公司物业资产情况 - 截至2021年9月30日，公司拥有8处物业，可出租面积120万平方英尺，总收购价7.907亿美元[206] - 截至2021年9月30日，公司拥有8处投资性房产，可出租面积1163061平方英尺，整体出租率85.3%，加权平均剩余租赁期限6.8年[224] 公司股权结构变化 - 2020年8月18日，公司A类普通股在纽约证券交易所上市，上市时A类股约占普通股总数25%，B类股约占75%；2020年12月16日、2021年3月1日和8月13日，三批B类股分别转换为318.9204万、317.6127万和317.6114万股A类股并上市[208] 租户收入相关情况 - 2020年全年，公司因租户现金结算或提前终止租约，减少租户收入850万美元[208] - 2021年第一季度，公司因租户Knotel破产和租约到期未续约，经历一次重大租约终止；Knotel原占用空间新租约的每平方英尺年化直线租金低于其原租约[211] - 2021年第三季度租户收入从2020年同期的1700万美元降至1580万美元，减少110万美元[228] - 2021年前九个月租户收入从2020年同期的5300万美元降至4600万美元，减少700万美元[242] 租金收缴情况 - 2021年第三季度，公司办公室和零售租户的原现金租金占比分别为75%和24%；办公室租户原现金租金收缴率为97%，零售租户为77%，整体投资组合为92%，前十大租户为95%[214] - 2021年第一、二、三季度，公司原现金租金收缴率分别为85%、89%和92%[216] 租金递延与减免情况 - 2020年全年，公司给予租户租金递延总计150万美元，约占当年原现金租金的7%；2021年前九个月，经批准协议的递延租金总额为60万美元[218] - 2021年前九个月和第三季度，公司租金减免（即租金抵免）总额分别为90万美元和3.1万美元；根据2020年协议，2021年前九个月租金抵免总额为10万美元[218] 第三季度租金收缴特殊情况 - 2021年第三季度现金租金收缴包含截至10月31日的现金收入，这些现金收入未包含在9月30日合并资产负债表的现金及现金等价物中[219] 第三季度租约情况 - 2021年第三季度新租约4份，租赁面积35414平方英尺，年化直线租金每平方英尺55.78美元，加权平均租赁期限7.3年[226] - 2021年第三季度替换租约2份，租赁面积41702平方英尺，年化直线租金每平方英尺53.56美元，加权平均租赁期限2.3年[226] - 2021年第三季度终止或到期租约3份，涉及面积27030平方英尺，年化直线租金每平方英尺22.91美元[226] 物业运营费用情况 - 2021年第三季度物业运营费用从2020年同期的830万美元降至800万美元，减少30万美元[230] - 2021年前9个月物业运营费用增至2510万美元，较2020年同期增加160万美元[244] 物业减值费用情况 - 2021年第三季度421 W. 54th Street - Hit Factory房产计提减值费用40万美元[231] - 2021年前9个月，公司对421 W. 54th Street - Hit Factory物业计提减值费用40万美元[245] - 2021年第三季度房地产投资减值41.3万美元，前九个月同样为41.3万美元，2020年无此项减值[293][298] 股权薪酬情况 - 2021年第三季度股权薪酬从2020年同期的170万美元增至210万美元[234] - 2021年前9个月股权薪酬增至640万美元，较2020年同期增加460万美元[249] 折旧和摊销费用情况 - 2021年第三季度折旧和摊销费用从2020年同期的860万美元降至790万美元，减少80万美元[238] - 2021年前9个月折旧和摊销费用降至2340万美元，较2020年同期减少70万美元[253] - 2021年第三季度折旧和摊销为785.1万美元，2020年同期为863.9万美元；2021年前九个月折旧和摊销为2340万美元，2020年同期为2407万美元[293][298] 其他费用与收入情况 - 2021年前9个月支付给顾问和物业经理的资产和物业管理服务费分别为560万美元和570万美元[243] - 2021年前9个月利息费用降至1430万美元，较2020年同期减少60万美元[254] - 2021年前9个月其他收入降至4.4万美元，较2020年同期减少约70万美元[255] 经营与投资活动现金使用情况 - 2021年前9个月经营活动净现金使用量为430万美元，2020年同期为600万美元[257][258] - 2021年前9个月投资活动净现金使用量为200万美元，2020年同期为320万美元[259][260] 公司现金及等价物与负债情况 - 截至2021年9月30日，公司现金及现金等价物为2320万美元[264] - 截至2021年9月30日，公司有6笔抵押贷款，总余额4.05亿美元，加权平均实际年利率4.35%[267] 贷款违约情况 - 疫情导致公司四处抵押贷款出现现金陷阱事件，本金总计2.14亿美元，可能导致其中一笔贷款违约[211] - 截至2021年9月30日，9 Times Square贷款本金5500万美元，已连续三个季度违反契约，预计第四季度也违约[268][269] - 截至2021年9月30日，1140 Avenue of the Americas贷款本金9900万美元，过去五个季度违反契约，受限现金520万美元[271] - 截至2021年9月30日，400 E. 67th Street - Laurel Condominium/200 Riverside Boulevard - Icon Garage贷款本金5000万美元，2021年前三季度违反契约[272] - 截至2021年9月30日，8713 Fifth Avenue贷款本金1000万美元，2021年第二、三季度违反契约，可选择存入12.5万美元避免现金流清扫期[273] 普通股出售情况 - 2021年前九个月，公司通过普通股ATM计划出售466,651股A类普通股，总收益530万美元，支付佣金5.3万美元和发行成本80万美元[277] 普通股回购情况 - 董事会授权考虑回购至多1亿美元A类普通股，截至2021年9月30日未回购，公司现金及现金等价物约2320万美元，需维持最低流动资产1000万美元[278] 公司投资组合 occupancy情况 - 截至2021年9月30日，公司投资组合 occupancy为85.3%，较2020年12月31日的87.0%下降，9 Times Square occupancy降至61.3%，123 William Street occupancy升至90.8%[280] 公司收购与处置及资本支出情况 - 2021年前九个月，公司无收购或处置活动，继续评估421 W. 54th Street - Hit Factory物业的战略选择[282][283] - 2021年前九个月，公司资本支出200万美元，预计2021年全年资本支出低于2020年的380万美元[284] 公司净亏损情况 - 2021年第三季度净亏损1.1124亿美元，2020年同期为1.2288亿美元；2021年前九个月净亏损3.5711亿美元，2020年同期为2.4362亿美元[293][298] 公司FFO、Core FFO、Cash NOI情况 - 2021年第三季度FFO（赤字）为286万美元，2020年同期为364.9万美元；2021年前九个月FFO（赤字）为1189.8万美元，2020年同期为29.2万美元[293] - 2021年第三季度Core FFO（赤字）为73.9万美元，2020年同期为51.4万美元；2021年前九个月Core FFO（赤字）为554.2万美元，2020年同期为391.8万美元[293] - 2021年第三季度Cash NOI为574.2万美元，2020年同期为606.3万美元；2021年前九个月Cash NOI为1738.2万美元，2020年同期为2319.5万美元[298] 公司税务与股息情况 - 公司需每年至少分配90%的REIT应税收入，2020年有税务亏损无需分配[299] - 