财务数据和关键指标变化 - 2021年全年营收80亿美元，较2020年增长211%，第四季度销售额38亿美元，同比增长1435% [12][29] - 2021年贡献利润5.25亿美元，同比增长近380%，第四季度贡献利润率为4%，全年贡献利润率为6.5%，超出4% - 6%的年度指引 [12][30] - 2021年调整后EBITDA为5800万美元，而2020年为负9800万美元，第四季度调整后EBITDA为40万美元 [12][31] - 2021年底库存房屋17009套，价值61亿美元，较去年增长1208%，第四季度购买9639套房屋，售出9794套，销量是2020年第四季度的11倍多 [31][32] - 预计第一季度营收在41亿 - 43亿美元之间，中点同比增长460%，调整后EBITDA在3000万 - 4000万美元之间，中点同比增长3700万美元 [27][34] 各条业务线数据和关键指标变化 - 核心业务运行率超150亿美元，附属业务中产权业务表现出色，已成为美国最大的产权机构之一，买方和抵押贷款业务增长迅速但规模仍较小 [48] 各个市场数据和关键指标变化 - 2021年新增23个市场，市场总数从21个增加，与超70家房屋建筑商及在线平台合作，超50万新业主向公司请求报价 [18][19] - 截至年底，仅8%的上市房屋在市场上超过120天，远低于市场24%的比例 [33] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 2022年将扩大Opendoor Complete和Buy with Opendoor产品，拓展更多市场，投资降低成本平台，完善差异化定价引擎，将房屋融资和个性化融入电商结账流程 [22][23][24] - 公司认为竞争主要来自99%的线下交易，自身在定价和运营方面有强大能力，能以更好成本结构实现市场领先和快速增长 [89] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 2022年住房市场前景依然强劲，虽有利率上升因素，但需求持续旺盛，公司供应端收购房屋无问题，消费者因公司提供的便捷交易选择公司 [70][71][72] - 公司预计利率上升对损益表影响可控，单位成本预计增加20 - 30个基点，会将成本转嫁给消费者 [94] 其他重要信息 - 公司推出虚拟评估和自助评估服务，提升卖家体验，推出Opendoor Backed Offers和Opendoor Complete，改善买家体验 [14][15][16] - 收购RedDoor、Pro.com和Skylight团队，助力房屋个性化和数字抵押贷款业务 [17] - 改进核心技术、定价和运营平台，使房屋评估和维修能力提升3倍，成本结构改善超170个基点，定价差异显著降低，购买范围扩大超50% [20][21] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 银行信贷额度是否有变化，库存持有期是否有潜在变化 - 公司资金充足，有超100亿美元库存融资，全年房屋收购火力超300亿美元，自其他同行退出后，吸引融资能力未变，还增加了整体信贷安排 [41] - 第四季度持有期增加，主要是上市前阶段延长，年底维修时间已恢复到历史标准 [42][43] 问题2: 本季度毛利润的动态，附属产品和附属收入占比的更新时间线 - 第四季度交付营收远超预期，贡献利润率和EBITDA符合指引，为释放系统容量清理更多库存，使各项财务指标达标，第一季度库存健康，系统容量恢复正常 [46] - 产权业务表现出色，买方和抵押贷款业务增长快但规模小，公司专注提升消费者体验，收购的RedDoor预计在上半年晚些时候推出，目标是将贡献利润率从4% - 6%提升到高个位数 [48][49][50] 问题3: 第一季度隐含毛利率改善的驱动因素，以及上半年80亿美元营收对第一季度购买量的影响和宏观经济的影响 - 第一季度贡献利润率将环比改善，符合年度4% - 6%的指引 [53][54] - 目前住房市场健康，需求旺盛，销售率高，第一季度指引暗示会将部分原本在第二季度的营收提前，上下半年同比均有超200%的增长 [55] 问题4: 30%交易来自重复客户的原因及再参与客户数量的未来趋势，Opendoor