Table of Contents UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION WASHINGTON, D.C. 20549 FORM 10-Q (Mark One) ☒ QUARTERLY REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 FOR THE QUARTERLY PERIOD ENDED JUNE 30, 2022 OR ☐ TRANSITION REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 COMMISSION FILE NUMBER: 001-33097 GLADSTONE COMMERCIAL CORPORATION (Exact name of registrant as specified in its charter) Maryland 02-0681276 (State or other jurisdiction o ...

财务数据和关键指标变化 - 2022年第一季度，可供普通股股东分配的FFO和核心FFO分别为每股0.39美元和0.40美元，2021年第一季度分别为每股0.40美元和0.42美元，本季度FFO每股略有下降，主要因与2019年货架注册到期和预付ATM费用相关的一次性费用 [21][22] - 2022年第一季度同店现金租金较2021年第一季度增长2.5%，第一季度总运营收入为3550万美元，运营费用为2570万美元，2021年同期运营收入为3470万美元，运营费用为2690万美元 [23][24] - 截至季度末，公司总资产增加超1100万美元，债务与总资产比率降至44.6%，已连续10年降低该杠杆指标，预计距离目标杠杆水平还差1% - 2% [25] - 债务方面，61%为固定利率，33%为对冲浮动利率，6%为浮动利率，2022年到期贷款7900万美元，2023年到期贷款6400万美元，季度末循环信贷借款余额为3460万美元 [27] - 2022年第一季度通过普通股销售净筹集2030万美元，通过出售F系列优先股净筹集140万美元，截至目前，公司现金约440万美元，信贷额度可用余额为2170万美元 [28][29] - 截至3月31日，机构持股比例增至49.6%，普通股股息为每股每季度37.62美分，即每年1.5048美元，自2003年IPO以来未削减或暂停分红，昨日普通股收盘价为21.37美元，股息收益率约为7% [30][31] 各条业务线数据和关键指标变化 - 工业业务方面，2022年第一季度收购北卡罗来纳州威尔克斯伯勒8万平方英尺工业设施，价格740万美元，剩余租期12.7年；收购俄克拉荷马城5.6万平方英尺工业设施，价格590万美元，剩余租期7年；季度后又收购阿拉巴马州福特佩恩和俄亥俄州克利夫兰两处共260719平方英尺工业设施，价格1930万美元，剩余租期11.4年 [6][7][14] - 办公室业务方面，续签并延长阿拉巴马州万斯市梅赛德斯 - 奔驰装配厂12.74万平方英尺工业设施租约至2032年12月；续签并延长俄亥俄州新奥尔巴尼5.09万平方英尺办公设施租约至2037年3月；续签并延长明尼阿波利斯都会区7.396万平方英尺办公租约至2028年7月 [6] - 截至3月31日，资产管理团队续签并延长近25.8万平方英尺租约，租户加权平均租期10.6年，年化直线租金总计290万美元 [9] - 2022年到期租约占比4.2%，公司认为该比例可控，有助于通过扩大投资组合实现租金收入增长 [10] 各个市场数据和关键指标变化 - 工业市场方面，2021年所有物业类型投资销售总额约7500亿美元，为2007年以来最高，今年所有物业类型价格上涨约23%，工业价格上涨29.2%，全国工业空置率约3% - 4%，2021年全年及2022年第一季度每季度净吸纳量超1亿平方英尺，目前在建面积超5亿平方英尺，电子商务和物流需求推动工业市场发展 [15][16] - 办公市场方面，2021年第四季度需求增加，但租金下降，房东优惠增加，净吸纳量总计1870万平方英尺，整体空置率环比下降20个基点至16.6%，为2019年年中以来首次下降，也是过去六个季度以来首次实现正吸纳量，全国范围内有大量转租空间未计入空置率，截至2021年底，在建面积约9000万平方英尺 [17][18] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司战略是增加投资组合中工业资产的配置，目标是在未来12 - 18个月内将工业资产占比提高到60%，继续专注于5万 - 30万平方英尺的收购标的，以售后回租项目为主 [8][9] - 持续进行资本循环，利用出售资产所得资金收购工业资产，提升2022年及未来的运营表现 [10] - 市场上收购候选项目挂牌活动减少，投资销售经纪人表示各物业类型的收购候选项目数量下降，公司持续监测市场，关注债务利率上升是否会导致资本化率扩大 [18] - 