2020年10月1日宣布每股0.04889美元股息，2020年10月15日支付；2021年1月、4月、7月和10月宣布并支付每股0.1美元股息[300] - 2021年前九个月经营活动净现金使用约430万美元，期间支付股息390万美元[301] - 2021年第一季度、第二季度、第三季度普通股股息分别为1280千美元、1282千美元、1309千美元，前三季度总计3871千美元；LTIP单位分配分别为40千美元、40千美元、40千美元，前三季度总计120千美元；股息和分配总额分别为1320千美元、1322千美元、1349千美元，前三季度总计3991千美元[302] 公司现金流与净亏损（GAAP）情况 - 2021年第一季度、第二季度、第三季度运营提供的现金流分别为1320千美元、0千美元、1086千美元，前三季度总计无数据；可用现金分别为0千美元、1322千美元、263千美元，前三季度总计3991千美元；股息和分配覆盖的总来源分别为1320千美元、1322千美元、1349千美元，前三季度总计3991千美元，各季度占比均为100%[302] - 2021年第一季度、第二季度、第三季度运营提供（使用）的现金流（GAAP基础）分别为2145千美元、 - 7542千美元、1086千美元，前三季度总计 - 4311千美元[302] - 2021年第一季度、第二季度、第三季度归属于普通股股东的净亏损（GAAP）分别为 - 13535千美元、 - 11052千美元、 - 11124千美元，前三季度总计 - 35711千美元[302] 公司合同义务与市场风险情况 - 截至2021年9月30日，公司的合同义务与2020年12月31日年度报告相比无重大变化[303] - 截至2021年9月30日的九个月内，公司市场风险敞口无重大变化[309] 公司纳税与租赁协议情况 - 公司自2014年12月31日起选择按REIT纳税，需每年至少分配90%的REIT应税收入以维持资格，2020年因税务亏损无需分配[304][305] - 公司许多租赁协议有缓解通胀不利影响的条款，净租赁可减少运营费用增加的风险[306] 公司表外安排情况 - 公司无对投资者有重大影响的表外安排[308] 公司非GAAP指标列报情况 - 自2020年第三季度起公司开始列报Core FFO这一非GAAP指标[290]

财务数据和关键指标变化 - 2021年第三季度营收为1580万美元，第二季度为1500万美元 [17] - 2021年第三季度GAAP归属普通股股东净亏损为1110万美元，与第二季度持平 [17] - 2021年第三季度归属普通股股东的FFO为负290万美元，上一季度为负400万美元 [17] - 2021年第三季度核心FFO为负70万美元，上一季度为负190万美元；摊薄后每股核心FFO为0.06美元，上一季度为0.16美元 [17] - 截至第三季度末，净债务为3.818亿美元，加权平均实际利率为4.4%，加权平均剩余债务期限近5年；净杠杆率为38.5%，到2024年无债务到期 [18] 各条业务线数据和关键指标变化 租赁业务 - 截至9月30日，前十大租户中71%为投资级或隐含投资级评级，平均剩余租赁期限为9.2年 [10] - 第三季度末，8610万美元、120万平方英尺的投资组合入住率为85.3%；时代广场9号的入住率环比增长3.5% [10] - 第三季度，投资组合租金收取率达92%，较上一季度的89%提高3%，较去年第四季度提高10% [11] - 租赁管道预计将使投资组合入住率提高至87%，使时代广场9号入住率提高5%，并增加40万美元的年化直线租金 [12] 联合办公业务 - 在美洲大道1140号推出联合办公公司Innovate NYC，本季度该空间租赁收入比上季度增加超20万美元 [12][13] 停车场业务 - 本季度完成停车场管理向新运营商的无缝转移，前运营商支付140万美元终止费，将计入第四季度业绩 [14][15] 各个市场数据和关键指标变化 - 纽约市公寓租赁市场，在2020年初期下跌后，要价租金已回升，部分情况已达到或超过疫情前价格；写字楼租赁已回升至疫情前基线的95% [8] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 执行积极的资产管理战略，包括提高时代广场9号的入住率、增加租金收取、与关键租户协商续租等 [6][11][12] - 推出Innovate NYC，将业务多元化拓展至纽约市房地产市场的联合办公领域 [6][12] - 积极寻求与Knotel前租户签订租约，填补其原占用空间 [13] - 考虑在其他物业评估推出Innovate NYC的可能性 [28][29] - 关注纽约市房地产市场的收购机会，目标资产范围为1 - 4亿美元，寻找有稳定基础且有增值潜力的物业 [36][37][39] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 对纽约市房地产的长期实力充满信心，认为纽约市写字楼和零售空间有必要，预计办公室使用和行人流量将继续增加 [8][9] - 认为过去一年半的努力为公司创造了动力，随着纽约市恢复，公司业务将加速发展 [20] - 预计2022年纽约市房地产市场收购活动将活跃 [36][37] 其他重要信息 - 威廉街123号物业因卓越运营和管理被纽约建筑业主与管理者协会评为年度建筑 [7] - 本季度与环球体育达成交还协议，将原健身房空间改造成办公室空间 [14] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 纽约市房地产租赁是否困难 - 第三季度取得的成功是应对疫情所做艰苦工作的结果，虽然困难但公司找到了对公司和股东有益的合理解决方案，对第三季度成果和年末的发展势头感到满意 [24][25] 问题2: Innovate NYC能否拓展到其他物业，在高入住率物业中能否划出空间开展该业务，时代广场9号是否可行 - 公司已有Innovate NYC平台、技术、服务和人员，会根据市场情况和各物业特点逐栋评估；部分物业更适合直接租赁，但也会考虑其他合适的情况 [28][29] 问题3: 停车场新租户是否为原租户，是否能长期稳定运营 - 新租户Quick Park是纽约市知名停车场运营商，在与前运营商的交接中处理得当，延长了67街停车场的营业时间，租户满意度高，公司认为其能长期成功运营 [30] 问题4: 环球体育场地从健身房改为办公室后租金有何变化 - 目前无法讨论，待有进一步进展后再回复；改为办公室对大楼更有利，能让其他租户更舒适，公司认为时代广场子市场将保持强劲，会寻找长期传统用户入驻 [32] 问题5: Hit Factory物业的出租或出售计划有无更新 - 目前暂无可讨论的进展，公司一直在积极营销和处置该物业，有多个潜在买家，希望在年底前解决 [33][34] 问题6: 鉴于纽约市房地产市场动态，公司凭借强大资产负债表在写字楼收购方面有无机会 - 收购渠道开始活跃，部分建筑交易价格达到疫情前高位，也有小业主退出市场；预计2022年市场活跃，公司正在密切关注全市特别是曼哈顿的机会 [36][37] 问题7: 公司收购资产的目标范围和金额 - 目标资产范围为1 - 4亿美元，寻找在活跃子市场中有稳定基础且有增值潜力的物业，类似现有投资组合中的物业，非 trophy 资产；公司有能力对需要改进的物业进行升级 [39]

