财务数据和关键指标变化 - 2023年全年总收入增长12.2%,达到1.871亿美元 [3] - 2023年全年AFFO每股增长5.1%,达到2.25美元 [7] - 2023年末年化基础租金达到1.728亿美元,较2022年末增长12.1% [7] 各条业务线数据和关键指标变化 - 2023年公司投资了326.3百万美元,其中约45%投向便利店,55%投向其他便利和汽车零售物业类型 [6] - 2023年公司收购了40家隧道式洗车店、13家汽车维修中心、12家便利店和3家快餐店 [6] - 2023年投资组合的加权平均租赁期限为17.2年,平均初始现金收益率约为7.3% [6] 各个市场数据和关键指标变化 - 公司的资产组合遍布40个州和华盛顿特区,60%的年化基础租金来自前50大都市统计区,77%来自前100大都市统计区 [6] - 公司的租金覆盖率为2.6倍 [6] 公司战略和发展方向及行业竞争 - 公司继续推进投资组合的增长和多元化,重点关注便利店、隧道式洗车店、汽车维修中心和快餐店等细分行业 [3][5] - 公司通过与成熟和新兴零售商建立关系,并利用自身的行业知识和物业数据库优势,以低于建设成本的价格收购新建物业 [3][4] - 公司正在进行多年期的技术升级计划,以支持更大的业务规模并提高运营效率 [3][4] - 尽管2024年的投资规模最终取决于市场环境,但公司相信自身的关系网、承销专长和流动性将有助于获取并审慎评估收购新的便利和汽车零售资产的机会 [5] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司的目标零售行业保持健康,美国消费者的韧性以及便利店和汽车零售行业的运营商正在采取各种增长策略以满足消费者需求 [5] - 尽管2023年交易市场波动,但公司保持了纪律和专注,依靠多年积累的核心原则和优势来实现强劲业绩 [3][4] - 公司对2024年的前景保持信心,预计收益增长将来自现有投资组合的升幅、2023年收购或部分投入的新增收入以及当前67百万美元的投资管线 [5] 问答环节重要的提问和回答 问题1 **Antara Nag-Chaudhuri 提问** 询问公司67百万美元投资管线的初始收益率以及与之前讨论的收益率是否有明显变化 [10] **Brian Dickman 回答** 投资管线的初始收益率在中7%左右,反映了一些早期交易以及最近几个月新交易的收益率组合 [10] 问题2 **Mitch Germain 提问** 询问公司是否在租赁条款中获得了更高的升幅 [14] **Mark Olear 回答** 是的,公司一直努力在整个交易中获取尽可能多的价值,租赁升幅已经倾向于每年2%左右 [14] 问题3 **Akhil Guntupalli 提问** 询问公司对洗车行业的趋势及供给风险的看法 [21] **Christopher Constant 回答** 洗车行业在过去几年经历了快速增长,但也面临一些挑战,如会员业务仍然强劲,但现金洗车量有所下降。公司的洗车运营商正专注于提高运营效率和定价来稳定业务 [21]

环境修复储备负债情况 - 截至2022年12月31日，公司移除2350万美元未知储备负债[235] - 截至2023年9月30日，公司为预期环境修复义务累计计提2270万美元，其中已知储备负债1030万美元，未知储备负债1240万美元；2022年12月31日累计计提2320万美元，其中已知储备负债1080万美元，未知储备负债124万美元[239] - 截至2023年9月30日，公司为部分已过追溯期的物业维持1120万美元未知储备负债[236] 环境费用及增值费用情况 - 2023年和2022年前九个月，公司分别记录净增值费用40万美元和100万美元，计入环境费用；分别记录环境费用抵减20万美元和1790万美元[240] 物业账面价值变化情况 - 2023年和2022年前九个月，公司分别因估计环境修复成本的变化增加部分物业账面价值320万美元和170万美元[241] 资本化资产报废成本情况 - 2023年和2022年前九个月，资本化资产报废成本的折旧和摊销费用分别为220万美元和280万美元；2023年9月30日和2022年12月31日，资本化资产报废成本分别为3380万美元和3320万美元；2023年和2022年前九个月，分别记录资本化资产报废成本减值费用230万美元和150万美元[242] - 资本化资产报废成本在地下储油罐估计剩余使用寿命内折旧，若与环境修复义务相关为10年，特殊情况为较短期限[242] 污染法律责任保险情况 - 2012年7月，公司购买一份10年期污染法律责任保险，总限额5000万美元，2022年7月到期；2022年9月，公司购买一份5年期污染法律责任保险，总限额2500万美元[245] 循环信贷安排及利率影响情况 - 截至2023年9月30日，公司循环信贷安排下未偿还借款为7500万美元，2023年市场利率提高1%将使2023年净收入和现金流减少20万美元[249] 环境修复负债计量情况 - 公司环境修复负债按公允价值计量，考虑2.0% - 2.75%的通胀率调整预期未来净现金流，并使用4.0% - 7.0%的范围折现至现值[238]

财务数据和关键指标变化 - 第三季度调整后运营资金（AFFO）每股增长5.6%，前九个月AFFO每股增长5.7% [5] - 第三季度总营收5050万美元，较上年增长25.3%；基本租金收入增长10.5%至4090万美元 [63] - 第三季度FFO和净利润分别为每股0.53美元和0.31美元 [63] - 第三季度G&A成本为570万美元，高于2022年第三季度的500万美元；总物业成本为870万美元，高于2022年第三季度的570万美元；环境费用为31.3万美元，低于2022年第三季度的63.2万美元 [12][13] - 截至季度末，总债务为7.5亿美元，包括6.75亿美元高级无抵押票据和7500万美元循环信贷额度借款；净债务与EBITDA之比为5倍，总债务与总资本之比为35%，总负债与总资产价值之比为37% [65] - 董事会批准将季度股息提高4.7%至每股0.45美元，这是连续第10年提高股息 [7] - 上调2023年AFFO每股指引至2.24 - 2.25美元 [7][15] 各条业务线数据和关键指标变化 投资业务 - 第三季度净投资1.55亿美元，涵盖50处不同类型房产；年初至今累计投资2.69亿美元，超过公司年度投资记录 [5][60] - 第三季度投资活动初始现金收益率约为7.2%，加权平均租赁期限为17.2年 [61] - 后续有9500万美元投资承诺，预计在未来6 - 9个月完成，平均初始收益率比年初至今投资活动高约20个基点 [61] 资产处置业务 - 第三季度退出一处租赁物业，出售两处物业，总收益190万美元 [62] 股权资本市场业务 - 第三季度结算220万股普通股，净收益7160万美元；目前约有150万股普通股待结算，预计总收益约4840万美元 [19] 再开发业务 - 第三季度在再开发项目上投资约46万美元，完成两个项目，一个汽车配件店项目增量投资回报率约21%，一个便利店项目增量投资回报率为7.5%；季度末有三处物业正在进行再开发 [10] 各个市场数据和关键指标变化 - 市场上资本成本上升，卖家对房产价值预期与实际情况存在差距，公司目前报价比2021 - 2022年交易价格高出约150个基点，导致许多卖家暂停交易 [61] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司专注于便利店和汽车零售资产，凭借行业专业知识、租户关系和执行记录，在市场上具有竞争优势 [6] - 投资策略注重拥有主要大都市地区的优质房地产，并与区域和全国性运营商合作，以实现收购和开发资金机会 [57] - 面对市场变化，公司将保持资本部署的纪律性，同时通过与决策者直接沟通，继续寻找增值投资机会 [61] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司认为当前房地产市场发生显著变化，资本可用性和成本的快速变化超出卖家预期，但公司凭借资产的必要性、租户的运营实力和良好的资产负债表，处于有利地位 [56][57] - 公司对通过盈利增长和投资组合多元化创造股东价值充满信心，预计市场将适应经济变化并趋于稳定 [57][61] 其他重要信息 - 公司在2022年1月以来筹集了超过6亿美元的低成本资金，包括近期宣布的1.5亿美元无抵押定期贷款、2.25亿美元长期无抵押票据和超过2.3亿美元普通股 [6] - 公司签订利率互换协议，固定定期贷款的SOFR，有效利率为6.13% [14] - 截至季度末，环境负债为2270万美元，较2022年底减少43.8万美元；第三季度净环境修复支出约为160万美元 [15] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 第三季度投资的混合现金投资收益率是多少，收购和开发资金的收益率能否分开披露？ - 第三季度初始现金收益率为7.2%，收购和开发资金的回报率大致相同 [21][22] 问题2: 鉴于借款成本上升，收益率是否会上升，如何看待已承诺投资管道的收益率？ - 收益率确实在上升，但部分开发资金的收益率仍基于之前的交易，而收购活动更能反映当前环境 [23] 问题3: 目前哪些资产类别在定价上机会最好，便利店竞争是否缓解，汽车和洗车业务情况如何？ - 公司在所有资产类别都很活跃，便利店、洗车、汽车配件等领域机会大，目前快餐餐厅类别竞争最激烈 [24] 问题4: 租户租金覆盖率是否下降，对租户收益有何影响？ - 公司严格的承保模型下，新机会的租户租金覆盖率没有明显下降；由于市场变化，租户通过出售回租交易获得的收益会减少 [26][27] 问题5: 是否有增加变现低资本化率资产的意愿？ - 公司会关注投资组合中可能存在的超额价值资产，但目前资产负债表状况良好，有5000万美元的股权资金，会在合适的时候进行交易 [28] 问题6: 投资管道的资产类别构成如何，租赁结构是否有变化？ - 公司目标是在各资产类别、地理位置和租户组合上实现均衡分布；在合适的情况下，能够推动价格和回报，并对年度租金递增条款施加压力；初始租赁期限仍约为15 - 20年 [31] 问题7: 便利店在投资组合中的占比下降，其资产定价与其他资产相比如何？ - 公司目标是在便利店和汽车零售房地产领域实现多元化投资，便利店占比下降是自然演变；目前零售房地产市场卖家需认识到价格变化，融资成本上升导致资本化率上升，房地产价值下降 [32][34] 问题8: 投资管道中不同资产类别是否面临类似的价格压力？ - 价格压力因资产类别所处的生命周期而异，洗车和CNG领域较为明显，汽车服务领域正在改善，快餐餐厅领域仍在发展中 [37] 问题9: 定期贷款的第二笔资金预计何时提取？ - 预计在未来六个月内提取，公司会平衡交易资金、杠杆率和流动性，根据情况从定期贷款和股权资金中提取资金 [38] 问题10: 出售回租的成本与其他融资方式相比如何？ - 公司多数租户为私营企业，其获取资本的渠道主要是私募股权、银行市场或私人贷款市场，这些渠道的成本都在上升且交易难度加大，因此出售回租对租户来说更具吸引力 [45] 问题11: 洗车业务中运营商整合带来的机会有多大？ - 洗车行业过去几年有大量资本流入，租户认为快速隧道洗车模式有很大的新门店开发空间；公司希望与大型成熟运营商合作，不仅提供资金，还建立长期合作关系 [46]

业绩总结 - 截至2023年9月30日，公司的年基租金(ABR)为1.68亿美元[12] - 2023年第三季度净收益为1,603.3万美元，较2022年同期的1,330.2万美元增长20.5%[150] - 2023年第三季度的资金运营（FFO）为2,772.4万美元，较2022年同期的2,371.8万美元增长16.9%[150] - 调整后的资金运营（AFFO）为2,940.0万美元，较2022年同期的2,578.9万美元增长14.0%[150] - 2023年第三季度的每股净收益为0.31美元，较2022年同期的0.27美元增长14.8%[150] 用户数据 - 截至2023年9月30日，99.7%的物业已出租[107] - 便利店和汽车零售物业的租金到期率为8.5%[108] - 便利店和汽车零售物业的年租金增长率为2%至10%[81] 财务指标 - 截至2023年9月30日，公司的净债务与息税折旧摊销前利润(EBITDA)比率为5.0倍[12] - 截至2023年9月30日，公司的固定费用覆盖率为4.0倍[12] - 截至2023年9月30日，公司的股息收益率为6.8%[12] - 截至2023年9月30日，总资产价值为21.636亿美元，合并债务为7.909亿美元[118] - 2023年9月30日，现金及现金等价物为-55万美元[138] - 截至2023年9月30日，总债务占总资本化的比例为35%[145] 投资与市场扩张 - 截至2023年9月30日，公司的投资活动中，年内已投资2.69亿美元[40] - 2023年完成的28个项目总投资为1820万美元，增量收益率为17%[87] - 便利店和汽车零售物业的总资产为21.49亿美元[102] - 便利店和汽车零售物业的主要市场包括纽约市（占16%）和华盛顿特区（占7%）[76] - 便利店和汽车零售物业的投资机会在2023年达到了11亿美元[94] 负面信息 - 截至2023年9月30日，公司的资产组合占有率为99.7%[40] - 2023年9月30日，租金覆盖率为2.7倍[130] - 2023年第三季度的摊销费用为1,521.0万美元，较2022年同期的1,365.0万美元增长11.4%[150] 新产品与技术研发 - 2023年活跃项目总投资为4,635万美元，预计完成时间为2023年和2024年[114] - 便利店和汽车零售物业的租金覆盖率为31.2%[110] 未来展望 - 新的1.5亿美元无担保定期贷款于2023年10月17日签署，预计到期时间为2025年[125] - 2023年，汽车服务行业的年均增长率为3.9%[101]

