文章核心观点 - 贝尔维尤资本合伙人公司提高对美国战略投资公司的收购要约价格，体现其对该公司的信心 [1][2] 收购要约情况 - 公司将此前宣布的收购要约中美国战略投资公司普通股的购买价格从每股9.25美元提高至10.25美元，较5月7日要约价格每股增加1美元，最多收购12.5万股 [1] - 收购要约将于2024年7月5日下午5点（纽约时间）截止，除非公司提前终止或延长 [1][3] - 普通股的投标可在2024年7月5日下午5点（纽约时间）之前随时撤回，之后除非法律要求额外撤回权的特定有限情况，否则不得撤回 [3] 收购原因 - 公司因持续看好美国战略投资公司的投资组合和基础资产，以较2024年5月3日收盘价高出77%的溢价提出要约，还认可该公司此前宣布的扩大投资战略及普通股的长期价值 [2] 公司介绍 - 贝尔维尤资本合伙人公司是领先的多元化投资、资产管理和运营平台，也是AR Global Investments, LLC的唯一成员，后者是美国战略投资公司顾问和物业经理的母公司 [4]

财务数据和关键指标变化 - 公司第一季度收入为1.55亿美元,与上年同期持平 [19] - 公司GAAP净亏损为760万美元,较上年同期的1180万美元亏损有所改善 [19] - 公司调整后EBITDA为290万美元,较上年同期的250万美元有所增长 [20] - 公司现金净营业收入增长1%至700万美元 [20] 各条业务线数据和关键指标变化 - 公司未提供各业务线的具体数据和指标变化 [无相关内容] 各个市场数据和关键指标变化 - 公司未提供各市场的具体数据和指标变化 [无相关内容] 公司战略和发展方向及行业竞争 - 公司正在启动资产多元化战略,计划出售9 Times Square、123 William Street和196 Orchard Street等物业 [10][11] - 出售资产后将用于减少负债和寻找更高收益的投资机会,以推动公司未来增长 [13] - 公司将继续专注于管理现有资产,保持高出租率和优质租户 [16] - 公司正在寻找纽约市以外的投资机会,包括房地产收购和相关行业的并购 [31] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 管理层对公司第一季度的业绩表现感到满意,认为这得益于成本控制和持续的租赁成功 [9][26] - 管理层认为现在是执行资产多元化战略的合适时机,并期待未来的发展机会 [26] 问答环节重要的提问和回答 问题1 **Bryan Maher 提问** 公司是否会将资产重新部署到纽约地区以外,以及具体的投资类型 [30][31] **Michael Anderson 回答** 公司将把重点放在纽约地区以外的房地产和相关行业投资,寻求更高的收益 [31] 问题2 **Bryan Maher 提问** 选择出售9 Times Square、123 William Street和196 Orchard Street的原因,以及预期的收益率 [32][33][34][35] **Michael Anderson 回答** 这些资产都有潜在买家,公司认为现在是合适的出售时机,但暂不透露具体的预期收益率 [33][35][36] 问题3 **Bryan Maher 提问** 对Bellevue提出的收购要约有何看法 [41][42] **Michael Anderson 回答** 公司认为这表明Bellevue对公司长期发展计划的支持,公司董事会将按照要求做出相应的决策和建议 [42]

公司房产及租赁业务情况 - 截至2024年3月31日，公司拥有7处房产，可出租面积120万平方英尺，总收购价7.835亿美元，整体入住率87.2%[184] - 2024年第一季度，公司整个投资组合的原始现金租金收取率为100%，2022年和2023年全年也是100%[192] - 2024年前三个月，新租约开始1份，总租赁面积8122平方英尺，年化直线租金每平方英尺22.16美元，加权平均租赁期限1.2年[201] - 截至2024年3月31日，公司总投资组合入住率从2023年3月31日的84.0%提高到87.2%[202] - 2024年3月31日，9 Times Square入住率从2023年同期的62.4%提高到70.6%；1140 Avenue of the Americas从74.6%提高到77.1%[204] - 截至2024年3月31日，公司投资组合的 occupancy level 从2023年12月31日的86.7%增至87.2% [238] - 约84%的租约包含租金递增条款，每年平均累计增长2.2%[250] - 截至2024年3月31日，按直线租金计算，约84%为固定利率、按直线法记录的预定递增，16%无递增条款[250] 公司重大事项决策 - 2023年1月9日，公司董事会授权终止REIT选举，自2023年1月1日起生效[185] - 公司自2014年12月31日起选择按房地产投资信托基金（REIT）纳税，2023年1月1日终止该选择，2014 - 2022年符合REIT资格，需每年分配至少90%的REIT应税收入[249] 公司股权及融资情况 - 2023年1月11日，公司进行1比8反向股票拆分；2月22日，完成非转让认股权发行，筹集总收益500万美元[186] 公司财务指标对比（2024年Q1与2023年Q1） - 2024年第一季度，归属于普通股股东的净亏损为760万美元，而2023年同期为1180万美元[203] - 2024年和2023年第一季度，租户收入均为1550万美元[206] - 2024年和2023年第一季度资产和物业管理费均为190万美元，以股票代替现金支付的费用均为50万美元[207] - 2024年和2023年第一季度物业运营费用均为840万美元[208] - 