美国战略投资公司（American Strategic Investment Co.） - 本季度每股亏损2.84美元，而扎克斯（Zacks）共识预期每股亏损2.99美元，与一年前每股亏损4.77美元相比有所改善，本季度盈利惊喜为5.02%，上季度预期每股亏损3.07美元实际亏损3.28美元，惊喜为 -6.84%[1] - 过去四个季度仅一次超过共识每股收益（EPS）预期，2024年6月季度营收1575万美元，低于扎克斯共识预期1.92%，与去年同期1578万美元营收相比，过去四个季度未能超过共识营收预期[2] - 股票即时价格走势的可持续性取决于管理层在财报电话会议上的评论，自年初以来公司股价上涨约9.7%，而标准普尔500指数上涨11.5%[3] - 公司今年表现逊于市场，投资者关心公司股票后续走向，可靠的衡量标准是公司盈利前景，包括当前对下一季度（或多个季度）的共识盈利预期以及这些预期最近的变化[4] - 近期股票走势与盈利预期修正趋势之间有很强的相关性，投资者可自行跟踪或依靠扎克斯排名等评级工具[5] - 在此次财报发布之前，公司的预期修正趋势喜忧参半，当前扎克斯排名为3（持有），预计近期股票表现将与市场一致[6] - 未来几个季度和本财年的预期变化值得关注，下一季度营收1620万美元时当前共识每股收益预期为 -3美元，本财年营收6405万美元时为 -12.32美元[7] - 行业前景会对股票表现产生重大影响，在扎克斯行业排名中，房地产 - 运营（Real Estate - Operations）行业目前处于250多个扎克斯行业中的后32%，排名前50%的行业表现优于后50%的行业两倍以上[8] 瑞银（UBS） - 尚未公布2024年6月季度财报，预计8月14日发布，预计即将发布的报告中每股季度收益为0.12美元，较上年同期变化 -93.6%，过去30天该季度共识每股收益预期下调24%至当前水平[9] - 预计营收为114.2亿美元，较上年同期增长19.7%[10]

业务策略调整 - 公司于2022年12月30日宣布改变业务策略，扩大资产和业务范围[146] - 公司于2023年1月1日终止REIT选择，不再作为REIT纳税[146] - 公司于2023年1月11日实施1:8的反向股票拆分[146] - 公司于2023年1月19日更名为"American Strategic Investment Co."[146] 财务表现 - 公司2024年第二季度的净亏损为9,190万美元，较2023年同期的1,090万美元大幅增加[167] - 2024年第二季度的租金收入为1,575.4万美元，与2023年同期基本持平[168] - 营业收入略有下降至31.2百万美元[179] - 资产和物业管理费用为3.8百万美元[182] - 物业运营费用保持稳定在16.8百万美元[183] - 计提9 Times Square物业84.7百万美元减值[183] - 股权激励费用下降至0.2百万美元[184] - 一般管理费用下降至4.8百万美元[180] - 折旧和摊销费用下降至10.4百万美元[180] - 利息费用增加至9.9百万美元[180] - 净亏损增加至99.5百万美元[178,180] - 一般及行政费用同比下降80万美元至480万美元[185] - 折旧和摊销费用同比下降330.9万美元至1040万美元[186] - 利息费用同比增加50万美元至990万美元[186] - 经营活动产生的现金流量净额同比增加491.6万美元至73.9万美元[187][188] - 投资活动产生的现金流量净额同比增加223.3万美元至-56.8万美元[188] - 融资活动产生的现金流量净额同比减少387.5万美元至15万美元[189] 资产负债情况 - 公司现金及现金等价物为520万美元，受限现金为790万美元[191] - 1140 Avenue of the Americas物业违反贷款契约条款，导致现金被限制使用[192][193][196] - 公司总负债为3.995亿美元，平均利率为4.90%[194][195] - 公司在过去16个季度内未能满足8713 Fifth Avenue物业的债务服务覆盖率契约要求[197] - 公司进入了400 E. 67th Street/200 Riverside Blvd.