财务数据和关键指标变化 - 第二季度净收入为每股摊薄后0.36美元，2022年同期为每股摊薄后0.26美元，增长源于2023年第二季度CMBS投资表现改善 [3] - 第二季度可分配收益为每股摊薄后0.46美元，2022年同期为每股摊薄后0.49美元 [3] - 第三季度可分配收益指导为每股摊薄后0.46美元（中点），范围在0.41 - 0.51美元 [4] - 第二季度现金可分配收益为每股摊薄后0.49美元，2022年同期为每股摊薄后0.56美元，减少部分由于加权平均股数增加和两项新投资普通股部分的损失 [73] - 第三季度现金可分配收益指导为每股摊薄后0.50美元（中点），范围在0.45 - 0.55美元，增长主要受第二季度新优先股投资影响 [74] - 每股账面价值环比下降1.6%，至每股摊薄后19.28美元，主要因特别股息和普通股投资按市值计价调整 [54] - 第二季度支付股息每股0.50美元，董事会已宣布第三季度股息每股0.50美元，还宣布第三季度特别股息每股0.185美元，计划第四季度支付相同特别股息，第二季度股息由可分配收益覆盖0.92倍，由现金可分配收益覆盖0.98倍 [45] 各条业务线数据和关键指标变化 - 贷款组合94%为住宅，44%投资于单户租赁贷款抵押，50%投资于多户家庭（主要通过机构CMBS），4%为生命科学，1%为自存储，平均剩余期限5.1年，92%稳定，加权平均贷款价值比69.2%，平均债务偿付覆盖率1.83倍 [56] - 本季度发起3项新投资，未偿还本金2710万美元，综合全收益16.7%，一项投资部分赎回620万美元，两项高级贷款全额赎回1100万美元 [54] - 对亚利桑那州凤凰城的出租建设投资组合进行120万美元优先股投资，预计回报率13.3%，本季度两项全额赎回包括2019年从房利美购买的1050万美元单户租赁贷款，两项还清贷款平均内部收益率11.1% [57] - 对加利福尼亚州特梅库拉的CGMP设施进行2100万美元优先股投资，预计收益率17.5%，租户已签署长期租赁协议并将全部业务从德克萨斯州休斯顿迁至此处 [76] 各个市场数据和关键指标变化 - 投资组合地理上偏向东南部和西南部市场，德克萨斯州、佐治亚州和佛罗里达州合计约占地理敞口的53% [38] - 多户家庭B级市场表现较好，但面临艰难比较，一年前该领域运营商能推动租金两位数增长，如今新租约置换率为1% - 3% [16] - 多户家庭到存储资产在5 - 5.25%的资本化率范围内出现卖家让步情况 [61] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司继续在目标市场和资产类别中寻找有吸引力的投资机会，以实现为股东创造价值的目标 [7] - 除多户家庭外，随着股权投资者寻求优先股或夹层融资来支撑资本结构，公司看到更多结构化融资机会 [11] - 公司认为多户家庭和生命科学领域将是未来几年的主要增长领域，尤其看好生命科学的CGMP方面 [65][85] - 预计多户家庭桥接贷款到期需要资本融资以满足机构再融资测试，公司在该业务有超5亿美元净投资，对此机会感到兴奋 [19] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管压力测试结果显示CMBS投资组合可能受利率变化影响，但公司坚信住宅领域的弹性，认为多户家庭和单户家庭房产投资安全，历史表现可证明 [59] - 多户家庭市场健康，但CRE、CLOs会面临挑战，需要资本调用或资本融资来支撑交易 [68] - 单户租赁贷款池表现出色，债务偿付覆盖率高，净营业收入增长显著，需求强劲，第二季度有两次还款，综合内部收益率约11% [78] - 稳定的单户租赁、多户家庭、生命科学和存储抵押品的潜在净营业收入继续优于其他物业类型，为公司提供了有弹性的收益基础和稳定的收益率 [79] 其他重要信息 - 为评估潜在利率变化对CMBS投资组合的影响，公司进行了压力测试，发现隐含收益率需提高约60%，才能使CMBS投资组合整体价值下降12%，要确认实际减值，基础多户家庭和单户家庭房产价值需大幅下降超30%，这种损失将堪比或超过大金融危机时的挑战 [46] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 请提供两项普通股投资损失的更多细节 - 这是一项开发交易，并非真正的损失，费用因开发事务累积，按会计处理方式记账 [83] 问题: 为何认为生命科学领域比其他领域更具吸引力 - 生命科学领域对租户至关重要，未来5 - 10年将是一个大趋势，目前主要由债务基金和其他商业抵押REITs参与，银行能理解相关承保、FF&E和基础情况 [13] 问题: 多户家庭B级市场情况如何 - 多户家庭B级市场表现较好，但面临艰难比较，一年前该领域运营商能推动租金两位数增长，如今新租约置换率为1% - 3%，不过该领域业务良好，美联储行动和银行危机使经济适用房更重要 [16][17] 问题: 提供缺口支柱资本的交易流量是否增加 - 同意会有机会，公司在该业务有超5亿美元净投资，认为未来12个月这将是最大业务板块，随着债务成本上升和利率长期维持高位，夹层融资机会已经出现 [19][20] 问题: 5%的资本化率范围是否合适 - 5%的资本化率范围是合适的，若债务成本约为5%，可进行一定增长的承保，有正杠杆 [28] 问题: 救援机会是否将成为主要交易来源，还是会有新的收购交易 - 公司与房利美和房地美合作开展此业务，作为灵活赞助商，在资产违约时有能力接管资产 [31] 问题: 房利美和房地美CMBS池中的贷款到期再融资时，是否会有重大违约 - 违约消息高度分散，公司持有的大部分贷款位于德克萨斯州、佛罗里达州和佐治亚州，认为会有一些痛苦 [33] 问题: 请谈谈多户家庭经济适用房和劳动力住房市场情况，以及房利美项目表现和相关额度情况 - 未来24个月，多户家庭市场机会更多，尤其看好生命科学领域，特别是生命科学的CGMP方面 [65] 问题: 特梅库拉的生命科学投资是否会是短期投资，是否会在本季度还清 - 该投资将延长约一年，可能在2024年左右 [86] 问题: 多户家庭桥接贷款的交易流量是否增加 - 多户家庭市场健康，但CRE、CLOs会面临挑战，需要资本调用或资本融资来支撑交易，续约率在4% - 5%之间，入住率总体稳定，预计夏季结束后交易 volume 会有波动 [68][88] 问题: 房利美K计划的违约情况如何 - 房利美K计划历史上累计违约率为30个基点（非损失），该计划在与特殊服务商合作方面做得很好，在出现问题时能达成各方可接受的结果 [92]

投资情况 - 截至2023年3月31日，公司收购或发起投资总额为3582.8533万美元，包括多笔优先股和普通股投资[114] - 公司曾在不同时间对房地产和优先股进行多笔投资，金额从130万美元到5000万美元不等[138][139] - 公司于2023年1月1日将部分投资在优先股和夹层贷款之间进行了重新分类[137][139] - 2021年9月29日起，公司对新优先股投资有资金投入，截至2023年3月31日已投入部分资金，可能还需在9月29日前额外投入3090万美元，优先股年分配率10% [156][157] - 2023年3月14日，公司通过子公司OP承诺为亚利桑那州一处房产项目提供2400万美元优先股资金，尚未投入[158] - 2023年2月10日，公司通过子公司OP分别对德克萨斯州和弗吉尼亚州的房产项目有优先股和普通股购买承诺，截至3月31日部分资金未投入[158] 投资收益与处置 - 2023年第一季度，公司赎回或出售投资的成本基础为3613.7289万美元，销售收入为3629.9442万美元，净收益为16.2154万美元[115] 利息收支情况 - 