财务数据和关键指标变化 - 每股账面价值环比下降2.2%，降至每股摊薄19.59美元，主要因特别股息和普通股投资按市值计价调整 [6] - 2023年第一季度净收入为每股摊薄0.30 - 0.37美元，而2022年第一季度为每股摊薄0.78美元，同比下降因2023年第一季度提前还款减少 [19] - 第一季度可分配收益为每股摊薄0.52美元，2022年同期为每股摊薄1.20美元 [19] - 公司预计下一季度可分配收益中点为每股摊薄0.46美元，范围在0.41 - 0.51美元；可分配现金流中点为每股摊薄0.50美元，范围在0.45 - 0.55美元，下降主要因2022年合并的多户住宅物业脱合并产生一次性收益 [20] - 第一季度可分配现金流为每股摊薄0.55美元，2022年同期为每股摊薄1.55美元，同比下降因2023年第一季度提前还款减少 [71] - 第一季度支付股息为每股0.50美元，董事会已宣布第二季度股息为每股0.50美元，还宣布第二季度特别股息为每股0.185美元，并打算在今年剩余季度宣布相同特别股息，第一季度股息由可分配收益覆盖1.04倍，由可分配现金流覆盖1.1倍 [71] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第一季度发起6笔投资，未偿还本金3480万美元，综合当前收益率11.4%；一笔投资部分赎回，未偿还本金1150万美元，另一笔投资全额赎回，金额2470万美元 [6][8] - 新增6笔投资包括：得克萨斯州福尼市出租型住房投资组合1400万美元优先股投资；购买未偿还本金约1500万美元浮动利率债券；季度结束后，对加利福尼亚州特梅库拉市CGMP设施进行2000万美元优先股投资 [8][9] - 两笔赎回包括：内华达州拉斯维加斯市一处稳定多户住宅物业约1150万美元优先股部分赎回；加利福尼亚州洛杉矶市一个混合用途项目夹层投资2470万美元全额赎回 [9] - SFR贷款池持续表现良好，贷款目前表现良好，显示出强劲的债务偿付覆盖率和净营业收入增长，第一季度无SFR还款 [11] - 贷款组合由88笔投资组成，未偿还本金总额约17亿美元，95%为住宅贷款，44%投资于单户出租贷款抵押，51%投资于多户住宅，主要通过机构CMBS，其余4%为生命科学和自存储贷款，投资组合平均剩余期限5.4年，92%已稳定，加权平均贷款价值比68.7%，平均债务偿付覆盖率1.9倍 [63] 各个市场数据和关键指标变化 - 投资组合地域多元化，偏向东南部和西南部市场，得克萨斯州、佐治亚州和佛罗里达州合计约占地理敞口的51% [8] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司业务旨在为投资者产生稳定持久现金流，以商业抵押REIT领域优质资产为后盾 [25] - 公司在CGMP和SFR领域有大量低两位数收益率优先股和夹层投资管道，预计未来几个季度继续将资金循环投入这些机会 [25] - 公司认为当前银行活动缺乏，是投资好时机，尤其在其专注领域，CGMP将继续是主要重点，因该领域为非银行部门，且有制药和其他专业制造业回流趋势，加上市场流动性不足，机会巨大；Freddie K利差也将继续是有吸引力的投资来源 [47] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司认为住宅领域在当前通胀环境下具有弹性，这些投资安全，从相关领域表现可得到证明 [72] - 公司在回购融资方面保持谨慎杠杆，季度末贷款价值比约60%，并与回购贷款合作伙伴就市场和融资组合状况持续对话 [72] 其他重要信息 - 公司对整个CMBS投资组合进行压力测试，冲击利率以确定隐含收益率下降幅度，市场价值下降1.42亿美元，代表截至昨晚收盘时账面价值与市场价值的差额 [23] - 压力测试结果显示，隐含收益率几乎翻倍至约21%，相当于CMBS投资组合价值下降25%，基础多户住宅和单户住宅物业价值实际下降超40%才会确认实际减值，此类损失与大金融危机期间相当或更糟 [72] - 公司纠正投资问题，将其记录为优先股投资，第一季度脱合并产生150万美元收益，正与审计师密切合作解决重大弱点问题，预计今年解决，并采取措施避免未来出现类似问题 [29][65] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 请更新当前信贷环境看法及未来几个季度多户住宅和SFR信贷前景 - 公司大部分多户住宅投资仍产生正净营业收入，债务偿付覆盖率达1.2倍以上，表现良好；问题主要出现在2020 - 2021年低资本化率的CRE CLO或债务基金交易，公司无此类资产敞口，将继续在Freddie K方面进行承保和投资 [27] 问题2: 请详细说明拉斯维加斯多户住宅投资脱合并产生的一次性收益情况 - 该收益为150万美元，发生在第一季度，公司正与审计师密切合作解决相关重大弱点问题，预计今年解决 [29][65] 问题3: 未实现损失中证券标记和普通股的细分情况 - 公司表示会后续提供详细信息 [31] 问题4: 公司投资管道情况及最佳投资机会领域 - 公司认为当前银行活动缺乏，是投资好时机，尤其在其专注领域，CGMP将继续是主要重点，因该领域为非银行部门，且有制药和其他专业制造业回流趋势，加上市场流动性不足，机会巨大；Freddie K利差也将继续是有吸引力的投资来源 [47] 问题5: 普通股投资的回报预期、货币化前景及与现金流和债务投资的资本分配考虑 - 公司认为GLR和NexPoint Storage Partners投资具有吸引力，长期来看，这两项投资变现时预计每股可带来5 - 6美元账面价值增值，但目前因市场流动性不足，不是变现时机 [74] 问题6: 公司是否预计信贷投资或优先股投资出现恶化、违约压力或业绩问题 - 公司表示未发现信贷投资或优先股投资存在潜在问题，多户住宅优先股投资的承保结构使其在违约情况下可接管管理和股权，且这些交易由优质、重复合作的赞助商执行，表现良好；单户出租投资为固定利率，债务偿付覆盖率和净营业收入增长良好，无太大压力；证券化业务表现也良好 [50][51] 问题7: Freddie Mac BP方面的债务偿付覆盖率是多少 - 公司整个投资组合的债务偿付覆盖率为1.9%，Freddie Mac方面的具体数据需后续汇总后提供 [52] 问题8: 优先股多户住宅交易中，底层债务浮动利率和有利率上限的比例分别是多少 - 公司表示所有浮动利率优先股交易都有上限，但需查找底层债务浮动利率的具体细分情况，预计大部分为浮动利率，会后续提供相关信息 [54][55]

投资组合情况 - 截至2022年12月31日，公司投资组合净股权占比分别为单户住宅贷款约14.8%、多户商业抵押贷款支持证券B档约28.0%、商业抵押贷款支持证券利息剥离约3.1%等[27] - 公司投资组合底层物业92.9%已稳定，加权平均入住率为89.5%，投资组合加权平均债务偿付覆盖率为1.78，加权平均贷款价值比为68.6%，加权平均期限为5.9年[27] - 自2009年以来，已有510笔房利美K交易发行，总额达5221亿美元，24997笔贷款发起并证券化[33] 财务比率与费用 - 公司目前预计债务与股权杠杆比率不超过3比1[40] - 公司向经理支付的年度管理费为股权的1.5%，按月支付，经理可选择现金或公司普通股[43] - 公司直接支付的运营费用、向经理报销的运营费用以及年度管理费之和，任何日历年或其部分不得超过股权账面价值的2.5%[45] 投资目标与资产类型 - 公司主要投资目标是为股东长期产生有吸引力的风险调整后回报，主要通过发起、构建和投资目标资产实现[28] - 公司主要投资于第一留置权抵押贷款、夹层贷款、优先股等多种类型资产，重点投资于稳定或有轻过渡商业计划的房产[29] 公司管理 - 公司由经理外部管理，经理负责公司日常运营和房地产投资资产管理服务[41] - 经理需识别、评估和协商公司投资结构，寻找并推荐投资机会等多项工作[42] 税务与法规处理 - 公司自2020年12月31日起选择按REIT进行美国联邦所得税处理，但无法保证持续符合REIT资格，若不符合可能按企业税率纳税且后续四年可能无法再获资格[49][50] - 