物业的租赁扫除期,导致2.5百万美元现金被贷款人扣留[198] - 公司已于2024年4月29日进入9 Times Square物业的现金扫除期,导致2.5万美元现金被贷款人扣留[199] - 公司与关联方顾问借款15万美元用于营运资金需求,并已于2024年6月30日后全额偿还[201] 资本运作 - 公司于2023年2月通过权益发行筹集了410万美元净现金[202] - 公司通过以股代付的方式向关联方顾问支付了资产管理、物业管理和行政服务费用[203][204] - 公司决定暂停向普通股股东支付股息[205] - 公司计划于2025年1月前出售9 Times Square物业[209] 运营情况 - 9 Times Square和1140 Avenue of the Americas物业的占用率有所提升[163,164] - 123 William Street物业的占用率有所下降[165] - 公司整体物业出租率从2023年12月31日的86.7%上升至2024年6月30日的85.9%[206] - 公司预计2024年全年资本支出将低于2023年[208] - 约83%的租赁合同包含租金上涨条款，平均每年上涨2.2%，有助于抵御通胀压力[215] - 部分租赁合同要求租户承担运营成本增加,减少公司承担通胀风险[216] 其他 - 公司未支付股息，未来派息决定权完全由董事会决定，派息能力取决于公司盈利能力和现金流[213] - 公司2014年至2022年期间曾作为REIT运营，2023年1月1日终止REIT资格[214] - 无重大的资产负债表外安排[217] - 市场风险敞口未发生重大变化[218]

财务状况 - 公司2024年6月30日总资产为598,916,000美元,总负债为472,137,000美元,股东权益为126,779,000美元[21][22][24] - 公司2024年6月30日净负债占总资产的比例为55.9%,净负债与调整后EBITDA的比率为22.0倍[12] - 公司2024年6月30日加权平均债务利率为4.9%,加权平均债务期限为2.7年,利息覆盖率为0.9倍[13] - 公司2024年6月30日现金及现金等价物为5,222,000美元[10] 经营业绩 - 公司2024年6月30日季度收入为15,754,000美元[8] - 公司2024年6月30日季度净亏损为91,851,000美元,每股亏损36.48美元[8] - 公司2024年6月30日季度现金净经营收益为7,416,000美元[8] - 公司2024年6月30日季度调整后EBITDA为4,479,000美元[8] - 公司第二季度总收入为15,754千美元，较上一季度增长1.8%[27] - 公司第二季度资产和物业管理费用为1,927千美元，较上一季度增加1.3%[28] - 公司第二季度物业运营费用为8,230千美元，较上一季度下降6.4%[29] - 公司第二季度计提了84,724千美元的房地产投资减值[32] - 公司第二季度调整后EBITDA为4,479千美元，较上一季度增加52.9%[32] - 公司第二季度现金净经营收益为7,416千美元，较上一季度增加5.3%[32] 租赁情况 - 公司2024年6月30日共有7处物业,77名租户,总租赁面积为120万平方英尺,出租率为85.9%,加权平均剩余租期为6.3年[15][16] - 公司第二季度总债务余额为399,500千美元，加权平均利率为4.9%[35][36][37] - 公司前十大租户合计年化租金收入为24,928千美元，占总租金收入的42%[41][42][43] - 公司办公物业和零售物业分别占总租金收入的73%和24%[47] - 公司前十大租户中61%为实际投资级评级，20%为隐含投资级评级[45] - 2024年剩余期间有12份租赁合同到期，占可出租面积的13.6%[53] - 2025年有15份租赁合同到期，占可出租面积的11.8%[53] - 2027年有13份租赁合同到期，占可出租面积的13.5%[53] - 2031年有9份租赁合同到期，占可出租面积的11.7%[53] - 2037年有4份租赁合同到期，占可出租面积的12.7%[53] - 2024年剩余期间的年化租金为759.7万美元，占总年化租金的13.1%[53] - 2025年的年化租金为615.6万美元，占总年化租金的10.5%[53] - 2027年的年化租金为631.4万美元，占总年化租金的10.8%[53] - 2031年的年化租金为653.8万美元，占总年化租金的11.1%[53] - 2037年的年化租金为404.8万美元，占总年化租金的6.9%[53]