财务数据和关键指标变化 - 2021年第二季度收入为1500万美元，第一季度为1520万美元 [19] - 2021年第一季度GAAP归属于普通股股东的净亏损为1110万美元，2021年第一季度净亏损为1350万美元 [19] - 2021年第二季度归属于普通股股东的FFO亏损为410万美元，上一季度亏损为500万美元 [20] - 2021年第二季度核心FFO为负190万美元，第一季度为负290万美元，即每股0.15美元，上一季度为每股0.23美元 [20] - 截至第二季度末，净债务为3.811亿美元，加权平均有效利率为4.4%，加权平均剩余债务期限近六年，净杠杆率为38.3% [21] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第二季度租金收取表现强劲，投资组合租金收取率达89%，较上一季度的85%提高400个基点，较第四季度提高700个基点 [8] - 投资组合入住率为84.5%，高于第一季度末的82.8%，加权平均剩余租赁期限为6.7年 [12] - 123 Williams Street的入住率因四份新租约提高至91%，年化直线租金增加近100万美元 [12] - 租赁管道预计若达成最终协议，将使投资组合入住率提高1%，年化直线租金增加130万美元 [13] - 已将Knotel原占用的71200平方英尺空间中的32200平方英尺出租，加权平均剩余租赁期限为六年，年化直线租金超160万美元 [17] 各个市场数据和关键指标变化 - 纽约市办公空间需求超过波士顿、芝加哥、西雅图、旧金山和华盛顿特区，目前已达疫情前的98% [9] - 一份报告指出，写字楼房东坚持要价，预计第三和第四季度将出现被压抑的需求 [10] - 时代广场的行人流量接近疫情前水平，纽约市70%的成年人已接种疫苗 [10] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司执行积极的资产管理策略，与现有和潜在租户合作，改造楼层、锁定长期租约、重新规划空间 [6][7] - 公司拥有纯纽约市投资组合，专注于写字楼和零售物业，租户包括大型投资级企业和政府机构 [11] - 公司积极寻求与Knotel前租户签约，填补其破产后留下的空间 [16] - 公司在1140 Avenue of the Americas推出Innovate NYC共享办公空间，多元化业务战略 [14] - 公司与租户合作，通过重组租约、提供租金抵免等方式帮助租户恢复，并分享其恢复成果 [15] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司认为纽约市办公和零售空间有必要，对纽约市房地产的长期实力充满信心 [11] - 尽管无法确定企业何时能完全恢复到疫情前状态，但趋势表明会全面恢复，公司假设这一天很快到来 [7] - 公司相信纽约市将长期是拥有稳定、已入住、非顶级但高质量房地产的首要市场 [18] - 公司认为其纽约市投资组合定位良好，能提供长期价值，近期租约到期有限和加权平均剩余租赁期限长为投资组合提供稳定性 [24] 其他重要信息 - 公司预计明天完成B类普通股向A类普通股的最终转换，完成分阶段流动性计划，转换后所有股票将在纽约证券交易所自由交易 [23] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 季度后签署的意向书和两份租约的租户类型 - 季度后签署的租约涉及三家租户，分别是迁至200 West 41st Street的媒体公司、123 Williams的一家前50名科技公司（将短期许可协议换成长期租约）以及1140 Avenue of the Americas的一家投资管理公司（原为转租租户，现直接与公司签订新楼层租约） [30] 问题: 123 Williams的Knotel空间比9 Times Square更容易重新出租的原因 - 123 Williams的租户在Knotel破产时已在现场，公司与他们有预先沟通渠道，能更快促成租约签署。两个地点在建筑结构和吸引租户能力上相似，季度后签署的一份租约是关于Knotel的一整层，占该建筑Knotel空间的25%，公司还在与其他潜在租户洽谈剩余楼层 [32] 问题: Innovate NYC共享办公空间的规模和愿景 - 公司认为有机会在这个易于运营的业务中维持租金收入流，保留了总经理来运营Innovate NYC。市场对办公空间有需求，许多现有协议仍有效。公司希望该业务在净营业收入贡献上恢复到以前水平，之后再评估，也考虑将其用于长期永久用途。共享办公需求在纽约市将持续存在，公司在不增加成本的情况下使该业务运营得更好 [33] 问题: 到年底租金收取情况的预期以及Knotel的最新情况 - 租金收取面临的最大挑战来自两个停车场，公司正在积极解决，希望在今年内解决。第三和第四季度租金收取将继续改善，部分租金延期将结束。与Equinox的租约延期、租金延期和过去租金回收问题已找到合理解决方案，预计10月将恢复全额支付。公司预计到第三或第四季度，投资组合的租金收取将恢复正常 [35][36][38]

投资亮点 - 公司是专注纽约市房地产的领先“纯玩”上市REIT，拥有8处混合用途办公和零售公寓物业组合，价值8.62亿美元[2][7] - 前十大租户73%为投资级评级，29%的租约在2030年后到期，41%的租户所在行业失业率最低[2][9] - 净杠杆率38%，低于同行的40%-59%，未来三年无债务到期，加权平均债务到期时间为5.6年[2][21] 市场趋势 - 纽约市积极推动大规模疫苗接种，经济限制解除，办公使用和商业、行人活动增加，二季度租赁活动环比增长20%[5] - 二季度纽约市办公空间需求较一季度增长43%，恢复到2018 - 2019年的疫情前平均水平[2][35] 财务表现 - 二季度原始现金租金收取率从85%提高到89%，前十大租户的收取率为90%[44] - 二季度现金NOI从560万美元提高到600万美元[2] 租赁活动 - 二季度签订四份新租约，总面积20,500平方英尺，年化直线租金90万美元，123 William Street的入住率从87%提高到91%[2][34] - 1.4万平方英尺的前瞻性租赁管道，预计将使入住率提高近1.2%，年化直线租金增加130万美元[2] 管理策略 - 积极应对Knotel破产，截至二季度已用信誉良好的租户填补其原占用空间的45%和42%的年化直线租金[39] - 与租户积极寻求战略解决方案，处理Quik Park、Icon Parking和Universal Sports等租户问题[56][57]

公司物业资产情况 - 截至2021年6月30日，公司拥有8处物业，可出租面积120万平方英尺，总收购价7.907亿美元[190] - 截至2021年6月30日，公司拥有8处投资性房产，可出租总面积116.3061万平方英尺，整体投资组合入住率为84.5%，而2020年6月30日为88.6%[208][210] - 截至2021年6月30日，公司投资组合occupancy水平为84.5%，低于2020年12月31日的87.0% [255] - 截至2021年6月30日，时代广场9号occupancy降至57.7%，威廉街123号occupancy升至90.8% [258] - 受COVID - 19影响的房产占公司2021年6月30日可出租面积的47%，这些房产的现金流受限[242] 公司股权结构变化 - 2020年8月18日，公司A类普通股在纽交所上市，上市时A类股约占普通股总数25%，B类股约占75%；2020年12月16日、2021年3月1日，分别有318.9204万股、317.6127万股B类股转换为A类股并上市，剩余B类股将于2021年8月13日转换为A类股上市[191] 租户收入相关情况 - 2020年全年，公司因租户现金结算或提前终止租约，减少租户收入850万美元[195] - 2021年第一季度，公司两处物业租约终止，租户Knotel破产；公司已重新出租部分Knotel原占用空间，但新租约每平方英尺年化直线租金低于Knotel租约[195] - 截至2021年6月30日的三个月，租户收入从2020年同期的1860万美元降至1500万美元，减少360万美元，约100万美元归因于与前租户Knotel的租约终止[212] - 截至2021年6月30日的六个月，租户收入从2020年同期的3600万美元降至3020万美元，减少580万美元，约200万美元归因于与前租户Knotel的租约终止[222] 租金收取情况 - 2021年第二季度，公司办公室和零售租户原现金租金占比分别为76%和22%；办公室租户原现金租金收取率为96%，零售租户为68%，整体投资组合为89%，前十大租户为90%[198] - 