财务数据和关键指标变化 - 2023年前两季度同店现金租金较2022年同期增长9.5%，主要因一笔租赁终止的一次性加速租金支付 [12][17] - 2023年第二季度总运营收入3870万美元，运营费用3370万美元；2022年同期运营收入3640万美元，运营费用2780万美元，2023年运营费用增加主要因对三处办公物业计提680万美元减值费用 [17] - 2023年第二季度归属于普通股股东的FFO和核心FFO均为每股0.41美元；2022年同期均为每股0.39美元。2023年上半年FFO为每股0.77美元，核心FFO为每股0.78美元；2022年同期均为每股0.78美元 [38] - 截至6月30日，债务中46.2%为固定利率，48.7%为对冲浮动利率，5.1%为浮动利率，有效平均SOFR利率为5.09% [40] - 本季度回购100万美元普通股，约80000股，平均价格12.40美元；出售F系列优先股获得净收益380万美元 [41][61] - 目前有6处办公物业待售，一处计划8月完成交易；截至目前，公司持有现金约690万美元，信贷额度可用4410万美元 [41] - 普通股股息为每季度0.30美元或每年1.20美元，昨日收盘价为13.36美元，股息收益率为9.02% [41] 各条业务线数据和关键指标变化 - 自2019年以来收购额超4.87亿美元，99%为工业性质；基于直线租金的工业资产配置从32%增至59%，纯办公资产配置降至37%，团队近期目标是未来6 - 12个月内工业资产配置至少达60% [34] - 2023年第二季度收购76000平方英尺工业制造设施，GAAP资本化率9.7%；将119224平方英尺佛罗里达州劳德代尔堡办公楼全租出，租期11.1年；与威斯康星州密尔沃基125682平方英尺工业物业的分租户签订10年租约至2038年 [33] - 季度末后，收购得克萨斯州伯利森7714平方英尺医疗物业，租期10年；以910万美元收购得克萨斯州锡达希尔100000平方英尺工业制造配送设施，20年售后回租交易，GAAP资本化率10.1% [5] - 出售宾夕法尼亚州匹兹堡26080平方英尺办公楼，售价675万美元，实现销售收益360万美元；出售得克萨斯州贝敦12070平方英尺办公楼和阿拉巴马州伯明翰30850平方英尺办公楼 [5][11] - 续租密歇根州门罗220500平方英尺工业设施5年；佐治亚州卡明13919平方英尺医疗办公楼5年；明尼苏达州伯恩斯维尔22031平方英尺工业物业5.4年；俄亥俄州奥尔巴尼51940平方英尺办公楼5年 [5][11] 各个市场数据和关键指标变化 - 2023年第二季度经济和金融市场存在不确定性和波动性，因利率上升和信贷标准收紧，交易成交量同比下降超60%，买卖双方在定价预期上的分歧持续 [6] - 美联储7月会议加息0.25%，通胀降至2021年3月以来最低同比涨幅，经济受过去18个月快速加息和信贷收紧影响 [7] - 新办公开发活动因材料成本高、需求下降和资本成本增加而显著减少，年初至今仅500万平方英尺办公项目动工，美国有大量办公物业被拆除、重新开发或转换用途 [14] - 工业领域在2023年第二季度相对2021 - 2022年的创纪录年份有所正常化，但基本面良好，表现优于其他资产类别 [35] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司持续向更高比例的工业资产转型，剥离非核心办公资产，降低对办公市场的风险敞口 [10] - 继续专注工业收购和改善运营，重点关注50000 - 300000平方英尺范围的售后回租交易 [33][34] - 资产团队致力于改善同店运营，进行资本循环，将出售所得重新配置到工业资产 [12] - 收购团队寻求优质信用租户，资产经理积极管理公司物业以实现价值最大化 [21] - 高收益债务和杠杆贷款成本上升使售后回租成为有吸引力的融资选择，公司预计继续关注该领域 [35] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司整体投资组合保持稳定强劲，有吸引力的收购候选项目，续租和资本循环工作取得成功 [4] - 尽管经济处于过渡时期，商业地产市场受影响，但工业地产市场保持强劲 [10] - 团队在本季度表现出色，积极应对疫情和经济动荡带来的挑战 [20] - 公司收购团队持续寻找潜在优质物业，资产经理积极管理物业，对公司前景持乐观态度 [21] 其他重要信息 - 公司在编制2023年第二季度财务报表时，发现多处物业租户资助改善资产折旧计算错误，已修正此前发布的财务报表，该修正对综合运营和全面收益表、资产负债表、现金流量表和权益表无重大影响，对FFO无影响 [18][39] - 公司有2亿美元银行定期贷款通过利率互换进行对冲，其余通过利率上限进行对冲，还有1亿美元远期利率互换将于2023年第三季度替换到期的利率上限 [40] 总结问答环节所有的提问和回答 问题：剩余五项待售资产的预计时间及定价与收购资本化率的对比 - 预计一项可能推迟到2024年，主要因物业在市场中的重新定位；关于估值，因部分物业在尽职调查中有必要调整，无法确定具体数字 [23] 问题：如何看待投资组合中投资级租户基础，以及新收购时对工业租户信用质量的考量 - 公司未放弃对所有租户的历史优先承保标准，因租户远程办公和出售建筑导致部分信用租户流失；在工业领域，虽多为中端市场企业，但资产对租户更关键，续租概率更高，构建投资组合时需平衡资产对租户业务的重要性和租户整体实力 [24][25] 问题：回购100万美元股票的平均价格和股数 - 约80000股，平均价格12.40美元 [61] 问题：处置收益和自由现金流的用途 - 公司强调将资本重新配置到工业收购，是否继续回购股票正在内部讨论，目前希望将资本投入更高收益的交易 [59] 问题：能否再次说明收购管道和尽职调查情况 - 收购管道约4.08亿美元，有两项交易已发出意向书，近期季度末后完成几笔交易，目前无项目在尽职调查中，有几笔认为可行的交易，且有很多售后回租机会 [77] 问题：公司是否考虑作为临时贷款人参与商户建设者业务 - 虽看到相关机会并进行了讨论，但从资本配置策略看，股权方面尤其是售后回租领域回报更好，近期不会参与 [56] 问题：本季度两处处置资产的资本化率 - 未提及具体数据，需后续确认 [65][66] 问题：待售资产中是否有前Verizon呼叫中心，以及这些建筑的平均入住率情况 - 有前Verizon呼叫中心，等待市政批准后本季度完成出售；待售资产大多有 vacancy或完全空置，公司认为在某些办公市场吸收不佳或租赁缓慢的情况下，退出这些交易并重新配置资本是更谨慎的策略 [68][75][76] 问题：能否预估今年剩余时间或第三季度的收购情况 - 情况待定，取决于资本化率走势、资本和债务的可用性 [78] 问题：能否提供本季度租赁终止的更多信息，如租户位置等 - 未给出明确回复 [82] 问题：公司是否会成为商户建设者 - 公司内部正在探索通过合资等方式拓展业务，但未明确是否会成为商户建设者 [84]

公司物业资产情况 - 截至2023年8月8日，公司拥有137处物业，总面积1730万平方英尺，分布于27个州，入住率96.0%，抵押贷款债务加权平均剩余期限4.2年，加权平均利率4.16%，投资组合平均剩余租赁期限6.8年[168] - 2023年上半年公司收取了100%的未付现金租金，截至2023年6月30日，空置面积占总面积的4.0%，空置面积年持有成本约390万美元[172][176] - 2023年剩余时间的租约到期收入仅占6月30日租约收入的2.1%，自2020年初以来物业收购总额达3.484亿美元，均为工业物业，加权平均租赁期限13.3年，当前加权平均租赁期限11.0年[177] 公司信贷安排情况 - 公司的信贷安排包括1.25亿美元高级无抵押循环信贷额度、1.6亿美元定期贷款A、6000万美元定期贷款B和1.5亿美元定期贷款C [179] 公司物业买卖情况 - 2023年上半年，公司出售两处非核心物业，总面积42868平方英尺，总售价465万美元，净亏损45.1万美元；7月27日，出售匹兹堡一处26080平方英尺的办公物业，售价680万美元，实现收益360万美元[180] - 2023年上半年，公司收购一处位于伊利诺伊州里弗代尔的工业物业，总面积76089平方英尺，购买价格536.3万美元；7月10日，购买得克萨斯州达拉斯 - 沃思堡一处7714平方英尺的医疗办公物业，价格290万美元；7月28日，购买得克萨斯州雪松丘一处10万平方英尺的工业物业，价格910万美元[181][182] 公司租约签订与终止情况 - 