财务数据和关键指标变化 - 公司第三季度收入为9.8亿美元,略高于预期指引中值 [22] - 公司第三季度实现正贡献利润率4.4%,高于预期指引范围3.2%-4% [23] - 公司新增库存物业毛利率为12%,贡献利润率为9.2% [23] - 公司第三季度调整后EBITDA亏损4900万美元,优于预期指引 [24] - 公司第三季度调整后营业费用为9200万美元,较上季度增加,但同比下降 [24][25] 各条业务线数据和关键指标变化 - 公司第三季度购买了3,136套房产,环比增长17%,尽管市场新上市房源下降8% [9] - 公司合作渠道的房源采购量环比增长33%,同比增长76% [11] - 公司与Zillow的独家合作在45个市场上线,带来了显著的交易增长 [12] - 公司与eXp Realty达成合作,eXp的经纪人可以代表客户在其系统内申请公司的现金报价 [13] 各个市场数据和关键指标变化 - 10月份,美国房贷利率达到8%,创下22年来新高,上涨超过100个基点,买家需求进一步下降 [10] - 尽管市场成交速度有所下降,但仍处于历史健康水平 [10][44] - 公司为了达到销售目标,适当下调了房源的挂牌价格 [27] 公司战略和发展方向及行业竞争 - 公司正在扩大合作渠道,包括在线房地产平台、经纪人和房地产开发商 [11][13] - 公司正在利用人工智能技术提升定价准确性、库存管理和交易运营效率 [14][15][16][17] - 公司认为无论买家经纪人佣金是否发生变化,都不会对其核心业务产生重大影响 [18][19] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 管理层认为,尽管当前市场环境充满挑战,但公司已为未来可持续盈利增长奠定基础 [8][20] - 管理层表示,公司计划在2024年上半年增加广告投放,以推动收购量的加速增长 [9][11] - 管理层表示,公司将继续密切关注市场信号,保持灵活应对 [10][44] - 管理层对2024年实现10亿美元收入和实现现金流正值保持信心 [74][76] 问答环节重要的提问和回答 问题1 **Nick Jones 提问** 如果买家经纪人佣金下降,是否会改变公司的价值主张和价差动态 [32] **Carrie Wheeler 回答** 公司的核心业务不依赖于买家经纪人佣金,即使佣金下降,对公司整体利润率也是中性的 [33] 问题2 **Ygal Arounian 提问** 公司如何看待未来价格和价差的走势 [41] **Dod Fraser 回答** 公司关注市场成交速度的稳定性,而非价格水平,目前市场供需基本平衡,成交速度仍处于历史健康水平 [42][44][45] 问题3 **Dae Lee 提问** 如果利率环境持续,公司是否仍有信心在2024年实现10亿美元收入和现金流正值 [60] **Carrie Wheeler 和Christy Schwartz 回答** 公司仍有信心在2024年实现这一目标,主要依靠合作渠道扩张、营销投入增加以及成本管控等 [74][76]

财务表现 - Opendoor Technologies Inc.的2023年第三季度营收为9.8亿美元，同比下降70.9%[72] - Opendoor Technologies Inc.的2023年第三季度净亏损为1.06亿美元，同比减少88.6%[72] - Opendoor Technologies Inc.的2023年第三季度调整后EBITDA亏损为4900万美元，同比减少76.8%[72] - Opendoor Technologies Inc.的2023年第三季度库存估值调整为1700万美元，较2022年同期大幅降低[80] - 2023年第三季度，公司销售的房屋数量较2022年同期减少了68%[107] - 2023年第三季度，公司净利润从负425百万美元增长至96百万美元，毛利率从-12.6%增长至9.8%[109] - 2023年前九个月，公司净利润从负954百万美元减少至负184百万美元[109] 财务策略 - Opendoor Technologies Inc.预计2023年下半年市场清算率放缓将影响其财务展望，主要体现在减少转售速度和降低房屋价格[73] - Opendoor Technologies Inc.