2021年第一季度，公司整体投资组合原现金租金收取率为85%；2020年第四季度为82%，第二和第三季度为86%[198] 租金延期与减免情况 - 2020年，公司给予租户总计150万美元租金延期，约占当年原现金租金的7%[202] - 2021年第二季度，公司完成4份延期或减免协议，延期租金将于2022 - 2024年支付[201] - 截至2021年6月30日的三个月和六个月，公司批准协议下延期租金分别为40万美元和60万美元，减免租金分别为50万美元和90万美元[202] 租约情况 - 2021年第一季度和第二季度新租约分别为4份，租赁总面积分别为3.0271万平方英尺和2.0454万平方英尺，年化直线租金每平方英尺分别为50.16美元和29.22美元，加权平均租赁期限分别为2.9年和6.3年[210] - 2021年第一季度有2份替换租约开始，面积为2.3429万平方英尺，年化直线租金每平方英尺49.12美元，加权平均租赁期限1.0年[210] - 2021年第一季度有3份租约终止或到期，面积为7.8952万平方英尺，年化直线租金每平方英尺66.14美元[210] 费用变化情况 - 截至2021年6月30日的三个月，物业运营费用从2020年同期的720万美元增至830万美元，增加110万美元，原因是法律费用和其他不可报销费用增加[214] - 截至2021年6月30日的三个月，股权薪酬从2020年同期的2.4万美元增至210万美元，增加与2020年8月授予顾问的多年期业绩奖励摊销有关[215] - 截至2021年6月30日的三个月，折旧和摊销费用从2020年同期的790万美元降至700万美元，减少90万美元，主要归因于租户改良冲销和可折旧资产基数降低[218] - 2021年上半年折旧和摊销费用增加0.1百万美元，从2020年同期的15.4百万美元增至15.5百万美元[230] - 2021年上半年利息费用减少0.3百万美元，从2020年同期的9.8百万美元降至9.5百万美元，2021和2020年上半年加权平均未偿债务余额为4.05亿美元，加权平均实际利率为4.35%[231] - 2021年上半年其他收入减少约0.7百万美元，从2020年同期的0.8百万美元降至3.9万美元[232] 现金流情况 - 2021年上半年经营活动净现金使用量为5.4百万美元，2020年同期为4.1百万美元[234][235] - 2021年上半年投资活动净现金使用量为1.1百万美元，2020年同期为1.5百万美元[236][237] - 2021年上半年融资活动净现金流入为0.5百万美元，2020年同期无现金融资活动[238] - 2021年H1经营活动净现金使用约540万美元，期间支付股息260万美元[277] - 2021年Q1、Q2和H1运营现金流（GAAP基础）分别为214.5万美元、 - 754.2万美元和 - 539.7万美元[278] 现金及等价物与受限现金情况 - 截至2021年6月30日，公司现金及现金等价物为23.9百万美元，低于3月31日的29.4百万美元和12月31日的31.0百万美元[240] - 截至2021年6月30日，受限现金账户有370万美元现金，与美洲大道1140号物业的贷款有关[250] 抵押贷款情况 - 疫情导致公司四处抵押贷款出现现金陷阱事件，本金总计2.14亿美元，可能导致其中一笔贷款违约[195] - 截至2021年6月30日，公司有六笔抵押贷款，以七处房产作抵押，总余额为4.05亿美元，加权平均实际年利率为4.35%[245] - 截至2021年6月30日，9 Times Square的抵押贷款本金为55.0百万美元，已连续三个季度违反债务服务覆盖率和债务收益率契约；1140 Avenue of the Americas的抵押贷款本金为99.0百万美元，已连续四个季度违反债务服务覆盖率和储备基金储备契约；400 E. 67th Street - Laurel Condominium/200 Riverside Boulevard - Icon Garage的抵押贷款本金为50.0百万美元，在2021年第一和第二季度违反债务服务覆盖率契约；8713 Fifth Avenue在2021年第二季度违反债务服务覆盖率比率契约[246][247][248][249] 股票发行与回购情况 - 2021年第一季度和第二季度，通过普通股按市价发行计划出售254,602股A类普通股，毛收入340万美元，佣金3.4万美元，发行成本50万美元[252] - 董事会授权考虑回购至多1亿美元A类普通股，截至2021年6月30日未进行回购，公司现金及现金等价物约2390万美元，需维持最低流动资产1000万美元[253] - 2021年2月，公司以约20万美元总价回购26,236股B类普通股[254] 收购与处置活动情况 - 2021年第二季度无收购或处置活动，421西54街物业买家于2020年第二季度终止交易，公司保留70万美元保证金[256][257] 资本支出情况 - 2021年上半年资本支出110万美元，预计全年资本支出低于2020年的380万美元[259] 盈利情况 - 2021年第二季度净亏损1105.2万美元，FFO亏损402.9万美元，核心FFO亏损190.9万美元；上半年净亏损2458.7万美元，FFO亏损903.8万美元，核心FFO亏损480.3万美元[268] - 2021年和2020年Q2净亏损分别为1.1052亿美元和0.5286亿美元，H1净亏损分别为2.4587亿美元和1.2074亿美元[273] - 2021年和2020年Q2现金NOI分别为0.6017亿美元和0.8698亿美元，H1现金NOI分别为1.164亿美元和1.7133亿美元[273] - 2021年Q1、Q2和H1归属于普通股股东净亏损（GAAP）分别为1353.5万美元、1105.2万美元和2458.7万美元[278] 股息分配情况 - 公司需每年至少分配90%的REIT应税收入，2020年有税务亏损无需分配[274][280] - 2020年10月1日宣布每股0.04889美元股息，2021年1、4、7月宣布并支付每股0.1美元股息[275] - 2021年Q1、Q2和H1普通股股息分别为128万美元、128.2万美元和256.2万美元，LTIP单位分配分别为4万美元、4万美元和8万美元[278] - 2021年Q1股息由运营现金流覆盖100%，Q2和H1由手头现金覆盖100%[278] 合同义务情况 - 截至2021年6月30日，公司合同义务与2020年年报相比无重大变化[279] 非GAAP财务指标说明 - 现金净营业收入（Cash NOI）是非GAAP财务指标，计算时需对净收入进行多项调整[270]

财务数据和关键指标变化 - 2021年第一季度收入为1520万美元，2020年第四季度为990万美元 [22] - 2021年第一季度GAAP归属于普通股股东的净亏损为1350万美元，2020年第四季度为1660万美元 [22] - 2021年第一季度归属于普通股股东的FFO为负500万美元，上一季度为负890万美元 [22] - 2021年第一季度核心FFO为负290万美元，2020年第四季度为负680万美元 [22] - 第一季度末净债务为3.756亿美元，加权平均有效利率为4.4%，加权平均剩余债务期限近6年，未来3年无债务到期，净杠杆率为37.6% [23] 各条业务线数据和关键指标变化 - 公司投资组合涵盖8处位于纽约市的优质办公和零售公寓资产，主要在曼哈顿，价值8.612亿美元，面积120万平方英尺，入住率为82.8%，加权平均剩余租赁期限为6.9年 [11][12] - 第一季度投资组合现金租金收取率为85%，较上一季度的82%提高300个基点，前十大租户租金收取率为89%，与上季度持平 [9] - 第一季度执行2份替代租约，总面积超2.3万平方英尺，年化直线租金110万美元，还与一家科技公司签订一份5年期租约的非约束性意向书；完成2份新租约，总面积6800平方英尺，年化直线租金超36万美元 [13][14] - 季度末后，公司在123 William Street签订一份7年期、7800平方英尺的新租约，预计年化直线净租金31.5万美元；目前租赁交易储备面积超2.1万平方英尺，若按当前条款完成所有租约，假设无到期或终止情况，投资组合入住率将升至85% [16] 