2023年上半年及之后，公司签订十份租约，总面积1256292平方英尺，加权平均剩余租赁期限18.7年，年化GAAP固定租赁付款861.4万美元；上半年有一份租约终止，面积119224平方英尺，加速确认租金204.5万美元[183][184] 公司债务偿还与延期情况 - 2023年上半年，公司偿还一笔269万美元的固定利率抵押贷款，利率4.16%；7月28日，偿还680万美元固定利率抵押贷款，利率5.00%；8月4日，偿还2890万美元固定利率抵押贷款，利率4.81% [185][186][187] - 2023年上半年，公司延长一笔876.9万美元固定利率抵押贷款的到期日，利率6.50%，延长期限1.0年[187] 公司债务利率转换情况 - 截至2023年6月30日，除2050万美元对冲可变利率抵押贷款仍基于LIBOR外，公司所有可变利率债务均已转换为基于SOFR [175] 公司股权交易情况 - 2023年上半年公司出售0.2百万股普通股，净收益400万美元[188] - 2023年3月公司签订2023年普通股销售协议，可发售最高2.5亿美元普通股，但上半年未出售[189] - 2023年上半年公司回购价值100万美元的普通股并全部注销[190] - 2023年上半年公司出售188,919股F系列优先股，净收益430万美元[194] 公司运营合伙单位持有情况 - 截至2023年6月30日和2022年12月31日，公司分别持有运营合伙企业约99.0%的流通运营合伙单位[195] 公司租赁收入行业与地区占比情况 - 2023年上半年公司最大租户仅占总租赁收入的4.2%[197] - 2023年上半年电信行业租赁收入占比16.5%，为各行业最高[197] - 2023年上半年佛罗里达州租赁收入占比14.5%，为各州最高[199] 公司注册声明情况 - 2020年注册声明允许公司发行最高8亿美元证券，已于2023年2月11日到期[192] - 2022年注册声明对公司可发售证券的总金额无限制[193] 公司管理费用情况 - 基础管理费按上一季度“有形房地产总值”的0.425%（每季度0.10625%）计算，按季度支付[204] - 激励费在季度核心FFO超过调整后股东权益的2.0%（年化8.0%）时支付，顾问收取超出部分的15.0%，单季度激励费上限为前四个季度平均季度激励费的15.0%[206] - 2023年3月31日、6月30日、9月30日和12月31日所在季度的激励费支付被合同取消[207][208] - 资本利得费按财年末或协议终止时实现的资本利得的15.0%计算支付[210] - 若无正当理由终止协议，需支付给顾问相当于前24个月平均年度基础管理费和激励费之和两倍的终止费[211] 公司投资组合收益率情况 - 截至2023年6月30日和2022年6月30日，公司总投资组合的加权平均收益率分别为7.9%和7.6%[214] 公司第二季度财务数据情况 - 2023年第二季度租赁收入为3865.8万美元，较2022年同期增长6.2%[215] - 2023年第二季度总运营费用为3371.6万美元，较2022年同期增长21.4%[215] - 2023年第二季度净亏损458.8万美元，而2022年同期净利润为162.4万美元[215] - 2023年第二季度可供普通股股东和非控股OP单位持有人使用的FFO基本值为1645.2万美元，较2022年同期增长9.1%[215] 截至6月30日六个月财务数据情况 - 截至6月30日的六个月，总运营收入为75,212美元，较2022年增长3,282美元，增幅4.6%[217] - 截至6月30日的六个月，总运营费用为58,379美元，较2022年增长5,000美元，增幅9.4%[217] - 截至6月30日的六个月，净亏损为1,420美元，较2022年减少6,488美元，降幅128.0%[217] - 截至6月30日的六个月，利息费用为17,909美元，较2022年增加4,203美元，增幅30.7%[217] 同店物业租赁收入与运营费用情况 - 截至6月30日的三个月，同店物业租赁收入为31,809,000美元，较2022年增长3,661,000美元，增幅13.0%[220] - 截至6月30日的六个月，同店物业租赁收入为61,290,000美元，较2022年增长5,297,000美元，增幅9.5%[220] - 截至6月30日的三个月，物业运营费用为6,738,000美元，较2022年减少221,000美元，降幅3.2%[222] - 截至6月30日的六个月，物业运营费用为13,465,000美元，较2022年减少117,000美元，降幅0.9%[222] 公司可用流动性情况 - 截至2023年6月30日，公司可用流动性为8680万美元，包括约1650万美元现金及现金等价物和7030万美元信贷安排可用借款额度；截至8月8日，信贷安排可用借款额度降至3650万美元[228] - 公司认为可用流动性足以满足近期股东分红、现有长期抵押贷款偿债成本和当前运营成本，也能在债务到期时进行再融资；现金流和未来融资资本足以满足长期流动性需求[230] 公司资金筹集情况 - 2023年上半年，公司通过先前普通股ATM计划筹集400万美元普通股净收益，加权平均每股净价17.10美元；出售F系列优先股筹集430万美元净收益[231] 公司应付抵押票据情况 - 截至2023年6月30日，公司有43笔应付抵押票据，本金总额3.507亿美元，由49处房产抵押，剩余加权平均期限3.9年，加权平均利率4.23%[233] 公司各活动现金流量情况 - 2023年上半年经营活动提供净现金3070万美元，2022年同期为3460万美元，主要因可变利率债务利息费用增加，部分被2022年6月30日后收购的7处房产运营收入增加抵消[236] - 2023年上半年投资活动使用净现金690万美元，2022年同期为5780万美元，主要因房产收购和资本改进支出[238] - 2023年上半年融资活动使用净现金1920万美元，2022年同期提供净现金2530万美元，主要因股权发行和债务偿还情况不同[239] 公司信贷与信用证未偿还金额情况 - 截至2023年6月30日，公司信贷安排下未偿还金额4.085亿美元，加权平均利率约6.54%；信用证下未偿还金额1440万美元，加权平均利率1.50%[241] 公司抵押债务到期支付情况 - 截至2023年6月30日，公司有5020万美元抵押债务将于2023年剩余时间支付，2860万美元将于2024年支付[235] 公司重大合同义务情况 - 截至2023年6月30日，公司重大合同义务总额9.35735亿美元，其中债务义务7.59182亿美元，债务利息1.58734亿美元，经营租赁义务853.8万美元，采购义务928.1万美元[242] 公司表外安排情况 - 截至2023年6月30日，公司没有重大表外安排[245] 公司不同时期净亏损与FFO情况 - 2023年Q2净亏损458.8万美元，2022年同期净利润162.4万美元；2023年上半年净亏损142万美元，2022年同期净利润506.8万美元[251] - 2023年Q2可分配给普通股股东和非控股OP单位持有人的基本FFO为1645.2万美元，2022年同期为1508.4万美元；2023年上半年为3119.1万美元，2022年同期为3009.8万美元[251] - 2023年Q2普通股和非控股OP单位的基本FFO每股为0.41美元，2022年同期为0.39美元；2023年上半年为0.77美元，2022年同期为0.78美元[251] 公司SOFR与利率变动影响情况 - 截至2023年6月30日，公司有效平均SOFR为5.09%，SOFR变动对利息费用和净收入有相应影响，如3%下降使利息费用减少117.3万美元，净收入增加117.3万美元[254][255] - 截至2023年6月30日，公司抵押贷款债务未偿还的公允价值为3.232亿美元，利率变动一个百分点，债务工具公允价值将分别增减970万美元和1040万美元[256] - 截至2023年6月30日，信贷安排下的未偿还金额接近公允价值[257] 公司利率风险管理情况 - 公司主要面临利率风险，通过衍生合同和利率互换等方式进行风险缓释[252] - 公司利率风险管理目标是限制利率变化对收益和现金流的影响并降低整体借款成本[258] - 公司未来可能受利率变化影响，利率风险管理目标是限制利率变化对收益和现金流的影响并降低整体借款成本[258] - 公司认为从LIBOR向SOFR的预期过渡对基于一个月SOFR的浮动利率债务影响极小[258] - 公司可能会使用利率互换和上限等衍生金融工具来降低相关金融工具的利率风险，且不会出于投机目的进行衍生或利率交易[258] 公司房地产价值与债务再融资风险情况 - 公司房地产价值会因当地和区域经济状况变化以及承租人、借款人信用状况变化而波动，这可能影响公司必要时的债务再融资能力[259] 公司披露控制与财务报告内部控制情况 - 截至2023年6月30日，公司管理层评估认为披露控制和程序有效，能合理保证信息按规定记录、处理、汇总和报告[260] - 截至2023年6月30日的季度内，公司财务报告内部控制没有发生对其产生重大影响或可能产生重大影响的变化[261]

