财务数据和关键指标变化 - 2022年第四季度和全年的归一化FFO分别为每股0.43美元和1.82美元[16] - 2023年日历年度净收入和归一化FFO的估计范围为1.50 - 1.65美元[21][22] - 公司杠杆率从上个季度的5.8倍上升到本季度的6.4倍[72] 各条业务线数据和关键指标变化 - 2023年Steward（包括犹他州设施）的现金流量预期将超过3.5亿美元，犹他州设施约占8000万美元[37] - 公司在宾夕法尼亚州的Prospect医院总投资约为4.2亿美元（减值前）[31] - 公司在2022年12月收购了约2.3亿欧元的额外房产[10] 各个市场数据和关键指标变化 - 未提及 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司将继续关注全球的机会，尤其是美国、欧洲和南美洲等现有市场，同时也在探索北美自由贸易协定和亚洲地区的新市场[9] - 公司将继续支持现有客户，并进行战略性投资，如与Priory的交易[96] - 公司的目标是保持5 - 6倍的长期杠杆率，在进行增值收购时需要考虑债务成本和卖家的理性[99] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司租户的前景在各方面都非常乐观，员工成本得到显著改善，合同劳动力成本自去年3月达到峰值后下降了约33%[7] - 随着技术的进步，公司的运营商将继续提高效率、提供优质的患者护理并降低人均成本[8] - 整个行业的利润率有望在2023年随着业务量的增加而得到普遍改善[8] 其他重要信息 - 公司的一位联合创始人Emmett McLean将于2023年9月1日退休[14] - 公司将从GAAP数字的角度来衡量运营商的集中度[16] - 公司在犹他州的交易中，租金将减少600多万美元，但部分将通过重新分配租金到其他Steward设施来弥补[92] 问答环节所有的提问和回答 问题: 1.79美元是否包含了过去六个多月宣布的所有活动 [24] - 是的，假设将用新投资的收入取代Prospect的收入[26] 问题: 如何看待Prospect的管理式医疗业务的货币化 [27] - 预期在12 - 18个月内完成，不太可能形成长期股权投资，更可能是出售或资本重组[28] 问题: 宾夕法尼亚州四家医院的总投资是多少，合同年现金租金是多少 [30][32] - 总投资约为4.2亿美元（减值前），租金收益率为高个位数到低两位数[31] 问题: Steward在犹他州交易后的2023年现金流预测和非犹他州业务的健康状况 [36] - 2023年（包括犹他州设施）的现金流预期超过3.5亿美元，犹他州设施约占8000万美元，犹他州交易完成后整体覆盖率将提高[37] 问题: 能否解释一下基于新GAAP指导的披露变化，以及能否提供Pro forma对比 [38] - 最大的变化是扣除折旧等影响计算的分母，以Steward Healthcare为例，GAAP基础下为24.2%，旧方法下为19.8%，将补充更多细节[39] 问题: 能否提醒一下澳大利亚资产或其他资产的情况，以及医院房地产的市场需求 [40] - 目前没有关于澳大利亚的情况可报告，但在西欧有对公司资产的频繁询问，表明市场需求强劲[41] 问题: 宾夕法尼亚州医院提高盈利能力的关键变量是什么，之前的重新规划是否遇到阻碍 [42] - 该地区受COVID - 19影响较大，尤其是人员配备方面，之前的重新规划遇到了政治方面的阻碍，但目前情况有所改善[43][44] 问题: 为Prospect提供的潜在租金选项包括哪些，他们是否已经做出决定 [46] - 正在考虑提供一些租金递延选项，但尚未最终确定，最坏的情况是2023年不收取任何租金[47] 问题: 在什么情况下会递延所有租金，Prospect在1月和2月是否支付了租金 [48][50] - 目前还远未到这种情况，Prospect在1月和2月没有支付全额租金，具体支付情况未披露[49][50] 问题: Prospect的交易何时完成，有哪些影响因素 [51] - 包括康涅狄格州的销售、整体运营的改善以及最终的重组[51] 问题: 为什么交易被推迟到2023年甚至可能2024年 [52] - 原本预期在2022年第四季度完成，但在1月中旬谈判破裂，导致会计决策的改变[53][54] 问题: 康涅狄格州资产出售后，是否预计宾夕法尼亚州和加利福尼亚州的资产会削减租金，是否已计入0.15美元的现金回收 [56] - 否，1.50美元和1.65美元之间的差异主要是康涅狄格州和加利福尼亚州的租金和利息回收[57] 问题: 从长远来看，对宾夕法尼亚州的资产有何预期 [58][59] - 在1.50 - 1.65美元的范围内，未假设宾夕法尼亚州的租金，希望看到其改善并成为有吸引力的收购目标[59] 问题: 如何看待从10亿美元的管理式医疗估值中应得的份额 [61] - 认为有权获得足够的份额以收回所有投资[62] 问题: 从审计师的角度看，Prospect是否存在持续经营的问题，如果破产，如何考虑新的运营商 [64] - 目前尚未有人提出持续经营的担忧，无论是破产还是重组，公司都有信心收回投资[65] 问题: 能否谈谈Priory交易的经济情况，如资本化率、卖方融资利率 [66] - 通常不提供具体的资本化率，只表示该交易具有吸引力且能增加现金流，已包含在指导中[69] 问题: 哪些因素导致了更高的杠杆率，如应收账款增加、新增抵押贷款等 [70][71] - 主要是由于Prospect的假设范围、收购Priory资产（由卖方融资）以及汇率变动，应收账款增加主要是因为Prospect的未付租金[72] 问题: 自对Steward和Prospect投资2.5亿美元以来，是否有额外投资 [74] - 除了常规业务（如Steward的开发项目）外，没有额外投资[75] 问题: 在第四季度是否为除Prospect之外的运营商提供了财务支持，是否预计在未来几个季度提供 [77] - 除了Prospect之外，没有提供[78] 问题: 预计今年从Prospect实际能收到多少现金，是否会有加利福尼亚州租金的短缺 [79][80][81] - 已给出范围，有可能出现加利福尼亚州租金的短缺，1月和2月几乎没有收到租金[80][81] 问题: 预计加利福尼亚州房产的抵押贷款何时偿还 [82] - 可能与管理式医疗业务的出售回收有关，也在考虑其他策略，但尚未确定[83] 问题: 能否将FFO转换为AFFO指导，以及为什么租户披露从EBITDAR和EBITDARM改为EBITDA [84][85][86][87][88] - 最坏情况下，FFO为1.50美元时，AFFO约为1.29美元，停止使用EBITDAR是因为其具有主观性和不确定性[86][87][88] 问题: 犹他州出售给CommonSpirit的交易中，租金是否有变化 [91] - 有变化，现金基础上的租金支付比例为7.8%，较2022年Steward支付的租金减少了600多万美元[92] 问题: 能否提供指导范围两端的直线租金和G&A范围 [93] - 目前无法立即提供，G&A是近期的运行率[94] 问题: 预计明年此时的债务与EBITDA的杠杆率水平 [95] - 预计将保持在5 - 6倍的水平[99]

公司整体财务数据关键指标变化 - 截至2022年9月30日和2021年12月31日，公司总资产分别为190.43亿美元和205.20亿美元[14] - 截至2022年9月30日和2021年12月31日，公司总负债分别为102.10亿美元和120.74亿美元[14] - 2022年和2021年前三季度，公司总营收分别为11.62亿美元和11.35亿美元[17] - 2022年和2021年前三季度，公司总费用分别为6.74亿美元和6.49亿美元[17] - 2022年和2021年前三季度，公司净收入分别为1.04亿美元和4501万美元[17] - 2022年和2021年前三季度，归属于MPT普通股股东的净收入分别为1.04亿美元和4495万美元[17] - 2022年和2021年前三季度，基本和摊薄后每股收益分别为1.74美元和0.76美元[17] - 2022年和2021年前三季度，普通股每股股息分别为0.87美元和0.84美元[17] - 2022年和2021年前三季度，公司综合收入分别为9.41亿美元和4.32亿美元[20] - 2022年和2021年前三季度，归属于MPT普通股股东的综合收入分别为9.40亿美元和4.31亿美元[20] - 2021年12月31日普通股股份为596,748股，总权益为8,445,671千美元[23] - 2022年第一季度净收入为631,947千美元，未实现利率互换利得（税后）为44,932千美元[23] - 2022年3月31日普通股股份为598,676股，总权益为8,919,359千美元[23] - 2022年第二季度净收入为190,064千美元，未实现利率互换利得（税后）为25,920千美元[23] - 2022年6月30日普通股股份为598,839股，总权益为8,865,871千美元[23] - 2022年第三季度净收入为222,020千美元，未实现利率互换利得（税后）为52,975千美元[23] - 2022年9月30日普通股股份为598,983股，总权益为8,833,248千美元[23] - 2022年各季度均宣布普通股股息为每股0.29美元，第一、二、三季度分别为174,018千美元、174,024千美元、173,999千美元[23] - 2022年第一季度股票归属及基于股票的薪酬摊销为11,804千美元，第二季度为10,108千美元，第三季度为11,089千美元[23] - 2022年第三季度收购非控股权益导致权益减少35,022千美元[23] - 2020年12月31日公司普通股总股本为541,353千股，总权益为7,343,857千美元[26] - 2021年3月31日公司普通股总股本为583,043千股，总权益为8,120,210千美元[26] - 2021年6月30日公司普通股总股本为588,898千股，总权益为8,217,081千美元[26] - 2021年9月30日公司普通股总股本为596,079千股，总权益为8,358,734千美元[26] - 2022年前九个月净收入为1,044,031千美元，2021年同期为450,096千美元[29] - 2022年前九个月经营活动提供的净现金为557,915千美元，2021年同期为577,487千美元[29] - 2022年前九个月投资活动提供的净现金为858,311千美元，2021年同期使用3,219,929千美元[29] - 2022年前九个月融资活动使用的净现金为1,543,689千美元，2021年同期提供2,436,634千美元[29] - 2022年前九个月现金、现金等价物和受限现金减少127,463千美元，2021年同期减少205,808千美元[29] - 2022年前九个月利息支付为285,417千美元，2021年同期为256,724千美元[29] - 截至2022年9月30日，公司总资产为19043416千美元，较2021年12月31日的20519801千美元下降约7.2%[31] - 2022年前三季度，公司总营收为1162365千美元，较2021年同期的1135336千美元增长约2.4%[34] - 2022年前三季度，公司总费用为674111千美元，较2021年同期的649036千美元增长约3.9%[34] - 2022年前三季度，公司净利润为1044031千美元，较2021年同期的450096千美元增长约132%[34] - 