计划通过优化定价引擎、提高平台效率和增加服务附加值等措施来维持和扩大单位利润率[79] - 公司依赖非追索资产抵押债务来融资房屋收购，以支持其业务模式的资本需求[81] 资产负债表 - 公司资产负债表中，非流动资产中有非流动资产支持的次级期限债务9430万美元[126] - 公司2026年到期的2026年票据剩余未偿还本金为5.1亿美元[124] - 公司2023年9月30日，资产负债表中，其他流动负债包括应付账款和其他应计负债，总计6700万美元[127] 现金流 - 2023年前9个月，公司经营活动产生的净现金为28.86亿美元，2022年同期为净现金流出6.65亿美元[128] - 2023年前9个月，公司投资活动产生的净现金为4800万美元，2022年同期为2.1亿美元[129] - 2023年前9个月，公司融资活动产生的净现金为23.47亿美元，2022年同期为9.56亿美元[130] 风险与诉讼 - 公司在2022年10月7日和11月22日分别面临了两起证券集体诉讼，指控公司和某些高管违反证券法第10(b)条款和SEC规则10b-5，以及违反证券法第11条款[145] - 公司首席法务官Sydney Schaub于2023年8月11日制定了一项规则10b5-1交易计划，计划出售最多1041363股公司股票[148]

公司概况 - Opendoor是美国领先的iBuyer，目前仅有1%的美国住宅房地产交易在线进行[1] - Opendoor的愿景是打造住宅房地产的市场领先电子商务平台，为客户提供确定性、简单性和便利性[1] 业绩总结 - Opendoor在过去10年建立了定价系统、交易系统和运营平台，客户对其产品非常满意，净推荐分数高达80[2] - Opendoor的新库存表现良好，贡献率达到10.6%，主要得益于更好的价格准确性和运营效率[9] - 公司目标是在2023年实现5%至7%的年度利润率[10] 财务状况 - 公司在资产方面表现良好，拥有约16亿美元的母公司资本和25亿美元的固定利率贷款[11] - 公司在运营效率方面取得了显著的节省，年度运营支出从2022年第二季度的8亿美元降至今天的4亿美元[12] 市场扩张和战略 - 公司正在积极发展除传统iBuying之外的业务，如Open Door Exclusives[14] - 公司计划逐步扩大市场，目前可以对约2万亿美元的房屋进行评估，其中约650亿美元是公司的目标市场[18] 客户关系和服务 - 公司通过提供免费现金报价吸引客户，并持续教育客户房屋价值变化[19] - 70%的合同来自之前询价的客户重新与公司联系[19] - 公司追踪真正的卖家，即在60天内将房屋列出的客户[20] - 公司计划提供更多附加服务，如房屋保险和保修[20] 合作关系 - 公司与房地产开发商、经纪人和在线房地产门户建立合作关系，以扩大分销范围[21] - 公司与经纪人合作，被视为工具和合作伙伴，为客户提供更多选择[22]

财务数据和关键指标变化 - 公司在第二季度实现了20亿美元的收入,超过了收益指引的高端7% [24] - 公司在第二季度收购了2,680套房产,较2022年同期下降81%,主要是由于自去年6月以来报价中的利差上升以及卖家保持观望态度 [25] - 公司第二季度的贡献利润率为负4.6%,而2022年同期为正10.1%,2023年第一季度为负7.7%,主要是由于旧库存房产的贡献利润率表现不佳,占总销售的57% [26] - 公司新增库存房产的毛利率为14.4%,贡献利润率为10.6%,预计在完全售出后将达到5%-7%的目标贡献利润率 [27] - 公司第二季度的调整后EBITDA亏损为1.68亿美元,优于指引范围的1.8亿美元亏损,较第一季度的3.41亿美元亏损有所改善 [28] - 公司第二季度的调整后营业费用为7,800万美元,较第一季度的1亿美元和2022年同期的2.04亿美元大幅下降,主要是由于营销支出、运营能力和固定费用自去年下半年开始下降 [29] 各条业务线数据和关键指标变化 - 公司没有具体披露各业务线的数据和关键指标变化 各个市场数据和关键指标变化 - 公司没有具体披露各个市场的数据和关键指标变化 公司战略和发展方向及行业竞争 - 公司正在专注于提高定价准确性、库存管理和整体成本结构,以持续降低利差,同时仍能实现目标贡献利润率 [19][20] - 公司正在加强与房地产经纪人、房地产平台等合作伙伴的关系,这些渠道具有固定的客户获取成本,效率较高,代表了公司的长期合作伙伴关系 [14][15] - 公司正在适度增加直接面向消费者的营销投入,以推动更多的直接交易量,但会根据市场环境的变化而调整 [15][18] - 公司认为要实现持续的收入增长,需要在房地产市场价格趋于稳定的情况下,适当降低报价利差 [18][63] - 公司目标是在2024年实现调整后净收益的平衡,这需要公司达到100亿美元的年化收入水平和5%-7%的贡献利润率 [35][74] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司认为当前的房地产市场环境已较年初有所改善,但仍存在一定的不确定性,需要密切关注未来房价走势的信号 [18] - 公司表示,即使整体市场交易量仍然较低,但公司有能力在当前环境下获得健康的单位经济效益 [12] - 公司认为,即使在当前的不确定市场环境下,生活和房地产交易仍在持续,公司致力于成为消费者首选的房地产电子商务平台 [11] 问答环节重要的提问和回答 问题1 **Dae Lee 提问** 询问公司合作伙伴渠道的增长情况以及未来在整体交易量中的占比 [41] **Carrie Wheeler 回答** 公司的合作伙伴渠道包括房地产经纪人、房地产平台等,这些渠道的客户获取成本固定,在各种市场环境下都具有优势。合作伙伴渠道在第二季度占总交易量的40%,较上一季度增长近80%,未来预计将继续增长 [44][45][46][47] 问题2 **Chad Larkin 提问** 询问公司在未来恢复增长时的具体计划 [52] **Carrie Wheeler 回答** 公司计划在第四季度适当降低报价利差,同时增加有效的营销投入,并继续发展合作伙伴渠道,预计2024年将实现收入增长。公司的目标是在年化收入达到100亿美元、贡献利润率5%-7%的情况下实现调整后净收益平衡 [53][54][74] 问题3 **Ygal Arounian 提问** 询问公司独家上市房源的战略进展情况 [59] **Carrie Wheeler 回答** 公司在已开展独家上市房源业务的市场中,目标是该业务占总交易量的30%。目前已达到该目标,未来将继续关注提升消费者体验,维持合理的独家上市房源占比 [60]

财务表现 - Opendoor Technologies Inc.的2023年第二季度营收为1,976百万美元，同比下降了53.0%[72] - Opendoor Technologies Inc.的2023年第二季度净利润为23百万美元，较去年同期增长了77百万美元[72] - Opendoor Technologies Inc.在2023年第二季度的调整后EBITDA亏损为1.68亿美元，较去年同期下降了3.86亿美元[72] - 调整后的毛利润为7百万美元，调整后的毛利率为0.4%[87] - 调整后的净收入为负1.97亿美元[90] - 调整后的EBITDA为负1.68亿美元，调整后的EBITDA利润率为-8.5%[92] - 2023年6月30日，收入为1,976万美元，同比下降53%[106] - 2023年6月30日，毛利为149万美元，同比下降69%[106] - 2023年6月30日，净利润为23万美元，同比下降143%[106] - 2023年6月30日，净亏损为7800万美元，同比增长200%[109] - 2023年6月30日，成本费用同比下降51%[110] - 2023年6月30日，毛利率从11.6%下降至7.5%[110] - 公司自成立以来一直亏损，除2022年3月31日和2023年6月30日三个月实现净收入外，预计未来将继续亏损[122] - 2023年上半年，公司经营活动产生的净现金为31.02亿美元，较2022年同期的净现金流入3.43亿美元有显著增长[133] - 2023年上半年，公司投资活动产生的净现金为4.5亿美元，较2022年同期的1.83亿美元有所下降[134] - 2023年上半年，公司融资活动产生的净现金为负21.34亿美元，较2022年同期的4.36亿美元有显著下降[135] 财务结构 - 截至2023年6月30日，公司现金及现金等价物为11亿美元，受限现金为17亿美元，市场证券为90百万美元[122] - 公司2023年6月30日资产抵押债务总额为26亿美元，可转换优先票据的未偿本金总额为5.1亿美元[122] - 公司资产抵押债务主要用于房地产库存购买和翻新，资产抵押债务总额为101.25亿美元[125] - 公司资产抵押债务中，资产抵押高级循环信贷设施的借款能力为73.25亿美元，截至2023年6月30日，已承诺借款能力为17亿美元[125] - 公司资产抵押债务中，资产抵押高级期限债务设施的借款能力为7.325亿美元，截至2023年6月30日，已承诺借款能力为1.6亿美元[125] - 公司在2023年6月30日和2022年12月31日分别有1.5亿美元和14亿美元的未偿还借款，利率基于SOFR加上适用的利差[145] - 公司总利息支出为1.04亿美元，其中85百万美元是固定利息，19百万美元是浮动利息[145] - 公司在2023年6月30日的资产负债表中，总负债为26亿美元，其中99%是固定利率，1%是浮动利率[145] - 公司可能会使用利率上限衍生品、利率互换或其他利率对冲工具来经济对冲和管理与可变浮动利率债务相关的利率风险[145] 公司交易与合并 - 公司与Social Capital Hedosophia Corp. II和Hestia Merger Sub Inc.