工厂、64个研发中心和19个配送平台，在巴黎证券交易所上市 [4] 公司股权信息 - 截至2024年12月31日，已发行资本为244,633,504欧元，面值为1欧元，总股数为244,633,504股，理论投票权总数为274,035,823，可行使投票权总数为272,378,639 [1] - 理论投票权总数根据所有附带投票权的股份（包括无投票权股份）计算，可行使投票权总数计算时不考虑无投票权股份 [1][2]

公司股价表现 - First Industrial Realty Trust公司股票在过去一年表现温和上涨26% [1] 公司前景 - 由于利率仍处于较高水平且贸易流动存在不确定性公司未来前景可能不太乐观 [1]

财务业绩 - 公司第三季度总收入为1.676亿美元，同比增长8.1%[16] - 第三季度净收入为1.022亿美元，同比增长32.4%[16] - 前九个月总收入为4.941亿美元，同比增长8.2%[16] - 前九个月净收入为2.255亿美元，同比增长16.2%[16] - 2024年9月30日止9个月期间净收入为70,498,000美元[21] - 2024年9月30日止9个月期间其他综合收益为10,423,000美元[21] - 2024年6月30日止3个月期间净收入为52,876,000美元[21] - 2024年6月30日止3个月期间其他综合亏损为738,000美元[21] - 2024年9月30日止3个月期间净收入为102,173,000美元[21] - 2024年9月30日止3个月期间其他综合亏损为22,628,000美元[21] - 2023年9月30日止9个月期间净收入为60,775,000美元[24] - 2023年9月30日止9个月期间其他综合亏损为12,918,000美元[24] - 2023年6月30日止3个月期间净收入为56,234,000美元[24] - 2023年6月30日止3个月期间其他综合收益为17,939,000美元[24] - 2024年前三季度净收入为2.255亿美元，同比增长16.2%[26] - 2024年前三季度折旧费用为1.041亿美元，同比增长7.5%[26] - 2024年前三季度出售房地产收益为9380.1万美元，同比增加97.6%[26] - 公司第三季度总收入为1.67645亿美元，同比增长8.1%[31] - 第三季度净收入为1.02173亿美元，同比增长32.4%[31] - 前三季度总收入为4.94053亿美元，同比增长8.2%[31] - 前三季度净收入为2.25547亿美元，同比增长16.2%[31] - 公司第三季度每基本单位收益为0.75美元，同比增长31.6%[31] - 公司前三季度每基本单位收益为1.66美元，同比增长17.7%[31] 资产负债情况 - 2024年9月30日资产总额为52.098亿美元，较2023年12月31日增加0.5%[29] - 2024年9月30日负债总额为24.887亿美元，较2023年12月31日下降2.0%[29] - 2024年9月30日合伙人权益总额为27.210亿美元，较2023年12月31日增加2.9%[29] - 2024年9月30日现金及现金等价物余额为5.519亿美元，较2023年12月31日增加7.5%[29] 现金流情况 - 2024年前三季度经营活动产生的现金流净额为2.757亿美元，同比增加14.6%[26] - 2024年前三季度投资活动使用的现金流净额为6750.5万美元，同比减少79.1%[26] - 2024年前三季度融资活动使用的现金流净额为1.969亿美元，同比增加2233.1%[26] 房地产投资与出售 - 第三季度出租率为97.1%，较上年同期提高0.4个百分点[16] - 第三季度出租面积增加了约40万平方英尺[16] - 第三季度完成了9项收购交易，总投资额为1.55亿美元[16] - 第三季度完成了3项出售交易，总收益为5,680万美元[16] - 公司第三季度出售房地产收益为5.6814亿美元[31] - 公司在9个月内收购了5处约30万平方英尺的工业物业[55] - 公司在9个月内出售了17处约100万平方英尺的工业物业，获得销售收益1.38亿美元，实现9.38亿美元的出售收益[57] - 截至2024年9月30日，公司持有3处约20万平方英尺的工业物业待售[58] 债务情况 - 公司的总债务余额为21.81亿美元，其中包括9.73亿美元的抵押贷款和9.98亿美元的无担保债券[60][61][63] - 公司的无担保信贷额度为2.48亿美元，利率为5.71%[60][61][62] - 公司的无担保贷款总额为9.25亿美元，利率在1.85%-4.88%之间[60][61] - 公司的债务到期情况为2025年5.48亿美元，2027年5.56亿美元，2028年1.9亿美元，之后6.86亿美元[64] 合并会计处理 - 公司的其他房地产合伙企业被视为可变利益实体，公司为主要受益人并将其合并入账[68][69] - 公司的可变利息实体资产总额为3.44亿美元，负债总额为2.83亿美元[69] - 公司持有联合企业的88%权益，并将其合并入账，反映第三方合作伙伴的权益[70] - 联合企业在2024年前9个月实现净利润4,581万美元,其中包括495万美元的房地产出售收益[73] - 联合企业在2023年前9个月实现净利润4.43亿美元,其中包括4.03亿美元的房地产出售收益[73] - 联合企业在2024年前9个月完成了总计180万平方英尺的3栋建筑物的开发[74] - 联合企业已取得1.495亿美元的建设贷款,截至2024年9月30日贷款余额为1.258亿美元[74] 股权激励 - 公司在9个月内授予46,947份绩效股单位和263,159份RLP单位，总公允价值约为9,281万美元[87] - 公司在9个月内授予61,168份受限股单位和102,548份RLP单位，总公允价值约为8,408万美元[88] - 公司在9个月内确认了1,656.3万美元的股权激励费用[90] - 公司在9个月内资本化了232.8万美元的股权激励费用[90] - 公司在9个月内未确认的股