2023年第一季度总利息收入为1616.1万美元，较2022年同期的3113.3万美元下降48.1%；总利息支出为1221.2万美元，较2022年同期的881.8万美元增长38.5%；净利息收入为394.9万美元，较2022年同期的2231.5万美元下降82.3%[117] - 公司收益主要来自抵押贷款、夹层贷款和优先股投资的利息收入，利息支出是为投资融资产生的应计利息[116] - 2023年第一季度净利息收入394.9万美元，较2022年同期的2231.5万美元减少1836.6万美元，降幅82.3%，主要因提前还款罚金收入减少[122][124] 投资策略与背景 - 公司的投资策略是发起、构建和投资于多种目标资产，主要聚焦于高级管理团队有运营专长的房地产领域，目标是为股东带来长期有吸引力的风险调整后回报[113] - 公司外部管理方的母公司自2012年初至2023年3月31日完成约184亿美元的房地产交易，管理约204亿美元的贷款和债务或信贷相关投资[113] 公司性质与税务处理 - 公司于2020年12月31日起选择按美国联邦所得税目的作为房地产投资信托基金（REIT）处理，并打算维持投资公司法下的一项或多项注册豁免[113] - 公司选择利用JOBS法案的延长过渡期，财务报表可能与遵守公共公司标准的公司不可比[152] - 公司自2020年起选择按REIT纳税，需满足组织和运营要求，包括向股东分配至少90%的年度REIT应税收入[152] - 截至2023年3月31日，公司没有重大与TRS相关的税收，也没有未确认的重大税收利益或费用、应计利息或罚款[152][153] - 公司选择根据税法第856至860节被视为REIT，需向股东分配至少90%的“REIT应税收入”[164] - 2023年和2022年第一季度，公司TRS无重大税收[164] 诉讼情况 - 公司面临两起诉讼，但均与公司业务、资产或运营无关，预计不会对公司业务、运营结果或财务状况产生重大影响[113] 运营费用 - 公司运营费用包括G&A费用、贷款服务费、管理费和合并房地产的费用等，G&A费用有不超过股权账面价值2.5%的限制[120] - 2023年第一季度运营费用552万美元，较2022年同期的606万美元减少54万美元，降幅8.9%[122] 其他收入（损失） - 公司其他收入（损失）包括与合并CMBS可变利益实体相关的净资产变动、CMBS结构化过手证书的未实现损益等多项内容[118] - 2023年第一季度其他收入1094.9万美元，较2022年同期的181.4万美元增加913.5万美元，增幅503.6%，主要因合并CMBS VIE相关净资产变动增加[122][124] 利润与收益指标 - 2023年第一季度净利润937.8万美元，较2022年同期的1806.9万美元减少869.1万美元，降幅48.1%[122] - 2023年第一季度归属于普通股股东的净利润656.7万美元，较2022年同期的1240.6万美元减少583.9万美元，降幅47.1%[122][127][129][130] - 2023年第一季度基本每股净收益0.38美元，较2022年同期的0.90美元下降57.2%；摊薄每股净收益0.37美元，较2022年同期的0.78美元下降51.9%[127] - 2023年第一季度归属于普通股股东的EAD为952.4万美元，较2022年同期的1959.1万美元下降51.4%[129] - 2023年第一季度归属于普通股股东的CAD为995.6万美元，较2022年同期的2555.5万美元下降61.0%[129] 股息情况 - 2023年第一季度每股股息0.6850美元，较2022年同期的0.5000美元增长37.0%[127] - 公司拟向普通股股东定期支付季度股息，2023年首次定期季度股息为每股0.5美元，特别股息为每股0.185美元；2022年12月15日和2023年2月22日宣布的优先股股息均为每股0.53125美元[154] 权益与账面价值 - 截至2023年3月31日，普通股每股账面价值为19.77美元，较2022年12月31日的20.29美元有所下降[131] - 截至2023年3月31日，普通股股东权益为3.39659亿美元，可赎回非控股股东权益为9571.2万美元，总权益为4.35371亿美元[132] - 截至2023年3月31日和2022年12月31日，流通在外的普通股股份分别为1718.4万股和1708万股，普通股和可赎回OP单位的合并账面价值分别为每股/单位19.59美元和20.03美元[132] 投资组合详情 - 截至2023年3月31日，公司投资组合的未偿还本金余额合计为20亿美元[132] - SFR贷款投资总额为6.87602亿美元，当前收益率为4.81%，净收益率为4.56%，剩余期限平均为5.11年[132] - CMBS B - Piece投资总额为5.75544亿美元，当前收益率为5.04%，净收益率为8.73%，剩余期限平均为5.98年[132][133] - CMBS I/O Strips投资总额为4.44035亿美元，当前收益率为2.04%，净收益率为15.45%，剩余期限平均为7.59年[133] - 夹层贷款投资总额为1.33207亿美元，当前收益率为9.48%，净收益率为9.37%，剩余期限平均为6.05年[133] - 优先股投资总额为5.4292亿美元，不同投资项目收益率在10% - 11%之间，剩余期限差异较大[133] - 截至2023年3月31日，公司投资组合共有87项投资，本金余额为16.55145亿美元，账面价值为17.07201亿美元[140] - 公司投资组合加权平均现金息票率为5.67%，加权平均综合收益率为6.71%[140] - 公司SFR贷款和夹层贷款的固定利率分别在4.65% - 6.10%和6.91% - 7.89%之间，净利差分别在1.84% - 2.85%和6.61% - 7.59%之间[142] - 公司曾通过子公司OPs购买不同金额的FHMS K - 107和FRESB 2019 - SB64 CMBS I/O Strip的X1利息仅付档[136] - 公司优先股投资的当前收益率在10.00% - 15.34%之间，加权平均为11.22%[134] - 截至2023年3月31日，约3.9%的投资组合按未偿还本金余额以与LIBOR挂钩的可变利率支付利息，约12.9%与SOFR挂钩[148] 流动性需求 - 公司短期流动性需求主要用于偿还借款、维持投资、向股东分配等，预计现有现金、运营现金流及潜在融资可满足2023年3月31日后十二个月的需求[141] - 公司长期流动性需求主要用于获取更多投资、偿还债务和分配，预计通过多种资本来源满足需求，但可能受市场等因素影响[141] 借款与融资 - 公司子公司曾于2019年7月12日与房地美签订信贷协议，借款约7.888亿美元用于收购高级集合抵押贷款[142] - 截至2023年3月31日，信贷安排未偿还余额为6.282亿美元，2020年2月11日为7.888亿美元[143] - 公司通过回购协议借款约3.504亿美元，并以票面价值约9.671亿美元的CMBS相关资产作为抵押[144] - 截至2023年3月31日，公司在2022年ATM计划中出售531,728股普通股，总销售额为1260万美元[146] - 2022年1月25日，公司发行本金总额3500万美元的5.75%票据，收益约3510万美元；同年5月20日和6月30日分别回购300万和200万美元该票据[147] 现金流量 - 2023年第一季度，经营活动提供净现金1500万美元，2022年同期为3770万美元；投资活动提供净现金6670万美元，2022年同期为7340万美元；融资活动使用净现金6170万美元，2022年同期为1.02136亿美元[150][151] 表外安排 - 截至2023年3月31日，公司有一项表外安排，为NSP相关债务提供担保，担保上限9760万美元，REIT Sub最大负债约8380万美元，公司持有NSP约25.7%的普通股[155][157][158] 信贷损失准则 - 公司于2023年1月1日采用新的信贷损失准则ASU 2016 - 13，实施了贷款损失预测模型等，2022年12月31日贷款和租赁损失准备金为70万美元，2023年1月1日CECL准备金为230万美元，采用该准则使留存收益减少160万美元，2023年3月31日信贷损失准备金为230万美元[161] 其他投资公允价值变动 - 截至2023年3月31日，公司持有NSP约25.7%的流通股[162] - 2023年第一季度，NSP公允价值估计变动产生的未实现损失为0.2百万美元[162] - 截至2023年3月31日，公司持有私人REIT约6.36%的流通普通股[162] - 2023年第一季度，私人REIT公允价值估计变动产生的未实现损失为1.0百万美元[163] - 截至2023年3月31日，公司持有RFGH和RTB各约98.0%的流通普通股[163]

