财务数据和关键指标变化 - 2022年第一季度收入为1560万美元，2021年第一季度为1520万美元 [17] - 2022年第一季度GAAP归属于普通股股东的净亏损为1110万美元，2021年第一季度为1350万美元 [17] - 2022年第一季度归属于普通股股东的FFO为负410万美元，2021年第一季度为负500万美元 [17] - 2022年第一季度核心FFO为负200万美元，2021年第一季度为负290万美元，即每股负0.15美元，去年为每股负0.23美元 [17] - 公司收入增长3%，调整后EBITDA增长50%，核心FFO增长31% [14] - 净杠杆率为40%，加权平均债务到期年限为4.9年，2022年和2023年无债务到期，2026年前到期债务极少，所有债务均为固定利率 [14] - 截至第一季度末，净债务为3.892亿美元，加权平均实际利率为4.4%，加权平均剩余债务期限近五年，净杠杆率为39.9% [18] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第一季度租金收取表现强劲，投资组合中98%的原始现金租金被收取，高于上季度的96%，较去年第一季度提高11% [10] - 第一季度末投资组合入住率增长1.5%，达到84.4%；时代广场9号入住率增长3%，威廉街123号入住率增长1.5% [7] - 所有资产的加权平均剩余租赁期限为6.8年，第一季度租赁面积净吸收率为100%，无租约到期或终止 [12] - 截至3月31日，公司前10大租户中有71%为投资级或隐含投资级评级，平均剩余租赁期限为9.5年 [12] - 已建立1.8万平方英尺的租赁管道，预计所有租约生效后，入住率将提高1.6%，直线租金将增加90万美元 [13] - 截至2022年3月31日，已用信誉良好的租户取代超过76%曾由Knotel占用的空间 [13] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司将继续执行积极的资产管理策略，以提升其专注于纽约市的投资组合 [20] - 自2021年初以来，公司为股东带来了71.8%的总回报，表现优于标准普尔500指数和一组专注于纽约市的大型同行REITs超过40% [8] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 员工开始返回办公室，众多财富500强公司已宣布返回计划，这将有助于持续的租金支付、租约续签和新租赁活动 [11] - 公司对纽约市房地产的长期实力充满信心，认为纽约市的办公和零售空间是必要的 [11] - 公司预计积极的资产管理策略将继续提升其投资组合，随着限制解除和商业活动恢复，公司认为股东将受益于纽约市恢复到疫情前的生活方式 [20] 其他重要信息 - 公司董事会成员通过个人股票购买和选择以股票代替第四季度董事会薪酬的方式，购买了超过2.4万股股票，公司顾问截至5月1日持有超过150万股普通股 [9] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 《华尔街日报》文章提及WeWork办公桌销量增加，对公司约一年前推出的共享空间业务有何影响，是否也看到类似的使用量增加？ - 公司看到共享空间业务使用量增加，Chris Chao持续推广该空间，公司进行了一些本地广告宣传，也收到了现有许可证持有者的推荐和扩张需求，认为共享空间是一个非常强劲的细分市场 [27] 问题: 速度停车许可证续约为何是短期的，获得更长期租约续约的前景如何？ - 短期续约只是暂时状态，公司预计将执行长期协议，纽约市停车市场积极，其中一个停车场主要依赖住宅流量，另一个依赖临时日间停车者，与纪念斯隆凯特琳医院有关，该医院一直很忙，停车场租金收取超过预期 [29][31] 问题: 本季度运营费用高于预期，通胀如何影响公司的公用事业成本和其他运营费用？ - 公司确实受到了一些通胀影响，但从历史上看，第一季度运营费用通常会高一些，这是由于该季度处于冬季，供暖等成本较高 [34] 问题: 能否介绍一些新签约租户的行业情况以及未来对更多空间的需求前景？ - 有一家数据科技公司将租赁西41街200号的一层楼，公司继续看到非营利租户、创意租户（如营销、广告、媒体公司）和金融服务租户等各类租户，租赁势头强劲 [36]

投资回报 - 自2021年以来投资者总回报率达72%，跑赢标普500超47%，跑赢纽约市专注型REIT同行超42%[3][4][8][11][12] 财务表现 - 一季度现金租金收取率从87%提升至98%，调整后EBITDA从180万美元增至270万美元，现金NOI从560万美元增至570万美元[3] - 净杠杆率为40%，加权平均债务到期期限为4.9年，100%为固定利率债务且2023年前无到期债务[3] 租赁情况 - 一季度入住率提升1.5%，租赁管道预计使入住率从84%增至86%，直线租金增加90万美元[3][4][51] - 自2021年1月Knotel租约终止后，已替换其69%的面积和64%的直线租金，租赁管道中有4700平方英尺的Knotel替换租约，将使Knotel原空间替换率达76%[3][4][51] 投资组合 - 拥有85400万美元的房地产投资组合，分布在曼哈顿的8座混合用途办公和零售公寓楼，入住率84.4%，加权平均剩余租约期限6.8年[15] - 前十大租户71%为投资级评级，36%的租约在2030年后到期[3][25][26] 管理团队 - 拥有经验丰富的管理团队和多数独立董事组成的董事会，提供强大的公司治理[70][74][77] 风险因素 - 面临经济周期、疫情、利率上升、租户违约等风险，可能影响公司运营和财务状况[94]

物业资产情况 - 截至2022年3月31日，公司拥有8处物业，可出租面积120万平方英尺，总收购价7.907亿美元[191] 租约相关收入 - 2021年第四季度，公司因两处车库租约终止获得140万美元的租约终止费[195][204] - 2021年，公司签订12份经批准的减免或延期协议，延期金额为60万美元，减免金额为90万美元[197] - 2021年，公司与两个租户签订百分比租金租约，租约于2022年6月到期[199] 租金收取率 - 截至2022年3月31日，公司整个投资组合的原始现金租金收取率为98%，前十大租户的原始现金租金收取率为97%[198] 物业入住率 - 与2020年12月31日相比，2022年3月31日9 Times Square的入住率净下降16.4%，123 William Street的入住率增加2.0%[204] - 截至2022年3月31日，8713 Fifth Avenue的入住率为68.6%，与2021年12月31日持平，预计新租户入住后该物业入住率将恢复到100%[204] - 