公司整体业务规模与交易情况 - 截至2022年3月31日，公司的发起人及其关联实体管理约167亿美元的贷款和与债务或信贷相关的投资，自2012年初以来完成约157亿美元的房地产交易[210] 2022年第一季度投资收购与发起情况 - 2022年第一季度，公司收购或发起投资总额达1.82913068亿美元，加权平均成本为面值的5.24%，加权平均收益率为11.43%[213][214] 2022年第一季度投资赎回情况 - 2022年第一季度，公司赎回或到期投资的摊销成本为1.30765668亿美元，赎回收益为1.23994281亿美元，净收益为1594.1542万美元[216] 2022年第一季度利息收支情况 - 2022年第一季度，公司总利息收入为3197.3万美元，平均余额为11.34259亿美元，收益率为11.28%；2021年同期分别为1264.9万美元、10.88536亿美元和4.65%[218] - 2022年第一季度，公司总利息支出为881.8万美元，平均余额为12.29013亿美元，收益率为2.87%；2021年同期分别为649.7万美元、9.78702亿美元和2.66%[218] - 2022年第一季度，公司净利息收入为2315.5万美元，2021年同期为615.2万美元[218] - 2022年第一季度净利息收入2320万美元，较2021年同期的620万美元增加约1700万美元[229] 公司运营费用规定 - 公司的G&A费用、贷款服务费用和管理费用等运营费用有相关规定，总公司G&A费用不得超过按照GAAP确定的股权账面价值的2.5%[225] 公司投资策略 - 公司的投资策略是发起、构建和投资于第一留置权抵押贷款、夹层贷款、优先股、可转换票据、多户住宅物业和普通股投资等[208] 公司税务处理 - 公司自2020年12月31日结束的纳税年度起选择按REIT进行美国联邦所得税处理[211] 公司诉讼情况 - 2021年10月15日，一起诉讼对包括公司发起人在内的多个实体提出索赔，但不涉及公司业务、资产或运营，预计对公司无重大影响[212] 2022年第一季度其他收入情况 - 2022年第一季度其他收入为亏损80万美元，较2021年同期的2230万美元减少约2310万美元[230] 2022年第一季度净利润与股数相关情况 - 2022年第一季度GAAP普通股股东净利润1292万美元，较2021年同期的836.7万美元增长54.4%[237][242][244] - 2022年第一季度基本加权平均普通股股数为1385.5万股，较2021年同期的502.3万股增长175.8%[237][243][244] - 2022年第一季度摊薄加权平均普通股股数为2203万股，较2021年同期的1919.9万股增长14.7%[237][244] - 2022年第一季度基本每股净收益0.93美元，较2021年同期的1.67美元下降44.0%[237] - 2022年第一季度摊薄每股净收益0.81美元，较2021年同期的1.26美元下降35.7%[237] - 2022年第一季度每股股息0.5美元，较2021年同期的0.475美元增长5.3%[237] 2022年第一季度EAD与CAD情况 - 2022年第一季度EAD为2010.5万美元，较2021年同期的286.9万美元增长600.8%[242] - 2022年第一季度CAD为2607万美元，较2021年同期的281.1万美元增长827.4%[242] 截至2022年3月31日公司权益与股数情况 - 截至2022年3月31日，公司普通股股东权益为321,782,000美元，2021年12月31日为200,503,000美元[246] - 截至2022年3月31日，公司期末流通在外的普通股股数为14,485,000股，2021年12月31日为9,164,000股[246] - 截至2022年3月31日，公司普通股每股账面价值为22.21美元，2021年12月31日为21.88美元[246] - 截至2022年3月31日，公司OP中可赎回非控股股东权益为149,262,000美元，2021年12月31日为261,423,000美元[246] - 截至2022年3月31日，公司总股本权益为471,044,000美元，2021年12月31日为461,926,000美元[246] - 截至2022年3月31日，公司期末可赎回OP单位为7,138,000个，2021年12月31日为12,308,000个[246] - 截至2022年3月31日，公司普通股和可赎回OP单位的组合每股/单位账面价值为21.78美元，2021年12月31日为21.51美元[246] 截至2022年3月31日公司投资组合情况 - 截至2022年3月31日，公司投资组合的未偿还本金余额合计为32亿美元[247] - 截至2022年3月31日，公司SFR贷款投资本金总额为700,309,000美元，净权益为105,284,000美元，平均票面利率为4.82%，平均收益率为4.53%[247] - 截至2022年3月31日，公司CMBS B - Piece投资本金总额为546,965,000美元（部分数据有标注(4)）[247] CMB SI/O Strip相关数据 - CMB SI/O 1 Strip于2020年5月18日数据为17,590，各类多户相关比例分别为2.02%、14.49%、24.50%[248] - CMB SI/O 2 Strip于2020年8月6日数据为1,180,483，各类多户相关比例分别为0.10%、15.02%、8.24%[248] - CMB SI/O 3 Strip于2020年8月6日数据为108,643，各类多户相关比例分别为2.98%、14.83%、8.24%[248] - CMB SI/O 4 Strip于2021年4月28日数据为64,866，各类多户相关比例分别为1.59%、14.27%、7.83%[248] - CMB SI/O 5 Strip于2021年5月27日数据为20,000，各类多户相关比例分别为3.38%、14.50%、8.16%[248] - CMB SI/O 6 Strip于2021年6月7日数据为4,266，各类多户相关比例分别为2.31%、17.08%、6.66%[248] - CMB SI/O 7 Strip于2021年6月11日数据为131,877，各类多户相关比例分别为1.25%、14.27%、7.16%[248] - CMB SI/O 8 Strip于2021年6月21日数据为27,770，各类多户相关比例分别为1.19%、16.73%、8.16%[248] - CMB SI/O 9 Strip于2021年8月10日数据为25,000，各类多户相关比例分别为1.89%、14.66%、8.07%[248] - CMB SI/O 10 Strip于2021年8月11日数据为6,942，各类多户相关比例分别为3.10%、12.81%、9.32%[248] mezzenine贷款相关数据 - 总计金额为1,644,589,292,170，占比64%，另有14.49%和8.32%[1] - 2020年6月12日mezzenine贷款金额为7,500，占比11%，另有11%和1.25%[1] - 2020年10月20日mezzenine贷款金额为5,470，占比7.5%，另有7.29%和7.09%[2] - 2020年10月20日mezzenine贷款金额为10,380，占比7.42%，另有7.2%和9.26%[3] - 2020年10月20日mezzenine贷款金额为14,253，占比7.59%，另有7.37%和7.18%[4] - 2020年10月20日mezzenine贷款金额为3,700，占比7.83%，另有7.61%和6.51%[5] - 2020年10月20日mezzenine贷款金额为12,000，占比7.71%，另有7.49%和9.01%[5] - 2020年10月20日mezzenine贷款金额为3,000，占比7.32%，另有7.11%和9.34%[7] - 2020年10月20日mezzenine贷款金额为1,500，占比7.22%，另有7.01%和9.34%[8] - 2020年10月20日mezzenine贷款金额为5,540，占比7.33%，另有7.12%和7.09%[9] 公司CMBS I/O Strip购买情况 - 公司于2021年4月28日和5月4日分别购买约5000万美元和1500万美元FHMS K - 107 CMBS I/O Strip的X1利息仅付档合计名义金额[251] - 公司于2021年6月11日、9月29日，2022年2月3日和3月18日分别购买约8000万美元、3500万美元、4000万美元和5000万美元FRESB 2019 - SB64 CMBS I/O Strip的X1利息仅付档合计名义金额[252] 截至2022年3月31日投资组合详细情况 - 截至2022年3月31日，投资数量共71笔，其中浮动利率投资9笔，固定利率投资60笔，普通股投资1笔，房地产投资1笔[253] - 截至2022年3月31日，投资组合本金余额为16.29046亿美元，其中浮动利率投资本金余额为2.92222亿美元，固定利率投资本金余额为13.36824亿美元[253] - 