财务概况 - 截至2023年6月30日，公司总债务为6.75亿美元，资本化总额为23.86亿美元[29] - 公司固定费用覆盖率为4.2倍，远高于最低要求的1.5倍[29] - 公司的现金及现金等价物为-89万美元，显示出流动性压力[31] - 公司的EBITDA为137.2万美元，显示出良好的盈利能力[29] - 2023年第二季度AFFO增长12.2%，达到2850万美元，每股AFFO增长5.7%，达到0.56美元[60] - 2023年上半年AFFO增长11.0%，达到5570万美元，每股AFFO增长6.7%，达到1.12美元[60] - 总债务占总资本的28%，净债务与EBITDA的比率为4.9倍[38] - 2023年第二季度净收益为13524千美元，每股收益为0.26美元[159] - 2023年上半年FFO为39846千美元，AFFO为55388千美元[159] 租赁物业表现 - 租赁物业的总收入为439.68万美元，较去年同期的422.88万美元有所增长[25] - 租金收入中，基础租金为39607万美元，较去年同期的36815万美元增加[25] - 租赁物业的运营费用为511.1万美元，较去年同期的922.8万美元有所下降[26] - 租赁到期时间（WALT）为8.7年，物业的占用率为99.6%[13] - 租金上涨的比例为98%，其中88.3%为固定租金，9.7%为CPI调整[20] - 99.6%的物业出租率，租户租金覆盖率为2.7倍[58] - 2023年6月30日的年基础租金（ABR）为1.6亿美元，年租金增长率为1.7%[75] 投资与市场扩张 - 公司在2023年7月26日之前投资了1.632亿美元于便利和汽车零售物业[60] - 预计未来九个月将部署超过1.4亿美元的收购和开发资金[60] - 2023年6月30日的企业价值为24亿美元，拥有1053个物业，覆盖39个州及华盛顿特区[73] - 当前管道包括四个项目，总投资约为490万美元，预计在2023-2025年完成[144] - 完成了27个项目，总投资为1800万美元，增量收益率为17%[144] 行业趋势与前景 - 汽车保养和维护的需求在2017-2021年间年均增长率为0.9%，预计在2021-2025年间将达到5.6%[90] - 2023年，汽车保养行业的销售增长率为12.1%[110] - 便利店和汽车零售物业组合中，便利和加油站占比70%[103] 负面信息与风险 - 公司的现金及现金等价物为-89万美元，显示出流动性压力[31] - 2023年6月30日，债务占总资产价值的比例为35%[141]

普通股相关数据 - 截至2023年7月27日，公司有50,501,190股流通在外的普通股[4] - 2023年2月完成后续公开发行345万股普通股，预计筹集总收益约1.12505亿美元[109] - 2021年2月设立2021 ATM计划，可发行销售总价达2.5亿美元普通股，2023年2月终止；2023年2月设立ATM计划，可发行销售总价达3.5亿美元普通股[110][112] - 截至2023年6月30日的三个月和六个月，公司分别结算100.723万股和372.1366万股普通股，净收益分别为3115.9万美元和1.14117亿美元[114] - 截至2023年6月30日的三个月和六个月，公司签订远期销售协议出售总计21.7561万股普通股，平均总发行价为每股34.97美元[115] - 2023年上半年支付定期季度股息4154.5万美元，每股0.86美元；2022年上半年支付3908.5万美元，每股0.82美元[116] - 2023年和2022年上半年，公司分别根据股息再投资计划发行817股和996股普通股，收益分别为2.8万美元和3万美元[117] 公司整体财务关键指标变化 - 截至2023年6月30日和2022年12月31日，公司总资产分别为16.37154亿美元和15.62295亿美元[9] - 截至2023年6月30日和2022年12月31日，公司总负债分别为7.77068亿美元和8.02445亿美元[9] - 截至2023年6月30日和2022年12月31日，公司股东权益分别为8.60086亿美元和7.59850亿美元[9] - 2023年和2022年第二季度，公司总营收分别为4469.8万美元和4117.9万美元[11] - 2023年和2022年上半年，公司总营收分别为8771.8万美元和8049.9万美元[11] - 2023年和2022年第二季度，公司净收益分别为1352.4万美元和3068.0万美元[11] - 2023年和2022年上半年，公司净收益分别为2760.6万美元和4942.9万美元[11] - 2023年和2022年第二季度，公司基本每股收益分别为0.26美元和0.64美元[11] - 2023年和2022年上半年，公司基本每股收益分别为0.55美元和1.03美元[11] - 2023年上半年净收益为27606美元，2022年同期为49429美元[14] - 2023年上半年经营活动提供的净现金流为48526美元，2022年同期为43409美元[14] - 2023年上半年投资活动使用的净现金流为99380美元，2022年同期为47637美元[14] - 2023年上半年融资活动提供的净现金流为49840美元，2022年同期使用499美元[14] - 2023年上半年现金、现金等价物和受限现金减少1014美元，2022年同期减少4727美元[14] - 2023年上半年支付利息14245美元，2022年同期为12813美元；支付所得税563美元，2022年同期为631美元[14] - 2023年3月和6月止三个月及六个月，公司分别记录减值费用246.2万美元和298.4万美元，2022年同期分别为39.1万美元和142.9万美元[38] - 2023年第二季度和上半年基本每股收益分别为0.26美元和0.55美元，摊薄后每股收益相同；2022年对应数据分别为0.64美元和1.03美元[120] - 截至2023年6月30日和2022年12月31日，高级无担保票据借款公允价值分别为5.692亿美元和5.41亿美元[121] - 2023年6月30日和2022年12月31日，非经常性以公允价值计量的房地产资产分别为58.8万美元和183.3万美元，已记录减值费用[124] - 截至2023年6月30日，有三项房地产符合持有待售标准，持有待售房地产净额为255.4万美元，2022年12月31日为375.7万美元；2023年上半年出售三项房地产，实现总收益58.7万美元，还因一项租赁终止实现收益31.6万美元[125] - 2023年上半年，公司运营资金（FFO）为5097.9万美元，2022年同期为6310.8万美元[159] - 2023年第二季度，公司运营资金（FFO）为2653.4万美元，2022年同期为3984.6万美元[159] - 2023年第二季度，公司调整后运营资金（AFFO）为2851.7万美元，2022年同期为2538.5万美元[159] - 2023年上半年经营活动提供的净现金流为4852.6万美元，2022年同期为4340.9万美元，增加了511.7万美元[192] - 2023年上半年投资活动使用的净现金流为9938万美元，2022年同期为4763.7万美元，增加了5174.3万美元[192] - 