截至2022年3月31日和2021年，公司整体投资组合入住率分别为84.4%和82.8%[206] - 截至2022年3月31日，公司投资组合occupancy水平为84.4%，高于2021年12月31日的82.9%[250] - 截至2022年3月31日，9 Times Square的入住率从2021年12月31日的59.3%增至62.3%，123 William Street的入住率从90.8%增至92.3%[255] 新租约情况 - 2022年第一季度，公司有1份新租约开始，租赁总面积3940平方英尺，每平方英尺的年化直线租金为52.72美元，加权平均租约期限为5.3年[207] 租户会计制度 - 2022年第一季度，公司只有一个租户采用现金收付制[200] 租户收入 - 租户收入从2021年第一季度的1520万美元增加0.5百万美元至2022年第一季度的1560万美元[209] 资产和物业管理服务费用 - 2022年和2021年第一季度，公司向顾问和物业经理支付的资产和物业管理服务费用均为190万美元，2022年第一季度顾问将总计100万美元的基本管理费再投资于公司A类普通股[210] 物业运营费用 - 物业运营费用从2021年第一季度的870万美元减少0.2百万美元至2022年第一季度的860万美元[211] 股权薪酬 - 2022年和2021年第一季度，股权薪酬均为210万美元[212] 一般和行政费用 - 一般和行政费用从2021年第一季度的270万美元降至2022年第一季度的240万美元[213] 折旧和摊销费用 - 2022年第一季度折旧和摊销费用从2021年第一季度的850万美元减少150万美元至700万美元[215] 利息费用 - 2022年和2021年第一季度利息费用均为470万美元，加权平均未偿债务余额分别为4.032亿美元和4.05亿美元，加权平均实际利率均为4.35%[216] 经营活动净现金 - 2022年第一季度经营活动产生的净现金为220万美元，2021年第一季度为210万美元[219][220] - 2022年第一季度，公司经营活动提供的净现金约为220万美元，支付股息130万美元，股息支付来自经营活动现金[268] 现金及现金等价物与受限现金 - 截至2022年3月31日，公司现金及现金等价物为1030万美元，受限现金为1300万美元[226] 顾问管理费再投资 - 顾问同意在2022年2月4日至8月4日期间，将不超过300万美元的基本管理费和可变管理费（如赚取）立即投资于公司A类普通股，2022年第一季度已再投资100万美元[231] 抵押贷款情况 - 截至2022年3月31日，公司6笔抵押贷款总额为3.995亿美元，加权平均实际利率为4.35%[232] 物业贷款本金偿还与余额 - 2022年第一季度，公司偿还了时代广场9号物业贷款本金550万美元[234] - 截至2022年3月31日，时代广场9号物业贷款本金为4950万美元，现金管理账户中受限现金为70万美元[235] - 美洲大道1140号物业贷款本金为9900万美元，截至2022年3月31日，受限现金为590万美元[240] - 东67街400号 - 劳雷尔公寓/河滨大道200号 - 图标车库物业贷款本金为5000万美元，2021年第四季度收到租户140万美元终止付款[242] - 第五大道8713号物业贷款本金为1000万美元，可通过存入12.5万美元额外抵押品避免现金流扫掠期[244] 股权发行与回购 - 公司可通过“按市价”股权发行计划出售A类普通股，最高募资2.5亿美元，2022年第一季度未出售[247] - 董事会授权考虑回购最高1亿美元A类普通股，截至2022年3月31日未回购[248] 资本支出 - 2022年第一季度，公司资本支出总额为40万美元，2021年同期为4.3万美元[250] 亏损情况 - 2022年第一季度，公司净亏损1.1105亿美元，2021年同期为1.3535亿美元；FFO亏损412.4万美元，2021年同期为500.9万美元；Core FFO亏损200.4万美元，2021年同期为289.4万美元[259] Cash NOI - 2022年第一季度，公司Cash NOI为574.1万美元，2021年同期为563.9万美元[264] 税务与股息分配 - 公司需每年至少分配90%的REIT应税收入，2021年因税务亏损无需分配[265][270] - 2022年第一季度和2021年全年，公司按每股0.40美元的年率向普通股股东支付股息，即每股季度0.10美元[266] - 2022年第一季度，公司向普通股股东支付股息132.9万美元，向LTIP单位持有人支付分配款40万美元，股息和分配款总额为136.9万美元，均由经营活动现金流覆盖[269] - 公司自2014年12月31日起选择按REIT纳税[270] 租金递增条款 - 2022年第一季度，3个月CPI涨幅为8.5%，约85%的租约含租金递增条款，平均每年递增1.74%，其中约76%为固定利率，9%基于其他措施，15%无递增条款[271] 市场风险敞口 - 截至2022年3月31日的三个月，公司市场风险敞口无重大变化[275]

物业资产情况 - 截至2021年12月31日，公司拥有8处物业，可出租面积120万平方英尺，总收购价7.907亿美元[14] - 截至2021年12月31日，公司拥有8处房产，可出租总面积1163061平方英尺，整体入住率82.9%，加权平均剩余租赁期限6.9年[191] - 截至2021年12月31日，公司物业组合入住率83%，加权平均剩余租期6.9年[21] - 截至2021年12月31日和2020年，无租户直线法年化租金收入占组合物业直线法总年化租金收入超10%；2021年末前10大租户中，实际投资级评级占52%，隐含投资级评级占20%[19] - 截至2021年12月31日和2020年，没有租户的租用面积超过公司投资组合总可出租面积的10% [196] - 截至2021年12月31日，两大资产123 William Street和1140 Avenue of the Americas占可出租总面积约68%，占年化直线租金的66%[67] - 截至2021年12月31日，City National Bank、Planned Parenthood和Equinox分别占公司年化直线租金的7.5%、5.7%和5.0%[68] - 位于纽约市的部分物业租给零售租户，截至2021年12月31日，产生的年化直线租金收入占比24% [108] - 123 William Street的租户Planned Parenthood Federation of America, Inc.