截至2022年3月31日，投资组合账面价值为17.07823亿美元，其中浮动利率投资账面价值为3.05278亿美元，固定利率投资账面价值为12.8241亿美元，普通股投资账面价值为5878.9万美元，房地产投资账面价值为6134.6万美元[253] - 截至2022年3月31日，投资组合加权平均现金息票率为5.71%，浮动利率投资为7.62%，固定利率投资为5.30%[253] - 截至2022年3月31日，投资组合加权平均综合收益率为6.00%，浮动利率投资为7.64%，固定利率投资为5.61%[253] 公司短期流动性需求 - 公司短期流动性需求主要用于偿还借款、维持投资、向股东分配等，预计可用现金、运营现金流和潜在融资能满足2022年3月31日后十二个月运营、偿债、购股和分红需求[254] 公司长期流动性需求 - 公司长期流动性需求主要用于获取额外投资、偿债和分配，预计通过未来债务或股权发行、运营净现金和其他借贷满足需求，但受多种因素影响[255] - 公司杠杆在期限和结构上匹配，以保护免受市场利率波动影响，相信多种资本来源能满足长期运营、偿债、购股和分红需求[255] 公司贷款利率与净息差情况 - 高级贷款固定利率在4.65% - 6.10%之间，夹层贷款固定利率在6.91% - 8.70%之间，高级贷款净息差在1.84% - 2.85%之间，夹层贷款净息差在6.61% - 8.40%之间[256][257] 公司与房利美信贷协议情况 - 2019年7月12日，公司两家子公司与房利美签订信贷协议，借款约7.888亿美元，2020年2月11日剩余7.888亿美元余额投入公司，2022年3月31日未偿还余额为6.399亿美元，贷款2029年7月12日到期[258] 公司回购协议融资情况 - 公司可能通过回购协议为目标资产收购融资，近期因CMBS收购通过运营合伙企业和子运营合伙企业在回购协议下借款约2.97亿美元，并以约21亿美元票面价值的CMBS B级债券和CMBS利息剥离投资作为抵押[259][260] 公司与瑞穗CMBS主回购协议情况 - 2020年4月15日与瑞穗的CMBS主回购协议，未偿还面值296,991美元，加权平均利率2.22%，加权平均期限0.03年，抵押未偿还面值2,072,842美元[262] 公司股权分销协议情况 - 2021年3月31日，公司、运营合伙企业和管理人分别与销售代理签订2021年股权分销协议，可发售最高1亿美元普通股和A类优先股，2021年12月16日终止协议，已出售532,694股普通股，总销售额1130万美元[263] 公司2022年ATM计划情况 - 2022年ATM计划中公司可发售最高1亿美元的普通股和A类优先股，截至2022年3月31日已售出91,428股普通股，总销售额为210万美元[264] 公司票据发行情况 - 2021年4月20日，公司发行7500万美元本金的5.75%票据，发行价为面值的99.5%，扣除费用后所得款项约7310万美元

财务数据和关键指标变化 - 2022年第一季度摊薄后每股净收益为0.81美元，2021年同期为1.26美元 [7] - 2022年第一季度摊薄后可供分配收益为每股1.23美元，2021年同期为0.43美元 [7] - 2022年第一季度摊薄后可供分配现金水平为每股1.58美元，2021年同期为0.47美元 [7] - 每股账面价值环比增长1.3%，同比增长7.1%，达到21.78美元 [7] - 第一季度每股股息为0.50美元，董事会已宣布第二季度每股股息为0.50美元 [7] - 第二季度摊薄后可供分配收益指引为每股0.55美元，范围在0.50 - 0.60美元 [8] - 第二季度摊薄后可供分配现金变量指引为每股0.64美元，范围在0.59 - 0.69美元 [8] 各条业务线数据和关键指标变化 贷款业务 - 投资组合包含78项投资，未偿还本金总额约16亿美元 [10] - 贷款组合中97%为住宅，44%投资于单户租赁抵押的高级债券，54%投资于多户家庭，主要通过机构CMBS，其余3%为生命科学和自存储 [10] - 投资组合平均剩余期限为6.4年，94%已稳定，加权平均贷款价值比为67.7%，平均债务偿付覆盖率为1.87倍 [10] - 地理上偏向东南和西南市场，得克萨斯州、佐治亚州和佛罗里达州合计占约49%的风险敞口 [10] - 100%的投资均为当前状态，大部分基础贷款处于宽限期 [10] 债券业务 - 第一季度参与两次房地美债券拍卖，需求强劲，定价优于之前市场清算水平 [15] - 当天上午以约3900万美元购买一只成熟的房地美小额贷款VPs债券，当前票面利率约4.25%，预计无杠杆收益率约8%，杠杆收益率为低至中双位数 [16] 投资业务 - 第一季度发起3870万美元的可转换票据，使可转换票据和地面租赁总敞口约达6000万美元，季度末后，赞助商偿还全部2500万美元并以12.5%的折扣转换为公司普通股 [11] - 1月14日，购买1960万美元由单租户稳定制药制造物业抵押的优先股，当前收益率为10% [12] - 1月27日，购买4180万美元由内华达州拉斯维加斯一处稳定多户家庭物业抵押的优先股投资 [12] - 1月25日，3笔单户租赁首笔抵押贷款合计3210万美元全额偿还，内部收益率达41.5% [12] - 2月23日，一笔6200万美元的单户租赁首笔抵押贷款全额偿还，内部收益率达35.9% [12] 各个市场数据和关键指标变化 - 市场持续面临通胀压力，美联储暗示多次加息50个基点 [17] - 房地美VPs债券需求旺盛，价格持续收紧 [17] - 季度末公司在回购协议上的杠杆率约为57% [17] - 单户租赁贷款池表现良好，租金增长和入住率强劲，第一季度部分贷款提前还款，综合内部收益率超过40%，高于原承保的9% [18] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司继续看好NREF投资组合的潜在信贷表现，连续第八个季度实现良好的价值增长，为股东提供稳定现金流 [20] - 近期市场波动为NREF的投资管道带来机会，特别是多户家庭领域的融资机会增加 [20] - 公司继续与单户租赁、存储、多户家庭赞助商合作，培养特殊情况和优先股机会，目前承保管道超过4亿美元 [20] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 多户家庭领域方面，公司报告过去几年同店净营业收入强劲增长，4月续租和新租的混合租赁增长率超过20%，预计今年底层租赁将继续保持强劲，特别是机构和中端市场 [31] - 目前交易成交量的资本化率暂时稳定，大量股权仍在追逐交易，机构资本因租金增长稳定和抗通胀特性继续流向住宅领域 [31][32] - 机构方面存在负债务成本，资本化率比利差更窄，若有变化，资本化率可能上升，但目前尚未发生 [33] - 单户租赁领域基本面强劲，但机构化程度较低，难以找到合适机会，且公司无法控制当前环境下的提前还款情况 [34] - 与购房成本相比，单户租赁租金仍具吸引力，租金与收入比仍有提升空间 [35] - 美联储加息可能使购房变得更加困难，公司所在的租赁和中端市场有望从中受益 [36] 其他重要信息 - 本次财报电话会议包含前瞻性陈述，基于管理层当前预期、假设和信念，听众不应过度依赖，建议查阅公司年报和其他SEC文件以了解可能影响前瞻性陈述的风险和因素 [4] - 会议还包括非GAAP财务指标分析，详情见公司当天早些时候提交的报告 [4] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 投资组合中多户家庭和单户租赁的比例未来12个月会如何变化 - 多户家庭领域融资机会更多，市场更大、更具机构性、交易量大，若机构利差保持比银行和其他机构更宽，多户家庭领域的GAAP融资机会将加速，公司历史私人优先股管道约为每年1亿美元，今年可能达到2亿美元 [23] 问题2: 普通股投资前景如何，若全部重新投入投资，对当前投资组合的利息收入或CAD有何影响 - 公司将部分地面租赁投资转换为普通股，一是为了与赞助商保持联系，二是认为该投资在3年内可能实现2倍回报，有望为股东创造每股约1 - 1.50美元的价值 [25][26] 问题3: 如何考虑设定股息，是否会因覆盖情况良好而提高股息 - 公司希望确保未来收益能够覆盖股息，由于存在提前还款等情况，难以准确预估未来收益，因此在提高股息时会谨慎考虑，以可供分配收益的覆盖情况为基准，待对当前投资组合有更清晰了解，特别是单户租赁贷款池的提前还款情况后，再做决策 [27] 问题4: 如何看待多户家庭资产类别在利率上升和租金增长放缓情况下的估值，以及对租金增长和资本化率的影响 - 公司报告过去几年同店净营业收入强劲增长，4月续租和新租的混合租赁增长率超过20%，预计今年底层租赁将继续保持强劲，特别是机构和中端市场 [31] - 目前交易成交量的资本化率暂时稳定，大量股权仍在追逐交易，机构资本因租金增长稳定和抗通胀特性继续流向住宅领域 [31][32] - 机构方面存在负债务成本，资本化率比利差更窄，若有变化，资本化率可能上升，但目前尚未发生 [33] - 单户租赁领域基本面强劲，但机构化程度较低，难以找到合适机会，且公司无法控制当前环境下的提前还款情况 [34] - 与购房成本相比，单户租赁租金仍具吸引力，租金与收入比仍有提升空间 [35] - 美联储加息可能使购房变得更加困难，公司所在的租赁和中端市场有望从中受益 [36] 问题5: 是否收到Progress Residential的部分还款，CLO利差扩大和发行CLO的总成本上升是否会降低其还款可能性 - Progress Residential的住宅贷款没有提前还款，该贷款期限较长，提前还款率约为20%，短期内不太可能提前还款 [38] 问题6: GSE多户家庭业务近期交易量是否有所增加，是否仍在努力争取市场份额 - GSE在3月的业务表现不佳，4月似乎也未获得更多市场份额，交易量低于去年同期，目前比去年的运行速度落后约一个月，他们正在内部研究如何提高竞争力并为市场提供流动性 [40] 问题7: 按市值计价的账面价值情况，第二季度到目前为止账面价值是相对持平、上升还是下降 - CMBS方面，VPs利差收紧，IO条带因利率上升和摊销出现了一些按市值计价的损失，但总体而言，CMBS季度表现较为稳定 [41] - 截至本月，账面价值相对持平 [42]