核心观点 - Verizon Communications Inc.（Verizon）宣布了其先前宣布的交换要约的早期参与结果，并延长了交换要约的早期参与日期 [1] 交换要约概述 - Verizon计划将其10种不同系列的旧债券（Old Notes）交换为新债券（New Notes），新债券将于2035年到期 [1] - 交换要约的早期参与日期从2024年8月2日延长至2024年8月19日 [1] - 交换要约的截止日期为2024年8月19日，除非Verizon提前终止或延长 [2] 交换要约条件 - Verizon接受旧债券的条件包括满足接受优先程序和发行新债券的总额上限（New Notes Cap） [3] - 所有适用于交换要约的条件在原始早期参与日期已被Verizon视为满足或放弃，且每个交换要约的最低发行要求已达到 [4] - 由于预期发行的新债券总额不会超过新债券上限，Verizon将继续接受在原始早期参与日期之后有效提交的旧债券，直至截止日期 [5] 交换要约结果 - 截至原始早期参与日期，Verizon收到了以下旧债券的有效投标： - 3.376% notes due 2025：$51,770,000 [7] - Floating Rate notes due 2025：$12,414,000 [7] - 0.850% notes due 2025：$169,648,000 [7] - 1.450% notes due 2026：$262,230,000 [7] - Floating Rate notes due 2026：$32,169,000 [7] - 2.625% notes due 2026：$90,490,000 [7] - 4.125% notes due 2027：$306,469,000 [7] - 3.000% notes due 2027：$152,659,000 [7] - 4.329% notes due 2028：$494,810,000 [7] - 2.100% notes due 2028：$656,658,000 [7] 新债券发行 - 新债券将不会在美国证券交易委员会（SEC）注册，因此不能在美国境内出售，除非符合豁免条件 [9] - Verizon将与新债券持有人签订注册权协议 [9] 参与资格 - 只有符合条件的机构买家或非美国人士才能参与交换要约 [10] - Global Bondholder Services Corporation担任交换要约的信息代理和交换代理 [11]

文章核心观点 - Monteverde & Associates PC正在调查Bellevue Capital Partners对American Strategic Investment Company的收购要约，收购价格为每股$10.25，要约截止日期为2024年7月5日 [1] 公司信息 - Monteverde & Associates PC是一家总部位于纽约帝国大厦的律师事务所，被ISS Securities Class Action Services评为2018-2022年度的Top 50律师事务所，专注于股东权益诉讼并已成功为股东追回资金 [1] - 公司提供免费咨询服务，股东可以通过网站或联系Juan Monteverde, Esq.获取更多信息 [3] 收购要约 - Bellevue Capital Partners提出以每股$10.25的价格收购American Strategic Investment Company的股票，要约截止日期为2024年7月5日 [1] 法律服务 - Monteverde & Associates PC提供免费咨询服务，股东可以通过网站或联系Juan Monteverde, Esq.获取更多信息 [3] - 公司强调没有公司、董事或官员可以凌驾于法律之上，鼓励股东如有疑虑或希望获取更多信息，可以联系公司 [3]

文章核心观点 - 贝尔维尤资本合伙人公司提高对美国战略投资公司的收购要约价格，体现其对该公司的信心 [1][2] 收购要约情况 - 公司将此前宣布的收购要约中美国战略投资公司普通股的购买价格从每股9.25美元提高至10.25美元，较5月7日要约价格每股增加1美元，最多收购12.5万股 [1] - 收购要约将于2024年7月5日下午5点（纽约时间）截止，除非公司提前终止或延长 [1][3] - 普通股的投标可在2024年7月5日下午5点（纽约时间）之前随时撤回，之后除非法律要求额外撤回权的特定有限情况，否则不得撤回 [3] 收购原因 - 公司因持续看好美国战略投资公司的投资组合和基础资产，以较2024年5月3日收盘价高出77%的溢价提出要约，还认可该公司此前宣布的扩大投资战略及普通股的长期价值 [2] 公司介绍 - 贝尔维尤资本合伙人公司是领先的多元化投资、资产管理和运营平台，也是AR Global Investments, LLC的唯一成员，后者是美国战略投资公司顾问和物业经理的母公司 [4]