租用面积65242平方英尺，占该物业的13.3%，年化租金收入3337000美元，占比14.82% [197] - 9 Times Square的租户ILNY/9TS Gifts LLC租用面积7479平方英尺，占该物业的7.5%，年化租金收入1956000美元，占比25.14% [198] - 1140 Avenue of the Americas的租户City National Bank和Waterfall Asset Management LLC年化租金收入分别占该物业的27.18%和12.59% [200] - 截至2021年12月31日，9 Times Square入住率较2020年12月31日下降19.4%，123 William Street入住率上升0.5%，8713 Fifth Avenue入住率下降31.4% [191] - 2021年第四季度，公司收到200 Riverside Boulevard和400 E. 67th Street - Laurel Condominium两处房产原租户支付的总计140万美元终止费[191] - 未来十年及以后，公司预计收到的最低基本现金租金支付总额为428807000美元，其中2022年为54196000美元[194] - 截至2021年12月31日，未来十年内到期的租约共83份，到期的直线法年化租金总计43232000美元，占总投资组合的73.9% [195] 租户结构情况 - 2021年12月31日加权平均基础上，金融服务、政府/公共管理、零售、非营利部门租户占比分别为29%、13%、12%、12%，无其他部门占比超10%[19] 租金收取情况 - 公司已收取第四季度办公室租户97%、零售租户94%的现金租金，整体组合96%的现金租金，前十大租户98%的现金租金[24] 公司纳税情况 - 公司自2014年12月31日应税年度起选择按REIT纳税，需每年分配至少90%的REIT应税收入[26] - 公司自2014年12月31日结束的纳税年度起选择按房地产投资信托（REIT）纳税，若失去REIT资格，将按公司税率缴纳联邦所得税，且一般在四年内不能再享受REIT待遇[163][164] - 即使作为REIT，公司在某些情况下仍可能产生税务负债，如禁止交易需缴纳100%的税，未通过收入测试也需纳税[165] - 为符合REIT资格，公司每年需向股东分配至少90%的REIT应税收入，否则将面临联邦所得税和4%的不可扣除消费税[166] - 公司部分业务活动可能需缴纳禁止交易税，若不符合税法安全港规定，出售特定财产的净收入需缴纳100%的惩罚性税[167] - 公司可拥有TRS，TRS需缴纳公司税，TRS资产不得超过REIT总资产的20%（2018年1月1日前为25%），TRS与REIT之间非公平交易需缴纳100%的消费税[168][169] - 公司需每年向股东分配至少90%的REIT应税收入，2022年6月30日前宣布的普通股分红，最多90%可以是普通股股票，之后为80%[171] - 非公司股东可对普通REIT股息享受20%的扣除，若全额允许，普通REIT股息的最高有效联邦所得税率为29.6%（含3.8%净投资收入附加税为33.4%），该扣除将于2025年12月31日后结束[173] - 目前，美国个人、信托和遗产股东的合格股息收入最高税率为23.8%（含3.8%净投资收入附加税），REIT股息通常不符合该降低税率条件，到2025年12月31日，将适用33.4%的有效税率（含3.8%净投资收入附加税）[176] - 为维持REIT资格，每个日历季度末，公司至少75%的资产价值须由现金、现金项目、政府证券和合格REIT房地产资产组成，其余证券投资对任一发行人的限制为不超过其已发行有表决权证券的10%、已发行证券总价值的10%或公司资产价值的5%，公司总资产价值中，TRS的股票或证券不超过20%，不符合75%资产测试的公开REIT债务工具不超过25%[178] - 为符合REIT要求，公司可能需限制使用有利的套期保值技术或通过TRS实施套期保值，这可能增加套期保值成本或使公司面临更大利率风险[177] - 公司董事会可在未经股东批准的情况下撤销REIT资格，若不再作为REIT，公司将需缴纳企业级美国联邦所得税，且不再需向股东分配大部分应税收入[179] - 为符合REIT资格，在每个纳税年度的最后半年内，不得有五个或更少个人实际或推定拥有公司已发行和流通股票价值的50%以上，且每个纳税年度至少335天内，至少100人须实益拥有公司股票[182] - 公司章程限制股东受益或推定拥有公司股票价值不超过7.0%，任何类别或系列已发行股票价值或数量（以更严格者为准）不超过7.0%[183] - 支付给非美国股东的股息通常需缴纳30%的美国预扣税，或适用所得税条约规定的较低税率，除非股息被视为与非美国股东在美国的贸易或业务“有效关联”[185] - 非美国股东出售或交换公司股票的收益，一般无需缴纳美国联邦所得税，除非股票构成美国不动产权益（USRPI）[186] - 公司自2014年12月31日起按REIT进行美国联邦所得税纳税[209] - 作为REIT，公司需每年至少分配90%的REIT应税收入[209] 资金来源与运营资金情况 - 2021年及近年，公司主要资金来源为手头现金和普通股ATM计划所得款项；部分时期物业运营净现金不足以支付运营费用和资本需求[22] - 2021年公司物业运营提供的净现金不足以支付运营费用和其他资本需求[41] 套期保值交易情况 - 公司不进行投机性利率互换、上限合约等套期保值交易或衍生品安排，但会进行此类交易管理可变利率债务的利率风险[22] - 公司使用包括利率互换在内的衍生金融工具对冲利率风险，但不能完全规避风险[127] 资本支出情况 - 公司2021年未因环境、健康和安全法律法规进行重大资本支出，预计2022年也无需进行此类支出[32] 现金及等价物情况 - 截至2021年12月31日，公司现金及现金等价物为1170万美元，较2020年12月31日的3100万美元减少[41] 公司资金要求情况 - 2021年公司需维持最低净资产超过1.75亿美元和最低流动资产（即现金及现金等价物）1000万美元[41] 租赁修订与终止情况 - 2021年和2020年公司执行了不同类型的租赁修订，包括租金延期、减免和租期延长[43] - 2021年1月，因Knotel破产，公司经历了租赁终止[43] 受限现金情况 - 截至2021年12月31日，公司因违反贷款协议，在隔离现金账户分别存有430万美元、450万美元和140万美元的受限现金[44] - 截至2021年12月31日，因抵押贷款违约，公司在隔离现金账户分别存有430万美元、450万美元和140万美元的受限现金[116] 股息支付情况 - 2021年公司向普通股股东支付的股息为每股每年0.40美元，即每股每季度0.10美元[53] - 2021年12月31日止年度，100%的股息（每股0.40美元）为资本返还[210] - 2020年12月31日止年度，100%的股息（每股0.04889美元）为资本返还[210] - 