财务数据和关键指标变化 - FFO和核心FFO每股收益为0.37美元，2022年第一季度分别为0.39美元和0.40美元 [14] - 2023年第一季度总运营收入3660万美元，运营费用2540万美元；2022年同期运营收入3550万美元，运营费用2570万美元 [14] - 截至季度末，循环信贷借款余额2625万美元，2023年第一季度通过普通股销售净筹集400万美元，通过出售F系列优先股净收益50万美元 [15] - 截至目前，现金约740万美元，信贷额度可用7500万美元 [15] - 普通股股息为每股每季度0.30美元，即每年1.20美元 [15] - 截至季度末，债务与总资产比率降至45.2%，47.4%为固定利率，49.1%为对冲浮动利率，3.5%为循环信贷额度提款 [29] - 截至3月31日，有效平均SOFR为4.87%，未偿还银行定期贷款通过2.1亿美元利率互换和利率上限进行对冲，还有1亿美元远期利率互换将于2023年年中替换到期上限 [29] - 2023年和2024年贷款到期情况可控，2023年到期5480万美元，2024年到期1120万美元 [29] 各条业务线数据和关键指标变化 - 2023年第一季度同店租赁收入较2022年第一季度增长5.8% [12] - 自2019年以来收购额超4.7亿美元，均为工业资产，工业资产配置从32%增至59%，纯办公资产配置降至37% [26] - 目前收购候选项目约4.08亿美元，共25处工业地产，其中3处总价2550万美元处于尽职调查阶段，1处850万美元处于10阶段，其余正在审查 [27] 各个市场数据和关键指标变化 - 由于利率和债务成本持续上升，市场资本化率扩大，新赞助商探索售后回租 [6] - 工业部门表现优于其他资产类别，约占所有商业地产销售的25% [12] - 行业交易数量同比下降超50%，买卖双方在定价预期上存在分歧 [12] - 与去年同期相比，经纪公司的活跃房源和非公开交易均大幅放缓，售后回租市场略有放缓，整个行业交易量下降50% - 70% [48] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司继续将资本循环至工业资产，降低对办公市场的敞口，分散投资组合风险 [11] - 团队近期目标是在未来6 - 12个月内使工业资产配置超过60% [12] - 专注于收购5万至30万平方英尺的工业资产，主要是长期售后回租项目 [12] - 未来12 - 18个月内，公司将100%专注于工业资产收购，不会购买办公资产 [45] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 国家经济形势严峻，影响商业地产市场，远程工作和疫情后遗症削弱办公地产市场，但工业地产市场保持强劲 [11] - 公司整体投资组合保持稳定，有吸引力的收购候选项目，一季度租赁和租金收取情况良好，积极寻找工业收购机会，为增长做好准备 [11][13] - 美联储似乎进入暂停加息模式，若能维持5%的利率，公司将处于良好状态 [63] 其他重要信息 - 公司将讨论FFO和核心FFO，认为这些指标能更好反映经营成果和进行业绩比较 [10] - 建议访问公司网站获取详细财务和投资组合信息，并注册电子邮件通知服务 [10] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 如何填补投资组合中的空置率 - 公司正积极出售有空置率的办公资产，部分已签订PSA待完成交易，一处16.5万平方英尺的办公资产已签订LOI [33] 问题: 如何为2023年到期的5480万美元债务进行再融资，再融资利率如何 - 这些都是抵押贷款到期，财务人员正在与潜在贷款人沟通，大部分是办公资产，利率相对较高，可能会获得可变利率抵押贷款并进行互换以降低成本 [34] 问题: 未来45天预计以7.5%资本化率收购的资产金额是多少 - 是2550万美元 [42] 问题: 未来12 - 18个月是否会购买办公资产 - 不会，公司将100%专注于工业资产收购，办公资产不确定性太大 [45] 问题: 优先股目前的定价情况如何 - F系列优先股是非公开交易的，不通过公开市场出售，也不折价出售 [46] 问题: 地区银行市场压力对交易流量和融资有何影响 - 利率上升使一些贷款人放贷意愿降低，但公司有稳定的贷款机构，仍能进行收购和抵押安排；行业交易数量下降，但公司在售后回租市场有一定机会，会谨慎选择 [47][48] 问题: 当前市场的资本化率扩张情况如何 - 一笔后续收购的资本化率为9.7%，该交易有一定特殊性，广泛市场交易的资本化率会稍低一些，公司通过自有渠道获取的交易资本化率会稍高 [66] 问题: 激励费用豁免是否会延长至2023年更晚时间 - 董事会将在下次会议时决定是否继续豁免、部分豁免或不豁免 [67] 问题: 出售房产预计可回收多少资金 - 预计约2000万美元 [59] 问题: 利率上限到期会导致利息费用增加多少 - 1亿美元的利率上限到期后，利息费用每年可能增加约100万美元 [53] 问题: 2023年或2024年是否还有其他利率上限到期 - 2024年第一季度约6000万美元的利率上限到期，这些上限对冲的是2026年到期的6000万美元B类定期贷款，公司正在考虑进行互换并关注市场定价 [54] 问题: 信用协议中抵押房产的估值多久重新评估一次 - 基于过去12个月的收入进行季度评估 [55] 问题: 信用协议中是否有需要特别关注的条款以避免违约 - 公司目前状况良好，没有需要特别关注的条款 [61]

公司物业资产情况 - 截至2023年5月3日，公司拥有138处物业，可出租面积达1730万平方英尺，位于27个州，入住率为96.0%，抵押贷款债务加权平均剩余期限为4.0年，加权平均利率为4.23%，投资组合平均剩余租赁期限为6.9年[98] - 2022年公司收取了100%的未付现金租金，公司租户基础多样，物业分布于27个州[102] - 2023年4月14日，公司以530万美元购买了伊利诺伊州里弗代尔一处76089平方英尺的工业物业，租给一个租户，租期20.0年[110] 公司债务情况 - 截至2023年3月31日，公司所有可变利率债务均基于SOFR，除2070万美元的对冲可变利率抵押贷款仍基于LIBOR [105] - 2023年4月6日，公司偿还270万美元固定利率债务，利率4.16% [112] - 截至2023年3月31日，公司有44笔应付抵押票据，本金总额为3.57亿美元，由50处房产抵押，剩余加权平均到期年限为4.1年，加权平均利率为4.24%[153] - 截至2023年3月31日，公司2023年剩余时间应付抵押债务本金为6450万美元，2024年应付2050万美元[155] - 2022年8月18日，公司修订、延长并扩大信贷安排，循环信贷额度从1亿美元增至1.2亿美元，新增1.4亿美元定期贷款C，定期贷款B本金余额减至6000万美元，定期贷款A到期日延至2027年8月[159] - 截至2023年3月31日，信贷安排下未偿还金额为3.963亿美元，加权平均利率约为6.32%；信用证下未偿还金额为1440万美元，加权平均利率为1.50%；截至2023年5月3日，信贷安排下可额外提取的最高金额为7500万美元[161] - 截至2023年3月31日，公司的重大合同义务总额为9.31284亿美元，其中债务义务7.53284亿美元，债务利息1.62118亿美元，经营租赁义务866万美元，采购义务722万美元[162] 公司租赁业务情况 - 截至2023年3月31日，公司可用空置空间占总平方英尺的4.1%，空置空间年持有成本约为430万美元[106][107] - 2023年剩余时间的租约到期收入仅占2023年3月31日租约收入的3.3%，2020年初以来物业收购总额达3.432亿美元，均为工业性质[108] - 2023年3月31日止三个月及之后，公司签订六份租约，总平方英尺717513，加权平均剩余租赁期限7.3年，年化GAAP固定租赁付款349.2万美元，租户改善费用4.5万美元，租赁佣金1.5万美元[111] - 