2024年第一季度股权薪酬降至10万美元，较2023年第一季度的220万美元减少210万美元[209] - 2024年第一季度一般及行政费用降至280万美元，较2023年第一季度的320万美元减少[210] - 2024年和2023年第一季度折旧和摊销费用分别为530万美元和700万美元[213] - 2024年和2023年第一季度利息费用均为470万美元，加权平均未偿还债务余额为3.995亿美元，加权平均实际利率为4.36%[214] - 2024年第一季度经营活动净现金为165.5万美元，较2023年第一季度的 - 74.2万美元增加239.7万美元[215] - 2024年第一季度投资活动净现金为 - 36.4万美元，较2023年第一季度的 - 230.8万美元增加194.4万美元[217] - 2024年第一季度和2023年第一季度，公司均无收购或处置活动[240] - 2024年第一季度，公司EBITDA为235万美元，调整后EBITDA为292.8万美元；2023年第一季度，EBITDA为 - 14.3万美元，调整后EBITDA为253.3万美元[246] 公司现金流及资产情况 - 截至2024年3月31日，公司现金及现金等价物为530万美元，受限现金为880万美元[220][221] 公司贷款及抵押情况 - 截至2024年3月31日，公司有两笔总计1.09亿美元本金的抵押贷款仍处于现金陷阱事件中[190] - 2024年4月，本金4950万美元的贷款延期至10月31日到期，利率为一个月SOFR加2.60%[224] - 截至2024年3月31日，公司七处房产的六笔抵押贷款总余额为3.995亿美元，加权平均实际利率为4.36% [230] - 截至2024年3月31日，美洲大道1140号房产的抵押贷款本金为9900万美元，过去15个季度均违反债务偿付覆盖率和储备基金条款，截至2024年3月31日和2023年12月31日，受限现金分别为260万美元和250万美元[232] - 截至2024年3月31日，第五大道8713号房产的抵押贷款本金为1000万美元，过去15个季度均违反债务偿付覆盖率契约，可选择存入12.5万美元额外抵押品避免超额现金流扫掠期[233] - 截至2024年3月31日，东67街400号/河滨大道200号房产的抵押贷款本金为5000万美元，因主要租户租约临近到期未续约，进入租约扫掠期，截至该日受限现金为110万美元[234][235] 公司股息分配情况 - 截至2022年6月30日的六个月，公司按当前A类普通股年股息率每股3.20美元（经反向股票拆分调整）向普通股股东支付股息，即季度股息每股0.80美元（经反向股票拆分调整），董事会决定至2024年3月31日不再宣布进一步股息[229] - 自2022年6月30日的六个月宣布并支付股息后，公司未再向股东支付股息，未来股息支付由董事会决定[229][247][248] 公司资本支出情况 - 2024年第一季度，公司资本支出总计40万美元，主要用于威廉街123号、时代广场9号、美洲大道1140号和第五大道8713号的租户和建筑改善[238] 公司市场及风险相关情况 - 截至2024年3月31日，12个月所有项目的消费者物价指数（CPI）涨幅为3.5%[250] - 2024年第一季度公司市场风险敞口无重大变化[254] 公司内部控制及合规情况 - 截至2024年3月31日，公司披露控制和程序有效[255] - 2024年第一季度公司财务报告内部控制无重大变化[256] 公司法律诉讼情况 - 截至本季度报告期末，公司无重大未决法律诉讼[258] 公司证券交易情况 - 公司A类普通股价格波动有时导致市值低于1500万美元，需维持30个交易日平均市值1500万美元[260] - 近期无未注册证券销售、已注册证券销售所得款项使用及发行人购买权益证券情况[262][263]

财务数据关键指标变化 - 截至2024年3月31日的三个月，租户收入为1548.1万美元，普通股股东净亏损760.8万美元，基本和摊薄后每股净亏损3.28美元[13] - 2024年3月31日，现金NOI为704.1万美元，调整后EBITDA为292.8万美元[13] - 2024年3月31日，总资产为6.89799亿美元，总负债为4.72432亿美元，股东权益为2.17367亿美元[15] - 2024年3月31日，净债务为3.94207亿美元，总合并债务为3.995亿美元，净债务与总资产价值比率为46.9%[13] - 加权平均利率成本为4.4%，加权平均债务到期年限为3.4年，利息覆盖率为0.7倍[13] - 2024年3月31日，现金及现金等价物为52.93万美元，受限现金为88.06万美元[15] - 2024年3月31日，普通股发行和流通股数为240.3994万股[15] - 2024年第一季度公司净亏损760.8万美元，基本和摊薄后每股净亏损3.28美元[16] - 2024年第一季度EBITDA为235万美元，调整后EBITDA为292.8万美元[17] - 截至2024年3月31日，公司总债务为3.995亿美元，加权平均利率4.4%[18] - 2024年第一季度来自租户的收入为1548.1万美元，上一季度为1538万美元[16] - 2024年第一季度总费用为1840.1万美元，上一季度为8451.6万美元[16] - 2024年第一季度现金支付的利息为431.1万美元，上一季度为436.3万美元[17] 业务战略变化 - 2022年12月公司宣布改变业务战略，自2023年1月1日起终止作为REIT纳税的选择，但2023年第一季度业务和运营未发生重大变化[5] 房地产投资组合数据 - 房地产投资组合有7处房产，77个租户，面积120万平方英尺，出租率87.2%，加权平均剩余租赁期限6.3年[14] 公司运营要求 - 