业绩总结 - 2024年第二季度的调整后基金运营（AFFO）增长13.0%，达到3220万美元[7] - 2024年迄今为止的AFFO增长14.2%，达到6360万美元[7] - 2024财年的AFFO指引上调至每股2.30 - 2.32美元，之前为2.29 - 2.31美元[7] 用户数据 - 租金收缴率为100.0%[10] - 租户租金覆盖率为2.6倍[10] - 物业的整体出租率为99.7%[10] 财务指标 - 净债务与息税折旧摊销前利润（EBITDA）比率为5.1倍[10] - 总流动性超过3.18亿美元，其中3590万美元为未结算的前瞻性股权[10] - 2023年债务占总资产价值的比例为36%[164] 物业组合 - 2024年第二季度的年化基础租金（ABR）为1.85亿美元[50] - 物业组合中，便利店占比为63%，隧道洗车占比为20%[52] - 加权平均剩余租期（WALT）为9.2年[112] - 单位租赁占总ABR的85%[113] - 年租金递增率为1.7%[114] 代表性投资 - 便利店交易总值为5700万美元，租期为15年，租金递增为每5年10%[119] - 洗车场交易总值为4100万美元，租期为15年，年租金递增为2%[126] - 汽车服务中心交易总值为2000万美元，租期为15年，年租金递增为2%[134] - 快餐店交易总值为300万美元，租期为15年，租金递增为每5年10%[141]

财务数据和关键指标变化 - 公司报告第二季度AFFO每股0.58美元,同比增长3.6% [30] - 公司上调全年2024年AFFO指引至每股2.30-2.32美元,同比增长2.7% [30] - 公司2024年6月30日的年化基础租金为1.85亿美元,同比增长15.6% [35] - 公司2024年第二季度的总G&A占总收入比为12.4%,同比下降80个基点 [37] - 公司2024年第二季度的AFFO G&A占租金和利息收入比为9.8%,同比下降110个基点 [38] 各条业务线数据和关键指标变化 - 公司在第二季度完成了约6,170万美元的投资,涉及便利店、快速洗车、汽车维修中心和快餐店等四大资产类别 [23] - 公司年内累计投资1.038亿美元,初始收益率为7.9% [24] - 公司目前有5,300万美元的收购和开发项目在谈判中,预计未来6个月内完成 [27] 各个市场数据和关键指标变化 - 公司的租赁组合覆盖42个州和华盛顿特区,59%的年化基础租金来自前50大都市区,75%来自前100大都市区 [22] - 公司的租金覆盖率为2.6倍,过去4-5年一直保持稳定 [22] 公司战略和发展方向及行业竞争 - 公司将继续保持对四大资产类别的均衡投资,但短期内仍将以便利店为主 [96][98] - 公司将继续通过直接交易和建立行业关系,在四大资产类别中寻找投资机会 [13][14] - 公司看好便利店和快速洗车行业的基本面,这些行业的租金覆盖率和利润率保持健康 [16][18] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 管理层认为尽管股票价格近期有所上涨,但交易和资本市场仍存在不确定性,买卖双方的价格差较大 [19][20][86][87][88][89] - 管理层表示公司的投资管线和财务状况良好,有能力在当前市场环境下持续创造价值 [15][21] 其他重要信息 - 公司目前有3个正在进行的重新开发项目,未来几个季度将有更多的租赁活动 [26] - 公司的资产负债表健康,净债务/EBITDA为5.1倍,处于目标区间中点 [39] - 公司有3.15亿美元的可用流动性,足以支持手头的5,300万美元收购管线 [40] 问答环节重要的提问和回答 问题1 **Farrell Granath 提问** 询问公司在不同资产类别的投资收益率情况 [47][48][49][50] **Mark Olear 回答** 公司在不同资产类别的投资收益率大致在8%左右,快餐店资产的收益率相对较低 [48][50] 问题2 **Brad Heffern 提问** 询问公司当前的投资收益率与往期的对比,以及未来的预期 [52][53][54][55][56][57][58] **Christopher Constant 和 Brian Dickman 回答** 公司当前的投资收益率大约在100个基点左右,高于往期水平,未来有望进一步提升 [53][54][56][57][58] 问题3 **Akhil Guntupalli 提问** 询问公司开发项目的收益率情况 [67][69][70][71] **Christopher Constant 和 Brian Dickman 回答** 公司开发项目的收益率与最终租赁交易的收益率一致,不会因成本超支而降低 [69][70][71]

