公司表现 - Getty Realty (NYSE: GTY) 股价在过去一年表现不佳 下跌约13% [1] - 公司持续依赖资本市场融资以实现增长目标 这对其股价造成压力 [1] 分析师背景 - 分析师拥有15年以上逆向投资经验 基于宏观观点和个股反转故事获取超额收益 [1]

财务表现 - 季度FFO为0.59美元/股 低于市场预期的0.6美元/股 同比上涨1.72% [1] - 季度营收5272万美元 超出预期1.16% 同比上涨8.21% [2] - 近四个季度中 公司两次超过FFO预期 三次超过营收预期 [2] 市场表现 - 年初至今股价下跌9.5% 同期标普500指数上涨7.3% [3] - 当前Zacks评级为2级(买入) 预计短期将跑赢大盘 [6] 未来预期 - 下季度FFO预期为0.61美元/股 对应营收5299万美元 [7] - 本财年FFO预期为2.41美元/股 对应营收2.1076亿美元 [7] - 业绩电话会管理层表态将影响股价短期走势 [3] 行业比较 - 所属行业(Zacks REIT分类)排名在后37% 行业前50%表现通常优于后50% [8] - 同业公司Whitestone预计季度EPS为0.25美元/股 同比增4.2% 营收预期3920万美元 同比增4.1% [9][10] 估值调整 - 本次财报前 公司盈利预期修正趋势向好 [6] - 历史研究表明 股价短期走势与盈利预期修正趋势高度相关 [5]

收入和利润（同比环比） - 公司2025年第二季度净收益为每股0.24美元，同比下降20%[5][6] - 2025年第二季度总收入为53,257千美元，同比增长6.6%[41] - 2025年第二季度净收益为14,014千美元，同比下降16.1%[41] - 2025年第二季度每股基本收益为0.24美元，同比下降20%[41] - 2025年上半年基础租金收入增长11.4%至9960万美元，去年同期为8940万美元[8] - 2025年第二季度租金收入为52,724千美元，同比增长8.2%[41] 运营资金表现（同比环比） - 第二季度FFO（运营资金）为每股0.49美元，同比下降10.9%[5][6] - 第二季度AFFO（调整后运营资金）为每股0.59美元，同比增长1.7%[5][6] - 2025年第二季度FFO（运营资金）为27,828千美元，同比下降8.6%[43] - 2025年第二季度AFFO（调整后运营资金）为33,967千美元，同比增长5.5%[43] - 2025年第二季度每股AFFO为0.59美元，同比增长1.7%[43] 投资活动 - 公司在第二季度投资了6610万美元收购28处物业，初始现金收益率为8.1%[6][15] - 截至2025年7月23日，公司承诺投资超过9000万美元用于开发和收购36处便利和汽车零售物业[6][16] - 第二季度处置3处物业获得320万美元收益，实现160万美元处置收益[18] 资产和负债变化 - 公司土地资产价值从2024年底的943,800千美元增长至2025年6月的978,170千美元，增幅3.6%[39] - 公司总负债从2024年底的1,011,597千美元增至2025年6月的1,032,726千美元，增幅2.1%[39] - 公司现金及现金等价物从2024年底的9,484千美元降至2025年6月的7,489千美元，降幅21%[39] - 公司2025年6月30日总债务为9.25亿美元，其中7.5亿美元为平均利率4.1%的无担保票据[20] 管理层讨论和指引 - 公司将2025年AFFO指引上调至每股2.40-2.41美元，原指引为2.38-2.41美元[23] 业务规模与覆盖 - 截至2025年6月30日，公司拥有1137处独立物业，覆盖美国44个州和华盛顿特区[28] 投资者联系信息 - 投资者关系联系人Brian Dickman[44] - 首席财务官联系电话(646) 349-0598[44] - 公司投资者关系邮箱ir@gettyrealty.com[44]