Complete业务的投资情况 - 公司能重新吸引之前注册的房主，随着业务发展，未在公司出售房屋的客户未来可能成为卖家 [58] - Opendoor Complete于11月推出，旨在帮助既卖房又买房的客户，目前处于提高目标市场卖家认知阶段，增量投资较小 [60] 问题5: 第四季度毛利率7.3%的驱动因素，第一季度毛利率是否会上升，以及第一季度和第二季度营收相互影响与消费者提前购房的关系 - 2021年上半年毛利率受两个临时因素影响，一是年初库存少利于提升利润率，二是保守的承保决策影响转售利润率，第四季度符合全年披露的利润率轨迹 [63][64] - 第一季度贡献利润率将环比增加，进而影响毛利率，公司未对毛利率进行指引，强调年度贡献利润率基线为4% - 6% [65][66] - 市场对房屋需求旺盛，可能有消费者因担心利率上升提前购房，但公司能适应不同利率环境，这更多影响季度营收分布 [67] 问题6: 市场库存有限对公司业务的影响，包括销售价格、收购情况、定价和销售动态，以及Zillow退出对定价的影响和定价改进能否带来更高盈利能力 - 2022年住房市场前景强劲，供应处于历史低位，需求持续旺盛，公司收购房屋无问题，消费者因公司提供的便捷交易选择公司 [70][71][72] - Zillow退出未改变公司计划，公司通过8年建立定价优势，定价会随业务发展持续改善，与竞争无关 [75] - 定价改进为公司提供了选择，可以提高贡献利润率或改善对消费者的定价以促进增长 [77] 问题7: 购买范围60%的未来趋势，拓展单户住宅以外业务的机会、客户获取和承保的独特考虑，与房屋建筑商合作的好处及是否有其他合作机会 - 原则上购买范围可覆盖整个市场，但实际覆盖极端情况可能不值得，仍有增长空间，公司投资的定价能力将有助于拓展市场覆盖范围，包括公寓、联排别墅等 [80][81] - 与房屋建筑商合作是三赢局面，建筑商获得执行确定性，消费者能无附带条件购房，公司能获取库存，公司会探索与更多能接触到客户的伙伴合作 [82][83] 问题8: 公司在技术和运营平台的投资及专有工具对房屋重新上市的作用，以及与其他竞争对手在重叠市场的竞争情况 - 公司在技术和运营平台的投资包括虚拟化、集中化和外部化，有助于快速提升和调整产能，这些投资基于公司的市场领导地位和规模 [86][87][88] - 竞争未阻碍公司增长，公司竞争目标是99%的线下交易，自身在定价和运营方面有优势，专注于打造数字集成和无缝的消费者体验 [89][90] 问题9: 利率上升对业务的影响，包括库存融资成本、销售和定价，以及库存减值风险的管理，正常的减值占库存比例，市场覆盖扩张的好处、投资组合的集中情况和新市场扩张的影响 - 预计利率上升对损益表影响可控，单位成本预计增加20 - 30个基点，会将成本转嫁给消费者，相关指引有库存周转、LIBOR曲线和信贷安排等假设 [94][95] - 公司提供新的库存指标衡量库存健康状况，年底仅8%的上市库存超过120天，远好于市场，减值不是衡量业务表现的好指标，最终应关注贡献利润率和转售情况，上季度减值情况较温和 [97][98][99] - 市场覆盖扩张有助于风险管理，公司从地理、房屋类型等方面管理投资组合，新市场扩张可增加地理多元化 [101]

财务数据关键指标变化 - 借款与利息支出 - 截至2021年12月31日和2020年12月31日，公司未偿还借款分别为42亿美元和3.46亿美元，假设信贷安排未偿还借款无变化，LIBOR每提高1个百分点，2021年和2020年利息支出将分别增加约3700万美元和400万美元[392] 财务数据关键指标变化 - 保荐人认股权证费用 - 公司在2021年12月31日止年度确认了1200万美元与保荐人认股权证公允价值调整相关的费用，2021年7月9日完成所有未偿还保荐人认股权证的赎回，截至2021年12月31日无相关余额[406] 财务数据关键指标变化 - 资产负债权益情况 - 截至2021年12月31日和2020年12月31日，公司总资产分别为95.06亿美元和21.76亿美元[412] - 截至2021年12月31日和2020年12月31日，公司总负债分别为72.58亿美元和6.23亿美元[412] - 