各个市场数据和关键指标变化 - 过去几周，有新闻报道时代广场重新活跃，办公室放宽入住限制，谷歌和摩根大通等大雇主计划近期大规模让员工重返办公室；市长德布拉西奥上周召回8万名纽约市员工返回市政办公室，并设定6月前500万人接种疫苗的目标 [18] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司通过积极的资产管理策略推动业绩，包括提高租金收取率和开展租赁活动 [7] - 积极寻求与Knotel前租户签订租约，租赁Knotel原占用空间 [13] - 继续积极追讨此前季度因无法收回租金而大幅减记的租户欠款，对法律立场充满信心 [15] - 公司认为纽约市资产价格短期波动可能带来以潜在折扣价格收购有吸引力资产的独特机会，计划在纽约市进行1 - 2笔收购，会谨慎选择适合投资组合的资产 [17][32] - 公司将继续积极推进自有投资组合的租赁工作，预计随着办公室恢复活跃、餐厅繁忙以及世界级机构的回归，租赁工作将加速 [26] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司对纽约市未来几周大规模重新开放并在夏季加速复苏感到兴奋，认为各参与方的回归将成为城市增长的催化剂 [7][8] - 公司对纽约市房地产的长期实力、商业模式以及进一步扩大投资组合和为股东创造价值的机会充满信心 [10] - 公司认为到夏末，纽约市将恢复往日的繁荣、多元化和活力，长期来看，纽约市将仍是全球商业的持久中心，是拥有稳定、已入住非顶级办公楼、零售公寓和其他优质房地产的首要市场 [19] 其他重要信息 - 公司正在推进从一名租户手中接管并运营共享办公空间，并保留其租户的工作 [17] - 公司正在营销Hit Factory资产出售，同时也有租赁意向增加，目前正在与一个潜在长期租赁机会的相关行业团体进行谈判 [33] 问答环节所有提问和回答 问题: 公司看到哪些收购机会，未来4个季度的收购意愿如何 - 公司看到一些符合标准的资产进入市场，为价值5000万 - 2.5亿美元的精品建筑，租户多为律师事务所、会计事务所等；预计在纽约市进行1 - 2笔收购，会谨慎选择以增加收购资产的入住率和稳定性 [29][32] 问题: Hit Factory资产出售情况是否有更新 - 该资产规模较小，公司一直在营销出售；近期租赁意向增加，目前正在与一个潜在长期租赁机会的相关行业团体进行谈判，有新进展会更新信息 [33] 问题: Equinox和I Love New York Gifts两家租户情况是否有更新 - I Love New York业务恢复良好，与公司达成的协议包括租金减免、延期和租期延长，双方合作取得良好成果；Equinox方面，公司期待对其诉讼取得成功，认为该租户无理拖欠租金，其门店运营良好 [35][36] 问题: Knotel剩余空间的租赁前景如何 - 过去几个月租赁活动活跃，如200 West 41st Street和123 William Street的相关楼层有很多租户参观，公司正在与现有租户就新租约意向书进行合作，进展令人满意；该位置市场租金维持在疫情前水平，无需大幅打折，且重新招租预计无需大量建设成本 [39][41] 问题: 2021年资本支出情况如何 - 预计今年资本支出接近300万美元，具体取决于新租户的需求，但总体可能处于较低水平 [43]

公司物业资产情况 - 截至2021年3月31日，公司拥有8处物业，可出租面积120万平方英尺，总收购价7.907亿美元[187] - 截至2021年3月31日，公司拥有8处投资性房产，可出租总面积1163061平方英尺，整体投资组合入住率为82.8%，而2020年同期为89.0%[206][208] - 截至2021年3月31日，公司投资组合的入住率为82.8%，低于2020年12月31日的87.0%[240] 公司股权结构变化 - 2020年8月18日，公司A类普通股在纽交所上市，上市时A类股约占普通股总数25%，B类股约占75%；2020年12月16日、2021年3月1日，分别有318.9204万股、317.6127万股B类股转换为A类股并上市；剩余B类股将于2021年8月13日转换为A类股上市[188] 租户收入及租金相关情况 - 2020年，公司因租户现金结算或提前终止租约，减少租户收入850万美元；2021年第一季度，此前采用现金结算的租户未支付租金[192] - 2021年第一季度，办公室和零售租户的原现金租金占比分别为76%和23%；办公室租户原现金租金收缴率为92%，零售租户为63%，整体投资组合为85%，前十大租户为89%[195] - 2020年，公司给予租户总计150万美元的租金延期支付，约占当年原现金租金的7%[197] - 截至2021年4月30日，公司给予的第一季度现金租金减免占比为2.3%[200] - 截至2021年4月30日，2020年延期至2021年1月、2月、3月支付的现金租金收缴率分别为25%、32%、27%[201] - 2021年第一季度，公司达成6项协议，延期支付金额为30万美元，减免金额为40万美元；2020年达成的协议在该季度减免租金10万美元[202] - 2021年第一季度租户收入从2020年同期的1750万美元降至1520万美元，减少230万美元，约100万美元归因于与前租户Knotel的租约终止[210] 租约变动情况 - 2021年第一季度，公司一处租户破产导致租约终止，同时签署4份新租约，包括约一半空置空间的替代租约[192] - 2021年第一季度，新租约4份，出租总面积30271平方英尺，年化直线租金每平方英尺50.16美元，加权平均租期2.9年；替换租约2份，面积23429平方英尺，年化直线租金每平方英尺49.12美元，加权平均租期1.0年；终止或到期租约3份，面积78952平方英尺，年化直线租金每平方英尺66.14美元[208] 公司贷款及违约情况 - 公司3笔抵押贷款违反契约，本金总计2.04亿美元[192] - 截至2021年3月31日，公司6笔抵押贷款以8处房产中的7处作担保，总余额4.05亿美元，加权平均实际利率4.35%[229] - 截至2021年3月31日，公司有3笔贷款出现违约，分别为1140 Avenue of the Americas房产9900万美元、9 Times Square房产5500万美元、400 E. 67th Street - Laurel Condominium/200 Riverside Boulevard - Icon Garage房产的贷款[231][232][233] - 截至2021年3月31日，公司因违约有410万美元现金被限制使用，均与1140 Avenue of the Americas房产的无追索权抵押贷款有关[231] 公司费用变化情况 - 2021年第一季度资产和物业管理服务费从2020年同期的200万美元降至190万美元，减少10万美元，主要因物业管理费减少[211] - 2021年第一季度物业运营费用从2020年同期的800万美元增至870万美元，增加70万美元，因租户租约修订谈判的法律费用及其他不可报销费用增加[212] - 2021年第一季度股权薪酬从2020年同期的2.3万美元增至210万美元，增加与2020年8月授予顾问的多年期业绩奖励摊销有关[213] - 2021年第一季度折旧和摊销费用从2020年同期的750万美元增至850万美元，增加100万美元，主要归因于2021年第一季度与租约终止相关的递延租赁佣金冲销[216] 公司现金流情况 - 2021年第一季度经营活动产生的净现金为210万美元，2020年同期为440万美元；2021年第一季度投资活动使用的净现金为4.3万美元，2020年同期为100万美元；2021年第一季度融资活动使用的净现金为150万美元，2020年同期无现金融资活动[219][220][222][223][224] - 截至2021年3月31日，公司现金及现金等价物为2940万美元，低于2020年12月31日的3100万美元，需维持最低净资产超过1.75亿美元和最低流动资产（现金及现金等价物）1000万美元[226] - 