2019年公司税务亏损，无REIT应税收入需分配，未宣布或支付股息[210] - 2021年12月31日止年度，公司按当前年率每股0.40美元向普通股股东支付股息[211] - 2020年10月1日，公司宣布每股0.04889美元的股息，于10月15日支付[211] - 2020年股息按此前宣布的每年每股0.40美元或每季度每股0.10美元计算[211] - 2018年2月董事会暂停股息，2019年未支付股息[211] - 公司计划在每个财季结束后的次月15日向普通股股东支付股息[212] 股票回购情况 - 公司董事会通过决议，授权考虑在长期内回购至多1亿美元的A类普通股[53] 公司物业分布情况 - 公司所有物业均位于纽约市，受当地经济气候影响[40] 公司面临的竞争风险 - 公司面临来自资本更雄厚实体的租户和收购竞争[48] 公司投资现金流与资产价值风险 - 若无法获得资本改善、租户改善或租赁佣金的额外资金，公司投资现金流可能降低或资产价值下降[54] 疫情对租金的影响 - 新冠疫情导致公司部分物业续租或重新出租的租金低于历史水平，未来可能持续[56] 终止顾问协议费用情况 - 若终止与顾问的协议，公司可能需支付高达1500万美元的终止费，加上前一年支付给顾问的四倍薪酬及费用[64] 公司投资策略风险 - 公司收购入住率低于80%的资产以提升价值，该策略风险高于保守投资策略[65] 公司人员依赖风险 - 公司依赖顾问和物业经理提供人员和服务，若关键人员离职，公司经营业绩、业务和前景可能受影响[69][70] 公司投资政策变更风险 - 公司董事会可自行改变投资政策和目标投资，可能增加利率风险、违约风险和房地产市场波动风险[63] 公司面临的其他风险 - 公司面临获取债务和股权资本困难、房地产资产价格或价值下降、A类普通股交易价格受影响等风险[60] - 公司租户可能因新冠疫情等因素无法按时足额支付租金，公司回收欠款可能受限或延迟[58] - 约11%的租约（按年化直线租金计算）将于2022年到期，公司可能无法按有利条件续约或重新出租[84] - 租户或租约担保人破产时，公司对租户的索赔上限为租约规定租金，不加速计算，取一年或剩余租期的15%（以较长者为准，但不超过三年），加上破产申请日已到期但未支付的租金[86] - 公司购买房产时通常只有有限保修，增加了损失投资资本和租金收入的风险[81] - 公司可能无法按期望的时间和条件出售房产，房地产投资相对缺乏流动性[82] - 公司顾问和服务提供商的信息技术网络易受多种来源破坏，系统故障或事故可能严重扰乱业务[72] - 公司未来可能收购或发起房地产债务或投资相关证券，会面临借款人违约等额外风险[76] - 公司运营结果受经济和监管变化影响，可能对房地产市场、盈利能力或房产价值产生不利影响[80] - 公司收购或融资的房产可能有锁定期条款，限制房产出售、处置、再融资等行为[83] - 公司定期评估房地产投资的减值迹象，重大租户提前终止或违约可能导致减值费用[85] - 公司若通过提供融资出售房产，需承担购买者违约风险，且收益分配或再投资可能延迟[90] - 约87%的租户租约含租金递增条款，年均递增1.84%，其中约78%为固定费率，9%基于其他措施，13%无递增条款；2021年通胀率为7.0% [100] - 《2002年恐怖主义风险保险法案》将于2027年12月31日到期，若不续约或替换，恐怖主义保险获取或成本将受影响 [95] - 合资投资可能因缺乏决策权、依赖合营者财务状况及合营者纠纷而受不利影响 [91] - 契约、条件和限制可能限制公司运营物业的能力，影响运营成本 [92] - 房地产税可能增加，影响公司现金流，租户可能无法支付增加的税款 [93] - 公司保险可能不足，无法覆盖所有损失，恐怖主义风险保险到期后续约情况不明 [94,95] - 通货膨胀可能侵蚀长期租约价值，增加费用，影响公司盈利能力 [100] - 公司面临自然灾害和气候变化风险，可能影响物业和业务 [104] - 进入新市场或新物业类别可能面临风险，无法保证成功运营 [106] 公司债务情况 - 截至2021年12月31日，公司总未偿债务约为3.981亿美元，可能会增加业务风险[115] - 截至2021年12月31日，公司有四笔总计2.14亿美元的抵押贷款违反契约，涉及的物业占公司投资组合总可出租面积的47%[116] - 2022年3月2日，公司就时代广场9号物业的抵押贷款达成豁免和修订协议，需支付550万美元本金，该款项于3月3日支付[116] - 截至2021年12月31日，公司所有未偿抵押贷款均为只付利息贷款[128] LIBOR停止发布情况 - 金融行为监管局于2021年12月1日后停止发布一周和两个月期美元伦敦银行间同业拆借利率（LIBOR），并计划于2023年6月30日后停止发布其余美元LIBOR[124] 公司利益冲突情况 - 公司顾问在物业购买和租赁方面面临利益冲突，可能影响公司投资机会[131] - 公司物业经理是顾问的关联方，顾问在分配运营资产时面临利益冲突[133] - 公司顾问在合资企业、时间分配、薪酬结构等方面面临利益冲突，可能损害股东投资回报[134][135][139] - 公司高管和董事在相关方担任职务，面临利益冲突，可能导致对公司不利的行为或不作为[137][138] 公司股票

财务表现 - 2021年总回报率达55%，跑赢标普500指数37%和纽约市专注型房地产投资信托基金同行31%[4][6] - 2021年第四季度现金租金收取率从82%提升至96%，同比增长14%，前十大租户现金租金收取率达98%[3][4] - 2021年第四季度调整后EBITDA从410万美元增至1190万美元，现金NOI从570万美元增至710万美元[3] 投资组合 - 拥有85300万美元房地产投资组合，位于曼哈顿的8座混合用途写字楼和零售公寓楼，出租率83%，加权平均剩余租期6.9年[24][50] - 前十大租户中72%为投资级评级，35%的租约在2030年后到期[3][35] 市场环境 - 纽约市积极解除新冠疫情相关限制，近97%成年人已接种疫苗，支持恢复正常生活和商业活动[30] - 租赁活动已恢复到疫情前水平，在全美排名第6，显示企业对纽约市办公空间的强劲需求[3] 管理策略 - 2021年完成17笔新租约，总面积超20万平方英尺，直线租金740万美元，还有4笔续约[4][56] - 积极应对Knotel破产，自2021年1月以来，已替换其69%的面积和64%的直线租金[4][64] 资本结构 - 资本结构保守，净杠杆率40%，加权平均债务到期时间5.1年，2023年前无债务到期[3][46][83] 团队与治理 - 管理团队经验丰富，董事会多数为独立董事，提供额外监督[86][90][93] 估值与潜力 - 预计2022年每股净资产价值在21.94 - 27.92美元之间，较2022年3月1日收盘价有10 - 16美元的溢价[4][13][14]