文章核心观点 公司2025年第二季度业绩稳定 投资活动加速 收益持续增长 投资组合表现稳定 公司上调2025年全年收益指引 发展态势良好 [1][4][24] 各部分总结 财务业绩 - 2025年第二季度净收益每股0.24美元 FFO每股0.49美元 AFFO每股0.59美元 上半年净收益每股0.49美元 FFO每股1.04美元 AFFO每股1.19美元 较去年同期有不同程度变化 [6][8] - 2025年第二季度租金收入5.1309亿美元 租户报销收入0.1415亿美元 租赁物业总收入5.2724亿美元 上半年租金收入10.1907亿美元 租户报销收入0.2523亿美元 租赁物业总收入10.443亿美元 均高于去年同期 [7] - 2025年第二季度基本租金收入增长9.9%至5亿美元 上半年增长11.4%至9.96亿美元 增长源于新收购物业的增量收入和现有租约的合同租金增长 [9][10] - 2025年第二季度和上半年 应收票据和抵押贷款利息收入较去年同期减少 主要因平均应收票据和抵押贷款余额较去年同期净减少 [10] - 2025年第二季度和上半年 物业成本较去年同期降低 主要因可报销房地产税和租金费用减少 [11] - 2025年第二季度和上半年 环境费用、一般和行政费用、减值费用较去年同期有不同变化 环境费用变化主要因环境诉讼应计费用增加 一般和行政费用变化与员工相关费用、专业费用等有关 减值费用源于资产退休成本积累和物业账面价值下降 [12][13][14] 投资活动 - 2025年第二季度 公司投资6610万美元 初始现金收益率8.1% 季度末后又投资1850万美元 初始现金收益率8.1% 年初至今共投资9550万美元 初始现金收益率8.1% [8][16] - 截至2025年7月23日 公司有超过9000万美元的投资管道 用于开发和/或收购36处便利和汽车零售物业 预计未来6 - 9个月完成大部分投资 [17] 投资组合活动 - 截至2025年6月30日 公司已签署四项重建项目租约 包括两个在建场地和两个待从净租赁投资组合中收回的场地 其他潜在项目处于不同可行性规划阶段 [18] - 2025年第二季度 公司出售三处物业 总收益320万美元 实现收益160万美元 上半年出售五处物业 总收益370万美元 实现收益190万美元 [19] 资产负债和资本市场 - 截至2025年6月30日 公司总负债9.25亿美元 包括7.5亿美元高级无担保票据 加权平均利率4.1% 加权平均期限5.5年 以及1.75亿美元无担保循环信贷安排 其中1.5亿美元按6.1%的固定利率计息 [20] - 2025年第二季度 公司根据ATM股权计划结算约120万股普通股 净收益约3280万美元 [21] - 截至2025年6月30日 公司约390万股普通股有待结算远期股权协议 预计结算后将筹集约1.188亿美元总收益 [23] 业绩指引 - 因年初至今的投资活动和此前披露的租户破产问题解决 公司将2025年AFFO指引上调至每股2.40 - 2.41美元 此前指引为每股2.38 - 2.41美元 [24] 非GAAP财务指标 - 公司使用FFO和AFFO衡量业绩 FFO和AFFO为非GAAP财务指标 有助于分析师和投资者评估公司核心运营表现 但不能替代GAAP指标 [30][31][35] - FFO定义为GAAP净收益扣除房地产资产折旧和摊销、房地产资产处置损益、减值费用和会计变更累积影响 AFFO定义为FFO扣除某些收入确认调整、环境调整、股票薪酬、债务发行成本摊销和其他非现金或不反映核心运营表现的项目 [32][33][34]

公司概况 - Getty Realty是一家净租赁房地产投资信托基金(REIT) 专注于收购、融资和开发便利店、汽车零售和其他单租户零售地产 拥有超过1100处物业 [1] 分析师背景 - 分析师拥有10年以上公司研究经验 深度研究超过1000家公司 涵盖大宗商品(石油、天然气、黄金、铜)和科技公司(谷歌、诺基亚)等多个领域 [1] - 分析师特别关注金属和矿业股票 同时对消费行业、REITs和公用事业等行业也有深入研究 [1] - 分析师运营价值投资类YouTube频道 已研究数百家不同公司 [1] 注：文档2和文档3内容均为披露声明 与公司和行业分析无关 已按要求跳过