2023年上半年融资活动提供的净现金流为4984万美元，2022年同期为 - 49.9万美元，增加了5033.9万美元[192] 房产相关数据 - 截至2023年6月30日，公司拥有1053处房产，分布在39个州和华盛顿特区[18] - 截至2023年6月30日，公司投资组合包括1053处房产，其中自有1014处，从第三方房东租赁39处[45] - 截至2023年6月30日，公司投资组合包含1053处房产，其中自有1014处，从第三方房东处租赁39处[139] - 截至2023年6月30日，公司将1045处房产以三净租赁形式出租，加权平均剩余租赁期限（不包括续租选择权）为8.7年[144] - 2023年上半年，公司在40处房产投资1.116亿美元，包括以7330万美元收购16处房产的完全所有权[148] - 2022年上半年，公司在19处房产投资5930万美元，包括以5420万美元收购14处房产的完全所有权[149] - 自2015年重建计划启动以来，公司已完成27个重建项目，2023年上半年有1个重建项目开始收租[150] - 2023年上半年，公司以7326万美元收购16处物业的完整所有权权益，其中洗车场物业14处，总价6424.8万美元；便利店1处，总价633.6万美元；得来速快餐店1处，总价267.6万美元[126] - 作为更大售后回租交易的一部分，公司以854.3万美元收购4处在建洗车场物业，并承诺在建设期提供额外资金；截至2023年6月30日，已提供资金1051.3万美元，其中2023年第二季度提供197万美元[127] - 2022年上半年，公司以5419.7万美元收购14处物业的完整所有权权益，其中洗车场物业11处，总价4602.6万美元；便利店3处，总价817.1万美元[129] 租赁业务线数据关键指标变化 - 2023年3月和6月止三个月及六个月，租赁物业收入分别为4365.8万美元和8602.5万美元，2022年同期分别为4081.4万美元和7979.7万美元[49] - 2023年3月和6月止三个月及六个月，租赁物业收入中的租金收入分别为3991.7万美元和7896.3万美元，2022年同期分别为3717.5万美元和7360万美元[49] - 2023年3月和6月止三个月及六个月，收入确认调整分别使租赁物业收入减少18.9万美元和44.7万美元，2022年同期分别减少44.9万美元和102.5万美元[50] - 2023年3月和6月止三个月及六个月，租户报销费用分别为393万美元和750.9万美元，2022年同期分别为408.8万美元和722.3万美元[51] - 截至2023年6月30日和2022年12月31日，直接融资租赁投资净额分别为6295.3万美元和6618.5万美元[52] - 截至2023年6月30日和2022年12月31日，公司在直接融资租赁投资上记录的信用损失准备均为89.5万美元[52] - 截至2023年6月30日，未来年度租户经营租赁和直接融资租赁的合同租金应收款总计分别为14.58亿美元和7841.4万美元[53] - 截至2023年6月30日，公司租赁相关资产为1595.5万美元，负债为1803.5万美元[56] - 公司经营租赁加权平均剩余期限为7.9年，融资租赁为4.9年；经营租赁加权平均折现率为4.70%，融资租赁为15.20%[56] - 2023年第二季度，公司总租赁成本为87.9万美元，2022年同期为112.9万美元；2023年上半年，总租赁成本为189万美元，2022年同期为226.9万美元[57] - 截至2023年6月30日，ARKO Corp.、Global Partners LP、APRO, LLC三家租户收入占比分别为16.0%、14.0%、10.0%；2022年同期分别为14.0%、16.0%、11.0%[58] - 截至2023年6月30日，公司有328处曾租给Getty Petroleum Marketing Inc.的房产，其中300处签长期净租赁协议，平均剩余租期约5.0年，公司需为资本改进项目出资最高652.3万美元[59] - 2023年第二季度，租赁物业收入为4365.8万美元，较2022年同期的4081.4万美元增加284.4万美元[161] - 2023年上半年，租赁物业收入为8602.5万美元，较2022年同期的7979.7万美元增加622.8万美元[175] 应收票据和抵押贷款相关数据 - 截至2023年6月30日和2022年12月31日，应收票据和抵押贷款的信用损失备抵为278000美元[31] - 2023年上半年，公司为建设贷款和开发融资提供资金32238000美元，截至6月30日，此类贷款和融资未偿还金额为53722000美元[32] - 2023年上半年，公司为特定投资提供资金10513000美元，截至6月30日，此类投资在应收票据和抵押贷款中记录的总额为10513000美元[33] - 2023年第二季度，应收票据和抵押贷款利息为104万美元，较2022年同期的36.5万美元增加67.5万美元[161] - 2023年上半年，应收票据和抵押贷款利息为169.3万美元，较2022年同期的70.2万美元增加99.1万美元[175] 法律诉讼及环境相关数据 - 美国环保署对帕塞伊克河下游17英里河段治理，上9英里治理预计成本4.41亿美元，下8.3英里预计成本13.8亿美元[64][65] - 分配专家得出结论，Occidental对实施OU2补救措施的成本承担超过99%的责任[69] - 公司等85方与美国环保署达成现金结算协议，以解决其对整个帕塞伊克河下游17英里河段的所谓责任[69] - 2022年12月，85个和解方同意向美国环保署支付总计1.5亿美元，公司和解贡献与先前设立的法律准备金一致[70] - 2014年7月7日，公司子公司Getty Properties Corp.因宾夕法尼亚州MTBE污染被起诉，原告超50个[72] - 2017年12月17日，公司因马里兰州MTBE污染被起诉，被告超60个[75] - 截至2023年6月30日和2022年12月31日，公司分别为法律诉讼计提0和28.5万美元[63] - 截至2023年6月30日，公司为预期环境修复义务计提总计2291.7万美元，其中已知储备负债1050.2万美元，未知储备负债1241.5万美元；2022年12月31日计提总计2315.5万美元，其中已知储备负债1079.7万美元，未知储备负债1235.8万美元[99] - 2023年和2022年上半年，公司分别记录净增值费用27.8万美元和82.2万美元，计入环境费用[100] - 2023年和2022年上半年，公司分别记录环境费用抵减7.8万美元和1753.4万美元，其中分别有2.6万美元和174.9万美元与先前处置的物业有关[100] - 2023年和2022年上半年，公司分别因估计环境修复成本的变化增加某些物业账面价值168.1万美元和119.4万美元[101] - 2023年和2022年上半年，公司资本性资产报废成本折旧和摊销费用分别为148.8万美元和194.6万美元[102] - 截至2023年6月30日，公司资本性资产报废成本为3353.5万美元，2022年12月31日为3321.3万美元；2023年和2022年上半年分别记录减值损失133.9万美元和73.5万美元[102] - 2012年7月公司购买的10年期污染法律责任保险于2022年7月到期，限额5000万美元；2022年9月购买5年期保险，限额2500万美元[105] - 2023年第二季度，环境费用为34.3万美元，较2022年同期的 - 1591万美元增加1625.3万美元[161] - 2023年上半年，环境费用为66.4万美元，较2022年同期的 - 1605.1万美元增加1671.5万美元[175] 债务相关数据 - 截至202