公司及子公司运营旨在不按《投资公司法》注册为投资公司，投资证券价值不超总资产（不含美国政府证券和现金项目）的40%，部分子公司预计符合《投资公司法》第3(c)(5)(C)条排除规定，其至少55%资产须为合格资产，至少25%为房地产相关资产[51][52] 会计与披露选择 - 公司选择利用《JOBS法案》规定的新兴成长公司会计标准延期过渡期，财务报表可能与遵循公共公司生效日期的公司不可比，且可随时选择遵循公共公司生效日期，此选择不可撤销[53] - 公司是《证券法》规定的“较小报告公司”，可选择利用部分缩减披露规定，即使不再是新兴成长公司也可能保持此身份[54] 人员与费用分配 - 截至2022年12月31日，公司有一名会计员工，其薪资50%分配给公司用于向经理报销[54] 竞争情况 - 公司在获取目标资产方面面临来自各类机构投资者的激烈竞争，部分竞争对手财务资源更丰富、资金成本更低、资金来源更多，竞争加剧可能影响公司投资回报和股价[47][48] - 公司预计可借助赞助商专业人员及其行业经验获得竞争优势，更有效地竞争有吸引力的投资机会，但不能保证实现业务目标[48] 管理协议相关 - 管理协议可在当前期限届满时无理由终止，需提前180天书面通知对方；若公司重大违约且持续30天，经理可提前30天书面通知终止协议；发生《顾问法》转让时协议自动终止，除非公司书面同意；终止时公司可能需向经理支付终止费，金额为终止日期前最近完成日历季度前两年经理平均年费的三倍[46] - 经理将对因自身恶意、欺诈等行为给公司、子公司和运营合伙企业造成的损失进行赔偿，但赔偿总额不超经理在相关行为发生前根据管理协议收到的年费金额，且不承担特殊、惩罚性等损失赔偿责任，除非法院或仲裁认定损失由经理恶意等行为导致[46] 公司联系方式 - 公司及经理办公室位于得克萨斯州达拉斯市，电话为(214) 276 - 6300，网站为nref.nexpoint.com，网站信息不纳入向美国证券交易委员会提交的报告[55]

财务数据和关键指标变化 - 2022年第四季度净亏损0.16美元/摊薄后每股，2021年同期净利润0.92美元/摊薄后每股 [45] - 2022年第四季度可分配收益0.49美元/摊薄后每股，2021年同期0.54美元/摊薄后每股；可分配现金流0.52美元/摊薄后每股，2021年同期0.63美元/摊薄后每股 [46] - 2022年全年归属于普通股股东的净利润0.51美元/摊薄后每股，2021年同期3.93美元/摊薄后每股 [4] - 2022年第四季度股息由可分配收益覆盖倍数为0.98倍，由可分配现金流覆盖倍数为1.04倍 [3] - 每股账面价值环比下降2.76%至20.11美元/摊薄后每股，同比下降6.5% [3][54] - 2022年至今可分配收益2.75美元/摊薄后每股，2021年同期1.89美元/摊薄后每股，增长45.5%；可分配现金流3.21美元/摊薄后每股，2021年同期2.21美元/摊薄后每股，增长45.2% [64] - 利息收入较2021年第四季度增长4.8%，利息支出增长47.5% [2] 各条业务线数据和关键指标变化 - 贷款组合共85项资产，未偿还本金总额约17亿美元，96%为住宅，43%投资于单户出租物业抵押的贷款，53%投资于多户住宅，主要通过机构CMBS，剩余4%为生命科学和自存仓 [66][70] - 第四季度发起两项投资，未偿还本金1900万美元，综合当前收益率11%；一项投资部分赎回，未偿还本金1080万美元 [63] 各个市场数据和关键指标变化 - 阳光地带市场租金同比增长约4% - 6%，全年租金增长约10% - 12%；单户住宅租金同比增长6% - 8%，多户住宅第一季度租金增长约6%，均呈季度环比减速趋势 [21][22] - 多户住宅市场供应将在2022年第四季度或2023年第一季度达到峰值，2022年第四季度交付38.7万套，2024年第四季度降至12.6万套，2025年第三季度降至1.2万套 [14][18] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 投资策略聚焦信贷投资和稳定资产，保守承销、低杠杆并与高收益赞助商合作 [6] - 计划在生命科学领域投入约4亿美元的优先股权和夹层机会 [37] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 交易市场较为低迷，交易量较去年下降70% - 80%，借款需求降低，再融资较少 [38] - 单户出租和多户住宅业务表现强劲，同店净营业收入呈高个位数增长 [34] - 预计2023年第一季度和第二季度单户出租提前还款情况减少 [32] 其他重要信息 - 公司第四季度支付股息0.5美元/股，董事会已宣布第一季度股息0.5美元/股，特别股息0.185美元/股，并计划在2023年剩余季度每季度支付0.185美元/股的特别股息 [53] - 截至目前，公司债务与账面价值比率为2.6倍，债务证券加权平均贷款价值比和债务偿付覆盖率分别为68.6%和1.78倍 [54] - 从第四季度初至今，公司完成四项新投资，总额约3400万美元，加权平均无杠杆收益率为11.8% [48] 问答环节所有提问和回答 问题: 第四季度提前还款情况及短期内是否会保持较低水平 - 预计2023年第一季度和第二季度单户出租提前还款情况减少，会持续评估 [32] 问题: 对多户住宅和单户出租市场的看法，以及借款人需求是否下降 - 多数股权方在等待美联储政策明确，单户出租和多户住宅业务表现强劲，同店净营业收入呈高个位数增长 [34] 问题: 投资管道情况及未来六个月最佳投资机会 - 公司将在生命科学领域投入约4亿美元的优先股权和夹层机会，包括实验室重建和CGMP领域 [37] 问题: 多户住宅和单户住宅租金同比和环比增长情况 - 阳光地带市场租金同比增长约4% - 6%，全年租金增长约10% - 12%；单户住宅租金同比增长6% - 8%，多户住宅第一季度租金增长约6%，均呈季度环比减速趋势 [21][22] 问题: CECL实施对账面价值的影响 - 从本季度开始按CECL报告，K文件中将给出影响范围，实施进展顺利，符合预期 [40] 问题: 单户出租业务表现是否符合预期 - 单户出租业务表现良好，租金和入住率仍处于较高水平 [73] 问题: 多户住宅市场对新增供应的消化能力及潜在问题 - 未提及明确回答内容

业绩总结 - 2022年第四季度，普通股东的净亏损为240万美元，合每股亏损0.16美元[13] - 2022年第四季度的净收入为负2371万美元，相较于2022年第三季度的负8059万美元有所改善[59] - 2022年第四季度的每股稀释收益(EPS)为-0.16美元，较第三季度的-0.54美元有所改善[46] - 2022年第四季度的总资产为80,006,850美元，较2022年第三季度的85,139,170美元下降约6.3%[59] - 2022年第四季度的总负债为75,183,230美元，较2022年第三季度的80,072,110美元下降约4.4%[59] - 2022年第四季度的普通股股东权益为347,081,000美元，较2022年第三季度的314,304,000美元增长约10.5%[59] 用户数据 - 2022年第四季度可分配现金（CAD）为每股0.52美元，较2022年第三季度增长4.0%[23] - 2022年第四季度每股可分配收益（EAD）为0.49美元，较2022年第三季度增长2.1%[23] - 2022年第四季度的现金可分配总额为11,840万美元，较第三季度的11,240万美元有所增加[49] - 2022年第四季度的分配可用收益为11,226万美元，较第三季度的10,775万美元有所上升[49] 未来展望 - 2023年第一季度EAD每股指导值为0.471美元[24] - 2023年第一季度CAD每股指导值为0.501美元[24] - 2023年第一季度预计净收入在690万美元至880万美元之间[30] - 2023年第一季度的每股稀释收益预计在0.37美元至0.47美元之间[61] - 2023年计划分配的未分配收益为1250万美元，每股0.74美元，预计从2023年第一季度开始每季度支付0.185美元[34] 投资组合与财务状况 - 2022年第四季度的总投资组合价值为17亿美元，包含85项投资[13] - 2023年2月22日的债务与账面价值比率为2.61倍[14] - 投资组合的加权平均贷款价值比为68.6%[33] - 