文章核心观点 Getty Realty Corp.将发布2025年第二季度财务结果并举办电话会议及网络直播，同时提供会议回放信息 [1][2][3] 财务结果发布 - 公司将于2025年7月23日周三股市收盘后发布截至2025年6月30日第二季度的财务结果 [1] 会议安排 - 公司将于2025年7月24日周四上午8:30举办电话会议及网络直播，美国国内参会者拨打1 - 877 - 423 - 9813，国际参会者拨打1 - 201 - 689 - 8573，也可通过公司网站ir.gettyrealty.com的投资者板块观看直播 [2] 会议回放 - 若无法参加直播，2025年7月24日周四上午11:30至8月7日周四晚上11:59可收听回放，美国国内拨打1 - 844 - 512 - 2921，国际拨打1 - 412 - 317 - 6671，参考密码13754511 [3] 公司介绍 - 公司是一家公开交易的净租赁房地产投资信托基金，专注于便利、汽车和其他单租户零售房地产的收购、融资和开发 [4] - 截至2025年3月31日，公司投资组合包括位于美国42个州和华盛顿特区的1119处独立房产 [4] 联系方式 - 投资者关系联系电话(646) 349 - 0598，邮箱ir@gettyrealty.com [4]

ESG报告发布 - 公司发布2025年度企业责任报告 重点展示环境 社会和治理(ESG)政策与实践 [1] - 报告编制参考SASB标准和TCFD气候相关财务披露框架 并聘请Antea集团提供咨询支持 [1] 管理层表态 - 首席执行官强调报告体现对气候风险和环境影响的持续研究 以及利益相关方沟通成果 [2] - 公司计划深化ESG项目 优化政策实践 强化与核心利益相关方的关系建设 [2] 公司业务概况 - 公司为上市净租赁REIT 专注便利店 汽车服务等单租户零售地产的收购 融资与开发 [3] - 截至2025年3月31日 资产组合包含1,119处独立物业 覆盖美国42个州及华盛顿特区 [3]

Getty Realty股价表现 - Getty Realty股价在近期市场调整中受到重创 从高点下跌超过15% 几乎抹去过去一年的全部涨幅 [1] 第一季度财报 - 公司上周发布了第一季度财报 但原文未提供具体财务数据或业绩细节 [1] 分析师背景 - 分析师拥有15年以上逆向投资经验 基于宏观观点和个股反转故事获取超额收益 [1] - 分析师未持有Getty Realty任何头寸 未来72小时也无计划建仓 [1] （注：根据要求 已过滤所有风险提示 免责声明 评级规则及与新闻核心无关内容 未提及文档2因其完全属于免责声明范畴）

投资组合房产情况 - 截至2025年3月31日，公司投资组合包含1119处房产，其中自有1088处，从第三方房东租赁31处[152] - 截至2025年3月31日，公司将1115处房产以三重净租赁方式出租，加权平均剩余租赁期限（不包括续租选择权）为10.0年[154] 房产投资情况 - 2025年第一季度，公司在6处房产投资1110万美元；2024年第一季度，在35处房产投资4060万美元（扣除前期已投入金额）[160] 重建和增收资本支出项目情况 - 自2015年重建计划启动以来，公司已完成32个重建和增收资本支出项目[161] 财务关键指标变化 - 2025年第一季度净收益为1478.6万美元，2024年同期为1672.3万美元[169] - 2025年第一季度资金运营（FFO）为3166.8万美元，2024年同期为2961.1万美元[169] - 2025年第一季度调整后资金运营（AFFO）为3379.7万美元，2024年同期为3140.3万美元[169] - 2025年第一季度租金收入为5170.6万美元，2024年同期为4721.5万美元，增加449.1万美元[170] - 2025年第一季度利息费用为1173.2万美元，2024年同期为913.5万美元，增加259.7万美元[170] - 2025年第一季度租赁物业总收入为5.1706亿美元，较2024年同期的4.7215亿美元增加4491万美元[171] - 2025年第一季度物业总成本为1982万美元，较2024年同期的3703万美元减少1721万美元[175] - 2025年第一季度经营活动提供的净现金流为2995.1万美元，较2024年同期的2867.7万美元增加127.4万美元[186] - 2025年第一季度投资活动使用的净现金流为3679.4万美元，较2024年同期的1078.8万美元增加2600.6万美元[186] - 2025年第一季度融资活动提供的净现金流为1448.8万美元，较2024年同期使用的2111.7万美元增加3560.5万美元[186] 信贷与债务情况 - 2025年1月公司签订第三份经修订及重述信贷协议，提供4.5亿美元无抵押循环信贷安排，可额外增加不超过3亿美元[190] - 