市场环境 - 美联储自2022年6月起四次加息75个基点，30年期固定抵押贷款利率Q3达5.6%，10月下旬超7%[67] - Q3末住房交易量同比降23%，市场清仓率降至2019年水平，房价环比涨幅降至-100至-150个基点/月[74][75] 业务亮点 - 推出连接买卖双方的市场平台Opendoor Exclusives，超20%房源14天内签约，机构买家今年购买超10%房源[4][5] - 1P业务聚焦销售现有库存、确保新收购健康、执行运营变革、降低成本，预计年底Q2 Offer Cohort销售或签约达65%[18] - 3P业务在达拉斯 - 沃思堡和奥斯汀推出，收取5%服务费，目标2023年底超30%交易通过该平台完成[31] 财务表现 - Q3营收34亿美元，同比增48%，销售8520套房屋，同比增42%[12] - GAAP毛亏损4.25亿美元，毛利率-12.6%；净亏损9.28亿美元；调整后净亏损3.28亿美元[12] - 库存余额16873套房屋，价值61亿美元，同比降3%；购买8380套房屋，同比降45%[12] 未来展望 - 预计Q4营收23 - 25亿美元，调整后EBITDA为-3.55至-3.35亿美元[77] - 预计2022财年贡献利润超5.3亿美元，贡献利润率3.5%[38]

公司参会人员 - 投资者关系副总裁Elise Wang [1] - 首席执行官兼联合创始人Eric Wu [1] - 首席财务官Carrie Wheeler [1] - 总裁Andrew Low Ah Kee [1] - 首席投资官Daniel Morillo [1] 电话会议参会人员 - JMP证券的Nick Jones [1] - Wedbush的James McCanless [1] - Oppenheimer的Jason Helfstein [1] - KBW的Ryan Tomasello [1] - 摩根大通的Dae Lee [1] - 美国银行的Curtis Nagle [1] - KeyBanc的Justin Patterson [1] - Berenberg的Justin Ages [1] - Zelman的Ryan McKeveny [1] 其他重要信息 - 公司三季度财报结果详情和管理层额外评论可在公司投资者关系网站investor.opendoor.com的财报发布和股东信中查看 [3] - 本次电话会议将在公司官网的投资者关系板块同步直播 [3] - 会议讨论包含符合联邦证券法的前瞻性陈述，除历史事实陈述外，关于公司财务状况、预期财务表现、业务战略和计划、市场机会和扩张以及未来运营管理目标的陈述均为前瞻性陈述，不应过度依赖 [4]

公司整体财务数据关键指标变化 - 2022年前三季度公司收入127.1亿美元，较2021年的41.99亿美元增加85.11亿美元；净亏损9.54亿美元，较2021年的4.71亿美元增加4.83亿美元[146] - 2022年第三季度公司收入33.61亿美元，较2021年的22.66亿美元增加10.95亿美元；净亏损9.28亿美元，较2021年的5700万美元增加8.71亿美元[146] - 2022年Q3和前9个月GAAP毛亏损分别为4.25亿美元和5.96亿美元，毛利率分别为-12.6%和4.7%；2021年同期毛利润分别为2.02亿美元和4.58亿美元，毛利率分别为8.9%和10.9%[184] - 2022年Q3和前9个月调整后毛利润分别为1.1亿美元和11.78亿美元，调整后毛利率分别为3.3%和9.3%；2021年同期分别为2.33亿美元和4.9亿美元，调整后毛利率分别为10.3%和11.7%[184] - 2022年Q3和前9个月贡献（亏损）利润分别为-0.22亿美元和7.32亿美元，贡献利润率分别为-0.7%和5.8%；2021年同期分别为1.69亿美元和3.73亿美元，贡献利润率分别为7.5%和8.9%[184] - 2022年Q3和前9个月扣除利息后贡献（亏损）利润分别为-0.56亿美元和6.23亿美元，扣除利息后贡献利润率分别为-1.7%和4.9%；2021年同期分别为1.59亿美元和3.55亿美元，扣除利息后贡献利润率分别为7.0%和8.5%[184] - 2022年Q3和前9个月GAAP净亏损分别为9.28亿美元和9.54亿美元；2021年同期分别为0.057亿美元和4.71亿美元[193] - 2022年Q3和前9个月调整后净亏损分别为3.28亿美元和1.07亿美元；2021年同期分别为0.018亿美元和0.036亿美元[193] - 2022年Q3和前9个月调整后EBITDA分别为-2.11亿美元和1.83亿美元，调整后EBITDA利润率分别为-6.3%和1.4%；2021年同期分别为0.35亿美元和0.58亿美元，调整后EBITDA利润率均为1.4%[193] - 2022年第三季度营收33.61亿美元，较2021年同期的22.66亿美元增长10.95亿美元，增幅48%；2022年前九个月营收127.1亿美元，较2021年同期的41.99亿美元增长85.11亿美元，增幅203%[209][212][213][214] - 2022年第三季度销售成本37.86亿美元，较2021年同期的20.64亿美元增长17.22亿美元，增幅83%；2022年前九个月销售成本121.14亿美元，较2021年同期的37.41亿美元增长83.73亿美元，增幅224%[209][212][215][216] - 2022年第三季度毛亏损4.25亿美元，2021年同期毛利润2.02亿美元；2022年前九个月毛利润5.96亿美元，较2021年同期的4.58亿美元增长1.38亿美元，增幅30%[209][212][217][220] - 2022年第三季度销售、营销和运营费用2.6亿美元，较2021年同期的1.53亿美元增长1.07亿美元，增幅70%；2022年前九个月该费用8.12亿美元，较2021年同期的3.19亿美元增长4.93亿美元，增幅155%[209][212][221][222] - 