财务数据和关键指标变化 - 2023年第二季度，公司调整后运营资金（AFFO）每股增长5.7%，上半年AFFO每股收益较2022年上半年增长6.7% [12] - 第二季度总收入4470万美元，较上年增长8.5%；基本租金收入增长7.6%，达到3960万美元 [20] - 环境费用在本季度为30万美元，而2022年第二季度为1590万美元的信贷 [21] - 截至6月30日，净债务与EBITDA比率为4.9倍，总债务与总资本化比率为28%，总负债与总资产价值比率为35% [22] - 公司将2023年AFFO每股收益指引范围缩小至2.23 - 2.24美元 [63] 各条业务线数据和关键指标变化 投资业务 - 年初至今投资超1.63亿美元，其中第二季度投资5000万美元，第三季度截至目前投资5250万美元 [12] - 第二季度投资活动的初始现金收益率约为7.2%，收购物业的加权平均租赁期限为17.2年 [17] - 后续投资5250万美元用于收购或开发12处便利店和洗车场物业 [17] 再开发业务 - 本季度在再开发项目中投资约100万美元，完成一个再开发项目，投资120万美元，资本回报率为10.5% [18] - 季度末有4处物业正在积极再开发，其他处于可行性规划阶段 [18] ATM项目 - 本季度结算约100万股普通股，净收益3120万美元，签订新的远期销售协议，预计产生760万美元的总收益 [46] 各个市场数据和关键指标变化 - 过去18个月，资本化率平均扩大约75个基点，不同资产类别和租户概况存在差异 [41] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司将继续专注于扩大和多元化投资组合，强调在主要都会区拥有优质房地产，并与区域和全国运营商合作 [14][38] - 公司预计在未来9 - 12个月内为1.4亿美元的投资承诺提供资金，通过标准远期股权协议和未提取的循环信贷额度 [23] - 公司将继续评估所有资本来源，以确保以增值方式为交易提供资金，同时保持投资级评级 [23] - 行业方面，便利店行业2022年店内销售额创历史新高，增长超9%，突破3000亿美元 [37] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管经济环境不确定，但公司对过去一年的投资活动和资本市场执行情况感到满意 [12] - 公司认为在当前市场环境下，受益于投资策略的针对性、行业专业知识和与运营商的直接关系 [14] - 公司预计随着市场适应经济形势变化和信贷收紧，将有机会进行增值投资 [41] 其他重要信息 - 截至季度末，公司租赁投资组合包括1045处净租赁物业和4处活跃的再开发场地，不包括再开发项目的入住率为99.6%，加权平均租赁期限为8.7年 [16] - 租金覆盖良好，过去12个月租户租金覆盖率为2.7倍 [16] - 64%的年化基本租金来自前50个大都市统计区（MSA），82%来自前100个MSA [16] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 投资管道剩余时间的节奏 - 预计交易将在未来9 - 12个月内完成，部分节奏取决于开发资金计划、建设完成时间、许可证和交易结束时间 [50] 问题: 投资收益率是否有上升空间及交易管道和数量情况 - 收益率可能会有适度扩张，但不同资产类别情况不同，7%左右的收益率可作为未来管道的参考 [28] 问题: 投资组合入住率连续两个季度下降10个基点的原因及是否会有更多损失 - 这主要是因为一处物业一个季度的情况，预计短期内该数字不会有重大变化 [55] 问题: 资产达到稳定和目标租金覆盖率所需时间 - 承保模型中通常假设2 - 3年，部分资产稳定时间早于2年 [59] 问题: 汽车制造商投资建设充电站对服务站业务的影响 - 租户在当前环境下表现良好，预计未来几年这种趋势将持续，租户能通过多种方式增加店铺访问量和利润 [80] 问题: 投资管道中收购和开发的比例 - 目前管道中传统售后回租和开发资金约各占一半 [2] 问题: 不报告的8%物业的跟踪方式和物业类型 - 公司按物业特定地点进行跟踪，会与租户沟通物业的再开发、再租赁或处置等事宜 [75]

公司基本信息 - 公司是一家公开交易的净租赁房地产投资信托公司，专注于便利店、汽车和其他单租户零售房地产的收购、融资和开发[16] 流通股信息 - 截至2023年4月27日，公司有49,493,599股流通在外的普通股[4] 总资产情况 - 截至2023年3月31日和2022年12月31日，公司总资产分别为16.15124亿美元和15.62295亿美元[9] 营收与收益数据 - 2023年第一季度和2022年第一季度，公司总营收分别为4302万美元和3932.1万美元[11] - 2023年第一季度和2022年第一季度，公司净收益分别为1408.2万美元和1874.9万美元[11] - 2023年第一季度和2022年第一季度，公司基本每股收益分别为0.29美元和0.39美元[11] - 2023年第一季度和2022年第一季度，基本每股收益分别为0.29美元和0.39美元，摊薄每股收益分别为0.28美元和0.39美元[121] - 2023年第一季度净收益为1408.2万美元，2022年同期为1874.9万美元；2023年第一季度资金运营（FFO）为2444.5万美元，2022年同期为2326.2万美元；2023年第一季度调整后资金运营（AFFO）为2717.2万美元，2022年同期为2485.1万美元[159] - 2023年第一季度基本每股净收益为0.29美元，2022年同期为0.39美元；2023年第一季度基本每股FFO为0.51美元，2022年同期为0.49美元；2023年第一季度基本每股AFFO为0.56美元，2022年同期为0.52美元[159] 现金流情况 - 2023年第一季度和2022年第一季度，公司经营活动产生的净现金流分别为2242万美元和2083万美元[14] - 2023年第一季度和2022年第一季度，公司投资活动使用的净现金流分别为4988.4万美元和791.6万美元[14] - 2023年第一季度和2022年第一季度，公司融资活动提供的净现金流分别为3973万美元和1931.6万美元[14] - 