公司需维持最低流动资产100万美元和最低净资产超过1750万美元[14] 未来租金支付情况 - 未来最低基本租金支付总额为3.87091亿美元，其中2024年剩余时间为4193.6万美元[20] 租户租金占比情况 - 前十大租户年化直线租金总计2492.5万美元，占总投资组合的43%[21] 物业类型租金占比情况 - 按物业类型划分，办公楼年化直线租金4266.2万美元，占比74%；零售物业为1433.4万美元，占比25%[22] 租户行业租金占比情况 - 按租户行业划分，金融服务行业年化直线租金1392万美元，占比24%；政府/公共管理行业为770万美元，占比13%[23] 租约情况 - 截至2024年3月31日，共有112份租约，年化单利租金总计5777.5万美元[25] - 2024年剩余时间到期租约17份，年化单利租金772万美元，占比13.4%，到期可出租面积14.8万平方英尺，占比14.7%[25] - 2025年到期租约15份，年化单利租金615.6万美元，占比10.7%，到期可出租面积11.8万平方英尺，占比11.7%[25] - 2026年到期租约9份，年化单利租金280.1万美元，占比4.8%，到期可出租面积5.6万平方英尺，占比5.6%[25] - 2027年到期租约12份，年化单利租金594.2万美元，占比10.3%，到期可出租面积13万平方英尺，占比12.9%[25] - 2028年到期租约8份，年化单利租金341.2万美元，占比5.9%，到期可出租面积5.6万平方英尺，占比5.6%[25] - 2029年到期租约8份，年化单利租金350.8万美元，占比6.1%，到期可出租面积6.3万平方英尺，占比6.2%[25] - 2030年到期租约4份，年化单利租金231万美元，占比4.0%，到期可出租面积4.2万平方英尺，占比4.2%[25] - 2031年到期租约9份，年化单利租金652.3万美元，占比11.3%，到期可出租面积11.8万平方英尺，占比11.7%[25] - 2037年到期租约4份，年化单利租金404.8万美元，占比7.0%，到期可出租面积12.8万平方英尺，占比12.7%[25]

文章核心观点 - 贝尔维尤资本合伙人公司以每股9.25美元的价格发起收购美国战略投资公司普通股的要约收购，该价格较近期收盘价溢价67%，体现其对该公司资产组合和长期价值的信心 [1][2] 要约收购详情 - 贝尔维尤资本合伙人公司发起要约收购，拟以每股9.25美元的价格购买最多12.5万股美国战略投资公司普通股，要约将于2024年7月5日结束 [1] - 要约收购基于购买要约和相关转让函中规定的条款和条件进行，除非贝尔维尤提前终止或延长，否则将于纽约时间7月5日下午5点到期 [3] - 普通股的要约在7月5日纽约时间下午5点之前可随时撤回，之后除非法律要求额外撤回权的特定有限情况，否则不可撤回 [3] 收购原因 - 贝尔维尤因对美国战略投资公司的资产组合和基础资产持续有信心，且看好其此前宣布的扩张投资策略和普通股的长期价值，所以给出较2024年5月3日收盘价67%的溢价 [2] 公司介绍 - 贝尔维尤是领先的多元化投资、资产管理和运营平台，是AR Global Investments的唯一成员，而后者是美国战略投资公司的顾问和物业经理的母公司 [4]

财务数据和关键指标变化 - 2023年全年收入为62.7百万美元,较2022年的64百万美元下降了2.0% [23] - 2023年全年GAAP净亏损为105.9百万美元,较2022年的45.9百万美元增加了130.5% [24] - 2023年第四季度净亏损为73.9百万美元,主要受到66.1百万美元的一次性非现金减值影响 [24][25] - 剔除减值影响,2023年全年净亏损为39.4百万美元,较2022年改善6.5百万美元 [26] - 2023年全年调整后EBITDA为11.9百万美元,第四季度为3.4百万美元 [26] - 2023年全年现金净经营收益(Cash NOI)为27.3百万美元,第四季度为6.3百万美元 [26] - 2023年第四季度FFO为负1.5百万美元,较2022年同期的负2.4百万美元有所改善 [27] - 2023年第四季度核心FFO为负1.2百万美元,每股为负0.52美元,较2022年同期的负0.2百万美元或负0.11美元每股有所下降 [27] 各条业务线数据和关键指标变化 - 公司主要资产为纽约市7处房地产,总价值7.251亿美元,总面积120万平方英尺 [14] - 平均租期为6.5年,前10大租户中79%为投资级或隐含投资级 [15] - 公司专注于租赁给金融服务和医疗机构等抗周期行业的租户 [16][17] 各个市场数据和关键指标变化 - 公司在曼哈顿中城南区的两处物业(200 West 41st Street和1140 Avenue of the Americas)的出租率分别提高了900个和600个基点 [17][18] - 2023年全年完成15项新租约,面积超10万平方英尺,年租金4.6百万美元,其中第四季度完成5项新租约,面积近4.8万平方英尺,年租金1.6百万美元 [19] - 目前在手管线租约将使公司整体出租率进一步提高至87.9% [20] 公司战略和发展方向及行业竞争 - 公司致力于通过租赁和成本控制来加强现有房地产资产组合 [12][13][20] - 公司将继续寻求收益性投资机会,以增强股东价值 [21] - 公司认为中城南区是一个具有吸引力的办公租赁市场,有助于推动公司的租赁业务 [17] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 管理层认为公司在2024年有望继续保持良好的发展势头 [34] - 管理层表示将继续专注于租赁和成本控制,并对未来保持乐观态度 [12][20][33][34] 问答环节重要的提问和回答 问题1 **Bryan Maher 提问** 针对1140 Avenue of the Americas物业的减值问题,公司如何应对债务压力,是否考虑将该物业返还或出售 [37][38] **Michael Anderson 回答** 公司将继续推进该物业的租赁工作,以提高租金水平和出租率,并与现有贷款人及其他贷款机构合作,寻求合适的再融资机会 [38][39][40] 问题2 **Bryan Maher 提问** 公司哪些资产有较大的内在价值,未来可能成为公司获取资金的来源 [44] **Michael Anderson 回答** 公司认为123 William Street、Orchard Street的零售物业以及9 Times Square等资产具有较大的内在价值和股权,未来可能成为公司获取资金的来源 [45][46]