2022年第三季度一般及行政费用8500万美元，较2021年同期的9100万美元减少600万美元，降幅7%；2022年前九个月该费用3.23亿美元，较2021年同期的5.03亿美元减少1.8亿美元，降幅36%[209][212][223] - 2022年第三季度技术和开发费用4000万美元，较2021年同期的2700万美元增长1300万美元，增幅48%；2022年前九个月该费用1.21亿美元，较2021年同期的1.02亿美元增长1900万美元，增幅19%[209][212] - 2022年第三季度运营亏损8.1亿美元，2021年同期运营亏损6900万美元；2022年前九个月运营亏损6.6亿美元，较2021年同期的4.66亿美元增长1.94亿美元，增幅42%[209][212] - 2022年第三季度认股权证公允价值调整为0，2021年同期为300万美元；2022年前九个月该调整为0，2021年同期为1200万美元[209][212] - 2022年第三季度利息费用1.15亿美元，较2021年同期的4300万美元增长7200万美元，增幅167%；2022年前九个月利息费用2.72亿美元，较2021年同期的7000万美元增长2.02亿美元，增幅289%[209][212] - 2022年第三季度净亏损9.28亿美元，2021年同期净亏损5700万美元；2022年前九个月净亏损9.54亿美元，较2021年同期的4.71亿美元增长4.83亿美元，增幅103%[209][212] - 2022年前九个月，一般及行政费用减少1.8亿美元，降幅36%，主要因股票薪酬减少2.73亿美元，部分被4500万美元法律或有事项应计费用抵消[224] - 2022年前九个月，技术与开发费用增加1900万美元，增幅19%，主要因员工费用增加2200万美元[228] - 2022年前九个月，认股权证公允价值调整减少1200万美元，降幅100%，因发起人认股权证已全部赎回[229] - 2022年前九个月，利息费用增加2.02亿美元，增幅289%，主要因资产支持高级债务和夹层定期债务平均余额增加及参考利率上升[231] - 2022年前九个月，其他（损失）收入净额从5400万美元降至 - 2000万美元，主要因股权证券投资未实现公允价值调整8700万美元，部分被利息收入增加1300万美元抵消[233] - 2022年和2021年前九个月，公司经营活动净现金使用量分别为6.65亿美元和59亿美元，主要因房地产库存增加[259][261] - 2022年和2021年前九个月，公司投资活动净现金分别为提供2.1亿美元和使用4.32亿美元[259][262] - 2022年和2021年前九个月，公司融资活动净现金分别为提供9.56亿美元和67亿美元[259][263] - 2022年前九个月，公司总利息费用2.36亿美元，其中固定利息1.42亿美元，浮动利息9400万美元[271] 市场环境相关数据 - 2022年第三季度30年固定抵押贷款利率达到5.6%的十年平均高位，10月下旬超过7% [147] - 截至第三季度末，单户现房交易量较上年下降23%，市场清仓率降至2019年水平[150] - 住宅房地产市场有季节性，春季和夏季需求和房价上涨，秋冬较弱，但其他因素掩盖了季节性影响[169] 公司业务运营相关 - 2022年11月2日公司宣布裁员约550人，占当时员工总数的18%，预计现金成本约1500万美元[152] - 截至2022年9月30日公司在51个市场开展业务，2022年前九个月新进入7个市场[158] - 2022年第三季度和前九个月公司分别记录了5.73亿美元和6.63亿美元的库存估值调整[167] - 截至2022年9月30日，公司超过120天仍未售出的房屋占比为21%，而更广泛市场为15% [168] - 公司业务模式依赖营运资金，主要依靠无追索权资产支持债务为房屋收购融资[169] - 公司主要收入来自房屋销售，还包括为买卖双方提供的额外服务收入[195] 公司业务发展规划 - 公司预计2023年初与Zillow推出新合作协议，为公司带来新客户获取渠道[156] - 公司正在构建在线集成的家居服务套件，预计这些相邻服务将增加贡献利润率[162] 公司资金状况及债务情况 - 截至2022年9月30日，公司现金及现金等价物为13亿美元，受限现金为18亿美元，有价证券为1.78亿美元，现金等余额较2021年12月31日减少7.1亿美元，受限现金增加9.05亿美元[236] - 公司资产支持债务和其他有担保借款未偿还余额为71亿美元，可转换高级票据本金为9.78亿美元，非追索权资产支持债务工具未动用借款额度为47亿美元，其中17亿美元为承诺额度[237] - 2021年2月9日，公司完成公开发行，出售3281.7421万股普通股，净收益约8.59亿美元[238] - 2021年8月，公司发行本金总额为9.78亿美元的可转换高级票据，净收益9.53亿美元，为此购买上限期权花费1.19亿美元[239] - 截至2022年9月30日，公司非追索权资产支持债务借款能力为118亿美元，已使用33.72亿美元，未使用36.99亿美元[250] - 截至2022年9月30日，公司资产支持高级循环信贷安排的承诺借款能力为40亿美元[251] - 截至2022年9月30日，公司资产支持高级定期债务安排的承诺借款能力为21亿美元，非流动负债账面价值因2100万美元发行成本而减少[254] - 截至2022年9月30日，公司资产支持夹层定期债务安排的承诺借款能力为25亿美元[256] - 2021年8月，公司发行2026年票据，本金总额9.78亿美元，截至2022年9月30日，未摊销债务发行成本2100万美元，净账面价值9.57亿美元[258] - 截至2022年9月30日，公司合同义务和承诺中，高级循环信贷安排、高级和夹层定期债务安排、采购承诺总计8993万美元，其中一年内到期4669万美元[264] - 截至2022年9月30日，公司资产支持债务和其他有担保借款未偿还余额总计71亿美元，50%为固定利率，期限3.6年，其余50%为浮动利率[271]