财务数据和关键指标变化 - 2021年初至2022年3月1日，公司为股东带来55%的总回报，跑赢标普500指数超36%，跑赢纽约市专注型房地产投资信托基金（REIT）同行超31% [10] - 第四季度租金收取率达96%，较第三季度的92%提高4%，较2020年第四季度提高14%，并收取了2021年第三和第四季度到期的100%递延租金 [12] - 2021年全年GAAP净亏损3950万美元，2020年为净亏损4100万美元；第四季度净亏损380万美元，2020年第四季度为净亏损1660万美元，上一季度为净亏损1110万美元 [28] - 第四季度现金净营业收入（NOI）为710万美元，较2020年第四季度增长74%，较上一季度增长24% [29] - 2021年第四季度，归属于普通股股东的基金营运资金（FFO）为490万美元，2020年同期为负890万美元，2021年第三季度为负290万美元；核心FFO为710万美元，即每股0.53美元，2020年第四季度为负680万美元，即每股负0.53美元，2021年第三季度为负70万美元，即每股负0.06美元 [30] - 公司保持保守的资产负债表，未来3年无债务到期，净杠杆率为40.1%；第四季度末净债务为3.933亿美元，加权平均实际利率为4.4%，加权平均剩余债务期限为5.1年 [31] 各条业务线数据和关键指标变化 - 2021年全年收入7020万美元，第四季度收入2420万美元，2020年第四季度为990万美元，2021年第三季度为1580万美元 [26] - 2021年第四季度和全年收入分别包括约770万美元和790万美元的低于市场租赁负债剩余未摊销余额加速摊销收入，以及140万美元和150万美元的终止费用 [27][28] - 2021年全年签订17份新租约，租赁面积超20万平方英尺，增加约740万美元的年化直线租金；完成4份租约续约，其中一份与Aa2信用评级租户的5年租约续约使该租户的年化直线租金增加30万美元 [19] - 截至2022年3月1日，已用信誉良好的租户替换了Knotel原占用的71200平方英尺空间中的超69%，这些租约的加权平均剩余租期为7年，年化直线租金合计近250万美元，为之前Knotel租金的64% [16] - 公司拥有超14000平方英尺的预租赁管道，若这些租约开始执行，将使入住率提高至84%；年末，公司价值8.527亿美元、120万平方英尺的投资组合入住率为82.9%，加权平均剩余租期为6.9年 [20] 各个市场数据和关键指标变化 无 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司专注于曼哈顿的纽约市投资组合，拥有大型投资级租户和政府机构租户，具有韧性，有望在疫情缓解后创造长期价值 [11][23] - 公司将继续监测收购管道，寻求符合投资标准的资产，以实现公司增长，且仍将专注于曼哈顿 [48] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 随着新冠阳性率下降和疫苗接种率上升，纽约市已好转，疫情相关规定和命令的取消为员工大规模返回办公室和城市活力恢复正常铺平道路，公司有望受益 [9] - 公司对积极的资产管理和物业管理职能的结果感到满意，这些职能在疫情期间维持了租金收取，团队将继续与租户合作，以实现从疫情相关挑战中完全恢复 [13] - 公司认为其纽约市投资组合具有显著的上行潜力，已做好充分准备，从疫情后的全面恢复中受益 [36] - 公司预计投资组合的入住率将随着时间推移增长至95% - 96%，因为市场租赁活动强劲，新租户进入市场，现有租户续约和扩张 [46] 其他重要信息 - 截至2022年3月1日，公司独立董事持有超57000股，顾问及其关联方持有超100万股，这种利益一致性推动了积极的资产管理方法 [34] - 公司在疫情期间利用顾问的资源重新租赁空置空间、替换租户并提高租金收取率 [35] 问答环节所有提问和回答 问题: 低于市场租赁负债摊销的触发原因是什么 - 这是由于第四季度停车库租约终止，公司加速了与低于市场租赁相关的所有摊销，新运营商将继续支付租金 [39][40] 问题: 123 William Street和9 Times Square的即将空置情况以及对2022年入住率的影响 - 这两栋楼的净吸纳量为正 [44][45] 问题: Avenue of the Americas入住率下降的原因以及2022年底入住率的预期 - 公司不提供指导，但认为纽约市市场租赁活动在2022年将强劲，投资组合入住率将继续增加，预租赁管道代表约1个百分点的额外入住率，且还有更多潜在交易 [45] 问题: 从长期来看，当前投资组合的入住率在2 - 5年后能达到什么水平 - 公司预计投资组合的入住率将随着时间推移增长至95% - 96%，因为市场租赁活动强劲，新租户进入市场，现有租户续约和扩张 [46] 问题: 公司的收购前景如何，2022年是否会有相关消息 - 公司希望实现增长，将继续监测收购管道，但尚未看到对投资组合有积极补充的资产；纽约市将有适合公司收购的优质机会，公司将继续专注于曼哈顿 [48]

公司物业资产情况 - 截至2021年9月30日，公司拥有8处物业，可出租面积120万平方英尺，总收购价7.907亿美元[206] - 截至2021年9月30日，公司拥有8处投资性房产，可出租面积1163061平方英尺，整体出租率85.3%，加权平均剩余租赁期限6.8年[224] 公司股权结构变化 - 2020年8月18日，公司A类普通股在纽约证券交易所上市，上市时A类股约占普通股总数25%，B类股约占75%；2020年12月16日、2021年3月1日和8月13日，三批B类股分别转换为318.9204万、317.6127万和317.6114万股A类股并上市[208] 租户收入相关情况 - 2020年全年，公司因租户现金结算或提前终止租约，减少租户收入850万美元[208] - 2021年第一季度，公司因租户Knotel破产和租约到期未续约，经历一次重大租约终止；Knotel原占用空间新租约的每平方英尺年化直线租金低于其原租约[211] - 2021年第三季度租户收入从2020年同期的1700万美元降至1580万美元，减少110万美元[228] - 2021年前九个月租户收入从2020年同期的5300万美元降至4600万美元，减少700万美元[242] 租金收缴情况 - 2021年第三季度，公司办公室和零售租户的原现金租金占比分别为75%和24%；办公室租户原现金租金收缴率为97%，零售租户为77%，整体投资组合为92%，前十大租户为95%[214] - 2021年第一、二、三季度，公司原现金租金收缴率分别为85%、89%和92%[216] 租金递延与减免情况 - 