2022年前三季度，归属于MPT运营合伙企业合伙人的净利润为1043071千美元，较2021年同期的449485千美元增长约132%[34] - 2022年前三季度，基本和摊薄后每股收益分别为1.74美元和1.74美元，较2021年同期的0.76美元增长约129%[34] - 2022年前三季度，每股股息为0.87美元，较2021年同期的0.84美元增长约3.6%[34] - 截至2022年9月30日，公司总负债为10209778千美元，较2021年12月31日的12073740千美元下降约15.4%[31] - 2022年前三季度，公司综合收益为941457千美元，较2021年同期的431577千美元增长约118%[37] - 截至2022年9月30日，公司总资本为8833638千美元，较2021年12月31日的8446061千美元增长约4.6%[31] - 2020年12月31日总资本余额为7344247千美元[43] - 2021年3月31日总资本余额为8120600千美元，较上一节点增长约10.57%[43] - 2021年6月30日总资本余额为8217471千美元，较上一节点增长约1.19%[43] - 2021年9月30日总资本余额为8359124千美元，较上一节点增长约1.72%[43] - 2021年12月31日总资本余额为8446061千美元，较上一节点增长约1.04%[40] - 2022年3月31日总资本余额为8919749千美元，较上一节点增长约5.61%[40] - 2022年6月30日总资本余额为8866261千美元，较上一节点下降约0.60%[40] - 2022年9月30日总资本余额为8833638千美元，较上一节点下降约0.37%[40] - 2021年各阶段单位分红为0.28美元/单位[43] - 2022年各阶段单位分红为0.29美元/单位[40] - 2022年前九个月净收入为10.44031亿美元，2021年同期为4.50096亿美元[46] - 2022年前九个月经营活动提供的净现金为5.57915亿美元，2021年同期为5.77487亿美元[46] - 2022年前九个月投资活动提供的净现金为8.58311亿美元，2021年同期为使用32.19929亿美元[46] - 2022年前九个月融资活动使用的净现金为15.43689亿美元，2021年同期为提供24.36634亿美元[46] - 2022年9月30日，公司净债务为9476144千美元，低于2021年12月31日的11282770千美元[14] - 2022年前三季度总营收为1162365千美元，高于2021年同期的1135336千美元[34] - 2022年前三季度总费用为674111千美元，高于2021年同期的649036千美元[34] - 2022年前三季度净收入为1044031千美元，远高于2021年同期的450096千美元[34] - 2022年前三季度归属于MPT运营合伙企业合伙人的净收入为1043071千美元，高于2021年同期的449485千美元[34] - 2022年前三季度基本和摊薄后每股收益为1.74美元，高于2021年同期的0.76美元[34] - 2022年前三季度每股股息为0.87美元，高于2021年同期的0.84美元[34] - 2022年前三季度综合收入为941457千美元，高于2021年同期的431577千美元[37] - 2022年前三季度归属于MPT运营合伙企业合伙人的综合收入为940497千美元，高于2021年同期的430966千美元[37] - 2022年前九个月宣告但未支付的股息为173,999千美元，2021年同期为167,231千美元[29] 公司业务投资与交易情况 - 截至2022年9月30日，公司在31个美国州、7个欧洲国家、1个南美国家和澳大利亚的437个设施有投资[50] - 截至2022年9月30日，公司在某些可变利益实体的贷款和/或股权投资约为6.25亿美元[56] - 2022年前九个月收购或投资的净资产为9.72243亿美元，2021年同期为32.11339亿美元[57] - 2022年3月14日与Macquarie Asset Management交易，确认约6亿美元房地产收益，获约13亿美元收益用于偿还债务[58] - 2022年3月11日以1.94亿美元收购芬兰4家综合急性护理医院[60] - 2021年1月19日向Priory提供8亿英镑过渡性抵押贷款，6月25日转换为35项房地产资产的完全所有权[63] - 2021年7月6日，公司以2.15亿美元收购加州洛杉矶4家急症护理医院和2座校园医疗办公楼，以1560万英镑收购苏格兰斯特灵1家急症护理医院[66] - 2021年4月16日，公司通过Infracore SA对租户瑞士医疗网络投资1.45亿瑞士法郎[67] - 2021年1月8日，公司向Steward关联方提供3.35亿美元贷款，利率4%，初始期限7年[68] - 2022年第二季度，公司同意为4个新项目开发融资，包括德州行为健康设施（预算约3500万美元）和西班牙3家综合急症护理设施（总承诺约1.2亿欧元）[70] - 2022年3月14日，公司与MAM合作，出售马萨诸塞州8家综合急症护理医院房地产，公允价值约17亿美元[72] - 2022年前9个月，公司出售15家其他设施和5家附属物业，总收益约5.22亿美元，房地产处置收益约1亿美元，冲销直线租金应收款4200万美元[73] - 2021年8月1日，公司以约9亿美元收购南佛罗里达5家综合急性护理医院[65] 公司资产投资相关指标变化 - 截至2022年9月30日，公司融资租赁总投资为19.65021亿美元，较2021年底的20.53327亿美元有所下降[78] - 截至2022年9月30日，公司未偿还递延租金余额约1510万美元[79] - 截至2022年9月30日，公司对非合并房地产合资企业投资为14.2201亿美元，较2021年底的11.52927亿美元有所增加[86] - 截至2022年9月30日，公司对非合并经营实体投资为14.28061亿美元，较2021年底的12.89434亿美元有所增加[89] 公司债务与信贷相关情况 - 2022年9月30日，信用损失准备金期末余额为921.1万美元，2021年同期为952.7万美元[93] - 2022年第二季度，公司向Steward提供了1.5亿美元的五年期有担保贷款[94] - 截至2022年9月30日，债务总额为9.534541亿美元，2021年12月31日为11.358826亿美元[96] - 2022年5月6日，公司将无担保信贷额度增加了5亿美元，目前包括18亿美元的无担保循环贷款额度和2亿美元的无担保定期贷款额度[98] - 2022年6月29日，公司修订信贷额度，循环贷款到期日延长至2026年6月30日，2亿美元无担保定期贷款到期日延长至2027年6月30日，还可申请不超过10亿美元的增量定期贷款和/或循环贷款承诺[99] - 2022年前九个月，公司产生约950万美元的债务再融资成本，2021年同期约为230万美元[106][107] - 截至2022年9月30日，股息限制为正常化调整后资金运营的95%，高级无担保票据要求维持无抵押资产不低于无担保债务的150%[108] 公司税务与股权相关情况 - 2022年第三季度，公司因向Watsonville社区医院贷款的信用损失回收产生约500万美元的所得税费用，2021年第二季度，英国将企业所得税税率从19%提高到25%，导致公司约4300万美元的税收费用增加[111] - 20

财务数据和关键指标变化 - 2022年第三季度，公司报告的摊薄后每股正常化FFO为0.45美元，符合此前预期，因利用资本回收收益降低杠杆，有轻微摊薄效应 [26] - 公司将2022日历年每股正常化FFO的估计范围缩小至1.80 - 1.82美元，隐含的第四季度业绩主要考虑第三季度回收活动的全季度影响和更高的利率 [27] - 截至9月30日，公司今年已收取99%的合同租金，第三季度末记录了2400万美元的递延租金，将在未来九个季度内支付 [28][32] 各条业务线数据和关键指标变化 医院业务 - 2022年各医院业务第二季度覆盖情况较第一季度有所提升，总投资组合上升40个基点，急性护理上升60个基点，住院康复上升10个基点，行为健康上升20个基点，长期急性护理设施上升90个基点 [24] Steward业务 - 第二季度未调整EBITDA约为5100万美元，第三季度预计超过3000万美元，2022财年预计在5000 - 8000万美元之间，2023财年预计超过3.5亿美元 [25] - 2022财年第三季度合同劳动力较第一季度运行率下降30%，预计第四季度再下降20%，自第一季度以来累计下降50% [25] Prospect业务 - 耶鲁纽黑文健康系统同意收购其康涅狄格州的设施及公司的房地产，预计售价约4.57亿美元，自收购三年以来，Prospect已支付约1.04亿美元现金租金 [48][49] 各个市场数据和关键指标变化 - 美国医院市场，2022年业务量波动，8月业务量增加推动收入增长，运营商采取措施降低合同劳动力利用率和成本，整体薪资和福利也有所下降 [11][13] - 融资市场，不同地区融资利率差异大，英国因社会政治情况利率飙升，美国若发行10年期美元债券利率可能超8%，澳大利亚暂无融资计划 [122][123] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司长期投资医院房地产，注重资产长期价值，通过收购对社区医疗服务至关重要的房地产，实现可持续的长期现金租金收入 [58] - 未来收购需有有吸引力的经济回报、有限的流动性使用和战略支持，还可用于减少债务和回购普通股 [57] - 公司将继续选择性地探索资本回收机会，通过一次性资产出售和大型投资组合交易实现 [58] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 医疗保健行业虽面临经济不确定性和通胀压力，但近几个月出现积极趋势，业务量增加和成本降低将推动覆盖情况改善 [11][16] - 医院报销率将逐步调整以反映成本增加，运营商有望成功谈判提高报销率 [14][15] - 尽管部分运营商面临挑战，但公司对租金收取有信心，历史上成功处理过类似情况，预计未来仍能保持较高的租金收取水平 [19][32] 其他重要信息 - 本月Pipeline申请第11章破产保护，公司拥有其洛杉矶的四家医院，预计租金将继续支付，医院将继续服务社区 [18] - 公司为Steward和Prospect提供贷款支持，允许一家非美国租户延期支付700万美元租金，租户将从明年1月起偿还 [29] - 公司季度末现金和循环信贷额度提供约15亿美元即时可用流动性，2023年上半年预计从Springstone和耶鲁交易中获得最多6.5亿美元收益 [53][54] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: Steward获得永久ABL延期的情况及其他方收购其业务的可能性 - 公司表示Steward已将ABL延期至12月中旬，预计在此期间完成文件要求以延长一年，主要文件是交付2021年审计财务报表，相关方正顺利推进；除HCA外，还有其他方对Steward的犹他州和部分一次性设施感兴趣，但公司不清楚具体进展 [63][64][65] 问题2: Prospect的资本来源、租金支付情况及未来信心 - 