文章核心观点 - 分析Getty Realty和W.P. Carey业绩表现及未来股价走势，指出投资者可参考FFO预期和行业前景判断投资机会 [5][11] 公司业绩表现 Getty Realty - 过去四个季度中，公司两次超出共识FFO预期 [1] - 2024年第二季度FFO为每股0.58美元，高于Zacks共识预期的0.57美元，去年同期为0.56美元 [2] - 2024年第二季度营收4872万美元，超出Zacks共识预期0.43%，去年同期为4366万美元，过去四个季度中三次超出共识营收预期 [3] - 自年初以来，公司股价上涨约6.9%，而标准普尔500指数上涨16.5% [4] W.P. Carey - 预计2024年第二季度营收3.9955亿美元，较去年同期下降11.7% [8] - 上一季度FFO无惊喜，本次季度报告FFO惊喜为1.75% [9] 公司未来预期 Getty Realty - 下一季度共识FFO预期为每股0.58美元，营收4912万美元；本财年共识FFO预期为每股2.31美元，营收1.9475亿美元 [6] - 即将发布的报告中，预计季度每股收益为1.16美元，同比变化-14.7%，过去30天共识每股收益预期下调0.4% [14] W.P. Carey - 2024年第二季度业绩预计7月30日公布 [7] 公司股价走势 Getty Realty - 股价短期走势取决于管理层在财报电话会议上的评论 [10] - 目前Zacks排名为3（持有），预计短期内表现与市场一致 [12] 行业影响 - Zacks行业排名中，REIT和Equity Trust - Other行业目前处于250多个Zacks行业的后37%，研究显示排名前50%的行业表现优于后50%超两倍 [13]

财务业绩 - 公司2024年全年AFFO指引上调至每股2.30-2.32美元[33] - 公司2024年二季度基础租金收入同比增长14.9%至4,550万美元[11] - 公司2024年上半年基础租金收入同比增长14.0%至8,940万美元[11] - 公司2024年二季度一般及行政费用同比增加4.3%至616.8万美元[19] - 公司2024年上半年一般及行政费用同比增加5.1%至1,282.4万美元[19] - 公司2024年上半年的总收入为9.89亿美元，同比增长12.7%[51][52] - 公司2024年上半年的AFFO为6.36亿美元，同比增长14.2%[59] - 公司2024年上半年的每股基本和稀释收益分别为0.59美元和0.59美元[54][55] - 公司2024年上半年的其他综合收益为2,970万美元[57][58] - 公司2024年上半年的物业成本为7,686万美元，同比下降19.2%[51] - 公司2024年上半年的一般管理费用为1.28亿美元，同比增长5.1%[51] - 2024年第二季度和上半年的FFO分别为8.10亿美元和15.98亿美元，AFFO分别为8.57亿美元和16.92亿美元[61] - 公司2024年第二季度和上半年的每股基本收益分别为0.30美元和0.59美元，每股FFO为0.55美元和1.08美元，每股AFFO为0.58美元和1.15美元[60] 投资活动 - 公司在2024年上半年投资超过1亿美元，收购和开发了23处便利店和汽车零售物业[1][2][3][4] - 公司2024年二季度投资6,170万美元,初始现金收益率为8.1%[22][23][24] - 公司2024年7月24日有5,300万美元的投资管线,包括25处便利店、洗车店和维修中心[25] - 公司2024年二季度结算了约20万股的ATM发行,获得净收益7.3百万美元[29][30][31] - 公司2024年二季度提取了7,500万美元的定期贷款,用于偿还信用额度和投资[32] 公司概况 - 公司认为FFO和AFFO有助于分析师和投资者评估公司的业绩，因为它们排除了GAAP净收益中与公司核心经营业绩无关的各种项目[43][44][45] - 公司特别关注AFFO，认为它最能反映公司核心经营业绩的可持续性[45] - 公司提供2024年AFFO每股指引[46] - 公司在2024年6月30日的资产负债表中显示资产总额为18.92亿美元，负债总额为9.41亿美元，股东权益为9.51亿美元[49] - 公司联系人为首席财务官Brian Dickman和投资者关系部[62]