2025年1月公司用信贷安排借款全额偿还1.5亿美元定期贷款，确认约90万美元未摊销债务发行成本[195] - 2025年2月公司向保德信发行5000万美元5.70% T系列担保优先票据，偿还5000万美元4.75% C系列担保优先票据[196] - 2025年2月公司向纽约人寿发行5000万美元5.52% R系列担保优先票据和2500万美元5.70% S系列担保优先票据[197] - 截至2025年3月31日和2024年12月31日，公司总债务分别为907,500千美元，净债务分别为901,410千美元和904,342千美元[202] - 信贷安排下1.5亿美元借款受利率互换影响，固定SOFR加权平均为4.73%，有效利率为6.13%[208] - 截至2025年3月31日，信贷安排下未偿还金额为1.575亿美元，其中1.5亿美元进行了利率互换，固定SOFR加权平均为4.73%至2026年10月，有效利率为6.13%[236] - 基于2025年3月31日信贷安排下剩余75万美元的可变借款，市场利率在2025年提高1.0%，将使公司2025年净收入和现金流减少约10万美元[237] 股权融资情况 - 2024年7月，公司完成400万股普通股后续公开发行，预计结算远期销售协议获约1.212亿美元现金收益[203] - 公司设立并修订ATM计划，可发行销售总价达3.5亿美元普通股[204] - 2025年第一季度，公司结算406,727股，扣除费用等后实现净收益1100万美元[210] - 2025年第一季度，ATM计划无普通股发行，未来销售取决于多种因素[209] 股息分配情况 - 2025年第一季度定期季度股息为2650万美元，即每股0.47美元[214] REIT税收待遇相关 - 公司作为房地产投资信托基金（REIT），需每年向股东分配至少90%的普通应税收入[152] - 公司需每年向股东分配至少90%应税收入以符合REIT税收待遇[212] 储备负债情况 - 截至2025年3月31日，公司移除2420万美元未知储备负债[225] - 截至2025年3月31日，公司为部分物业维持1180万美元未知储备负债[226] - 截至2025年3月31日，公司为未来环境修复义务累计计提2060万美元，其中已知储备负债880万美元，未知储备负债1180万美元；截至2024年12月31日，累计计提2090万美元，其中已知储备负债910万美元，未知储备负债1180万美元[228] 环境相关费用及资产情况 - 2025年和2024年截至3月31日的三个月，公司分别记录了0.1百万美元的净增值费用，同时分别记录了0.2百万美元和0.3百万美元的环境费用抵减[229] - 2025年和2024年截至3月31日的三个月，公司因估计的环境修复成本变化，将部分物业的账面价值增加了0.6百万美元[230] - 2025年和2024年截至3月31日的三个月，与资本化资产退役成本相关的折旧和摊销费用分别为0.5百万美元和0.7百万美元[231] - 截至2025年3月31日，资本化资产退役成本为3310万美元，其中已知环境义务2500万美元，未来环境义务储备810万美元；截至2024年12月31日，为3320万美元，其中已知环境义务2500万美元，未来环境义务储备820万美元[231] - 2025年和2024年截至3月31日的三个月，公司分别记录了0.5百万美元和0.4百万美元的资本化资产退役成本减值费用[231] 保险情况 - 2012年7月，公司购买了一份10年期污染法律责任保险，总限额5000万美元，2022年7月到期；2022年9月，购买了一份5年期保险，总限额2500万美元[233] 现金存放情况 - 公司将临时现金投资存于高信用质量机构，目前存于摩根大通银行的隔夜银行定期存款，余额有时可能超过联邦保险限额[238]

财务数据和关键指标变化 - 2025年第一季度，公司年化基础租金（ABR）约为1.99亿美元，较2024年同期的1.79亿美元增长11.2% [9][25] - 2025年第一季度，公司调整后运营资金（AFFO）每股0.59美元，较2024年同期增长3.5% [9] - 2025年第一季度，总一般及行政费用（G&A）占总收入的13.2%，较2024年第一季度改善40个基点；剔除基于股票的薪酬和非经常性退休成本后，G&A占现金租金收入和利息收入的10.5%，较2024年第一季度改善10个基点 [25] - 截至2025年3月31日，公司净债务与EBITDA之比为5.2倍，考虑未结算的远期股权后为4.4倍，目标杠杆率为4.5 - 5.5倍 [26] - 2025年第一季度，固定费用覆盖率为3.5倍 [28] - 截至2025年3月31日，公司加权平均债务到期期限为5.4年，加权平均债务成本为4.5% [30] 各条业务线数据和关键指标变化 租赁业务 - 季度末，租赁投资组合包括1115处净租赁物业和1个活跃的再开发项目，不包括再开发项目，入住率为99.7%，加权平均租赁期限为10年 [17] - 租户12个月租金覆盖率为2.5倍 [18] 投资业务 - 第一季度，公司在6处物业投资1090万美元，初始现金收益率为7.8%，收购资产的加权平均租赁期限为14年 [18] - 季度末后，公司又投资640万美元，年初至今总投资达1730万美元，初始现金收益率为7.7% [20] - 目前公司有超过1.1亿美元的投资已签约，预计在未来9 - 12个月内完成，平均初始收益率在7%以上 [13][20] 再开发业务 - 第一季度，公司为一处遗留的加油站和维修物业的收入提升资本支出项目提供了50万美元资金，并获得了额外租金，延长了租赁期限 [21] - 季度末，公司有4份新的换油中心租赁协议，其中1个正在建设中，还有其他项目处于不同阶段 [21] 资产管理业务 - 第一季度，公司出售了两处物业，获得50万美元 [22] 各个市场数据和关键指标变化 - 公司投资组合租金覆盖情况良好，便利店部门租金覆盖与上季度一致，洗车部门各投资组合租金覆盖有不同程度增长 [11] - 公司认为市场资本回报率目前在7% - 8%区间，市场深度在7% - 8%中段，超过8%市场变薄，目前未看到资本回报率有明显变化 [67] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司将继续以审慎和自律的方式执行战略，尽管宏观经济存在不确定性 [9] - 公司致力于通过基于关系的售后回租策略，在目标的便利和汽车零售领域获取资产 [16] - 公司收购团队将继续寻找符合投资理念和承保标准的机会，优先收购位于高密度或增长型都市地区、具有良好零售市场通道和可见性、由信誉良好的运营商签订长期净租赁协议的房地产 [15] - 公司将继续扩大投资组合，通过开发资金项目和售后回租交易增加资产，并进一步多元化业务 [13][14] - 公司将继续推进再开发项目，提高资产收入和价值 [21] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管经营环境具有挑战性，但公司的便利和汽车零售租户表现良好，其业务具有抗衰退性，为消费者提供非 discretionary 商品和服务 [10] - 经济和政治不确定性导致交易和资本市场波动，给目标零售领域的交易完成带来阻力，但公司将继续寻找合适的投资机会 [15] - 公司对2025年的前景持乐观态度，认为目前的投资管道充足，资本状况良好，有能力实现增长 [13][31] - 公司重申2025年AFFO每股指引为2.38 - 2.41美元，最终结果可能受Zips解决方案的最终确定、租金无法收回、运营费用和交易相关成本的可变性以及再开发项目拆除成本的时间安排等因素影响 [33] 其他重要信息 - Zips Car Wash于2月申请破产，涉及12处物业，占ABR的1.8%，公司预计将在第二季度末基本完成这些资产的重新定位，预计收回约70%的ABR，停机时间少于一个季度 [12][22][23] - 公司已收到截至4月的所有租金，除了2月1日至2月5日Zips申请破产期间的租金 [32] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 1.1亿美元投资管道的资本部署节奏 - 约三分之二的管道是开发资金项目，通常需要9 - 12个月完成，部分可能长达15个月；收购和售后回租活动通常在未来一个季度多内完成，其余开发资金将在今年剩余时间和明年年初投入 [37][38] 问题2: 宏观不确定性下的开发需求 - 公司与运营商进行了很多对话，他们正在评估2025年加速新店增长计划，但目前情况尚不确定，随着时间推移会有更清晰的情况 [40] 问题3: 交易是否需要更长时间 - 每个交易都有其独特性，市场的不确定性导致公司与交易对手的沟通增多，部分对手可能在评估下一步行动 [44][45] 问题4: 私募股权资本的投资动力 - 