投资组合中92.2%的资产已稳定[37] - 公司的总投资组合当前本金金额为1,684,019,000美元，净权益为680,170,000美元，平均利率为5.63%[55] - 公司的总优先股投资本金为141,217,000美元，净权益为140,638,000美元，平均利率为11.47%[55] - 公司的总夹层贷款投资本金为163,021,000美元，净权益为105,875,000美元，平均利率为10.00%[52] - 公司的总抵押贷款支持证券投资本金为34,598,000美元，净权益为16,886,000美元，平均利率为6.59%[55] - 公司的总债务服务覆盖率（DSCR）为1.78倍[55] 股息与覆盖率 - 2022年第四季度支付的股息为每股0.50美元[13] - 2022年第四季度净收入股息覆盖率为-0.32倍，EAD股息覆盖率为0.98倍，CAD股息覆盖率为1.04倍[26] - 2023年第一季度预计净收入股息覆盖率为0.84倍，EAD股息覆盖率为0.94倍，CAD股息覆盖率为1.00倍[26] - 2022年第四季度普通股每股分红为0.500美元，与前三个季度持平[49] - 2022年第四季度的分配可用收益的分红覆盖比率为0.98倍，表明公司在该季度的分配可用收益足以覆盖分红[46]

公司整体业务规模与交易情况 - 截至2022年9月30日，公司的发起人及其关联方管理约202亿美元的贷款和与债务或信贷相关的投资，自2012年初以来完成约177亿美元的房地产交易[202] 2022年第三季度投资收购与发起情况 - 2022年第三季度，公司收购或发起的投资本金总额为1.1310715亿美元，加权平均成本为面值的99.0%，加权平均票面利率为8.21%，加权平均收益率为8.26%[205] 2022年第三季度投资赎回或出售情况 - 2022年第三季度，公司赎回或出售投资的摊销成本为2752.6119万美元，赎回/销售收益为2614.0561万美元，净亏损73.0905万美元[207] 2022年前九个月各业务线利息收入情况 - 2022年前九个月，SFR贷款利息收入为3710.5万美元，平均余额7.46111亿美元，收益率6.63%，较2021年增长959.6万美元，增幅34.9%[209] - 2022年前九个月，夹层贷款利息收入为1098.1万美元，平均余额1.57789亿美元，收益率9.28%，较2021年增长239.6万美元，增幅27.9%[209] - 2022年前九个月，优先股权益利息收入为1026.8万美元，平均余额1.02471亿美元，收益率13.36%，较2021年增长880.5万美元，增幅601.8%[209] - 2022年前九个月，公司总利息收入为6602.1万美元，平均余额11.4283亿美元，收益率11.55%，较2021年增长2612.1万美元，增幅65.5%[209] 2022年前九个月利息支出情况 - 2022年前九个月，主回购协议利息支出为683.2万美元，平均余额3.17117亿美元，收益率2.87%，较2021年增长384.1万美元，增幅128.4%[209] - 2022年前九个月，公司总利息支出为2860.7万美元，平均余额12.29814亿美元，收益率4.65%，较2021年增长673.1万美元，增幅30.8%[209] 2022年前九个月及第三季度净利息收入情况 - 2022年前九个月，公司净利息收入为3741.4万美元，较2021年增长1939万美元，增幅107.6%[209] - 2022年第三季度净利息收入为574.5万美元，2021年同期为658.2万美元，同比减少83.7万美元，降幅12.7%[223] - 2022年前三季度净利息收入为3741.4万美元，2021年同期为1802.4万美元，同比增加1939万美元，增幅107.6%[230] 2022年第三季度及前三季度其他损失与运营费用情况 - 2022年第三季度其他损失为1082.8万美元，2021年同期其他收入为2196.3万美元，同比减少3279.1万美元，降幅149.3%[223] - 2022年第三季度运营费用为361.1万美元，2021年同期为335.4万美元，同比增加25.7万美元，增幅7.7%[223] - 2022年前三季度其他损失为794.7万美元，2021年同期其他收入为5483万美元，同比减少6277.7万美元，降幅114.5%[230] - 2022年前三季度运营费用为1097.1万美元，2021年同期为1033.9万美元，同比增加63.2万美元，增幅6.1%[230] 公司投资数量变化情况 - 截至2022年9月30日公司拥有81项独立投资，2021年同期为69项[224][231] 2022年第三季度各项费用情况 - 2022年第三季度G&A费用为170万美元，2021年同期为150万美元，同比增加20万美元[226] - 2022年第三季度贷款服务费用为110万美元，2021年同期为130万美元，同比减少20万美元[227] - 2022年第三季度管理费用为80万美元，2021年同期为60万美元，同比增加20万美元[229] 2022年前九个月贷款服务与管理费用情况 - 2022年前九个月贷款服务费用为330万美元，较2021年同期的390万美元减少约60万美元[234] - 2022年前九个月管理费用为230万美元，较2021年同期的160万美元增加约70万美元[235] 2022年第三季度及前九个月归属普通股股东相关指标情况 - 2022年第三季度归属普通股股东净收入为 - 805.9万美元，较2021年同期的1323.3万美元下降160.9%；前九个月为988.4万美元，较2021年同期的2714.2万美元下降63.6%[237][242][245] - 2022年第三季度基本每股净收入为 - 0.54美元，较2021年同期的1.93美元下降127.9%；前九个月为0.68美元，较2021年同期的4.73美元下降85.6%[237] - 2022年第三季度每股股息为0.5美元，较2021年同期的0.475美元增长5.3%；前九个月为1.5美元，较2021年同期的1.425美元增长5.3%[237] - 2022年第三季度归属普通股股东的EAD为686.5万美元，较2021年同期的515.9万美元增长33.1%；前九个月为3616.6万美元，较2021年同期的1143万美元增长216.4%[242] - 2022年第三季度归属普通股股东的CAD为722万美元，较2021年同期的514.5万美元增长40.3%；前九个月为4368.4万美元，较2021年同期的1132.9万美元增长285.6%[242] 2022年第三季度及前九个月加权平均流通普通股数量情况 - 2022年第三季度基本加权平均流通普通股数量为1496.2万股，较2021年同期的686.3万股增长118.0%；前九个月为1452.6万股，较2021年同期的573.8万股增长153.2%[237][242][245] - 2022年第三季度稀释加权平均流通普通股数量为2267.8万股，较2021年同期的2072.1万股增长9.4%；前九个月为2240.2万股，较2021年同期的1984.6万股增长12.9%[237][245] 公司向经理支付管理费情况 - 公司向经理支付的年度管理费为股权的1.5%，按月支付，经理可选择现金或公司普通股[240] 2022年9月30日公司权益相关指标情况 - 2022年9月30日普通股每股账面价值为20.98美元，2021年12月31日为21.88美元[246] - 2022年9月30日普通股股东权益为3.14304亿美元，2021年12月31日为2.00503亿美元[246] - 2022年9月30日可赎回非控股股东权益为1.43162亿美元，2021年12月31日为2.61423亿美元[246] - 2022年9月30日总权益为4.57466亿美元，2021年12月31日为4.61926亿美元[246] - 2022年9月30日普通股和可赎回OP单位的组合股数为22118千股，2021年12月31日为21472千股[246] 截至2022年9月30日公司投资组合情况 - 截至2022年9月30日，公司投资组合未偿还本金余额合计21亿美元[247] - 