2021年第一季度经营活动提供的净现金约为210万美元，期间支付股息130万美元[261] 公司资本支出情况 - 2021年第一季度，公司资本支出4.3万美元，主要用于123 William Street和1140 Avenue of the Americas的租户和建筑改善[244] - 2021年全年资本支出可能低于2020年的380万美元[245] 公司收购与处置情况 - 2021年第一季度公司无收购或处置活动，公司继续评估421 W. 54th Street - Hit Factory房产的战略选择[242][243] 公司盈利情况 - 2021年第一季度归属于普通股股东的净亏损为1353.5万美元，2020年同期为678.8万美元；FFO（赤字）分别为500.9万美元和73.1万美元；核心FFO（赤字）分别为289.4万美元和75.4万美元[253] - 2021年第一季度现金NOI为563.9万美元，2020年同期为843.5万美元[258] 公司税务与股息情况 - 公司需每年至少分配90%的REIT应税收入，2020年有税务亏损，无需分配REIT应税收入[259][265] - 2020年10月1日宣布每股0.04889美元的股息，2021年1月和4月宣布并支付每股0.10美元的股息[260] - 2021年第一季度支付普通股股息128万美元，支付LTIP单位持有人分配款40万美元，股息和分配款总额为132万美元，均由经营活动现金流覆盖[263] 公司其他情况 - 受COVID - 19疫情影响，2020年第三、四季度和2021年第一季度，部分物业运营结果受负面影响，触发非追索权抵押贷款的现金陷阱事件，这些物业占2021年3月31日公司投资组合可出租面积的46%[227] - 公司于2020年10月1日启动普通股ATM计划，可发售最高2.5亿美元A类普通股，截至2021年3月31日未出售[236] - 公司董事会授权考虑回购最高1亿美元A类普通股，截至2021年3月31日未回购[237][238] - 2020年12月28日至2021年1月27日，公司进行要约收购，以每股7美元价格回购26236股B类普通股，总成本约20万美元[239] - 截至2021年3月31日，公司合同义务与2020年12月31日相比无重大变化[264] - 公司自2014年12月31日起选择按REIT纳税[265] - 许多租约有减轻通胀不利影响的条款，净租约可减少公司运营费用增加的风险[266] - 2021年第一季度公司市场风险敞口无重大变化[269]

资产与租户 - 公司拥有价值8.612亿美元的房地产投资组合，包含8处物业，总面积120万平方英尺，年化直线租金5540万美元，入住率82.8%，加权平均剩余租期6.9年[6] - 前十大租户中73%为投资级评级，剩余租期9.5年，公司收取了85%的第一季度原始现金租金，从前十大租户处收取了89% [4] 租赁活动 - 第一季度执行了4份新租约和替换租约，总面积30300平方英尺，年化直线租金150万美元，租赁管道面积28100平方英尺，预计将使入住率从83%提高到85%，年化直线租金增加150万美元[4] - 与一家财富50强科技公司签订短期租约和意向书，若执行，五年内年化直线租金总计77.5万美元，增加了公司对科技行业的敞口[10] 市场环境 - 纽约市积极推动大规模疫苗接种，已接种超270万剂完整新冠疫苗系列，占纽约州所有疫苗剂量的45%，预计第三季度全面重新开放[9] - 科技公司持续看好纽约市，TikTok、亚马逊等签署大额租约，2020年科技公司办公室租赁面积达180万平方英尺，超85%为新租约[10] 财务状况 - 净杠杆率为37.6%，低于同行的40% - 61%，未来三年无债务到期，加权平均债务到期期限为5.9年[4] - 第一季度资金运营为负500万美元，核心资金运营为负290万美元，现金净营业收入为560万美元[59] 管理团队 - 管理团队经验丰富，首席执行官Michael Weil有丰富的房地产投资经验，首席财务官Chris Masterson曾在高盛和毕马威任职[63] - 董事会多数为独立董事，普华永道为独立审计师，公司治理结构健全[65]

公司物业资产情况 - 截至2020年12月31日，公司拥有8处物业，可出租面积1163061平方英尺，总收购价7.907亿美元[16] - 截至2020年12月31日，公司物业出租率87%，加权平均剩余租期7.2年[22] - 截至2020年12月31日，1140 Avenue of the Americas和9 Times Square两处物业占公司可出租总面积的61%，受疫情影响触发现金陷阱事件[45] - 截至2020年12月31日，公司两大资产123 William Street和1140 Avenue of the Americas占总可出租面积约68%，占年化直线租金的66%[69] - 截至2020年12月31日，纽约市零售租户占公司年化直线租金收入的23.0%，受零售环境影响[105] - 截至2020年12月31日，若不包含Knotel，9 Times Square和123 William Street的入住率分别为57.7%和83.6%，公司综合入住率为80.8%[185] - 截至2020年12月31日，公司8处物业的可出租总面积为1163061平方英尺，加权平均入住率为87.0%[186] - 123 William Street、9 Times Square、1140 Avenue of the Americas和196 Orchard Street的可出租平方英尺或直线年化租金收入占公司总投资组合的比例超过10%[192] - 2020年12月31日，123 William Street的Planned Parenthood Federation of America, Inc.租用面积65,242平方英尺，占比13.3%，年化租金收入333.7万美元，占比16.4%[193] - 2020年12月31日，9 Times Square的9TS Gifts LLC租用面积7,479平方英尺，占比5.7%，年化租金收入200万美元，占比27.2%[195] - 2020年12月31日，1140 Avenue of the Americas的City National Bank租用面积35,643平方英尺，占比18.6%，年化租金收入435.6万美元，占比28.3%[196] - 2020年12月31日，196 Orchard Street的CVS、Equinox、Marshalls年化租金收入分别为216.1万、283.6万、164.1万美元，占比分别为32.6%、42.7%、24.7%[197] - 截至2020年12月31日，公司拥有8处物业，可出租面积1163061平方英尺，总收购价7.907亿美元[214] 公司股权结构及上市情况 - 2020年8月18日，公司A类普通股在纽交所上市，上市时A类股约占普通股总数25%，B类股约占75%；2020年12月16日和2021年3月1日，分别有3189204股和3176127股B类股转换为A类股并在纽交所上市[17] - 公司宪章授权发行最多3.5亿股股票，包括2.9025亿股A类普通股、975万股B类普通股和5000万股优先股，每股面值0.01美元[142] - 截至2020年3月1日，公司有960万股A类普通股和320万股B类普通股已发行和流通，尚未发行优先股[142] - B类普通股将于2021年8月13日自动转换为A类普通股并在纽约证券交易所上市[142] - 未经公司董事会豁免，任何人不得拥有超过公司已发行股票总价值的9.8%，或任何类别或系列股票价值或股数（以更严格者为准）的9.8%[141] - 截至2021年3月23日，公司有12,776,448股普通股流通，其中A类普通股9,600,335股，B类普通股3,176,113股，共有21,073名登记股东[204] - 2020年8月18日，公司A类普通股在纽交所上市[215] - 公司实施反向股票分割，每1股普通股净减少2.43股[215] - 