公司称此次将宾夕法尼亚州纳入覆盖计算，加州设施表现可接受，宾夕法尼亚州设施未达预期，但Prospect的管理式护理业务盈利且现金流强，有潜在交易让公司感到安心，对加州设施有信心 [67][68] 问题3: 医院业务周期情况及是否需要向租户提供额外贷款 - 公司指出目前报告的覆盖数据是滞后的，实际第二季度到第三季度有改善，预计未来会继续提升，运营商在劳动力成本和业务量方面都有进步，目前没有预见需要向租户提供贷款的情况 [69][70][71] 问题4: 董事会在公司治理方面的举措及沟通改进 - 公司表示今年对委员会成员和组成进行了调整，新增了董事会成员Emily Murphy，董事会非常参与公司事务，有风险委员会定期审查公司风险和市场状况，董事会定期开会并详细讨论各项事务；关于Pipeline破产信息披露问题，公司称其是小部分业务，租金支付正常，且无提前通知，不确定有更好的处理方式 [77][78][81] 问题5: 除房地产变现外创造价值的途径及是否考虑打包Steward OpCo股权和房地产交易 - 公司以Springstone交易为例，说明通过收购包含房地产的公司，再出售运营平台获取房地产的策略成功，未来希望类似交易也能如此；对于打包Steward OpCo股权和房地产交易，有基础设施和其他基金有兴趣，但暂无相关消息 [83][87][92] 问题6: 潜在Prospect交易的时间、利率环境影响及耶鲁康涅狄格州交易的监管风险 - 公司称因法律限制无法评论潜在Prospect交易的具体情况，当前资本市场尤其是杠杆贷款市场波动大；耶鲁交易需获得需求证书批准，虽有风险，但考虑到各种因素，风险可能降低 [96][97][99] 问题7: 公司出售投资组合的情况、私人市场估值及利率影响 - 公司认为尽管利率上升，但主权基金、养老基金等投资者对优质医院房地产的资本化率仍感兴趣，基础设施类现金流和通胀保护特性使交易仍有机会 [102] 问题8: Steward明年3.5亿美元EBITDA预测与上季度8亿美元EBITDAR披露的差异及如何从今年5000 - 8000万美元提升到明年3.5亿美元 - 公司解释8亿美元是EBITDAR数字，3.5亿美元是EBITDA数字；从今年到明年的提升主要是运营持续改善和2023年成本节约的全面影响 [105][107] 问题9: 过去几年医院资本支出项目的延期比例 - 公司表示医院通常能很好地保持资本支出，目前未发现有设施大幅延期资本支出，且欧洲和澳大利亚的设施因报销方检查，不会削减资本支出 [109][110] 问题10: Steward在佛罗里达医院的投资回报对EBITDA改善的影响及各地区表现 - 公司认为佛罗里达地区表现最佳，远超预期，所有市场都表现良好，俄亥俄/宾夕法尼亚地区相对较弱但无负值 [115] 问题11: 明年6.5亿美元收益的构成、不同地区10年融资利率及Steward EBITDA与租金支付的覆盖倍数 - 公司称6.5亿美元收益包括Springstone交易预计的2亿美元和耶鲁交易的约4.5亿美元；不同地区融资利率差异大，英国高，美国若发行10年期美元债券可能超8%；Steward明年EBITDA与租金支付的覆盖倍数约为1.9倍 [120][122][118] 问题12: 公司预计明年4% - 5%的租金增长与运营商从付款方获得的费率增长比较及付款方与通胀压力的滞后情况和通知时间 - 公司指出CMS已宣布约4.5%的费率增长，德国约为6%；CMS每年调整，商业保险付款方合同期限不同，谈判全年进行 [127][130] 问题13: Steward德州开发延迟的原因及本季度租金下降的原因 - 公司解释Steward因更换总承包商导致德州开发延迟，预计今年底或明年初重启；租金下降是由于审计规则要求公司确认保险费等费用，存在时间差异 [134][135] 问题14: 本季度直线租金变化的原因 - 公司称主要是对出售的3.6亿美元以上Prime资产的应计直线租金进行了非现金冲销 [137] 问题15: Steward第三季度EBITDA预计较第二季度下降的情况及原因 - 公司确认第三季度预计数据为全季度数据，但不清楚下降原因，可后续线下沟通 [142]

公司基本信息 - 公司于2003年8月27日成立，运营合伙企业于2003年9月成立[38] - 公司作为房地产投资信托基金运营，部分非房地产活动由应税REIT子公司开展[39] - 公司主要业务策略是收购和开发房地产并长期租赁给医疗服务提供商，也提供抵押贷款和进行非控股投资[40] 财务数据关键指标变化 - 截至2022年6月30日和2021年12月31日，公司总资产分别为197.43084亿美元和205.19801亿美元[12] - 截至2022年6月30日和2021年12月31日，公司总负债分别为108.77213亿美元和120.74130亿美元[12] - 2022年和2021年第二季度，公司总营收分别为4.00226亿美元和3.81792亿美元[15] - 2022年和2021年前六个月，公司总营收分别为8.10026亿美元和7.44557亿美元[15] - 2022年和2021年第二季度，公司净收入分别为1.90064亿美元和1.14821亿美元[15] - 2022年和2021年前六个月，公司净收入分别为8.22011亿美元和2.78701亿美元[15] - 2022年和2021年第二季度，公司每股基本和摊薄收益分别为0.32美元和0.19美元[15] - 2022年和2021年前六个月，公司每股基本和摊薄收益分别为1.37美元和0.48美元[15] - 2022年和2021年第二季度，公司宣布的普通股每股股息分别为0.29美元和0.28美元[15] - 2022年和2021年前六个月，公司宣布的普通股每股股息分别为0.58美元和0.56美元[15] - 2021年12月31日公司总权益为8445670千美元[21] - 2022年3月31日公司净收入为631947千美元[21] - 2022年3月31日公司总权益为8919359千美元[21] - 2022年6月30日公司净收入为190064千美元[21] - 2022年6月30日公司总权益为8865871千美元[21] - 2020年12月31日公司总权益为7343857千美元[21] - 2021年3月31日公司净收入为114821千美元[21] - 2021年3月31日公司总权益为8120210千美元[21] - 2021年6月30日公司净收入为114821千美元[21] - 2021年6月30日公司总权益为8217081千美元[21] - 2022年上半年净收入为822,011千美元，2021年为278,701千美元[23] - 2022年上半年经营活动提供的净现金为344,016千美元，2021年为365,258千美元[23] - 2022年上半年投资活动提供的净现金为534,128千美元，2021年使用1,962,825千美元[23] - 2022年上半年融资活动使用的净现金为1,062,722千美元，2021年提供1,758,906千美元[23] - 2022年6月30日总资为19,743,084千美元，2021年12月31日为20,519,801千美元[25] - 2022年6月30日总负债为10,876,823千美元，2021年12月31日为12,073,740千美元[25] - 2022年上半年总收入为810,026千美元，2021年为744,557千美元[28] - 2022年上半年总费用为458,578千美元，2021年为426,043千美元[28] - 2022年上半年净收入为822,011千美元，2021年为278,701千美元[28] - 2022年上半年综合收入为775,307千美元，2021年为276,526千美元[31] - 2022年6月30日公司总资本为8,866,261千美元，较2021年12月31日的8,446,061千美元增长4.97%[34] - 2022年上半年净收入为822,011千美元，2021年上半年为278,701千美元，同比增长194.94%[37] - 2022年上半年折旧和摊销为176,077千美元，2021年上半年为157,675千美元，同比增长11.67%[37] - 2022年上半年投资活动净现金为534,128千美元，2021年上半年为 - 1,962,825千美元，同比增长127.21%[37] - 2022年上半年融资活动净现金为 - 1,062,722千美元，2021年上半年为1,758,906千美元，同比下降160.39%[37] - 2022年6月30日现金、现金等价物和受限现金期末余额为262,518千美元，2021年6月30日为723,881千美元，同比下降63.73%[37] - 2022年上半年利息支付为209,445千美元，2021年上半年为160,985千美元，同比增长29.97%[37] - 2022年和2021年第二季度，公司每股收益计算中，净利润分别为1.90064亿美元和1.14821亿美元；2022年和2021年上半年，净利润分别为8.22011亿美元和2.78701亿美元[112] - 2022年上半年净收入为822,011美元，2021年为278,701美元[114] - 2022年6月30日总营收为810,026千美元，2021年同期为744,557千美元[15] - 2022年6月30日总费用为458,578千美元，2021年同期为426,043千美元[15] - 2022年6月30日净收入为822,011千美元，2021年同期为278,701千美元[15] - 2022年6月30日基本加权平均股数为598,751，2021年同期为581,877[114] - 2022年6月30日摊薄加权平均股数为598,979，2021年同期为583,297[114] - 2022年6月30日总资产为19,743,084千美元，2021年12月31日为20,519,801千美元[12] - 2022年6月30日总负债为10,877,213千美元，2021年12月31日为12,074,130千美元[12] - 2021年12月31日总权益为8445670千美元[21] - 2022年3月31日总权益为8919359千美元[21] - 2022年6月30日总权益为8865871千美元[21] - 2020年12月31日总权益为7343857千美元[21] - 2021年3月31日总权益为8120210千美元[21] - 2021年6月30日总权益为8217081千美元[21] - 2021年12月31日至2022年3月31日净收入为631947千美元[21] - 2022年3月31日至2022年6月30日净收入为190064千美元[21] - 2020年12月31日至2021年3月31日净收入为163880千美元[21] - 2021年3月31日至2021年6月30日净收入为114821千美元[21] - 2022年上半年净收入为822,011千美元，2021年为278,701千美元，同比增长194.94%[23] - 2022年上半年经营活动提供的净现金为344,016千美元，2021年为365,258千美元，同比下降5.82%[23] - 2022年上半年投资活动提供的净现金为534,128千美元，2021年为-1,962,825千美元，同比增长127.21%[23] - 2022年上半年融资活动使用的净现金为1,062,722千美元，2021年为1,758,906千美元，同比下降39.69%[23] - 2022年6月30日总资产为19,743,084千美元，2021年12月31日为20,519,801千美元，同比下降3.79%[25] - 