文章核心观点 - 盖蒂房地产公司公布2024年第二季度财务和运营结果，年初至今投资活动达1.04亿美元，提高2024年全年收益指引 [1][2] 各部分总结 第二季度亮点 - 净利润为每股0.30美元，运营资金（FFO）为每股0.55美元，调整后运营资金（AFFO）为每股0.58美元 [3] - 投资6170万美元用于23处房产，初始现金收益率为8.1% [3] - 截至7月24日，承诺投资管道超5300万美元，用于开发和/或收购25处便利和汽车零售物业 [3] 净收益、FFO和AFFO | 项目 | 2024年第二季度 | 2023年第二季度 | 2024年上半年 | 2023年上半年 | | --- | --- | --- | --- | --- | | 净收益（千美元） | 16,711 | 13,524 | 33,434 | 27,606 | | 每股净收益 | 0.30 | 0.26 | 0.59 | 0.55 | | FFO（千美元） | 30,454 | 26,534 | 60,065 | 50,979 | | 每股FFO | 0.55 | 0.52 | 1.08 | 1.02 | | AFFO（千美元） | 32,198 | 28,517 | 63,601 | 55,688 | | 每股AFFO | 0.58 | 0.56 | 1.15 | 1.12 | [4] 租赁物业收入 | 项目 | 2024年第二季度 | 2023年第二季度 | 2024年上半年 | 2023年上半年 | | --- | --- | --- | --- | --- | | 租金收入（千美元） | 45,734 | 39,728 | 90,109 | 78,516 | | 租户报销收入（千美元） | 2,986 | 3,930 | 5,826 | 7,509 | | 租赁物业总收入（千美元） | 48,720 | 43,658 | 95,935 | 86,025 | [4] 基础租金收入增长 - 2024年第二季度，基础租金收入增长14.9%，达4550万美元，2023年同期为3960万美元 - 2024年上半年，基础租金收入增长14.0%，达8940万美元，2023年同期为7840万美元 [5] 应收票据和抵押贷款利息 | 项目 | 2024年第二季度 | 2023年第二季度 | 2024年上半年 | 2023年上半年 | | --- | --- | --- | --- | --- | | 应收票据和抵押贷款利息（千美元） | 1,217 | 1,040 | 2,972 | 1,693 | [12] 物业成本 | 项目 | 2024年第二季度 | 2023年第二季度 | 2024年上半年 | 2023年上半年 | | --- | --- | --- | --- | --- | | 物业运营费用（千美元） | 3,782 | 4,706 | 7,421 | 9,228 | | 租赁和再开发费用（千美元） | 201 | 105 | 265 | 283 | | 物业总成本（千美元） | 3,983 | 4,811 | 7,686 | 9,511 | [7] 其他费用 | 项目 | 2024年第二季度 | 2023年第二季度 | 2024年上半年 | 2023年上半年 | | --- | --- | --- | --- | --- | | 环境费用（千美元） | -150 | 343 | -167 | 664 | | 一般和行政费用（千美元） | 6,168 | 5,912 | 12,824 | 12,197 | | 减值损失（千美元） | 512 | 2,462 | 1,792 | 2,984 | [14] 投资活动 - 2024年第二季度，公司投资6170万美元，初始现金收益率为8.1%，包括收购18处房产和为5处新产业项目提供开发资金 [18] - 季度末后，公司投资约150万美元，年初至今共投资1.038亿美元，初始现金收益率为7.9% [19] - 截至7月24日，公司承诺投资管道超5300万美元，用于开发和/或收购25处物业，预计未来六个月完成大部分投资 [20] 再开发项目 - 截至6月30日，公司已签署三个再开发项目的租约，包括两个在建项目和一个待收回项目，还有其他处于可行性规划阶段的潜在项目 [21] 资产处置 - 2024年第二季度，公司未处置任何房产 - 2024年上半年，公司出售一处房产，总收益120万美元，净收益100万美元 [22] 资产负债表和资本市场 - 截至6月30日，公司总负债8.425亿美元，包括6.75亿美元高级无担保票据、1.5亿美元无担保定期贷款和1750万美元循环信贷额度 - 可用现金及等价物为470万美元 [23] 股权资本市场 - 2024年第二季度，公司结算约20万股普通股，净收益约730万美元 - 2024年第二季度，公司签订新的远期销售协议，预计出售约40万股普通股，总收益1140万美元 - 截至6月30日，公司约有120万股普通股待结算，预计总收益约3590万美元 [24][25] 债务资本市场 - 2024年第二季度，公司提取先前宣布的无担保定期贷款延迟提取部分剩余的7500万美元，用于偿还循环信贷额度和投资活动 [26] 2024年指引 - 由于年初至今的投资和资本市场活动，公司将2024年AFFO指引提高至每股摊薄2.30 - 2.32美元，此前为2.29 - 2.31美元 [27] 非GAAP财务指标 - 公司使用FFO和AFFO衡量业绩，FFO和AFFO是补充性非GAAP指标，不替代GAAP指标，应与GAAP指标结合使用 [32][33] - FFO定义为GAAP净收益加回房地产资产折旧和摊销、房地产资产处置损益、减值损失和会计变更累积影响 - AFFO定义为FFO扣除某些收入确认调整、环境调整、股票薪酬、债务发行成本摊销和其他非现金或异常项目 [34][35]

公司信息 - 盖帝房地产公司是一家公开交易的净租赁房地产投资信托基金，专注于便利、汽车和其他单租户零售房地产的收购、融资和开发 [5] - 截至2024年3月31日，公司投资组合包括位于美国42个州和华盛顿特区的1108处独立房产 [5] 财务信息 - 公司将于2024年7月24日周三股市收盘后公布截至2024年6月30日的第二季度财务业绩 [2] 会议信息 - 公司将于2024年7月25日周四上午8:30（美国东部夏令时）举行电话会议和网络直播，参与者可提前10分钟拨打1 - 877 - 423 - 9813（美国）或1 - 201 - 689 - 8573（国际）参加，也可通过访问公司网站投资者板块参与 [4] - 若无法参加直播活动，可于2024年7月25日周四上午11:30至8月1日周四晚上11:59（美国东部夏令时）观看回放，拨打1 - 844 - 512 - 2921（美国）或1 - 412 - 317 - 6671（国际），并提供密码13747423 [1] 联系方式 - 投资者关系联系电话(646) 349 - 0598，邮箱ir@gettyrealty.com [2]

文章核心观点 - 盖蒂房地产公司基本面与市场价格背离，调整后运营资金（AFFO）每股持续健康增长，但市场价格下跌，股票从公允价值变为大幅低估，具有投资价值 [2] 公司背景 - 公司拥有1093处独立房产，主要包括便利店、汽车维修店、洗车行等汽车相关设施，分布在美国交通流量大的角落位置，是唯一专注于汽车相关房产的房地产投资信托基金（REIT） [3] 估值折价成因 - 过去五年，公司股价整体下跌12.7%，而AFFO每股持续增长，股息也相应增加，其对前估值的折价更大，远期倍数仅11.5倍，显著低于其增长轨迹 [4][5][6] 行业基本面展望 - 美国车辆行驶里程数几十年来稳步增长，疫情期间有下降后已恢复上升趋势，更多人上路意味着便利店客流量增加，便利店内部销售利润率较高，且消费者越来越重视便利性，店内销售额呈上升趋势，虽疫情后现金刺激结束可能使增速放缓但仍为正增长 [8][9][10] - 车辆行驶里程数增加以及道路上车辆平均车龄增加，推动汽车维修店和洗车行销售增长，租户盈利能力稳定且增长，使租户息税折旧摊销前利润（EBITDA）对租金的覆盖倍数保持健康水平，并促使租金随租约到期而上涨，公司平均租户租金覆盖倍数为2.6倍，无租户低于1倍，实现了满租和全额租金收取 [10][11] - 公司租约加权平均剩余期限为9年，平均年租金增长率为1.7%，投资者评估时应考虑租约到期后的情况，这取决于初始租金水平和基本面变化 [11] 收购和承保流程 - 