业绩总结 - 2022年第一季度净收入为1870万美元，归属于普通股股东的净收入为1290万美元，每稀释普通股的收益为0.81美元，较2021年第四季度的0.92美元有所下降[12] - 2022年第一季度可分配收益（EAD）为2710万美元，每稀释普通股的EAD为1.23美元，较2021年第四季度的0.54美元增长127.8%[12][18] - 2022年第一季度现金可分配（CAD）为每稀释普通股1.58美元，较2021年第四季度的0.62美元增长150.8%[18] - 2022年第一季度的账面价值为4.71亿美元，每普通股账面价值为21.78美元，较2021年第四季度增长1.3%[12] - 2022年第一季度，净收入为1873.7万美元，相较于2021年第四季度的2095.7万美元下降了10.6%[46] - 2022年第一季度，净利息收入为2315.5万美元，较2021年第四季度的803.1万美元增长了188.5%[46] - 2022年第一季度，普通股东权益为3.21782亿美元，较2021年第四季度的2.00503亿美元增长了60.5%[46] 现金流与股息 - 2022年第一季度，公司支付每普通股0.50美元的股息[12] - 2022年第一季度每股普通股的股息为0.50美元，股息覆盖率为EAD的2.46倍，CAD的3.16倍[20] - 2022年第二季度每股普通股的股息预计为0.50美元，EAD股息覆盖率预计为1.10倍，CAD股息覆盖率预计为1.28倍[21] 投资组合与财务状况 - 截至2022年4月27日，公司总投资组合为16亿美元，包含70项投资[11] - 截至2022年4月27日，公司债务与账面价值比率为2.41倍[13] - 截至2022年4月27日，投资组合中没有贷款处于宽限状态[25] - 投资组合的加权平均贷款价值比为67.7%[27] - 投资组合的加权平均债务服务覆盖率为1.87倍[27] - 2022年第一季度，现金及现金等价物为3524.3万美元，较2021年第四季度的2645.9万美元增长了33.3%[46] - 2022年第一季度，总资产为80.21455亿美元，较2021年第四季度的85.13917亿美元下降了5.8%[46] - 2022年第一季度，总负债为75.12807亿美元，较2021年第四季度的80.07211亿美元下降了6.2%[46] 未来展望 - 2022年第二季度每股稀释普通股的预计EAD为0.551美元，CAD为0.641美元[19] - 2022年第二季度归属于普通股东的净收入预计在760万美元至930万美元之间[24] 其他信息 - 2022年第一季度，未偿还的回购融资为2.922亿美元，占CMBS B-片和IO条款投资组合的57.2%[13] - 2022年第一季度，公司发放的可转换票据总额为3870万美元[11] - 投资组合中单户住宅贷款占比为44.0%，多家庭贷款占比为53.7%[30] - 整个投资组合的当前本金总额为1,577,940千美元，净权益为645,350千美元，平均票息为6.28%[40]

投资组合财务指标 - 投资组合中90.8%的底层物业已稳定，加权平均入住率为94.5%，加权平均债务偿付覆盖率为1.99倍，加权平均贷款价值比为67.9%，加权平均期限为6.5年（截至2022年2月28日）[53] 公司杠杆比率 - 公司预计杠杆比率不超过3比1[58] 房利美K交易与贷款证券化 - 截至2021年12月31日，有458笔房利美K交易发行，总额达4777亿美元，自2009年以来有23020笔贷款发起并证券化[59] 公司管理费相关 - 公司向经理支付的年度管理费为股权的1.5%，按月支付，经理可选择现金或普通股股份[62] - 直接支付的运营费用、向经理报销的运营费用以及年度管理费之和，任何日历年或其部分不得超过股权账面价值的2.5%[61][66] 管理协议条款 - 管理协议初始期限为三年，之后自动续期一年，除非提前终止[67] - 管理协议终止时（除公司因正当理由终止外），公司需向经理支付终止费，金额为终止日期前两个日历年经理平均年度管理费的三倍[67] 经理赔偿责任 - 经理将对因其自身不当行为导致公司产生的索赔等进行赔偿，但赔偿总额不超过其在相关行为发生前收到的管理费金额[68] 公司投资范围 - 公司主要投资于优先抵押一级贷款、夹层贷款、优先股、可转换票据、普通股以及多户商业抵押贷款支持证券（CMBS）证券化产品[57] 公司竞争情况 - 公司面临来自各类机构投资者的竞争，可能影响投资回报和普通股市场价格[69] 公司税务处理 - 公司自2020年12月31日结束的纳税年度起选择按美国联邦所得税目的作为房地产投资信托（REIT）处理[72] 投资证券限制 - 《投资公司法》规定发行人拥有或拟收购的投资证券价值超过发行人非合并基础上总资产（不包括美国政府证券和现金项目）价值的40%将被认定为投资公司，公司及运营合伙企业（OP）将确保投资证券不超过此限制[73][74] 子公司资产要求 - 公司部分子公司若要符合《投资公司法》第3(c)(5)(C)条的排除规定，至少55%的资产须为合格资产，至少另外25%的资产须为房地产相关资产，且杂项资产不超过20%[75] 会计准则选择 - 公司选择利用《创业企业融资法案》（JOBS Act）规定的新兴成长公司可延长的过渡期来遵守新的或修订的会计准则，财务报表可能与按上市公司生效日期执行的公司不可比[76] 公司报告身份 - 公司是《1933年证券法》规定的“较小报告公司”，可选择利用适用于较小报告公司的某些简化披露[77] 公司员工情况 - 截至2021年12月31日，公司有一名员工，其工资的50%分配给公司用于向管理人报销[77]

财务数据和关键指标变化 - 2021年全年摊薄后每股净收益为3.93美元，2020年为1.74美元；2021年可分配收益为每股1.89美元，较2020年的1.46美元增长29.5%；2021年可用于分配的现金为每股2.21美元，较2020年的1.67美元增长32.7% [7] - 2021年第四季度摊薄后每股净收益为0.90美元，2020年第四季度为1.32美元；2021年第四季度可分配收益为每股0.54美元，较2020年第四季度的0.44美元增长22.7%，较2021年第三季度的0.51美元增长5.9%；2021年第四季度可用于分配的现金为每股0.63美元，较2020年第四季度的0.47美元增长34%，较2021年第三季度的0.62美元增长1.6% [8] - 每股账面价值环比增长2.2%，同比增长10.4%，达到21.51美元 [9] - 2022年第一季度公司发布的指导数据为摊薄后每股可分配收益1.22美元，可用于分配的现金为每股1.57美元，增长源于单户租赁贷款的提前还款罚金 [13] - 截至2021年12月31日，债务资本包括7.263亿美元单户租赁贷款高级担保贷款、5990万美元夹层贷款池高级担保贷款、2.863亿美元回购协议、1.715亿美元无担保票据和3250万美元应付抵押贷款；截至2022年2月17日，债务加权平均剩余期限为4.8年，加权平均利率为2.79%，与投资收入的利差为353个基点；截至2021年12月31日，23.9%的融资需按市值计价，债务权益比为2.5倍 [12] - 2021年第四季度支付股息每股0.50美元，董事会宣布2022年第一季度股息每股0.50美元，将于3月31日支付；股息由可分配收益覆盖1.14倍，由可用于分配的现金覆盖1.3倍 [12] 各条业务线数据和关键指标变化 - 贷款组合由69项投资组成，未偿本金总额约17亿美元，98%为住宅贷款，其中45%投资于以单户租赁房屋为抵押的高级贷款，53%通过机构CMBS、优先股或夹层投资于多户住宅，2%为生命科学领域；投资组合平均剩余期限6.5年，91%已稳定，加权平均贷款价值比为67.9%，平均债务偿付覆盖率近3倍 [16] - 第四季度公司在一级债券市场活跃，部署6130万美元购买浮动利率的Freddie Mac K - Series B - Piece，估计收益率为SOFR加525个基点；发起本金总额为4080万美元的夹层可转换票据；发起三笔优先股股权投资，金额分别为3000万美元、380万美元和500万美元，收益率分别为10%、10%和10.5%；季度末后又向该投资追加4180万美元资金；季度末共有74项投资，总额约17亿美元 [10] - 第四季度有两笔单户租赁贷款偿还，本金总额2020万美元，收取罚金360万美元，所得8060万美元用于偿还Freddie Mac高级贷款 [11] - 截至2022年2月17日，投资组合加权平均票面利率为6.32%，加权平均剩余期限为6.5年，加权平均贷款价值比为67.9%，加权平均债务偿付覆盖率为1.99倍 [11] 各个市场数据和关键指标变化 - 尽管市场面临通胀压力且预计多次加息，但Freddie Mac VP债券需求旺盛，定价收紧，小余额贷款VP利差低于疫情前水平 [23] - 单户租赁市场需求持续增长，新租赁和续租增长率及入住率均创历史新高 [24] - 证券化市场利差扩大，原因包括2021年第四季度和2022年第一季度供应量大幅增加、5年期和7年期利率冲击以及部分交易贷款价值比高达88.5% [42] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司专注于在商业房地产投资和运营方面有优势的投资领域，通过作为所有者、运营商和贷款人的信息优势，在资本结构中寻找相对价值，目标是实现高于平均水平的风险调整后回报 [15] - 投资策略聚焦于稳定资产的信贷投资，采用保守的低杠杆承销方式，与实力雄厚的赞助商合作，为股东提供稳定价值 [15] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 管理层对2021年第四季度和全年业绩满意，期待2022年继续保持强劲表现 [27] - 单户租赁市场需求增长趋势有望持续，为公司作为优质机构单户租赁赞助商的贷款人创造有利背景 [24] 其他重要信息 - 第四季度公司对Nexpoint storage投资实现按市值计价收益910万美元，对CMBS和IO strip投资组合实现按市值计价收益90万美元 [10] - 公司正在对Nexpoint storage partners的资本结构进行再融资，选择了一家贷款人以更优惠的利率和收益对高级债务部分进行再融资，预计在第二季度完成，并将在下次季度业绩报告中提供更新 [28] - 第四季度末公司为一家陷入供应链和新冠相关融资延迟的复杂地面租赁赞助商提供7500万美元可转换票据融资，收益率9%，可按12.5%的折扣转换为普通股，投资在公司资产中的附着点约为18%的贷款价值比，具有良好的风险回报 [27] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 2022年第一季度指导数据大幅增长的一次性驱动因素是什么 - 增长主要源于单户租赁贷款的提前还款罚金，这是SEC关注的指标；此外新债务投资和对提前还款资金的创造性再投资也有贡献 [31][32] 问题2: 全年指导数据的计算是否保守，如何考虑非第一季度的预期贡献 - 指导数据未考虑提前还款等一次性因素，基于现有投资给出更平稳的回报预期；若全部贷款在2022年提前还款，将大幅增加账面价值和可分配收益及可用于分配的现金 [33] 问题3: 普通股投资的处置计划和时间安排 - 预计5月完成高级债务再融资，随后重组Extra Space优先股，目标是提升普通股价值和收益率；之后可能进行资本重组或在2023年重新上市时退出，预计第二季度会有更清晰的信息 [34] 问题4: 请详细介绍地面租赁投资的相关情况 - 这是一家2020年初成立的私人REIT，已筹集约1.1亿美元股权资金并在2021年开展业务，第四季度通过后续发行筹集额外资金；公司以可转换票据形式为其提供融资，该公司用此资金进行投资；公司看好该投资的风险回报，因其投资的大部分为多户住宅，是公司的核心业务领域 [37] 问题5: 进展住宅单户租赁投资组合是否开始提前还款，预计何时发生 - 尚未收到相关消息，难以判断；提前还款金额较大，且该市场近期利差扩大，是否提前还款取决于进展住宅及其合作方的决策；若提前还款，公司将寻找再投资机会；该投资组合提前还款罚金约7500 - 8000万美元 [39][40] 问题6: 提前还款资金的再融资去向 - 资金主要流向证券化产品或其他银行贷款；由于资产价值上升，即使新贷款的利率不一定更低，但贷款价值比更高，借款人认为支付提前还款罚金并获得更高贷款价值比是划算的 [41] 问题7: 证券化市场利差扩大的驱动因素是什么 - 原因包括2021年第四季度和2022年第一季度供应量大幅增加、5年期和7年期利率冲击以及部分交易贷款价值比高达88.5% [42] 问题8: 能否提供排除第一季度大额还款收入后的收益范围 - 公司可以计算该数据，但需确保符合SEC的披露要求 [43] 问题9: 股息增加是否考虑了提前还款收入 - 股息增加是为了提供稳定的股息，并非由提前还款收入驱动，可认为经常性收益接近当前股息水平 [44][46]

业绩总结 - 2021年第四季度净收入为2100万美元，归属于普通股东的净收入为1240万美元，每股摊薄收益为0.92美元[13] - 2021年第四季度可分配收益为1180万美元，每股可分配收益为0.54美元，较2021年第三季度有所增长[13] - 2021年第四季度净利息收入为800万美元，较2021年第三季度增长22%[15] - 2021年第四季度的普通股东可归属净收入为12,435,000美元，较2021年第三季度下降6.0%[36] - 2021年第四季度的每股稀释净收入为0.92美元，较2021年第三季度下降21.4%[17] 用户数据 - 截至2021年第四季度，账面价值为4.6193亿美元，每股账面价值为21.51美元，较2021年第三季度增长2.2%[13] - 2021年第四季度的EAD股息覆盖率为1.14倍，CAD股息覆盖率为1.33倍[22] - 2022年第一季度预计EAD股息覆盖率为2.44倍，CAD股息覆盖率为3.14倍[22] 未来展望 - 2022年第一季度净收入预计在2510万美元至2730万美元之间[21] - 2022年第一季度EAD每股指导值为1.221美元，CAD每股指导值为1.571美元[17] - 2022年全年的普通股东可归属的净收入预计中值为42,804千美元[42] - 2022年全年的EAD预计中值为60,338千美元[42] 投资组合与财务状况 - 公司总投资组合为17亿美元，包含69项投资，单户住宅、多人住宅和生命科学分别占债务投资组合的44.9%、53.2%和1.9%[13] - 截至2021年12月31日的总资产为8,513,917,000美元，较2020年增长37.8%[36] - 截至2021年12月31日的总负债为8,007,211,000美元，较2020年增长38.5%[36] - 2021年第四季度的现金及现金等价物为26,459,000美元，较2020年下降12.3%[36] 其他财务指标 - 2021年第四季度的利息收入为15,927,000美元，较2021年第三季度增长10.9%[36] - 2021年第四季度的总运营费用为3,507,000美元，净收入为20,957,000美元[36] - 2021年第四季度的优先股股息为874,000美元[36] - 2021年第四季度的加权平均普通股稀释后股份为21,911,000股，较2021年第三季度增加5.7%[36]

公司投资与管理规模 - 截至2021年9月30日，公司的管理人的母公司自2012年初以来完成了约141亿美元的房地产交易，管理着约136亿美元的贷款及与债务或信贷相关的投资[210] 2021年第三季度投资情况 - 2021年第三季度，公司通过子公司运营合伙企业进行了多项投资，总金额达1.50868839亿美元，如8月10日对FHMS K102投资2500万美元，成本占面值13.7% [213][214] 2021年第三季度单户住宅（SFR）贷款情况 - 2021年第三季度，有两笔单户住宅（SFR）贷款被还清，成本基础总计2280.8304万美元，处置收益总计2078.2291万美元，净收益为131.8114万美元[215] 2021年前九个月及第三季度利息收支情况 - 2021年前九个月，公司总利息收入为3.99亿美元，平均余额10.95622亿美元，收益率4.86%；总利息支出为2.1876亿美元，平均余额10.90097亿美元，收益率2.68%；净利息收入为1.8024亿美元[218] - 2021年第三季度，公司总利息收入为1.4372亿美元，平均余额11.04217亿美元，收益率5.21%；总利息支出为7790万美元，平均余额11.49019亿美元，收益率2.71%；净利息收入为6582万美元[219] 2021年前九个月及第三季度SFR贷款利息收入情况 - 