财务数据和关键指标变化 - 公司第一季度收入为1.55亿美元,与上年同期持平 [19] - 公司GAAP净亏损为760万美元,较上年同期的1180万美元亏损有所改善 [19] - 公司调整后EBITDA为290万美元,较上年同期的250万美元有所增长 [20] - 公司现金净营业收入增长1%至700万美元 [20] 各条业务线数据和关键指标变化 - 公司未提供各业务线的具体数据和指标变化 [无相关内容] 各个市场数据和关键指标变化 - 公司未提供各市场的具体数据和指标变化 [无相关内容] 公司战略和发展方向及行业竞争 - 公司正在启动资产多元化战略,计划出售9 Times Square、123 William Street和196 Orchard Street等物业 [10][11] - 出售资产后将用于减少负债和寻找更高收益的投资机会,以推动公司未来增长 [13] - 公司将继续专注于管理现有资产,保持高出租率和优质租户 [16] - 公司正在寻找纽约市以外的投资机会,包括房地产收购和相关行业的并购 [31] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 管理层对公司第一季度的业绩表现感到满意,认为这得益于成本控制和持续的租赁成功 [9][26] - 管理层认为现在是执行资产多元化战略的合适时机,并期待未来的发展机会 [26] 问答环节重要的提问和回答 问题1 **Bryan Maher 提问** 公司是否会将资产重新部署到纽约地区以外,以及具体的投资类型 [30][31] **Michael Anderson 回答** 公司将把重点放在纽约地区以外的房地产和相关行业投资,寻求更高的收益 [31] 问题2 **Bryan Maher 提问** 选择出售9 Times Square、123 William Street和196 Orchard Street的原因,以及预期的收益率 [32][33][34][35] **Michael Anderson 回答** 这些资产都有潜在买家,公司认为现在是合适的出售时机,但暂不透露具体的预期收益率 [33][35][36] 问题3 **Bryan Maher 提问** 对Bellevue提出的收购要约有何看法 [41][42] **Michael Anderson 回答** 公司认为这表明Bellevue对公司长期发展计划的支持,公司董事会将按照要求做出相应的决策和建议 [42]

公司房产及租赁业务情况 - 截至2024年3月31日，公司拥有7处房产，可出租面积120万平方英尺，总收购价7.835亿美元，整体入住率87.2%[184] - 2024年第一季度，公司整个投资组合的原始现金租金收取率为100%，2022年和2023年全年也是100%[192] - 2024年前三个月，新租约开始1份，总租赁面积8122平方英尺，年化直线租金每平方英尺22.16美元，加权平均租赁期限1.2年[201] - 截至2024年3月31日，公司总投资组合入住率从2023年3月31日的84.0%提高到87.2%[202] - 2024年3月31日，9 Times Square入住率从2023年同期的62.4%提高到70.6%；1140 Avenue of the Americas从74.6%提高到77.1%[204] - 截至2024年3月31日，公司投资组合的 occupancy level 从2023年12月31日的86.7%增至87.2% [238] - 约84%的租约包含租金递增条款，每年平均累计增长2.2%[250] - 截至2024年3月31日，按直线租金计算，约84%为固定利率、按直线法记录的预定递增，16%无递增条款[250] 公司重大事项决策 - 2023年1月9日，公司董事会授权终止REIT选举，自2023年1月1日起生效[185] - 公司自2014年12月31日起选择按房地产投资信托基金（REIT）纳税，2023年1月1日终止该选择，2014 - 2022年符合REIT资格，需每年分配至少90%的REIT应税收入[249] 公司股权及融资情况 - 2023年1月11日，公司进行1比8反向股票拆分；2月22日，完成非转让认股权发行，筹集总收益500万美元[186] 公司财务指标对比（2024年Q1与2023年Q1） - 2024年第一季度，归属于普通股股东的净亏损为760万美元，而2023年同期为1180万美元[203] - 2024年和2023年第一季度，租户收入均为1550万美元[206] - 