公司收购团队寻求优质信用租户，资产管理人员积极管理公司物业以实现价值最大化，公司处于中间市场业务，租户面临疫情、通胀和供应链中断等挑战 [36][37] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 管理层认为通胀是当前市场最大问题，但公司资产为硬资产，在通胀环境下表现较好，公司股息收益率约7%，能为投资者提供一定回报 [33] - 公司团队表现出色，在疫情期间有效管理物业，收购团队持续寻找优质收购项目，资产管理人员积极提升物业价值，公司资产基础良好，有能力应对通胀 [35][36] - 对于2022年FFO每股目标，公司希望实现1.5% - 3%的增长，基于收购项目储备、续约和再租赁活动，有望达成该目标 [69] 其他重要信息 - 自2021年7月以来，公司收购活动稳定，平均每月投资1000万美元，平均资本化率为6.8%，自2019年以来收购总额接近4亿美元，均为工业资产，工业资产占比从32%提升至51% [8] - 公司租金收取情况良好，2022年第一季度和4月现金租金收取率均为100%，2021年合同租金收取率为100% [11] - 自2021年初至最近一次收购，加权平均租期为12.8年，资本化率为6.8% [43] - 公司目前收购候选项目储备约3.1亿美元，涉及19处工业物业，其中1处价值1880万美元处于尽职调查阶段，6处价值1.04亿美元处于意向书阶段，其余处于初步审查阶段 [19] - 自2022年7月1日起，Buzz Cooper将担任公司总裁，Bob Cutlip于6月30日退休，但仍会参与公司交易事务 [12] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 第二季度已完成收购的两个物业组合的资本化率是多少，收购储备项目的大致资本化率是多少？ - 昨日完成收购的项目直线资本化率为6.7%，自2021年初至最近一次收购，加权平均租期为12.8年，资本化率为6.8%，市场上港口和热门地区资本化率有压缩，公司在二级市场寻找长期售后回租交易，目标平均资本化率在6%以上 [41][43][44] 问题2: 资产类别是否会免受近期利率上升的影响？ - 租金正在上涨，历史上租金涨幅为1.5% - 2%，现在已升至2.5% - 3%，公司认为仍能获得良好回报 [46] 问题3: 近期交易是否来自信贷额度，未来交易的融资利率和期限预计如何？ - 近期交易采用抵押贷款，未来抵押贷款利率可能在4%多到5%出头，期限可能为5 - 7年 [47][48][49] 问题4: 第一季度接近6000万美元意向书阶段的收购项目是否因市场动荡或利率上升而重新考虑或重新谈判，这些项目进展如何？ - 目前有6处价值超1.04亿美元的物业处于意向书阶段，公司对这些项目有信心，传统上意向书阶段项目的成交率为三分之一到50%，若利率大幅上升，公司会因依赖资本成本利润率而放弃项目 [56][57] 问题5: 基于目前市场情况，2022年收购计划是否会更倾向于下半年，是否仍有信心完成1.4亿美元的收购目标？ - 公司有信心完成1.2亿 - 1.4亿美元的收购目标，第一季度部分项目推迟到第二季度，目前相关方已恢复推进项目 [59] 问题6: 请更新通用汽车离开后又返回的奥斯汀资产情况？ - 公司正在与潜在租户沟通，市场上有特斯拉可能迁至奥斯汀的传言，当地有大量A级开发项目，虽非直接竞争但市场活跃，公司正投入资金将物业改造为多租户并配备设施，以提高出租率 [61][62] 问题7: 2022年即将到期的租约情况如何？ - 资产管理团队积极寻找租户或考虑处置资产，犹他州一处物业6月30日到期，有几个潜在客户但暂无确定意向；南卡罗来纳州的物业有两个政府性质的潜在客户，正在洽谈中 [64] 问题8: 投资者应如何看待2022年FFO每股表现，是否会有中个位数增长？ - 公司目标是FFO每股每年增长1.5% - 3%，基于收购储备和续约活动，预计今年能实现该目标 [69] 问题9: 随着利率上升，资本化率是否会上升，是否有买家退出市场？ - 部分门户市场、港口等地出现资本化率压缩，公司预计目标物业和地区的资本化率有望改善，可能会有买家暂停交易 [70][71] 问题10: 近期市场波动和利率上升是否影响投资者对F系列优先股的兴趣？ - 投资者对F系列优先股的兴趣保持稳定 [76]

业绩总结 - 截至2022年3月31日，公司总资产约为12亿美元，投资于131个物业[30] - 第一季度公司生成的FFO和核心FFO分别为1510万美元和1530万美元，每股摊薄收益为0.39美元和0.40美元[37] - 第一季度的总运营收入为3553.1万美元，较2021年同期的3467.7万美元增长了2.5%[62] - 第一季度的净收入为339.1万美元，较2021年同期的3.8万美元显著增长[62] - 截至2022年3月31日，净收入为3,391,000美元，相较于2021年3月31日的3,076,000美元增长了10.3%[64] - 基本每股FFO（基金运营收入）为0.39美元，与2021年同期持平[64] - 核心FFO每股基本为0.40美元，较2021年同期的0.42美元下降了4.8%[64] 