截至2022年9月30日，SFR贷款投资总额为6.88729亿美元，净权益为1.00322亿美元，平均票面利率4.81%，平均收益率4.54%[247] - 截至2022年9月30日，CMBS B - Pieces投资总额为6.00481亿美元，净权益为1.92733亿美元，平均票面利率4.18%，平均收益率7.52%[247] - 截至2022年9月30日，CMBS I/O Strips投资总额为4.50726亿美元，净权益为0.19294亿美元，平均票面利率2.15%，平均收益率15.71%[247] - 截至2022年9月30日，夹层贷款投资总额为6.3343亿美元，净权益为3.1759亿美元，平均票面利率约7.64%，平均收益率约7.37%[247] - 截至2022年9月30日，投资组合的投资数量为81个，其中浮动利率投资21个，固定利率投资57个，普通股投资2个，房地产投资1个[252] - 截至2022年9月30日，投资组合的本金余额为1678681000美元，其中浮动利率投资为382107000美元，固定利率投资为1296574000美元[252] - 截至2022年9月30日，投资组合的账面价值为1742252000美元，其中浮动利率投资为379753000美元，固定利率投资为1218942000美元，普通股投资为83618000美元，房地产投资为59940000美元[252] - 截至2022年9月30日，投资组合的加权平均现金息票率为5.00%，浮动利率投资为5.99%，固定利率投资为4.70%[252] - 截至2022年9月30日，投资组合的加权平均综合收益率为6.20%，浮动利率投资为8.79%，固定利率投资为5.40%[252] 公司过往CMBS I/O Strip投资情况 - 公司于2021年4月28日和5月4日分别购买约5000万美元和1500万美元的FHMS K - 107 CMBS I/O Strip X1利息仅付档的名义金额[251] - 公司于2021年6月11日、9月29日，2022年2月3日和3月18日分别购买约8000万美元、3500万美元、4000万美元和5000万美元的FRESB 2019 - SB64 CMBS I/O Strip X1利息仅付档的名义金额[251] 公司资金情况与流动性需求 - 公司认为2022年9月30日后十二个月内，可用现金、预期经营现金流和潜在债务或股权融资将为运营、预期定期债务偿付、最多1860万美元优先股购买潜在义务和股息支付提供足够资金[253] - 公司长期流动性需求主要包括获取额外投资、定期债务支付和分红，预计通过未来债务或股权发行、经营活动净现金和其他有担保及无担保借款等资本来源满足[254] - 公司认为各种资本来源将为长期运营、预期债务偿付、优先股购买潜在义务和股息支付提供足够资金，但获取资本能力可能受多种因素不利影响[254] 公司贷款利率与净息差情况 - 高级贷款固定利率在4.65% - 6.10%之间，夹层贷款固定利率在6.91% - 7.89%之间，高级贷款净息差在1.84% - 2.85%之间，夹层贷款净息差在6.61% - 7.59%之间[255] 公司借款情况 - 2019年7月12日，公司子公司与房利美签订信贷协议，借款7.888亿美元，截至2022年9月30日，未偿还余额为6.293亿美元，贷款将于2029年7月12日到期[256] - 公司因CMBS收购，通过回购协议借款约3.51亿美元，并以面值约10亿美元的CMBS B级债券等作为抵押[258] - 截至2022年9月30日，与瑞穗的主回购协议未偿本金为351,037美元，加权平均利率为4.64%，加权平均期限为0.22年，抵押品未偿面值为1,001,008美元[260] 公司股票出售与发行情况 - 2021年ATM计划中，公司出售532,694股普通股，总销售额为1130万美元，2022年ATM计划中，截至2022年9月30日，出售531,728股普通股，总销售额为1260万美元[261][262] - 2021年4月20日，公司发行7500万美元5.75%票据，收益约7310万美元；2021年12月20日，发行6000万美元，收益约6090万美元；2022年1月25日，发行3500万美元，收益约3510万美元[263][264][265] - 2021年8月20日，公司发行200万股普通股，9月10日，发行59,700股额外普通股[267] 公司票据回购情况 - 2022年5月20日，公司以约290万美元回购300万美元5.75%票据；2022年6月30日，以约200万美元回购200万美元该票据[266] 公司投资组合利率支付情况 - 截至2022年9月30日，公司约4.1%的投资组合按与LIBOR挂钩的可变利率支付利息[268] - 截至2022年9月30日，公司投资组合中约13.2%按未偿还本金余额计算的部分按与SOFR挂钩的可变利率支付利息[269] 公司现金及现金等价物情况 - 截至2022年9月30日，公司现金及现金等价物为2210万美元[270] 2022年前九个月公司现金流量情况 - 2022年前九个月，经营活动提供的净现金为6260万美元，2021年同期为3720万美元[272] - 2022年前九个月，投资活动提供的净现金为8.509亿美元，2021年同期为1.9654亿美元[273]

财务数据和关键指标变化 - 第三季度净亏损0.54美元/摊薄后每股，2021年同期净利润为1.17美元/摊薄后每股，净收入减少是由于第三季度提前还款减少和CMBS投资组合按市值计价调整 [9] - 利息收入较2021年第三季度增长14%，受投资平均收益率提高76个基点推动；利息支出增长37%，受1.02亿美元额外借款和平均利率提高98个基点推动 [10] - 第三季度可分配收益为0.48美元/摊薄后每股，2021年同期为0.51美元/摊薄后每股；第三季度可分配现金为0.50美元/摊薄后每股，2021年同期为0.62美元/摊薄后每股，两者减少是由于第三季度提前还款减少 [10][11] - 第三季度支付股息0.50美元/股，董事会已宣布第四季度股息为0.50美元/股；第三季度股息由可分配收益覆盖0.96倍，由可分配现金覆盖1倍 [12] - 每股账面价值较上一季度下降4.2%，至20.68美元/摊薄后每股，部分原因是CMBS投资组合按市值计价调整 [12] - 年初至今（截至2022年9月30日的九个月），归属于普通股股东的净收入为0.71美元/摊薄后每股，2021年同期为3.02美元/摊薄后每股，减少主要是由于CMBS投资组合按市值计价调整 [14] - 年初至今可分配收益为2.25美元/摊薄后每股，2021年同期为1.35美元/摊薄后每股，增长67.5%；年初至今可分配现金为2.69美元/摊薄后每股，2021年同期为1.57美元/摊薄后每股，增长72.1%，增长是由于第一和第二季度提前还款及相关提前还款罚金增加 [14][15] - 全年股息由可分配收益覆盖1.5倍，由可分配现金覆盖1.8倍 [16] - 第四季度可分配收益指引中点为0.53美元/摊薄后每股，范围在0.48 - 0.58美元/摊薄后每股；可分配现金指引中点为0.52美元/摊薄后每股，范围在0.47 - 0.57美元/摊薄后每股，增长主要由投资组合中的新投资推动 [16][17] 各条业务线数据和关键指标变化 - 投资组合目前包含83项单独投资，总未偿还本金约17亿美元；贷款组合96%为住宅，42%投资于以单户租赁为抵押的高级贷款，54%投资于多户住宅（主要通过机构CMBS），其余4%为生命科学和自存仓；投资组合平均剩余期限为5.6年，93%已稳定，加权平均贷款价值比为68.1%，平均债务偿付覆盖率为1.76倍；地理上偏向东南部和西南部，得克萨斯州、佐治亚州和佛罗里达州合计约占地理敞口的49%；所有投资均正常还款 [19][20][21] - 本季度及之后，公司完成11项新投资，总计1.32亿美元，加权平均无杠杆收益率为9%，平均杠杆收益率为11.2%；包括900万美元夹层投资（以佛罗里达州迈阿密附近的稳定自存仓物业为抵押，无杠杆收益率为11%）、2150万美元三项单独的优先股投资（以得克萨斯州普莱诺和沃思堡以及华盛顿州帕克兰的稳定多户住宅物业为抵押，加权平均估计收益率为13.3%）、1500万美元优先股投资（以明尼苏达州明尼阿波利斯郊外的稳定生命科学CDMO物业为抵押，收益率为10%）、150万美元MSCR票据（估计杠杆收益率为13.8%）以及8510万美元CMBS（包括房地美B级债券，平均无杠杆收益率为7.6%，杠杆收益率为12.9%） [21][22][23] - 