财务数据和关键指标变化 - 第二季度收入42亿美元，同比增长超250%，贡献利润4.22亿美元，调整后息税折旧摊销前利润（EBITDA）2.18亿美元，调整后净收入1.22亿美元 [10] - 第二季度末资产负债表强劲，现金25亿美元，投资于房屋的股权7亿美元，融资能力超110亿美元 [15] - 第三季度收入展望为22 - 26亿美元，EBITDA指导为负1.75 - 负1.25亿美元，调整后运营费用约1.9亿美元，预计贡献利润率中点约为1.7% [20] 各条业务线数据和关键指标变化 - 未提及 各个市场数据和关键指标变化 - 进入60个市场，总业务范围达51个市场，承保能力覆盖近30%的美国房屋交易 [10] - 不同市场表现和发展轨迹不同，东海岸市场表现良好，中部市场表现不一，西部市场如凤凰城、拉斯维加斯、萨克拉门托和图森较具挑战 [33] - 第二季度房屋交易速度和房价涨幅从历史高位急剧放缓，一个月滚动房价涨幅从5月初约300个基点降至7月中旬负100个基点，目前房价涨幅环比变化开始趋于平稳 [12][18] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 与Zillow达成多年合作，让其数亿月访问者能即时请求Opendoor报价并在线卖房，预计未来几个月上线 [11][25] - 在加利福尼亚州推出新的Opendoor融资应用程序，客户可在60秒内获得预批准，预计几个月内实现最高融资附加率 [11] - 正式推出Opendoor Exclusives，让购房者通过类似电子商务体验在上市前购买Opendoor房屋，已获积极反馈 [11] - 优先考虑库存健康，通过降价出售现有库存，同时提高新收购房屋的价差，待市场稳定后恢复更高收购速度 [12][19] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 宏观和房地产市场不确定，公司产品的简单性、确定性和速度对客户愈发重要 [10] - 美联储为抑制通胀激进加息，导致抵押贷款利率季度环比涨幅创40年新高，房地产市场势头改变，交易速度和房价涨幅放缓速度超预期，但交易量仍高于2014和2017年水平 [17] - 公司将灵活应对市场变化，利用动态定价、运营专业知识和低成本结构，凭借强大资产负债表成功应对房地产市场转型，坚持追求长期使命和目标 [21] 其他重要信息 - 会议包含前瞻性陈述，存在风险和不确定性，实际结果可能与讨论内容有重大差异，相关额外信息可在公司最新年度报告和10 - K表格中查看 [3][4] - 讨论涉及非GAAP财务指标，公司认为其对投资者评估财务表现有补充作用，具体与GAAP指标的对账可在公司网站查看 [5] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 是否考虑转向年度指导，以及Zillow合作在营销节省方面的潜力和上线速度 - 难以预测的是单季度内40年一遇的抵押贷款利率变动，而非季度间预测能力问题，公司系统能快速响应市场调整价格和提高新收购价差 [24] - 对Zillow合作前景感到兴奋，预计未来几个月上线，有望在中期服务更多客户 [25] 问题2: 当前环境与2021年第三季度相比，最高波动期是否已过，以及抵押贷款利率下降是否会刺激购房需求 - 自去年秋季起提高价差，5月起大幅提升至创纪录水平，目前仍维持较高价差，因房地产市场仍不稳定，需管理下半年风险 [28][29] - 目前专注于清仓、风险管理和建立新库存，新收购房屋时设置较高价差，相信能使新批次房屋表现符合预期 [30] 问题3: 需求回落是否在所有市场出现，是否为暂时现象及恢复需求的因素，以及Opendoor Exclusives的长期愿景和销售占比 - 不同市场表现不同，东海岸市场表现良好，中部市场表现不一，西部部分市场较具挑战，凸显多市场布局和地理多元化的重要性 [33] - Opendoor Exclusives旨在改变购房流程，提供简单无缝体验，具有“立即购买”价格、评估价格匹配保证和类似电子商务体验等特点，能吸引直接买家需求，对经济有积极影响，是业务的重要转变和中期机遇 [34] 问题4: 如何管理Zillow合作带来的报价请求量与供应能力的关系，以及是否会改变进入新市场的节奏 - Opendoor平台具有灵活性，过去24个月能大幅扩展业务，第三季度也能根据低交易量调整，有能力支持与Zillow的合作 [38] - 目前业务覆盖50多个市场，占30%的交易，仍在开拓新市场，但当前重点是管理现有市场 [38] 问题5: 市场转向买方市场时，公司是否有机会增加库存，以及东北市场的早期回报情况 - 公司认为这是增加库存的机会，会通过适当价差管理增长，确保达到贡献利润率目标并控制风险，同时继续投资平台以实现增长 [40] - 东北市场处于早期阶段，今年上半年才推出，市场启动初期注重承保质量，在复杂市场会放缓库存管理节奏 [42] 问题6: 减值相关房屋数量和市场集中情况，服务费用平均水平，以及预期转化率提高是否会促使提高服务费用 - 未按地理或批次月份细分减值情况，减值反映6月30日对房价涨幅和转售政策的预期，此后会根据市场变化调整定价 [45] - 服务费用在所有市场固定为5%，通过为客户提供价值来管理价差，5月起大幅提高，目前转化率在价差调整后表现良好，预计市场稳定后可调整价差并恢复收购量 [46] 问题7: 第三季度1.9亿美元费用指导的降本措施，以及市场恶化时的效率提升空间和第四季度费用是否会进一步降低 - 费用较上一季度有高个位数下降，预计季度末运营费率更低，主要通过缩减第三方产能、聚焦高效营销渠道和全面审查开支来降低成本 [48] 问题8: 不确定环境下，报价请求率占平均网站访问者的比例是否上升 - 第二季度报价量创纪录，公司在品牌建设上投入大，随着解决方案知名度提高，业务将得到发展 [50] 问题9: 是否会在第三和第四季度看到类似规模的估值调整 - 无法预测9月30日的减值情况，减值会根据当时对房价的预期和转售政策进行，会继续调整定价和转售政策以推动库存清仓 [52]

