公司业务与投资组合 - NNN REIT是一家专注于零售地产的房地产投资信托基金 其投资组合围绕独立式物业构建 并以三重净租赁方式出租给全国性和区域性租户 [1] - 公司投资组合倾向于日常、必需品相关业态 例如汽车服务中心、便利店、餐厅和家庭娱乐场所 [1] - 由于租户承担大部分物业层面成本 这些租约往往能产生稳定且持续增长的租金收入 [1] 股息增长记录 - 公司在2025年实现了连续第36年的股息增长 这使其成为一个非常小众的俱乐部成员 全美仅有另外两家REITs和不到80家上市公司实现了35年或更长时间的连续股息增长 [2] - 这一增长记录在未来看来有良好支撑 公司的派息率低于运营资金（FFO）的70% 且资产负债表保持保守 杠杆率约为5.6倍 [3] - 随着投资组合扩张和现金流持续积累 股息增长应可持续实现 [3] 投资活动与增长策略 - 公司保持活跃的投资活动 去年其目标是完成8.5亿至9.5亿美元的新物业收购 部分资金通过出售1.7亿至2亿美元的资产来筹集 [4] - 大部分收购来自长期的租户关系 通常通过售后回租交易完成 自2010年以来 约72%的投资通过此类重复合作关系达成 这有助于确保稳定的创收物业渠道 [4]