2023年第一季度经营活动提供的净现金流为2242万美元，较2022年同期的2083万美元增加159万美元；投资活动使用的净现金流为4988.4万美元，较2022年同期的791.6万美元增加4196.8万美元；融资活动提供的净现金流为3973万美元，较2022年同期的1931.6万美元增加2041.4万美元[177] - 投资活动使用的净现金流增加主要是由于物业收购增加4110万美元、应收票据和抵押贷款发行增加1490万美元、房地产处置收益减少780万美元，部分被物业收购存款增加1800万美元和应收票据和抵押贷款收款增加400万美元所抵消[179] - 融资活动提供的净现金流增加主要是由于ATM计划下普通股发行净收益增加8300万美元，部分被高级无担保票据净借款减少5000万美元和信贷协议下净还款增加1000万美元所抵消[180] 房产相关信息 - 截至2023年3月31日，公司拥有1047处房产，分布在39个州和华盛顿特区[17] - 截至2023年3月31日，公司投资组合包含1047处房产，其中自有1007处，从第三方房东租赁40处[44] - 截至2023年3月31日，公司有1047处房产，位于39个州和华盛顿特区，其中1040处已出租，加权平均剩余租期为8.8年[142][144] - 截至2023年3月31日，公司投资组合包括1047项物业，其中自有1007项，从第三方房东租赁40项[139] 应收票据和抵押贷款信息 - 截至2023年3月31日和2022年12月31日，应收票据和抵押贷款的信用损失备抵为27.8万美元[30] - 2023年第一季度，公司为此类投资提供资金854.3万美元，截至2023年3月31日，应收票据和抵押贷款中记录的此类投资总额为854.3万美元[32] 建设贷款信息 - 2023年第一季度，公司为建设贷款提供资金850.5万美元，截至2023年3月31日，此类建设贷款未偿还金额为2998.9万美元[31] 减值费用信息 - 2023年和2022年第一季度，公司分别记录减值费用52.2万美元和103.8万美元[37] - 2023年和2022年第一季度，分别有1.46万美元和6.2万美元的减值费用与公司先前处置的房产有关[37] - 2023年和2022年第一季度，分别有0美元和69.4万美元的减值是通过考虑当前更换资产所需金额并调整陈旧过时因素确定的[37] - 2023年和2022年第一季度，分别有52.2万美元和34.4万美元的减值费用是由于某些房产的资产报废成本累积导致[37] - 2023年和2022年第一季度，资本化资产弃置成本折旧和摊销费用分别为75.4万美元和100.2万美元，减值费用分别为52.2万美元和34.4万美元[104] 房地产公允价值估计 - 公司估计房地产公允价值时，假设持有期最长达15年，年平均租金增长率为2.0%，资本化率为8.0%，现金流折现率为7.0%[38] 会计准则相关 - 公司自2020年1月1日起采用ASU 2016 - 13会计准则[27][30] 贷款损失估计方法 - 公司自2013年开展贷款发起业务以来，使用历史贷款表现数据来估计与投资组合相关的历史贷款损失[30] 租赁业务数据 - 2023年和2022年第一季度，租赁物业收入分别为4236.7万美元和3898.4万美元，基础租金收入分别为3904.5万美元和3642.5万美元[48] - 2023年和2022年第一季度，租赁物业收入确认调整分别使收入减少25.7万美元和57.6万美元[49] - 2023年和2022年第一季度，租户报销费用分别为357.9万美元和313.5万美元[50] - 截至2023年3月31日和2022年12月31日，直接融资租赁投资净额分别为6476万美元和6618.5万美元[51] - 截至2023年3月31日，未来年度运营租赁和直接融资租赁应收租金总计分别为14.51104亿美元和8205万美元[53] - 截至2023年3月31日，租赁相关资产和负债分别为1756.7万美元和2046.3万美元，运营租赁和融资租赁加权平均剩余期限分别为7.2年和5.4年，加权平均折现率分别为4.70%和16.70%[56] 重要租户信息 - 截至2023年3月31日和2022年，按收入计的三大重要租户中，ARKO Corp.物业数量分别为150处和128处，占总收入比例分别为16.0%和15.0%；Global Partners LP物业数量均为150处，占比均为15.0%；APRO, LLC物业数量分别为77处和78处，占比分别为10.0%和12.0%[58] 资本改进出资承诺 - 截至2023年3月31日，公司对先前租给Getty Petroleum Marketing Inc.的物业资本改进剩余出资承诺最高达652.9万美元[59] 法律诉讼计提 - 截至2023年3月31日和2022年12月31日，公司为法律诉讼事项分别计提0美元和28.5万美元[63] 环境修复成本 - 上9英里LPRSA的补救措施预计成本为4.41亿美元[64] - 下8.3英里LPRSA的补救措施预计成本为13.8亿美元[65] - 2018年和2021年与21个PRP达成现金结算[67] - 分配器得出西方石油公司负责实施OU2补救措施成本的99%以上[69] - 85个和解方同意向EPA支付1.5亿美元以解决LPRSA的责任问题[70] 债务相关信息 - 2023年3月31日总债务为6.75亿美元，2022年12月31日为6.95亿美元[77] - 2023年3月31日净债务为6.71296亿美元，2022年12月31日为6.91455亿美元[77] - 2023年3月31日和2022年12月31日，循环信贷安排未摊销债务发行成本分别为192.2万美元和203.6万美元[77] - 公司于2021年10月签订第二次修订和重述的信贷协议，提供3亿美元的无担保循环信贷额度[78] - 信贷协议的循环承诺可增加或增加定期贷款，额外总额不超过3亿美元[78] - 循环信贷工具于2025年10月27日到期，可选择两次6个月延期，借款利率为SOFR利率加1.30% - 1.90%的利差或基准利率加0.30% - 0.90%的利差，未使用额度的年费为0.15% - 0.25%[79][80][81] - 2023年1月，公司向Prudential发行8000万美元3.65%的Q系列担保优先无抵押票据，偿还7500万美元5.35%的B系列担保优先无抵押票据[82] - 截至2023年3月31日，公司高级无抵押票据包括C、D、E等多个系列，总金额达6.75亿美元，其中2025年到期5000万美元，之后到期6.25亿美元[82][83][84][85][86][90] - 若发生违约事件且未及时治愈或豁免，公司在第二修订重述信贷协议和高级无抵押票据下的利率将提高200个基点（2.00%）[88] - 截至2023年3月31日，公司遵守第二修订重述信贷协议和高级无抵押票据的所有重大条款[89] 未知储备负债信息 - 截至2022年12月31日，公司移除2354.3万美元先前为某些物业预提的未知储备负债，2023年第一季度无额外移除[97] - 截至2023年3月31日，公司为某些追溯期已到期的物业维持1113.3万美元的未知储备负债[98] 环境修复负债计量 - 公司按预期未来净现金流调整通胀（2.0% - 2.75%）并折现（4.0% - 7.0%）计量环境修复负债，按季度调整[100] 环境修复预提 - 截至2023年3月31日，公司为未来环境修复义务预提2302万美元，包括1063.3万美元已知储备负债和1238.7万美元未知储备负债[100] - 截至2022年12月31日，公司为未来环境修复义务预提2315.5万美元，包括1079.7万美元已知储备负债和1235.8万美元未知储备负债[100] 净增值与环境费用 - 2023年和2022年第一季度净增值费用分别为15.8万美元和44.4万美元，环境费用抵减分别为5.7万美元和82.1万美元[101] 物业账面价值调整 - 2023年和2022年第一季度，因估计环境修复成本变化，公司物业账面价值分别增加68.2万美元和52.6万美元[103] 资本化资产弃置成本 - 2023年3月31日和2022年12月31日，资本化资产弃置成本分别为3336.1万美元和3321.3万美元[104] 股票发行与收益 - 2023年2月，公司完成后续公开发行345万股普通股，预计总收益约1.12505亿美元[111] - 2023年第一季度，公司结算271.4136万股普通股远期销售协议，净收益8295.8万美元，截至3月31日，还有100.723万股待结算，预计总收益约3217.5万美元[116] - 2023年2月，公司完成后续公开发行345万股普通股，预计筹集总收益约1.125亿美元[190] - 2023年2月，公司设立ATM计划，可发行和销售总销售价格高达3.5亿美元的普通股[192] - 2023年第一季度，公司根据2021年ATM计划结算2714136股普通股，扣除费用和支出并进行调整后净收益8300万美元[195] - 截至2023年3月31日，1007230股仍受远期销售协议约束，结算后预计总收益约3220万美元[195] 股息支付情况 - 2023年和2022年第一季度，公司支付定期季度股息分别为2057.6万美元（每股0.43美元）和1946.7万美元（每股0.41美元）[117] - 2023年第一季度向股东支付的定期季度股息为2060万美元，即每股0.43美元[198] 股票薪酬费用 - 2023年和2022年第一季度，公司股票薪酬费用分别为127.5万美元和108.4万美元[119] 高级无担保票据公允价值 - 2023年3月31日和2022年12月31日，高级无担保票据公允价值分别为5.762亿美元和5.41亿美元[122] 公允价值层级计量 - 截至2023年3月31日，按公允价值层级计量的经常性公允价值资产中，共同基金为138.7万美元，负债中递延薪酬为138.7万美元；2022年12月31日，共同基金为120.8万美元，递延薪酬为120.8万美元[124] 非经常性公允价值计量房地产 - 截至2023年3月31日和2022年12月31日，非经常性以公允价值计量的房地产资产分别为0和183.3万美元，已记录减值费用[125] 持有待售房地产 - 截至2023年3月31日，有三项房地产符合持有待售标准，持有待售房地产净额为256.8万美元，2022年12月31日为375.7万美元；2023年第一季度出售三项物业，实现总收益58.7万美元[126] 物业

财务数据和关键指标变化 - 2023年第一季度AFFO每股0.56美元，较2022年第一季度的0.52美元增长7.7% [20] - 第一季度总收入4300万美元，较上年第一季度增长9.4%；基础租金收入增长7.2%，达3880万美元 [20] - 第一季度物业成本与2022年第一季度持平，物业运营费用增加20万美元 [21] - 第一季度G&A成本为630万美元，2022年第一季度为510万美元，主要因85万美元非经常性退休费用及人员成本增加 [35] - 第一季度租赁和再开发费用减少15万美元，环境费用从2022年第一季度的10万美元信贷变为30万美元 [36] - 截至3月31日，净债务与EBITDA之比为4.9倍，总债务与总资本之比为30%，总负债与总资产之比为36%；考虑约1.45亿美元未结算远期股权后，净债务与EBITDA之比为3.8倍 [45] - 因第一季度投资和资本市场活动，公司将2023年AFFO指引上调至2.22 - 2.24美元/股，此前为2.19 - 2.21美元/股 [38] 各条业务线数据和关键指标变化 投资业务 - 年初至今投资7340万美元，第一季度超6000万美元，大部分投资于洗车行业 [5] - 第一季度投资亮点包括以3830万美元收购8处洗车物业、以540万美元收购1处拉斯维加斯便利店、以850万美元收购4处在建洗车物业 [17] - 第一季度投资活动初始现金收益率约7.2%，收购物业加权平均租赁期限为19.5年；季度末后又投资1270万美元用于开发和收购5处物业 [31] - 承诺投资管道目前包括超1.05亿美元用于便利店、汽车服务中心、快速洗车和QSR的收购和开发，预计未来约12个月完成，平均初始收益率约7% [12][32] 再开发业务 - 第一季度在再开发项目投资约43.7万美元，季度末有4处物业正在积极再开发，其他处于可行性规划阶段，预计未来几年部分项目将开始产生租金收入 [33] 资产管理业务 - 第一季度出售3处物业，实现毛收入280万美元，退出2处租赁物业，将继续处置非核心物业以回收资金 [34] 各个市场数据和关键指标变化 - 零售物业资本化率变动缓慢且不均衡，市场在适应经济变化和信贷收紧 [19] - 公司定价较去年整体或年底有30个基点的有利扩大，并将继续推动市场改善 [1] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司战略强调在主要大都市地区拥有优质房地产，并与便利和汽车零售领域的区域和全国运营商合作，通过评估房地产特征、场地运营和租户信用来审慎承保每个机会 [13] - 公司在洗车领域的成功得益于有针对性的投资策略，未来希望在汽车服务和免下车零售领域取得类似成果 [11] - 行业竞争激烈，目标资产类别表现良好，租户业绩强劲，不同垂直领域定价变动速度不同 [62] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管2022年以来经济面临挑战，但公司投资组合表现良好，便利和汽车零售商具有抗衰退和抗电商能力，租户利润强劲，租金覆盖率健康，多数租户专注于业务扩张 [28] - 公司资产负债表强劲，有渠道获取资本，能够维持业务发展并为股东创造价值 [14] - 预计杠杆率将保持在净债务与EBITDA的4.5 - 5.5倍目标范围内，当前环境下可能处于较低水平，并将保持循环信贷额度的充足容量 [37] 其他重要信息 - 公司在第一季度为13处新建洗车物业和便利店开发提供850万美元建设贷款，项目建设阶段将计利息，完工后通过售后回租收购物业 [30] - 截至季度末，环境负债为2300万美元，较2022年底减少13.5万美元，第一季度净环境修复支出约90万美元 [38] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 4Q财报电话会议提到2023年投资支出将集中在下半年，目前是否仍持此观点？ - 投资管道包括开发融资交易和常规收购活动，开发融资交易通常需9 - 15个月，有时长达18个月，常规收购活动从发起至完成约2 - 4个月，投资管道常倾向于开发融资，因此仍建议投资部署时间表稍向后倾斜 [51][56] 问题2: 现在是否是抓住机会的时机？ - 认为现在是时机，行业中许多此前未考虑售后回租融资的运营商正在评估，且存在债务到期和浮动利率债务比例较高的情况，公司资产负债表状况良好，有能力为有吸引力的机会提供融资 [52] 问题3: 请详细说明第一季度的离职费用情况，是否会导致公司未来运营成本降低？ - 离职费用是退休成本，第一季度有一名董事退休，相关费用与此有关 [59] 问题4: 此次资本筹集是因为对填补管道有强烈预期，还是对资本市场存在不确定性？ - 两者都有，综合考虑投资管道、资本成本、宏观环境和不确定性，公司认为全面为年度管道提供资金、降低资产负债表风险、平衡资产负债表并使公司能够在任何经济环境中发展是谨慎的做法 [57] 问题5: 未来12 - 24个月，如果利率保持高位，是否有可能一些业主因浮动利率债务过多而受到影响？ - 认为现在是抓住机会的时机，行业中许多此前未考虑售后回租融资的运营商正在评估，且存在债务到期和浮动利率债务比例较高的情况，公司资产负债表状况良好，有能力为有吸引力的机会提供融资 [52] 问题6: 是否有理想的物业组合目标？ - C-store业务是公司的历史业务，仍占年度基础租金的70%，公司仍看好该领域并积极投资，但随着在洗车、汽车服务和免下车零售领域加大投入，预计未来收入将在各领域更加均衡 [65] 问题7: 第一季度后约1200万美元的收购是否也集中在洗车物业？ - 是多种不同资产类别的组合 [66] 问题8: 竞争格局是否发生变化，目前的投标情况如何？ - 竞争仍然激烈，目标资产类别表现良好，租户业绩强劲，不同垂直领域定价变动速度不同 [62]

物业持有情况 - 截至2022年12月31日，公司拥有1039处物业，分布于38个州和华盛顿特区，其中自有997处，租赁42处[13][21] - 截至2022年12月31日，公司拥有1039处物业，分布在38个州和华盛顿特区，其中自有997处，租赁42处[13][21] 物业投资情况 - 2022年，公司投资1.575亿美元用于52处物业，包括以1.373亿美元收购40处物业，发放2020万美元建设贷款[17] - 2022年公司投资1.575亿美元用于52处房产，其中40处房产的收购总价为1.373亿美元，还为12处新便利店和洗车场提供了2020万美元的建设贷款[35] - 2021年公司投资2亿美元用于100处房产，其中97处房产的收购总价为1.943亿美元，还为3处新便利店提供了570万美元的建设贷款[36] - 过去五年，公司收购了239处房产，总收购价为6.467亿美元[37] - 2022年公司投资1.575亿美元用于52处物业，其中40处物业收购总价为1.373亿美元，建设贷款2020万美元[17] - 2022年公司投资1.575亿美元用于52处房产，其中40处房产的收购总价为1.373亿美元，还为12处新便利店和洗车场提供了2020万美元的建设贷款[35] 物业出售情况 - 2022年，公司出售24处物业，获得约2600万美元毛收入[18] - 2022年，公司出售24处物业，获得约2600万美元的总收益[18] 融资情况 - 2022年2月，公司完成2.25亿美元新高级无抵押票据私募，包括1亿美元3.45%的票据和1.25亿美元3.65%的票据[19] - 2022年2月，公司私募2.25亿美元新高级无担保票据，包括1亿美元3.45%的票据和1.25亿美元3.65%的票据[19] - 2022年，公司通过市价发行股权计划签订远期销售协议，拟出售370万股普通股，预计获得1.176亿美元毛收入[20] - 2022年，公司通过股权发售计划签订远期销售协议，拟出售370万股普通股，预计总收益1.176亿美元[20] 物业租赁情况 - 截至2022年12月31日，公司将1034处物业以三净租赁方式出租，加权平均剩余租赁期限（不包括续租选择权）为8.8年[22] - 截至2022年12月31日，公司1034处物业以三净租赁方式出租，加权平均剩余租赁期限为8.8年[22] 公司性质与分配要求 - 公司作为房地产投资信托基金（REIT），需每年向股东分配至少90%的应纳税所得额[14] - 公司需每年向股东分配至少90%的应税收入，否则将缴纳企业联邦所得税[14] - 自2001年1月1日起，公司选择按照联邦所得税法被视为房地产投资信托基金（REIT）[48] 员工情况 - 截至2023年2月23日，公司有32名员工[15] - 截至2023年2月23日，公司有32名员工[15] - 截至2022年12月31日，公司有32名全职员工，均位于纽约办公室[26] - 截至2022年12月31日，公司有32名全职员工，均位于纽约办公室[26] 投资活动物业类型占比 - 2022年投资活动中，便利店约占30%，其他便利和汽车零售物业占70%[17] 物业开发与空置情况 - 截至2022年12月31日，公司有3处物业正在重新开发，2处物业空置[25] - 截至2022年12月31日，公司有3处物业正在重新开发，2处物业空置[25] - 截至2022年12月31日，公司有3处房产正在积极重建，还有其他处于可行性规划的不同阶段[41] - 截至2022年12月31日，公司有3处房产正在积极重建，还有其他处于可行性规划的不同阶段[41] 重建项目情况 - 2022年和2021年，分别有2个和5个重建项目开始出租，自2015年重建计划启动以来，已完成26个重建项目[39] - 2022年和2021年分别有2个和5个重建项目开始出租，自2015年重建计划启动以来，已完成26个重建项目[39] 重建活动成本情况 - 2022年，公司在重建活动中花费10万美元（扣除冲销）的在建工程成本，并将3.6万美元的在建工程转入合并资产负债表中的建筑物和改良项目；2021年，分别为30万美元和40万美元[40] - 2022年公司在重建活动中花费10万美元（扣除冲销）的在建工程成本，并将3.6万美元的在建工程转入合并资产负债表中的建筑物和改良项目；2021年分别为30万美元和40万美元[40] 环境相关活动 - 2022年公司开始跟踪其租赁办公空间的环境足迹，包括每月能源使用、回收工作和废物处理[49] - 2022年公司开始跟踪租赁办公空间的环境足迹，包括每月能源使用、回收工作和废物处理[49] - 2022年公司实施“Getty Green Loans”计划，为租户提供低成本贷款用于环境和可持续发展项目[51] - 2022年公司实施“Getty Green Loans”计划，为租户提供低成本贷款用于环境和可持续发展项目[51] 公司网站与报告获取 - 公司网站为www.gettyrealty.com，相关报告可在网站免费获取[54] 商标使用情况 - 公司拥有Getty®名称和商标，并允许部分租户使用[43]