2021年前九个月，SFR贷款利息收入2.7509亿美元，平均余额9.00671亿美元，收益率4.07%；2020年同期利息收入2.3708亿美元，平均余额9.31415亿美元，收益率3.82% [218] - 2021年第三季度，SFR贷款利息收入1.0082亿美元，平均余额8.84228亿美元，收益率4.56%；2020年同期利息收入8819万美元，平均余额9.29272亿美元，收益率3.80% [219] 2021年前九个月及第三季度夹层贷款利息收入情况 - 2021年前九个月，夹层贷款利息收入8585万美元，平均余额1.23831亿美元，收益率9.24%；2020年同期利息收入589万美元，平均余额6166万美元，收益率14.35% [218] - 2021年第三季度，夹层贷款利息收入2977万美元，平均余额1.34402亿美元，收益率8.86%；2020年同期利息收入281万美元，平均余额9113万美元，收益率12.33% [219] 2021年前九个月及第三季度优先股权益利息收入情况 - 2021年前九个月，优先股权益利息收入1463万美元，平均余额17983万美元，收益率10.85%；2020年同期利息收入1989万美元，平均余额2.4045亿美元，收益率12.43% [218] 2021年第三季度及前九个月各项收入、费用及净收入对比情况 - 2021年第三季度净利息收入660万美元，较2020年同期的440万美元增加约220万美元；其他收入2200万美元，较2020年同期的1000万美元增加约1200万美元；运营费用340万美元，较2020年同期的290万美元增加约50万美元；归属于普通股股东的净收入约1320万美元[230][231][232] - 2021年前九个月净利息收入1800万美元，较2020年同期的1230万美元增加约570万美元；其他收入5480万美元，较2020年同期的220万美元增加约5260万美元；运营费用1030万美元，较2020年同期的650万美元增加约380万美元；归属于普通股股东的净收入约2710万美元[237][238][239] 2021年第三季度及前九个月每股净收入和股息情况 - 2021年第三季度基本每股净收入1.93美元，摊薄后每股净收入1.17美元；2021年前九个月基本每股净收入4.73美元，摊薄后每股净收入3.02美元[245] - 2021年第三季度每股股息0.4750美元，2021年前九个月每股股息1.4250美元[245] 2021年第三季度及前九个月各项费用对比情况 - 2021年第三季度G&A费用150万美元，较2020年同期的120万美元增加约30万美元，主要因股票补偿费用增加[233] - 2021年第三季度贷款服务费用130万美元，较2020年同期的120万美元增加约10万美元，主要因投资组合中贷款增加[234] - 2021年第三季度管理费用60万美元，较2020年同期的50万美元增加约10万美元，主要因管理协议定义的权益增加[236] - 2021年前九个月G&A费用480万美元，较2020年同期的240万美元增加约240万美元，主要因股票补偿费用和法律费用增加[240] - 2021年前九个月贷款服务费用390万美元，较2020年同期的310万美元增加约80万美元，主要因投资组合中贷款和运营天数增加[241] - 2021年前九个月管理费用160万美元，较2020年同期的100万美元增加约60万美元，主要因管理协议定义的权益和运营天数增加[242] 2021年和2020年第三季度及前九个月归属普通股股东相关利润情况 - 2021年和2020年第三季度归属普通股股东的净利润分别为13233千美元和2862千美元，前九个月分别为27142千美元和1779千美元[250] - 2021年和2020年第三季度EAD归属普通股股东分别为5159千美元和2325千美元，前九个月分别为11430千美元和5392千美元[250] - 2021年和2020年第三季度CAD归属普通股股东分别为5145千美元和2487千美元，前九个月分别为11329千美元和6119千美元[250] 2021年9月30日和2020年12月31日每股账面价值情况 - 2021年9月30日和2020年12月31日普通股每股账面价值分别为21.05美元和18.07美元[254] - 2021年9月30日和2020年12月31日合并普通股和可赎回OP单位及SubOP单位每股账面价值分别为21.04美元和19.48美元[254] 2021年9月30日公司投资组合相关情况 - 2021年9月30日公司投资组合未偿还本金余额为31亿美元[255] - 2021年9月30日SFR贷款投资本金总额为816086千美元，净权益为126620千美元，平均票面利率为4.87%[255] 2021年和2020年第三季度及前九个月归属可赎回非控股股东相关利润情况 - 2021年和2020年第三季度归属可赎回非控股股东的净利润分别为11084千美元和7805千美元，前九个月分别为32747千美元和5293千美元[252] - 2021年和2020年第三季度EAD分别为10519千美元和7201千美元，前九个月分别为26704千美元和18773千美元[252] - 2021年和2020年第三季度CAD分别为12933千美元和7969千美元，前九个月分别为31070千美元和21590千美元[252] 各类投资产品情况 - CMBS B-Piece总计当前本金金额521,642，净权益243,295，加权平均利率3.63%，加权平均期限7.04[1] - CMBS I/O Strips总计名义价值1,599,334，净权益32,404，加权平均利率0.65%，加权平均期限8.86[1] - 夹层贷款总计当前本金金额131,784，净权益74,474，加权平均利率8.88%，加权平均期限6.92[1] - 优先股总计当前本金金额18,056，净权益18,246，加权平均利率11.25%，加权平均期限6.49[1] - 过桥贷款当前本金金额32,759，净权益32,608，利率4.58%，期限0.46[2] - 普通股净权益49,321[2] 2021年公司CMBS I/O Strip购买情况 - 公司于2021年4月28日和5月4日分别购买约5000万美元和1500万美元FHMS K - 107 CMBS I/O Strip的X1仅付息档名义金额[4] - 公司于2021年6月11日和9月29日分别购买约8000万美元和3500万美元FRESB 2019 - SB64 CMBS I/O Strip的X1仅付息档[260] 不同时间CMBS B - Piece情况 - 2021年4月20日CMBS B - Piece 4当前本金金额76,047，净权益34,002，利率6.30%，期限9.41[1] - 2021年6月30日CMBS B - Piece 6当前本金金额98,305，净权益67,612，利率0.00%，期限5.25[1] 2020年CMBS I/O Strip情况 - 2020年5月18日CMBS I/O Strip 1名义价值17,590，净权益833，利率2.09%，期限25.00[1] 截至2021年9月30日投资组合情况 - 截至2021年9月30日，投资组合投资数量为69笔，本金余额为15.92224亿美元，账面价值为16.04929亿美元，加权平均现金息票率为5.19%，加权平均综合收益率为5.41%[262] 公司各类贷款固定利率情况 - 公司SFR高级贷款固定利率为4.65% - 6.10%，债务固定利率为2.14% - 3.30%；夹层贷款固定利率为6.91% - 8.70%，债务固定利率为0.30%[265] 2020年公司过桥贷款情况 - 2020年2月7日，公司子公司与KeyBank签订9500万美元过桥贷款，用IPO收益还清[266] - 2020年7月30日，公司子公司与Raymond James Bank签订8600万美元过桥贷款，于2020年8月还清[267] 公司与Freddie Mac信贷协议情况 - 2019年7月12日，公司子公司与Freddie Mac签订信贷协议，借款约7.888亿美元，截至2021年9月30日，未偿还余额为7.455亿美元[268] 2020年公司收购夹层贷款组合情况 - 2020年10月20日，公司收购18笔夹层贷款组合，本金约9790万美元，Freddie Mac提供约5990万美元卖方融资，固定利率0.30%[269] 2020年公司IPO及发行情况 - 2020年2月11日，公司完成IPO，出售535万股普通股，每股19美元，总收益约1.017亿美元，净收益约9150万美元[270] - 2020年7月24日，公司发行200万股8.50% A系列累积可赎回优先股，每股24美元，总收益4800万美元[272] - 2020年10月15日，OP发行票面利率7.5%的OP票据，本金3650万美元，收益约3610万美元[273] 2021年公司证券发行及发售情况 - 2021年3月31日，公司可在ATM计划中发售总售价高达1亿美元的普通股和A类优先股，但该季度未发行[277] - 2021年4月20日，公司发行7500万美元、利率5.75%的2026年到期高级无抵押票据，扣除发行折扣和承销费后收益约7310万美元[278] - 