物业组合与租赁结构 - 截至2025年12月31日，公司拥有3,692处物业，总可出租面积约为39,578,000平方英尺，加权平均剩余租期为10.2年，出租率为98.3%[13][32] - 截至2025年12月31日，公司拥有3,692处物业，总可出租面积约为39,578,000平方英尺，加权平均剩余租期为10.2年，出租率为98.3%[130] - 截至2025年底，已出租物业的总可出租面积为38,955,000平方英尺[148] - 2025年物业数量较2024年的3,568处增加至3,692处，但已出租及未开发土地占比从98.5%微降至98.3%[148] - 物业组合中年租金支付范围从11,000美元到4,085,000美元不等，平均为256,000美元[34] - 物业组合中土地投资成本最高为1,413.8万美元，最低为9千美元，平均为85.1万美元；建筑投资成本最高为4,528.6万美元，最低为3万美元，平均为231.1万美元[32] - 公司主要采用三净租赁结构，租期通常为10至20年，租户承担物业运营开支[17][33] - 截至2025年12月31日，NNN拥有64处空置未租赁物业，占总物业组合的比例不到2%[173] 收入与利润表现 - 物业组合年化基本租金总额从2024年的860,562,000美元增长至2025年的928,081,000美元[148] - 2025年总营收为9.26213亿美元，同比增长5694.7万美元；其中租金收入为9.04342亿美元，同比增长5568.5万美元[152][153] 成本与费用表现 - 2025年总营业费用为3.84947亿美元，同比增长5126.3万美元；其中折旧与摊销为2.68439亿美元，房地产减值损失（净额）为2860.2万美元[155][156][157] - 2025年利息费用为2.03955亿美元，同比增长1993.8万美元；信贷额度加权平均未偿余额为1.06166亿美元，加权平均利率为5.04%[159] 业务线（行业）集中度 - 公司物业组合年基本租金中63.0%来自六个行业：汽车服务(18.6%)、便利店(16.3%)、餐厅(14.3%)、娱乐(7.2%)和经销商(6.6%)[58] - 物业组合行业集中度：汽车服务占ABR的18.6%，便利店占16.3%，餐厅（包括全服务和有限服务）占14.3%，娱乐占7.2%，经销商占6.6%[133] 地区表现 - 公司物业组合年基本租金中40.9%来自五个州的物业：德克萨斯州(18.4%)、佛罗里达州(8.7%)、伊利诺伊州(5.1%)、佐治亚州(4.5%)和俄亥俄州(4.2%)[58] - 物业组合地理集中度：美国东南部地区占ABR的25.3%，南部地区占24.6%[133] - 按ABR计算，前五大州集中度为：德克萨斯州占18.4%，佛罗里达州占8.7%，伊利诺伊州占5.1%，佐治亚州占4.5%，俄亥俄州占4.2%[149] 租户集中度与风险 - 公司物业组合年基本租金中17.8%来自五个主要租户：7-Eleven(4.3%)、Mister Car Wash(3.8%)、Dave & Buster's(3.6%)、Camping World(3.5%)和Kent Distributors(2.6%)[58] - 截至2025年12月31日，公司没有处于破产状态且会导致其收入发生重大损失的租户[52] - 截至2026年1月30日，总年化基本租金、总物业及总可出租面积中，有不到1%租给了一个处于美国破产法第11章破产程序的租户[174] - 公司业务严重依赖单租户物业，租户财务失败或违约可能导致该物业租金收入大幅或完全减少[55] - 公司大量物业租给未评级租户，依赖内部承销和信用分析，评估工具可能无法准确评估投资相关的信用风险[62] - 部分租户根据特许经营或许可协议运营，若协议在租约到期前终止或未续签，可能损害其支付租金的能力[63] 物业收购与处置活动 - 2025年物业收购数量为239处，总投资额为931,017,000美元，加权平均资本化率为7.4%[150] - 2025年收购物业的可出租面积为4,193,000平方英尺，而2024年为1,486,000平方英尺[150] - 2025年处置116处物业，获得净销售收益1.90474亿美元，实现房地产处置净收益4822万美元，加权平均资本化率为6.4%[151] 租约到期分布 - 物业组合租约到期分布：2026年到期物业的ABR占比为2.1%，2031年到期占比为7.9%，2035年之后到期占比为50.6%[148] 债务与融资状况 - 截至2025年12月31日，公司的循环信贷额度剩余可用借款额度为8.519亿美元，定期贷款剩余可用借款额度为3亿美元[26] - 截至2025年12月31日，公司总债务（无担保债务）占总资产（折旧摊销前）的比例约为42%，总债务占总市值的比例约为39%[27] - 截至2025年12月31日，NNN总债务约为48.20424亿美元，其中无担保票据应付44.72324亿美元，信贷额度未偿余额3.481亿美元，定期贷款无未偿余额[69][73] - NNN的债务到期时间分布在2026年至2052年之间[68] - 截至2025年底，总债务（无担保）与总资产比率约为42%，债务与总市值比率约为39%[165] - 截至2025年底，长期债务本金到期总额为45.5亿美元，相关利息义务约为20.04131亿美元；2026年到期债务本金为3.5亿美元[170] - 截至2025年底，信贷额度和定期贷款分别有8.519亿美元和3亿美元的未来借款额度可用[163] - 截至2025年12月31日，总未偿债务为48.20424亿美元，其中信贷额度应付3.481亿美元（占7.2%），应付票据44.72324亿美元（占92.8%）[176] - 截至2025年12月31日，NNN的循环信贷额度（Credit Facility）未偿余额为3.481亿美元，可用额度为8.519亿美元，加权平均利率为5.04%[177] - 