2023年第一季度，公司最大租户仅占总租赁收入的4.3%，2023年和2022年第一季度总租赁收入分别为36,554,000美元和35,531,000美元[121] - 2023年第一季度，汽车行业租赁收入为5,140,000美元，占比14.2%；电信行业为4,940,000美元，占比13.5%等[121] - 2023年第一季度，得克萨斯州租赁收入为4,781,000美元，占比13.1%；佛罗里达州为4,117,000美元，占比11.3%等[121] - 同店物业租赁收入在2023年第一季度为2989.1万美元，较2022年同期增长163.8万美元，增幅5.8%[138] 公司股权交易情况 - 2023年3月31日止三个月，公司出售20万股普通股，净收益400万美元；未出售E系列优先股；出售22256股F系列优先股，净收益50万美元[113][115][118] - 2020年注册声明于2023年2月11日到期，允许发行高达8亿美元证券；2022年注册声明无证券发行总额限制[116][117] - 截至2023年3月31日和2022年12月31日，公司分别持有运营合伙企业约99.0%的已发行运营合伙单位，非控股股东持有的已发行运营合伙单位数量均为391,468个[119] - 2023年第一季度，公司通过先前普通股ATM计划筹集普通股净收益400万美元，每股净加权平均价格为17.10美元[149] - 2023年第一季度，公司出售F系列优先股筹集净收益50万美元[151] 公司人员变动情况 - 2023年4月14日，Terry Lee Brubaker辞去公司董事会职务，其辞职并非与公司在运营、政策或实践方面存在分歧[120] 公司费用及收益情况 - 基础管理费按上一季度“有形房地产总值”的年化利率0.425%（每季度0.10625%）计算，按季度后付[126] - 激励费方面，若季度核心FFO超过调整后总股本的2.0%（年化8.0%），顾问将获得超出部分的15.0%，但单季度激励费不超过前四个季度平均季度激励费的15.0%[128] - 2023年1月10日修订协议，取消2023年3月31日和6月30日季度的激励费支付[129] - 资本利得费按财年末或协议终止时计算，若有正的资本利得，支付15.0%，2023年和2022年第一季度未确认该费用[130] - 2023年第一季度总运营收入为3.6554亿美元，较2022年同期增长1023万美元，增幅2.9%[136] - 2023年第一季度总运营费用为2.5434亿美元，较2022年同期减少224万美元，降幅0.9%[136] - 2023年第一季度净收入为2397万美元，较2022年同期减少994万美元，降幅29.3%[136] 公司现金流情况 - 截至2023年3月31日，公司可用流动性为9180万美元，包括1430万美元现金及现金等价物和7750万美元信贷额度可用借款额度，截至5月3日，信贷额度可用借款额度降至7500万美元[146] - 2023年第一季度，经营活动提供的净现金为1490万美元，较2022年同期的1720万美元有所减少[156] - 2023年第一季度投资活动提供净现金070万美元，2022年同期使用净现金1760万美元[157] - 2023年第一季度融资活动使用净现金1280万美元，2022年同期提供净现金190万美元[158] 公司财务指标情况 - 截至2023年3月31日和2022年，公司投资组合加权平均收益率分别为7.9%和7.4%[135] - 2023年第一季度基本每股运营资金为0.37美元，2022年同期为0.39美元；摊薄后每股运营资金2023年第一季度为0.37美元，2022年同期为0.39美元[168] 公司利率风险及影响情况 - 截至2023年3月31日，公司有效平均SOFR为4.87%；SOFR每变动1%、2%、3%，对年度利息费用和净收入有相应影响，如SOFR降低3%，利息费用减少201.2万美元，净收入增加201.2万美元[171][172] - 截至2023年3月31日，公司未偿还抵押贷款债务的公允价值为3.296亿美元；利率变动1个百分点，债务工具公允价值相应增减1040万美元和1110万美元[173] - 公司主要面临利率风险，通过签订衍生合同和利率互换协议来缓解风险，且不会进行投机性衍生或利率交易[169][175] - 公司房地产价值受当地和区域经济状况、承租人及借款人信用状况变化影响，可能影响必要时的债务再融资能力[176] - 截至2023年3月31日，有效平均SOFR为4.87% [171] - SOFR下降3%、2%、1%，利息费用分别减少2012千美元、532千美元、266千美元，净收入分别增加2012千美元、532千美元、266千美元[172] - SOFR上升1%、2%、3%，利息费用分别增加266千美元、532千美元、798千美元，净收入分别减少266千美元、532千美元、798千美元[172] - 若债务工具利率上升或下降1个百分点，其公允价值将分别减少1040万美元和增加1110万美元[173] - 截至2023年3月31日，信贷安排下的未偿还金额接近公允价值[174] - 公司利率风险管理目标是限制利率变化对收益和现金流的影响并降低总体借款成本[175] 公司内部控制情况 - 截至2023年3月31日，公司披露控制与程序有效[177] - 2023年第一季度，公司财务报告内部控制无重大变化[178]

财务数据和关键指标变化 - 2022年全年经可比性调整的FFO和核心FFO分别为1.54美元和1.56美元，2021年分别为1.60美元和1.57美元 [23][48] - 2022年全年同店现金租金较2021年增长1.5% [23] - 2022年第四季度总运营收入为3720万美元，运营费用为2680万美元；2021年同期运营收入为3530万美元，运营费用为2540万美元 [23] - 截至12月31日，有效平均SOFR利率为4.3%，未偿还银行定期贷款通过2.1亿美元的利率互换和利率上限进行对冲，还有1亿美元的远期起息互换将于2023年年中替换到期的利率上限 [24] - 截至当日，公司回购了18万美元的6%系列G优先股，拥有约480万美元现金和8640万美元的信贷额度可用资金 [25] - 2022年通过普通股销售净筹集4320万美元，通过出售系列F优先股净筹集540万美元 [50] - 2022年房地产在折旧前增加7430万美元，截至季度末债务与总资产比率降至45.3% [71] - 2023年和2024年贷款到期金额分别为5770万美元和1130万美元，截至季度末循环信贷借款余额为2330万美元 [72] - 机构持股比例截至12月31日增至7.4% [73] 各条业务线数据和关键指标变化 工业业务 - 2022年收购11440万美元工业资产，总面积120万平方英尺，共13处房产，7个租户，平均剩余租赁期限14.5年 [15] - 2019年以来收购额超4.65亿美元，工业资产占比从32%增至56%，团队短期目标是未来12 - 18个月内工业资产占比至少达到60% [42] - 2022年第四季度收购丹佛6.9万平方英尺工业建筑，价格1200万美元，GAAP资本化率8.2% [39] - 2022年第四季度续租伊利诺伊州博林布鲁克1.5816万平方英尺工业空间两年 [14] 办公业务 - 2022年出售俄亥俄州哥伦布3.1万平方英尺和得克萨斯州艾伦11.52万平方英尺的办公建筑 [13] - 2022年第四季度租赁俄亥俄州梅森2.0682万平方英尺办公物业7年4个月，使该物业达到满租；续租密歇根州大急流城6.3243万平方英尺办公物业7年，总租赁期增至9.3年 [40] - 2022年第四季度续租新泽西州8港2.9626万平方英尺办公空间两年 [14] 各个市场数据和关键指标变化 工业市场 - 2022年工业市场净吸纳量4.68亿平方英尺，为历史第二高，仅次于2021年；要价租金同比上涨19.1%；空置率环比上升10个基点至3.4%；目前在建面积6.32亿平方英尺，与上一季度基本持平 [19] - 2022年租赁活动总量超180万平方英尺，较2021年增长15.1%，相当于疫情前租赁量的22%；目前近1亿平方英尺产品在建，第四季度新开工390万平方英尺，使总建设量环比增长7.5% [20] 办公市场 - JLL数据显示，2022年办公市场净吸纳量为负3700万平方英尺，2021年为负5900万平方英尺 [46] - 年末转租空置面积总计1.36亿平方英尺，预计未来几年随着租约到期，办公空置率将上升，转租空间的续约率将降低 [69] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 