2021年8月18日，公司同意以每股21美元价格出售200万股确定股份，承销商部分行使期权购买59700股期权股份[279] 公司投资组合利率及LIBOR情况 - 截至2021年9月30日，公司约5.0%的投资组合按与LIBOR挂钩的可变利率支付利息，LIBOR将于2023年6月30日停止提供[280] 2021年公司其他购买情况 - 2021年4月20日，公司购买约7600万美元的Freddie Mac KF - 108 CMBS的CS类档，票面利率为6.25%加30天SOFR[282] - 2021年9月29日，公司购买300万美元优先股单位，可能有义务在2023年9月29日前再出资7200万美元[283] 截至2021年9月30日公司现金情况 - 截至2021年9月30日，公司现金及现金等价物为2220万美元[284] 2021年前九个月公司现金流量情况 - 2021年前九个月，经营活动提供净现金3720万美元，投资活动提供净现金1.965亿美元，融资活动使用净现金2.427亿美元[287] 2021年第三季度公司股息宣布情况 - 公司董事会宣布2021年第三季度普通股股息为每股0.4750美元，第五次优先股股息为每股0.53125美元[297] 公司纳税相关情况 - 公司自2020年12月31日起选择按REIT纳税，需将至少90%的年度REIT应税收入分配给股东[291] - 公司选择按税法第856至860节作为房地产投资信托（REIT）纳税，需将至少90%的“REIT应税收入”分配给股东[303] - 2021年和2020年前九个月，公司与应税子公司（TRS）相关的税收不重大[303] - 公司认为组织和运营方式能使其符合REIT纳税资格，但不能保证[303] 公司资产负债表外安排及或有义务情况 - 截至2021年9月30日，公司无对财务状况等有当前或未来影响的资产负债表外安排[298] - 除合并财务报表附注

财务数据和关键指标变化 - 第三季度净收入为每股摊薄后1.17美元，而2020年第二季度为每股摊薄后0.52美元；可分配收益为每股摊薄后0.71美元，较2020年第三季度的0.42美元增长69%；可分配现金为每股摊薄后0.70美元，较2020年第三季度的0.42美元增长55.6% [9] - 每股账面价值环比增长3.2%，达到21.04美元；公司对NexPoint Storage的投资实现按市值计价收益140万美元，对CMBS和IO剥离投资组合实现按市值计价收益1280万美元 [10] - 第四季度可分配收益指导区间为每股0.50 - 0.60美元，中点为0.55美元；可分配现金指导区间为每股0.46 - 0.56美元，低点为0.51美元 [15] 各条业务线数据和关键指标变化 - 贷款组合100%为住宅类，52%投资于以单户租赁为抵押的高级贷款，48%通过机构CMBS、优先股和夹层债务投资于多户住宅；投资组合平均剩余期限为6.9年，93%已稳定，加权平均贷款价值比为66.7%，平均债务偿付覆盖率为2.02倍 [21][22] - 第三季度，公司在二级市场债券交易活跃，部署1.151亿美元名义价值（净现金1310万美元）用于购买Freddie Mac IO剥离产品；CMBS投资组合因收益率压缩而增值，季末回购贷款价值比约为54.6% [26][27] - 调整后投资组合的预计贷款价值比为51.9%，比公布的66.8%低约15% [29] 各个市场数据和关键指标变化 - 截至9月25日，Freddie Mac公布的约75亿美元（占总证券化未偿还本金余额的2.4%）已进入延期还款计划 [23] - 公司购买的CMBS IO剥离产品估计当前收益率约为14% [24] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司继续专注于信贷投资、稳定的住宅和仓储资产，采用保守的低杠杆承销策略，并与优质赞助商合作；同时，公司计划进入生命科学房地产领域进行投资 [18][19] - 公司认为在与赞助商合作方面具有优势，与许多客户有长期合作关系，且在900万 - 2000万美元的夹层和优先股投资领域竞争较小 [56][57] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 管理层认为多户住宅、自助仓储和单户租赁的底层信贷质量和基本面持续改善，公司业务能够为投资者提供稳定的现金流 [34] - 公司对NexPoint Storage Partners的资本结构重组持乐观态度，预计将为NSP和NREF带来更高回报 [32] 其他重要信息 - 第三季度，公司购买6份CMBS IO剥离产品，名义价值1.151亿美元，花费1310万美元；2笔单户租赁贷款偿还，本金2260万美元，外加330万美元的收益率维持罚金；发放一笔3280万美元、利率4.58%的多户住宅过桥贷款，该贷款在季度结束后偿还；发放一笔300万美元、收益率10%的优先股投资；季度结束后，发放一笔975万美元、收益率11%的夹层贷款 [11] - 公司债务资本包括7.45亿美元单户租赁贷款的高级担保贷款、6000万美元夹层贷款池的高级担保贷款、2.23亿美元回购协议和1.115亿美元无担保票据；债务加权平均剩余期限为5.2年，加权平均利率为2.59% [13] - 截至9月30日，20%的融资通过回购协议按市值计价；债务权益比为2.29倍；8月18日，公司发行210万股普通股，每股21美元，筹集总收益4300万美元 [14] - 第三季度公司支付每股0.475美元的股息，董事会已宣布将于12月30日支付每股0.475美元的股息；股息由可分配收益覆盖1.49倍，由可分配现金覆盖1.47倍 [14] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 指导区间变宽的原因及近期收购管道和年底潜在交易数量 - 指导区间变宽是因为单户租赁可能有较小规模的还款，但时间不确定，以及即将进行的约3500万美元制药投资未完成，时间也不确定；公司可能会超出指导范围，但采取了保守态度 [37] 问题2: 除单户租赁和过桥贷款外，第四季度是否还有其他近期贷款还款 - 没有 [38] 问题3: 自助仓储普通股对每股账面价值潜在提升的最新想法 - 仍在每股3.50 - 5美元的范围内，公司对较高端更乐观 [39][41] 问题4: 投资管道情况，是否会增加CMBS B级部分投资，夹层贷款管道建设情况以及如何在不同投资选项中分配资本 - 第四季度预计有一笔6500万美元、厚度为10%的交易将完成，将使用部分回购融资和约3000 - 3500万美元的股权 [44] 问题5: 如何看待可用流动性、额外资本需求，何时认为资金完全部署并扩大资产负债表 - 公司可能会重新启动夏季的票据发行并收紧定价，结合回购融资，预计到第四季度末能够完全部署资金 [48] 问题6: 运营费用的展望，当前水平是否是良好的运行率 - 公司认为NexPoint平台的费用结构有帮助且保守，未来12个月运营费用不会大幅上升，当前水平是较好的运行率 [49] 问题7: 第四季度收益指导低于第三季度的原因 - 是由于股权发行和资本部署的时间问题 [55] 问题8: 在夹层贷款和优先股投资市场的竞争舒适度 - 公司与许多客户有长期合作关系，在900万 - 2000万美元的投资领域竞争较小，但在较高金额和B级部分存在竞争，不过公司在较小规模的夹层和优先股投资方面有强大的管道 [56][57] 问题9: 各产品领域收益率压缩的幅度 - CMBS方面，2020年5月购买的部分COVID债券，债券等效收益率从约11%压缩至6%左右；优先股和夹层方面，在较小金额投资仍能获得10% - 12%的综合利率 [58][59]

发起人及其关联方业务规模 - 截至2021年6月30日，公司的发起人及其关联方管理约134亿美元的贷款和与债务或信贷相关的投资，自2012年初以来完成了约130亿美元的房地产交易[184] 证券购买业务 - 2021年第二季度，公司购买了多笔CMBS证券化产品，如4月20日购买FREMF 2021 - KF108的Class CS，票面金额7604.7万美元，成本为票面价值的100.0% [186] - 2021年4月28日和5月4日，公司通过子公司分别购买约5000万美元和1500万美元FHMS K - 107 CMBS I/O Strip的X1仅付息档[235] - 2021年4月20日，公司通过子公司OPs以面值100%的价格购买了约7600万美元的Freddie Mac KF - 108 CMBS的CS级档，占该级档的100%，该投资息票为6.25%加30天SOFR[254] 投资处置业务 - 2021年第二季度，公司处置了部分投资，包括赎回一笔优先股投资、收回一笔SFR贷款和出售三笔CMBS IO Strips，实现净亏损26.6811万美元[188] 利息收支及净利息收入数据（上半年） - 2021年上半年，公司总利息收入为2552.8万美元，平均余额10.93086亿美元，收益率4.67%；总利息支出为1408.6万美元，平均余额9.50478亿美元，收益率2.96%；净利息收入为1144.2万美元[191] - 