签署了2020年9月15日的合并协议[156] 高管行为 - 公司高管Megan Meyer和Christina Schwartz在2023年6月期间制定了Rule 10b5-1交易计划，分别计划出售400,009股和591,595股公司股票[153] - Megan Meyer、Christina Schwartz和Sydney Schaub于2023年6月12日签署了10b5-1指示信，以满足税收义务，但具体出售股票数量尚不确定[154]

财务数据和关键指标变化 - 第一季度营收31亿美元，超出公司指引，因新挂牌量显著下降、供应有限，整体市场销售率超预期 [7] - 第一季度调整后EBITDA亏损3.41亿美元，包含此前记录的2.95亿美元库存估值调整 [49] - 第一季度调整后运营费用1亿美元，低于2022年第一季度的1.56亿美元和2022年第二季度的2.04亿美元峰值 [49] - 第一季度贡献利润率为负7.7%，新收购房屋销售贡献利润率为8.5%，公司预计新收购房屋完全售出后利润率将超过4% - 6%的年度目标 [60] - 预计第二季度营收在17.5亿 - 18.5亿美元之间，调整后EBITDA亏损在1.8亿 - 2亿美元之间，调整后运营费用约9000万美元 [10] 各条业务线数据和关键指标变化 - 收购业务方面，第一季度购买1747套房屋，较2022年第一季度下降81%，收购量减少主要因新市场挂牌量下降和卖家转化率降低 [23][8] - 销售业务方面，截至季度末，2022年3 - 6月报价房屋的Q2批次中92%已售出或签订合同 [23] 各个市场数据和关键指标变化 - 第一季度公司收购范围内新挂牌量较去年同期下降近25%，市场清仓率高于预期，但房价前景仍不确定 [57] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司与流量排名前三的在线房地产平台Zillow、Redfin和Realtor.com合作，预计通过这些平台增加收购量 [4] - 扩大与房屋建筑商和代理商的合作，与90多家房屋建筑商和数千名代理商合作，通过改进代理商访问奖励计划和推荐服务深化合作 [48] - 继续迭代市场产品“独家房源”，在试点市场Plano，第一季度近60%的卖家同意加入，公司挖掘到“半认真”卖家客户群体 [58] - 加强运营定价平台，2023年第一季度改进现场房屋评估流程，收集更多房屋状况和特征数据，并实施技术更好地处理房屋状况反馈 [74] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 宏观环境不确定，公司将谨慎经营，保持两位数利差，专注扩大低成本合作渠道吸引卖家 [21] - 预计第二季度是负贡献利润率的最后一个季度，第三季度开始贡献利润率将为正 [25] - 房地产将继续向线上转移，客户需要公司产品的确定性和便利性，公司将继续创新投资，以实现市场领先和盈利 [34] 其他重要信息 - 公司在去年第四季度对近2500套持有时间最长的房屋进行有针对性的房屋状况改善，使这些房屋的销售速度快于计划，预计每年节省约5000万美元费用 [5][6] - 4月公司宣布裁员约22%，即560名员工，主要集中在运营、交易和G&A部门的基于交易量的岗位 [44] - 3月公司投资1.01亿美元以大幅折扣回购1.89亿美元的未偿还可转换债券，减少未来债务义务 [9] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 贡献利润在第二季度改善后，后续是否会逐季改善，是否会影响EBITDA？ - 目前和第二季度仍在销售旧库存房屋，旧库存清理后利润率将改善，预计第三季度开始为正，第二季度末大部分房屋将售出或签订合同，但部分合同房屋将在第三季度售出，会对贡献利润率有一定拖累，贡献利润率下半年将上升并影响EBITDA [50] 问题2: 库存下降时受限现金仍较高，受限现金与库存的动态关系是怎样的？ - 受限现金增加主要与定期债务融资工具有关，这些工具要么由库存抵押，要么由受限现金抵押，受限现金可赚取利息收入以抵消利息支出 [46] 问题3: 9000万美元运营费用是否为全年运营费用，达到100亿美元营收时是否需要增加营销和管理费用？ - 9000万美元运营费用考虑了4月的裁员，是一个相对安全的预测数字，达到100亿美元营收可能需要在上半年增加一些营销费用 [15] 问题4: 之前提到独家房源在2025年实现更大规模增长，目前目标时间线是否仍可实现？ - 目前独家房源项目早期迹象良好，公司专注于单个市场迭代学习测试，挖掘到“潜在卖家”客户群体，该群体与直接销售客户不同，虽目前绝对数量小，但增长情况令人鼓舞，公司将完善客户体验、推动市场流动性并适时扩展 [31] 问题5: 利差自2022年秋季以来下降幅度是多少？ - 自秋季以来利差下降约500个基点，部分是由于房价稳定，第一季度房价为正，但下半年正常季节性房价基本持平或略有下降，由于利率不确定性，公司仍维持高于平均水平的利差 [68] 问题6: 为何从部分披露中移除贡献利润率？ - 目前公司有高级定期贷款融资工具，正的利息支出和利息收入因受限现金余额相互抵消，难以将其分配到单个房屋层面计入贡献利润率，因此移除该披露 [40] 问题7: 未来房屋收购节奏如何，应遵循正常季节性还是下半年加速？ - 利差从去年下半年到今年第一季度大幅下降，转化率随之提高，收购节奏有所改善，目前每月收购约1000套房屋，这是今年剩余时间的一个较好基准，假设下半年利差维持当前水平 [61][51] 问题8: 收购节奏加快需要满足什么条件？ - 收购节奏与利差有关，利差影响转化率，要降低利差需要市场稳定，减少系统波动性，希望抵押贷款利率稳定，带动交易量和价格稳定，从而压缩利差，但鉴于下半年不确定性，今年剩余时间将维持较高利差 [62] 问题9: 本季度在房屋建筑商渠道有何新举措及相关经济情况？ - 房屋建筑商渠道是低成本客户获取渠道，公司的以旧换新产品是主要业务，有实地营销团队帮助新房销售顾问向客户解释产品，使以旧换新流程更顺畅，但无法具体评论经济情况 [37]

财务表现 - Opendoor Technologies Inc. 2023年第一季度营收为31.2亿美元，同比下降65.6%[68] - 净亏损为1.01亿美元，调整后净亏损为4.09亿美元[68] - 2023年第一季度，公司销售的房屋数量较2022年同期减少35%[101] - 每个售出的房屋的收入较去年同期下降了7%[101] - 2023年第一季度，公司的总收入较2022年同期减少了20.31亿美元，降幅达39%[101] - 2023年3月31日，销售量和每套房产的收入下降，主要是由于美联储自2022年3月开始实施的一系列联邦基金利率上调所致[102] - 2023年3月31日，成本减少17亿美元，同比下降36%，主要归因于销售量下降和每套房产的成本下降2%[103] - 2023年3月31日，销售、营销和运营成本下降8,800万美元，同比下降32%，主要是由于二手房交易成本和经纪佣金减少[104] - 2023年3月31日，广告费用下降2,200万美元，主要是由于减少了现有和新市场的营销[105] - 2023年3月31日，一般和行政费用下降3,500万美元，主要是由于股权补偿减少和解决了联邦贸易委员会的法律事宜[105] - 2023年3月31日，债务清偿收益增加7,800万美元，主要是由于公司部分回购了2026年到期的债券[106] - 2023年3月31日，利息支出增加6百万美元，主要是由于资产支持的资产回转信贷设施上的浮动基准利率上升[107] - 2023年3月31日，其他收入净额增加1,900万美元，主要是由于市场上可交易的股权证券的未实现公允价值调整[108] - 2023年3月31日，所得税支出与2022年同期相比变化不大[109] - 公司在2023年第一季度的经营活动中提供的净现金为21.62亿美元，较2022年同期增长[122] - 公司在2023年第一季度的投资活动中提供的净现金为30百万美元，较2022年同期有所增长[123] - 公司在2023年第一季度的融资活动中使用的净现金为13.25亿美元，与2022年同期持平[124] - 公司在2023年3月31日的合同义务和承诺中，包括未来5年内的付款总额为4.86亿美元[125] - 公司在2023年3月31日和2022年12月31日的资产负债表中，现金、现金等价物和受限现金的净增加为8.67亿美元[122] - 公司在2023年3月31日和2022年12月31日的资产负债表中，总负债为32.1亿美元和8.66亿美元，股东权益为3.34亿美元和7.02亿美元[120] 市场环境与战略调整 - Opendoor Technologies Inc. 2023年第一季度将员工规模缩减22%，预计每年可节省超过5,000万美元[69] - Opendoor Technologies Inc. 2023年第一季度将房屋市场环境描述为不确定，继续谨慎运营[68] - Opendoor