鉴于经济环境，公司降低股息至每月每股0.10美元，即每年1.20美元，以改善公司在紧张且不可预测市场中的竞争地位 [10] - 继续将资本从办公资产转向工业资产，目标是未来12 - 18个月内工业资产占比至少达到60% [42] - 持续进行资本循环，将出售资产所得重新投入工业资产，以提升未来运营表现 [43] - 积极寻找工业收购机会，关注5 - 30万平方英尺的收购标的，以售后回租交易为主 [42] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 许多经济学家认为，由于利率持续上升和制造业活动下降，近期经济衰退风险较高；2023年1月通胀数据显示，通胀率虽在放缓，但仍远高于美联储长期目标 [8] - 疫情后全面恢复到疫情前的办公空间利用率和租赁需求在可预见的未来不太现实 [36] - 尽管经济波动，但工业物业基本面依然强劲，长期优质房地产投资机会仍然存在；投资者开始采取避险策略，但全国工业市场仍具韧性，只是基本面略有放缓 [45] - 公司认为通过降低股息、资本循环和工业资产收购，将有助于未来实现股权增值和持续的高股息回报 [37] 其他重要信息 - 公司会议报告可能包含前瞻性陈述，涉及风险和不确定性，实际结果可能与陈述有重大差异，相关风险因素可在公司网站和SEC网站查询 [4] - 公司讨论FFO和核心FFO指标，认为它们能更好反映运营结果和进行业绩比较 [5] - 公司延长、修订并扩大了公司信贷安排，可用性增加超3000万美元，约达8400万美元 [11] - 公司宣布了6.625%系列H和6%系列G累积可赎回优先股的回购计划，每个系列最高回购2000万美元 [41] - 2020年交付量4.8亿平方英尺，较2021年增长35%，2023年预计交付超6亿平方英尺；新提案项目开始放缓，在建资产管道可能在2023年收缩 [68] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 2023年到期租约情况，办公与工业比例及预期 - 2023年有7处物业租约到期，其中2处办公物业已达成购买协议待执行，2处正在协商续约，1处使物业达到满租，1处待售或续租，1处租户因有合同在谈已续租2个月，预计合同达成后将签订长期租约 [78] 问题2: 2023年到期债务的再融资方式和其他资本来源 - 到期债务均为抵押贷款，公司有多种选择，可进行再融资、用信贷额度偿还、用ATM计划筹集的股权资金偿还等 [57] 问题3: 豁免激励费用的重启时间及2023年再次豁免的可能性 - 激励费用从属于股息支付，如果无法及时满足股息支付，公司可以多次豁免激励费用 [61] 问题4: 2023年第四季度资本支出是否会增加 - 通过出售部分办公资产，公司减少了与运营费用相关的风险；工业租赁有时资本支出较多，但公司通常会向租户收取相关费用 [65][83] 问题5: 南卡罗来纳州大租户租约到期情况 - 目前由接收银行负责运营费用，希望在不到三个月内解决 [97] 问题6: 2023年租约到期的时间分布 - 大部分租约到期集中在12月 [97] 问题7: 奥斯汀资产的现状和计划 - 目前有一些参观和约7 - 8万平方英尺的招标书，建筑有一些改善，公司正在积极招租，之后再评估是持有还是出售 [98] 问题8: 定期贷款C的平均利率和相关浮动利率债务的利差 - 定期贷款C有利率上限，范围在310 - 370，将于2023年年中被约370的远期起息互换取代，利差为SOFR加145 [89]

融资与发行协议相关 - 公司与Gladstone Securities签订的融资协议中，融资费用为所获抵押贷款金额的0.15% - 1.0%[61] - 公司与Gladstone Securities签订的经销商管理协议中，初级发行销售佣金为系列F优先股销售总收入的6.0%，经销商管理费为3.0%[63] - 公司初级发行最多可发售2000万股系列F优先股，股息再投资计划可发售600万股[62] - 公司与Gladstone Securities的融资协议将于2023年8月31日到期，除非续约并获董事会批准或提前终止[61] - 公司与Gladstone Securities于2020年2月20日签订经销商管理协议，并于2023年2月9日修订[62] 员工情况 - 公司预计2023年将有15 - 20名全职员工处理公司事务[64] - 截至2022年12月31日，公司顾问和管理人共有74名全职员工，其中执行管理13人，投资管理等40人，行政等21人[66] 租户相关风险与规定 - 若租户破产终止租约，公司索赔上限为破产前未付租金加上一年租金或剩余租金的15%（不超过三年租金）[74] - 租户或借款人破产可能导致公司失去租金收入、增加房产持有成本、证券价值降低或股东分红减少[74][75] - 净租赁可能无法随时间推移实现公平市场租赁费率，从而无法使股东收入和分配最大化[78] - 多租户房产面临找不到足够合适租户、租户更替、入住率波动和运营费用增加等风险[79] - 许多租户是中低端市场企业，面临财务资源有限、产品线窄、市场份额小等独特风险[84] 投资与业务审批规定 - 某些交易需公司董事会（包括多数独立董事）事先批准，如投资成本超过总资产20%的收购[58] 房产与租赁收入结构 - 截至2022年12月31日，公司拥有137处房产和137份租约，前五大租户约占总租赁收入的15.0%[85] - 截至2022年12月31日，电信、汽车、多元化/综合服务和医疗保健行业租户分别占总租赁收入的15.1%、12.8%、12.0%和10.7%[85] - 公司一般无行业集中度固定指引，但未经投资委员会批准，行业集中度不得超过20%[85] 减值费用情况 - 公司在2022年、2021年和2020年分别确认了1210万美元、0美元和360万美元的减值费用[96] 房地产投资风险 - 部分房地产投资流动性差，难以根据市场条件出售房产，可能影响财务状况和向股东分配的能力[80] - 未投保损失或保险费大幅增加可能对公司财务状况产生不利影响[88] - 公司可能因环境问题承担政府监管和私人诉讼相关的重大成本[89] 股东分配与契约规定 - 公司需将向股东的分配限制在FFO的96%，截至2022年12月31日，公司遵守相关契约[101] 债务到期与融资情况 - 2023年12月31日止年度，公司有5830万美元的气球付款到期[105] - 2022年12月31日止年度，公司获得约6290万美元的长期融资用于购置额外房产[106] 债务利率与结构 - 截至2022年12月31日，除4180万美元基于LIBOR的对冲可变利率抵押贷款外，公司所有可变利率债务均基于SOFR，计划在2023年年中LIBOR逐步淘汰前完成过渡[113] 融资与经营风险 - 公司获取资本和信贷市场的能力可能受限，影响再融资和应对经济变化的能力，还可能导致证券价格大幅波动或下跌[99] - 若不遵守信贷安排契约，可能加速还款义务，对公司流动性、财务状况等产生重大不利影响[100][102] - 公司业务战略依赖外部融资，杠杆使用带来风险，若物业收入无法覆盖债务服务，可能减少或取消股东分配并遭受损失[103] 行业风险与竞争 - 公司面临房地产行业相关风险，包括经济环境、利率、竞争等因素影响投资价值[114] - 公司在房地产收购方面面临竞争，可能阻碍收购或增加收购成本[116] 关键人员依赖风险 - 公司未来成功依赖关键人员，其意外离职可能对业务战略实施和投资目标实现产生重大不利影响[118][119] 顾问协议相关 - 无理由终止顾问协议需提前120天书面通知且获至少三分之二独立董事赞成票，违约时顾问可终止协议，终止需支付顾问等于终止前24个月平均年度基础管理费和激励费之和两倍的终止费[123] - 2021年顾问豁免激励费0.02百万美元，2022年和2020年未豁免，2023年1月10日修订协议规定顾问在2023年3月31日和6月30日结束的季度不收取激励费[124] REIT资格规定 - 维持REIT资格需向股东分配至少90%的年度房地产投资信托应税收入（不包括净资本利得且在应用股息支付扣除之前），若分配少于100%应税收入，将对未分配应税收入缴纳联邦企业所得税，若某些分配少于规定金额，将面临4%的不可扣除消费税[126] - 每个日历季度末，至少75%的资产价值需由现金、现金项目、政府证券和合格房地产资产构成，投资证券（除政府证券、应税REIT子公司证券和合格房地产资产外）一般不能包含任何一家发行人超过10%投票权或表决权的证券，且任何一家发行人的证券价值不能超过资产价值的5%，一家或多家应税REIT子公司的证券价值不能超过总资产价值的20%（2018年1月1日之前开始的应税年度为25%）[128] - 