2024年和2023年第一季度资产和物业管理费均为190万美元，以股票代替现金支付的费用均为50万美元[207] - 2024年和2023年第一季度物业运营费用均为840万美元[208] - 2024年第一季度股权薪酬降至10万美元，较2023年第一季度的220万美元减少210万美元[209] - 2024年第一季度一般及行政费用降至280万美元，较2023年第一季度的320万美元减少[210] - 2024年和2023年第一季度折旧和摊销费用分别为530万美元和700万美元[213] - 2024年和2023年第一季度利息费用均为470万美元，加权平均未偿还债务余额为3.995亿美元，加权平均实际利率为4.36%[214] - 2024年第一季度经营活动净现金为165.5万美元，较2023年第一季度的 - 74.2万美元增加239.7万美元[215] - 2024年第一季度投资活动净现金为 - 36.4万美元，较2023年第一季度的 - 230.8万美元增加194.4万美元[217] - 2024年第一季度和2023年第一季度，公司均无收购或处置活动[240] - 2024年第一季度，公司EBITDA为235万美元，调整后EBITDA为292.8万美元；2023年第一季度，EBITDA为 - 14.3万美元，调整后EBITDA为253.3万美元[246] 公司现金流及资产情况 - 截至2024年3月31日，公司现金及现金等价物为530万美元，受限现金为880万美元[220][221] 公司贷款及抵押情况 - 截至2024年3月31日，公司有两笔总计1.09亿美元本金的抵押贷款仍处于现金陷阱事件中[190] - 2024年4月，本金4950万美元的贷款延期至10月31日到期，利率为一个月SOFR加2.60%[224] - 截至2024年3月31日，公司七处房产的六笔抵押贷款总余额为3.995亿美元，加权平均实际利率为4.36% [230] - 截至2024年3月31日，美洲大道1140号房产的抵押贷款本金为9900万美元，过去15个季度均违反债务偿付覆盖率和储备基金条款，截至2024年3月31日和2023年12月31日，受限现金分别为260万美元和250万美元[232] - 截至2024年3月31日，第五大道8713号房产的抵押贷款本金为1000万美元，过去15个季度均违反债务偿付覆盖率契约，可选择存入12.5万美元额外抵押品避免超额现金流扫掠期[233] - 截至2024年3月31日，东67街400号/河滨大道200号房产的抵押贷款本金为5000万美元，因主要租户租约临近到期未续约，进入租约扫掠期，截至该日受限现金为110万美元[234][235] 公司股息分配情况 - 截至2022年6月30日的六个月，公司按当前A类普通股年股息率每股3.20美元（经反向股票拆分调整）向普通股股东支付股息，即季度股息每股0.80美元（经反向股票拆分调整），董事会决定至2024年3月31日不再宣布进一步股息[229] - 自2022年6月30日的六个月宣布并支付股息后，公司未再向股东支付股息，未来股息支付由董事会决定[229][247][248] 公司资本支出情况 - 2024年第一季度，公司资本支出总计40万美元，主要用于威廉街123号、时代广场9号、美洲大道1140号和第五大道8713号的租户和建筑改善[238] 公司市场及风险相关情况 - 截至2024年3月31日，12个月所有项目的消费者物价指数（CPI）涨幅为3.5%[250] - 2024年第一季度公司市场风险敞口无重大变化[254] 公司内部控制及合规情况 - 截至2024年3月31日，公司披露控制和程序有效[255] - 2024年第一季度公司财务报告内部控制无重大变化[256] 公司法律诉讼情况 - 截至本季度报告期末，公司无重大未决法律诉讼[258] 公司证券交易情况 - 公司A类普通股价格波动有时导致市值低于1500万美元，需维持30个交易日平均市值1500万美元[260] - 近期无未注册证券销售、已注册证券销售所得款项使用及发行人购买权益证券情况[262][263]