第三季度，公司在一级债券市场活跃，获得7050万美元房地美浮动利率B级债券，收益率为SOFR + 525，杠杆收益率为低至中两位数，通过有吸引力的价格回购融资进行了审慎杠杆操作 [26] - 第三季度，SFR贷款池有一笔贷款还清，内部收益率为22%，而原承保内部收益率仅为9%，由于提前还款罚金，该投资在约三分之一的原投资时间范围内产生了超出原承保的净收益 [29] 各个市场数据和关键指标变化 - 多户住宅、SFR和自存仓的同店NOI增长虽较今年早些时候的历史峰值有所放缓，但仍保持高个位数至低两位数 [32] - 新开工项目在下半年急剧下降，预计多户住宅供应在2023年末达到峰值，2024 - 2025年对该领域的股权投资者和信贷方可能是不错的年份 [43] - 公司在出售其股权侧的阳光地带投资组合，当前报价显示即期资本化率约为4.5%；市场上有一些规模超过5亿美元的非阳光地带或部分阳光地带大型投资组合，资本化率超过5%；目前交易活动较少，若出售，资本化率可能在4.5% - 5%之间，且报价单不如上半年深厚 [77][78] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司的信贷投资主要集中在稳定、短期租赁期限、低资本支出的资产上，这些资产在当前通胀环境中具有动态定价能力；底层NOI表现优于其他物业类型，为投资者提供了稳定的收益基础和稳定的收益率 [31] - 公司团队继续在核心物业类型上以增值收益率投入资金，并认为当前市场适合开展更多特殊情况、战术性投资，以利用私人市场的流动性不足，特别是在多户住宅投资组合交易和单户租赁（尤其是建造出租领域） [33] - 公司对投资组合中缺乏过渡性资产或业务计划感到满意，不涉及办公或其他长期限资产的过渡性业务计划 [34] - 公司投资组合在未来五年以上将享有稳定透明的收入流，可利用其在多户住宅、SFR、自存仓和生命科学领域的深厚关系和投资平台，为投资者持续创造经风险调整后的回报 [35] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 随着抵押贷款利率升至7%，购房变得更加难以负担，这有利于公司的SFR和多户住宅投资；在经济适用房和劳动力住房领域，租户保留率从45% - 50%升至55% - 56%，SFR平台也有较高的保留率；由于建设融资不足，开发商的供应将减少 [40][41][42] - 从SFR角度看，租金增长强劲，入住率高，未看到租金减速，NOI增长良好，预计SFR资产价值不会出现与整体住房市场相同程度的下降；整个贷款组合的底层资产情况类似，可能会有一些回调，具体取决于资本化率走势；各行业交易 volume 都很清淡，且与利率变动不同步 [73][74] 其他重要信息 - 本次财报电话会议包含前瞻性陈述，基于管理层当前预期、假设和信念，听众不应过度依赖，建议查看公司年度报告和其他SEC文件以了解可能影响前瞻性陈述的风险和因素；会议还包括非GAAP财务指标分析，详情见公司当天早些时候提交的演示文稿 [4][5][6] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 抵押贷款利率升至7%对公司SFR和多户住宅投资的影响，以及对续租率、入住率的预期，购房难度增加如何利好相关投资 - 购房难度增加对公司的多户住宅贷款增长和股权投资组合都有利；在经济适用房和劳动力住房领域，租户保留率从45% - 50%升至55% - 56%，SFR平台也有较高保留率；由于建设融资不足，开发商供应将减少，预计多户住宅供应在2023年末达到峰值，2024 - 2025年对股权投资者和信贷方可能是不错的年份 [40][41][43] 问题2: 新投资与股票回购在回报方面的比较 - 公司可能采用杠铃策略，两者兼顾；若股价维持在账面价值的75%，可能优先使用自由现金流进行股票回购，否则会平衡两者 [44][45] 问题3: 两项普通股投资的最新情况、投资时间表、回报考虑以及是否会重新分配资金到产生现金流的债务投资 - 自存仓投资组合同店NOI增长显著，2022 - 2023年可能达到低两位数，租金情况类似；公司在劳动节后与摩根大通完成了投资组合高级部分的交易，正在与Extra Space讨论降低优先股杠杆，预计年底前达成增值解决方案；地面租赁投资目前进展顺利，有干粉资金可用于以4.5%以上的资本化率投资稳定的地面租赁资产，未来12 - 18个月前景良好，退出时间可能在2 - 4年，且有一定的退出市场可能性；这两项投资规模较小，表现良好，若有更增值的用途，有内外部各方可对其进行变现 [46][49][51] 问题4: 公司是否会参与房地美新推出的Q系列多户住宅过桥贷款业务 - 公司与房地美有长期合作历史，会继续关注Q系列业务；目前Q系列处于早期阶段，若认为对投资组合有吸引力，会考虑参与，但仍主要偏好K系列大型物业类型 [56][57][58] 问题5: 预计2023年K系列债券发行是否会大幅下降 - 公司参与的K系列大多为浮动利率，受益于SOFR上升；目前大多数赞助商倾向于浮动利率，因为不想承担5.5% - 6%的固定利率债务，预计未来6 - 9个月产品将偏向浮动利率 [59][60][61] 问题6: 若市场混乱持续到2023年，公司是否会利用借款人的救援融资需求或银行低价出售贷款的机会 - 回顾新冠疫情期间，有短暂的资产错配证券购买机会，但因大量资金在场外迅速吸收而结束；认为老旧的门户写字楼资产（40年以上，由CMBS或银行持有）可能存在问题，但公司不会涉足该领域 [64][65][66] 问题7: 对2023年房价走势及跌幅的看法 - 从SFR角度看，租金增长强劲，入住率高，未看到租金减速，NOI增长良好，预计SFR资产价值不会出现与整体住房市场相同程度的下降；整个贷款组合的底层资产情况类似，可能会有一些回调，具体取决于资本化率走势；各行业交易 volume 都很清淡，且与利率变动不同步；Invitation Homes股价下跌可能是由于费用较高，核心FFO或FFO下降超出预期，且公开市场和私人市场存在脱节 [72][73][76] 问题8: 对多户住宅价格或资本化率走势的看法 - 公司在出售其股权侧的阳光地带投资组合，当前报价显示即期资本化率约为4.5%；市场上有一些规模超过5亿美元的非阳光地带或部分阳光地带大型投资组合，资本化率超过5%；目前交易活动较少，若出售，资本化率可能在4.5% - 5%之间，且报价单不如上半年深厚 [77][78] 问题9: 多户住宅投资的债务成本和内部收益率情况 - 浮动利率债务成本约为SOFR + 200基点，固定利率债务与10年期国债利差约为150 - 175基点，代理业务在浮动和固定利率上的利差可能收紧20 - 30个基点；杠杆投资在有增长的情况下，五年持有期的内部收益率可能为高个位数，否则会更低；无杠杆投资方面，核心基金购买核心加产品的预期10年持有期无杠杆回报率约为6% - 7% [79][81][82]