财务数据和关键指标变化 - 第三季度NAREIT基金来源为每股0.68美元,相比2023年第三季度的0.62美元有所增长 [12] - 第三季度现金同店NOI增长7.6%,主要由于新租赁和续租租金上涨以及租赁合同中的租金上涨所致,部分被更高的免租期和平均出租率下降所抵消 [12] - 第三季度末在役出租率为95%,在役组合中约有200个基点的租赁机会来自2023年和2024年投入运营的开发项目 [13] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第三季度共有约350万平方英尺的租赁开始,其中50万平方英尺为新租赁,220万平方英尺为续租,90万平方英尺为开发和收购的租赁 [13] 各个市场数据和关键指标变化 - 整体市场方面,第三季度全国工业市场空置率小幅上升10个基点至5.8%,公司目标市场的新增供给下降40%至4500万平方英尺 [7][8] - 公司目标市场的净吸纳量为7500万平方英尺,同比有所增长 [8] - 在租金增长方面,除南加州外,其他市场基本持平或小幅上涨2%-3% [76] 公司战略和发展方向及行业竞争 - 公司将继续关注宾夕法尼亚州、德克萨斯州和南佛罗里达等市场,这些市场的租金增长前景较好 [23][24] - 公司在中短期内将放缓开发项目的启动,密切关注各个子市场的供需情况后再决定是否启动新项目 [39][82] - 公司已完成大部分2024年到期租约的续租,现金租金上涨51%,创下历史新高 [9] - 公司正在积极推进2025年到期租约的续租,已完成37%,现金租金上涨33% [9] - 公司将继续通过出售较低增长资产并将资本重新部署到高增长机会来优化资产组合 [48] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 管理层认为,在经济和地缘政治不确定性的背景下,一些大型租户正在推迟做出投资决策 [43][51] - 管理层表示,如果宏观环境和政治环境稳定,租金增长有望在明年下半年开始加速 [58] - 管理层认为,加州新出台的AB-98法案将限制工业用地开发,从而增加现有资产的价值和租金增长潜力 [76][78] 其他重要信息 - 公司在第三季度完成了一项211,000平方英尺的收购项目,位于休斯顿东南郊区,100%出租,收益率约6% [11] - 公司在第四季度迄今已出售了163,000平方英尺的3处宾夕法尼亚州资产,总额1900万美元 [11] - 公司2024年NAREIT基金来源指引范围收窄至2.61-2.65美元每股,中值上调2美分 [15] - 公司2024年第四季度现金同店NOI增长指引为8%-10%,全年同店NOI增长指引为7.75%-8.25% [15] - 公司2024年资本化利息约为每股0.06美元,G&A费用指引为3950万美元至4050万美元 [16] 问答环节重要的提问和回答 问题1 **Blaine Heck 提问** 第四季度末的出租率指引范围较广,主要取决于哪些因素?[19][20][21] **Christopher Schneider 和 Scott Musil 回答** 主要取决于开发项目的租赁进度,如果开发租赁超出预期,出租率将超过中值指引 [20][21] 问题2 **Craig Mailman 提问** 关于Boohoo租约的会计处理和未来现金流的影响 [26][27][28][29][30][31] **Scott Musil 和 Peter Schultz 回答** Boohoo目前仍在支付租金,公司持有其1年租金的保证金,即使其停止支付,公司也可以继续确认租金收入 [28][29] 问题3 **Vikram Malhotra 提问** 公司目前的租户观察名单情况如何 [35][36][37] **Scott Musil 回答** 除Boohoo外,公司目前没有其他重大的观察名单租户 [37]