售后回租交易中，买家（REIT房东）和卖家（资产运营商）会协商年租金和购买价格，一些REIT可能会以高于市场价格购买房产并收取高于市场的租金，租约到期后租金可能下降，而公司明确不进行此类租约，其设定的租金与房产产生的EBITDA相匹配 [12] - 公司在租约到期时投入少量资本支出对房产进行改造，新租约租金比到期租约租金平均高出44万美元，平均增量回报率为12%，这种清晰的承保和收购流程为公司长期增长奠定基础 [13] 现金流估值 - 考虑杠杆因素，公司在无杠杆基础上相对于同行较为便宜，相对于整个REIT行业和标准普尔指数也较为便宜 [14] 资产层面估值 - 公司股价约为每股27美元，隐含资本化率在8% - 8.5%之间，而类似房产的资本化率在5% - 7%之间，若按6%的资本化率计算，公司股价应为每股43美元 [15] 投资风险 - 公司租户集中度较高，尽管单位层面租金覆盖倍数较强，但如果租户出现企业层面问题，可能需要重新出租房产并面临空置期，其中最受关注的租户是Arko Corp，该公司经营激进，虽2024年第一季度财报表现出色且近期被纳入《财富》500强，但早期阶段仍存在一定敏感性 [16][17][18] - 任何影响道路上车辆数量的因素都可能对公司构成风险，如经济衰退期间人们驾车减少，可能对便利店市场租金产生一定影响 [18] 综合评估 - 公司具有吸引力的投资价值，低倍数下AFFO收益率超过8%，足以覆盖6.8%的股息收益率，基本面显示AFFO每股将以中个位数的年增长率持续增长，有望推动股息类似增长，考虑到其相对于资产价值和历史AFFO倍数的折价，有显著的资本增值潜力，公允价值约为15倍AFFO，即每股34.65美元，较当前价格有28%的上涨空间 [19]

文章核心观点 - 公司虽有不错业务指标，但因租金组合安全性和融资结构问题，表现未达预期，行业内有其他表现更优的房地产投资信托基金，对其持看空观点 [4] 公司概况 - 公司是专注零售/服务型物业的三重净租赁房地产投资信托基金，截至2024年3月拥有1108处物业，68%位于街角 [16] 参考组信息 - 参考组包含NTST、EPRT、ADC、NNN等专注零售/服务型物业的三重净租赁房地产投资信托基金，NTST有628项投资，EPRT拥有1937处物业，ADC拥有2161处物业，NNN拥有3546处物业 [2] 优势 租赁结构 - 公司采用三重净租赁协议，租户承担物业维护和运营成本，协议含1% - 2%的年租金递增，公司加权平均年租金递增为1.7% [2] 高入住率和稳定加权平均租赁期限 - 公司加权平均租赁期限为9.2年，处于参考组范围内，且近期投资活动使其租赁期限延长，2023年Q4和2024年Q1收购物业的加权平均租赁期限分别达15年和超16年 [7] - 公司入住率达99.7%，处于参考组范围内 [7] 股息 - 公司目前股息收益率约为6.6%，2019 - 2023年股息每股复合年增长率为5.8% [11] 劣势 资产负债表、即将到期债务和派息率 - 公司资产负债表评级为BBB -，覆盖比率为3.9倍，加权平均债务到期年限为5.8年，但2025年将面临总计2亿美元的重大债务到期，占未偿债务近22%，这使其面临较高利率风险，可能影响财务表现和派息率 [8] 高租户集中度 - 截至2024年3月，公司前十大租户占调整后基本租金的68.6%，高于参考组其他公司，租户流动性问题可能影响公司财务表现 [9] 每股调整后运营资金增长 - 2019 - 2023年公司每股调整后运营资金复合年增长率为5.6%，但行业内有公司表现更优，且2024年公司每股调整后运营资金中点指引增长仅为2.2%，低于参考组其他公司 [10] 估值 - 公司远期市盈率/运营资金倍数为12.6倍，低于参考组其他公司，考虑到即将到期债务和高派息率，其风险较高，倍数提升空间不大，预计在12.0x - 13.0x范围内 [23] 投资建议 - 行业内有风险回报比更好的投资机会，如ADC、EPRT和NNN，不建议投资该公司 [14]

文章核心观点 - 盖帝房地产公司发布2024年企业责任报告，强调其环境、社会和治理（ESG）政策与实践，体现对有效ESG实践的持续承诺 [1][2] 公司动态 - 公司发布2024年企业责任报告，强调ESG政策与实践，该报告由安特亚集团协助编写，并参考了SASB和TCFD的框架 [1] - 公司总裁兼首席执行官表示报告体现公司深化与关键利益相关者关系的努力，以及对有效ESG实践的持续承诺，未来将专注与团队、租户和其他利益相关者的互动，更好地了解投资组合相关的气候风险和环境影响 [2] - 2024年企业责任报告可在公司网站查看 [2] 公司概况 - 盖帝房地产公司是一家公开交易的净租赁房地产投资信托基金，专注于便利店、汽车和其他单租户零售房地产的收购、融资和开发 [3] - 截至2024年3月31日，公司投资组合包括位于美国42个州和华盛顿特区的1108处独立房产 [3]