上市交易开始时，A类普通股约占公司流通普通股的25%，B类普通股约占75%[215] - 2020年12月16日，未在上市日于纽交所上市的B类普通股第一批等额股份转换为3189204股A类普通股并在纽交所上市[215] - 2021年3月1日，B类普通股第二批股份转换为3176127股A类普通股并在纽交所上市[215] - 剩余B类普通股将于2021年8月13日转换为A类普通股在纽交所上市，除非提前转换[215] 公司投资目标与政策 - 公司投资目标是将大部分资产投资于纽约市办公物业，其他类型资产预计不超过资产的10%[18][19] - 公司董事会可自行改变投资政策和目标投资，无需股东同意[65] - 公司可能收购入住率低于80%的资产以提升价值[67] 租户相关情况 - 截至2020年12月31日，按年化直线租金加权平均计算，金融服务、政府/公共管理、非营利组织和零售行业租户分别占29%、14%、12%和12%，前10大租户中53%为实际投资级评级，20%为隐含投资级评级[21] - 2020年第四季度，办公室和零售租户的现金租金分别占78%和21%，公司分别收取了办公室租户86%、零售租户64%的现金租金，整体租金收取率为82%，前10大租户租金收取率为89%[26] - 2021年1月，租户Knotel破产，公司与其的租约于1月31日终止，2021年第一季度将注销递延租赁佣金资产[45] - 截至2020年12月31日，City National Bank、Planned Parenthood、Equinox分别占公司年化直线租金的8.0%、6.1%、5.2%[70] - Knotel在2020年12月31日本应占公司年化直线租金的6.8%，但于2021年1月破产并终止租约[71] - 未来十年及以后公司预计收到的未来最低基本现金租金付款总额为409488000美元[188] - 2021 - 2030年期间，各年到期的租约数量分别为10、14、8、10、12、3、5、14、6、3份[190] - 2021 - 2030年期间，各年到期租约的年化直线租金占总投资组合的百分比分别为5.0%、12.5%、5.7%、11.2%、13.2%、1.9%、5.4%、6.3%、3.7%、3.3%[190] - 截至2020年12月31日和2019年，没有租户租赁的平方英尺超过公司投资组合总可出租平方英尺的10%[191] 公司运营与管理情况 - 公司自2014年12月31日起选择按REIT纳税，需每年分配至少90%的REIT应税收入[29] - 公司为外部管理公司，无员工，依赖顾问和物业经理提供服务[36] - 公司电子提交各类报告至SEC，可在SEC官网和公司官网免费获取[37] - 2020年公司未因环境、健康和安全法律法规进行重大资本支出，预计2021年也不会[35] - 2020年第三和第四季度，公司物业运营产生的净现金不足以支付运营费用和其他资本需求[44] - 咨询协议初始期限至2030年7月1日，到期自动续期5年，若因控制权变更终止协议，需支付最高1500万美元加四倍上一年咨询费及费用[66] - 公司依赖顾问和其附属公司的房地产专业人员寻找合适投资，可能面临投资延迟[54] - 公司终止咨询协议权利有限，可能需支付终止费[66] - 公司依赖顾问和物业经理提供人员和服务，关键人员变动可能影响公司运营[72][73] - 顾问或服务提供方的系统故障、网络安全事件可能影响公司业务[75] - 公司未来可能收购或发起房地产债务或投资房地产相关证券，会面临借款人违约、财务报告错误等额外风险[79] - 公司购买房产通常只有有限保修，增加了损失投资资本和租金收入的风险[82] - 公司可能无法按期望的时间和条件出售房产，房地产投资流动性相对较差[83] - 公司可能无法续租或重新出租到期租约的空间，空置可能降低房产价值和现金流[86] - 公司会定期评估房地产投资的减值迹象，若确定发生减值需下调房产账面价值[87] - 公司进行售后回租交易，在租户破产时可能被重新定性为融资或合资企业，影响公司业务和现金流[90] - 公司出售房产提供融资时，需承担购买者违约风险，且收益分配或再投资会延迟[91] - 公司参与合资企业投资，可能因缺乏决策权、依赖合作方财务状况和发生纠纷而受不利影响[92] - 公司房产受契约、条件和限制约束，可能增加运营成本[93] - 公司房产需缴纳房产税，未来可能增加，影响现金流[94] - 公司保险可能不足，无法覆盖所有损失，恐怖主义风险保险法案2027年12月31日到期，若不续约或替换，可能增加成本[95][97] - 恐怖袭击等暴力事件、战争可能影响公司市场和盈利能力，增加金融市场波动[100][101] - 公司面临自然灾害和气候变化风险，可能影响房产和业务[102] - 进入新市场或新物业类别可能不成功，存在多种风险[103] - 员工远程办公等趋势可能降低办公地产需求，对公司产生不利影响[104] - 公司与顾问的多年期表现优异奖励协议中，若满足特定业绩条件，顾问有权在三年业绩期内获得LTIP单位[136] - 公司运营合伙企业与顾问关联方的上市票据协议中，关联方有权根据2022年2月9日开始的30天交易期内A类普通股的市场价格获得一笔款项[136] - 公司顾问根据咨询协议有权获得大量最低补偿，无论业绩如何，若满足特定门槛还有激励补偿[136] - 咨询协议中应付给顾问的基本管理费可变部分，与公司发行普通股、优先股或其他形式股权的累计净收益成正比增加[136] - 公司依赖运营合伙企业及其子公司的现金流，在支付权利上从属于其债务和义务[154] 公司财务数据 - 截至2020年12月31日，公司现金及现金等价物为3100万美元，需维持超过1.75亿美元的最低净资产和1000万美元的最低流动资产[44] - 2020年10月，公司向普通股股东支付股息，每股0.04889美元，按年率计算为每股0.40美元[56] - 2020年全年，公司运营活动使用的现金流量为1360万美元，支付股息0.6万美元，2021年1月宣布并支付股息130万美元[56] - 董事会授权考虑在长期内回购至多1亿美元的A类普通股[56] - 公司可能无法增加可用于支付股息的现金，股息支付由董事会决定且无保证[56] - 截至2020年12月31日，公司总未偿债务约为3.966亿美元，债务水平可能增加业务风险[112] - 2020年第三和第四季度，受疫情影响，1140 Avenue of the Americas和9 Times Square物业运营结果不佳，触发现金陷阱事件，截至2020年12月31日，这两处物业未偿债务共计1.54亿美元[115] - 截至2020年12月31日，公司所有未偿还的抵押贷款均为只付利息贷款[125] - 2020年公司总房地产投资成本为8.60637亿美元，总资产8.61846亿美元，抵押应付票据净额3.96574亿美元[210] - 2020年公司总营收6289.5万美元，总运营费用8550.4万美元，运营亏损2260.9万美元，净亏损4096.2万美元[211] - 2020年公司经营活动现金流使用1357.8万美元，投资活动现金流使用375.5万美元，融资活动现金流使用97万美元[211] - 2020年公司宣布每股股息0.04889美元，2021年1月宣布每股股息0.1美元[206][208] 公司面临的风险 - 公司面临来自资本更雄厚实体的租户和收购竞争，可能限制合适投资机会并导致更高价格[51][52] - 新冠疫情使公司面临租户租金支付困难、获取资本困难、资产价值下降等风险[58][63] - 租户破产时，公司对被拒租约的索赔上限为租约保留租金（不加速），取一年或剩余租期的15%（不超三年）加上破产申请日已到期未付租金[88] - 2021年1月Knotel破产并终止与公司的租约，公司无法保证租户或其受托人会承担租约，以及现金流和股东分配不受影响[89] 公司REIT相关税务情况 - 公司自2014年12月31日起选择按REIT纳税，若失去REIT资格，将按企业税率缴纳联邦所得税[156] - 失去REIT资格后，公司一般在接下来四个纳税年度不能再被视为REIT，会减少可用于投资或分配给股东的净收益[157] - 