文章核心观点 - 第一工业房地产信托公司本季度运营资金和营收超预期，年初以来股价表现逊于标普500指数，未来表现取决于管理层财报电话会议评论及运营资金展望，当前Zacks排名为3（持有），同行业的户外媒体公司尚未公布2024年第三季度业绩 [1][2][3] 第一工业房地产信托公司运营资金情况 - 本季度运营资金为每股0.68美元，超Zacks共识预期的每股0.67美元，去年同期为每股0.62美元，本季度运营资金惊喜率为1.49% [1] - 上一季度预期运营资金为每股0.64美元，实际为每股0.66美元，惊喜率为3.13% [1] - 过去四个季度，公司三次超共识运营资金预期 [2] 第一工业房地产信托公司营收情况 - 2024年第三季度营收1.6765亿美元，超Zacks共识预期0.49%，去年同期为1.5511亿美元 [2] - 过去四个季度，公司四次超共识营收预期 [2] 第一工业房地产信托公司股价表现 - 年初以来，公司股价上涨约4.7%，而标普500指数上涨21.9% [3] 第一工业房地产信托公司展望 - 股票近期价格走势及未来运营资金预期的可持续性，主要取决于管理层财报电话会议评论 [3] - 投资者可通过公司运营资金展望判断股票走势，包括未来季度的当前共识运营资金预期及预期变化 [4] - 近期股票走势与预期修正趋势强相关，投资者可自行跟踪或借助Zacks排名工具 [5] - 财报发布前，公司预期修正趋势喜忧参半，当前Zacks排名为3（持有），预计短期内股票表现与市场一致 [6] - 未来季度和本财年的预期可能改变，当前未来季度共识运营资金预期为每股0.69美元，营收1.6919亿美元，本财年共识运营资金预期为每股2.62美元，营收6.625亿美元 [7] 行业情况 - Zacks行业排名方面，房地产投资信托和股权信托-其他行业目前处于250多个Zacks行业的前38%，排名前50%的行业表现优于后50%的行业两倍多 [8] 户外媒体公司情况 - 同行业的户外媒体公司尚未公布2024年第三季度业绩，预计季度收益为每股0.43美元，同比变化-6.5%，过去30天该季度共识每股收益预期未变 [9] - 户外媒体公司预计营收4.5463亿美元，与去年同期持平 [9]