Technologies Inc. 2023年第一季度将市场扩张计划放缓，新市场增长预期较低[72] - Opendoor Technologies Inc. 2023年第一季度有59%的房屋“在市场上”超过120天，相比之下，整体市场为23%[75] - Opendoor Technologies Inc. 2023年第一季度继续依赖非追索资产支持债务来进行存货融资[77] 法律诉讼与风险 - 公司在2022年经历了证券诉讼，包括Alich和Oakland County两起诉讼，指控公司和某些高管违反证券法[135] - 公司在2023年3月份面临股东衍生诉讼，涉及与之前证券诉讼相同的事实和情况[135] - 公司认为上述诉讼指控没有根据，并打算积极为自己辩护[135] - 公司在2022年经历了通常业务中的法律诉讼和监管行动，但不预计会对财务状况、运营结果或现金流产生重大影响[135] - 公司面临着多起法律诉讼，包括证券类诉讼和股东衍生诉讼[135] 资本结构与融资 - 公司发行了2026年到期的可转换优先票据，总额为9.78亿美元[118] - 截至2023年3月31日，公司现金及现金等价物为11亿美元，受限现金为15亿美元，市场证券为1.08亿美元[111] - 截至2023年3月31日，公司在特殊目的实体方面建立了资产支持债务，主要用于购买和翻新房地产库存[119] - 公司在2023年3月31日的利率风险中指出，如果适用基准利率上涨1个百分点，预计其年利息支出将分别增加约4百万美元和14百万美元[130]

业务愿景与目标 - 构建最受信任的住宅房地产电子商务平台，未来十年让房屋买卖体验类似预订航班或叫车[2][4] - 2023年聚焦稳定核心业务、实现运营效率提升和投资第三方独家房源业务，目标是实现正向调整后净收入[9][22] 2022年业务回顾 - 上半年收购规模超200亿美元，下半年受宏观因素影响，住房交易条件快速转变，收购量和收入下降[16][41] - 全年收购34,962套房屋，同比下降5%；销售39,183套房屋，同比增长80%，收入达156亿美元，同比增长94%[54][78] - 第四季度贡献利润为负2.07亿美元，贡献利润率为负7.2%，全年贡献利润为5.25亿美元，贡献利润率为3.4%[30][58] 库存管理 - 优先出售Q2队列房屋，年底已出售或签约66%，预计2023年第一季度末超过85%，下半年实现正单位利润率[18][19] - 新库存表现良好，已出售近40%，累计贡献利润率比2021年同期高250个基点，有望达到4% - 6%的年度目标[20] 2023年重点策略 - 扩大核心业务卖家覆盖范围，通过与Zillow合作等方式增加获客渠道，提高转化率[22] - 提升运营效率，加强定价、运营和客户平台建设，目标实现至少100个基点的利润率提升[51] - 推进独家房源市场建设，年底目标是在已推出市场的交易中，30%通过独家房源完成[52] 财务状况 - 第四季度GAAP净亏损3.99亿美元，调整后净亏损4.67亿美元；全年GAAP净亏损13.53亿美元，调整后净亏损5.74亿美元[59] - 年底库存价值约45亿美元，较第三季度下降27%；受限现金余额从第三季度末的18亿美元降至6.54亿美元[64][94] 市场展望 - 2023年初住房需求高于季节性模式，清仓率提高，但新挂牌量处于近二十年最低水平，房价走势仍不确定[68] - 预计第一季度收入在24.5 - 26.5亿美元之间，调整后EBITDA在负3.5 - 3.7亿美元之间[122]

财务数据和关键指标变化 - 第四季度调整后EBITDA亏损3.51亿美元，调整后运营费用总计1.44亿美元，均与指引一致；2022年底调整后EBITDA亏损1.68亿美元，而2021年调整后EBITDA为5800万美元 [18] - 第四季度营收29亿美元，较上年下降25%；全年营收156亿美元，比2021年增长94% [34][35] - 第四季度毛利润为2.5%，贡献利润率为 - 7.2%；全年贡献利润率为3.4%，年度贡献利润率目标为4% - 6% [36][37] - 预计Q1营收在24.5亿 - 26.5亿美元之间，调整后EBITDA亏损在3.5亿 - 3.7亿美元之间，调整后运营费用预计约为1.3亿美元 [39] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第四季度购买3427套房屋，较上年下降64%；全年收购34962套房屋，较2021年下降5% [35] - 新库存账本在第四季度贡献利润率为9.7%，预计全部消化后将符合4% - 6%的目标 [42] 