2021年上半年，SFR贷款利息收入1742.7万美元，平均余额9.10324亿美元，收益率3.83% [191] - 2021年上半年，夹层贷款利息收入560.8万美元，平均余额1203.12万美元，收益率9.32% [191] - 2021年上半年，优先股权益利息收入110.7万美元，平均余额1789.5万美元，收益率12.37% [191] - 2021年上半年，CMBS结构化过手证券利息收入138.6万美元，平均余额4455.5万美元，收益率6.22% [191] - 2021年上半年，回购协议利息支出192.3万美元，平均余额1.65998亿美元，收益率2.32% [191] 利息收支及净利息收入数据（第二季度） - 2021年第二季度，公司总利息收入为1287.9万美元，平均余额11.05269亿美元，收益率4.66%；总利息支出为758.9万美元，平均余额11.05581亿美元，收益率2.75%；净利息收入为529万美元[192] 关键财务指标同比变化（第二季度） - 2021年Q2净利息收入529万美元，2020年同期为460.5万美元，增加约70万美元[204] - 2021年Q2其他收入1057.7万美元，2020年同期为1705.7万美元，减少约650万美元[204] - 2021年Q2运营费用361.3万美元，2020年同期为238.9万美元，增加约122.4万美元[204] - 2021年Q2归属普通股股东的净收入约为554.2万美元，2020年同期为527万美元[204] 关键财务指标同比变化（上半年） - 2021年上半年净利息收入1144.2万美元，2020年同期为786万美元，增加约358.2万美元[211] - 2021年上半年其他收入3286.7万美元，2020年同期亏损786.7万美元，增加约4073.4万美元[211] - 2021年上半年运营费用698.5万美元，2020年同期为358.8万美元，增加约339.7万美元[211] - 2021年上半年归属普通股股东的净收入约为1390.9万美元，2020年同期亏损108.3万美元[211] 投资数量变化 - 截至2021年6月30日拥有64项独立投资，截至2020年6月30日为40项[205][212] 公司费用规定 - 公司总企业一般及行政费用不得超过按照公认会计原则确定的股权账面价值的2.5%[200] - 公司向经理支付的年度管理费为股权的1.5%[222] 核心收益及摊薄后每股核心收益变化 - 2021年Q2核心收益为344万美元，2020年同期为194.5万美元；2021年上半年为627.1万美元，2020年同期为306.6万美元[223] - 2021年Q2摊薄后加权平均每股核心收益为0.59美元，2020年同期为0.37美元；2021年上半年为1.12美元，2020年同期为0.58美元[223] 可分配现金及每股可分配现金变化 - 2021年Q2可分配现金为341.1万美元，2020年同期为221.6万美元；2021年上半年为618.4万美元，2020年同期为363.1万美元[229] - 2021年Q2每股可分配现金为0.59美元，2020年同期为0.42美元；2021年上半年为1.10美元，2020年同期为0.69美元[229] 账面价值变化 - 2021年6月30日，普通股每股账面价值为19.56美元，2020年12月31日为18.07美元[232] - 2021年6月30日，普通股和可赎回运营合伙单位及子运营合伙单位的合并每股/单位账面价值为20.38美元，2020年12月31日为19.48美元[232] 净收入（亏损）及相关收益现金涉及非控股权益变化 - 2021年Q2净收入（亏损）归属于可赎回非控股权益为583.4万美元，2020年同期为1400.3万美元；2021年上半年为2166.3万美元，2020年同期为 - 251.2万美元[225] - 2021年Q2包含非控股权益摊薄效应的核心收益为807.4万美元，2020年同期为732.6万美元；2021年上半年为1618.5万美元，2020年同期为1157.1万美元[225] - 2021年Q2包含非控股权益摊薄效应的可分配现金为920.2万美元，2020年同期为831.5万美元；2021年上半年为1814.1万美元，2020年同期为1362万美元[231] 投资组合业务数据 - 截至2021年6月30日，公司投资组合未偿还本金余额合计30亿美元[233] - SFR贷款本金总额837,362千美元，净权益131,801千美元，加权平均票面利率4.89%，加权平均期限6.98年[233] - CMBS B - Pieces本金总额540,092千美元，净权益288,440千美元，加权平均票面利率3.73%，加权平均期限7.22年[233] - CMBS I/O Strips名义本金总额1,487,218千美元，净权益18,514千美元，加权平均票面利率0.54%，加权平均期限9.11年[233] - 夹层贷款本金总额131,784千美元，净权益74,501千美元，加权平均票面利率8.88%，加权平均期限7.17年[233] - 优先股本金总额15,056千美元，净权益15,267千美元，加权平均票面利率11.50%，加权平均期限8.03年[233] - 普通股账面价值47,959千美元[233] - 截至2021年6月30日，投资组合投资数量64笔，其中浮动利率投资6笔，固定利率投资58笔，普通股投资1笔[236] - 截至2021年6月30日，投资组合本金余额1,579,660千美元，账面价值1,579,393千美元，加权平均现金票面利率5.11%，加权平均综合收益率5.24%[236] 公司利率范围 - 公司SFR高级贷款固定利率在4.65% - 6.10%之间，债务固定利率在2.14% - 3.51%之间；夹层贷款固定利率在6.91% - 8.70%之间，债务固定利率为0.30%[239] 历史借款业务 - 2020年2月7日，公司子公司与KeyBank签订9500万美元过桥贷款，用IPO收益还清[240] - 2020年7月30日和8月7日，公司子公司分两次从Raymond James银行提取8600万美元过桥贷款，8月还清[241] - 2019年7月12日，公司子公司从Freddie Mac借款约7.888亿美元，2021年6月30日，未偿还余额为7.654亿美元，2029年7月12日到期[242] - 2020年10月20日，公司收购18笔夹层贷款，本金约9790万美元，Freddie Mac提供约5990万美元卖方融资，利率0.30%[243] 历史融资业务 - 2020年2月11日，公司完成IPO，出售535万股普通股，每股19美元，总收益约1.017亿美元，净收益约9150万美元[244] - 2020年7月24日，公司发行200万股8.50% A系列累积可赎回优先股，每股24美元，总收益4800万美元[246] - 2020年10月15日，OP发行票面利率7.5%的OP票据，本金3650万美元，收益约3610万美元[247] - 公司因CMBS收购，通过OP和子公司OP在回购协议下借款约1.776亿美元，抵押CMBS B - 部分和CMBS I/O条带投资，面值约18亿美元，加权平均利率1.86%[250][251] - 2021年4月20日，公司发行7500万美元5.75% 2026年到期高级无担保票据，收益约7310万美元[253] 投资组合利率支付情况 - 截至2021年6月30日，公司投资组合中约5.8%按未偿还本金余额计算的投资以与LIBOR挂钩的可变利率支付利息[254] 现金及现金等价物情况 - 截至2021年6月30日，公司现金及现金等价物为3000万美元[255] 现金流量变化（上半年） - 2021年上半年经营活动提供的净现金为2284.1万美元，2020年同期为1190.9万美元[258] - 2021年上半年投资活动提供的净现金为4506.9万美元，2020年同期使用的净现金为2137.7万美元[259] - 2021年上半年融资活动使用的净现金为7070.3万美元，2020年同期提供的净现金为1043.4万美元[260] 股息及分配款支付 - 公司董事会于2021年4月26日宣布向普通股股东支付2021年第二季度股息，每股0.4750美元，于6月30日支付[267] - 公司董事会于2021年6月25日宣布支付第四期优先股股息，每股0.53125美元，于7月26日支付[267] - 2021年6月30日，REIT子公司向优先股成员单位持有人支付每单位30.00美元的分配款[267] 税收处理及分配规定 - 公司拟从2020年12月31日结束的纳税年度起选择按REIT进行美国联邦所得税处理，需向股东分配至少90%的年度REIT应税收入[262][275]