营收数据变化 - 2022年Q2营收41.98亿美元，较2021年Q2的11.86亿美元增加30.12亿美元；2022年上半年营收93.49亿美元，较2021年上半年的19.33亿美元增加74.16亿美元[137] - 2022年Q2营收41.98亿美元，较2021年Q2的11.86亿美元增长30.12亿美元，增幅254%；2022年上半年营收93.49亿美元，较2021年上半年的19.33亿美元增长74.16亿美元，增幅384%[196][199] 房屋销售数量变化 - 2022年Q2售出房屋10482套，较2021年Q2的3481套增加7001套；2022年上半年售出房屋23151套，较2021年上半年的5943套增加17208套[137] 毛利润数据变化 - 2022年Q2毛利润4.86亿美元，较2021年Q2的1.59亿美元增加3.27亿美元；2022年上半年毛利润10.21亿美元，较2021年上半年的2.56亿美元增加7.65亿美元[137] - 2022年Q2和H1的GAAP毛利润分别为4.86亿美元和10.21亿美元，毛利率分别为11.6%和10.9%；2021年同期分别为1.59亿美元和2.56亿美元，毛利率分别为13.4%和13.2%[170] - 2022年Q2和H1的调整后毛利润分别为5.56亿美元和10.68亿美元，调整后毛利率分别为13.2%和11.4%；2021年同期分别为1.6亿美元和2.57亿美元，调整后毛利率分别为13.5%和13.3%[170] - 2022年Q2毛利润4.86亿美元，较2021年Q2的1.59亿美元增长3.27亿美元，增幅206%；2022年上半年毛利润10.21亿美元，较2021年上半年的2.56亿美元增长7.65亿美元，增幅299%[196][199] 净亏损数据变化 - 2022年Q2净亏损5400万美元，较2021年Q2的1.44亿美元减少9000万美元；2022年上半年净亏损2600万美元，较2021年上半年的4.14亿美元减少3.88亿美元[137] - 2022年Q2和H1的GAAP净亏损分别为0.54亿美元和0.26亿美元；2021年同期分别为1.44亿美元和4.14亿美元[180] - 2022年Q2净亏损5400万美元，较2021年Q2的1.44亿美元减少9000万美元，降幅63%；2022年上半年净亏损2600万美元，较2021年上半年的4.14亿美元减少3.88亿美元，降幅94%[196][199] 调整后净利润数据变化 - 2022年Q2调整后净利润1.22亿美元，较2021年Q2的300万美元增加1.19亿美元；2022年上半年调整后净利润2.21亿美元，较2021年上半年的亏损1800万美元增加2.39亿美元[137] - 2022年Q2和H1的调整后净收入分别为1.22亿美元和2.21亿美元；2021年同期分别为0.03亿美元和 - 0.18亿美元[180] 公司业务覆盖市场数量变化 - 截至2022年6月30日，公司业务覆盖51个市场，较2021年6月30日的39个市场增加12个[137] - 2022年上半年公司新进入7个市场，2021年新进入23个市场[144] 库存数据变化 - 截至2022年6月30日，库存价值66.28亿美元，较2021年6月30日的27.24亿美元增加39.04亿美元；库存房屋17013套，较2021年6月30日的7971套增加9042套[137] 抵押贷款利率变化 - 2022年第一季度30年固定抵押贷款平均利率为3.8%，第二季度升至5.3%，为1980年以来最大季度环比增幅[138] 房屋占比情况 - 截至2022年6月30日，公司“上市”超过120天的房屋占投资组合的5%，而更广泛市场中符合公司承保和收购条件的房屋这一比例为15%[151] 贡献利润相关数据变化 - 2022年Q2和H1的贡献利润分别为4.22亿美元和7.54亿美元，贡献利润率分别为10.1%和8.1%；2021年同期分别为1.28亿美元和2.04亿美元，贡献利润率分别为10.8%和10.5%[170] 利息后贡献利润相关数据变化 - 2022年Q2和H1的利息后贡献利润分别为3.89亿美元和6.79亿美元，利息后贡献利润率分别为9.3%和7.3%；2021年同期分别为1.23亿美元和1.96亿美元，利息后贡献利润率分别为10.4%和10.1%[170] 调整后EBITDA相关数据变化 - 2022年Q2和H1的调整后EBITDA分别为2.18亿美元和3.94亿美元，调整后EBITDA利润率分别为5.2%和4.2%；2021年同期分别为0.25亿美元和0.23亿美元，调整后EBITDA利润率分别为2.2%和1.2%[180] 收入构成 - 公司大部分收入来自房屋销售，还包括为买卖双方提供的额外服务收入[182] 收入成本构成 - 收入成本包括房产购买价、收购成本和翻新或维修房屋的直接成本[184] 利息费用预期 - 公司预计随着库存增加，整体利息费用将上升[192] 销售成本数据变化 - 2022年Q2销售成本37.12亿美元，较2021年Q2的10.27亿美元增长26.85亿美元，增幅261%；2022年上半年销售成本83.28亿美元，较2021年上半年的16.77亿美元增长66.51亿美元，增幅397%[196][199] 销售、营销和运营费用数据变化 - 2022年Q2销售、营销和运营费用2.76亿美元，较2021年Q2的0.97亿美元增长1.79亿美元，增幅185%；2022年上半年该费用5.52亿美元，较2021年上半年的1.66亿美元增长3.86亿美元，增幅233%[196][199] 一般及行政费用数据变化 - 2022年Q2一般及行政费用1.37亿美元，较2021年Q2的1.90亿美元减少0.53亿美元，降幅28%；2022年上半年该费用2.38亿美元，较2021年上半年的4.12亿美元减少1.74亿美元，降幅42%[196][199] 