业绩总结 - 2023年第一季度归属于普通股东的净收入为6,567万美元，较2022年第四季度的负3733万美元有所改善[1] - 2023年第一季度可分配收益为11,881万美元，较2022年第四季度的9,591万美元增长24%[1] - 2023年第一季度每股稀释收益(EPS)为0.37美元，较2022年第四季度的负0.17美元显著改善[1] - 2023年第一季度每股可分配收益(EAD)为0.52美元，较2022年第四季度的0.42美元增长24%[1] - 2023年第一季度的净收入分红覆盖比率为0.74倍，较2022年第四季度的负0.33倍有所改善[1] - 2023年第一季度的可分配收益分红覆盖比率为1.04倍，较2022年第四季度的0.84倍增长24%[1] - 2023年第一季度的未实现损益为2,564万美元，较2022年第四季度的12,563万美元大幅减少[1] - 2023年第一季度的现金可分配总额为12,399万美元，较2022年第四季度的10,203万美元增长22%[4] - 2023年第一季度的净收入为9,378,000美元，而2022年第四季度为亏损1,966,000美元[16] - 2023年第一季度的现金及现金等价物为38,830,000美元，较2022年第四季度的20,048,000美元增长93.2%[16] 用户数据 - 2023年第一季度的加权平均普通股基本股数为17,118千股，较2022年第四季度的15,163千股增加了12%[1] - 2023年第一季度的加权平均稀释普通股股数为22,678千股，较2022年第四季度的22,696千股基本持平[1] - 2023年第一季度的加权平均普通股稀释股数为22,678,000股，较2022年第四季度的15,163,000股增加49.5%[16] 未来展望 - 2023年第二季度预计每股净收入在670万美元至870万美元之间[69] - 2023年第二季度预计每股EAD为0.46美元，CAD为0.50美元[68] - 2023年第二季度特别股息为每股0.185美元，将于2023年6月30日支付[68] 新产品和新技术研发 - 2023年第一季度，优先股投资总额为2910万美元，当前加权收益率为11.00%[38] - 2023年第一季度，抵押贷款支持证券投资为570万美元，当前收益率为13.10%[46] 负面信息 - 截至2023年3月31日，公司总资产为8,042,566,000美元，较2022年12月31日的8,154,136,000美元下降1.4%[16] - 截至2023年3月31日，公司总负债为7,569,590,000美元，较2022年12月31日的7,609,122,000美元下降0.5%[16] - 2023年第一季度的普通股东权益为339,659,000美元，较2022年第四季度的346,474,000美元下降2.3%[16] - 2023年第一季度账面价值每稀释普通股为19.59美元，较2022年第四季度的20.03美元下降2.2%[47] 其他新策略和有价值的信息 - 2023年第一季度未分配收益为1250万美元，计划在2023年分配[68] - 2023年第一季度的债务与账面价值比率为2.66倍[46] - 2023年第一季度的回购融资总额为3.381亿美元，抵押贷款支持证券的预付款率为60.3%[38]

财务数据和关键指标变化 - 每股账面价值环比下降2.2%，降至每股摊薄19.59美元，主要因特别股息和普通股投资按市值计价调整 [6] - 2023年第一季度净收入为每股摊薄0.30 - 0.37美元，而2022年第一季度为每股摊薄0.78美元，同比下降因2023年第一季度提前还款减少 [19] - 第一季度可分配收益为每股摊薄0.52美元，2022年同期为每股摊薄1.20美元 [19] - 公司预计下一季度可分配收益中点为每股摊薄0.46美元，范围在0.41 - 0.51美元；可分配现金流中点为每股摊薄0.50美元，范围在0.45 - 0.55美元，下降主要因2022年合并的多户住宅物业脱合并产生一次性收益 [20] - 第一季度可分配现金流为每股摊薄0.55美元，2022年同期为每股摊薄1.55美元，同比下降因2023年第一季度提前还款减少 [71] - 第一季度支付股息为每股0.50美元，董事会已宣布第二季度股息为每股0.50美元，还宣布第二季度特别股息为每股0.185美元，并打算在今年剩余季度宣布相同特别股息，第一季度股息由可分配收益覆盖1.04倍，由可分配现金流覆盖1.1倍 [71] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第一季度发起6笔投资，未偿还本金3480万美元，综合当前收益率11.4%；一笔投资部分赎回，未偿还本金1150万美元，另一笔投资全额赎回，金额2470万美元 [6][8] - 新增6笔投资包括：得克萨斯州福尼市出租型住房投资组合1400万美元优先股投资；购买未偿还本金约1500万美元浮动利率债券；季度结束后，对加利福尼亚州特梅库拉市CGMP设施进行2000万美元优先股投资 [8][9] - 两笔赎回包括：内华达州拉斯维加斯市一处稳定多户住宅物业约1150万美元优先股部分赎回；加利福尼亚州洛杉矶市一个混合用途项目夹层投资2470万美元全额赎回 [9] - SFR贷款池持续表现良好，贷款目前表现良好，显示出强劲的债务偿付覆盖率和净营业收入增长，第一季度无SFR还款 [11] - 贷款组合由88笔投资组成，未偿还本金总额约17亿美元，95%为住宅贷款，44%投资于单户出租贷款抵押，51%投资于多户住宅，主要通过机构CMBS，其余4%为生命科学和自存储贷款，投资组合平均剩余期限5.4年，92%已稳定，加权平均贷款价值比68.7%，平均债务偿付覆盖率1.9倍 [63] 各个市场数据和关键指标变化 - 投资组合地域多元化，偏向东南部和西南部市场，得克萨斯州、佐治亚州和佛罗里达州合计约占地理敞口的51% [8] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司业务旨在为投资者产生稳定持久现金流，以商业抵押REIT领域优质资产为后盾 [25] - 公司在CGMP和SFR领域有大量低两位数收益率优先股和夹层投资管道，预计未来几个季度继续将资金循环投入这些机会 [25] - 公司认为当前银行活动缺乏，是投资好时机，尤其在其专注领域，CGMP将继续是主要重点，因该领域为非银行部门，且有制药和其他专业制造业回流趋势，加上市场流动性不足，机会巨大；Freddie K利差也将继续是有吸引力的投资来源 [47] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司认为住宅领域在当前通胀环境下具有弹性，这些投资安全，从相关领域表现可得到证明 [72] - 