各个市场数据和关键指标变化 - 市场上卖家持观望态度，交易量同比下降40%，新挂牌量为2004年以来最低 [59] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司专注稳定核心业务，目标是恢复正自由现金流，预计2024年在房地产市场正常化的情况下实现调整后净收入盈利 [5][6] - 2023年重点关注三个领域：使更多卖家选择Opendoor，实现业务运营效率提升，构建第三方产品“exclusives” [16][27][29] - 计划分三个阶段扩展“exclusives”产品，2023年处于第一和第二阶段，目标是在已推出该产品的市场中，使该业务占交易的30% [30][31] - 公司与Zillow合作，扩大业务覆盖范围；扩展“list with certainty”产品，为卖家提供更多选择 [7] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司认为美联储行动将继续影响房地产前景，近期看到房地产市场稳定的早期迹象，已降低利差 [20] - 尽管面临挑战，但公司相信其价值主张强大，有信心实现短期稳定业务和长期加强基础的目标 [14][31] 其他重要信息 - 会议包含前瞻性陈述，存在风险和不确定性，实际结果可能与讨论内容有重大差异 [8][9] - 会议提及非GAAP财务指标，公司认为这些指标对投资者评估财务表现有用，可在网站查看与GAAP指标的对账 [12] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 2023年效率提升将体现在哪些方面 - 效率提升将体现在整个业务中，包括贡献利润率、可变SG&A和固定运营费用结构等方面 [45] 问题: 2024年100个基点成本降低的构成 - 这些举措在2023年推进，全部影响预计在2024年体现 [48] 问题: 全年单位利润率情况 - 预计2023年下半年恢复正单位利润率，目前结果受新旧账本混合影响，预计第一季度末85%的旧账本将售出或签订合同 [53][54] 问题: 收购量情况及资本结构考虑 - 市场上卖家减少，公司出价利差较高导致转化率低；随着利差降低和季节性因素，预计第二季度收购量将增加；年末库存余额45亿美元，有120亿美元的融资能力，公司有信心调整融资规模 [59][60][62] 问题: 到年底“exclusives”产品将在多少市场推出，以及是否推动下半年单位经济转正 - 目前专注于本地市场的完善和测试，不确定年底将在多少市场推出；下半年单位经济转正主要与新旧账本库存组合有关 [67][68][73] 问题: 宏观环境下利差调整及市场预期 - 市场供应低有利于稳定房价，公司根据领先指标降低了利差，但下半年可能因利率波动和通胀问题提高利差 [76][78] 问题: 市场扩张和买箱策略是否改变 - 通过利差分散来应对不同市场和价格点的风险，而非调整买箱 [80] 问题: “exclusives”产品建立市场密度的步骤及Zillow合作关系的发展 - 建立市场密度需聚集供应和买家需求；Zillow合作目前进展良好，预计年内将在更多市场推出，是有吸引力的营销渠道 [86][87] 问题: 利差调整对贡献利润率的影响及第一季度GAAP毛利率的考虑 - 利差因季节性和市场稳定因素降低，下半年可能提高；公司一般不提供GAAP毛利率指引，可通过调整后EBITDA和调整后运营费用推算贡献利润率，并参考股东信中的库存信息 [91][92][95] 问题: 达到10亿美元营收实现调整后净收入盈利的假设及资本要求 - 假设房地产市场正常化，2024年年中达到10亿美元年化营收；1P业务贡献利润率预计为4% - 6%，公司追求至少100个基点的利润率提升；公司认为目前20亿美元资本足以支持业务计划 [99][100][106] 问题: “exclusives”产品的初始反馈、价值主张及服务费用情况，以及“list with certainty”产品的介绍 - “exclusives”产品初始销售情况良好，为卖家提供多渠道报价和现金收购保障；“list with certainty”产品让卖家可在市场挂牌同时保留现金收购选择权，约20% - 25%的客户选择该产品；目前向卖家收取5%费用并与买家分享，未来经济模式待定 [111][112][127] 问题: 若抵押贷款利率上升，公司的应对策略 - 公司可在高利率环境下创造有吸引力的单位经济，将继续根据利率调整利差；若行业交易量长期低迷，将管理成本结构和资本以减轻损失和保留账面价值 [120][121]