公司物业资产情况 - 截至2023年12月31日，公司拥有7处物业，可出租面积达120万平方英尺[18] - 截至2023年12月31日，公司拥有7处房产，可出租总面积1153909平方英尺，平均入住率86.7%，平均剩余租期6.5年[173] - 截至2023年12月31日，公司拥有7处物业，可出租面积1153909平方英尺，总购买价7.835亿美元[200] 公司股权变动情况 - 2023年1月11日，公司进行1比8反向股票分割，每股A类普通股转换为0.125股A类普通股[21] 公司投资目标 - 投资目标为主要投资收购时入住率达80%及以上的物业[23] 公司租户结构情况 - 截至2023年12月31日，按年化直线租金加权平均计算，金融服务、政府/公共管理、非营利组织和零售行业租户占比分别为24%、13%、9%和12%[27] - 截至2023年12月31日，公司前10大租户中，实际投资级评级占比59%，隐含投资级评级占比20%[27] - 截至2023年12月31日，City National Bank、Planned Parenthood、Equinox分别占年化直线租金的7.4%、5.8%、5.9%[75] 公司投资组合运营指标 - 截至2023年12月31日，公司投资组合入住率为86.7%，加权平均剩余租期为6.5年[28] 公司资本来源情况 - 2023年，公司其他资本来源包括非转让认股权发行净收益约410万美元、出售物业所得450万美元等[30] 公司纳税身份变更 - 公司在2014 - 2022年选择按房地产投资信托基金（REIT）纳税，自2023年1月1日起撤销该选择，成为应税C类公司[36] - 公司于2014年12月31日起选择按房地产投资信托（REIT）纳税，2023年1月1日撤销该选择，若此前不符合REIT资格，将面临美国联邦所得税及潜在的州和地方税[159] - 若公司在2022年12月31日或之前的任何应税年度不符合REIT资格，且不符合某些法定救济条款，将按适用公司税率缴纳美国联邦所得税，并在失去资格后的四个应税年度内丧失REIT待遇[160] 公司净运营亏损情况 - 截至2023年12月31日，公司对净运营亏损结转（NOLs）提供了100%的估值备抵[37] - 截至2023年12月31日，公司联邦净运营亏损（NOLs）总计1.865亿美元，部分将于2035年开始到期[51] 公司租金收取情况 - 公司已收取2023年12月31日止三个月整个投资组合100%的现金租金[34] - 除2022年第三季度一次小额租金延期外，2023年和2022年公司租户租金收取基本及时[209] 公司现金及受限现金情况 - 截至2023年和2022年12月31日，公司现金及现金等价物和受限现金分别为1280万美元和1610万美元，需维持最低净资产超过1.75亿美元和最低流动资产1000万美元[56] - 截至2023年12月31日，因1140 Avenue of the Americas物业贷款协议违约，公司有250万美元现金存于隔离现金账户并列为受限现金[58] - 截至2023年12月31日，因美洲大道1140号物业的抵押贷款违约，公司在隔离现金账户中存有250万美元受限现金 [116] 公司财务报表重述情况 - 2022年第一季度和第二季度的未经审计财务报表需重述或修订，原因是公司发现财务报告内部控制存在重大缺陷[48][52][53] 公司业务风险 - 地域依赖 - 公司所有房地产资产均位于纽约市，业务易受纽约市经济衰退影响[49] 公司业务拓展计划 - 公司宣布有意扩大可收购和运营的资产及业务范围，但无法保证新业务计划能成功实施[50] 公司股息支付情况 - 公司无法保证能重启支付现金股息[48] - 2022年3月起未支付A类普通股股息，2022年6月30日止六个月和2021年12月31日止年度，按每季度每股0.80美元支付股息（经反向股票拆分调整）[64] - 公司可能无法重启支付现金股息，未来股息决策由董事会全权决定，支付能力取决于盈利能力和现金流[64] - 2022年6月30日前6个月和2021年，公司按每股0.40美元（反向股票分割后每股3.20美元）的年率向普通股股东支付股息，2022年7月1日起暂停，2023年未分配股息，2022年100%的股息（每股0.20美元，反向股票分割后每股1.60美元）为资本返还[194] 公司股票回购计划 - 董事会授权考虑长期回购至多1亿美元A类普通股，但实际回购需经董事会根据管理层建议审批[64] 公司减值费用情况 - 2023年12月31日止年度发生减值费用6660万美元[66] 公司主要资产占比情况 - 截至2023年12月31日，两大资产123 William Street和1140 Avenue of the Americas占投资组合总可出租面积约68%，占年化直线租金62%[74] 公司资金及运营风险 - 公司可能无法从运营中产生足够现金，外部融资也无保证，未来债务可能限制公司支付股息等能力[59] 