每个应税年度，至少75%的总收入需来自与房地产或房地产抵押贷款相关的投资或合格临时投资收入，至少95%的总收入需为符合条件的收入[129] 股权限制规定 - 公司章程规定任何人或团体不得直接或间接获得超过9.8%的已发行股本股票的实益或推定所有权[136] 控股公司与股东权益 - 公司作为控股公司依赖子公司资产和运营来支付资本股票股息，子公司支付能力可能受法律、债务协议和管理协议限制[141] - 股东的债权在结构上次于运营合伙企业及其子公司的所有现有和未来负债和义务[142] 优先股发行影响 - 系列F优先股发行的双月结算可能增加优先股流通股数量，对公司业务、财务状况和经营成果产生不利影响[143] 控制权变更限制 - 公司章程和马里兰州法律的某些规定可能禁止或限制控制权变更，如禁止一人持有超过9.8%的已发行股本股票，董事会分为三类且董事任期交错[145][146] 业务合并投票规定 - 与权益股东的业务合并需获至少80%流通普通股股东和三分之二非权益股东投票赞成[148] 权益股东定义 - 持有公司10%或以上有表决权普通股的人被视为权益股东[150] OP单位持有情况 - 截至文件提交日，非关联第三方持有约1.0%的未偿还OP单位[157] SOFR相关数据 - 2022年12月31日，公司有效平均SOFR为4.30%[294] - 2022年12月31日，SOFR下降3%、2%、1%，利息费用分别减少7551千美元、3513千美元、236千美元，净收入分别增加7551千美元、3513千美元、236千美元；SOFR上升1%、2%、3%，利息费用分别增加236千美元、471千美元、707千美元，净收入分别减少236千美元、471千美元、707千美元[294][295] 债务公允价值相关 - 2022年12月31日，公司未偿还抵押贷款债务的公允价值为3.331亿美元[296] - 若2022年12月31日债务工具利率上升或下降一个百分点，其公允价值将分别减少1100万美元和增加1170万美元[296] - 截至2022年12月31日，信贷安排下的未偿还金额接近公允价值[297] 公司面临的其他风险 - 公司面临市场条件、股份出售、合规、投资政策变更等风险[149][150][152][153][154] - 公司面临网络安全、税收政策、气候变化、利率等风险[160][162][163][292] 债务结构情况 - 截至2022年12月31日，约3.62亿美元债务按固定利率计息，可变利率债务为3.9325亿美元，总债务为7.55287亿美元[299] 财务报告内部控制 - 公司管理层评估认为，截至2022年12月31日，公司财务报告内部控制有效[305] - 普华永道审计认为，公司合并财务报表在所有重大方面公允反映了财务状况，且截至2022年12月31日，公司在所有重大方面保持了有效的财务报告内部控制[310] 房地产净值与减值 - 截至2022年12月31日，公司合并房地产净值余额为10亿美元，2022年确认了1210万美元的减值损失[317] 利率风险管理 - 公司利率风险管理目标是限制利率变化对收益和现金流的影响，并降低总体借款成本[298] 房地产价值影响 - 公司房地产价值会因当地和区域经济状况、承租人及借款人信用状况变化而波动，可能影响债务再融资能力[299] 财务报告内部控制职责与局限 - 公司管理层负责建立和维护充分的财务报告内部控制，其目的是为财务报告可靠性和财务报表编制提供合理保证[303] - 财务报告内部控制存在固有局限性，可能无法防止或发现错报，未来控制可能因情况变化而不足[304] 审计师情况 - 普华永道自2003年起担任公司审计师[320] 房地产减值评估 - 公司进行房地产减值评估时，管理层需对未折现未来现金流进行预测，涉及重大判断[317] 财务关键指标变化（资产、负债、权益） - 截至2022年12月31日，公司总资产为12.01509亿美元，较2021年的11.43352亿美元增长5.09%[322] - 截至2022年12月31日，公司总负债为8.26883亿美元，较2021年的7.70529亿美元增长7.31%[322] - 截至2022年12月31日，公司股东权益总额为2.0278亿美元，较2021年的2.01303亿美元增长0.73%[322] 财务关键指标变化（收入、费用、利润等） - 2022年租赁收入为1.48981亿美元，高于2021年的1.37688亿美元和2020年的1.33152亿美元[324] - 2022年总运营费用为1.17758亿美元，2021年为1.028亿美元，2020年为0.99855亿美元[324] - 2022年净收入为9272万美元，2021年为9733万美元，2020年为1.4985亿美元[324] - 2022年归属于普通股股东的净亏损为3039万美元，2021年为4554万美元，2020年净收入为3149万美元[324] - 2022年普通股基本和摊薄每股亏损为0.08美元，2021年为0.12美元，2020年每股收入为0.09美元[324] - 2022年宣布的普通股每股股息为1.5048美元，2021年为1.502175美元，2020年为1.5018美元[324] - 2022年综合收入为2.1387亿美元，2021年为1.2587亿美元，2020年为1.2766亿美元[324] 股本与股东权益历史数据 - 2019年12月31日累计普通股为32,593,651，优先股为806,435，股东权益为211,037[326] - 2020年发行A和B系列优先股和普通股净额分别为116,674和2,691,971[326] - 2020年高级普通股转换为普通股为46,348，对应减少56,063[326] - 2020年12月31日累计普通股为35,331,970，优先股为750,372，股东权益为216,037[326] - 2021年发行普通股和F系列优先股净额分别为306,246和1,771,277[326] - 2021年高级普通股转换为普通股为124,301，对应减少150,311[326] - 2021年12月31日累计普通股为37,473,587，优先股为600,061，股东权益为202,562[326] - 2022年发行普通股和F系列优先股净额分别为247,975和2,130,056[326] - 2022年高级普通股转换为普通股为140,716，对应减少168,997[326] - 2022年综合收入为12,115[326] - 2022年净收入为9272000美元，2021年为9733000美元，2020年为14985000美元[330] 现金流量情况 - 2022年经营活动提供的净现金为69177000美元，2021年为70126000美元，2020年为65494000美元[330] - 2022年投资活动使用的净现金为82513000美元，2021年为94777000美元，2020年为100258000美元[330] - 2022年融资活动提供的净现金为16150000美元，2021年为21753000美元，2020年为39352000美元[330] - 2022年现金、现金等价物和受限现金净增加2814000美元，2021年净减少2898000美元，2020年净增加4588000美元[330] OP单位发行与赎回 - 2022年发行非控股OP单位作为房地产收购对价净额为2394000美元[327] - 2022年赎回F系列优先股净额为164000美元，回购G系列优先股净额为37000美元[327] 利息支付与收益情况 - 2022年现金支付的利息为27844000美元，2021年为23393000美元，2020年为26098000美元[330] -