文章核心观点 - 盖蒂房地产公司业务稳定，虽过去一年股价表现不佳，但在利率不大幅上升的情况下有望跑赢大盘，当前6%以上的股息收益率较为安全，公司股票具有投资价值 [1] 公司业绩表现 - 第一季度调整后运营资金为每股0.57美元，超出市场共识0.05美元，营收增长14%至4900万美元，每股运营资金同比增长1.8%，实际运营资金增长15.9% [2] - 公司扩大业务规模依赖股权发行，导致流通股数量增加13.4%至5400万股，摊薄了每股增长 [2] 公司业务结构 - 公司在40个州拥有超1000处房产，主要为便利店和加油站，不直接运营，仅出租，近年来通过收购实现业务多元化，增加洗车行、汽车服务店和得来速零售店等，仍聚焦汽车相关业务 [3] 公司运营优势 - 房产入住率达99.7%，租户平均租金覆盖率为2.6倍，几乎没有租金覆盖率低于1倍的租户，仅15%的租户租金覆盖率在1 - 2倍之间 [4] - 平均年租金增长率为1.7%，64%的租金每年递增，其余每3 - 5年调整一次，新租约租金增长率可达2%，有助于保护现金流免受成本和通胀影响 [5] - 加权平均租约期限为9.2年，多数租约在2032年或更晚到期，2026年前无重大租约到期，部分租户提前续约，保障现金流稳定性 [7] - 约68%的房产位于街角，位置优越，便利店行业抗经济衰退能力强，结合租约结构，提供可预测的近期现金流，管理层预计运营资金为2.29 - 2.31美元，有望实现目标 [8] 公司面临挑战 - 业务对便利店和加油站的依赖使投资者担忧电动汽车普及带来的长期淘汰风险，但公司通过增加洗车行等业务进行多元化，且加油站有机会转型提供充电服务，便利店需求长期存在 [9] - 公司积极扩张业务，第一季度投资4100万美元，新增12家洗车行和7家汽车服务中心，另有4400万美元合同待完成，将新增23处房产，部分用于建设13家新的隧道洗车行 [12] - 公司目前股息收益率为6.3%，股息覆盖率为1.28倍，留存现金流约2700万美元，无法仅靠现金流支持新收购，净债务与息税折旧摊销前利润比率为5.1倍，债务与资本比率为35%，需发行股权融资 [13] - 持续的股权发行可能导致新房产收购无法显著提升每股业绩，过去一年近90%的增长被股份数量增长所消耗，当前股票运营资金收益率为8%，债务成本超6%，需7%的现金回报率才能实现每股盈亏平衡 [14] - 若股价表现不佳，股权融资成本增加，新交易利差收窄，潜在交易减少，对每股运营资金的贡献有限 [15] 公司投资价值 - 即使减少收购计划，依靠留存现金流和增量债务融资，每年仍可进行5000 - 6500万美元的交易，无需发行股权，当前6.3%的股息收益率安全可靠 [16] - 租约基础带来约1.7%的营收增长，支持每股运营资金约1.7%的增长，可推动股息增长，以8%的资本化率计算，减少收购计划可带来每股0.04 - 0.06美元的运营资金增长，约2% [17] - 6.3%的股息收益率加上3.7%的增长率，提供约10%的总回报，对收益型投资者有吸引力，有选择地进行股权融资收购可提高总回报 [18] - 与同类公司相比，公司8%的运营资金收益率具有吸引力，如墨菲美国公司的自由现金流收益率约为6%，公司业务风险较低 [19] - 与房地产行业整体相比，公司债务资产比率略低于行业平均，在当前利率环境下具有优势，股价与调整后运营资金的比率在过去和未来都有折扣 [20] - 公司市值较小，缺乏大型指数相关持仓可能导致估值倍数压缩，但较低的债务负担和较高的股息收益率是积极因素，相对于行业10%以上的折扣是有吸引力的切入点 [22] 公司股价预期 - 预计公司投资计划可能放缓，但其租约质量高，便利店业务具有经济韧性，建议继续积累股票，享受安全股息和3 - 5%的增长 [23] - 假设10年期国债收益率不大幅上升，公司股价有望涨至31美元，提供12 - 13%的总回报，该目标价仍使股票相对于行业有5 - 8%的折扣，当前估值已充分反映风险，股票具有吸引力 [23][24]