公司股权稀释风险 - 发行额外A类普通股或优先股可能稀释普通股股东权益，影响未来支付A类普通股股息的能力[60] 公司市场竞争风险 - 纽约市房地产市场竞争激烈，许多竞争对手资本成本更低、运营效率更高、财务资源更丰富，可能影响公司入住率、租金和运营费用[61] 公司业务拓展风险 - 公司扩大资产或业务类型时，可能面临合适投资机会减少、价格上升、收益率降低等问题，且寻找合适投资可能出现延迟[62] 公司租约到期情况 - 约45%的租约（按年化直线租金计算）将在未来五年内到期[85] 公司租户破产索赔情况 - 租户或租约担保人破产时，公司索赔上限为租期剩余期限中较长者的15%（不超过三年）的租金加上破产申请日已到期但未支付的租金[86] 公司租户破产案例 - 2021年1月Knotel申请破产并终止租约，公司正努力寻找新租户[85] 公司新业务风险 - 公司未来可能收购或发起房地产债务、投资房地产相关证券，面临额外风险[78] 公司贷款违约风险 - 商业房地产贷款违约时，公司面临本金或应计利息损失风险[80] 公司房产保修风险 - 公司购买房产时通常只有有限保修，增加投资资本和租金收入损失风险[82] 公司房产出售风险 - 房地产市场受多种因素影响，公司可能无法按期望时间和条件出售房产[83] 公司房产锁定期限制 - 公司部分房产有锁定期条款，限制房产出售、处置、再融资等操作[84] 公司售后回租交易风险 - 公司可能进行售后回租交易，在租户破产时交易可能被重新定性[88] 公司恐怖主义保险风险 - 《2002年恐怖主义风险保险法案》将于2027年12月31日到期，续期或替代情况不确定[94] - 恐怖主义风险保险政策不可用或成本不合理，可能削弱公司为物业融资或再融资的能力 [96] - 实际或威胁性的恐怖袭击等事件，可能对公司业务产生负面影响，包括失去租户或关闭物业 [97] 公司租金递增及通胀影响 - 约84%的租户租约含租金递增条款，年均递增2.2%，其中约84%为固定利率，16%无递增条款；截至2023年12月31日，通胀率为3.4% [99] - 通胀可能侵蚀长期租约价值，增加费用，若租金增长滞后于通胀，将对净收入和现金流产生负面影响 [99] 公司零售物业租金收入占比 - 位于纽约市的零售物业租户在2023年产生的年化直线租金收入占比为26% [106] 公司债务情况 - 截至2023年12月31日，公司总未偿债务约为3.957亿美元，2024年到期债务约为4950万美元 [113] 公司违反契约情况 - 公司已连续多个季度违反多项抵押贷款契约，但未构成违约事件[48] - 截至2023年12月31日，公司违反两笔总计1.09亿美元本金的抵押贷款契约，涉及的两处物业占2023年12月31日投资组合总可出租面积的23% [116] 公司自然灾害及气候变化风险 - 公司面临自然灾害和气候变化的风险，可能对物业和业务产生重大不利影响 [102] 公司进入新市场或资产类别风险 - 进入新市场或新资产类别可能面临多种风险，若失败可能对公司业绩产生不利影响 [104] 美联储加息影响 - 2022和2023年美联储大幅提高联邦基金利率，加息或使公司未来难以获得低成本资金，增加债务成本，影响再融资和收购[120][122] 公司抵押贷款利率情况 - 截至2023年12月31日，公司所有未偿还的抵押贷款均为只付利息，固定或可变利率但通过掉期协议固定[125] 公司贷款协议限制 - 公司9 Times Square物业的贷款要求维持最低净资产和最低流动资产水平[123] - 公司贷款协议包含限制运营和财务灵活性的契约，违反可能导致违约和债务加速到期[123] 公司衍生金融工具风险 - 公司使用的衍生金融工具可能无法有效对冲利率风险，还可能降低投资回报[124] 公司顾问协议相关情况 - 公司顾问与AR Global及其附属公司存在利益冲突，可能影响投资机会分配[128] - 公司物业经理是顾问的附属公司，顾问在分配运营资产时存在利益冲突[130] - 公司顾问在确定合资企业合作方和结构条款时存在利益冲突，可能使合作方受益更多[131] - 若公司因控制权变更终止与顾问的协议，需支付至多1500万美元的终止费，加上上一年支付给顾问报酬的四倍及费用[145] - 顾问协议初始期限至2030年7月1日，到期后自动续期五年，除非任一方提前180天发出终止通知[145] 公司股票交易价格波动风险 - 公司A类普通股交易价格可能因利率上升、财务状况、业绩等因素大幅波动[138][139] 公司业务合并相关规定 - 马里兰州法律禁止公司与利益相关股东进行某些业务合并五年，之后需董事会推荐和多数股东批准，但顾问及其附属公司除外[140][141] - 若要进行某些业务合并，需获得公司已发行有表决权股票持有人有权投出的80%的选票，以及除相关利益股东及其关联方持有的股份外，公司有表决权股票持有人有权投出的三分之二的选票[143] 公司股东权利计划 - 若个人或实体及其关联方获得公司已发行普通股4.9%或以上的实益所有权，股东权利计划将生效[144] 公司董事会结构 - 公司董事会分为三类董事，每年年会选举一类董事，任期至选举年份后第三年的年会[142] 公司股东诉讼管辖法院 - 公司细则指定马里兰州巴尔的摩市巡回法院为某些股东诉讼的唯一专属管辖法院[144] 公司股份收购限制 - 马里兰州控制股份收购法案限制第三方购买公司大量股份并行使投票权选举董事，但公司细则有豁免条款，且不能保证该条款未来不被修改或取消[155] 非美国股东税务情况 - 非美国股东收到的股息和其他分配通常需按30%的税率缴纳美国预扣税，或按适用所得税条约规定的较低税率缴纳[162] - 非美国股东出售或交换股票，若实际和推定持有某类已发行股票的5%或更少，则该股票不构成“美国不动产权益”，无需缴纳美国联邦所得税[163] 公司未来租金收入预计 - 未来十年及以后，公司预计收到的最低基本现金租金支付总额为4.0185亿美元，其中2024年为5620.5万美元[175] 公司租约到期详细情况 - 截至2023年12月31日，未来十年内到期的租约共90份，涉及年租金4450.4万美元，占总租赁可出租面积的78.4%，其中2024年到期租约17份，涉及年租金823.1万美元，占比15.7%[176] 公司空置面积情况 - 截至2023年12月31日，没有租户的可出租面积占总投资组合可出租面积的比例超过10%[177] 公司主要租户租赁情况 - 123 William Street的租户Planned Parenthood Federation of America, Inc.