资产与负债 - 截至2022年3月31日，公司的净总债务为7.05亿美元，占总资产的44.6%[31] - 截至2022年3月31日，总负债为769,578,000美元，较2021年12月31日的770,529,000美元下降了0.12%[65] - 截至2022年3月31日，现金及现金等价物为960万美元，较2021年12月31日的7,956,000美元增长了20.5%[65] - 公司的杠杆比率为52%，低于60%的阈值[79] - 固定费用覆盖比率为1.88，高于1.50的要求[79] 物业与租赁 - 截至2022年3月31日，公司的物业平均剩余租期为7.1年，整体出租率为97.0%[31] - 当前的物业组合中，97.0%的占用率，且从未低于95%[89] - 2022年到期的租金中，4.2%为年化直线租金到期[119] - 2026年到期的租金中，12.2%为年化直线租金到期[120] - 2027年到期的租金中，14.1%为年化直线租金到期[120] 资本运作 - 公司在第一季度收购了两处物业，分别为位于北卡罗来纳州的8万平方英尺物业，购入价740万美元，剩余租期为12.7年；以及位于俄克拉荷马州的5.6万平方英尺物业，购入价590万美元，剩余租期为7.0年[40] - 第一季度公司通过ATM计划发行普通股获得净收益2030万美元，并通过发行F系列优先股获得净收益140万美元[46] - 截至2022年3月31日，普通股和非控制OP单位的加权平均股份为38,159,647股，较2021年同期的36,214,406股增长了5.4%[64] - 2022年3月31日的总股东权益为213,262,000美元，较2021年12月31日的201,303,000美元增长了5.0%[65] 未来展望 - 2022年到2028年间的计划债务到期情况显示，2023年到期的债务为64,258千美元，2024年为38,514千美元，2025年为31,844千美元，2026年为45,546千美元，2027年为81,387千美元，2028年为30,417千美元[77] - 合同抵押贷款应付总额为449,289千美元，平均利率为4.19%[77]

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财务数据和关键指标变化 - 2021年第四季度，可供普通股股东分配的FFO和核心FFO均为每股0.40美元，2020年第四季度分别为每股0.37美元和0.38美元 [28] - 2021年全年，经可比性调整后的FFO和核心FFO分别为每股1.60美元和1.57美元，2020年全年分别为每股1.56美元和1.57美元 [28] - 2021年全年同店现金租金较2020年全年增长3.2% [28] - 2021年第四季度总运营收入为3530万美元，运营费用为2540万美元，2020年同期运营收入为3290万美元，运营费用为2470万美元 [29] - 过去六年公司将杠杆率（总负债与总资产之比）降低了超过20%，降至45.5%，距离目标杠杆率还有1% - 2% [29] - 截至2022年，公司债务中61%为固定利率，33%为对冲浮动利率，6%为浮动利率，2022年和2023年到期贷款分别为9500万美元和6500万美元 [31] - 截至季度末，公司循环借款余额为3360万美元 [31] - 2021年全年通过普通股销售净筹集3660万美元，第四季度通过ATM计划出售股权净收益为1240万美元 [32][81] - 截至2021年12月31日，机构持股比例增至50.5% [34] - 公司将普通股股息提高至每股每季度0.3762美元，即每年1.548美元，股票分销收益率为6.97% [35] 各条业务线数据和关键指标变化 工业业务 - 2021年第四季度至2022年1月31日，公司收购3处工业设施，分别位于北卡罗来纳州门罗、佐治亚州亚特兰大、田纳西州克罗斯维尔，总投资5380万美元，GAAP资本化率分别为5.7%、7.3%、6.5% [7] - 2021年第三和第四季度工业投资总额达8050万美元，GAAP资本化率为6.85%，全年投资近1亿美元，平均GAAP资本化率为7%，加权平均租赁期限为13.4年 [9] - 自2019年以来工业收购额接近4亿美元，工业资产占比从33%增至51%，近期目标是在未来12 - 18个月内达到60% [10] 租赁业务 - 2021年全年公司资产团队完成15笔租赁交易，涉及面积160万平方英尺，覆盖15个租户，平均加权租赁期限为7.7年，租户改善津贴为每平方英尺2.92美元，年化直线租金总计1360万美元，直线租金增长约7% [11] - 2022年到期租赁占比4.3%，公司认为可管理，将继续通过扩大投资组合实现租金增长 [14] - 2021年第四季度和全年租金收取率均为100% [15] 各个市场数据和关键指标变化 整体房地产市场 - 2021年所有房地产类型投资销售总额约7500亿美元，为2007年以来最高，所有房地产价格上涨22.9% [21] 工业市场 - 工业整体活动强劲，空置率在4% - 