2020年全年，公司给予租户租金递延总计150万美元，约占当年原现金租金的7%；2021年前九个月，经批准协议的递延租金总额为60万美元[218] - 2021年前九个月和第三季度，公司租金减免（即租金抵免）总额分别为90万美元和3.1万美元；根据2020年协议，2021年前九个月租金抵免总额为10万美元[218] 第三季度租金收缴特殊情况 - 2021年第三季度现金租金收缴包含截至10月31日的现金收入，这些现金收入未包含在9月30日合并资产负债表的现金及现金等价物中[219] 第三季度租约情况 - 2021年第三季度新租约4份，租赁面积35414平方英尺，年化直线租金每平方英尺55.78美元，加权平均租赁期限7.3年[226] - 2021年第三季度替换租约2份，租赁面积41702平方英尺，年化直线租金每平方英尺53.56美元，加权平均租赁期限2.3年[226] - 2021年第三季度终止或到期租约3份，涉及面积27030平方英尺，年化直线租金每平方英尺22.91美元[226] 物业运营费用情况 - 2021年第三季度物业运营费用从2020年同期的830万美元降至800万美元，减少30万美元[230] - 2021年前9个月物业运营费用增至2510万美元，较2020年同期增加160万美元[244] 物业减值费用情况 - 2021年第三季度421 W. 54th Street - Hit Factory房产计提减值费用40万美元[231] - 2021年前9个月，公司对421 W. 54th Street - Hit Factory物业计提减值费用40万美元[245] - 2021年第三季度房地产投资减值41.3万美元，前九个月同样为41.3万美元，2020年无此项减值[293][298] 股权薪酬情况 - 2021年第三季度股权薪酬从2020年同期的170万美元增至210万美元[234] - 2021年前9个月股权薪酬增至640万美元，较2020年同期增加460万美元[249] 折旧和摊销费用情况 - 2021年第三季度折旧和摊销费用从2020年同期的860万美元降至790万美元，减少80万美元[238] - 2021年前9个月折旧和摊销费用降至2340万美元，较2020年同期减少70万美元[253] - 2021年第三季度折旧和摊销为785.1万美元，2020年同期为863.9万美元；2021年前九个月折旧和摊销为2340万美元，2020年同期为2407万美元[293][298] 其他费用与收入情况 - 2021年前9个月支付给顾问和物业经理的资产和物业管理服务费分别为560万美元和570万美元[243] - 2021年前9个月利息费用降至1430万美元，较2020年同期减少60万美元[254] - 2021年前9个月其他收入降至4.4万美元，较2020年同期减少约70万美元[255] 经营与投资活动现金使用情况 - 2021年前9个月经营活动净现金使用量为430万美元，2020年同期为600万美元[257][258] - 2021年前9个月投资活动净现金使用量为200万美元，2020年同期为320万美元[259][260] 公司现金及等价物与负债情况 - 截至2021年9月30日，公司现金及现金等价物为2320万美元[264] - 截至2021年9月30日，公司有6笔抵押贷款，总余额4.05亿美元，加权平均实际年利率4.35%[267] 贷款违约情况 - 疫情导致公司四处抵押贷款出现现金陷阱事件，本金总计2.14亿美元，可能导致其中一笔贷款违约[211] - 截至2021年9月30日，9 Times Square贷款本金5500万美元，已连续三个季度违反契约，预计第四季度也违约[268][269] - 截至2021年9月30日，1140 Avenue of the Americas贷款本金9900万美元，过去五个季度违反契约，受限现金520万美元[271] - 截至2021年9月30日，400 E. 67th Street - Laurel Condominium/200 Riverside Boulevard - Icon Garage贷款本金5000万美元，2021年前三季度违反契约[272] - 截至2021年9月30日，8713 Fifth Avenue贷款本金1000万美元，2021年第二、三季度违反契约，可选择存入12.5万美元避免现金流清扫期[273] 普通股出售情况 - 2021年前九个月，公司通过普通股ATM计划出售466,651股A类普通股，总收益530万美元，支付佣金5.3万美元和发行成本80万美元[277] 普通股回购情况 - 董事会授权考虑回购至多1亿美元A类普通股，截至2021年9月30日未回购，公司现金及现金等价物约2320万美元，需维持最低流动资产1000万美元[278] 公司投资组合 occupancy情况 - 截至2021年9月30日，公司投资组合 occupancy为85.3%，较2020年12月31日的87.0%下降，9 Times Square occupancy降至61.3%，123 William Street occupancy升至90.8%[280] 公司收购与处置及资本支出情况 - 2021年前九个月，公司无收购或处置活动，继续评估421 W. 54th Street - Hit Factory物业的战略选择[282][283] - 2021年前九个月，公司资本支出200万美元，预计2021年全年资本支出低于2020年的380万美元[284] 公司净亏损情况 - 2021年第三季度净亏损1.1124亿美元，2020年同期为1.2288亿美元；2021年前九个月净亏损3.5711亿美元，2020年同期为2.4362亿美元[293][298] 公司FFO、Core FFO、Cash NOI情况 - 2021年第三季度FFO（赤字）为286万美元，2020年同期为364.9万美元；2021年前九个月FFO（赤字）为1189.8万美元，2020年同期为29.2万美元[293] - 2021年第三季度Core FFO（赤字）为73.9万美元，2020年同期为51.4万美元；2021年前九个月Core FFO（赤字）为554.2万美元，2020年同期为391.8万美元[293] - 2021年第三季度Cash NOI为574.2万美元，2020年同期为606.3万美元；2021年前九个月Cash NOI为1738.2万美元，2020年同期为2319.5万美元[298] 公司税务与股息情况 - 公司需每年至少分配90%的REIT应税收入，2020年有税务亏损无需分配[299] - 2020年10月1日宣布每股0.04889美元股息，2020年10月15日支付；2021年1月、4月、7月和10月宣布并支付每股0.1美元股息[300] - 2021年前九个月经营活动净现金使用约430万美元，期间支付股息390万美元[301] - 