公司在回购融资方面保持谨慎杠杆，季度末贷款价值比约60%，并与回购贷款合作伙伴就市场和融资组合状况持续对话 [72] 其他重要信息 - 公司对整个CMBS投资组合进行压力测试，冲击利率以确定隐含收益率下降幅度，市场价值下降1.42亿美元，代表截至昨晚收盘时账面价值与市场价值的差额 [23] - 压力测试结果显示，隐含收益率几乎翻倍至约21%，相当于CMBS投资组合价值下降25%，基础多户住宅和单户住宅物业价值实际下降超40%才会确认实际减值，此类损失与大金融危机期间相当或更糟 [72] - 公司纠正投资问题，将其记录为优先股投资，第一季度脱合并产生150万美元收益，正与审计师密切合作解决重大弱点问题，预计今年解决，并采取措施避免未来出现类似问题 [29][65] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 请更新当前信贷环境看法及未来几个季度多户住宅和SFR信贷前景 - 公司大部分多户住宅投资仍产生正净营业收入，债务偿付覆盖率达1.2倍以上，表现良好；问题主要出现在2020 - 2021年低资本化率的CRE CLO或债务基金交易，公司无此类资产敞口，将继续在Freddie K方面进行承保和投资 [27] 问题2: 请详细说明拉斯维加斯多户住宅投资脱合并产生的一次性收益情况 - 该收益为150万美元，发生在第一季度，公司正与审计师密切合作解决相关重大弱点问题，预计今年解决 [29][65] 问题3: 未实现损失中证券标记和普通股的细分情况 - 公司表示会后续提供详细信息 [31] 问题4: 公司投资管道情况及最佳投资机会领域 - 公司认为当前银行活动缺乏，是投资好时机，尤其在其专注领域，CGMP将继续是主要重点，因该领域为非银行部门，且有制药和其他专业制造业回流趋势，加上市场流动性不足，机会巨大；Freddie K利差也将继续是有吸引力的投资来源 [47] 问题5: 普通股投资的回报预期、货币化前景及与现金流和债务投资的资本分配考虑 - 公司认为GLR和NexPoint Storage Partners投资具有吸引力，长期来看，这两项投资变现时预计每股可带来5 - 6美元账面价值增值，但目前因市场流动性不足，不是变现时机 [74] 问题6: 公司是否预计信贷投资或优先股投资出现恶化、违约压力或业绩问题 - 公司表示未发现信贷投资或优先股投资存在潜在问题，多户住宅优先股投资的承保结构使其在违约情况下可接管管理和股权，且这些交易由优质、重复合作的赞助商执行，表现良好；单户出租投资为固定利率，债务偿付覆盖率和净营业收入增长良好，无太大压力；证券化业务表现也良好 [50][51] 问题7: Freddie Mac BP方面的债务偿付覆盖率是多少 - 公司整个投资组合的债务偿付覆盖率为1.9%，Freddie Mac方面的具体数据需后续汇总后提供 [52] 问题8: 优先股多户住宅交易中，底层债务浮动利率和有利率上限的比例分别是多少 - 公司表示所有浮动利率优先股交易都有上限，但需查找底层债务浮动利率的具体细分情况，预计大部分为浮动利率，会后续提供相关信息 [54][55]

投资组合情况 - 截至2022年12月31日，公司投资组合净股权占比分别为单户住宅贷款约14.8%、多户商业抵押贷款支持证券B档约28.0%、商业抵押贷款支持证券利息剥离约3.1%等[27] - 公司投资组合底层物业92.9%已稳定，加权平均入住率为89.5%，投资组合加权平均债务偿付覆盖率为1.78，加权平均贷款价值比为68.6%，加权平均期限为5.9年[27] - 自2009年以来，已有510笔房利美K交易发行，总额达5221亿美元，24997笔贷款发起并证券化[33] 财务比率与费用 - 公司目前预计债务与股权杠杆比率不超过3比1[40] - 公司向经理支付的年度管理费为股权的1.5%，按月支付，经理可选择现金或公司普通股[43] - 公司直接支付的运营费用、向经理报销的运营费用以及年度管理费之和，任何日历年或其部分不得超过股权账面价值的2.5%[45] 投资目标与资产类型 - 公司主要投资目标是为股东长期产生有吸引力的风险调整后回报，主要通过发起、构建和投资目标资产实现[28] - 公司主要投资于第一留置权抵押贷款、夹层贷款、优先股等多种类型资产，重点投资于稳定或有轻过渡商业计划的房产[29] 公司管理 - 公司由经理外部管理，经理负责公司日常运营和房地产投资资产管理服务[41] - 经理需识别、评估和协商公司投资结构，寻找并推荐投资机会等多项工作[42] 税务与法规处理 - 公司自2020年12月31日起选择按REIT进行美国联邦所得税处理，但无法保证持续符合REIT资格，若不符合可能按企业税率纳税且后续四年可能无法再获资格[49][50] - 公司及子公司运营旨在不按《投资公司法》注册为投资公司，投资证券价值不超总资产（不含美国政府证券和现金项目）的40%，部分子公司预计符合《投资公司法》第3(c)(5)(C)条排除规定，其至少55%资产须为合格资产，至少25%为房地产相关资产[51][52] 会计与披露选择 - 公司选择利用《JOBS法案》规定的新兴成长公司会计标准延期过渡期，财务报表可能与遵循公共公司生效日期的公司不可比，且可随时选择遵循公共公司生效日期，此选择不可撤销[53] - 公司是《证券法》规定的“较小报告公司”，可选择利用部分缩减披露规定，即使不再是新兴成长公司也可能保持此身份[54] 人员与费用分配 - 截至2022年12月31日，公司有一名会计员工，其薪资50%分配给公司用于向经理报销[54] 竞争情况 - 公司在获取目标资产方面面临来自各类机构投资者的激烈竞争，部分竞争对手财务资源更丰富、资金成本更低、资金来源更多，竞争加剧可能影响公司投资回报和股价[47][48] - 公司预计可借助赞助商专业人员及其行业经验获得竞争优势，更有效地竞争有吸引力的投资机会，但不能保证实现业务目标[48] 管理协议相关 - 管理协议可在当前期限届满时无理由终止，需提前180天书面通知对方；若公司重大违约且持续30天，经理可提前30天书面通知终止协议；发生《顾问法》转让时协议自动终止，除非公司书面同意；终止时公司可能需向经理支付终止费，金额为终止日期前最近完成日历季度前两年经理平均年费的三倍[46] - 经理将对因自身恶意、欺诈等行为给公司、子公司和运营合伙企业造成的损失进行赔偿，但赔偿总额不超经理在相关行为发生前根据管理协议收到的年费金额，且不承担特殊、惩罚性等损失赔偿责任，除非法院或仲裁认定损失由经理恶意等行为导致[46] 公司联系方式 - 公司及经理办公室位于得克萨斯州达拉斯市，电话为(214) 276 - 6300，网站为nref.nexpoint.com，网站信息不纳入向美国证券交易委员会提交的报告[55]

财务数据和关键指标变化 - 2022年第四季度净亏损0.16美元/摊薄后每股，2021年同期净利润0.92美元/摊薄后每股 [45] - 2022年第四季度可分配收益0.49美元/摊薄后每股，2021年同期0.54美元/摊薄后每股；可分配现金流0.52美元/摊薄后每股，2021年同期0.63美元/摊薄后每股 [46] - 2022年全年归属于普通股股东的净利润0.51美元/摊薄后每股，2021年同期3.93美元/摊薄后每股 [4] - 2022年第四季度股息由可分配收益覆盖倍数为0.98倍，由可分配现金流覆盖倍数为1.04倍 [3] - 每股账面价值环比下降2.76%至20.11美元/摊薄后每股，同比下降6.5% [3][54] - 2022年至今可分配收益2.75美元/摊薄后每股，2021年同期1.89美元/摊薄后每股，增长45.5%；可分配现金流3.21美元/摊薄后每股，2021年同期2.21美元/摊薄后每股，增长45.2% [64] - 利息收入较2021年第四季度增长4.8%，利息支出增长47.5% [2] 各条业务线数据和关键指标变化 - 