4.5%之间，季度净吸纳量超过1亿平方英尺，在建面积超过5亿平方英尺，电子商务和物流需求推动工业市场发展 [22] 办公市场 - 2021年第四季度办公市场需求增加，净吸纳量为1870万平方英尺，空置率环比下降20个基点至16.6%，为2019年年中以来首次下降，在建面积近1亿平方英尺 [23][24] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司继续专注工业收购，提高工业资产在投资组合中的占比，目标是在未来12 - 18个月内将工业资产占比提高到60% [10] - 公司注重租户质量，以租户为导向进行投资，寻求优质信用租户 [38] - 公司资产团队积极管理现有物业，通过续租、扩租等方式提高物业价值和租金收入 [11] - 公司计划每年处置1500万 - 2000万美元非核心资产，但如果有能带来显著资本收益的机会，处置金额可能会更高 [48] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管受到疫情、通胀、供应链中断等因素影响，但公司租户仍按时支付租金，公司对租户和投资组合表现满意 [15][40] - 市场上投资销售房源增加，公司收购机会增多，目前收购管道约3.5亿美元，涉及17处房产，团队对未来增长有信心 [25][26] - 公司认为当前市场条件下，收购和租赁业务表现良好，有能力追求增长机会 [26] 其他重要信息 - 公司首席投资官Buzz Cooper于2022年1月11日晋升为联合总裁，原联合总裁Bob Cutlip计划于2022年6月30日左右退休 [16] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 当前收购管道情况如何，2022年收购预期怎样？ - 目前有3200万美元处于尽职调查阶段，1.08亿美元处于意向书阶段，预计未来30天内约三分之一意向书项目将转化为合同 [43] - 从过去两个季度表现看，年化收购额约1.6亿美元，预计2022年收购额将超过1.2亿美元，但如果利率大幅上升，会采取保守策略 [44] 问题2: 今年公司对资产处置的规划是怎样的？ - 公司希望将每年资产处置金额限制在1500万 - 2000万美元，但如果有能带来显著资本收益的机会，处置金额可能会超过2000万美元 [48] 问题3: 如何看待奥斯汀办公资产目前的情况？ - 该资产已出租超过一半面积，租金收入约为前租户的90%，近期市场兴趣有所增加，公司租赁团队积极寻找租户，对其未来出租情况有信心 [50][51][53] 问题4: 第四季度普通股和优先股发行情况如何？ - 2021年第四季度通过ATM计划出售股权净收益为1240万美元，占全年3660万美元的一部分 [81] 问题5: 收购管道中潜在收购项目的资本化率前景如何？ - 长期和短期来看，工业项目初始资本化率在5.25% - 6%之间，办公项目比工业项目高50 - 75个基点，预计与2021年水平相近 [63] - 公司会确保收购项目资本化率比资本成本高50 - 75个基点 [68] 问题6: 除奥斯汀资产外，现有投资组合中剩余空置物业的出租或出售前景如何？ - 今年有3处物业租约到期，其中一处正在与租户进行最终谈判，盐湖城一处物业有较好潜在租户，南卡罗来纳州一处物业有一个强劲潜在租户，公司将积极出租这些物业 [71][72][73] 问题7: 即将到期债务的再融资市场情况如何，利率和融资方式展望怎样？ - 目前利率有所上升，但幅度不大，预计不会对资产负债表和收入造成重大影响，再融资可能会带来收益 [75][77] - 无担保融资是潜在选择之一，公司正在关注利率和市场情况 [76] 问题8: 第三季度租赁的奥斯汀资产本季度对收入的贡献是多少，是否有免租期？ - 第四季度该资产对收入的贡献约为160万美元，为直线租金，无免租期 [83][84] 问题9: 今年早些时候租赁的塔尔萨空置物业租户支付情况和2022年前景如何？ - 租户目前正在支付租金，前景良好，预计本季度末开始生产 [85]

Table of Contents UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION WASHINGTON, D.C. 20549 ____________________________________________________________________ FORM 10-K ____________________________________________________________________ (Mark One) ☒ ANNUAL REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the fiscal year ended December 31, 2021 OR ☐ TRANSITION REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the transition period from to Comm ...