租用面积68240平方英尺，占该物业的13.8%，年租金338.5万美元，占该物业的15.8%，租约于2031年7月到期[178] - 9 Times Square的租户ILNY/9TS Gifts LLC租用面积7479平方英尺，占该物业的6.3%，年租金193.2万美元，占该物业的22.4%，租约于2036年5月到期；租户Global - E US Inc.租用面积17560平方英尺，占该物业的14.7%，年租金97.6万美元，占该物业的11.3%，租约于2029年9月到期[180] - 1140 Avenue of the Americas的租户City National Bank租用面积35643平方英尺，占该物业的18.8%，年租金435.6万美元，占该物业的28.7%，租约于2033年6月到期[182] - 截至2023年12月31日，196 Orchard Street主要租户中，CVS租用面积9956平方英尺占比16.5%，年租金收入216.1万美元占比29.8%；Equinox租用面积30033平方英尺占比49.8%，年租金收入344.8万美元占比47.6%；Marshalls租用面积20308平方英尺占比33.7%，年租金收入164.1万美元占比22.6%[184] 公司流通股情况 - 截至2024年3月26日，公司有2404639股A类普通股流通在外，由3162名登记股东持有[192] 公司以股代费情况 - 2022年2月 - 2023年1月，公司向顾问发行A类普通股代替每月50万美元的基本管理费，发行价格从每股20.24 - 103.13美元不等[195] - 2024年3月1日，公司向顾问发行70607股A类普通股代替50万美元现金管理费，发行价为10日均价7.08美元；4月1日，发行91165股代替60万美元费用，发行价为10日均价6.64美元[197][198] 公司租约变动情况 - 2023年11月Innovate NYC终止与公司的租约，12月公司将其空间全部租给

文档基本信息 - 文档为美国战略投资公司2023年第四季度补充信息（未经审计）[1][2][5][12][16] 前瞻性陈述风险 - 公司前瞻性陈述存在风险，实际结果可能与预期有重大差异[3] 租金优惠影响 - 公司多数因疫情给予租户的优惠为租金递延或临时减免，租金收入计算指标预计不受显著影响[4] 非GAAP财务指标说明 - 公司使用非GAAP财务指标评估业绩，包括FFO、Core FFO、EBITDA等[5] - FFO计算依据NAREIT标准，为GAAP净损益剔除房地产折旧摊销等项目[11] - 2020年第三季度起公司开始列报Core FFO，在FFO基础上剔除离散非运营交易影响[13] - Adjusted EBITDA用于衡量公司举债和偿债能力，计算时调整多项费用[14] - NOI用于评估房地产运营表现，等于总收入减物业运营维护费用[15] - Cash NOI为NOI剔除GAAP租赁收入中特定项目，反映物业表现[16] - Cash Paid for Interest为利息费用剔除相关非现金部分，助投资者评估公司偿付能力[17] 2023年第四季度财务关键指标 - 2023年第四季度租户收入为1538万美元，普通股股东净亏损7387.6万美元，摊薄后每股净亏损32.27美元[18] - 2023年第四季度调整后EBITDA为339.9万美元，核心FFO为 - 119.7万美元，现金NOI为630.4万美元[18] - 2023年第四季度净亏损7387.7万美元，每股净亏损32.27美元[26] - 2023年第四季度现金支付利息为436.3万美元[25] - 2023年第一季度净亏损中包含0.5百万美元顾问基本管理费成本[26] 2023年12月31日财务关键指标 - 2023年12月31日，公司总资产为6.94172亿美元，总负债为4.69378亿美元，股东权益为2.24794亿美元[23] - 2023年12月31日，公司总债务为3.995亿美元，净债务为3.94208亿美元，净债务与总资产价值比为47.0%[18] - 2023年12月31日，公司普通股发行和流通股数为233.4万股[18] - 截至2023年12月31日，总债务为3.995亿美元，加权平均利率4.4%[28] 债务相关指标 - 加权平均利率成本为4.4%，加权平均债务到期年限为3.2年，利息覆盖率为0.8倍[18] 房地产投资组合数据 - 房地产投资组合有7处房产，78个租户，面积120万平方英尺，出租率为86.7%，加权平均剩余租期为6.5年[18] 2023年第四季度费用相关 - 2023年第四季度资产和物业管理费为192.6万美元，物业运营费用为823万美元，房地产投资减值为6605.3万美元[24] - 2023年第四季度利息费用为474.9万美元，其他收入（费用）净额为 - 474万美元[24] - 2023年第四季度房地产投资减值6605.3万美元[26] 未来租赁租金情况 - 未来最低租赁租金总计4.0185亿美元，2024年为5620.5万美元[30] 租户相关数据 - 前十大租户年租金总计2547.7万美元，占比43%[31] - 前十大租户中59%为实际投资级评级，20%为隐含投资级评级[33] 物业类型与租户行业租金占比 - 按物业类型，办公楼年化租金4230.3万美元，占比72%[34] - 按租户行业，金融服务行业年化租金1398.3万美元，占比24%[35] 2024年到期租约情况 - 2024年到期租约17份，年化租金823.1万美元，占比14%[37]