业绩总结 - 2022年第三季度净亏损为870万美元，归属于普通股东的净亏损为810万美元，每股稀释亏损为0.54美元[14] - 2022年第三季度可分配收益为10,775千美元，较2022年第二季度的12,626千美元下降14.6%[64] - 2022年第三季度净收入为-8,694,000美元，而2022年6月30日为8,453,000美元，显示出显著亏损[56] - 2022年第三季度每股可分配收益为0.48美元，较2022年第二季度下降14.3%[64] - 2022年第三季度的股息为每股0.500美元，与2022年第二季度持平[64] 现金流与资产 - 2022年第三季度可分配现金为1120万美元，每股稀释可分配现金为0.50美元[14] - 截至2022年9月30日，现金及现金等价物为22,100,000美元，较2021年12月31日的26,459,000美元下降16.0%[56] - 2022年第三季度每股账面价值为20.68美元，较2022年第二季度的21.59美元下降4.2%[19] - 截至2022年9月30日，总资产为8,275,922,000美元，较2021年12月31日的8,513,917,000美元下降2.8%[56] - 截至2022年9月30日，普通股股东权益为314,304,000美元，较2021年12月31日的200,503,000美元增长56.7%[56] 投资组合与市场表现 - 2022年第三季度的投资组合总额为17亿美元，包含83项投资[14] - 投资组合的加权平均贷款价值比（LTV）为68.1%[38] - 投资组合中92.9%为稳定资产[38] - 自COVID-19以来，需求持续强劲，行业的入住率保持在历史高位[37] - 投资组合中各州的地理分布包括乔治亚州20%、佛罗里达州16%和德克萨斯州13%[41] 未来展望 - 2022年第四季度预计每股EAD为0.531美元，CAD为0.521美元[26] - 2022年第四季度归属于普通股东的净收入预计在750万美元至920万美元之间[33] 负面信息 - 2022年第三季度的EAD股息覆盖率为0.96倍，CAD股息覆盖率为1.00倍[31] - 2022年第三季度未实现损益为19,473千美元，较2022年第二季度的4,184千美元显著增加[61] - 截至2022年10月26日，投资组合中没有贷款处于宽限状态[36]

公司基本信息 - 公司于2019年6月7日在马里兰州注册成立，是一家商业抵押贷款房地产投资信托基金，投资策略包括发起、构建和投资多种类型的贷款、股权及房产等[212] 发起人及其关联实体业务规模 - 截至2022年6月30日，公司的发起人及其关联实体管理约200亿美元的贷款和与债务或信贷相关的投资，自2012年初以来完成约169亿美元的房地产交易[214] 2022年第二季度投资收购情况 - 2022年第二季度，公司收购或发起多项投资，总金额达8272.0072万美元，如4月7日收购267.8278万美元的优先股权益，成本为面值的99% [217] 2022年第二季度投资赎回情况 - 2022年第二季度，多项投资赎回，赎回成本基础总计4748.2654万美元，赎回收益总计4709.9422万美元，净收益为202.2441万美元[219] 2022年上半年公司整体利息收支及净利息收入情况 - 2022年上半年，公司总利息收入为4959.4万美元，较2021年上半年的2552.8万美元增长94.3%，平均余额为11.28362亿美元，收益率为8.79% [222] - 2022年上半年，公司总利息支出为1792.5万美元，较2021年上半年的1408.6万美元增长27.3%，平均余额为12.2605亿美元，收益率为2.92% [222] - 2022年上半年，公司净利息收入为3166.9万美元，较2021年上半年的1144.2万美元增长176.8% [222] 2022年第二季度各业务线利息收入情况 - 2022年第二季度，SFR贷款利息收入为767万美元，平均余额为7372.61万美元，收益率为4.16%；2021年同期利息收入为869.4万美元，平均余额为9062.69万美元，收益率为3.84% [223] - 2022年第二季度，夹层贷款利息收入为356.5万美元，平均余额为1544.45万美元，收益率为9.23%；2021年同期利息收入为287.2万美元，平均余额为1344.27万美元，收益率为8.55% [223] - 2022年第二季度，优先股权益利息收入为327.4万美元，平均余额为1024.61万美元，收益率为12.78%；2021年同期利息收入为53.8万美元，平均余额为172.33万美元，收益率为12.49% [223] 截至2022年6月30日三个月公司财务指标变化 - 截至2022年6月30日的三个月，公司净利息收入851.4万美元，较2021年同期的529万美元增加322.4万美元，增幅60.9%[236] - 截至2022年6月30日的三个月，公司其他收入366.7万美元，较2021年同期的1057.7万美元减少691万美元，降幅65.3%[236] - 截至2022年6月30日的三个月，公司经营费用372.8万美元，较2021年同期的361.3万美元增加11.5万美元，增幅3.2%[236] - 截至2022年6月30日的三个月，公司净收入845.3万美元，较2021年同期的1225.4万美元减少380.1万美元，降幅31.0%[236] 截至2022年6月30日六个月公司财务指标变化 - 截至2022年6月30日的六个月，公司净利息收入3166.9万美元，较2021年同期的1144.2万美元增加2022.7万美元，增幅176.8%[243] - 截至2022年6月30日的六个月，公司其他收入288.1万美元，较2021年同期的3286.7万美元减少2998.6万美元，降幅91.2%[243] - 截至2022年6月30日的六个月，公司经营费用736万美元，较2021年同期的698.5万美元增加37.5万美元，增幅5.4%[243] - 截至2022年6月30日的六个月，公司净收入2719万美元，较2021年同期的3732.4万美元减少1013.4万美元，降幅27.2%[243] 公司投资数量变化 - 截至2022年6月30日，公司拥有76项独立投资，而2021年6月30日为64项[237][244] 公司关键财务指标定义 - 公司认为关键财务指标包括每股收益、已宣布股息、EAD、CAD和每股账面价值[250] 2022年Q2和H1归属不同权益净收入变化 - 2022年Q2和H1归属普通股股东净收入分别为502.3万美元和1794.3万美元，较2021年同期分别下降9.4%和增长29.0%[251][256][260] - 2022年Q2和H1归属可赎回非控股权益净收入分别为254.8万美元和749.1万美元，较2021年同期分别下降56.3%和65.4%[251][260] 2022年Q2和H1基本加权平均流通普通股数量变化 - 2022年Q2和H1基本加权平均流通普通股数量分别为1474.8万股和1430.4万股，较2021年同期分别增长177.9%和176.9%[251][256][260] 2022年Q2和H1摊薄后每股净收入及每股宣布股息变化 - 2022年Q2和H1摊薄后每股净收入分别为0.34美元和1.14美元，较2021年同期分别下降42.0%和37.7%[251] - 2022年Q2和H1每股宣布股息分别为0.5美元和1美元，较2021年同期均增长5.3%[251] 2022年Q2和H1归属普通股股东EAD和CAD变化 - 2022年Q2和H1归属普通股股东EAD分别为919.6万美元和2930.1万美元，较2021年同期分别增长167.3%和367.2%[256] - 2022年Q2和H1归属普通股股东CAD分别为1039.4万美元和3646.3万美元，较2021年同期分别增长204.7%和489.6%[257] 公司年度管理费情况 - 公司向经理支付的年度管理费为股权的1.5%，按月支付[254] 2022年Q2和H1股票薪酬摊销及未实现（收益）或损失变化 - 2022年Q2和H1股票薪酬摊销分别为87.1万美元和154.4万美元，较2021年同期分别增长56.4%和62.9%[256][260] - 2022年Q2和H1未实现（收益）或损失分别为330.2万美元和981.4万美元，较2021年同期分别下降224.2%和214.3%[256] 截至2022年6月30日公司股权及股本相关数据 - 截至2022年6月30日，普通股股东权益为328,696,000美元，2021年12月31日为200,503,000美元[261] - 截至2022年6月30日，期末流通在外普通股股数为14,950,000股，2021年12月31日为9,164,000股[261] - 截至2022年6月30日，普通股每股账面价值为21.99美元，2021年12月31日为21.88美元[261] - 截至2022年6月30日，OP可赎回非控股股东权益为148,240,000美元，2021年12月31日为261,423,000美元[261] - 截至2022年6月30日，总股本为476,936,000美元，2021年12月31日为461,926,000美元[261] - 截至2022年6月30日，期末可赎回OP单位为7,138,000个，2021年12月31日为12,308,000个[261] - 