贷款组合共85项资产，未偿还本金总额约17亿美元，96%为住宅，43%投资于单户出租物业抵押的贷款，53%投资于多户住宅，主要通过机构CMBS，剩余4%为生命科学和自存仓 [66][70] - 第四季度发起两项投资，未偿还本金1900万美元，综合当前收益率11%；一项投资部分赎回，未偿还本金1080万美元 [63] 各个市场数据和关键指标变化 - 阳光地带市场租金同比增长约4% - 6%，全年租金增长约10% - 12%；单户住宅租金同比增长6% - 8%，多户住宅第一季度租金增长约6%，均呈季度环比减速趋势 [21][22] - 多户住宅市场供应将在2022年第四季度或2023年第一季度达到峰值，2022年第四季度交付38.7万套，2024年第四季度降至12.6万套，2025年第三季度降至1.2万套 [14][18] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 投资策略聚焦信贷投资和稳定资产，保守承销、低杠杆并与高收益赞助商合作 [6] - 计划在生命科学领域投入约4亿美元的优先股权和夹层机会 [37] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 交易市场较为低迷，交易量较去年下降70% - 80%，借款需求降低，再融资较少 [38] - 单户出租和多户住宅业务表现强劲，同店净营业收入呈高个位数增长 [34] - 预计2023年第一季度和第二季度单户出租提前还款情况减少 [32] 其他重要信息 - 公司第四季度支付股息0.5美元/股，董事会已宣布第一季度股息0.5美元/股，特别股息0.185美元/股，并计划在2023年剩余季度每季度支付0.185美元/股的特别股息 [53] - 截至目前，公司债务与账面价值比率为2.6倍，债务证券加权平均贷款价值比和债务偿付覆盖率分别为68.6%和1.78倍 [54] - 从第四季度初至今，公司完成四项新投资，总额约3400万美元，加权平均无杠杆收益率为11.8% [48] 问答环节所有提问和回答 问题: 第四季度提前还款情况及短期内是否会保持较低水平 - 预计2023年第一季度和第二季度单户出租提前还款情况减少，会持续评估 [32] 问题: 对多户住宅和单户出租市场的看法，以及借款人需求是否下降 - 多数股权方在等待美联储政策明确，单户出租和多户住宅业务表现强劲，同店净营业收入呈高个位数增长 [34] 问题: 投资管道情况及未来六个月最佳投资机会 - 公司将在生命科学领域投入约4亿美元的优先股权和夹层机会，包括实验室重建和CGMP领域 [37] 问题: 多户住宅和单户住宅租金同比和环比增长情况 - 阳光地带市场租金同比增长约4% - 6%，全年租金增长约10% - 12%；单户住宅租金同比增长6% - 8%，多户住宅第一季度租金增长约6%，均呈季度环比减速趋势 [21][22] 问题: CECL实施对账面价值的影响 - 从本季度开始按CECL报告，K文件中将给出影响范围，实施进展顺利，符合预期 [40] 问题: 单户出租业务表现是否符合预期 - 单户出租业务表现良好，租金和入住率仍处于较高水平 [73] 问题: 多户住宅市场对新增供应的消化能力及潜在问题 - 未提及明确回答内容

业绩总结 - 2022年第四季度，普通股东的净亏损为240万美元，合每股亏损0.16美元[13] - 2022年第四季度的净收入为负2371万美元，相较于2022年第三季度的负8059万美元有所改善[59] - 2022年第四季度的每股稀释收益(EPS)为-0.16美元，较第三季度的-0.54美元有所改善[46] - 2022年第四季度的总资产为80,006,850美元，较2022年第三季度的85,139,170美元下降约6.3%[59] - 2022年第四季度的总负债为75,183,230美元，较2022年第三季度的80,072,110美元下降约4.4%[59] - 2022年第四季度的普通股股东权益为347,081,000美元，较2022年第三季度的314,304,000美元增长约10.5%[59] 用户数据 - 2022年第四季度可分配现金（CAD）为每股0.52美元，较2022年第三季度增长4.0%[23] - 2022年第四季度每股可分配收益（EAD）为0.49美元，较2022年第三季度增长2.1%[23] - 2022年第四季度的现金可分配总额为11,840万美元，较第三季度的11,240万美元有所增加[49] - 2022年第四季度的分配可用收益为11,226万美元，较第三季度的10,775万美元有所上升[49] 未来展望 - 2023年第一季度EAD每股指导值为0.471美元[24] - 2023年第一季度CAD每股指导值为0.501美元[24] - 2023年第一季度预计净收入在690万美元至880万美元之间[30] - 2023年第一季度的每股稀释收益预计在0.37美元至0.47美元之间[61] - 2023年计划分配的未分配收益为1250万美元，每股0.74美元，预计从2023年第一季度开始每季度支付0.185美元[34] 投资组合与财务状况 - 2022年第四季度的总投资组合价值为17亿美元，包含85项投资[13] - 2023年2月22日的债务与账面价值比率为2.61倍[14] - 投资组合的加权平均贷款价值比为68.6%[33] - 投资组合中92.2%的资产已稳定[37] - 公司的总投资组合当前本金金额为1,684,019,000美元，净权益为680,170,000美元，平均利率为5.63%[55] - 公司的总优先股投资本金为141,217,000美元，净权益为140,638,000美元，平均利率为11.47%[55] - 公司的总夹层贷款投资本金为163,021,000美元，净权益为105,875,000美元，平均利率为10.00%[52] - 公司的总抵押贷款支持证券投资本金为34,598,000美元，净权益为16,886,000美元，平均利率为6.59%[55] - 公司的总债务服务覆盖率（DSCR）为1.78倍[55] 股息与覆盖率 - 2022年第四季度支付的股息为每股0.50美元[13] - 2022年第四季度净收入股息覆盖率为-0.32倍，EAD股息覆盖率为0.98倍，CAD股息覆盖率为1.04倍[26] - 2023年第一季度预计净收入股息覆盖率为0.84倍，EAD股息覆盖率为0.94倍，CAD股息覆盖率为1.00倍[26] - 2022年第四季度普通股每股分红为0.500美元，与前三个季度持平[49] - 2022年第四季度的分配可用收益的分红覆盖比率为0.98倍，表明公司在该季度的分配可用收益足以覆盖分红[46]

公司整体业务规模与交易情况 - 截至2022年9月30日，公司的发起人及其关联方管理约202亿美元的贷款和与债务或信贷相关的投资，自2012年初以来完成约177亿美元的房地产交易[202] 2022年第三季度投资收购与发起情况 - 2022年第三季度，公司收购或发起的投资本金总额为1.1310715亿美元，加权平均成本为面值的99.0%，加权平均票面利率为8.21%，加权平均收益率为8.26%[205] 2022年第三季度投资赎回或出售情况 - 2022年第三季度，公司赎回或出售投资的摊销成本为2752.6119万美元，赎回/销售收益为2614.0561万美元，净亏损73.0905万美元[207] 2022年前九个月各业务线利息收入情况 - 2022年前九个月，SFR贷款利息收入为3710.5万美元，平均余额7.46111亿美元，收益率6.63%，较2021年增长959.6万美元，增幅34.9%[209] - 2022年前九个月，夹层贷款利息收入为1098.1万美元，平均余额1.57789亿美元，收益率9.28%，较2021年增长239.6万美元，增幅27.9%[209] - 