财务数据和关键指标变化 - 第三季度收入为1600万美元,与上年同期的1590万美元相比增加0.6% [18] - 第三季度GAAP净亏损为940万美元,较上年同期的1110万美元减少1700万美元,同比改善15.3% [18] - 第三季度调整后EBITDA增加50万美元或18%至340万美元,而上年同期为290万美元,较上一季度的300万美元也增加14% [18][19] - 第三季度现金净营业收入增加30万美元或4.9%至650万美元,而上年同期为620万美元 [18] - 第三季度FFO为负250万美元,较上年同期的负410万美元和上一季度的负400万美元均有所改善 [19] - 第三季度核心FFO为负110万美元或每股负0.48美元,较上年同期的负1.12美元和上一季度的负0.74美元均有所改善 [19] 各条业务线数据和关键指标变化 - 公司没有披露各业务线的具体数据和指标变化 [无相关内容] 各个市场数据和关键指标变化 - 公司没有披露各市场的具体数据和指标变化 [无相关内容] 公司战略和发展方向及行业竞争 - 公司继续专注于管理现有投资组合,提高租赁率和资产价值 [8][9][12][13][16] - 公司正在探索新的收益性投资机会,以扩大资产范围,为公司未来发展奠定基础 [16] - 公司关注租赁具有抗风险能力的行业,如金融服务和医疗机构等 [12] - 公司的核心办公资产位于交通枢纽附近的优质次市场,有利于吸引租户 [12] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司正在从租赁和成本管理中获益,预计第四季度亏损将进一步收窄,2024年核心FFO将转为正数 [15] - 公司对未来保持乐观,认为租赁势头将持续,并将继续专注于资产管理和寻找新的投资机会 [22] 问答环节重要的提问和回答 问题1 **Bryan Maher 提问** 询问公司2.5百万美元的租赁管线何时能体现在业绩中 [25][26] **Michael Anderson 回答** 公司正在就5个租赁交易进行积极谈判,预计将在今年内签约并在未来几个月内陆续生效 [26] 问题2 **Bryan Maher 提问** 询问第三季度是否没有新的租赁签约 [27][28] **Michael Anderson 回答** 第三季度公司签署了1个新租约和1个许可协议,但第三季度整体较为平静,但第四季度租赁势头良好 [28] 问题3 **Bryan Maher 提问** 询问公司何时会披露每股收益等指标 [29][30] **Joe Marnikovic 回答** 公司将在2024年考虑披露每股收益等指标,但2023年仍将保留核心FFO等REIT时期的指标 [30]

公司物业资产情况 - 截至2023年9月30日，公司拥有8处物业，可出租面积120万平方英尺，总收购价7.907亿美元，整体入住率85.1%[191] - 2023年10月12日，公司以450万美元出售位于西54街421号的物业[191] - 2023年10月12日，公司以450万美元出售Hit Factory，不再承担该物业每年约30万美元的持有成本[246] - 2023年前三个月，公司签订协议以450万美元出售421 W. 54th Street - Hit Factory房产，并于10月12日完成出售[261] - 截至2023年9月30日，公司有六笔以七处物业为抵押的贷款，总余额3.995亿美元，加权平均有效利率4.35%；Nine Times Square的4950万美元贷款将于2024年4月到期，利率3.72%[251] - 截至2023年9月30日，1140 Avenue of the Americas和8713 Fifth Avenue两处物业处于现金陷阱状态，占投资组合可出租面积的22%；1140 Avenue of the Americas物业因违反贷款契约，有360万美元现金存于隔离和受限现金账户[243] - 截至2023年9月30日的过去13个季度，1140 Avenue of the Americas物业违反债务服务覆盖和储备基金条款，贷款本金9900万美元；8713 Fifth Avenue物业违反债务服务覆盖率契约，贷款本金1000万美元[252][253] 公司股权及融资情况 - 2023年1月11日，公司进行1比8反向股票分割，1月19日更名为“American Strategic Investment Co.”，2月22日完成非转让性认股权发行，筹集毛收入500万美元[193] - 2023年2月，公司配股筹集总收益500万美元（净收益410万美元），发行386,100股A类普通股[245] - 2023年9月27日，Bellevue Capital Partners宣布要约收购至多35万股A类普通股，收购价为每股10.25美元；要约于10月26日到期，223,460股被要约收购并被接受，总价约230万美元；截至10月30日，Bellevue持有的A类普通股总数增至约45.1%[259] - 2023年前9个月融资活动提供净现金400万美元，主要来自配股净收益410万美元；2022年前9个月融资活动使用净现金630万美元，与应付抵押票据付款550万美元和普通股股息支付270万美元有关[238] 公司租金及入住率情况 - 