2022年6月30日总负债为10,876,823千美元，2021年12月31日为12,073,740千美元，同比下降9.91%[25] - 2022年上半年总收入为810,026千美元，2021年为744,557千美元，同比增长8.79%[28] - 2022年上半年总费用为458,578千美元，2021年为426,043千美元，同比增长7.64%[28] - 2022年上半年净收入为822,011千美元，2021年为278,701千美元，同比增长194.94%[28] - 2022年上半年综合收入为775,307千美元，2021年为276,526千美元，同比增长180.37%[31] - 2022年6月30日公司总资本为8,866,261千美元，较2021年12月31日的8,446,061千美元增长4.97%[34] - 2022年上半年净收入为822,011千美元，2021年上半年为278,701千美元，同比增长194.94%[37] - 2022年上半年折旧和摊销为176,077千美元，2021年上半年为157,675千美元，同比增长11.67%[37] - 2022年上半年经营活动提供的净现金为344,016千美元，2021年上半年为365,258千美元，同比下降5.82%[37] - 2022年上半年投资活动提供的净现金为534,128千美元，2021年上半年使用的净现金为1,962,825千美元[37] - 2022年上半年融资活动使用的净现金为1,062,722千美元，2021年上半年提供的净现金为1,758,906千美元[37] - 2022年6月30日现金、现金等价物和受限现金期末余额为262,518千美元，2021年6月30日为723,881千美元，同比下降63.74%[37] - 2022年上半年利息支付为209,445千美元，2021年上半年为160,985千美元，同比增长29.97%[37] 各条业务线数据关键指标变化 - 截至2022年6月30日，公司在447个医疗设施有投资，分布于美国32个州、欧洲7个国家、南美1个国家和澳大利亚[41] - 截至2022年6月30日，公司在可变利益实体的贷款和/或股权投资约为6.2亿美元，这是公司的最大损失敞口[47] - 2022年上半年，公司新投资净资产为9.46243亿美元，2021年为20.47051亿美元[48] - 2022年3月14日，公司与麦格理资产管理公司完成交易，形成的投资组合估值约17亿美元，公司确认房地产收益约6亿美元，获约13亿美元收益用于偿还债务[49] - 2022年3月11日，公司以1.94亿美元收购芬兰4家综合急症医院[51] - 2022年上半年，公司同意为4个新项目融资，总预算约3500万美元和1.2亿欧元[59] - 2022年上半年，公司出售8家马萨诸塞州综合急症医院，公允价值约17亿美元，还出售4个设施和2个附属物业，约1.54亿美元，实现房地产收益约3100万美元[61][62] - 2021年上半年，公司出售5个设施和1个附属物业，约2500万美元，房地产净亏损约40万美元[66] - 截至2022年6月30日，公司融资租赁总投资为20.76813亿美元，2021年为20.53327亿美元[68] - 截至2022年6月30日，公司剩余未偿还的递延租金余额约为1570万美元，将在未来特定时期连本带息偿还[69] - 2019年9月30日，公司以4000万美元收购加州沃森维尔社区医院的房地产并租给Halsen Healthcare，后因该医院运营方财务困难增加贷款，2021年12月5日Halsen Healthcare申请破产重组，公司已注销约250万美元租金应收款[70] - 2022年2月23日，破产法院批准Pajaro Valley Healthcare District收购沃森维尔社区医院运营权并租赁房地产的投标，交易预计在2022年第三季度完成，截至2

财务数据和关键指标变化 - 公司2022年第二季度报告的正常化每股摊薄FFO为0.46美元，较第一季度变动0.01美元，主要与第一季度末完成的麦格理合资企业有关，2022年全年FFO指引为每股1.78 - 1.82美元，保持不变 [37] - 截至2022年3月31日的过去12个月，公司总投资组合EBITDARM覆盖率为2.4倍，而截至2021年12月31日约为2.7倍，去年第一季度也是2.4倍；使用5%净收入替代管理费用计算，同期EBITDAR总投资组合覆盖率为1.7倍 [18][19] - 预计2023年现金租金将比2022年增加约5700万美元，投资组合平均增长约4.4%，相当于约8.75亿美元额外租赁房地产，且无资本成本 [74] 各条业务线数据和关键指标变化 租户运营情况 - Steward运营持续改善，2020年未调整EBITDA约2.09亿美元，2021年未调整EBITDAR超4.5亿美元，最近两个月内部未调整EBITDAR年化运行率超8亿美元，犹他和迈阿密市场贡献约3.5亿美元；9月底将偿还完MAP要求款项，终止与Tenet管理协议后每月将增加约5000万美元现金；业务量较2月增长11%，较去年同期增长超20%，当前劳动力成本较1月降低9% [21][22][23] - Circle运营和覆盖率稳定，自付入院人数呈上升趋势，整体业务量接近疫情前水平，未出现重大人员配置或通胀影响问题 [23] - Prospect未达预期，管理层看好加州市场，认为宾夕法尼亚市场已好转，正积极与潜在收购方就康涅狄格和宾夕法尼亚市场进行谈判 [24][25] - Swiss Medical Network表现良好，收入增长超去年，预计随着新收购项目推进将延续该趋势 [25] - Median运营和覆盖率稳定，截至5月平均入住率同比上升，预计2022年剩余时间将继续增加，人员成本控制在预算以下，同比仅增长6% [25][26] - Priory在2022年第一季度覆盖率增加，自去年交易以来接近2倍覆盖率，入住率保持强劲，预计2022年剩余时间符合预期 [26] - Healthscope在2022年初因疫情对择期手术实施限制，正推进多个设施的资本改善项目 [27] - Prime在2022年第一季度覆盖率表现强劲，22个设施中有15个EBITDARM覆盖率超3倍，7个超4倍，业务量与2021年第一季度基本持平，现金状况良好 [28] 各个市场数据和关键指标变化 未提及相关内容 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司主要投资医院房地产，对房地产投资进行尽职调查以吸引成功运营商，若租户无法支付租金，期望找到其他租户，认为房地产资产特性是吸引成功运营商和实现可持续回报的关键 [41] - 公司历史上投资约240亿美元于约530家医院的房地产资产，仅需更换20家设施的运营商，且更换运营商时多因房地产价值避免重大财务损失 [44][45][51] - 公司预计2022年收购规模在10 - 30亿美元之间，鉴于资本市场和全球经济环境变化，可能处于该范围低端，目前管道中无重大交易，但市场有潜在交易，卖家开始调整预期 [71][72] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 2022年第一季度因Omicron疫情影响，医院行业运营和财务表现疲软，但3、4月出现积极趋势，5、6月加速改善 [9][10] - 公司对Steward近期和长期前景持乐观态度，认为其设施在行业疲软环境下仍能盈利，且近期运营改善将带来现金流增加，为此在第二季度初为其提供1.5亿美元债务融资 [59][68][69] - 尽管当前资本市场压缩投资利差，但公司对2023年初开始的租金收益率内置改善感到满意 [75] 其他重要信息 - 公司在西班牙与IMED达成开发协议，将在西班牙地中海沿岸开发3家新的急性护理医院，预计总预算1.21亿欧元，2023年下半年至2024年下半年完成 [32] - 第三季度初，公司以2600万美元收购哥伦比亚一家由FCV运营的医院；本季度还从第三方收购位于亚利桑那州和佛罗里达州的2家设施并租给Steward，总价8000万美元 [33][34] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 能否提供Steward财务数据调整后的EBITDAR或EBITDARM及租金覆盖率计算方式 - 公司报告的租户EBITDAR数据均为未调整数据，不做任何调整 [78] 问题2: Steward覆盖率从2.8降至2.6，下季度是否会回升 - 目前报告数据为第一季度，所有租户当时都面临与公开报告运营商相同的问题，随着情况改善，预计后续数据会好转 [79][80] 问题3: 为何使用5%净收入作为从EBITDARM到EBITDAR的代理，而不使用实际数据 - 公司使用5%是为在分析时采用统一标准，租户提供的管理成本季度波动，且公司很少拥有租户全部房产，使用实际数据易混淆和误导，多数租户实际成本远低于5% [82][83][84] 问题4: Prospect现金流恢复缓慢且EBITDAR低于预期的原因 - 东海岸设施表现不如西海岸，第一季度受疫情影响，加州部分房产劳动力问题更严重，宾夕法尼亚市场管理层看好，目前正就康涅狄格和宾夕法尼亚设施出售进行谈判 [86][87] 问题5: Prospect业绩在Omicron浪潮后是否反弹，是否朝正确方向发展 - 管理层认为公司发展正常，虽未达预期，但随着Omicron影响过去，第三季度报告的第二季度数据可能改善 [89] 问题6: Prospect是否比其他租户受Omicron影响更大 - 东海岸因Omicron住院患者较多，但利润不如之前的COVID患者 [90] 问题7: 公司对Prospect康涅狄格资产的看法及何时参与交易审批 - 公司未过多讨论运营情况，因正与潜在买家进行谈判，预计很快会被纳入交易审批环节 [91][93] 问题8: Prospect宾夕法尼亚和康涅狄格资产是否会出售 - 康涅狄格资产出售是公司预期，宾夕法尼亚资产不确定 [94] 问题9: Prime购买期权资产情况及租赁到期时间 - 暂无更新，期权到期不影响继续谈判租赁，目前仍在租赁 [95][96] 问题10: Steward达到EBITDA运行率是否需要1.5亿美元债务融资，目前是否有资产重新定位情况，对犹他设施的最佳处理方式 - 多种资金压力集中在短时间内，促使公司为Steward提供债务融资，预计第四季度Steward将产生强劲现金流；目前除澳大利亚少量延期外无其他不符合租赁条款的延期情况；Steward可自行决定出售或合资，公司对其作为犹他租户有信心，多元化是最大优势 [98][99][103] 问题11: 能否提供过去三个月覆盖率数据及是否会先下降再改善，租赁担保方式，对医院领域合资及Ramsey交易的看法 - 无确切数据，但季度环比覆盖率较第一季度上升；租赁担保通常由母公司提供；公司不评论具体交易，认为市场对医院资产兴趣高，因通胀保护和政府支持，但卖家需调整预期，公司喜欢Ramsey作为运营商，但对原交易结构无兴趣 [109][111][115] 问题12: 公司收购管道情况及恢复到疫情前收购水平的条件，覆盖率下降是否会推动收购量增加 - 收购管道仍存在，但市场不确定，公司目前不积极追求历史收购水平；不认为覆盖率下降会推动收购量增加，第一季度通常较弱，目前覆盖率已反弹 [117][118][120] 问题13: 若2023年股价未达理想水平，公司是否会出售或合资资产或暂停收购 - 公司无法预测2023年情况，是否进行大型合资取决于收购模式 [123] 问题14: Steward 5年期定期贷款的启动时间、利率及额外利息支付情况，其循环信贷额度到期情况 - ABL通常有良好担保，公司不担心租户续约问题；5年期信贷融资在季度末前完成，利率名义且递增，额外利息有吸引力，交易有良好担保且增值；额外利息支付与特定交易无关 [127][128][134] 问题15: 本季度政府补助对租金覆盖率的影响，年初至今700万美元直接延期租金是否都与Healthscope有关 - 政府补助在覆盖率中占比不多，无确切数据；700万美元延期租金都与Healthscope有关，且已恢复全额支付 [135][136][137] 问题16: 1.5亿美元债务融资是否在6月30日完成，为何未列入投资页面，潜在合资收益用途，CapEx披露之前未强调的原因 - 债务融资在6月完成，未列入投资页面是因其非长期持续性投资；目前无合资项目和预期收益，收益用途取决于经济、政治和市场环境；因公司专注医院领域，有时会忽略非传统房地产投资者对CapEx的认知差异 [139][141][143] 问题17: 今年是否会发布包含Steward审计财务报表的修订10 - K报告，不披露的影响，如何看待Prospect医院租金收取情况，是否会为其提供额外债务融资 - 目前不打算发布，因SEC无要求，若有要求会披露；公司认为Prospect可通过主租赁安排，用西海岸医院的超额价值弥补东海岸可能的不足；预计无需为其提供额外债务融资，有理由认为不会对公司造成重大损失 [145][148][150] 问题18: 如何内部评估Steward资产以符合SEC披露门槛，FTC阻止HCA收购Steward犹他业务对租户出售运营和公司重新租赁的影响 - 按GAAP基础计算，无其他估值；若潜在运营商非市场现有竞争对手，被FTC阻止交易的可能性较小，HCA与Steward交易被阻止是因其在市场占比及高成本问题 [153][156][157] 问题19: 实现或超过10亿美元收购规模是否取决于Prime回购期权结果，在资本成本无重大变化情况下公司未来合适的投资水平，是否会继续提供租户健康和EBITDA运行率数据 - 收购规模不取决于Prime回购期权；公司在正常环境下应能继续进行30亿美元以上收购，但市场不确定性影响收购规模；会继续提供租户相关信息 [159][160][161]

公司整体财务数据关键指标变化 - 截至2022年3月31日，公司总资产为198.17834亿美元，较2021年12月31日的205.19801亿美元下降3.41%[14] - 2022年第一季度总营收为4.098亿美元，较2021年同期的3.62765亿美元增长13%[16] - 2022年第一季度总费用为2.26521亿美元，较2021年同期的2.0414亿美元增长11%[16] - 2022年第一季度净收入为6.31947亿美元，较2021年同期的1.6388亿美元增长285%[16] - 2022年第一季度归属于MPT普通股股东的净收入为6.31681亿美元，较2021年同期的1.63783亿美元增长286%[16] - 2022年第一季度基本和摊薄后每股收益为1.05美元，较2021年同期的0.28美元增长275%[16] - 2022年第一季度宣布的普通股每股股息为0.29美元，较2021年同期的0.28美元增长3.57%[16] - 2022年第一季度综合收入为6.63664亿美元，较2021年同期的1.48484亿美元增长347%[19] - 截至2022年3月31日，公司总负债为108.98475亿美元，较2021年12月31日的120.7413亿美元下降9.74%[14] - 截至2022年3月31日，公司总权益为89.19359亿美元，较2021年12月31日的84.45671亿美元增长5.61%[14] - 2022年第一季度净收入为631,947,000美元，2021年同期为163,880,000美元，同比增长约285.61%[25][30][33] - 2022年第一季度经营活动提供的净现金为179,387,000美元，2021年同期为188,730,000美元，同比下降约4.95%[25] - 2022年第一季度投资活动提供的净现金为879,034,000美元，2021年同期使用的净现金为1,781,560,000美元[25] - 2022年第一季度融资活动使用的净现金为1,263,816,000美元，2021年同期提供的净现金为1,785,191,000美元[25] - 2022年3月31日总资产为19,817,834,000美元，2021年12月31日为20,519,801,000美元，下降约3.42%[27] - 2022年3月31日总负债为10,898,085,000美元，2021年12月31日为12,073,740,000美元，下降约9.74%[27] - 2022年第一季度总收入为409,800,000美元，2021年同期为362,765,000美元，同比增长约13%[30] - 2022年第一季度总费用为226,521,000美元，2021年同期为204,140,000美元，同比增长约11%[30] - 2022年第一季度总综合收入为663,664,000美元，2021年同期为148,484,000美元，同比增长约346.96%[33] - 2022年第一季度每股基本和摊薄收益为1.05美元，2021年同期为0.28美元，同比增长约275%[30] - 2022年3月31日公司总资本为8919749000美元，较2021年12月31日的8446061000美元有所增加[36] - 2022年第一季度净收入为631947000美元，2021年同期为163880000美元[39] - 2022年第一季度经营活动提供的净现金为179387000美元，2021年同期为188730000美元[39] - 2022年第一季度投资活动提供的净现金为879034000美元，2021年同期使用的净现金为1781560000美元[39] - 2022年第一季度融资活动使用的净现金为1263816000美元，2021年同期提供的净现金为1785191000美元[39] - 2022年3月31日现金、现金等价物和受限现金期末余额为251766000美元，2021年同期为753086000美元[39] - 2022年第一季度利息支付为111012000美元，2021年同期为82471000美元[39] - 2022年第一季度宣布的未支付股息为174018000美元，2021年同期为163443000美元[39] - 2022年第一季度净收入为6.317亿美元，较2021年同期的1.638亿美元增长286%[124] - 2022年第一季度正常化运营资金为2.825亿美元，即摊薄后每股0.47美元，较2021年同期的2.439亿美元（摊薄后每股0.42美元）增长16%[124] - 2022年第一季度总营收为4.098亿美元，较2021年同期的3.62765亿美元增长13%[125] - 2022年和2021年第一季度利息费用分别为9120万美元和8700万美元，2022年加权平均利率为3.1%，低于2021年同期的3.4%[126] - 2022年第一季度房地产折旧和摊销从2021年的7560万美元增至8530万美元[127] - 2022年和2021年第一季度物业相关费用分别为860万美元和550万美元，其中分别约有630万美元和350万美元由租户报销[128] - 2022年第一季度一般及行政费用占营收的10.1%，略高于2021年的9.9%，金额为4140万美元，较2021年同期增加540万美元[129] - 2022年第一季度与MAM合作出售八家马萨诸塞州综合急症医院房地产，实现约6亿美元房地产收益，部分被约1.25亿美元非现金直线租金应收账款冲销抵消[130] - 2022年第一季度债务再融资和未使用融资成本为880万美元，2021年为230万美元[132] - 2022年第一季度对Aevis等投资的非现金公允价值调整为800万美元，2021年同期为410万美元[133] - 2022年第一季度运营活动产生约1.794亿美元现金流，用于支付1.765亿美元股息和投资活动；还从Macquarie交易获得约13亿美元收益并获得价值约4亿美元的合伙企业50%权益[143] - 2021年第一季度运营活动产生约1.887亿美元现金流，加上1100万美元资本返还，用于支付1.477亿美元股息和投资活动；还投资约18亿美元于房地产等资产[145] - 截至2022年5月6日，行使5亿美元循环信贷额度后，流动性约11亿美元，预计可满足未来十二个月运营、股息、承诺和债务服务需求[146] - 截至2022年5月6日，债务本金支付情况为2023年4.9392亿美元、2024年17.06611亿美元、2025年13.9191亿美元、2026年18.4495亿美元、之后47.7306亿美元，总计102.10451亿美元[150] - 2022年第一季度末，总调整后收入为4.44776亿美元，2021年同期为3.94417亿美元[142] - 2022年第一季度末，资金运营为2.791亿美元，正常化资金运营为2.82497亿美元；2021年同期分别为2.5096亿美元和2.43926亿美元[139] - 截至2022年3月31日，总预估总资产为22.234974亿美元，2021年12月31日为22.329337亿美元[140] - 2022年宣布的每股股息为0.29美元，2021年多次宣布的每股股息为0.28美元，2020年多次宣布的每股股息为0.27美元[152] - 截至2022年3月31日，未偿债务总计101亿美元，其中固定利率债务约94亿美元，可变利率债务7亿美元[156] - 若市场利率上升10%，2022年3月31日债务公允价值将减少约1.45亿美元；可变利率债务利率上升10%，每年利息费用增加将使未来收益和现金流减少120万美元，下降10%则增加120万美元[156][157] - 基于2022年运营结果，汇率变动5%对公司净收入、FFO和Normalized FFO的影响（单位：千美元）：英镑对应影响分别为4725、9432、9587；欧元对应影响分别为915、2884、2884；瑞士法郎对应影响分别为3571、4719、1622；澳元对应影响分别为686、1710、1710；哥伦比亚比索对应影响分别为562、562、562[158] 公司业务运营相关情况 - 截至2022年3月31日，公司在440个设施有投资，分布在美国32个州、欧洲7个国家、南美洲1个国家和澳大利亚[43] - 公司运营模式为房地产投资信托（REIT），一般无需缴纳美国联邦所得税，但部分非房地产活动实体需纳税[41] - 截至2022年3月31日，公司在可变利益实体的贷款和/或股权投资约为6亿美元，这是公司因参与这些实体而面临的最大损失敞口[49] - 2022年第一季度，公司收购的净资产总计72.4795亿美元，2021年同期为17.78417亿美元[50] - 2022年3月14日，公司与麦格理资产管理公司完成交易，该投资组合估值约17亿美元，公司确认房地产收益约6亿美元，获得约13亿美元收益用于偿还债务，获得价值约4亿美元的房地产合伙企业50%权益[52] - 2022年3月11日，公司以1.78亿欧元收购芬兰四家综合急症医院，并承担约2540万美元的递延所得税和其他负债[53] - 2022年2月16日，公司参与为先瑞集团发起的六年期银团定期贷款，出资9650万英镑，占参与额度1亿英镑的96.5%，有3.5%的折扣[54] - 