2021年第一季度、第二季度、第三季度普通股股息分别为1280千美元、1282千美元、1309千美元，前三季度总计3871千美元；LTIP单位分配分别为40千美元、40千美元、40千美元，前三季度总计120千美元；股息和分配总额分别为1320千美元、1322千美元、1349千美元，前三季度总计3991千美元[302] 公司现金流与净亏损（GAAP）情况 - 2021年第一季度、第二季度、第三季度运营提供的现金流分别为1320千美元、0千美元、1086千美元，前三季度总计无数据；可用现金分别为0千美元、1322千美元、263千美元，前三季度总计3991千美元；股息和分配覆盖的总来源分别为1320千美元、1322千美元、1349千美元，前三季度总计3991千美元，各季度占比均为100%[302] - 2021年第一季度、第二季度、第三季度运营提供（使用）的现金流（GAAP基础）分别为2145千美元、 - 7542千美元、1086千美元，前三季度总计 - 4311千美元[302] - 2021年第一季度、第二季度、第三季度归属于普通股股东的净亏损（GAAP）分别为 - 13535千美元、 - 11052千美元、 - 11124千美元，前三季度总计 - 35711千美元[302] 公司合同义务与市场风险情况 - 截至2021年9月30日，公司的合同义务与2020年12月31日年度报告相比无重大变化[303] - 截至2021年9月30日的九个月内，公司市场风险敞口无重大变化[309] 公司纳税与租赁协议情况 - 公司自2014年12月31日起选择按REIT纳税，需每年至少分配90%的REIT应税收入以维持资格，2020年因税务亏损无需分配[304][305] - 公司许多租赁协议有缓解通胀不利影响的条款，净租赁可减少运营费用增加的风险[306] 公司表外安排情况 - 公司无对投资者有重大影响的表外安排[308] 公司非GAAP指标列报情况 - 自2020年第三季度起公司开始列报Core FFO这一非GAAP指标[290]

财务数据和关键指标变化 - 2021年第三季度营收为1580万美元，第二季度为1500万美元 [17] - 2021年第三季度GAAP归属普通股股东净亏损为1110万美元，与第二季度持平 [17] - 2021年第三季度归属普通股股东的FFO为负290万美元，上一季度为负400万美元 [17] - 2021年第三季度核心FFO为负70万美元，上一季度为负190万美元；摊薄后每股核心FFO为0.06美元，上一季度为0.16美元 [17] - 截至第三季度末，净债务为3.818亿美元，加权平均实际利率为4.4%，加权平均剩余债务期限近5年；净杠杆率为38.5%，到2024年无债务到期 [18] 各条业务线数据和关键指标变化 租赁业务 - 截至9月30日，前十大租户中71%为投资级或隐含投资级评级，平均剩余租赁期限为9.2年 [10] - 第三季度末，8610万美元、120万平方英尺的投资组合入住率为85.3%；时代广场9号的入住率环比增长3.5% [10] - 第三季度，投资组合租金收取率达92%，较上一季度的89%提高3%，较去年第四季度提高10% [11] - 租赁管道预计将使投资组合入住率提高至87%，使时代广场9号入住率提高5%，并增加40万美元的年化直线租金 [12] 联合办公业务 - 在美洲大道1140号推出联合办公公司Innovate NYC，本季度该空间租赁收入比上季度增加超20万美元 [12][13] 停车场业务 - 本季度完成停车场管理向新运营商的无缝转移，前运营商支付140万美元终止费，将计入第四季度业绩 [14][15] 各个市场数据和关键指标变化 - 纽约市公寓租赁市场，在2020年初期下跌后，要价租金已回升，部分情况已达到或超过疫情前价格；写字楼租赁已回升至疫情前基线的95% [8] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 执行积极的资产管理战略，包括提高时代广场9号的入住率、增加租金收取、与关键租户协商续租等 [6][11][12] - 推出Innovate NYC，将业务多元化拓展至纽约市房地产市场的联合办公领域 [6][12] - 积极寻求与Knotel前租户签订租约，填补其原占用空间 [13] - 考虑在其他物业评估推出Innovate NYC的可能性 [28][29] - 关注纽约市房地产市场的收购机会，目标资产范围为1 - 4亿美元，寻找有稳定基础且有增值潜力的物业 [36][37][39] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 对纽约市房地产的长期实力充满信心，认为纽约市写字楼和零售空间有必要，预计办公室使用和行人流量将继续增加 [8][9] - 认为过去一年半的努力为公司创造了动力，随着纽约市恢复，公司业务将加速发展 [20] - 预计2022年纽约市房地产市场收购活动将活跃 [36][37] 其他重要信息 - 威廉街123号物业因卓越运营和管理被纽约建筑业主与管理者协会评为年度建筑 [7] - 本季度与环球体育达成交还协议，将原健身房空间改造成办公室空间 [14] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 纽约市房地产租赁是否困难 - 第三季度取得的成功是应对疫情所做艰苦工作的结果，虽然困难但公司找到了对公司和股东有益的合理解决方案，对第三季度成果和年末的发展势头感到满意 [24][25] 问题2: Innovate NYC能否拓展到其他物业，在高入住率物业中能否划出空间开展该业务，时代广场9号是否可行 - 公司已有Innovate NYC平台、技术、服务和人员，会根据市场情况和各物业特点逐栋评估；部分物业更适合直接租赁，但也会考虑其他合适的情况 [28][29] 问题3: 停车场新租户是否为原租户，是否能长期稳定运营 - 新租户Quick Park是纽约市知名停车场运营商，在与前运营商的交接中处理得当，延长了67街停车场的营业时间，租户满意度高，公司认为其能长期成功运营 [30] 问题4: 环球体育场地从健身房改为办公室后租金有何变化 - 目前无法讨论，待有进一步进展后再回复；改为办公室对大楼更有利，能让其他租户更舒适，公司认为时代广场子市场将保持强劲，会寻找长期传统用户入驻 [32] 问题5: Hit Factory物业的出租或出售计划有无更新 - 目前暂无可讨论的进展，公司一直在积极营销和处置该物业，有多个潜在买家，希望在年底前解决 [33][34] 问题6: 鉴于纽约市房地产市场动态，公司凭借强大资产负债表在写字楼收购方面有无机会 - 收购渠道开始活跃，部分建筑交易价格达到疫情前高位，也有小业主退出市场；预计2022年市场活跃，公司正在密切关注全市特别是曼哈顿的机会 [36][37] 问题7: 公司收购资产的目标范围和金额 - 目标资产范围为1 - 4亿美元，寻找在活跃子市场中有稳定基础且有增值潜力的物业，类似现有投资组合中的物业，非 trophy 资产；公司有能力对需要改进的物业进行升级 [39]