财务数据和关键指标变化 - 2021年第二季度净收入为每股摊薄后0.58美元，而2020年第二季度为每股摊薄后1美元 [11] - 本季度核心收益为每股摊薄后0.59美元，2020年第二季度为每股摊薄后0.37美元，2021年第一季度为每股摊薄后0.53美元 [11] - 每股账面价值较上一季度增长0.2%，达到20.38美元，同比核心收益增长59%，可分配现金增长41%，普通股每股账面价值按摊薄后计算增长19.3% [11] - 第二季度公司在NexPoint Storage Partners投资实现按市值计价收益250万美元，在CMBS和IO Strip投资组合实现按市值计价收益320万美元 [12] - 截至6月30日，公司资本结构包括7.65亿美元高级担保贷款、6000万美元夹层贷款高级担保贷款、1.77亿美元回购协议、1.115亿美元无担保票据、3750万美元优先股、1.08亿美元普通股和2.86亿美元可赎回非控股权益 [12] - 截至6月30日，债务加权平均剩余期限为5.7年，加权平均利率为2.62%，约16%的融资需按市值计价，债务权益比为2.54倍 [13] - 本季度通过ATM计划发行约40.8万股普通股，平均每股价格20.61美元，较账面价值溢价约1.1%，净收益840万美元，年初至今已投入1.91亿美元用于新投资 [13] - 2021年第二季度归属于普通股股东的净收入为1230万美元，即每股0.58美元，2020年第二季度为1930万美元，即每股1美元；核心收益为340万美元，即每股0.59美元，2020年第二季度为190万美元，即每股0.37美元 [14] - 可分配现金为340万美元，每股摊薄后0.59美元，2020年第二季度为220万美元，每股0.42美元 [15] - 综合账面价值为20.38美元，2020年第二季度末为18.33美元 [15] - 第二季度支付股息每股0.475美元，董事会宣布9月30日向9月15日登记在册股东支付每股0.475美元股息，目前股息由核心收益覆盖1.24倍 [15] - 第三季度核心收益每股摊薄后低端为0.61美元，高端为0.65美元，中点为0.63美元；可分配现金每股摊薄后低端为0.51美元，高端为0.55美元，中点为0.53美元 [16] 各条业务线数据和关键指标变化 - 投资组合由64项投资组成，未偿还本金总额约15.8亿美元，全部为住宅投资，57%投资于高级贷款，43%通过机构CMBS、优先股和夹层债务投资于多户住宅，平均剩余期限7.3年，92%已稳定，加权平均贷款价值比66.9%，平均债务偿付覆盖率2.07倍 [18] - 投资组合地理分布多样，偏向东南部和西南部市场，所有投资均按时还款，底层贷款无处于宽限期情况 [19] - 赎回380万美元优先股投资实现15.25%内部收益率和2.12倍投资资本倍数，一笔1530万美元单户租赁贷款全额偿还 [19] - 第二季度完成约7600万美元浮动利率Freddie Mac K系列B级债券投资，当前收益率为30天SOFR加625个基点，抵押池由37笔贷款组成，评估价值约14亿美元 [20] - 出售部分K系列IO Strip并重新投资于高收益小额IO Strip，完成约90%固定利率Freddie Mac B级债券投资，债券等效收益率6.88%，剩余期限5.5年，贷款价值比67.3%，当前债务偿付覆盖率1.94倍 [20] - 第二季度公司在二级债券市场和新发行机构CMBS市场活跃，新发行机构债券定价较上一季度相对平稳，接近疫情前水平，CMBS投资组合因收益率压缩价值显著增加 [22] - 季度末回购融资杠杆率约45%，包括额外4370万美元回购融资用于完成B级债券投资，回购融资成本较上一季度加权平均降低约50个基点 [23] - 单户租赁贷款池所有贷款按时还款，表现良好，租户保留率和入住率处于历史高位，预计这一趋势将持续 [24] - 多户住宅和单户租赁业务收入和净营业收入增长达两位数，7月进一步加速，存储平台表现良好，第二季度NSP合作伙伴表现强劲，大部分NSP投资组合仍处于租赁阶段，但表现超预期 [25] - 第二季度整个投资组合物业入住率较第一季度提高近700个基点，同店净营业收入增长超一倍，较2021年预算超15%，季度内租金增长14.8% [26] 各个市场数据和关键指标变化 - 参考Freddie Mac 6月25日公布的宽限期数据，约54亿美元（占Freddie Mac证券化未偿还本金余额1.5%）进入宽限期，较第一季度大幅改善 [19] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司继续在目标市场和资产类别寻找有吸引力投资机会，目标是为股东创造价值 [21] - 未来投资可能主要集中在B级债券领域，目前正在评估夹层投资机会，但认为其吸引力低于浮动利率B级债券或K系列交易 [30][33] - 公司希望在股价高于账面价值时优先发行股权融资，在与账面价值持平或接近时，更倾向于优先股市场，为第三和第四季度约7500万 - 1亿美元投资提供资金 [35] - 公司认为在自存储和生命科学等细分领域可获得超额回报以提高净资产收益率，同时维持上市时承诺，现有投资组合期限超七年，收益可见性和透明度高，有能力支付高额股息并保持良好信用状况 [44] - 公司计划在2021年第四季度调整NSP公司资产负债表，预计NSP投资组合2023年实现稳定，目前正在评估变现方式，认为稳定后NSP投资可为每股NREF增加3.5 - 5美元账面价值 [26][48] - 公司预计下半年进行生命科学投资，有望完成一到两笔交易，自存储投资仍在寻找足够规模机会 [55] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 多户住宅和单户租赁业务基本面表现出色，收入和净营业收入增长达两位数且7月进一步加速，存储平台也表现良好，NSP投资组合表现超预期 [25] - 公司认为当前市场收益率正在压缩，但B级债券和K系列交易市场收益率不会进一步大幅收紧，在自存储和生命科学等细分领域可获得超额回报 [44] - 公司有能力维持健康股息覆盖，并认为有提高股息空间 [46] 其他重要信息 - 本次财报电话会议包含前瞻性陈述，基于管理层当前假设、预期和信念，听众不应过度依赖，公司无义务公开更新或修订前瞻性陈述 [4][5] - 会议还包括非GAAP财务指标分析，详情见公司当天早些时候提交的报告 [6] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 新投资管道情况，如何匹配投资机会与提前还款，对提前还款的可见性如何 - 本季度提前还款主要是两笔已知投资，其余B级债券按摊销方式还款，单户租赁贷款固定且提前还款费用高，预计未来提前还款不多，未来投资可能主要集中在B级债券领域 [30] 问题: 季度最后一天的大笔投资对业绩的影响，夹层贷款管道情况及吸引力 - B级债券投资对核心收益贡献约每股0.1美元，但因是固定利率和零息债券，对可分配现金无贡献，导致核心收益和可分配现金指引差异较大 [32] - 夹层投资有机会，目前正在评估约2500万美元项目，但吸引力低于浮动利率B级债券或K系列交易 [33] 问题: 公司资本需求、增长前景及资本结构组合的想法 - 公司希望在股价高于账面价值时优先发行股权融资，在与账面价值持平或接近时，更倾向于优先股市场，为第三和第四季度约7500万 - 1亿美元投资提供资金 [35] 问题: 核心每股收益与之前指引中点差异的原因 - 主要是提前还款导致约0.04美元差异，ATM发行导致约0.02美元差异，公司已将资金重新投资于增值项目 [39] 问题: 之前指引是否预计该笔投资提前进行 - 不是，主要是优先股提前还款通知未预期到 [41] 问题: 第三季度是否会有类似情况 - 不会 [42] 问题: 第二季度投资总额 - 约1.7亿美元 [43] 问题: 收益率压缩情况及对业务最终杠杆净资产收益率的影响 - 收益率正在压缩，但B级债券和K系列交易市场收益率不会进一步大幅收紧，在自存储和生命科学等细分领域可获得超额回报以提高净资产收益率，现有投资组合期限超七年，收益可见性和透明度高，有能力支付高额股息并保持良好信用状况 [44] 问题: 股息是否会维持或有提高空间 - 公司有健康股息覆盖，有提高股息空间 [46] 问题: NSP投资成本基础 - 4400万美元 [47] 问题: NSP投资潜在变现时间 - 公司计划在2021年第四季度调整NSP公司资产负债表，预计NSP投资组合2023年实现稳定，目前正在评估变现方式，认为稳定后NSP投资可为每股NREF增加3.5 - 5美元账面价值 [48] 问题: 公司资本结构合理化是否意味着出售NSP投资 - 不是，公司可以选择多种方式处理NSP投资，如转换为优先股，但认为等待投资稳定后变现可获得更高回报 [50][51] 问题: 单户租赁贷款提前还款可能性是否增加 - 贷款剩余期限长，提前还款需支付超1亿美元收益维持费用，提前还款不划算，情况与上一季度相同 [52] 问题: 夹层投资于生命科学或自存储的潜在时间，是否有近期机会，是否与JCAP投资回收时间相关 - 生命科学投资预计下半年进行，有望完成一到两笔交易，自存储投资仍在寻找足够规模机会 [55] 问题: 生命科学投资是否为开发项目，公司对生命科学和自存储的投资敞口意愿 - 近期生命科学投资机会主要是小型细胞制造或物流项目的售后回租交易，金额在3000万 - 7500万美元之间，公司认为该领域有吸引力 [57]