截至2022年6月30日，普通股和可赎回OP单位的合并股数为22,088,000股，2021年12月31日为21,472,000股[261] - 截至2022年6月30日，合并每股/单位账面价值为21.59美元，2021年12月31日为21.51美元[261] 截至2022年6月30日公司投资组合总体情况 - 截至2022年6月30日，公司投资组合未偿还本金余额合计为32亿美元[263] 截至2022年6月30日SFR贷款投资情况 - 截至2022年6月30日，SFR贷款投资本金总额为693,834,000美元，净权益为102,714,000美元，平均票面利率为4.81%，平均收益率为4.53%[263] 各类数据占比情况 - 总数据为553,102,186,596，占比4.6%、6.62%、6.76%[264] - 2020年5月18日CMBS I/O 1 Strip数据为17,590，占比2.09%、15.03%、24.25%[264] - 2020年8月6日CMBS I/O 2 Strip数据为1,180,379，占比0.10%、15.39%、7.99%[264] - 2020年8月6日CMBS I/O 3 Strip数据为108,643，占比3.09%、15.73%、7.99%[264] - 2021年4月28日CMBS I/O 4 Strip数据为64,836，占比1.71%、15.75%、7.58%[264] - 2021年5月27日CMBS I/O 5 Strip数据为20,000，占比3.50%、15.38%、7.91%[264] - 2021年6月7日CMBS I/O 6 Strip数据为4,266，占比2.39%、18.23%、6.41%[264] - 2021年6月11日CMBS I/O 7 Strip数据为122,937，占比1.36%、14.97%、6.91%[264] - 2021年6月21日CMBS I/O 8 Strip数据为27,542，占比1.30%、18.52%、7.91%[264] - 2021年8月10日CMBS I/O 9 Strip数据为25,000，占比1.96%、15.58%、7.82%[264] - 总计金额为1635287296890.67美元，占比情况分别为67%、15.42%、8.08%[1] - 2020年6月12日的mezzenine贷款金额为7500美元，占比11.00%、11.00%、1.00%[1] - 2020年10月20日的一笔mezzenine贷款金额为5470美元，占比7.50%、7.30%、6.84%[2] - 2020年10月20日的另一笔mezzenine贷款金额为10380美元，占比7.42%、7.21%、9.01%[3] - 2020年10月20日的又一笔mezzenine贷款金额为14253美元，占比7.59%、7.37%、6.93%[4] - 2020年10月20日的一笔mezzenine贷款金额为3700美元，占比7.83%、7.62%、6.26%[5] - 2020年10月20日的一笔mezzenine贷款金额为12000美元，占比7.71%、7.49%、8.76%[5] - 2020年10月20日的一笔mezzenine贷款金额为3000美元，占比7.32%、7.11%、9.09%[7] - 2020年10月20日的一笔mezzenine贷款金额为1500美元，占比7.22%、7.01%、9.09%[8] - 2020年10月20日的一笔mezzenine贷款金额为5540美元，占比7.33%、7.13%、6.84%[9] 截至2022年6月30日公司投资组合详细构成及收益情况 - 截至2022年6月30日，公司投资组合的投资数量为76个，其中浮动利率投资15个，固定利率投资58个，普通股投资2个，房地产投资1个[269] - 截至2022年6月30日，公司投资组合的本金余额为16.17547亿美元，其中浮动利率投资本金余额为3.04809亿美元，固定利率投资本金余额为13.12738亿美元[269] - 截至2022年6月30日，公司投资组合的账面价值为17.00112亿美元，其中浮动利率投资账面价值为3.03004亿美元，固定利率投资账面价值为12.49872亿美元，普通股投资账面价值为8680.8万美元，房地产投资账面价值为6042.8万美元[269] - 截至2022年6月30日，公司投资组合的加权平均现金票面利率为5.13%，其中浮动利率投资为6.69%，固定利率投资为4.77%[269] - 截至2022年6月30日，公司投资组合的加权平均综合收益率为5.88%，其中浮动利率投资为7.88%，固定利率投资为5.40%[269] 公司CMBS I/O Strip购买情况 - 2021年4月2

财务数据和关键指标变化 - 第二季度净收入为每股摊薄后0.34美元，较2021年第二季度的0.58美元下降41% [16] - 利息收入较2021年第二季度增长37%，受投资平均收益率提高41个基点推动；利息支出增长20%，受新增借款1.256亿美元和平均利率提高49个基点推动；净利息收入较2021年第二季度增长61% [16] - 第二季度可分配收益为每股摊薄后0.56美元，较2021年同期的0.41美元增长36.9%；可分配现金为每股摊薄后0.63美元，较2021年同期的0.47美元增长34.3% [17] - 第二季度支付股息每股0.50美元，董事会已宣布第三季度股息每股0.50美元；第二季度股息由可分配收益覆盖1.12倍，由可分配现金覆盖1.26倍 [18] - 每股账面价值较上一季度下降0.9%，至每股摊薄后21.59美元；上半年归属普通股股东的净收入为每股摊薄后1.14美元，较2021年同期的1.83美元下降 [19][20] - 年初至今可分配收益为每股摊薄后1.78美元，较2021年同期的0.83美元增长113.8%；可分配现金为每股摊薄后2.21美元，较2021年同期的0.94美元增长170.7% [21] - 年初至今股息由可分配收益覆盖1.78倍，由可分配现金覆盖2.21倍；每股账面价值较去年同期增长5.9%，至每股摊薄后21.59美元 [22] - 第三季度可分配收益指导为每股摊薄后0.44美元（中点），范围在0.39 - 0.49美元；可分配现金指导为每股摊薄后0.51美元（中点），范围在0.46 - 0.56美元，较第二季度下降主要受非经常性提前还款罚款影响 [23][24] 各条业务线数据和关键指标变化 - 投资组合目前由75项个别投资组成，总未偿本金约16亿美元；贷款组合98%为住宅，44%投资于单户租赁抵押的高级贷款，54%主要通过机构CMBS投资于多户住宅，其余2%为生命科学和自助存储 [26] - 投资组合平均剩余期限为6.4年，94%已稳定，加权平均贷款价值比为68.5%，平均债务偿付覆盖率为1.63倍；地理分布偏向东南部和西南部市场，德克萨斯州、佐治亚州和佛罗里达州合计占地理敞口约47%；所有投资均按时还款 [27] - 本季度完成11项新投资，总计1.52亿美元，加权平均无杠杆收益率为7.75%，平均杠杆收益率为11.3% [28] - 本季度发起一项800万美元的优先股投资，以位于德克萨斯州中部和沿海的三个稳定自助存储物业为抵押，无杠杆收益率为10.5% [28] - 本季度购买900万美元的MSCR票据，平均无杠杆收益率为8.5%，杠杆收益率为13.6%；发起或购买2600万美元的单户租赁债务证券化产品，平均无杠杆收益率为8%，杠杆收益率为1.6%；发起一项450万美元的优先股投资，以阿肯色州罗杰斯的一个稳定A级多户住宅物业为抵押 [29] - 本季度购买7000万美元的房利美浮动利率K系列B级债券，收益率为30天平均利率加5.5% [29] 各个市场数据和关键指标变化 - 目前多户住宅市场中，B级和A级物业的即期资本化率上升约40 - 60个基点，价值平均下降10% - 15%，卖家在4%的资本化率上开始有一些交易达成 [49] - 自助存储市场的资本化率变动范围与多户住宅市场几乎相同 [50] - 单户租赁市场的资本化率上升约25个基点，价值下降约7% - 10% [50] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司的信贷投资主要集中在短期租赁期限、低资本支出的稳定资产上，在当前通胀环境下应继续保持动态定价能力 [9] - 公司认为两项特殊情况投资（NexPoint