技术和开发费用数据变化 - 2022年Q2技术和开发费用0.41亿美元，较2021年Q2的0.24亿美元增长0.17亿美元，增幅71%；2022年上半年该费用较2021年上半年有小幅增长[196][199][212] 认股权证公允价值调整数据变化 - 2022年Q2认股权证公允价值调整为0，较2021年Q2的0.24亿美元减少0.24亿美元，降幅100%；2022年上半年较2021年上半年有小幅减少[196][199][215] 利息费用数据变化 - 2022年Q2利息费用0.89亿美元，较2021年Q2的0.16亿美元增长0.73亿美元，增幅456%；2022年上半年利息费用1.57亿美元，较2021年上半年的0.27亿美元增长1.30亿美元，增幅481%[196][199] 其他收入净额数据变化 - 2022年Q2其他收入净额0.04亿美元，较2021年Q2有小幅增长；2022年上半年其他收入净额-0.18亿美元，较2021年上半年的0.01亿美元减少0.19亿美元[196][199][218] 公司现金及有价证券情况 - 截至2022年6月30日，公司现金及现金等价物为22亿美元，受限现金为6.15亿美元，有价证券为2.33亿美元[220] 公司公开发行情况 - 2021年2月9日，公司完成公开发行，出售32,817,421股普通股，每股发行价27美元，扣除相关费用后净收益约8.59亿美元[221] 公司发行可转换优先票据情况 - 2021年8月，公司发行2026年到期的0.25%可转换优先票据，本金总额9.78亿美元，扣除承销费和交易成本后净收益9.53亿美元，购买上限期权花费1.19亿美元[223] 公司债务情况 - 截至2022年6月30日，公司资产支持债务和其他有担保借款未偿还余额为66亿美元，可转换优先票据未偿还本金总额为9.78亿美元，无追索权资产支持债务工具未动用借款额度为47亿美元，其中21亿美元已全额承诺[220] 公司融资工具预支率和融资比例 - 公司资产支持高级债务融资工具收购房产时的预支率为80% - 90%，夹层定期融资工具最高可融资100% [230] 公司经营、投资、融资活动净现金情况 - 2022年上半年和2021年上半年，公司经营活动净现金使用量分别为3.43亿美元和23亿美元[241] - 2022年上半年和2021年上半年，公司投资活动净现金分别为流入1.83亿美元和流出1.74亿美元[241] - 2022年上半年和2021年上半年，公司融资活动净现金分别为流入4.36亿美元和26.7亿美元[241] 公司融资工具全额承诺借款额度 - 截至2022年6月30日，公司资产支持高级循环信贷、高级定期债务和夹层定期债务融资工具的全额承诺借款额度分别为43亿美元、19亿美元和25亿美元[233][236][238] 经营活动现金使用原因 - 2022年上半年经营活动现金使用主要因房地产库存增加6.22亿美元，2021年上半年主要因房地产库存增加22亿美元和代管应收款增加3200万美元[242][244] 融资活动净现金及来源 - 2022年和2021年截至6月30日的六个月，融资活动提供的净现金分别为4.36亿美元和27亿美元[246] - 2022年截至6月30日的六个月，融资活动提供的现金主要来自无追索权资产支持债务的4.46亿美元净收益[246] - 2021年截至6月30日的六个月，融资活动提供的现金主要来自无追索权资产支持债务的18亿美元净收益和2021年2月发行所得的8.86亿美元（扣除2900万美元发行成本）[246] 公司签订房屋购买合同情况 - 截至2022年6月30日，公司签订合同购买7779套房屋，总购买价格为32亿美元[247] 公司付款义务情况 - 截至2022年6月30日，高级循环信贷安排、高级和夹层定期债务安排、抵押贷款融资和购买承诺的总付款义务为1.0618亿美元，其中一年内到期的为6797万美元，1 - 3年到期的为829万美元，3 - 5年到期的为2490万美元，超过5年到期的为502万美元[248] 公司未偿还借款情况 - 截至2022年6月30日和2021年12月31日，公司未偿还借款分别为34亿美元和42亿美元，按浮动基准利率计息[255] 基准利率变动对利息费用的影响 - 假设信贷安排的未偿还借款不变，基准利率每提高1个百分点，截至2022年6月30日和2021年12月31日，公司的年度利息费用将分别增加约3400万美元和3700万美元[255]

纪要涉及的行业或者公司 - 行业：住宅房地产行业，这是一个规模达2.3万亿美元且几乎完全线下的行业 [4] - 公司：Opendoor Technologies, Inc.，致力于改变房地产买卖方式，构建线上购房和卖房体验 [4] 纪要提到的核心观点和论据 公司业务愿景与发展 - 愿景是改变房地产买卖方式，构建简单、快速、确定的线上购房和卖房体验，如同使用Uber或DoorDash一样便捷 [4][5] - 业务从供应端起步，通过技术投资打造世界级定价能力和高效低成本运营平台，以实现可持续的利润率提升 [6] - 目前正专注于重新定义购房体验，推出Opendoor Backed Offers和Opendoor Complete等产品，整合买卖交易，并提供更集成的房屋融资体验 [7] 地理扩张 - 目标是服务美国所有的房屋买卖者，目前已进入48个市场，有能力进入旧金山湾区、纽约、新泽西等大型市场，得益于定价和运营能力的提升 [10] - 市场相似性大于差异性，通过集中定价和运营系统，进入新市场只需有限的增量投资和本地团队，且能快速进入，如去年一天内进入六个市场 [11] - 进入新市场采取谨慎策略，先测试和完善模型，再扩大投资，进入后能逐年增加市场份额，提高营销效率，改善定价并降低成本 [11][12] - 购买范围（buybox）对整体市场扩张同样重要，目前可承保美国超过25%的单户住宅销售 [12] 公司文化与用户体验 - 以客户为中心，拥有强大的产品市场契合度是关键，通过创造出色的客户体验，改变消费者行为 [14] - 先打造高净推荐值（NPS）的客户体验，再优化利润率，已从系统中去除240个基点的结构性成本 [15] - 当客户满意并信任公司时，公司可提供其他服务，如产权和托管服务，其附着率超过80% [15] 利润率可持续性 - 为应对市场波动，从2021年第三季度开始扩大利差，优先考虑更高的利润率，第一季度已体现部分收益，预计第二季度贡献利润率将环比上升 [17] - 随着下半年房价涨幅放缓，利润率将下降，但全年目标是实现4% - 6%的贡献利润率 [18] - 在不确定性增加时，公司提供的确定性对卖家更有价值，即使扩大利差，转化率仍优于预期，收购量持续增长 [19][20] 竞争优势 - 拥有卓越的消费者体验，是唯一一家将整个房地产交易垂直整合为数字化和即时化的公司 [22] - 建立了强大的定价优势，随着规模扩大，数据收集增多，定价系统和反馈循环不断优化 [23] - 具备规模经济和高效的运营系统，交易房屋的效率比普通房地产经纪人高13倍，通过技术实现了定价和房屋运营的集中化、任务自动化和内部房屋评估的虚拟化 [23][24] 宏观环境与市场趋势 - 预计下半年房地产市场将逐渐放缓，房价涨幅（HPA）将下降，交易量也将减少，但由于市场供应紧张，即使需求下降，价格仍将得到一定支撑，放缓将是渐进的 [26][30] - 跟踪数百个数据点，包括门户视图、访问量、早期兴趣申请和批准等，以预测HPA和市场需求，目前数据显示需求将随利率上升而下降，但符合渐进放缓的预期 [28][29][30] 市场差异与应对策略 - 与2008年金融危机前的市场相比，当前消费者资产负债表状况更好，储蓄率更高，债务和杠杆行为更保守，价格上涨主要是由于库存不足，而非需求驱动，预计市场将逐渐正常化，而非快速下跌 [36][37][38] - 公司将利率上升纳入预测模型，通过将利息成本转嫁到报价中，并考虑房屋周转速度，预计对损益表的影响可控，目标是在扣除利息后的贡献利润率保持中性 [40] - 公司积极调整融资结构，目前固定利率和浮动利率各占50%，贷款能力不断增加，未看到贷款机构的意愿发生变化，拥有28亿美元现金和110亿美元贷款额度，具备350亿美元的房屋购买能力 [41][42] 附属产品 - 核心卖家业务成功后，重点关注如何帮助三分之二有购房需求的卖家成为更好的购房者 [44] - 已推出产权和托管服务，是美国最大的产权托管业务之一，附着率约80%，目前专注于Opendoor Backed Offers和Opendoor Complete等产品，以创造无缝的买卖体验，并将其他与房屋交易相关的服务整合进来 [45] 其他重要但是可能被忽略的内容 - 公司首席投资官Daniel Morillo负责业务的定价收购和补充方面 [4] - 公司在每次财报电话会议开始时都会分享客户推荐内容 [14] - 公司的贷款设施均为承诺性贷款，贷款机构有合同义务提供资金，且不存在按市值计价的情况，拥有多元化的贷款机构和不同的到期期限 [42]

公司概况 - 公司是房地产行业的创新者和市场领导者，自成立以来客户交易超16万笔，卖家净推荐值超80，真实卖家转化率超35%[9][10][11][12] - 2022年第一季度收入51.5亿美元，贡献利润3.32亿美元，调整后净收入9900万美元[13][14][15] 市场分析 - 美国房地产市场规模大且分散，年销售额达2.3万亿美元，66%的美国人是房主，每年售出超600万套房屋，有300万房地产经纪人，25%的经纪人有其他职业[20][21][22] - 房地产行业数字化转型处于早期阶段，线上渗透率不到1%[30] 解决方案 - 公司将传统购房流程转变为简单的在线体验，卖家只需四步即可完成交易，且具有高转化率和行业领先的净推荐值[36][38][51] 平台优势 - 公司重建了整个房地产服务栈，包括产品、定价、运营和客户体验等方面，拥有大量专有数据和自动化系统，提高了定价准确性和运营效率[60][61][68] 市场拓展 - 公司目前覆盖48个市场，2021年市场份额为1.9%，有成熟的市场推出策略和地理扩张记录，有望达到500亿美元的收入目标[85][86][88][98] 单位经济 - 公司的单位经济状况不断改善，结构利润率提高240个基点，各市场均有正利润率，且投资回报率有吸引力[107][110][116] 财务表现 - 公司收入快速增长，复合年增长率达83%，同时单位盈利能力和利润率也在提高[121][122] 风险管理 - 公司拥有强大的风险管理框架，库存销售情况良好，持有时间短，流动性资产多，能有效应对低房价增值环境[133][141][142] 资金状况 - 公司资金充足，拥有超350亿美元的购房能力，融资结构高效，有多元化的贷款机构[159][164] 业务机会 - 公司有机会附加围绕房屋交易的高利润率服务，如产权托管和房屋贷款等，有明确的长期利润率目标[168][171]

财务数据和关键指标变化 - 第一季度营收达52亿美元、毛利润5.35亿美元、贡献利润3.32亿美元、调整后息税折旧及摊销前利润（EBITDA）1.76亿美元、调整后净利润9900万美元，均创历史新高 [9] - 预计第二季度营收在41 - 43亿美元之间，中点同比增长超250%；上半年营收预计达93 - 95亿美元，高于此前预期的80亿美元 [25] - 预计第二季度调整后EBITDA在1.7 - 1.9亿美元之间，中点EBITDA利润率为4.3%，同比增长超600% [25] - 预计第二季度调整后运营费用环比增加约3500万美元，贡献利润率也将环比提升 [26] 各条业务线数据和关键指标变化 - 房屋卖家业务方面，报价请求量同比增长两倍，卖家转化率维持在35%以上，净推荐值（NPS）超80 [10] - 房屋买家业务方面，购买报价量创历史新高，融资业务取得进展，将与Lower.com合作并推出数字融资应用 [10] 各个市场数据和关键指标变化 - 公司进入旧金山湾区、纽约和新泽西等大型市场，且在2021年新增的23个市场表现良好 [11][41] - 预计下半年住房市场的房价 appreciation（HPA）和交易量将逐渐放缓，但仍有机会保持强劲 [19] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 致力于将线下购房流程转变为数字化无缝体验，打造可持续盈利的公司，通过成本结构、自动化、技术平台和定价引擎的投资实现可持续的利润率提升 [8] - 目标是服务全国的房屋卖家和买家，持续扩大市场覆盖范围 [11] - 公司的系统和利润率结构旨在适应不同的住房环境，通过保守的定价和运营系统应对市场变化，有信心实现4% - 6%的年度贡献利润率目标 [17][18] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管利率上升和住房负担能力是关注因素，但公司有信心实现财务目标，因其利润率改善、住房衰退历史上较为缓慢以及持有短期高流动性房屋 [12] - 目前市场库存处于历史低位，与上次全球金融危机时不同，消费者资产负债表强劲，不太可能出现大幅住房市场衰退 [20][22] - 随着市场变化，公司为消费者提供的简单、确定和快速的服务将更具价值，有望在各周期中获得市场份额 [24] 其他重要信息 - 公司更新了年度投资者报告，可在投资者关系网站查看 [15] - 公司使用非GAAP财务指标评估财务表现，相关指标与GAAP指标的调整可在网站查询 [5] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 第一季度毛利率增长的驱动因素、第二季度的预期改善以及下半年的展望 - 第一季度毛利率正常化，第二季度预计环比提升，主要因自去年秋季以来为应对市场波动增加了价差 [30] 问题2: 全年库存的展望 - 第一季度的46亿美元库存为全年低点，预计全年库存将增长 [31] 问题3: 第一季度交易情况与住房市场预期的关系以及是否会因市场预期调整购房节奏 - 第一季度库存销售情况良好，部分需求提前释放；预计下半年市场降温，但公司将继续增长收购量，增加价差未影响转化率 [34][39] 问题4: 新进入市场（旧金山湾区、纽约、新泽西）的表现 - 早期迹象显示这些市场表现良好，2021年新增的23个市场也表现可预测 [41] 问题5: 买卖双方飞轮机会中，本地市场份额达到何种程度买方业务会蓬勃发展 - 若能聚合独特供应（库存），可打造差异化体验，目前增加供应与吸引买家使用平台有良好相关性，但市场完全转变的节点尚不确定 [45][46] 问题6: 住房市场部分地区价格疲软时，公司的收购承保策略 - 公司有多元化投资组合，可在不同市场、房屋类型和资本分配上进行权衡；目前公司为下半年做好了准备，有信心在市场变化中发展；不太可能退出市场，可通过定价应对风险 [48][51] 问题7: 定价机制的可持续性以及利率上升对利息费用建模的影响 - 公司将优先考虑利润率，确保达到目标；预计利率上升对损益表的影响可控，将通过价差将利息成本转嫁给客户，目标是使扣除利息后的贡献利润率保持中性 [54][56] 问题8: 卖家转化率在不同市场的表现以及长期目标 - 增加价差未对转化率造成重大影响，不确定下半年市场疲软时转化率的变化，但乐观认为至少能保持稳定 [58] 问题9: 新市场对合并业务的拖累程度 - 新市场的拖累较小，相关市场的利润率为正，且盈利速度比之前的市场更快 [59] 问题10: 进入纽约、新泽西、旧金山市场的额外监督措施 - 进入这些市场证明了公司在定价和投资平台上的多年投资；进入前会严格测试承保能力，进入后先确保模型按预期运行，再应用市场推广策略 [62] 问题11: 供应商管理系统对库存周转的影响 - 公司持续投资于交易和运营平台，有望降低成本并提高效率，相信该系统将继续带来成本节约 [63] 问题12: 辅助服务（产权和托管产品）的采用率、成熟市场情况以及新市场的采用路径 - 产权业务整体附加率较高，不同市场有所差异；早期注重灵活性以提高系统整体盈利能力；不认为采用率会达到100%，但目前水平是良好指标，预计所有市场都会如此 [66][67]

公司收入情况 - 2022年第一季度公司收入为51.51亿美元，较2021年同期的7.47亿美元增加44.04亿美元[139] - 2022年第一季度收入为51.51亿美元，2021年同期为7.47亿美元，增长44亿美元，增幅590%[193] 房屋销售情况 - 2022年第一季度公司销售房屋12669套，较2021年同期的2462套增加10207套[139] - 2022年第一季度销售12669套房屋，2021年同期销售2462套，增长415%，每套房屋收入增长34%[194] 公司利润情况 - 2022年第一季度公司毛利润为5.35亿美元，较2021年同期的0.97亿美元增加4.38亿美元；毛利率为10.4%，较2021年同期的13.0%有所下降[139] - 2022年第一季度公司净利润为0.28亿美元，较2021年同期亏损的2.7亿美元增加2.98亿美元[139] - 2022年第一季度毛利润（GAAP）为5.35亿美元，2021年同期为9700万美元，毛利率分别为10.4%和13.0%[168] - 2022年第一季度调整后毛利润为5.12亿美元，2021年同期为9700万美元，调整后毛利率分别为9.9%和13.0%[168] - 2022年第一季度贡献利润为3.32亿美元，2021年同期为7600万美元，贡献利润率分别为6.4%和10.2%[168] - 2022年第一季度利息后贡献利润为2.9亿美元，2021年同期为7300万美元，利息后贡献利润率分别为5.6%和9.8%[168] - 2022年第一季度净收入（GAAP）为2800万美元，2021年同期净亏损2.7亿美元[177] - 2022年第一季度调整后净收入为9900万美元，2021年同期调整后净亏损2100万美元[177] - 