2022年前九个月，优先股权益利息收入为1026.8万美元，平均余额1.02471亿美元，收益率13.36%，较2021年增长880.5万美元，增幅601.8%[209] - 2022年前九个月，公司总利息收入为6602.1万美元，平均余额11.4283亿美元，收益率11.55%，较2021年增长2612.1万美元，增幅65.5%[209] 2022年前九个月利息支出情况 - 2022年前九个月，主回购协议利息支出为683.2万美元，平均余额3.17117亿美元，收益率2.87%，较2021年增长384.1万美元，增幅128.4%[209] - 2022年前九个月，公司总利息支出为2860.7万美元，平均余额12.29814亿美元，收益率4.65%，较2021年增长673.1万美元，增幅30.8%[209] 2022年前九个月及第三季度净利息收入情况 - 2022年前九个月，公司净利息收入为3741.4万美元，较2021年增长1939万美元，增幅107.6%[209] - 2022年第三季度净利息收入为574.5万美元，2021年同期为658.2万美元，同比减少83.7万美元，降幅12.7%[223] - 2022年前三季度净利息收入为3741.4万美元，2021年同期为1802.4万美元，同比增加1939万美元，增幅107.6%[230] 2022年第三季度及前三季度其他损失与运营费用情况 - 2022年第三季度其他损失为1082.8万美元，2021年同期其他收入为2196.3万美元，同比减少3279.1万美元，降幅149.3%[223] - 2022年第三季度运营费用为361.1万美元，2021年同期为335.4万美元，同比增加25.7万美元，增幅7.7%[223] - 2022年前三季度其他损失为794.7万美元，2021年同期其他收入为5483万美元，同比减少6277.7万美元，降幅114.5%[230] - 2022年前三季度运营费用为1097.1万美元，2021年同期为1033.9万美元，同比增加63.2万美元，增幅6.1%[230] 公司投资数量变化情况 - 截至2022年9月30日公司拥有81项独立投资，2021年同期为69项[224][231] 2022年第三季度各项费用情况 - 2022年第三季度G&A费用为170万美元，2021年同期为150万美元，同比增加20万美元[226] - 2022年第三季度贷款服务费用为110万美元，2021年同期为130万美元，同比减少20万美元[227] - 2022年第三季度管理费用为80万美元，2021年同期为60万美元，同比增加20万美元[229] 2022年前九个月贷款服务与管理费用情况 - 2022年前九个月贷款服务费用为330万美元，较2021年同期的390万美元减少约60万美元[234] - 2022年前九个月管理费用为230万美元，较2021年同期的160万美元增加约70万美元[235] 2022年第三季度及前九个月归属普通股股东相关指标情况 - 2022年第三季度归属普通股股东净收入为 - 805.9万美元，较2021年同期的1323.3万美元下降160.9%；前九个月为988.4万美元，较2021年同期的2714.2万美元下降63.6%[237][242][245] - 2022年第三季度基本每股净收入为 - 0.54美元，较2021年同期的1.93美元下降127.9%；前九个月为0.68美元，较2021年同期的4.73美元下降85.6%[237] - 2022年第三季度每股股息为0.5美元，较2021年同期的0.475美元增长5.3%；前九个月为1.5美元，较2021年同期的1.425美元增长5.3%[237] - 2022年第三季度归属普通股股东的EAD为686.5万美元，较2021年同期的515.9万美元增长33.1%；前九个月为3616.6万美元，较2021年同期的1143万美元增长216.4%[242] - 2022年第三季度归属普通股股东的CAD为722万美元，较2021年同期的514.5万美元增长40.3%；前九个月为4368.4万美元，较2021年同期的1132.9万美元增长285.6%[242] 2022年第三季度及前九个月加权平均流通普通股数量情况 - 2022年第三季度基本加权平均流通普通股数量为1496.2万股，较2021年同期的686.3万股增长118.0%；前九个月为1452.6万股，较2021年同期的573.8万股增长153.2%[237][242][245] - 2022年第三季度稀释加权平均流通普通股数量为2267.8万股，较2021年同期的2072.1万股增长9.4%；前九个月为2240.2万股，较2021年同期的1984.6万股增长12.9%[237][245] 公司向经理支付管理费情况 - 公司向经理支付的年度管理费为股权的1.5%，按月支付，经理可选择现金或公司普通股[240] 2022年9月30日公司权益相关指标情况 - 2022年9月30日普通股每股账面价值为20.98美元，2021年12月31日为21.88美元[246] - 2022年9月30日普通股股东权益为3.14304亿美元，2021年12月31日为2.00503亿美元[246] - 2022年9月30日可赎回非控股股东权益为1.43162亿美元，2021年12月31日为2.61423亿美元[246] - 2022年9月30日总权益为4.57466亿美元，2021年12月31日为4.61926亿美元[246] - 2022年9月30日普通股和可赎回OP单位的组合股数为22118千股，2021年12月31日为21472千股[246] 截至2022年9月30日公司投资组合情况 - 截至2022年9月30日，公司投资组合未偿还本金余额合计21亿美元[247] - 截至2022年9月30日，SFR贷款投资总额为6.88729亿美元，净权益为1.00322亿美元，平均票面利率4.81%，平均收益率4.54%[247] - 截至2022年9月30日，CMBS B - Pieces投资总额为6.00481亿美元，净权益为1.92733亿美元，平均票面利率4.18%，平均收益率7.52%[247] - 截至2022年9月30日，CMBS I/O Strips投资总额为4.50726亿美元，净权益为0.19294亿美元，平均票面利率2.15%，平均收益率15.71%[247] - 截至2022年9月30日，夹层贷款投资总额为6.3343亿美元，净权益为3.1759亿美元，平均票面利率约7.64%，平均收益率约7.37%[247] - 截至2022年9月30日，投资组合的投资数量为81个，其中浮动利率投资21个，固定利率投资57个，普通股投资2个，房地产投资1个[252] - 截至2022年9月30日，投资组合的本金余额为1678681000美元，其中浮动利率投资为382107000美元，固定利率投资为1296574000美元[252] - 截至2022年9月30日，投资组合的账面价值为1742252000美元，其中浮动利率投资为379753000美元，固定利率投资为1218942000美元，普通股投资为83618000美元，房地产投资为59940000美元[252] - 截至2022年9月30日，投资组合的加权平均现金息票率为5.00%，浮动利率投资为5.99%，固定利率投资为4.70%[252] - 截至2022年9月30日，投资组合的加权平均综合收益率为6.20%，浮动利率投资为8.79%，固定利率投资为5.40%[252] 公司过往CMBS I/O Strip投资情况 - 公司于2021年4月28日和5月4日分别购买约5000万美元和1500万美元的FHMS K - 107 CMBS I/O Strip X1利息仅付档的名义金额[251] - 公司于2021年6月11日、9月29日，2022年2月3日和3月18日分别购买约8000万美元、3500万美元、4000万美元和5000万美元的FRESB 2019 - SB64 