2022年第一季度，公司完成两处设施和一处附属物业的出售，售价约4800万美元，实现房地产收益约1500万美元[60] - 截至2022年3月31日，公司融资租赁总投资为20.63227亿美元，2021年12月31日为20.53327亿美元[64] - 截至2022年3月31日，公司因疫情递延租金余额约为1240万美元，预计未来按指定期间偿还并支付利息[65] - 截至2022年3月31日，公司99%的物业被租户占用，仅六处物业空置，占总资产不到0.5%，其中一处空置设施于2022年4月以4500万美元出售[69] - 公司对沃森维尔社区医院的总投资占总资产不到0.5%，截至2022年3月31日认为可完全收回，但不保证未来无进一步冲销或减值[68] - 截至2022年3月31日，非合并房地产合资企业投资总额为15.34514亿美元，2021年12月31日为11.52927亿美元[71] - 截至2022年3月31日，非合并经营实体投资总额为14.55842亿美元，2021年12月31日为12.89434亿美元[73] - 2022年第一季度信用损失准备金期末余额为5.3933亿美元，2021年同期为8722万美元[75] - 2022年第一季度，公司因持有Aevis约5%股份及其他按公允价值计量的投资，录得800万美元有利非现金公允价值调整，2021年同期为410万美元[76] - 2022年3月31日，公司最大单一物业约占总资产的2.8%，与2021年12月31日情况类似[77] - 截至2022年3月31日，债务总额为101.86149亿美元，2021年12月31日为113.58826亿美元[78] - 2022年3月15日，公司还清并终止了2021年7月27日签订的10亿美元临时信贷安排[80] - 2021年1月15日，公司修订无担保信贷安排，将循环信贷安排到期日延长至2024年2月1日，定期贷款安排到期日延长至2026年2月1日[82] - 2021年1月11日，公司完成3680万股普通股包销公开发行，扣除相关费用后净收益约7.11亿美元[90] - 截至2022年3月31日，2019年股权激励计划预留1290万股普通股用于奖励，其中320万股仍可用于未来股票奖励[92] - 截至2022年3月31日，利息和租金应收款账面价值65,933千美元，公允价值66,521千美元；贷款账面价值1,110,719千美元，公允价值1,115,183千美元；净债务账面价值(10,117,989)千美元，公允价值(9,930,403)千美元[95] - 截至2021年12月31日，利息和租金应收款账面价值56,229千美元，公允价值56,564千美元；贷款账面价值991,609千美元，公允价值991,954千美元；净债务账面价值(11,282,770)千美元，公允价值(1

财务数据和关键指标变化 - 公司本季度报告的摊薄后每股正常化FFO为0.47美元，报告了约4.52亿美元的房地产及其他资产出售净收益，其中包括出售八家Steward设施给麦格理合资企业获得的约6亿美元收益，但根据会计规则冲销了约1.25亿美元的未开票直线租金 [38] - 公司G&A费用略有增加，主要是由于每年第一季度雇主税和401(k)匹配费用约为其他三个季度的五倍，2022年第一季度为260万美元，而2021年第四季度不到50万美元；以及上一年度非高管奖金应计费用的调整，通常会增加约50万美元的额外费用 [42] - 公司将指导方法从历史运行率改为更传统的日历年估计，2022年日历年FFO指导范围为每股1.78 - 1.82美元，不再预计开发和其他资本项目完成后将收到的租金，之前的指导中包含约2500万美元的预期租金，约合每股0.04美元（年化），现在不再包含在新的指导中，除了最近交付的Ernest's Bakersfield设施 [45][47] 各条业务线数据和关键指标变化 - Steward的覆盖率保持在行业标准或以上，过去三个季度接近三倍覆盖率且保持平稳，迈阿密地区的近期收购远超预期；劳动力成本方面，合同劳动力同比下降，但在过去两个月略有增加，整体薪资、福利和合同劳动力远低于预算 [14][16] - Circle在英国的运营表现出色，覆盖率持续超过公司最初预期，新冠疫情后自付住院患者数量比2019年增长40% - 75%；存在护士人员短缺问题，面临供应、公用事业、食品成本等方面的通胀压力，但预计第一季度符合预算 [18][19] - Prospect已与两家实体达成协议出售其宾夕法尼亚州和康涅狄格州的设施，公司尚未同意改变房东身份；劳动力成本在过去一两个月开始趋于平稳，合同劳动力成本每小时下降15 - 20美元，公用事业、食品和其他费用在过去一年有所上升，但与通胀基本一致 [20][22] - Swiss Medical在2021年底实现了强劲的覆盖率，并在瑞士继续扩张，2021年EBITDARM同比增长约21%，由收购和有机增长推动，未报告人员配置问题 [23] - MEDIAN的EBITDARM覆盖率在过去两年保持稳定，2022年第一季度平均入住率比去年高出约2.5个百分点，预计符合预期，尽管存在与新冠相关的自我隔离人员配置问题；截至2022年2月，人员成本低于预算，但同比增长8% [24] - Priory的覆盖率略有下降，但仍在可接受范围内，接近两倍；入住率超过去年，但受到与其他行为健康设施相同的劳动力短缺问题的限制，预计2022年第一季度符合预期，尽管存在与新冠相关的自我隔离人员配置问题；截至2月，人员成本上升4%，但同比仅比预算高出1% [25] - Healthscope的覆盖率超过两倍，该地区所有择期手术限制已放宽或取消 [26] - Prime表现出色，覆盖率超过五倍，公司和Prime都希望继续合作，仍在处理今年夏天到期的几份租约 [27] - LifePoint整体表现良好，过去12个月的覆盖率季度环比基本持平，去年年底完成了与Kindred的合并，并将一些Kindred设施和LifePoint医院分拆给新实体ScionHealth，公司将这两个实体都作为租户 [29] 各个市场数据和关键指标变化 - 公司近期以1.78亿欧元收购了芬兰四个不同主要大都市地区的四家医院，进入北欧芬兰市场，主要租户Pihlajalinna是芬兰第三大私立医院运营商 [34][35] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司认为目前股票被严重低估，不会通过出售股票进行大规模收购，预计2022年增值收购范围在10亿 - 30亿美元之间，最终收购规模将取决于获得有吸引力价格的股权资本的数量和时间 [36][52] - 公司预计股权资本将来自选定的房地产销售、合资企业交易等，目前虽无具有约束力的协议，但有信心复制之前成功的合资企业结构 [53][54] - 公司的合资企业战略包括整合优质但可能之前管理不善的资产，在优质运营商租户改善财务业绩后出售部分权益给合资伙伴，也有能力在收购前端与合资伙伴共同投资 [57][58] - 公司将继续通过当前投资组合实现长期成功，包括收取现金租金、利用投资组合获取内置收益和获得额外高效股权资本，并加强了租户层面的租赁覆盖率报告 [59] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司认为其投资组合处于历史上最强劲的位置，投资组合多元化且表现良好，租户产生了强劲的租赁覆盖率，有望在2022年取得良好表现，公司拥有强大的资产负债表，在收购和合资企业方面拥有比以往更多更好的全球机会 [8] - 公司管理层认为，尽管存在一些劳动力压力，但运营商的EBITDARM接近或达到创纪录水平，即使劳动力压力不缓解，运营商对2022年的整体预期结果仍持乐观态度 [32] - 公司认为，从长期来看，医疗保险对医院的报销一直超过通胀，公司与租户建立了良好的关系，这对公司的成功至关重要 [33] 其他重要信息 - 公司在补充文件中提供了投资组合中各个租户的覆盖率，对于少数不提供详细季度财务结果的运营商，提供了其信用状况 [13] - 公司在网站上发布了一些幻灯片，以纠正近期第三方评论可能造成的误解，包括调整后的FFO与股息支付的对比、净租赁现金收益率的表现、医院运营结果的计算方法等内容 [61][67][69] - 公司大部分股权投资为15亿美元的医院房地产，以合伙形式持有，其中约9亿美元（60%）是MEDIAN资产和Steward马萨诸塞州资产的一半，分别位于两个合资企业中，其余为瑞士、西班牙和意大利的急性护理医院 [72] - 公司有两项真正的RIDEA投资，分别是去年年底收购的Springstone和两年前收购Steward的国际合资企业，还对Steward有两项投资，一项是1.39亿美元的优先股权益，另一项是约3.6亿美元的贷款 [73][74] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 是否对整体2.7%的EBITDARM租金覆盖率进行过与劳动力成本上升相关的压力测试 - 公司未进行此类测试，因为预计通胀不仅会影响成本端，也会影响收入端，医院报销长期以来一直能跟上或超过通胀压力，且医院运营商有能力管理成本以维持利润率 [77] - 公司管理层在过去五周与大多数运营商会面，运营商对劳动力成本增加并不过度担忧，且多数运营商在过去几个月看到劳动力成本增加的情况有所缓解 [78] 问题2: 本季度按租户披露覆盖率的做法是否会在未来每个季度持续 - 公司将尝试继续进行类似的披露，并会不断改进披露内容 [80] 问题3: 杠杆率暂时升高，是计划在未来12 - 24个月降至5 - 6倍，还是杠杆目标已提高并对当前水平感到舒适 - 公司对当前6.5%的杠杆率感到舒适，但仍计划降低杠杆率，目的是在股票估值恢复到可接受水平且杠杆率处于合适水平时，能够迅速应对大型投资机会，保持竞争优势 [84][85] 问题4: Prospect出售宾夕法尼亚州和康涅狄格州部分业务对公司作为房东的影响仍不明确的原因，以及公司是否有权决定运营商，何时能有更明确的信息 - 公司有权决定是否出售房产，目前Prospect和潜在买家仍处于谈判初期，尚未向公司提出提案，公司将在收到提案时进行处理 [87] 问题5: 公司是否有可能保留房产并更换运营商 - 公司表示有可能，但目前尚未与拟议的新运营商进行讨论 [88] 问题6: 董事会是否讨论过拆分董事长和CEO角色以改善治理 - 董事会会讨论所有相关治理问题，董事会在代理声明中解释了为何对CEO兼任董事长感到满意，且CEO自公司成立以来一直担任该职位 [91] 问题7: 利率上升和通胀预期是否影响投资者对医院资产的回报预期，以及过去六个月医院资本化率是否上升 - 公司表示目前时间较短，未观察到资本化率有明显变化，卖家未降低近期的资本化率水平，近期黑石收购ACC的交易也未显示出资本化率压缩的情况，公司在芬兰的收购交易的资本化率与6 - 12个月前预期相同 [94] 问题8: 公司目前的合资企业讨论情况如何，投资者的态度是否有变化，讨论是否有进展 - 公司表示没有新的进展，仍在评估投资组合的不同部分，进行初步讨论，但未看到潜在合作伙伴对出售方资本化率的压力 [95] 问题9: 投资组合中有多少资产愿意出售，HCA是否有兴趣收购犹他州的资产 - 公司过去几个季度平均每月出售超过1亿美元的资产，预计近期还会有一些一次性交易；公司对HCA有出售选择权，可在交易完成后以公允价值出售资产，但目前没有近期出售的计划 [97] 问题10: 本季度完成收购的租赁条款情况，以及如何计算现金收益率 - 芬兰交易的四份租赁合同剩余期限约为13 - 17年，平均约15年 [101][102] 问题11: 在通胀压力下，预计Q1 