公司作为REIT，出售“经销商”属性且不符合税法安全港规定的房产，净收入需缴纳100%税[158] - 为符合REIT资格，公司每年需向股东分配至少90%的REIT应税收入，否则将面临美国联邦所得税和4%的不可抵扣消费税[159] - 公司处置被视为库存或主要为销售给客户持有的房产，若不符合税法安全港规定，净收入需缴纳100%的惩罚性税[160] - REIT可拥有最多100%的TRS股票，TRS及其与母公司REIT的非公平交易需缴纳100%消费税，且REIT资产总值中TRS股票或证券占比不超20%（2018年1月1日前为25%）[161] - 公司为满足分配要求，可能以现金和/或普通股形式分配，其中股票分配最高可达总分配额的80%[163] - 非公司股东的普通REIT股息可享受20%扣除，至2025年12月31日结束，扣除后最高有效联邦所得税率为29.6%（含3.8%净投资收入附加税为33.4%）[166] - 目前美国个人、信托和遗产的合格股息收入最高税率为23.8%，REIT股息至2025年12月31日适用33.4%的有效税率[169] - 为符合REIT要求，公司需确保每年满足总收入测试，且每季度末至少75%的资产价值由现金、政府证券和合格REIT房地产资产构成[171] - 公司投资证券（除符合75%资产测试等的证券）对单一发行人的投票证券占比不超10%，总证券价值占比不超10%，公司资产价值占比不超5%[171] - 公司董事会可不经股东批准撤销REIT资格，

公司物业资产情况 - 截至2020年9月30日，公司拥有8处物业，可出租面积120万平方英尺，总收购价7.907亿美元[191] 公司股权变动情况 - 2020年8月5日，公司实施反向股票分割，每1股流通普通股净减少2.43股[194] - 2020年8月18日，公司完成上市，上市的A类普通股约占流通普通股的25%，B类普通股约占75%[195] 租金收入及收取情况 - 第三季度现金租金中，81%来自办公租户，18%来自零售租户[201] - 公司已收取第三季度办公租户91%的现金租金、零售租户61%的现金租金，整个投资组合85%的现金租金，前十大租户85%的现金租金[201] - 截至2020年10月31日，第二季度原始现金租金收取比例从7月31日的85%提高到86%[201] 投资组合入住率及租约情况 - 截至2020年9月30日，公司投资组合入住率为88.6%，租约加权平均剩余期限为7.5年[202] - 截至2020年9月30日和2019年9月30日，公司整体投资组合入住率分别为88.6%和92.4%[209] - 截至2020年9月30日，公司投资组合 occupancy 率为88.6%，低于2019年12月31日的89.6%；9 Times Square occupancy 率从2019年12月31日的90.1%降至2020年9月30日的81.0%，1140 Avenue of the Americas occupancy 率从2019年12月31日的79.0%升至2020年9月30日的84.0%[251] 租约协议情况 - 截至2020年9月30日的9个月内，公司签订15份获批协议，涉及11个不同租户[204] - 截至2020年9月30日，延期协议在3个月和9个月内的延期总金额分别为60万美元和120万美元[204] - 截至2020年9月30日，减免协议在3个月和9个月内的租金减免总额分别为10万美元和70万美元[204] 第三季度租约变动情况 - 2020年第三季度，新租约开始数量为5个，总面积达56,454平方英尺，年化直线租金每平方英尺108.31美元，加权平均租期11.8年[209] - 2020年第三季度，续租约开始数量为4个，面积43,796平方英尺，年化直线租金每平方英尺116.02美元，加权平均租期12.1年[209] - 2020年第三季度，终止租约数量为5个，面积37,274平方英尺，年化直线租金每平方英尺48.20美元[209] 第三季度财务指标变化 - 2020年第三季度，租户收入从1860万美元降至1700万美元，减少160万美元[211] - 2020年第三季度，资产和物业管理费从200万美元降至190万美元，减少10万美元[212] - 2020年第三季度，物业运营费用从800万美元增至830万美元，增加30万美元[213] 前九个月财务指标变化 - 2020年前九个月，租户收入从5220万美元增至5300万美元，增加80万美元[222] - 2020年前九个月，资产和物业管理费从540万美元增至570万美元，增加30万美元[223] - 2020年前九个月，物业运营费用从2270万美元增至2350万美元，增加90万美元[224] 前九个月其他费用及收入变化 - 2020年前9个月折旧和摊销费用增加130万美元，从2019年同期的2280万美元增至2410万美元[232] - 2020年前9个月利息费用增加260万美元，从2019年同期的1230万美元增至1490万美元；2020年前9个月加权平均未偿债务余额为4.05亿美元，加权平均实际利率为4.35%；2019年前9个月加权平均未偿债务余额为3.447亿美元，加权平均实际利率为4.35%[233] - 2020年前9个月其他收入增加约10万美元，从2019年同期的70万美元增至80万美元[234] 前九个月现金流量变化 - 2020年前9个月经营活动净现金使用量为600万美元，2019年同期为50万美元[236][237] - 2020年前9个月投资活动净现金使用量为320万美元，2019年同期为4380万美元[239][240] - 2020年前9个月融资活动净现金使用量为30万美元，2019年同期融资活动净现金提供量为5110万美元[241][242] 公司资金及债务情况 - 截至2020年9月30日，公司有现金及现金等价物3910万美元，低于2019年12月31日的5120万美元；需维持最低净资产超过1.75亿美元和最低流动资产（即现金及现金等价物）1000万美元[244] - 截至2020年9月30日，公司有六笔抵押贷款，总余额为4.05亿美元，加权平均实际利率为4.35%；2020年剩余时间和2021年无抵押贷款本金还款[246] 股权发行计划 - 2020年10月1日，公司签订股权分配协议，可通过“按市价”股权发行计划出售A类普通股，总发行价最高达2.5亿美元；若公众流通股低于7500万美元，最高发行额为1870万美元[249] 盈利指标变化 - 2020年第三季度净亏损1228.8万美元，2019年同期为480.9万美元；2020年前九个月净亏损2436.2万美元，2019年同期为1522万美元[263] - 2020年第三季度FFO为亏损364.9万美元，2019年同期为299.5万美元；2020年前九个月FFO为亏损29.2万美元，2019年同期为755.1万美元[263] - 2020年第三季度Core FFO为51.4万美元，2019年同期为301.9万美元；2020年前九个月Core FFO为391.8万美元，2019年同期为763.3万美元[263] - 2020年第三季度Cash NOI为606.3万美元，2019年同期为881.2万美元；2020年前九个月Cash NOI为2319.5万美元，2019年同期为2398.4万美元[268] 股息及税务情况 - 公司需每年至少分配90%的REIT应税收入，2019年有税务亏损无需分配[269] - 2020年10月1日宣布每股普通股股息为0.04889美元，覆盖2020年8月18日至9月30日[270] 公司纳税选择 - 自2014年12月31日起公司选择按REIT纳税[272] 租约风险条款 - 许多租约有缓解通胀不利影响的条款，净租约可减少运营费用增加的风险[274] 合同义务情况 - 截至2020年9月30日，公司合同义务与2019年12月31日相比无重大变化[271] 表外安排情况 - 公司没有对投资者而言重大的表外安排，不会对财务状况等产生当前或未来影响[276] 市场风险敞口情况 - 截至2020年9月30日的九个月内，公司市场风险敞口无重大变化[277]