2023年第三季度和前九个月，公司整个投资组合的原始现金租金收取率为100%，2023年前两个季度和2022年全年也是100%[199] - 2023年第一季度至第三季度，新租约开始数量分别为5个、4个、1个，总租赁面积分别为19,812平方英尺、26,778平方英尺、12,658平方英尺[207] - 2023年第一季度至第三季度，终止或到期租约数量分别为1个、2个、1个，面积分别为4,548平方英尺、7,908平方英尺、12,658平方英尺[207] - 截至2023年9月30日和2022年，公司整体投资组合入住率分别为85.1%和84.5%[206] - 2023年3月31日季度签署的两份新租约，使美洲大道1140号物业截至2023年9月30日的入住率较2022年12月31日提高3.7%[204] - 2023年第三季度租户收入增至1600万美元，2022年同期为1590万美元，主要因入住率提高[210] - 截至2023年9月30日，公司投资组合的入住率提高至85.1%，而2022年12月31日为82.7%[258] - 2023年第三季度，123 William Street签订一份超12,658平方英尺的新租约[255] - 截至2023年9月30日，9 Times Square入住率增至68.0%（2022年12月31日为61.9%）；123 William Street增至92.0%（2022年12月31日为91.4%）；1140 Avenue of the Americas增至74.6%（2022年12月31日为70.9%）；8713 Fifth Avenue增至88.6%（2022年12月31日为57.1%）[264] - 约84%的租约含租金递增条款，年平均累计增幅2.1%[279] - 截至2023年9月30日，按直线租金计算，约84%为固定费率、定期递增，16%无递增条款[279] 公司财务关键指标变化 - 2023年9月30日季度，归属于普通股股东的净亏损为940万美元，2022年同期为1110万美元[209] - 2023年和2022年第三季度支付给顾问和物业经理的资产及物业管理费分别为190万美元和170万美元[211] - 2023年第三季度物业运营费用降至880万美元，2022年同期为890万美元，主要因公用事业和维护费用减少[212] - 2023年第三季度记录了40万美元的房地产投资减值费用，2022年同期无减值费用[214] - 2023年第三季度股权薪酬降至120万美元，2022年同期为230万美元，减少了100万美元[215] - 2023年前九个月普通股股东净亏损为3200万美元，2022年同期为3580万美元[222] - 2023年前九个月租户收入降至4730万美元，2022年同期为4780万美元，主要因百分比租金协议到期和房地产税报销账单减少[223] - 2023年前九个月物业运营费用降至2560万美元，2022年同期为2590万美元，减少了30万美元[225] - 2023年前九个月经营活动净现金使用量为390万美元，2022年同期经营活动净现金提供量为330万美元[234][235] - 2023年前九个月投资活动净现金使用量为320万美元，用于时代广场等地的资本支出[236] - 2022年前9个月投资活动使用净现金490万美元，用于租户和建筑改善项目[237] - 截至2023年9月30日，公司现金及现金等价物为510万美元，较2022年12月31日的920万美元减少；受限现金为790万美元，较2022年12月31日的690万美元增加[240][241] - 2023年前九个月，公司为资本支出提供了总计320万美元的资金，主要用于四处房产的租户和建筑改善[258] - 2023年前九个月，公司没有进行收购或处置活动[260] - 2023年第三季度，归属于普通股股东的净亏损（GAAP）为939万美元，2022年同期为1107.4万美元；2023年前九个月为3204.7万美元，2022年同期为3578.7万美元[271] - 2023年第三季度，FFO（赤字）归属于普通股股东为252.9万美元，2022年同期为413.3万美元；2023年前九个月为1133.4万美元，2022年同期为1482.4万美元[271] - 2023年第三季度，Core FFO（赤字）归属于普通股股东为108.8万美元，2022年同期为187万美元；2023年前九个月为538.9万美元，2022年同期为576.3万美元[271] - Cash NOI是一项非GAAP财务指标，等于净收入（亏损）减去投资证券和利息收入，加上一般及行政费用、收购和交易相关费用、折旧和摊销、其他非现金费用和利息费用[272] - 2023年第三季度净亏损939万美元，2022年同期为1107.4万美元；2023年前三季度净亏损3204.7万美元，2022年同期为3578.7万美元[275] - 2023年第三季度现金NOI为651.1万美元，2022年同期为620.5万美元；2023年前三季度现金NOI为2101.4万美元，2022年同期为1887.6万美元[275] 公司税务及股息情况 - 公司自2022年6月30日止六个月宣布并支付股息后，未再向股东支付股息[276] - 公司于2014年12月31日起选择按REIT纳税，2023年1月1日终止该选择，2022年因税务亏损无需分配REIT应税收入[278] - 未来A类普通股股息的频率和金额由董事会决定，公司无法保证定期支付股息[277] 其他情况 - 2024年4月，以Nine Times Square为抵押的4950万美元贷款到期，公司正在评估展期或再融资选项[244] - 2023年9月30日，12个月所有项目CPI涨幅为3.7%[279] - 公司无对投资者有重大影响的表外安排[283] - 2023年前九个月公司市场风险敞口无重大变化[284]