2025年12月，NNN签订了一笔3亿美元的高级无担保定期贷款（Term Loan），截至年末尚未提取资金[178] - 未来五年内（至2030年），无担保票据的合计本金到期额为15.5亿美元[182] - 债务契约可能限制NNN的运营活动，包括限制额外举债、进行特定分配和投资等[73][76] - 截至2025年12月31日，债务总额包括可变利率债务348,100,000美元和固定利率无担保债务4,550,000,000美元[196] - 无担保债务加权平均利率为4.2%，加权平均到期期限为10.8年[196] - 若可变利率债务利率上升1%，2025年利息支出增幅将低于1%[195] 现金流与流动性 - 截至2025年12月31日，公司现金、现金等价物及受限现金或托管现金总额为582.2万美元[26] - 截至2025年12月31日，公司持有现金及等价物等共计582.2万美元，其中受限现金为77.6万美元；运营活动现金流为6.67131亿美元[163][166] - 2025年投资活动净现金流出7.48064亿美元，融资活动净现金流入7769.3万美元；年内支付普通股股息4.43202亿美元[166][168] 股息分配 - 公司已连续36年增加每股普通股年度股息（按季度支付），在所有公开交易的REITs中，连续年度股息增长记录排名第三[21] - 2026年1月宣布向股东支付股息总额为1.13502亿美元，每股0.600美元[120] - 2025年宣布并支付的普通股股息总额为4.43202亿美元（每股2.360美元），较2024年的4.20239亿美元（每股2.290美元）增长[175] - 2025年普通股股息中，95.3188%为普通股息（每股2.249524美元），4.6812%为非应税分配（每股0.110476美元）[175] 股权与资本筹集 - 截至2026年1月30日，公司普通股在册登记持有人数量为1,364名[121] - 截至2025年12月31日，NNN在2023年ATM计划下已发行6,579,993股普通股，在2020年ATM计划下已发行7,722,511股普通股[189] - 2025年通过ATM计划发行普通股1,927,893股，平均每股净价42.07美元，净筹资81,106,000美元，发行成本1,691,000美元[190] - 2024年通过ATM计划发行普通股4,652,100股，平均每股净价45.49美元，净筹资211,619,000美元，发行成本3,242,000美元[190] - 2025年通过股息再投资和股票购买计划发行普通股65,062股，净筹资2,628,000美元[191] - 2024年通过股息再投资和股票购买计划发行普通股64,654股，净筹资2,634,000美元[191] - NNN的章程规定，任何个人（适用特定归因规则）实益或推定拥有其流通股总价值的9.8%以上或任何类别股份的9.8%以上（以更严格者为准）[79] 利率风险管理 - 截至2025年12月31日，NNN持有名义金额为2亿美元的利率衍生品（远期启动互换），以对冲定期贷款的利率风险，其将SOFR固定在3.22%直至2029年1月15日[180] - 截至2025年12月31日，可变利率信贷额度余额为348,100,000美元，加权平均利率为5.04%[193] - 2025年信贷额度加权平均未偿余额为106,166,000美元，加权平均利率5.04%，低于2024年的60,775,000美元和6.25%[193] - 公司签订了名义总额200,000,000美元的远期启动互换合约，以对冲2026年1月15日生效的定期贷款提款利率风险[194] 管理层与公司治理 - 截至2026年1月30日，公司拥有85名员工，其中近40%的员工在公司任职10年或以上[28] - 公司高级管理团队平均拥有超过19年的公司任职经验[99] - 公司审计委员会负责监督技术安全政策、内部网络安全控制及网络安全风险暴露情况[108] - 首席会计官兼首席技术官负责监督公司安全计划及事件响应政策与计划[107] 房地产投资信托（REIT）资格与税务 - 维持REIT资格要求NNN将至少90%的应税收入分配给股东[82] - 未能维持REIT资格可能导致NNN承担重大的公司级所得税和罚款[80][81] 业务与战略风险 - 公司房地产投资流动性较差，可能限制其应对市场变化或租户/物业表现恶化的能力[59] - 气候变化和自然灾害可能对租户运营、支付租金能力以及公司物业组合的运营结果和资产价值产生不利影响[61] - 公司可能经历长期房地产资产公允价值下降，这可能对其财务状况、流动性和运营结果产生重大影响[64] - 截至2025年12月31日，NNN无国际物业投资[65] - 截至2025年12月31日，NNN未持有任何应收抵押贷款[67] 环境责任与保险 - 截至2026年1月30日，公司有67处物业正在进行某种程度的环境修复和/或监测[37] - NNN为几乎所有物业购买了环境责任保险，但保单存在除外责任和限额，且未覆盖所有物业[88] - 环境责任可能对NNN的运营结果、向股东支付股息的能力以及偿还债务的能力产生重大影响[87] 资本承诺 - 公司有19处物业的建设承诺，总承诺金额为1.36213亿美元，已支付6654.2万美元，剩余承诺金额为6967.1万美元[170] 网络安全 - 网络安全威胁的演变可能导致相关防护成本对公司财务状况、经营成果、现金流及普通股市场价格产生重大影响[96] - 公司使用第三方网络安全监控服务来识别、评估和管理网络安全威胁与风险[107] - 公司定期进行内部和外部渗透测试及漏洞评估，并优先进行及时修复[109] - 公司遵循美国国家标准与技术研究院网络安全框架等最佳实践来保护信息系统和数据[109] - 公司设有事件响应计划，以检测、遏制和消除威胁，并评估事件重要性[110]