业绩总结 - 截至2021年9月30日，总资产约为11亿美元，投资于127个物业[29] - 2021年第三季度的总运营收入为34,334千美元，较2020年同期的33,142千美元增长3.6%[61] - 2021年第三季度的净收入为4,498千美元，较2020年同期的2,844千美元增长58.2%[61] - 基本和稀释后的每股FFO（资金运营）为0.44美元，较2020年同期的0.39美元增长12.8%[62] - 2021年第三季度的FFO可归属于普通股东和非控股单位持有者为16,220千美元，较2020年同期的13,656千美元增长18.7%[62] - 2021年第三季度的核心FFO可归属于普通股东和非控股单位持有者为14,512千美元，较2020年同期的13,783千美元增长5.3%[62] 用户数据 - 物业的平均剩余租期为7.3年，整体入住率为97.7%[30] - 按年化直线租金计算，中西部占26%，西南部占24%，东南部占35%[1] - 按年化直线租金计算，工业和办公物业各占48%[1] - 前五大租户占年化直线租金的百分比为50%（私营）和50%（上市）[1] - 租户信用评级中，投资级别占27%，非投资级别占29%[1] 财务状况 - 截至2021年9月30日，净总债务为6.74亿美元，占总资产的44.8%[30] - 截至2021年9月30日，总负债为732,988,000美元，较2020年12月31日的722,585,000美元增长1.8%[63] - 截至2021年9月30日，股东权益总额为200,259,000美元，较2020年12月31日的213,183,000美元下降6.1%[63] - 截至2021年9月30日，固定费用覆盖比率为1.84，超过1.50的要求[76] - 截至2021年9月30日，杠杆比率为52%，低于60%的上限[76] - 截至2021年9月30日，当前资产负债率为33%，低于40%的上限[76] 资本支出与投资 - 公司在第三季度支付了150万美元用于资本支出，90万美元用于租赁佣金[48] - 公司在2021年第三季度收购了位于密苏里州的一个四物业组合，交易金额为2200万美元，剩余租期为17.4年[39] - 公司在2021年第三季度收购了位于伊利诺伊州的一个两物业组合，交易金额为470万美元，剩余租期为15.0年[39] 未来展望 - 2021年到2026年，租金到期的年化直线租金总额为15,338,970千美元[1] - 2026年到期的租金占年化直线租金的12.4%[1] - 2023年到期的租金占年化直线租金的7.0%[1] - 2024年到期的租金占年化直线租金的7.1%[1] 其他信息 - 公司通过ATM计划发行普通股获得净收益480万美元，发行F系列优先股获得净收益390万美元[45] - 截至2021年9月30日，公司的流动性为3630万美元，包括1020万美元的现金和现金等价物[32] - 截至2021年9月30日，累计其他综合收益为(2,075,000)美元，较2020年12月31日的(4,345,000)美元改善[63]

财务数据和关键指标变化 - 第三季度FFO和核心FFO每股分别为0.44美元和0.39美元，2020年同期分别为0.39美元和0.40美元；2021年前九个月经调整的FFO和核心FFO每股分别为1.20美元和1.17美元，2020年同期分别为1.19美元和1.20美元 [28] - 第三季度同店现金租金较2020年第三季度增长2.2%，2021年前九个月较2020年前九个月增长3.4% [29] - 第三季度总运营收入3430万美元，运营费用2550万美元；2020年同期运营收入3310万美元，运营费用2530万美元 [29] - 过去六年将债务与总资产比率降至44.8%，距目标杠杆水平还差1% - 2% [30] - 截至目前，2021年和2022年到期贷款分别为750万美元和9600万美元 [31] - 2021年前九个月通过普通股销售净筹集2410万美元 [33] - 截至目前，公司有8400万美元现金和3650万美元信贷额度可用 [34] - 机构持股比例增至51.5% [35] - 普通股股息提高至每股每季度37.5825美元，即每年1.5033美元，股票股息收益率为6.83% [36] 各条业务线数据和关键指标变化 - 工业资产配置从33%增至接近50%，近期目标是未来12个月以上达到60%，长期目标是未来两年以上达到70% - 75% [13] - 年初至9月30日，资产管理团队完成13笔租赁交易，涉及140万平方英尺，平均加权租赁期限7.5年，每平方英尺租户改善津贴2.99美元，年化直线租金总计1280万美元 [15] - 第三季度租赁交易使直线租赁付款每年增加超500万美元，空置率降低2.6% [16] - 2022年约4.5%的租约到期，到期时间分别为6月底、7月底和10月底 [17] - 奥斯汀物业已租赁约17.6万平方英尺，占大楼近55%，取代了约95%的原直线租金 [18] 各个市场数据和关键指标变化 - 前三季度所有产品类型的投资销售总额超过4500亿美元，是2007年以来前九个月的最高水平 [20] - 所有物业类型价格上涨约16% [21] - 工业整体活动强劲，空置率约4%，净吸纳量连续四个季度超过1亿平方英尺，在建面积超5亿平方英尺 [21] - 写字楼空置率上升，负吸纳量约1000万平方英尺，较前三个季度有所改善，全国有超1.5亿平方英尺的转租空间未计入空置率 [22] - 写字楼在建面积超1亿平方英尺 [23] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 继续专注工业收购和提高入住率，收购目标为5 - 20万平方英尺的物业，参与售后回租业务 [11][54] - 招聘Ryan Carter领导中西部和西部地区业务 [14] - 持续优化资产组合，退出单层写字楼物业，将资金重新配置到工业资产，预计每年从写字楼资产中退出1500 - 2000万美元 [62] - 目前收购候选项目管道约3.5亿美元，包括18处物业，其中1处为写字楼，其余为工业物业 [24] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 团队本季度表现出色，未受政府疫情相关措施太大影响，租金收取率达100% [39] - 尽管面临疫情挑战，但租户持续支付租金，团队表现出色，对未来充满信心 [41] 其他重要信息 - 电话会议可能包含前瞻性陈述，涉及风险和不确定性，公司无义务公开更新或修订这些陈述 [5] - 公司将讨论FFO、经调整的FFO和核心FFO等指标，认为这些指标能更好反映经营结果和进行业绩比较 [7] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 奥斯汀物业的租金情况及未来展望 - 因与租户有保密协议，无法披露具体数字，但新的要价租金在20 - 25美元之间，剩余45%的空间有望以类似价格出租，奥斯汀市场活动增加，科技租赁表现强劲 [46][47] 问题2: 奥斯汀物业租户的免租期、入住时间和租金计入损益表的时间 - 免租期很短，租户改善成本很低，对谈判结果满意，看好新租户长期入驻 [48] 问题3: 奥斯汀物业全部出租后是长期持有还是出售 - 目前目标是出租剩余空间，之后管理层将决定是否出售该物业并将资金重新配置到工业资产 [49] 问题4: 2021年收购累计成交情况 - 原计划今年收购1 - 1.2亿美元，目前已完成约5400万美元，另有约6300万美元处于意向书阶段，预计2022年初完成，2022年有望实现增长 [52] 问题5: 2021年剩余租约到期情况及构成 - 盐湖城一处8.6万平方英尺的写字楼租户将搬迁，目前有一个潜在租户对三分之一的空间感兴趣；坦帕一处1.6万平方英尺的租户，正在与主租户商谈租赁剩余空间，这两份租约均在12月底到期 [58] 问题6: 公司对回收写字楼资产资金并重新配置到工业资产的意愿，以及如何平衡写字楼和工业资产的资本回报率环境 - 过去出售的六处物业均为单层写字楼，未来将继续退出此类物业，预计每年从写字楼资产中退出1500 - 2000万美元，尽管存在资本回报率套利，但对同店业绩和未来每股FFO影响不大 [62][63] 问题7: 工业、有吸引力的写字楼和可能回收资金的写字楼的资本回报率情况 - 工业资产的资本回报率在5.5% - 6.25%之间，写字楼资产的资本回报率比工业资产高50 - 75个基点，目前写字楼市场有资本支出需求，公司对写字楼资产的收购兴趣不大，预计未来写字楼资产占总管道的比例低于20% [64][65] 问题8: 奥斯汀资产对同店收入的影响 - 若奥斯汀资产全季度出租，租金约为150万美元 [72] 问题9: 年初至今13笔租赁交易中，工业和写字楼的租金增长情况（不包括奥斯汀资产） - 截至9月，13笔交易中有5笔为写字楼，其余为工业，整体直线租金增长超过11%，10月底的一笔工业物业租赁导致直线租金增长降至个位数高位 [74] 问题10: 本季度及过去几个季度的收购情况和未来管道展望 - 收购项目主要是准制造业和准分销业，位于二级增长市场，意向书阶段的项目通常有三分之一会成交，预计未来每年收购额在1.2 - 1.5亿美元之间 [75][76] 问题11: 240万美元法律和解金是否为一次性情况，是否还有其他潜在法律和解 - 这是一次性的非经常性情况，未来没有类似情况 [80]

Table of Contents UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION WASHINGTON, D.C. 20549 FORM 10-Q (Mark One) ☒ QUARTERLY REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 FOR THE QUARTERLY PERIOD ENDED SEPTEMBER 30, 2021 OR ☐ TRANSITION REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 FOR THE TRANSITION PERIOD FROM TO COMMISSION FILE NUMBER: 001-33097 GLADSTONE COMMERCIAL CORPORATION (Exact name of registrant as specified in its charter) Maryland 02 ...