CMBS I/O Strip X1利息仅付档的名义金额[251] 公司资金情况与流动性需求 - 公司认为2022年9月30日后十二个月内，可用现金、预期经营现金流和潜在债务或股权融资将为运营、预期定期债务偿付、最多1860万美元优先股购买潜在义务和股息支付提供足够资金[253] - 公司长期流动性需求主要包括获取额外投资、定期债务支付和分红，预计通过未来债务或股权发行、经营活动净现金和其他有担保及无担保借款等资本来源满足[254] - 公司认为各种资本来源将为长期运营、预期债务偿付、优先股购买潜在义务和股息支付提供足够资金，但获取资本能力可能受多种因素不利影响[254] 公司贷款利率与净息差情况 - 高级贷款固定利率在4.65% - 6.10%之间，夹层贷款固定利率在6.91% - 7.89%之间，高级贷款净息差在1.84% - 2.85%之间，夹层贷款净息差在6.61% - 7.59%之间[255] 公司借款情况 - 2019年7月12日，公司子公司与房利美签订信贷协议，借款7.888亿美元，截至2022年9月30日，未偿还余额为6.293亿美元，贷款将于2029年7月12日到期[256] - 公司因CMBS收购，通过回购协议借款约3.51亿美元，并以面值约10亿美元的CMBS B级债券等作为抵押[258] - 截至2022年9月30日，与瑞穗的主回购协议未偿本金为351,037美元，加权平均利率为4.64%，加权平均期限为0.22年，抵押品未偿面值为1,001,008美元[260] 公司股票出售与发行情况 - 2021年ATM计划中，公司出售532,694股普通股，总销售额为1130万美元，2022年ATM计划中，截至2022年9月30日，出售531,728股普通股，总销售额为1260万美元[261][262] - 2021年4月20日，公司发行7500万美元5.75%票据，收益约7310万美元；2021年12月20日，发行6000万美元，收益约6090万美元；2022年1月25日，发行3500万美元，收益约3510万美元[263][264][265] - 2021年8月20日，公司发行200万股普通股，9月10日，发行59,700股额外普通股[267] 公司票据回购情况 - 2022年5月20日，公司以约290万美元回购300万美元5.75%票据；2022年6月30日，以约200万美元回购200万美元该票据[266] 公司投资组合利率支付情况 - 截至2022年9月30日，公司约4.1%的投资组合按与LIBOR挂钩的可变利率支付利息[268] - 截至2022年9月30日，公司投资组合中约13.2%按未偿还本金余额计算的部分按与SOFR挂钩的可变利率支付利息[269] 公司现金及现金等价物情况 - 截至2022年9月30日，公司现金及现金等价物为2210万美元[270] 2022年前九个月公司现金流量情况 - 2022年前九个月，经营活动提供的净现金为6260万美元，2021年同期为3720万美元[272] - 2022年前九个月，投资活动提供的净现金为8.509亿美元，2021年同期为1.9654亿美元[273]

财务数据和关键指标变化 - 第三季度净亏损0.54美元/摊薄后每股，2021年同期净利润为1.17美元/摊薄后每股，净收入减少是由于第三季度提前还款减少和CMBS投资组合按市值计价调整 [9] - 利息收入较2021年第三季度增长14%，受投资平均收益率提高76个基点推动；利息支出增长37%，受1.02亿美元额外借款和平均利率提高98个基点推动 [10] - 第三季度可分配收益为0.48美元/摊薄后每股，2021年同期为0.51美元/摊薄后每股；第三季度可分配现金为0.50美元/摊薄后每股，2021年同期为0.62美元/摊薄后每股，两者减少是由于第三季度提前还款减少 [10][11] - 第三季度支付股息0.50美元/股，董事会已宣布第四季度股息为0.50美元/股；第三季度股息由可分配收益覆盖0.96倍，由可分配现金覆盖1倍 [12] - 每股账面价值较上一季度下降4.2%，至20.68美元/摊薄后每股，部分原因是CMBS投资组合按市值计价调整 [12] - 年初至今（截至2022年9月30日的九个月），归属于普通股股东的净收入为0.71美元/摊薄后每股，2021年同期为3.02美元/摊薄后每股，减少主要是由于CMBS投资组合按市值计价调整 [14] - 年初至今可分配收益为2.25美元/摊薄后每股，2021年同期为1.35美元/摊薄后每股，增长67.5%；年初至今可分配现金为2.69美元/摊薄后每股，2021年同期为1.57美元/摊薄后每股，增长72.1%，增长是由于第一和第二季度提前还款及相关提前还款罚金增加 [14][15] - 全年股息由可分配收益覆盖1.5倍，由可分配现金覆盖1.8倍 [16] - 第四季度可分配收益指引中点为0.53美元/摊薄后每股，范围在0.48 - 0.58美元/摊薄后每股；可分配现金指引中点为0.52美元/摊薄后每股，范围在0.47 - 0.57美元/摊薄后每股，增长主要由投资组合中的新投资推动 [16][17] 各条业务线数据和关键指标变化 - 投资组合目前包含83项单独投资，总未偿还本金约17亿美元；贷款组合96%为住宅，42%投资于以单户租赁为抵押的高级贷款，54%投资于多户住宅（主要通过机构CMBS），其余4%为生命科学和自存仓；投资组合平均剩余期限为5.6年，93%已稳定，加权平均贷款价值比为68.1%，平均债务偿付覆盖率为1.76倍；地理上偏向东南部和西南部，得克萨斯州、佐治亚州和佛罗里达州合计约占地理敞口的49%；所有投资均正常还款 [19][20][21] - 本季度及之后，公司完成11项新投资，总计1.32亿美元，加权平均无杠杆收益率为9%，平均杠杆收益率为11.2%；包括900万美元夹层投资（以佛罗里达州迈阿密附近的稳定自存仓物业为抵押，无杠杆收益率为11%）、2150万美元三项单独的优先股投资（以得克萨斯州普莱诺和沃思堡以及华盛顿州帕克兰的稳定多户住宅物业为抵押，加权平均估计收益率为13.3%）、1500万美元优先股投资（以明尼苏达州明尼阿波利斯郊外的稳定生命科学CDMO物业为抵押，收益率为10%）、150万美元MSCR票据（估计杠杆收益率为13.8%）以及8510万美元CMBS（包括房地美B级债券，平均无杠杆收益率为7.6%，杠杆收益率为12.9%） [21][22][23] - 第三季度，公司在一级债券市场活跃，获得7050万美元房地美浮动利率B级债券，收益率为SOFR + 525，杠杆收益率为低至中两位数，通过有吸引力的价格回购融资进行了审慎杠杆操作 [26] - 第三季度，SFR贷款池有一笔贷款还清，内部收益率为22%，而原承保内部收益率仅为9%，由于提前还款罚金，该投资在约三分之一的原投资时间范围内产生了超出原承保的净收益 [29] 各个市场数据和关键指标变化 - 多户住宅、SFR和自存仓的同店NOI增长虽较今年早些时候的历史峰值有所放缓，但仍保持高个位数至低两位数 [32] - 新开工项目在下半年急剧下降，预计多户住宅供应在2023年末达到峰值，2024 - 2025年对该领域的股权投资者和信贷方可能是不错的年份 [43] - 公司在出售其股权侧的阳光地带投资组合，当前报价显示即期资本化率约为4.5%；市场上有一些规模超过5亿美元的非阳光地带或部分阳光地带大型投资组合，资本化率超过5%；目前交易活动较少，若出售，资本化率可能在4.5% - 5%之间，且报价单不如上半年深厚 [77][78] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司的信贷投资主要集中在稳定、短期租赁期限、低资本支出的资产上，这些资产在当前通胀环境中具有动态定价能力；底层NOI表现优于其他物业类型，为投资者提供了稳定的收益基础和稳定的收益率 [31] - 