Exhibit 99.2 ANNUAL SUPPLEMENTAL DATA As of December 31, 2025 TABLE OF CONTENTS | | PAGE | | --- | --- | | Financial Summary | | | Balance Sheet Summary | 4 | | Income Statement Summary | 5 | | Funds From Operations (FFO) | 6 | | Core Funds From Operations (Core FFO) | 6 | | Adjusted Funds From Operations (AFFO) | 7 | | Other Information | 8 | | EBITDAre | 8 | | Debt Summary | 9 | | Credit Metrics | 10 | | Credit Facility and Note Covenants | 10 | | Long-Term Dividend History | 11 | | Transaction Summary | ...

核心观点 - NNN REIT在2025年实现了稳健的运营和财务表现，核心运营指标（Core FFO和AFFO）实现增长，并创下了年度房地产投资部署记录[1][3] - 公司通过积极的投资组合管理和战略收购，增强了投资组合质量，并保持了行业领先的资产负债表灵活性，为2026年的持续增长奠定了基础[3][5] - 公司宣布了2026年AFFO的积极指引，并延续了其长达36年的连续年度股息增长记录，展现了其长期为股东创造价值的能力[5][19] 财务业绩 - **收入与盈利**：2025年全年总收入为9.262亿美元，较2024年的8.693亿美元增长6.5%[4]。摊薄后每股净收益为2.07美元[5] - **核心运营资金增长**：2025年全年核心运营资金（Core FFO）和调整后运营资金（AFFO）的每股摊薄收益均较上年增长2.7%，分别达到3.41美元和3.44美元[3][5][6] - **年度化基本租金**：年度化基本租金（ABR）同比增长7.8%，达到9.281亿美元[5][7] - **2026年业绩指引**：公司给出了2026年AFFO每股3.52至3.58美元的指引，按中值计算较2025年增长3.2%[5][16] 投资组合与运营 - **投资组合规模与质量**：截至2025年底，公司拥有3,692处物业，总可出租面积约为3,958万平方英尺[7]。投资组合入住率环比上升80个基点，达到98.3%[5][7] - **租约期限**：投资组合的加权平均剩余租期为10.2年，显示出租约的长期性和稳定性[5][7] - **行业与地域分布**：投资组合按行业分布多元化，前三大行业为汽车服务（占ABR的18.6%）、便利店（16.3%）和有限服务餐厅（7.9%）[44]。按地域分布，德克萨斯州（594处物业，占ABR的18.4%）和佛罗里达州（270处物业，占ABR的8.7%）是最大的市场[46] - **主要租户**：前20大租户贡献了约46%的ABR，其中最大的租户包括7-Eleven（占ABR的4.3%）、Mister Car Wash（3.8%）和Dave & Buster's（3.6%）[47][48] 资本部署活动 - **资产收购**：2025年全年完成了9.310亿美元的房地产投资，收购了239处物业，初始现金资本化率为7.4%，加权平均剩余租期为17.6年[5][8]。第四季度完成了1.831亿美元的投资，资本化率同样为7.4%[5][8] - **资产处置**：2025年全年出售了116处物业，总收益为1.905亿美元，其中9,070万美元为创收物业，加权平均资本化率为6.4%[5][10]。第四季度出售了60处物业，收益为8,210万美元，创收物业部分为3,040万美元，加权平均资本化率为7.6%[5][10] 资本市场与资产负债表 - **融资活动**：2025年通过按市价发行股票计划发行了1,992,955股普通股，筹集了8,540万美元，平均每股价格为42.86美元[5][11]。发行了5亿美元、利率4.600%的2031年到期高级无担保票据，并赎回了4亿美元、利率4.000%的2025年到期票据[5][12] - **债务与流动性**：截至2025年底，总债务为49亿美元，加权平均利率为4.2%，加权平均债务期限为10.8年，在行业中处于领先地位[5][14]。公司拥有12亿美元的总可用流动性，包括8.519亿美元的未使用信贷额度、3亿美元的未使用定期贷款额度以及580万美元的现金及受限现金[5][14] - **信用指标**：净债务与年化EBITDAre的比率为5.6倍，固定费用覆盖率为4.1倍[14]。公司的杠杆率（0.38倍）和固定费用覆盖率（4.14倍）等关键财务契约指标远优于协议要求[44] 股东回报 - **股息增长记录**：2025年每股普通股年度股息为2.36美元，较2024年增长3.1%，这是公司连续第36年增加年度股息，在所有上市REITs中连续增息记录长度排名第三[5][19] - **近期股息**：董事会已宣布2026年第一季度每股0.60美元的季度股息，年化股息为每股2.40美元，以2025年12月31日股价计算的年化股息收益率为6.1%[15] - **长期股东回报**：过去25年，公司为股东提供了12.0%的年化总回报[5]

研究机构与方法论 - 该机构为独立市场研究机构，专注于定量信用风险评估与监管框架分析 [1] - 其研究方法优先考虑客观数据而非传统机构叙事，重点关注结构性转变对市场流动性和强制抛售机制的影响 [1] - 研究重点在于识别固定收益市场中的“机械性触发点”，特别是BBB-评级证券的评级变迁 [1] - 通过运用高级数据建模和法务信用指标，旨在为成熟投资者提供领先于评级机构行动的早期预警信号 [1] - 研究致力于资本保全，并理解信用评级、基于风险的资本费用和机构授权之间的复杂相互作用 [1] - 该机构在Seeking Alpha发布研究，旨在分享数据驱动的、挑战传统市场共识的反向观点，以帮助投资者清晰精准地驾驭高风险信用环境 [1]

NNN REIT, Inc. (NYSE:NNN) is included among the 14 High Yield Dividend Stocks with Sustainable Payouts. Deutsche Bank Sees Relative Opportunity at NNN REIT Despite Weak REIT Backdrop Photo by Dan Dennis on Unsplash On January 20, Deutsche Bank upgraded NNN REIT, Inc. (NYSE:NNN) to Buy from Hold and set a $47 price objective as part of its 2026 outlook. The move came against a tough backdrop for the broader REIT sector. The group has lagged the S&P 500 in each of the past four years and in nine of the la ...