2022年第一季度调整后EBITDA为1.76亿美元，2021年同期调整后EBITDA亏损200万美元，调整后EBITDA利润率分别为3.4%和 - 0.3%[177] - 2021年3月31日至2022年3月31日，毛利润从9700万美元增至5.35亿美元，毛利率从13.0%降至10.4%，调整后毛利率从13.0%降至9.9%，贡献利润率从10.2%降至6.4%[199] 公司业务覆盖情况 - 截至2022年3月31日，公司业务覆盖45个市场，较2021年同期的27个增加18个[139] - 2022年第一季度公司推出1个新市场，2021年共推出23个新市场[143] 公司库存情况 - 截至2022年3月31日，公司库存价值为46.64亿美元，较2021年同期的8.41亿美元增加38.23亿美元；库存房屋数量为13360套，较2021年同期的2958套增加10402套[139] 房屋占比情况 - 截至2022年3月31日，公司“上市”超过120天的房屋占投资组合的7%，而更广泛市场中符合公司“购买范围”的此类房屋占比为24%[151] 扩大利润率策略 - 公司认为成功附加补充服务、优化定价引擎和降低平台成本有助于扩大单位利润率[148][150] - 公司构建的在线集成家居服务套件，预计将增加贡献利润率[146] 公司成本情况 - 2022年第一季度成本收入为46.16亿美元，2021年同期为6.5亿美元，增长40亿美元，增幅610%[193] 公司费用情况 - 2022年3月31日止三个月，销售、营销和运营费用增加2.07亿美元，即300%，主要因转售交易成本和经纪人佣金增加1.19亿美元，房屋销售数量增加415%[200] - 2022年3月31日止三个月，一般及行政费用减少1.21亿美元，即55%，主要因基于股票的薪酬减少1.46亿美元[201] - 2022年3月31日止三个月，技术和开发费用减少1100万美元，即22%，主要因基于股票的薪酬减少2300万美元[202] - 2022年3月31日止三个月，认股权证公允价值调整减少1500万美元，即100%[203] - 2022年3月31日止三个月，利息费用增加5700万美元，即518%，主要因资产支持高级债务工具和夹层定期债务工具的平均未偿还余额增加[206] - 2022年3月31日止三个月，其他收入净额减少2300万美元，主要与对股权证券投资的2200万美元未实现公允价值调整有关[207] 公司资金及债务情况 - 截至2022年3月31日，公司现金及现金等价物为23亿美元，受限现金为4.44亿美元，有价证券为4.64亿美元，资产支持债务和其他有担保借款的未偿还余额为48亿美元，可转换高级票据的未偿还本金总额为9.78亿美元，未动用借款额度为65亿美元[208] - 2021年2月9日，公司完成承销公开发行，出售3281.7421万股普通股，净收益约8.59亿美元[209] - 2021年8月，公司发行本金总额为9.78亿美元的0.25%可转换高级票据，净收益为9.53亿美元，为此购买上限期权花费1.19亿美元[210] - 截至2022年3月31日，资产支持夹层定期债务融资工具的承诺借款能力为25亿美元[227] - 2021年8月，公司发行2026年票据，本金总额为9.78亿美元，2022年3月31日未摊销债务发行成本为2300万美元，净账面价值为9.55亿美元[229] - 截至2022年3月31日，公司承诺购买8066套房屋，总购买价格为32亿美元[237] - 截至2022年3月31日和2021年12月31日，未偿还借款分别为27亿美元和42亿美元[244] - 假设信贷安排未偿还借款不变，基准利率每提高1个百分点，2022年3月31日和2021年12月31日的年度利息费用将分别增加约2700万美元和3700万美元[244] 公司现金流情况 - 2022年和2021年第一季度经营活动提供（使用）的净现金分别为16亿美元和 - 4.05亿美元[230][231] - 2022年和2021年第一季度投资活动使用的净现金分别为3800万美元和2500万美元[230][234] - 2022年和2021年第一季度融资活动（使用）提供的净现金分别为 - 13亿美元和11亿美元[230][235] - 2022年第一季度经营活动现金主要因房地产库存减少14亿美元和非现金项目调整后的净收入1.45亿美元而增加[231] - 2021年第一季度经营活动现金主要因房地产库存增加3.75亿美元而减少[233]

行业现状与机遇 - 美国房产交易传统流程繁琐，需超100天、涉及多方和线下步骤，客户信息易被售卖，新一波数字优先的购房者和卖房者将推动行业变革[2] 2021年业务成果 - 卖房者报价请求近7倍增长，自游产品数字看房体验量近4倍增长，购房报价增长5倍[3] - 营收80亿美元，同比增长211%；毛利润7.3亿美元，同比增长232%；贡献利润5.25亿美元，同比增长377%[4] - 推出多项产品体验，如Opendoor - Backed Offers、自助虚拟评估和Opendoor Complete[5] - 收购团队助力家居个性化和数字抵押业务，定价不确定性降低，购买范围同比扩大50%，可提供超60%交易报价[8] - 技术投资使房屋评估和维修量近6倍增长，运营成本结构改善近110个基点，服务客户数量增长超250%，市场数量翻倍[8] 2022年展望 - 推动消费者体验创新，投资Opendoor Complete和数字一站式服务[9] - 扩大市场、增加购买范围、提升全国品牌知名度，使受众和消费者基础翻倍[9] - 继续投资技术和运营平台，实现规模和成本效益提升[9] 财务亮点 - 2021年第四季度营收38亿美元，同比增长1435%；全年营收80亿美元，同比增长211%[45] - 2021年调整后EBITDA为5800万美元，利润率0.7%，而2020年为亏损9800万美元，利润率 - 3.8%[63] - 预计2022年第一季度营收41 - 43亿美元，同比增长462%；调整后EBITDA为3000 - 4000万美元[70][71]