财务数据和关键指标变化 - 2022年第三季度，可供普通股股东分配的FFO为每股0.23美元，核心FFO为每股0.44美元；2021年第三季度经可比性调整后的FFO和核心FFO分别为每股0.44美元和0.39美元 [30] - 截至2022年9月30日的前三季度，可供普通股股东分配的FFO为1.21美元，核心FFO为1.22美元；2021年同期经可比性调整后的FFO和核心FFO分别为1.20美元和1.17美元 [31] - 2022年前三季度同店现金租金较2021年前三季度增长0.2% [31] - 第三季度总营业收入为3980万美元，营业费用为3740万美元，其中包括对南卡罗来纳州哥伦比亚市一处办公物业的1070万美元减值费用；2021年同期营业收入为3430万美元，营业费用为2550万美元 [32] - 第三季度总资产增加约1630万美元，债务与总资产比率降至44.8%，公司认为距离目标杠杆水平还差1% - 2% [33] - 截至9月30日，有效平均SOFR利率为2.98%，未偿还银行债务通过2.1亿美元的利率互换和利率上限进行对冲 [37] - 2022年和2023年到期贷款分别为1600万美元和6610万美元，截至季度末，循环信贷借款余额为780万美元 [38] - 2022年第三季度，通过普通股销售净筹集890万美元，通过出售F系列优先股净筹集90万美元 [39] - 截至目前，公司持有约660万美元现金，信贷额度可用余额为3060万美元 [40] - 截至9月30日，公司股票机构持股比例增至46.6% [41] - 公司普通股季度股息为每股0.3762美元，即每年1.548美元，昨日收盘价为17.33美元，股息收益率为8.68% [42] 各条业务线数据和关键指标变化 工业业务 - 2021年7月以来收购活动稳定，团队平均每月投资1190万美元，平均GAAP资本化率为6.9%，2019年以来收购规模超过4.5亿美元，所有资产均为工业性质 [15] - 工业资产配置比例从32%提升至54%，团队近期目标是在未来12 - 18个月内将工业资产配置比例提高到60% [16] - 第三季度完成三笔工业资产收购交易，总投资4610万美元，2022年1月以来9750万美元收购交易的平均GAAP资本化率为6.88%，目前计划在未来45天内完成的交易资本化率高于7% [19] 办公业务 - 第三季度出售三处办公物业，分别位于佛罗里达州朱庇特、新泽西州帕西帕尼和俄亥俄州波士顿高地 [12] - 第三季度末后，出售俄亥俄州哥伦布市一处3.1万平方英尺的办公建筑 [14] 各个市场数据和关键指标变化 工业市场 - 多数工业物业类型表现超预期，基本面依然强劲，全国工业市场保持韧性，净吸纳量连续八个季度超过1亿平方英尺，空置率降至3.2% [21] - 需求持续超过供应，平均工业要价同比上涨22%，创历史最高增速，预计未来几个月全国租金将继续跑赢通胀 [22] - 第三季度交付量近1.5亿平方英尺，创历史新高，建设管道继续大幅增加至7.6亿平方英尺 [23] 办公市场 - 第三季度办公吸纳量继续为负，为过去10个季度中的第9个负吸纳季度，2022年第三季度全美净负吸纳量为1850万平方英尺 [24] - 第三季度租赁活动略有下降，约4500万平方英尺，较第二季度下降3.6%，平均租赁期限降至6.2年 [25] - 第三季度办公市场新增交付量为1180万平方英尺，年初至今交付量为3830万平方英尺，较2021年略有下降 [26] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司继续专注于工业资产收购和运营改善，通过资本循环将出售收益重新配置到工业资产上，以增加工业资产配置比例和改善物业运营 [10][14] - 团队成功开展非公开市场售后回租交易，未来将继续关注此类机会，同时在收购方面保持谨慎，等待卖家对资本化率上升的认识 [64] - 公司积极管理租赁到期物业，努力重新出租或出售办公物业，以提高资产利用率和价值 [52] - 公司通过调整信贷安排、管理债务结构和利率风险，确保有足够的流动性来满足未来资本需求 [33][34] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 市场面临新冠疫情、通胀上升、供应链挑战、利率快速持续上升和欧洲战争等影响，工业和办公市场既有改善也有挑战 [20] - 尽管经济存在不确定性，但公司团队表现出色，第三季度租赁和租金收取情况良好，积极寻找工业收购机会，为增长做好准备 [28] - 公司租户受通胀和利率上升挑战，但仍按时支付租金，公司对团队应对未来挑战有信心 [49][50] - 预计利率将上升，公司将通过套期保值策略管理利率风险，希望有足够的收入来抵消费用增加 [67][68] - 2023年收购机会可能减少，公司将更加谨慎，等待卖家调整预期 [66] 其他重要信息 - 今日报告可能包含前瞻性陈述，存在风险和不确定性，实际结果可能与陈述有重大差异，公司无义务公开更新或修订这些陈述，除非法律要求 [4][5][6] - 公司将讨论FFO和核心FFO指标，认为它们能更好反映运营结果和进行业绩比较 [7] - 建议投资者访问公司网站（gladstonecommercial.com），注册电子邮件通知服务，也可在Facebook和Twitter上关注公司 [8] - 朱迪·卡特加入公司担任资产管理高级副总裁 [18] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 请介绍一下2022年第四季度到期的一份租约以及2023年到期租约的情况 - 公司正在积极管理即将到期的租约，南卡罗来纳州一处物业的租约即将到期，公司正在努力重新出租，已有几个有意向的政府机构，但进展缓慢，公司也在考虑其他替代方案，如出售或重新招租；2023年到期的租约中，部分物业公司计划出售或重新招租，总体来看，公司认为这些租约是可控的 [52][54] 问题2: 第三季度收购资本化率为7.2%，第四季度收购一处物业的资本化率为8.1%，这是该物业的特殊情况还是反映了市场资本化率随利率上升的趋势 - 这是团队在高利率环境下与卖家协商的结果，目的是提高交易的经济性和对股东的增值性；市场上已经开始出现资本化率扩大的趋势，公司希望卖家能尽快接受这一现实，但会在承保和交易增值性方面保持谨慎 [56] 问题3: 进入第四季度，交易数量情况如何，特别是在繁忙季节；预计第四季度和2023年的情况如何 - 市场上的机会有所减少，但公司团队在过去18个月至2年中通过非公开市场售后回租交易取得了成功，将继续关注此类机会；公司希望卖家能认识到由于借贷成本上升，资本化率需要提高；预计2023年公司在收购方面会更加谨慎，等待卖家调整预期 [64][66] 问题4: 目前对债务成本有何看法，2023年是偿债高峰期，预计债务成本与目前相比会有怎样的变化 - 公司已经对部分定期贷款进行了利率互换，并将继续考虑进行更多操作；预计短期利率将上升，远期曲线显示最高可能达到5.1%，目前抵押贷款利率在6%左右；公司希望通过套期保值策略管理利率风险，如果费用增加，希望有足够的收入来抵消；公司目前的抵押贷款情况良好，能够在未来一两年内应对债务问题，但新交易面临挑战，因为卖家的价格预期与公司的借贷成本存在较大差距 [67][68][70] 问题5: 奥斯汀物业的租赁情况如何，前景如何，在利率环境变化的情况下是否会考虑出售 - 该物业剩余约10万平方英尺的面积有几个潜在租户，目前现金流已经转正；奥斯汀市场出现放缓，住宅和转租市场都有大量供应，对公司的优质空间造成了压力；公司内部正在讨论该物业的未来规划，如果能够提高其价值，可能会考虑重新定位以购买更多工业资产；公司认为即使在当前利率环境下，该物业仍有市场，但希望先将二楼出租以提高其价值 [73][74][77] 问题6: 从公司对中间市场的独特视角来看，租户是否出现压力迹象，是否会影响公司在某些类别资产的收购决策 - 总体而言，公司租户的现金流状况良好，公司选择的租户在市场上相对较强；利率上升对行业内所有企业都有影响，导致公司在新交易方面面临挑战，因为借贷成本上升与卖家价格预期之间存在巨大差距；预计2023年利率不会下降，公司将努力应对市场变化；公司拥有多元化的银行合作伙伴和投资组合，能够应对各种情况，关键在于租户的信用质量 [80][81][83]

Table of Contents UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION WASHINGTON, D.C. 20549 FORM 10-Q (Mark One) ☒ QUARTERLY REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 FOR THE QUARTERLY PERIOD ENDED SEPTEMBER 30, 2022 OR ☐ TRANSITION REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 FOR THE TRANSITION PERIOD FROM TO COMMISSION FILE NUMBER: 001-33097 GLADSTONE COMMERCIAL CORPORATION (Exact name of registrant as specified in its charter) Maryland 02 ...