财务数据关键指标变化 - 截至2024年3月31日的三个月，租户收入为1548.1万美元，普通股股东净亏损760.8万美元，基本和摊薄后每股净亏损3.28美元[13] - 2024年3月31日，现金NOI为704.1万美元，调整后EBITDA为292.8万美元[13] - 2024年3月31日，总资产为6.89799亿美元，总负债为4.72432亿美元，股东权益为2.17367亿美元[15] - 2024年3月31日，净债务为3.94207亿美元，总合并债务为3.995亿美元，净债务与总资产价值比率为46.9%[13] - 加权平均利率成本为4.4%，加权平均债务到期年限为3.4年，利息覆盖率为0.7倍[13] - 2024年3月31日，现金及现金等价物为52.93万美元，受限现金为88.06万美元[15] - 2024年3月31日，普通股发行和流通股数为240.3994万股[15] - 2024年第一季度公司净亏损760.8万美元，基本和摊薄后每股净亏损3.28美元[16] - 2024年第一季度EBITDA为235万美元，调整后EBITDA为292.8万美元[17] - 截至2024年3月31日，公司总债务为3.995亿美元，加权平均利率4.4%[18] - 2024年第一季度来自租户的收入为1548.1万美元，上一季度为1538万美元[16] - 2024年第一季度总费用为1840.1万美元，上一季度为8451.6万美元[16] - 2024年第一季度现金支付的利息为431.1万美元，上一季度为436.3万美元[17] 业务战略变化 - 2022年12月公司宣布改变业务战略，自2023年1月1日起终止作为REIT纳税的选择，但2023年第一季度业务和运营未发生重大变化[5] 房地产投资组合数据 - 房地产投资组合有7处房产，77个租户，面积120万平方英尺，出租率87.2%，加权平均剩余租赁期限6.3年[14] 公司运营要求 - 公司需维持最低流动资产100万美元和最低净资产超过1750万美元[14] 未来租金支付情况 - 未来最低基本租金支付总额为3.87091亿美元，其中2024年剩余时间为4193.6万美元[20] 租户租金占比情况 - 前十大租户年化直线租金总计2492.5万美元，占总投资组合的43%[21] 物业类型租金占比情况 - 按物业类型划分，办公楼年化直线租金4266.2万美元，占比74%；零售物业为1433.4万美元，占比25%[22] 租户行业租金占比情况 - 按租户行业划分，金融服务行业年化直线租金1392万美元，占比24%；政府/公共管理行业为770万美元，占比13%[23] 租约情况 - 截至2024年3月31日，共有112份租约，年化单利租金总计5777.5万美元[25] - 2024年剩余时间到期租约17份，年化单利租金772万美元，占比13.4%，到期可出租面积14.8万平方英尺，占比14.7%[25] - 2025年到期租约15份，年化单利租金615.6万美元，占比10.7%，到期可出租面积11.8万平方英尺，占比11.7%[25] - 2026年到期租约9份，年化单利租金280.1万美元，占比4.8%，到期可出租面积5.6万平方英尺，占比5.6%[25] - 2027年到期租约12份，年化单利租金594.2万美元，占比10.3%，到期可出租面积13万平方英尺，占比12.9%[25] - 2028年到期租约8份，年化单利租金341.2万美元，占比5.9%，到期可出租面积5.6万平方英尺，占比5.6%[25] - 2029年到期租约8份，年化单利租金350.8万美元，占比6.1%，到期可出租面积6.3万平方英尺，占比6.2%[25] - 2030年到期租约4份，年化单利租金231万美元，占比4.0%，到期可出租面积4.2万平方英尺，占比4.2%[25] - 2031年到期租约9份，年化单利租金652.3万美元，占比11.3%，到期可出租面积11.8万平方英尺，占比11.7%[25] - 2037年到期租约4份，年化单利租金404.8万美元，占比7.0%，到期可出租面积12.8万平方英尺，占比12.7%[25]

文章核心观点 - 贝尔维尤资本合伙人公司以每股9.25美元的价格发起收购美国战略投资公司普通股的要约收购，该价格较近期收盘价溢价67%，体现其对该公司资产组合和长期价值的信心 [1][2] 要约收购详情 - 贝尔维尤资本合伙人公司发起要约收购，拟以每股9.25美元的价格购买最多12.5万股美国战略投资公司普通股，要约将于2024年7月5日结束 [1] - 要约收购基于购买要约和相关转让函中规定的条款和条件进行，除非贝尔维尤提前终止或延长，否则将于纽约时间7月5日下午5点到期 [3] - 普通股的要约在7月5日纽约时间下午5点之前可随时撤回，之后除非法律要求额外撤回权的特定有限情况，否则不可撤回 [3] 收购原因 - 贝尔维尤因对美国战略投资公司的资产组合和基础资产持续有信心，且看好其此前宣布的扩张投资策略和普通股的长期价值，所以给出较2024年5月3日收盘价67%的溢价 [2] 公司介绍 - 贝尔维尤是领先的多元化投资、资产管理和运营平台，是AR Global Investments的唯一成员，而后者是美国战略投资公司的顾问和物业经理的母公司 [4]