财务数据和关键指标变化 - 2021年第二季度，经可比性调整的FFO和归属于普通股股东的核心FFO分别为每股0.36美元和0.37美元，2020年第二季度分别为每股0.40美元和0.41美元；2021年前6个月分别为0.76美元和0.78美元，2020年前6个月均为每股0.80美元 [25] - 2021年第二季度同店现金租金较2020年第二季度增长2.8%，2021年前6个月较2020年前6个月增长4% [25] - 第二季度总运营收入稳定在3340万美元，运营费用为2500万美元，2020年同期运营收入为3350万美元，运营费用为2590万美元 [26] - 过去6年公司通过再融资到期债务和以较低杠杆水平为新收购项目融资，将债务与总资产比率降低了20%以上，降至44.8%，公司认为已接近目标杠杆水平1% - 2% [26][27] - 截至2021年6月30日，机构持股比例增至54.3%，较过去5年增加了7% [33] - 公司普通股股息为每股每季度0.37545美元，即每年1.502美元，自2003年IPO以来未削减或暂停分红，昨日普通股收盘价为22.98美元，股息收益率约为6.5% [33] 各条业务线数据和关键指标变化 工业业务 - 2019年1月以来总投资2.99亿美元，均为工业项目，工业资产配置比例从2019年1月的33%增至目前的49%，目标是在未来18个月以上达到60% [9] - 第二季度及之后，收购了德克萨斯州贝敦市25200平方英尺的工业服务设施，投资810万美元，剩余租期12.6年，GAAP资本化率为7.1%；收购了密苏里州圣路易斯市80600平方英尺的工业设施，投资2200万美元，剩余租期17.4年，GAAP资本化率为7.5% [10] 租赁业务 - 截至7月31日，资产团队年内延长、扩大或租赁了127万平方英尺，涉及12个租户，平均加权租期8.6年，租户改善津贴为每平方英尺2.56美元，这些交易的年化直线租金总计840万美元 [11] - 第二季度现金租金收取率为100%，7月为99% [13] - 2021年底前到期的租约占比2.9%，2022年到期的占比4.5%；2021年剩余时间内，有330万美元的年化直线租金到期，其中290万美元在12月底到期 [14] 各个市场数据和关键指标变化 工业市场 - 第二季度投资销售交易量高于2020年第二季度，空置率为4% - 4.5%，净吸纳量超过1亿平方英尺，在建面积超过4亿平方英尺，约40%已预租 [17][18] 办公市场 - 第二季度投资销售交易量高于2020年第二季度，空置率升至16.5%，负吸纳量为800万平方英尺，较前几个季度有所改善；全国范围内有超过1.5亿平方英尺的转租空间未计入空置率 [17][19] - 办公租金环比上涨约1%，但由于优惠增加，净有效租金下降超过4%，目前有超过1亿平方英尺的办公项目在建 [20] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 继续实施投资策略，增加投资组合中的工业资产配置，以提高物业运营效率，主要关注5万至30万平方英尺的收购目标 [9] - 积极寻找工业收购机会，目前收购候选项目管道约为3.6亿美元，涉及21处房产，其中2处为办公物业，其余为工业物业 [21] - 对于奥斯汀的办公物业，探索重新租赁和/或出售的双重策略，预计在第三季度末宣布重大交易 [16] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司团队表现出色，在疫情期间运营良好，租金收取情况良好，租户持续支付租金 [34][35][38] - 市场上投资销售挂牌量增加，公司认为会出现收购机会并将积极追求 [21] - 对未来两年同店表现感到鼓舞，未来租约到期情况可控 [14] 其他重要信息 - 第二季度发行了1亿美元的6%系列G永久优先股，所得款项主要用于赎回所有未偿还的7%系列D优先股，除减少股息支出外，还提供了超过800万美元的额外可投资资本 [6][28] - 第二季度末后，收购了密苏里州圣路易斯市80600平方英尺的工业设施，投资2200万美元；续签了明尼苏达州伯恩斯维尔市12600平方英尺办公物业的租约至2029年12月；续签了德克萨斯州圣安东尼奥市60245平方英尺灵活办公大楼的租约至2031年11月 [7] - 6月任命Gary Gerson为首席财务官，此前他自3月起担任临时CFO；任命Buzz Cooper为首席投资官，他是公司执行副总裁兼中南部地区负责人 [7][8] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 请详细说明收入环比下降的原因，以及第二和第三季度的租赁业务对收入的提升程度 - 收入环比下降主要是因为第一季度的一些加速租金未延续到第二季度，且第一季度由于尽职调查成本降低导致G&A成本减少，第二季度由于专业、法律和股东相关成本增加导致G&A成本上升 [41] - 第二季度的一些交易因时间原因未反映在当季数据中，如6月中旬的810万美元收购和7月中旬的2200万美元收购，以及6月底签署的俄克拉荷马州卡托萨港物业租约，这些交易将在未来数据中体现 [42] 问题2: 310万平方英尺的空置空间租赁中，包含多少免租期，何时开始产生有效现金租金 - 除一处预计11月开始外，其他租赁已开始产生现金租金 [43] 问题3: 自第一季度末以来约60万平方英尺续约的租金价差情况 - 12处物业交易中，10处代表约630万美元直线租金的物业租金上涨约8.5%，增加约56万美元 [44] - 明尼苏达州布莱恩市的物业从单层办公转换为工业物业，此前空置一年多，运营成本约55万美元，转换后租赁了2/3的面积，考虑运营成本和租赁收入后，未来12个月将增加约80万美元收入 [45][46] - 俄克拉荷马州卡托萨港物业此前运营成本约50万美元，现租约超过100万美元，加上运营成本节省，从7月开始将有150万美元的转变，虽有免租期，但FFO已开始计算 [46] 问题4: 第二季度G&A成本中，有多少是非经常性的，下半年G&A成本的合理运行率是多少 - 从长期来看，G&A成本平均在85万美元左右，第一季度人为偏低，第二季度人为偏高 [48] 问题5: 基于第二季度情况和利率环境，2021年的潜在投资预期是否有变化 - 目前有6000万美元处于意向书阶段，近500万美元处于尽职调查阶段，预计将在下周左右完成交易，认为投资仍将超过1.1亿美元，有可能达到1.3亿美元 [50] 问题6: 自上次沟通以来，公司所在细分领域（非门户市场的小型资产）的资本化率环境是否有变化 - 门户市场资本化率降至4% - 5%，公司所在二级市场可找到中期至长期租约（7 - 10年）、GAAP资本化率约7%的产品，考虑公司股价和债务成本，加权平均资本成本约为5%，收购仍有50 - 75个基点的利差 [51][52] 问题7: 奥斯汀办公资产在第三季度末可能有重大交易的信心来源是什么 - 奥斯汀市场对该物业的参观和买家兴趣增加，公司考虑重新租赁和/或出售的双重策略，可能部分租赁后出售并将资金重新投入工业领域 [53] 问题8: 奥斯汀资产在市场上出售时，已租赁或部分租赁与完全空置的每平方英尺价格差异是多少 - 公司目前正在与相关方进行沟通，暂不公开讨论该问题 [55] 问题9: 俄克拉荷马州塔尔萨市物业的现金租金与空置前相比情况如何 - 租金较之前有所下降，但租户承担了部分运营成本，具体金额将在网站公布 [57] 问题10: 第二季度约100万美元的租约终止发生在哪些建筑，属于何种类型的建筑 - 公司需查看相关信息后在网站公布 [63] 问题11: 租约终止中尚未确认的部分，预计在第三季度加速确认还是随机分布到今年剩余时间或2022年 - 公司将在第三季度末提供相关信息，部分已协商的内容将延续到明年，是当前租金的补充 [65]