Storage Partners的转换股权和地面租赁投资，名义价值约8000万美元）与商业抵押REIT同行相比，提供了差异化的总回报特征，未来几年将有助于保护和提升账面价值增长，变现和重新配置时将带来显著的资本增长 [11] - 公司在多户住宅、单户租赁、自助存储、地面租赁和生命科学领域的关系持续提供稳定的交易流，目前管道中有超过1.5亿美元的新投资机会，涵盖房利美、优先股和CGMP、多户住宅和自助存储，收益率具有吸引力 [14] - 公司在当前市场环境下，新投资收益率比三个月或六个月前提高约2% - 3% [38] - 公司在管道中看到的有吸引力的投资机会包括CGMP设施的优先股融资（收益率10% - 12%）、自助存储领域的私人优先股和新发行存储B级债券（收益率为SOFR加600 - 700个基点）、多户住宅私人优先股（由于市场负杠杆，存在二次机会、重新交易和GAAP融资机会） [39][40][41] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管本季度资本市场波动，但公司团队发起了11项新投资，总计1.5亿美元，所有投资均来自机构和/或重复赞助商，涉及单户租赁、多户住宅和自助存储领域 [12] - 公司认为其投资组合的信贷状况卓越，处于最具吸引力的物业类型中，将在未来五年以上提供稳定和透明的收益流 [13] - 市场继续面临通胀逆风以及美联储持续加息周期，但对住宅的需求旺盛，因此对房利美B级债券的需求也很高 [33][34] - 单户租赁贷款池表现良好，所有贷款均按时还款，租金增长和入住率指标强劲；第二季度有一笔单户租赁贷款提前还款，内部收益率达到31.2%，远高于原承销的9% [35] - 在经济衰退情况下，公司认为其投资组合在类似COVID的艰难时期表现出了韧性，目前SFR、多户住宅和自助存储的净营业收入增长约7% - 15%；在低迷时期，公司没有出现损失，只有少数Freddie K交易进入宽限期且最终表现良好；多户住宅优先股方面，通过合资结构的机制具有一定的风险缓解能力 [52][53][54] 其他重要信息 - 本季度公司在二级市场采购了一笔4100万美元的房利美小额贷款B级债券，未到期无杠杆收益率约为8%，杠杆收益率在低至中双位数，通过有吸引力的回购融资进行了审慎杠杆操作 [31] - 公司今日下午完成一笔约7050万美元的新发行房利美浮动利率B级债券的交易，收益率为30天平均利率加5.25%，通过资产负债表现金和有吸引力的回购融资进行融资，该债券具有良好的地理分布、审慎的底层贷款杠杆和优秀的赞助商 [32] - 公司通过银团流程投标房利美风险转移证书，获得约900万美元的B1和M2债券分配，收益率分别为30天平均利率加950和60个基点 [33] - 公司在季度末的回购融资设施上的贷款价值比约为60% [34] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 新投资的回报率与三到六个月前相比如何，以及管道中哪些领域最具吸引力 - 目前新投资的收益率比三到六个月前提高了约2% - 3% [38] - 管道中具有吸引力的领域包括CGMP设施的优先股融资（收益率10% - 12%）、自助存储领域的私人优先股和新发行存储B级债券（收益率为SOFR加600 - 700个基点）、多户住宅私人优先股（由于市场负杠杆，存在二次机会、重新交易和GAAP融资机会） [39][40][41] 问题2: 还款或提前还款费用放缓的情况及预期 - 本季度有一笔贷款提前还款；目前SFR贷款的利率较高，且2018 - 2019年发起的贷款有房价增值积累，一些较小贷款余额的运营商可能会提前还款以实现收益，因为提前还款罚款对他们来说可能不是那么大的负担 [44][45] 问题3: 高利率对多户住宅、单户租赁和自助存储的资本化率和整体估值的影响，以及预期的资本化率变动范围 - 多户住宅市场中，B级和A级物业的即期资本化率上升约40 - 60个基点，价值平均下降10% - 15%，卖家在4%的资本化率上开始有一些交易达成 [49] - 自助存储市场的资本化率变动范围与多户住宅市场几乎相同 [50] - 单户租赁市场的资本化率上升约25个基点，价值下降约7% - 10% [50] 问题4: 经济衰退对公司业绩的影响，以及BDC敞口或优先股的情况 - 公司认为其投资组合在类似COVID的艰难时期表现出了韧性，目前SFR、多户住宅和自助存储的净营业收入增长约7% - 15%；在低迷时期，公司没有出现损失，只有少数Freddie K交易进入宽限期且最终表现良好 [52][53] - 多户住宅优先股方面，通过合资结构的机制具有一定的风险缓解能力，在极端情况下公司有能力接管资产并消除股权，该投资组合在COVID期间表现出色 [54]

业绩总结 - 2022年第二季度净收入为850万美元，归属于普通股东的净收入为500万美元，每股摊薄收益为0.34美元[14] - 2022年第二季度可分配收益（EAD）为1260万美元，每股摊薄收益为0.56美元，较2022年第一季度下降54.5%[20][27] - 2022年第二季度现金可分配（CAD）为630万美元，每股摊薄收益为0.63美元，较2022年第一季度下降60.1%[27] - 2022年第二季度的账面价值为4.769亿美元，每股账面价值为21.59美元，较2022年第一季度的21.78美元下降0.9%[14][20] - 2022年第二季度的净利息收入为850万美元，较2022年第一季度下降63.2%[20] - 2022年第二季度的净收入为8,453万美元，较2022年第一季度的18,737万美元下降54.8%[61] - 2022年第二季度每股稀释净收入为0.34美元，较2022年第一季度的0.81美元下降58.0%[61] - 2022年第二季度的利息收入为17,621万美元，较2022年第一季度的31,973万美元下降44.7%[61] - 2022年第二季度的总运营费用为3,728万美元，较2022年第一季度的3,632万美元上升2.6%[61] 用户数据 - 截至2022年7月27日，公司的债务与账面价值比率为2.39倍[16] - 截至2022年6月30日，公司的总资产为78,612,09万美元，较2021年12月31日的85,139,17万美元下降了8.1%[61] - 截至2022年6月30日，公司的普通股股东权益为328,696万美元，较2021年12月31日的200,503万美元增长了63.9%[61] - 截至2022年7月27日，投资组合中没有贷款处于宽限状态[39] 未来展望 - 2022年第三季度EAD每股指导为0.441美元，CAD每股指导为0.511美元[28] - 2022年第三季度净收入预计在590万美元至760万美元之间[37] - 2022年第三季度EAD股息覆盖率预计为0.88倍，CAD股息覆盖率预计为1.02倍[36] 新产品和新技术研发 - 投资组合的加权平均贷款价值比为68.5%[41] - 投资组合的加权平均债务服务覆盖率为1.63倍[41] - 投资组合中单户住宅贷款的平均加权到期时间为5.9年[41] - 投资组合中自存储资产在经济衰退期间表现优于其他房地产资产类型[40] 负面信息 - 2022年第二季度可分配现金为14,194,000美元，较2022年第一季度的34,907,000美元下降59.3%[70] - 2022年第二季度的可分配收益（EAD）为12,626万美元，较2022年第一季度的27,081万美元下降53.3%[67] - 2022年第二季度的可分配现金股息覆盖比率为1.26倍，较2022年第一季度的3.16倍下降60.1%[70] 其他新策略和有价值的信息 - 2022年第二季度支付的股息为每股0.50美元，预计2022年第三季度的每股股息保持不变[36] - 2022年第二季度的隐含股息收益率为8.9%[12] - CMBS IO Strip投资总额为63,516,000美元，净权益为23,140,000美元，平均票息为2.31%[51] - Mezzanine投资总额为155,103,000美元，净权益为97,497,000美元，平均票息为9.64%[54] - 优先股投资总额为116,830,000美元，净权益为116,665,000美元，平均票息为10.51%[54]