公司团队继续在核心物业类型上以增值收益率投入资金，并认为当前市场适合开展更多特殊情况、战术性投资，以利用私人市场的流动性不足，特别是在多户住宅投资组合交易和单户租赁（尤其是建造出租领域） [33] - 公司对投资组合中缺乏过渡性资产或业务计划感到满意，不涉及办公或其他长期限资产的过渡性业务计划 [34] - 公司投资组合在未来五年以上将享有稳定透明的收入流，可利用其在多户住宅、SFR、自存仓和生命科学领域的深厚关系和投资平台，为投资者持续创造经风险调整后的回报 [35] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 随着抵押贷款利率升至7%，购房变得更加难以负担，这有利于公司的SFR和多户住宅投资；在经济适用房和劳动力住房领域，租户保留率从45% - 50%升至55% - 56%，SFR平台也有较高的保留率；由于建设融资不足，开发商的供应将减少 [40][41][42] - 从SFR角度看，租金增长强劲，入住率高，未看到租金减速，NOI增长良好，预计SFR资产价值不会出现与整体住房市场相同程度的下降；整个贷款组合的底层资产情况类似，可能会有一些回调，具体取决于资本化率走势；各行业交易 volume 都很清淡，且与利率变动不同步 [73][74] 其他重要信息 - 本次财报电话会议包含前瞻性陈述，基于管理层当前预期、假设和信念，听众不应过度依赖，建议查看公司年度报告和其他SEC文件以了解可能影响前瞻性陈述的风险和因素；会议还包括非GAAP财务指标分析，详情见公司当天早些时候提交的演示文稿 [4][5][6] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 抵押贷款利率升至7%对公司SFR和多户住宅投资的影响，以及对续租率、入住率的预期，购房难度增加如何利好相关投资 - 购房难度增加对公司的多户住宅贷款增长和股权投资组合都有利；在经济适用房和劳动力住房领域，租户保留率从45% - 50%升至55% - 56%，SFR平台也有较高保留率；由于建设融资不足，开发商供应将减少，预计多户住宅供应在2023年末达到峰值，2024 - 2025年对股权投资者和信贷方可能是不错的年份 [40][41][43] 问题2: 新投资与股票回购在回报方面的比较 - 公司可能采用杠铃策略，两者兼顾；若股价维持在账面价值的75%，可能优先使用自由现金流进行股票回购，否则会平衡两者 [44][45] 问题3: 两项普通股投资的最新情况、投资时间表、回报考虑以及是否会重新分配资金到产生现金流的债务投资 - 自存仓投资组合同店NOI增长显著，2022 - 2023年可能达到低两位数，租金情况类似；公司在劳动节后与摩根大通完成了投资组合高级部分的交易，正在与Extra Space讨论降低优先股杠杆，预计年底前达成增值解决方案；地面租赁投资目前进展顺利，有干粉资金可用于以4.5%以上的资本化率投资稳定的地面租赁资产，未来12 - 18个月前景良好，退出时间可能在2 - 4年，且有一定的退出市场可能性；这两项投资规模较小，表现良好，若有更增值的用途，有内外部各方可对其进行变现 [46][49][51] 问题4: 公司是否会参与房地美新推出的Q系列多户住宅过桥贷款业务 - 公司与房地美有长期合作历史，会继续关注Q系列业务；目前Q系列处于早期阶段，若认为对投资组合有吸引力，会考虑参与，但仍主要偏好K系列大型物业类型 [56][57][58] 问题5: 预计2023年K系列债券发行是否会大幅下降 - 公司参与的K系列大多为浮动利率，受益于SOFR上升；目前大多数赞助商倾向于浮动利率，因为不想承担5.5% - 6%的固定利率债务，预计未来6 - 9个月产品将偏向浮动利率 [59][60][61] 问题6: 若市场混乱持续到2023年，公司是否会利用借款人的救援融资需求或银行低价出售贷款的机会 - 回顾新冠疫情期间，有短暂的资产错配证券购买机会，但因大量资金在场外迅速吸收而结束；认为老旧的门户写字楼资产（40年以上，由CMBS或银行持有）可能存在问题，但公司不会涉足该领域 [64][65][66] 问题7: 对2023年房价走势及跌幅的看法 - 从SFR角度看，租金增长强劲，入住率高，未看到租金减速，NOI增长良好，预计SFR资产价值不会出现与整体住房市场相同程度的下降；整个贷款组合的底层资产情况类似，可能会有一些回调，具体取决于资本化率走势；各行业交易 volume 都很清淡，且与利率变动不同步；Invitation Homes股价下跌可能是由于费用较高，核心FFO或FFO下降超出预期，且公开市场和私人市场存在脱节 [72][73][76] 问题8: 对多户住宅价格或资本化率走势的看法 - 公司在出售其股权侧的阳光地带投资组合，当前报价显示即期资本化率约为4.5%；市场上有一些规模超过5亿美元的非阳光地带或部分阳光地带大型投资组合，资本化率超过5%；目前交易活动较少，若出售，资本化率可能在4.5% - 5%之间，且报价单不如上半年深厚 [77][78] 问题9: 多户住宅投资的债务成本和内部收益率情况 - 浮动利率债务成本约为SOFR + 200基点，固定利率债务与10年期国债利差约为150 - 175基点，代理业务在浮动和固定利率上的利差可能收紧20 - 30个基点；杠杆投资在有增长的情况下，五年持有期的内部收益率可能为高个位数，否则会更低；无杠杆投资方面，核心基金购买核心加产品的预期10年持有期无杠杆回报率约为6% - 7% [79][81][82]

业绩总结 - 2022年第三季度净亏损为870万美元，归属于普通股东的净亏损为810万美元，每股稀释亏损为0.54美元[14] - 2022年第三季度可分配收益为10,775千美元，较2022年第二季度的12,626千美元下降14.6%[64] - 2022年第三季度净收入为-8,694,000美元，而2022年6月30日为8,453,000美元，显示出显著亏损[56] - 2022年第三季度每股可分配收益为0.48美元，较2022年第二季度下降14.3%[64] - 2022年第三季度的股息为每股0.500美元，与2022年第二季度持平[64] 现金流与资产 - 2022年第三季度可分配现金为1120万美元，每股稀释可分配现金为0.50美元[14] - 截至2022年9月30日，现金及现金等价物为22,100,000美元，较2021年12月31日的26,459,000美元下降16.0%[56] - 2022年第三季度每股账面价值为20.68美元，较2022年第二季度的21.59美元下降4.2%[19] - 截至2022年9月30日，总资产为8,275,922,000美元，较2021年12月31日的8,513,917,000美元下降2.8%[56] - 截至2022年9月30日，普通股股东权益为314,304,000美元，较2021年12月31日的200,503,000美元增长56.7%[56] 投资组合与市场表现 - 2022年第三季度的投资组合总额为17亿美元，包含83项投资[14] - 投资组合的加权平均贷款价值比（LTV）为68.1%[38] - 投资组合中92.9%为稳定资产[38] - 自COVID-19以来，需求持续强劲，行业的入住率保持在历史高位[37] - 投资组合中各州的地理分布包括乔治亚州20%、佛罗里达州16%和德克萨斯州13%[41] 未来展望 - 2022年第四季度预计每股EAD为0.531美元，CAD为0.521美元[26] - 2022年第四季度归属于普通股东的净收入预计在750万美元至920万美元之间[33] 负面信息 - 2022年第三季度的EAD股息覆盖率为0.96倍，CAD股息覆盖率为1.00倍[31] - 2022年第三季度未实现损益为19,473千美元，较2022年第二季度的4,184千美元显著增加[61] - 截至2022年10月26日，投资组合中没有贷款处于宽限状态[36]