财务指标 - 公司第三季度净收入为1.676亿美元，同比增长8.1%[1] - 公司第三季度基金营运收益(FFO)为每股/单位0.68美元，同比增长9.7%[1] - 第三季度净收入为99,363万美元，同比增长32.5%[20] - 第三季度基金运营收益(NAREIT)为92,479万美元，同比增长10.9%[20] - 第三季度调整后基金运营收益(AFFO)为74,155万美元，同比增长12.8%[20] - 第三季度调整后EBITDA为114,761万美元，同比增长9.5%[22] - 第三季度净经营收入(NOI)为122,553万美元，同比增长9.5%[22] - 第三季度同店NOI(不含租赁终止费)为111,006万美元，同比增长7.6%[22] - 第三季度每股/单位基本和摊薄收益分别为0.75美元和0.68美元[22] - 第三季度每股/单位普通股股息/分配为0.37美元[22] 资产负债情况 - 截至2024年9月30日的总资产为52.01亿美元[24] - 截至2024年9月30日的总负债为24.89亿美元[24] 租金增长情况 - 公司在2024年的租金率上涨约51%，反映了2024年到期面积的97%[3] - 公司在2025年的租金率上涨约33%，反映了2025年到期面积的37%[3] 资产收购和出售 - 公司在纳什维尔开始开发54万平方英尺的物流中心，预计投资5400万美元[6] - 公司在休斯顿收购了一个4栋楼的全租赁组合，总投资2900万美元[6] - 公司在第三季度和第四季度迄今出售了10栋楼，总额1.01亿美元[6] 业绩指引 - 公司将2024年NAREIT FFO指引上调每股/单位0.02美元至2.61-2.65美元[7] - 公司预计2024年全年平均同店净营业收入增长7.75%-8.25%[8] 补充业绩指标 - 公司计算FFO、NOI、调整后EBITDA和调整后FFO作为补充业绩指标[c] - 公司剔除了折旧和摊销、出售房地产收益或损失以及相关所得税影响来计算FFO[26] - 公司定义NOI为收入减去物业费用[26] - 公司定义调整后EBITDA为NOI加上合资企业的FFO份额扣除管理费用[26] - 公司定义调整后FFO为调整后EBITDA扣除利息费用、资本化利息和间接费用、加上债务折价和套期成本摊销、扣除直线租金、租赁溢价/折价和租赁激励摊销、加上股权激励摊销、扣除非增量资本支出[28] - 公司认为同店NOI是衡量经营业绩的有用补充指标[30] - 公司计算同店NOI时剔除了租金提前确认、直线租金和租赁溢价/折价的影响[31] - 公司在计算同店NOI时还剔除了租赁终止费的影响[31] - 公司认为同店NOI有助于投资者比较不同房地产公司的经营业绩[31]

文章核心观点 第一工业地产信托公司将公布2024年第三季度财报并召开业绩电话会议 [1][2] 会议安排 - 2024年10月17日上午10点（中部夏令时）召开2024年第三季度业绩电话会议，可通过拨打(877) 870 - 4263，输入密码“First Industrial”接入，也可在公司网站投资者页面观看直播 [1] - 会议重播在会议结束后不久至10月31日可通过拨打(877) 344 - 7529，输入密码2447710获取，也可在公司网站查看 [2] 财报发布 - 2024年第三季度财报于10月16日市场收盘后发布，可在公司网站获取 [2] 公司概况 - 公司是美国领先的物流地产所有者、运营商、开发商和收购商，通过综合运营和投资平台为跨国公司和地区企业提供高质量设施和行业领先的客户服务 [3] - 截至2024年6月30日，公司拥有和开发中的工业空间约6870万平方英尺，投资集中在15个目标大都市统计区，重点是供应受限、沿海导向的市场 [3]

文章核心观点 - 工业地产行业面临供给过剩和需求疲软的挑战,导致空置率上升,买卖双方预期差距加大 [2][3][4][5] - 但行业供给正在降温,加上需求有所回升,未来供需关系有望改善,有利于工业地产公司的经营指标 [6][7] - 公司First Industrial Realty Trust (FR)是行业内的优质标的,具有较高的安全边际 [8][9][10] 公司概况 - FR拥有424处物业,总租赁面积67.9万平方米,分布在19个州 [1] - FR的租金增长较市场平均水平更高,2023年和2024年Q2分别达到58.3%和43.4% [9] - FR的出租率为95.3%,高于同行 [9] - FR的自由现金流和股息增长动力强劲,2019-2023年股息年复合增长率约8% [10] - FR的资产负债表稳健,评级为BBB,利息保障倍数为4.4倍 [10] 估值及风险 - FR的估值相对同行较为合理,预测2024年的FFO市盈率为21.6倍,低于同行 [12] - 但FR的估值在最近几个月已有较大涨幅,未来上涨空间或有所收缩 [12] - 高利率环境下,FR的部分浮动利率债务面临风险 [11][12] - 供给过剩状况持续时间存在不确定性,可能影响FR的出租率和租金水平 [11][12] 总的来说,FR作为行业内的优质公司,在当前行业环境下仍具有较高的投资价值,预计未来有望实现低双位数的总回报 [13]