公司业务及财务状况 - Opendoor Technologies Inc. 通过与 Social Capital Hedosophia Holdings Corp. II 的业务组合形成，于2020年12月18日完成了反向重组[1] - Opendoor Technologies Inc. 自成立以来每年都出现净亏损，2022年亏损14亿美元，2021年亏损6.62亿美元，2020年亏损2.53亿美元[2] - 公司的盈利能力取决于适当定价和管理其房产投资组合，如果定价或投资组合管理策略不当，可能会对业务、销售和运营结果产生重大不利影响[3] 风险管理 - 公司拥有的空置房产可能存在安全隐患，包括水管损坏等问题[4] - 公司可能面临环境污染问题，需要承担清理费用[4] - 公司的信息系统和技术可能无法满足业务增长需求，存在安全风险[5] - 公司存储和使用个人信息，可能面临隐私法规和法律义务的约束，违反隐私义务可能导致损害赔偿等后果[6] - 随着隐私法规的变化，公司可能需要调整产品和功能，增加合规成本，限制新产品开发[7] - 公司的商业机密、专有应用程序和其他专有信息的保护不力可能影响技术和产品的价值[8] - 公司可能面临知识产权诉讼，解决不利可能对公司产生重大影响[9] - 公司使用第三方开源软件组件，可能对专有软件、技术、产品和服务造成负面影响[10] - 公司依赖第三方许可证使用知识产权，未能续订或扩展现有许可证可能影响业务[11] - 公司的软件可能存在未被发现的错误和漏洞，发布或更新软件代码可能导致错误或漏洞增加[11] - 公司运营在高度监管的行业，未能遵守相关法律法规可能对业务产生不利影响[12] - 公司的财务报告依赖于假设、估计和业务数据计算关键绩效指标，不准确可能损害声誉[13] - 公司管理层需要评估内部财务报告控制的有效性，无法维持有效内部控制可能导致投资者失去对财务报告准确性的信心[14] 融资和资本结构 - 公司与金融机构签订了Capped Calls，旨在减少普通股的潜在稀释风险[15] - 公司的资产负债融资设施规定，持有超过六个月的库存房产将逐步减少可借款额度，可能导致现金流不足[16] - 公司的融资来源可能不会延长融资安排的到期日，导致无法维持足够的库存，影响业务和运营结果[17] - 公司依赖出售融资房产的收益偿还财产融资设施下的欠款，但可能无法获得足够的收益或在到期时偿还不足[18] - 公司的债务协议可能限制借款能力和经营活动，对财务状况产生不利影响[19] - 公司的债务设施存在交叉违约和类似规定，可能导致在单一设施违约时失去对其他债务设施的融资[20] - 公司的利率对冲可能不足以有效应对利率波动，影响运营结果[21] 公司治理及其他 - 公司的股价可能会因多种因素波动，包括行业变化、竞争对手动态、法律法规变化等[22] - 公司目前不打算在可预见的未来支付现金股利，将保留未来收益用于业务发展和扩张[23] - 公司可能受到自然灾害或其他灾难性事件的影响，可能导致业务中断和全球经济受损[24] - 公司需加强业务连续性规划和灾难恢复计划，以确保业务在灾难发生后能够正常运作[25] - 公司面临着网络安全事件可能导致业务中断或关键和机密信息丢失的风险[26] - 公司可能面临用户通知、诉讼、政府调查、罚款等后果，如果发生实际或被指控的安全漏洞或违反与隐私和数据安全相关的联邦或州法律或法规[27] - 公司可能受到互联网法律的影响，不利变化或未能遵守这些法律和法规可能对业务产生不利影响[28] - 公司可能无法成功检测所有针对员工或客户的第三方欺诈活动，可能会影响声誉和业务结果[29] - 公司可能会面临索赔、诉讼、政府调查等，可能导致不利结果[30] - 公司可能会受到域名使用限制或第三方获取和使用侵犯品牌或商标的域名的影响[31] - 公司可能需要进行诉讼以保护和执行其域名权利，这可能导致巨额成本和管理注意力分散[32] - 公司可能会面临证券集体诉讼，涉及公司及其官员违反证券法规的指控，公司打算积极为自己辩护[33] 公司股票及财务数据 - 我们的普通股票在纳斯达克全球精选市场（Nasdaq）上市，股票代码为“OPEN”[34] - 截至2023年2月16日，我们的普通股股东记录约为61名[35] - 我们从未宣布或支付过股息，目前打算保留未来的收益用于业务发展和增长，因此在可预见的未来不打算支付任何股息[36] - 我们于2022年7月28日与Zillow, Inc.签订多年协议，发行给Zillow, Inc.一份权证，代表有权购买公司普通股高达600万股，这些股票将根据协议中符合转介费要求的房屋的转售营销服务分期解锁[37] - 我们的股票表现图比较了我们公司普通股的累计股东回报与纳斯达克房地产和其他金融服务指数以及Russell