财务数据和关键指标变化 - 2021年第二季度收入为1500万美元，第一季度为1520万美元 [19] - 2021年第一季度GAAP归属于普通股股东的净亏损为1110万美元，2021年第一季度净亏损为1350万美元 [19] - 2021年第二季度归属于普通股股东的FFO亏损为410万美元，上一季度亏损为500万美元 [20] - 2021年第二季度核心FFO为负190万美元，第一季度为负290万美元，即每股0.15美元，上一季度为每股0.23美元 [20] - 截至第二季度末，净债务为3.811亿美元，加权平均有效利率为4.4%，加权平均剩余债务期限近六年，净杠杆率为38.3% [21] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第二季度租金收取表现强劲，投资组合租金收取率达89%，较上一季度的85%提高400个基点，较第四季度提高700个基点 [8] - 投资组合入住率为84.5%，高于第一季度末的82.8%，加权平均剩余租赁期限为6.7年 [12] - 123 Williams Street的入住率因四份新租约提高至91%，年化直线租金增加近100万美元 [12] - 租赁管道预计若达成最终协议，将使投资组合入住率提高1%，年化直线租金增加130万美元 [13] - 已将Knotel原占用的71200平方英尺空间中的32200平方英尺出租，加权平均剩余租赁期限为六年，年化直线租金超160万美元 [17] 各个市场数据和关键指标变化 - 纽约市办公空间需求超过波士顿、芝加哥、西雅图、旧金山和华盛顿特区，目前已达疫情前的98% [9] - 一份报告指出，写字楼房东坚持要价，预计第三和第四季度将出现被压抑的需求 [10] - 时代广场的行人流量接近疫情前水平，纽约市70%的成年人已接种疫苗 [10] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司执行积极的资产管理策略，与现有和潜在租户合作，改造楼层、锁定长期租约、重新规划空间 [6][7] - 公司拥有纯纽约市投资组合，专注于写字楼和零售物业，租户包括大型投资级企业和政府机构 [11] - 公司积极寻求与Knotel前租户签约，填补其破产后留下的空间 [16] - 公司在1140 Avenue of the Americas推出Innovate NYC共享办公空间，多元化业务战略 [14] - 公司与租户合作，通过重组租约、提供租金抵免等方式帮助租户恢复，并分享其恢复成果 [15] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司认为纽约市办公和零售空间有必要，对纽约市房地产的长期实力充满信心 [11] - 尽管无法确定企业何时能完全恢复到疫情前状态，但趋势表明会全面恢复，公司假设这一天很快到来 [7] - 公司相信纽约市将长期是拥有稳定、已入住、非顶级但高质量房地产的首要市场 [18] - 公司认为其纽约市投资组合定位良好，能提供长期价值，近期租约到期有限和加权平均剩余租赁期限长为投资组合提供稳定性 [24] 其他重要信息 - 公司预计明天完成B类普通股向A类普通股的最终转换，完成分阶段流动性计划，转换后所有股票将在纽约证券交易所自由交易 [23] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 季度后签署的意向书和两份租约的租户类型 - 季度后签署的租约涉及三家租户，分别是迁至200 West 41st Street的媒体公司、123 Williams的一家前50名科技公司（将短期许可协议换成长期租约）以及1140 Avenue of the Americas的一家投资管理公司（原为转租租户，现直接与公司签订新楼层租约） [30] 问题: 123 Williams的Knotel空间比9 Times Square更容易重新出租的原因 - 123 Williams的租户在Knotel破产时已在现场，公司与他们有预先沟通渠道，能更快促成租约签署。两个地点在建筑结构和吸引租户能力上相似，季度后签署的一份租约是关于Knotel的一整层，占该建筑Knotel空间的25%，公司还在与其他潜在租户洽谈剩余楼层 [32] 问题: Innovate NYC共享办公空间的规模和愿景 - 公司认为有机会在这个易于运营的业务中维持租金收入流，保留了总经理来运营Innovate NYC。市场对办公空间有需求，许多现有协议仍有效。公司希望该业务在净营业收入贡献上恢复到以前水平，之后再评估，也考虑将其用于长期永久用途。共享办公需求在纽约市将持续存在，公司在不增加成本的情况下使该业务运营得更好 [33] 问题: 到年底租金收取情况的预期以及Knotel的最新情况 - 租金收取面临的最大挑战来自两个停车场，公司正在积极解决，希望在今年内解决。第三和第四季度租金收取将继续改善，部分租金延期将结束。与Equinox的租约延期、租金延期和过去租金回收问题已找到合理解决方案，预计10月将恢复全额支付。公司预计到第三或第四季度，投资组合的租金收取将恢复正常 [35][36][38]

投资亮点 - 公司是专注纽约市房地产的领先“纯玩”上市REIT，拥有8处混合用途办公和零售公寓物业组合，价值8.62亿美元[2][7] - 前十大租户73%为投资级评级，29%的租约在2030年后到期，41%的租户所在行业失业率最低[2][9] - 净杠杆率38%，低于同行的40%-59%，未来三年无债务到期，加权平均债务到期时间为5.6年[2][21] 市场趋势 - 纽约市积极推动大规模疫苗接种，经济限制解除，办公使用和商业、行人活动增加，二季度租赁活动环比增长20%[5] - 二季度纽约市办公空间需求较一季度增长43%，恢复到2018 - 2019年的疫情前平均水平[2][35] 财务表现 - 二季度原始现金租金收取率从85%提高到89%，前十大租户的收取率为90%[44] - 二季度现金NOI从560万美元提高到600万美元[2] 租赁活动 - 二季度签订四份新租约，总面积20,500平方英尺，年化直线租金90万美元，123 William Street的入住率从87%提高到91%[2][34] - 1.4万平方英尺的前瞻性租赁管道，预计将使入住率提高近1.2%，年化直线租金增加130万美元[2] 管理策略 - 积极应对Knotel破产，截至二季度已用信誉良好的租户填补其原占用空间的45%和42%的年化直线租金[39] - 与租户积极寻求战略解决方案，处理Quik Park、Icon Parking和Universal Sports等租户问题[56][57]