2022及全年的覆盖率会下降，如何看待预算增加16亿美元的报销率上调，以及私人支付模式下的收入情况 - 公司和运营商不同意覆盖率会下降的观点，2月劳动力成本达到峰值，可能导致第一季度覆盖率略有下降，但运营商预计2022年EBITDARM不会低于2019 - 2020年水平 [105][106] - 从CMS角度来看，医院运营商对报销率上调感到满意，商业保险通常会跟随CMS的调整 [108] 问题12: 建设成本上升对开发项目收益率的影响 - 公司表示现有在建项目没有承包商提出成本超支问题，若成本上升，租金也会相应增加；但不确定一些计划中的开发项目是否会继续进行，不过这些项目规模不大 [110] 问题13: HHS资金在2021年结束后，对租金覆盖率的影响 - 若剔除2021年12月31日结束的过去12个月中仍包含的HHS赠款，整体租赁覆盖率将下降约40个基点，2021年第三和第四季度的赠款所剩无几 [115] 问题14: 近期投资活动是否会导致投资管道从美国转向欧洲，以及若大规模收购暂停，目标市场或资产类型是否会改变 - 公司表示投资管道仍保持约50%国际和50%美国的比例，短期内美国的收购项目较多，但在股票价格恢复到合适水平之前，不会进行大规模收购 [116] 问题15: 剔除赠款后覆盖率下降40个基点，是否意味着覆盖率下降0.4倍 - 公司确认是正确的，且这是整个投资组合的情况，未进行细分 [119] 问题16: 随着季度推进，覆盖率是否会下降，以及资本可用性方面，潜在合资企业的情况如何，感兴趣的各方有何变化，何时能有结果 - 公司预计下一季度覆盖率会略有下降，主要是由于2月的压力，但3月和4月情况已有所改善，预计只是短期影响 [121] - 公司表示与潜在合资伙伴的经济讨论没有太大变化，仍在进行中，但无法预测何时能达成协议 [123][125] 问题17: 公司是否会更多地采用RIDEA结构，以及RIDEA收入的报告位置 - 公司进行RIDEA交易是为了获取优质的房地产平台，如Springstone交易，此类交易非常罕见且盈利丰厚，允许公司以相对较小的增量、低风险投资获取重要的房地产平台 [127][128][130] 问题18: 公司披露的G&A与代理声明中具体薪酬指标的调整后FFO与财报中报告的FFO有何差异 - 主要调整包括董事会批准的处置策略导致的稀释调整，以及对收购和用于资助收购的稀释性资本的影响进行年化调整 [132][133] 问题19: 公司新的指导方针中是否包含已完成的收购、潜在收购、资本交易和客户资产销售的预期 - 公司不假设Prime会行使购买约3.3亿美元房产的选择权，但对预期有一定信心，若Prime行使选择权，结果仍在指导范围内 [139] - 公司对Prospect不做任何假设，在指导方针中不包含与Prospect医院相关的房产销售、租赁调整等内容 [140] 问题20: 能否提供EBITDAR覆盖率的大致情况 - 公司过去曾采用EBITDAR计算方式，但因此受到批评，现在与其他公司一致采用EBITDARM计算方式；若要估算EBITDAR，4%的管理费可能是一个较为保守的计算方法 [145] 问题21: 公司提到的11亿 - 30亿美元的收购范围，是否意味着不会进行大型交易，市场上是否有大型交易机会，为何不考虑 - 市场上有很好的大型交易机会，但公司不会在当前股价水平下通过出售股票进行此类交易，希望通过披露信息和纠正误解来提升股价 [149] 问题22: 公司不进行大规模收购直到股价回升，这是将公司排除在10亿 - 30亿美元收购范围的上限，还是下限 - 公司表示这将使公司排除在50亿 - 60亿美元的收购范围之外，10亿 - 30亿美元的指导范围仍基于公司对资产出售和合资企业形成的预期，不需要股权融资来维持该范围 [153][154] 问题23: 公司关于合资企业的信息传递方式有所改变，之前是在交易完成后引入合作伙伴，现在表示愿意提前引入，是否会损失部分价值 - 公司表示之前的方式仍有机会复制，如Steward和MEDIAN的合资企业；但在当前股权市场下，为了进行大型收购，可能需要提前引入合作伙伴，公司认为可以从私人市场获得股权融资来支持大型收购 [163][165][166] 问题24: 公司能否采取措施减少自身股权资本的限制 - 公司表示提高股价可以缓解资本限制 [167] 问题25: 公司出售的19处Adeptus房产实现价值1.35亿美元，这些房产的现金资本化率是多少 - 由于部分房产为空置状态，没有收入，无法计算资本化率；大部分价值来自最近出售的两处房产，其余17处为独立急诊室，出售时大多没有市场租金收入 [170][171][174] 问题26: Steward的EBITDARM覆盖率为2.8倍，是否对新冠相关成本和其他大型企业相关成本进行了加回调整，以及如何与2021年6月投资者报告中Steward的财务覆盖率低于1倍的情况相协调 - 公司表示EBITDARM计算中没有进行任何加回调整，均为设施层面的收入数据 [175] - 2021年6月报告中的数据是公司层面的财务报表，包含非经常性、非设施层面的调整，主要与IASIS的收购和新冠相关数据有关，公司关注设施层面的覆盖率是为了确保在Steward出现财务压力时，能够提取有盈利能力的医院资产 [177][179][180]

业绩总结 - 自2012年以来，公司创造了83亿美元的股东价值，包括32亿美元的现金分红和51亿美元的股本增值[7] - 总股东回报率（TSR）为356%，超越了道琼斯美国房地产医疗保健指数（102%）、MSCI美国REIT指数（192%）和标准普尔400指数（277%）[9] - 2023年净收入为1,016,685千美元，同比下降约6.5%[65] - 2023年资金运营总额为485,335千美元，同比增长约5.5%[65] - 2023年调整后的资金运营总额为419,971千美元，同比增长约1.5%[65] - 2023年每股净收入为2.76美元，同比下降约0.4%[65] - 2023年正常化资金运营总额为501,004千美元，同比增长约3.2%[65] 用户数据 - 2021财年的物业层面EBITDARM租金覆盖率为2.8倍[30] - 2022年预计的AFFO倍数为29.9倍，股息收益率为9.8%[15] - 自2012年至2021年，AFFO和分红支付的年均增长率显示出稳定的现金流生成能力[10] 市场扩张 - 2022年，国际总资产的增加为66亿美元，显示出公司在全球市场的扩展能力[25] - MPT在2016年收购了9家医院，投资总额为12亿美元，其中包括6亿美元的租赁物业和6亿美元的抵押贷款投资[36] - MPT在2022年实现了14%的无杠杆内部收益率（IRR）和6亿美元的房地产销售收益[36] 新产品和新技术研发 - 公司的租赁结构设计为在租户违约时能够迅速控制物业，确保租金支付和资产价值保护[19] - 公司的保守承销策略在马萨诸塞州的合作交易中实现了约6亿美元的房地产增值[31] 负面信息 - 2023年折旧和摊销费用为374,599千美元，同比增长约22%[65] - 2023年房地产减值费用为48,007千美元[65] - 2023年收取的额外租金为(1,200)千美元[65] 其他新策略 - MPT自2019年以来创造了54亿美元的股东价值[50] - MPT在2021年向200多个不同团体捐赠超过1000万美元[55] - MPT的调整后运营资金（AFFO）计算方法考虑了租金收入的收取而非应计，反映了租赁合同的显著合同增长[62]

财务数据关键指标变化 - 2021年末和2020年末，公司总资产分别为2.0519801亿美元和1.6829014亿美元，其中2021年房地产资产成本为174.25765亿美元，占比84.9% [23] - 2021年末，公司总预估总资产为223亿美元，代表总资产加上累计折旧和摊销，并对非合并房地产合资企业进行调整 [23] - 2021年和2020年，公司调整后收入分别为17亿美元和14亿美元 [24] - 2021年末，单一房产占公司总资产或总预估总资产的比例均不超过3% [31] - 截至2021年12月31日，公司RIDEA及类似结构投资总计约10亿美元[48] - 截至2021年12月31日，公司当前租赁和贷款的加权平均剩余初始期限为17.8年，超99%的租赁提供基于消费者物价指数或类似指数的年度租金递增[47] - 截至2021年12月31日，公司前五大租户中，Circle的总预估总资产为24.81001亿美元，占比11.1%；Prospect为16.31691亿美元，占比7.3%；Swiss Medical Network为13.00431亿美元，占比5.8%；HCA为12.40546亿美元，占比5.6%；Steward各市场总计占比18.5%[49] - 截至2021年12月31日，公司在加州有28家获许可医院，总投资约17亿美元，除一家获OSHPD延期至2022年年中（占总资产不到0.6%）外，其余医院到2030年符合地震安全标准，预计该医院到2022年年中也将完全合规[63] - 截至2021年12月31日，公司在哥伦比亚的三家设施需约700万美元进行地震升级以符合当地法律，升级截止日期为2024年12月[66] - 截至2021年12月31日，公司未偿还债务总计113亿美元，其中固定利率债务约95亿美元，可变利率债务18亿美元[296] - 若市场利率上升1%，公司2021年12月31日债务的公允价值将减少约800万美元[296] - 若公司可变利率债务的市场利率上升1%，每年利息费用增加将使未来收益和现金流减少30万美元；若下降1%，则增加30万美元[297] - 基于2021年经营业绩，英镑兑美元汇率变动5%，将使净收入、FFO和Normalized FFO分别变动347.2万美元、767.3万美元和963.8万美元[298] - 基于2021年经营业绩，欧元兑美元汇率变动5%，将使净收入、FFO和Normalized FFO分别变动151.7万美元、343.2万美元和235.8万美元[298] - 基于2021年经营业绩，瑞士法郎兑美元汇率变动5%，将使净收入、FFO和Normalized FFO分别变动55万美元、162.3万美元和164.1万美元[298] - 基于2021年经营业绩，澳元兑美元汇率变动5%，将使净收入、FFO和Normalized FFO分别变动64.4万美元、171.1万美元和171.4万美元[298] - 基于2021年经营业绩，哥伦比亚比索兑美元汇率变动5%，将使净收入、FFO和Normalized FFO分别变动52万美元[298] 各条业务线数据关键指标变化 - 截至2022年2月18日，公司投资组合包括437处房产，其中423处设施租给52个租户，3处正在开发，5处为向3个运营商提供的抵押贷款形式，6处房产未出租 [26] - 公司投资组合涵盖206家综合急性护理医院、58家行为健康设施、111家 inpatient康复医院、20家长期急性护理医院和42家独立急诊/紧急护理设施 [26] 业务战略与计划 - 公司业务战略是收购和开发医疗保健设施，并将其长期净租赁给医疗保健运营公司，还会向医疗保健运营商提供抵押贷款 [21] - 公司业务计划的一个基本组成部分是投资组合的持续多元化，包括设施、租户关系、医院类型和地理区域等方面 [30] 收入来源 - 公司收入来自与租户的租赁协议租金、向租户和其他设施所有者的贷款利息收入以及在某些租户运营中的利润或股权权益 [33] 重大交易 - 2021年8月28日，公司与Macquarie Asset