市场上有很多交易机会，包括与私募股权相关的，但目前没有明显的放缓或增加趋势，主要挑战是定价、时机和运营商对2025年增长的预期 [48][49] 问题5: Zips租金收入计入损益表的时间 - 对于继续与Zips合作的站点，租金预计全年无中断；对于将转租给其他运营商的站点，预计租户将在本季度末到位；对于可能出售的一处资产，可能在下半年完成 [51][52] 问题6: Zips保留的洗车场租金是否降低 - 预计所有11处保留在投资组合中的物业租金都会有调整，调整幅度因物业表现而异 [55] 问题7: 关税对现有租户的影响 - 关税对租户的影响尚不确定，公司资产与服装或其他制造业无关，租户从国际采购产品的程度不同，目前还无法确定关税对租户产品采购、销售和消费者支出的影响 [59][61] 问题8: 目前的资本成本和投资利差 - 即时资本成本约在7% - 7.5%区间，但已筹集并正在部署的资本成本在6.6% - 6.8%区间，投资管道的收益率在7%以上，利差约为100 - 120个基点 [64][65] 问题9: 第二季度资本回报率的趋势 - 目前未看到资本回报率有明显变化，市场资本回报率在7% - 8%区间，市场深度在7% - 8%中段，超过8%市场变薄，现在判断是否有实质性变化还为时过早 [67][68] 问题10: 新洗车租户的信用状况和是否有新关系 - 本季度没有新关系；对于Zips资产的两个新租户，一个是当地的区域运营商且正在发展，另一个是较大、更成熟的运营商，新进入公司投资组合，但都在当地市场有运营经验 [74][77] 问题11: 投资组合中覆盖率低于1.5倍的资产情况 - 通常是一个洗车投资组合和一个便利店投资组合处于该范围，它们在稳定状态下一直如此，没有担忧 [79] 问题12: 租户RCo的租金覆盖情况 - 公司与RCo有5份租约，RCo是最大租户，在便利店部门，其财务信息公开，公司看到其租金覆盖情况稳定，RCo正在进行战略规划，但对公司合同没有影响 [81][82] 问题13: 1.6亿美元信贷额度是否会在今年转为定期贷款 - 公司通常更喜欢长期固定利率债务，但目前1.5亿美元的信贷额度已通过互换固定利率至2026年10月，到期日至2029年1月，公司会更具机会性地处理，短期内没有迫切需求 [84][85] 问题14: Zips破产前和预计签约后的租金覆盖情况 - 破产前，12处物业组合的租金覆盖在1 - 1.5倍区间；对于新运营商，目前还太早无法确定，但预计会有所改善 [89][90] 问题15: Zips是否存在站点层面的覆盖问题以及为何不更积极处理 - 公司认为Zips的问题主要是资产负债表问题，12处物业中的11处作为洗车场长期来看仍有生产价值，引入新租户有望增加收入，租金调整也会提供更多缓冲 [92][93] 问题16: 公司指导中对Zips解决方案的考虑以及与预期的比较 - 公司在2月的电话会议中考虑了Zips解决方案的一系列结果，包括租金调整和停机时间的范围，目前预计的解决方案在该范围内，因此指导不变，希望在7月能更明确 [98][99] 问题17: 关税对再开发和外部增长的影响 - 预计建筑和资本支出成本会上升，时间也可能受影响，但公司的开发资金计划和再开发项目有适当的保护措施，如设定资金上限和应对延迟的措施；公司交易中自身承担的工作成本相对明确，且在预算中考虑了成本上升的应急情况 [102][104] 问题18: 公司对QSR领域的投资意向和目标暴露水平 - 目前QSR在投资组合中占比从1%提升到2%，仍较小，公司没有明确的目标占比；公司进入该领域约18个月，正在建立关系并取得进展，认为这是自然的业务拓展和多元化方式 [107][108] 问题19: Zips事件的结果与新洗车投资承保的比较以及是否影响未来投资思考 - 公司在承保时会考虑多种情景，如重新租赁、更高更好的用途等；Zips事件的租金调整是合适的，能让租户增加收入并保持物业盈利；该事件验证了公司的承保过程，不会影响未来对新投资的思考，公司一直在评估和改进承保模型，目前对洗车业务的承保要求比几年前更高 [115][119][121] 问题20: 留在投资组合但不租给Zips的站点是否曾以降低的租金提供给Zips - 这是一个整体的谈判过程，不是直接的报价；Zips最初拒绝了12处中的7处并表示将保留5处，最终达成的结果是Zips可能保留6处，5处转租，1处出售，公司与多个运营商进行了沟通，认为目前的结果是一个良好的综合结果 [123][124][125]