业绩总结 - 截至2022年6月30日，总资产约为12亿美元，投资于136个物业[30] - 2022年第二季度总营业收入为36,399千美元，较2021年同期的33,371千美元增长了9.1%[64] - 2022年上半年总营业收入为71,930千美元，较2021年上半年的68,047千美元增长了4.2%[64] - 2022年第二季度净收入为1,572千美元，较2021年同期的2,121千美元下降了25.9%[66] - 2022年上半年净收入为4,965千美元，较2021年上半年的2,160千美元增长了130.5%[66] - 2022年第二季度每股摊薄收益为0.39美元[37] - 2022年第二季度可分配给普通股东的净收入为1,582千美元，较2021年同期的2,142千美元下降了26.3%[66] - 2022年上半年可分配给普通股东的FFO（运营资金）为30,098千美元，较2021年上半年的25,735千美元增长了16.5%[66] - 2022年第二季度每股FFO（基本）为0.39美元，较2021年同期的0.30美元增长了30%[66] 用户数据 - 租赁物业的平均剩余租期为7.1年，整体入住率为97.3%[31] - 前五大租户占年化直线租金的17%，占总平方英尺的10%[32] - 前五大租户中，51%为私营租户，49%为上市租户[105] - 租户信用评级中，投资级别租户占30%[103] 财务状况 - 2022年6月30日的普通股市值为7.44亿美元，净总债务为7.34亿美元[31] - 截至2022年6月30日，总负债为809,233千美元，较2021年12月31日的770,529千美元增长5.0%[67] - 截至2022年6月30日，股东权益总额为212,620千美元，较2021年12月31日的201,303千美元增长5.5%[67] - 2022年6月30日的现金及现金等价物为10,741千美元，较2021年12月31日的7,956千美元增长34.7%[67] - 2022年6月30日的固定费用覆盖比率为1.89，高于1.50的要求[82] - 2022年6月30日的杠杆比率为51%，低于60%的上限[82] 投资与扩张 - 购买了位于克利夫兰和阿拉巴马州的260,719平方英尺的两处物业，交易金额为1930万美元，剩余租期为11.4年[40] - 通过ATM计划发行普通股获得净收益1140万美元，发行F系列优先股获得净收益140万美元[46] - 偿还了1480万美元的固定利率抵押贷款债务，利率为6.10%[49] 未来展望 - 2022年到期的租金占年化直线租金的3.0%，2023年为9.0%，2024年为4.4%，2025年为7.8%，2026年为12.1%，2027年为14.1%[109] - 租金到期的分布显示，2026年和2027年将有较大比例的租金到期[109] 其他信息 - 2022年第二季度运营费用为27,825千美元，较2021年同期的24,987千美元增长了11.4%[64] - 2022年第二季度的折旧和摊销费用为15,219千美元，较2021年同期的14,191千美元增长了7.2%[64] - 2022年第二季度的利息费用为7,121千美元，较2021年同期的6,486千美元增长了9.8%[64] - 医疗办公室和零售物业的比例较低，分别为1%和3%[94] - 公司在租赁到期管理上表现平稳，确保租金收入的持续性[108]

财务数据和关键指标变化 - FFO和核心FFO可分配给普通股股东的金额在2022年第二季度均为每股0.39美元，2021年第二季度经可比性调整后的FFO和核心FFO分别为每股0.36美元和0.37美元；2022年上半年两者均为每股0.78美元，2021年上半年经可比性调整后的FFO和核心FFO分别为每股0.76美元和0.78美元 [23] - 2022年前两季度同店现金租金较2021年前两季度增长2.5%，不包括2021年前6个月因提前终止租约确认的加速租金 [24] - 2022年第二季度总运营收入为3640万美元，运营费用为2780万美元；2021年同期运营收入为3330万美元，运营费用为2500万美元 [24] - 截至2022年第二季度末，公司总资产增加约3900万美元，债务与总资产比率降至44.9%，距目标杠杆水平还差1% - 2% [25] - 公司债务中59%为固定利率，31.6%为有套期保值的浮动利率，9.4%为浮动利率（即循环信贷额度的提款额）；截至6月30日，有效平均LIBOR为1.79%；若利率在1.79%基础上提高1% - 2%，每年费用将增加190万 - 260万美元，即每季度增加50万 - 65万美元，约合每股0.12 - 0.165美元 [26][27] - 2022年和2023年到期贷款分别为5710万美元和7420万美元；截至季度末，循环信贷额度借款余额为4700万美元；2022年第二季度通过普通股销售净筹集1140万美元，通过出售F系列优先股净筹集140万美元；截至目前，公司现金约380万美元，信贷额度可用余额3460万美元 [28] - 截至6月30日，公司股票机构持股比例增至49.7% [29] - 公司普通股股息为每股每季度0.3762美元，即每年1.548美元；周一收盘价为20.78美元，股息收益率为7.24% [30] 各条业务线数据和关键指标变化 工业业务 - 2022年第二季度，公司收购了位于阿拉巴马州福特佩恩和俄亥俄州克利夫兰的260,719平方英尺工业投资组合，价格为1930万美元；收购了北卡罗来纳州威尔明顿的345,584平方英尺工业制造配送设施，价格为1880万美元 [9] - 自2019年以来，工业收购额超过4亿美元，工业资产占比从32%增至52%，团队近期目标是在未来12 - 18个月内将工业资产占比提高到60% [11] 办公业务 - 2022年第二季度末后，公司出售了佛罗里达州朱庇特的办公物业，售价1900万美元，实现销售收益800万美元，杠杆内部收益率约为18% [9] - 公司已签署两份办公物业销售协议，将在未来45天内完成交易 [15] - 公司在德克萨斯州奥斯汀帕尔默的办公大楼向科智咨询解决方案公司出租了41,225平方英尺，租期5.7年，提高了整体FFO [10][14] 各个市场数据和关键指标变化 工业市场 - 纽马克数据显示，连续第五个季度净吸纳量超过1亿平方英尺，空置率降至3.7%的历史新低；需求持续超过供应，平均工业要价同比上涨12.7%；预计未来几个月全国租金将继续高于通胀水平增长 [17][18] - 第二季度建设管道大幅增加至6.13亿平方英尺，较第一季度增长约12.5%；供应链、劳动力和通胀压力导致开发进度延迟，建设管道处于历史高位 [19] 办公市场 - 高纬环球数据显示，2022年第二季度美国办公物业净吸纳量为负780万平方英尺；仲量联行数据显示，第二季度租赁活动相对平稳，约4700万平方英尺，较第一季度仅增长10个基点；近50%的交易租期为10年或更长，平均租期从疫情期间的6.7年提高到7年；办公部门新增交付面积1180万平方英尺，年初至今完工面积2650万平方英尺，有望达到2021年的5000万平方英尺 [20] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司继续专注于工业收购和运营改善，通过收购、处置和租赁活动增加工业资产配置，提高物业运营效率 [9][10] - 团队近期目标是在未来12 - 18个月内将工业资产占比提高到60%，重点关注5万 - 30万平方英尺的收购目标，主要是售后回租交易 [11] - 公司持续进行资本循环，将销售收益重新投入工业资产，以提升2022年及未来的运营表现 [12] - 公司积极监测市场状况，关注利率上升对资本化率的影响，目前收购候选项目管道约2.75亿美元，涉及15处工业物业 [21] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 市场面临新冠疫情持续影响、通胀上升、供应链挑战、利率快速上升等问题，但工业市场基本面依然强劲，长期优质房地产投资机会仍然存在；办公市场逐渐从疫情中恢复，但吸纳量仍为负值 [15][16][19] - 公司团队表现出色，能够应对当前经济放缓带来的挑战；租户在困难时期仍按时支付租金，公司对未来发展充满信心 [32][35] 其他重要信息 - 公司今日报告可能包含前瞻性陈述，涉及一定风险和不确定性，实际结果可能与陈述有重大差异；公司不承担公开更新或修订前瞻性陈述的义务，除非法律要求 [4] - 公司将讨论FFO（运营资金）和核心FFO，认为这些指标能更好反映运营结果，便于比较不同时期的表现 [5] - 建议投资者访问公司网站（gladstonecommercial.com），注册电子邮件通知服务，查看新闻稿和10 - Q表格以获取更详细信息 [6] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 交易市场中资本化率受到了什么影响 - 公司看到资本化率有所上升，但目前还不清楚上升幅度与利率上升的关系；这对公司有利，一些过去的机会又重新出现，但竞争仍然激烈，部分机构在劳动节前暂停行动 [38] 问题2: 2022年到期的三份租约情况如何 - 公司正在努力处理南卡罗来纳州和俄亥俄州的两份租约，其中一处建筑正在考虑出售，另一处俄亥俄州的建筑也在出售中；2022年的情况可控，团队也在关注2023年的情况 [39] 问题3: 本季度130万美元的减值费用是怎么回事 - 这与一处待售建筑有关，该建筑是Buzz之前提到的三处建筑之一，预计很快会完成出售；减值主要是由于会计处理，总体上该建筑出售仍会有轻微盈利 [40] 问题4: 与科智咨询在奥斯汀的新租约情况如何，租金与通用汽车时期相比如何，是否需要花费大量资金进行租户改进 - 租户改进费用方面，虽然对公司来说任何支出都有意义，但远低于当地市场水平，每平方英尺低于30美元；租金方面，高于通用汽车退出时的约14.5美元，目前超过20美元，但出于对科智咨询的考虑，不便提供更具体数字 [47] 问题5: 出售的建筑初始资本化率是多少 - 佛罗里达州的交易内部收益率为18%，需要回去查看具体的资本化率，但出售价格高于购买价格 [48] 问题6: 犹他州空置的建筑是否已出租 - 该建筑尚未出租，公司正在努力处理，也在考虑一项有趣的交易，可能会有积极结果，公司希望重新出租或出售该建筑 [49] 问题7: 剩余租约到期是在第四季度还是今年剩余时间 - 租约将在第三季度末或第四季度到期 [50] 问题8: 长期利率的近期波动是否影响了抵押贷款融资市场，2022年下半年有何变化 - 抵押贷款市场仍然存在，资金充足，但利率上升；近期利率有所下降，10年期利率下降了超过30个基点，预计未来一个季度抵押贷款利率将下降 [56] 问题9: 奥斯汀物业和整个投资组合的剩余资本支出情况如何 - 整个投资组合目前资本支出需求不大，具体金额需要查看；科智咨询交易中，公司将在该建筑投入约150万美元进行资本支出，计划在年底前重新定位该建筑，拆除自助餐厅 [57]