Management达成协议，对方将收购公司持有的八家马萨诸塞州综合急症医院组合50%的权益，预计2022年第一季度完成交易[52] - 2021年9月15日，公司与HCA达成协议，将犹他州五家综合急症医院租给HCA，预计2022年上半年完成交易[53] 租户情况 - Circle的31份租赁交叉违约，初始固定期限至2050年，有两个五年延期选项；其余五份租赁加权平均剩余初始固定期限为14.6年[54] - Prospect的两份主租赁初始固定期限为15年（2034年8月到期），有两个五年和一个四年零九个月的延期选项，公司还持有其抵押贷款和定期贷款[55] - 2021年4月16日，公司对Swiss Medical Network投资1.45亿瑞士法郎[56] - HCA目前租赁四个设施，新租赁的犹他州五家医院主租赁初始期限15年，有五个五年延期选项，HCA和公司在2028年起有相关买卖选择权[57] - 公司持有Steward约4400万美元的本票，2021年1月8日向其提供3.35亿美元贷款，并持有其9.9%的股权[50][51] 行业环境与市场规模 - 美国有5139家社区医院，估计有5000 - 7500亿美元的运营商自有医院房地产设施 [28] 法律风险 - 违反联邦反回扣法，每次违规最高罚款10万美元，监禁10年，还可能面临最高5万美元的民事罚款、被排除在联邦医疗计划之外及三倍报酬的额外罚款[76] - 违反医师自我转诊法（斯塔克法），每项禁止服务最高罚款1.5万美元，规避计划最高罚款10万美元，还会面临拒绝付款、退还违规服务所得款项及被排除在联邦医疗计划之外等处罚[78] - 联邦虚假索赔法成功案例可能导致三倍实际损失的罚款、支付给政府的额外民事罚款及报销举报人律师费用[81] - 违反民事货币处罚法，每次违规罚款从2万美元到超过10万美元不等，还可能面临三倍非法索赔金额的罚款及被排除在联邦医疗计划之外[83] - 公司租户若违反EMTALA，将面临严重责任，包括民事货币罚款及被排除在联邦医疗计划之外[85] 运营压力与挑战 - 医疗设施运营利润率面临压力，原因包括定价灵活性和付款人组合恶化、向替代支付模式转变、运营费用增加超过医保计划付款增加、州预算短缺导致医疗补助资金减少等[86] - 公司在收购和开发设施方面与金融机构、房地产开发商等竞争，面临对某些市场了解不足、竞争对手资源更多、资本成本更高等不利因素[68] 保险情况 - 公司获取各类保险以减轻财产、业务中断等损失影响，但某些特殊损失可能无法投保或不经济[71] 员工情况 - 截至2022年2月18日，公司共有112名高绩效员工，分布在美国、卢森堡、英国和澳大利亚[92] - 2021年公司员工满意度调查中，MPT获得98%的整体参与度得分，并被评为现代医疗保健行业最佳工作场所之一[95]

财务数据和关键指标变化 - 2021年第四季度，公司摊薄后每股正常化FFO为0.47美元，AFFO为0.36美元，延续了此前的两位数同比季度增长；全年正常化FFO为1.75美元，AFFO为1.37美元，同样实现两位数增长 [39] - 过去10年，公司正常化FFO和AFFO每股复合年增长率分别为中9%和中6%，平均净债务与调整后EBITDA比率维持在中5倍左右 [40] - 预计完成与麦格理基础设施基金的合作交易后，公司年化FFO运行率在1.81 - 1.85美元之间，当前预估杠杆率为6.4倍 [51] - 预计2022年通胀带来的增量现金租金约为2400万美元，即每股0.04美元 [53] 各条业务线数据和关键指标变化 - 急性护理组合过去12个月EBITDARM覆盖率为3.06倍，上一季度为3.11倍；Q2 2021过去12个月覆盖率本季度报告为3.11倍 [22] - LTACH板块过去12个月EBITDARM覆盖率为3.2倍，上一季度为3.27倍 [23] - IRF过去12个月覆盖率为2.09倍，上一季度为2.12倍；Q2 2021过去12个月覆盖率本季度报告为2.12倍 [23] - 因近期收购行为健康资产，本季度开始报告该类型资产覆盖率，过去12个月为1.92倍 [23] 各个市场数据和关键指标变化 - 行为健康护理在美国估计是一个超2000亿美元的市场，目前仅40%的市场被开发 [14] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 2021年公司继续执行收购战略，在5个国家进行了39亿美元的投资，涉及9个运营商，其中5个是新运营商；收购后公司有53个运营商管理全球超435处设施 [11] - 2022年公司业务机会丰富，预计国内机会占近期业务的大部分，这将进一步降低杠杆率；预计投资规模在10 - 30亿美元之间 [56][87] - 公司计划通过多种资本来源谨慎管理资产负债表、流动性和投资，包括按市价和有限包销的普通股发行、一次性处置、贷款偿还、可能的合资或合作交易以及留存AFFO [52] - 行业竞争方面，自疫情以来对医疗地产的兴趣增加，但缺乏有医院专业背景、能对复杂医院系统和政府进行评估的竞争对手，竞争环境短期内不会有太大变化 [111] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 奥密克戎变体未对运营商的医疗服务造成太大干扰，但多数运营商面临员工短缺问题，导致劳动力成本增加，部分服务临时减少或受限；不过运营商仍表现良好，认为这是短期问题，不会有长期影响 [19][20][61] - 2022年公司业务前景良好，业务机会丰富，投资组合多元化，有望继续实现增长和创造价值 [38] 其他重要信息 - 2021年公司进行了多项收购和处置交易，包括收购英国The Priory Group、美国Springstone LLC部分资产等，以及出售华盛顿Capital Medical Center、佛罗里达劳德代尔堡一家住院康复设施等 [11][12][47] - 公司与麦格理基础设施伙伴成立合资企业，麦格理将收购公司位于马萨诸塞州8家综合急性护理医院组合50%的权益，预计2022年上半年完成交易 [16] - 公司预计将犹他州大部分医院租给HCA Healthcare，这将使HCA成为公司前五大租户之一，并将Steward在公司投资组合中的占比降至略低于19% [17] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 医院租户应对劳动力成本上升的措施及对租金覆盖率的影响 - 公司表示美国的劳动力问题比欧洲严重，租户采取了缩减服务、调整时间表和使用合同工等措施；租户认为这是短期问题，不会有长期影响 [60][61] 问题2: Prime租赁到期及购买选择权情况 - 2022年年中Prime初始租赁期限到期，有回购设施的选择权，回购金额约3.5亿美元；公司认为Prime更可能选择谈判新租赁或续租，不太可能放弃医院 [63][64] 问题3: 美国医院行业立法相关情况及对公司的影响 - 公司称运营商目前处于最佳的流动性和现金状况，不依赖相关法案通过获得资金；多数运营商已偿还预付款或按规定正常收回 [71][72] 问题4: 公司对新开发项目的看法及与HCA的合作可能性 - 公司认为更换设施有好处，但需考虑诸多因素，预计开发项目占比不会大幅增加；希望与HCA继续建立合作关系 [74][76] 问题5: 公司的资金策略及是否考虑二次合资或发行股权 - 公司可通过多种方式获取资金，包括普通股发行、合资交易、资产回收和留存收益等；目前未宣布新的交易，但会继续考虑各种资金渠道 [78][79] 问题6: 是否考虑通过远期股权发行预融资2022年投资 - 公司表示首先要考虑是否发行股权及定价等问题，目前因难以精确预测大型交易，暂不适合采用远期结构；若增加开发项目，可能会有机会 [80][81] 问题7: CPI租金调整情况及是否反映在指引中 - 指引已反映CPI的全额计算；美国多数租金调整在每年1月1日，不同国家的CPI测量和参考标准可能不同；2021年美国CPI超过6%，但因租赁有上限，实际收益会受影响 [82][83] 问题8: 公司业务机会管道情况及投资范围和地域分布 - 公司业务机会主要是综合急性护理医院，预计2022年投资规模在10 - 30亿美元之间；目前多数项目在美国，但难以确定具体地域分布，保守估计美国和其他地区各占50%，实际可能更多在美国 [86][88] 问题9: 正常化FFO指引未变的原因 - 主要是CPI上调带来的积极影响与麦格理交易、直线租金调整的负面影响相互抵消，同时为维持杠杆率需进行一定稀释 [90] 问题10: 正常化运行率指引是否与Prime到期有关 - 无关 [93] 问题11: 现金租金增加但GAAP租金不变的情况下，直线租金减少的抵消因素 - 公司将因通胀收取更多现金租金，不受直线租金影响 [97] 问题12: 今年收购的资本回报率预期 - 从GAAP角度看，美国近期交易的资本回报率在7%以上至8%左右，可能因通胀有上行压力 [96] 问题13: 除Prime外，其他租户在2022年和2023年的购买选择权情况 - 除Prime外，没有其他能产生重大影响的购买选择权，未来几年也没有明显变化 [99] 问题14: 近期处置资产的NOI资本回报率及出售原因 - 管理层未提供具体NOI资本回报率，但表示交易很有吸引力；出售资产主要是为配合租户需求，公司会根据租户投资组合的变化进行调整 [102][103] 问题15: 抵押贷款减值的背景 - 涉及的是加利福尼亚州圣克鲁斯的Watsonville医院，该医院在疫情前被收购，新运营商于2020年开始运营；由于疫情期间的资金和补助基于2019年运营情况，该医院获得很少或没有联邦补助和医疗保险预付款；此外，当地社区希望通过地方当局重新收购该设施 [105][106] 问题16: 麦格理合资交易后，是否有与其他大型管理者的沟通及对投资组合价值的看法 - 麦格理交易前就有其他潜在合作伙伴表达兴趣，交易后兴趣增加；公司认为有机会继续收购、培育资产，提升投资组合价值 [109][110] 问题17: 大型交易后，全球市场竞争情况是否有变化 - 近期竞争环境没有变化，疫情后对医疗地产的兴趣增加，但缺乏有医院专业背景的竞争对手，竞争环境短期内不会有太大改变 [111][112] 问题18: CPI联动租金的收益是否全部在今年体现，是否有溢出到明年的情况 - 多数美国租赁标准是每年1月1日根据通胀调整租金，没有溢出效应；租金调整后会在租赁期内复利计算 [113][114] 问题19: 公司国际化程度提高后，货币因素的影响 - 公司在收购海外资产时尽量使用当地货币的长期低息债务，以保护资产免受货币波动影响；在收益方面，目前保留当地货币收益并进行再投资，暂不存在货币问题；目前货币因素对运行率计算没有影响 [117][118][121] 问题20: 是否对收入进行货币对冲 - 公司没有对收入进行货币对冲，收入会受货币波动影响，但由于收入是长期现金流，难以进行有效对冲；只有在将外币收益兑换为美元时才会面临货币风险，目前公司没有这种情况 [120] 问题21: Watsonville交易对运行率计算的影响 - 该交易不影响FFO，对收益的影响小于100万美元 [122][124] 问题22: 运营商预计劳动力成本何时恢复正常 - 运营商认为第三、四季度和第一季度初是劳动力成本高峰，之后会逐渐恢复正常，但前提是不再出现新的病毒变种 [128][129] 问题23: 行为健康投资方面，英国市场是否有与其他运营商合作的空间 - 美国行为健康市场分散，难以实现大规模收购；英国市场除了已合作的Priory，其他有规模的运营商已被收购，未来不会有大规模投资，只会有小的补充 [132]