公司业务与战略 - NNN REIT是一家专注于单一租户、长期三净租约的房地产投资信托[4] - 公司主要投资于零售和服务业地产 包括汽车服务点（占年基本租金18.4%）、便利店（16.2%）以及餐厅（有限服务8% 全服务6.5%）[4] - 公司拥有高度分散化的投资组合 目前在全美50个州拥有近3700处物业 出租给超过400家全国及地区性租户 涉及超过35个行业[6] - 其最大租户包括7-Eleven（占租金收入4.3%）、Mister Car Wash（3.9%）和Dave & Buster‘s（3.7%）[6] 租赁结构与收入特性 - 三净租约的租期通常为10至20年 租金每年按低个位数百分比上调[5] - 租户承担物业运营费用、税费和日常资本支出 为NNN REIT提供波动性较低的可预测收入流[5] - 物业位于主要街道位置 为现有租户违约或不续租时提供了强大的潜在替代租户市场[6] 股息与财务状况 - NNN REIT当前股息收益率超过5.5% 高于REIT行业约4.4%的平均水平和标普500指数约1.1%的股息收益率[7] - 公司股息支付比率为调整后运营资金（FFO）的约70% 低于许多其他净租赁REIT 例如Realty Income的支付比率接近75%[8] - 坚实的业务模型和较低的支付比率为股息持续增长提供了充足空间[9]

公司近期动态与市场观点 - 2026年1月8日，UBS将NNN REIT的目标价从44美元下调至43美元，并维持中性评级 [2] - UBS认为2026年可能成为REIT行业的重要转折点，预计总回报率在9%至11%之间 [2] - UBS预期2026年将分为两个阶段：上半年投资者倾向防御，下半年更强的催化剂将开始显现 [2] - 2026年1月15日，NNN REIT董事会宣布季度股息为每股0.60美元，将于2026年2月13日派发 [3] - NNN REIT是仅有的三家连续至少36年增加年度股息的上市REIT之一，股息记录非常稳定 [3] 公司商业模式 - NNN REIT采用简单可预测的商业模式，投资于单租户、净租赁的零售地产 [4] - 投资组合包括汽车服务中心、便利店和餐厅等物业 [4] - 物业通常附带长期租约，起始租期一般为10至20年，并采用三重净租赁结构 [4] - 三重净租赁结构将大部分物业成本转移给租户，有助于公司产生稳定的年度租金收入 [4] 公司财务状况与策略 - NNN REIT采用保守的财务策略，仅将现金流中的合理部分用于股息分配，并保持强劲的资产负债表 [5] - 这种财务纪律使公司能够灵活地持续扩大其投资组合，并继续投资于净租赁零售地产，而不过度扩张 [5] 行业前景与板块展望 - UBS对REIT行业2026年的乐观展望基于宏观条件改善、估值更具吸引力、供应压力缓解以及政治背景更趋平静 [2] - UBS认为，如果下半年预期兑现，医疗保健、购物中心和沿海公寓等板块可能处于更有利的位置 [2]

房地产投资信托基金行业表现 - 房地产行业表现已持续多年落后于整体市场[1] - 尽管行业内存在许多高质量的房地产投资信托基金，但市场情绪和宏观经济因素影响了其表现[1] 作者的投资策略与观点 - 作者提出了一种增长与收入相结合的混合投资系统，其总回报可与标准普尔指数相媲美[1] - 该策略的基础是经典的股息增长型股票，并辅以商业发展公司、房地产投资信托基金和封闭式基金，以有效提升投资收入[1]

公司估值与投资吸引力 - NNN REIT当前估值水平仍具吸引力 尽管近期股价上涨 仍提供以强劲的约5.7%股息收益率买入优质公司的机会[1] - 公司股息已连续增长36年[1] 分析师背景与覆盖范围 - 分析师拥有超过十年的深入研究经验 覆盖范围从大宗商品如石油、天然气、黄金、铜到科技公司如谷歌或诺基亚以及许多新兴市场股票[1] - 分析师运营价值投资导向的YouTube频道 已研究过数百家不同的公司[1] - 分析师偏好覆盖金属和矿业股 但对其他多个行业也较为熟悉 例如非必需消费品/必需消费品、房地产投资信托基金和公用事业[1]