截至2021年12月31日和2020年12月31日，公司股东权益分别为22.48亿美元和15.53亿美元[412] 财务数据关键指标变化 - 现金及受限现金情况 - 截至2021年12月31日和2020年12月31日，公司现金及现金等价物分别为17.31亿美元和14.13亿美元[412] - 截至2021年12月31日和2020年12月31日，公司受限现金分别为8.47亿美元和9300万美元[412] 财务数据关键指标变化 - 房地产存货净额 - 截至2021年12月31日和2020年12月31日，公司房地产存货净额分别为60.96亿美元和4.66亿美元[412] 财务数据关键指标变化 - 应付账款及其他应计负债 - 截至2021年12月31日和2020年12月31日，公司应付账款及其他应计负债分别为1.37亿美元和2500万美元[412] 财务数据关键指标变化 - 无追索权资产支持债务 - 流动部分 - 截至2021年12月31日和2020年12月31日，公司无追索权资产支持债务 - 流动部分分别为42.4亿美元和3.39亿美元[412] 财务数据关键指标变化 - 收入、利润与亏损情况 - 2021年公司收入为80.21亿美元，2020年为25.83亿美元，2019年为47.41亿美元[416] - 2021年公司毛利润为7.3亿美元，2020年为2.2亿美元，2019年为3.01亿美元[416] - 2021年公司运营亏损为5.68亿美元，2020年为1.86亿美元，2019年为2.48亿美元[416] - 2021年公司净亏损为6.62亿美元，2020年为2.53亿美元，2019年为3.39亿美元[416] - 2021年基本每股净亏损为1.12美元，2020年为2.31美元，2019年为4.26美元[416] - 2021年摊薄每股净亏损为1.12美元，2020年为2.31美元，2019年为4.37美元[416] - 2021年公司综合亏损为6.64亿美元，2020年为2.53亿美元，2019年为3.39亿美元[420] 财务数据关键指标变化 - 临时股权与股东权益（赤字） - 2018年12月31日，公司临时股权余额为7.31亿美元，股东权益（赤字）为 - 4.14亿美元[424] - 2019年12月31日，公司临时股权余额为10.13亿美元，股东权益（赤字）为 - 7.33亿美元[424] - 2020年12月31日，公司临时股权余额为0，股东权益为15.53亿美元[424] - 2020年12月31日股东权益为1553美元，2021年12月31日增至2248美元，普通股数量从540714692股增至616026565股[427] 财务数据关键指标变化 - 现金流量情况 - 2021年经营活动净现金使用量为5794百万美元，2020年为提供682百万美元，2019年为使用272百万美元[430] - 2021年投资活动净现金使用量为476百万美元，2020年为22百万美元，2019年为95百万美元[430] - 2021年融资活动净现金提供量为7342百万美元，2020年为161百万美元，2019年为646百万美元[430] - 2021年现金、现金等价物和受限现金净增加1072百万美元，2020年为821百万美元，2019年为279百万美元[430] - 2021年末现金、现金等价物和受限现金为2578百万美元，2020年末为1506百万美元，2019年末为685百万美元[430] 财务数据关键指标变化 - 认股权证公允价值与会计处理 - 2020年12月18日和12月31日，发起人认股权证公允价值分别为81百万美元和47百万美元，期间公允价值变动产生34百万美元收益[437] - 截至2020年12月31日，错误会计处理导致认股权证负债低估47百万美元，累计亏损和额外实收资本分别高估34百万美元和81百万美元[437] 财务数据关键指标变化 - 经调整净亏损与每股净亏损 - 2020年经调整后净亏损为253百万美元，之前为287百万美元[440] - 2020年经调整后每股基本和摊薄净亏损为2.31美元，之前为2.62美元[440] 财务数据关键指标变化 - 可转换优先票据入账 - 2021年8月发行的2026年到期的0.25%可转换优先票据全部作为债务入账[456] 财务数据关键指标变化 - 上限期权处理 - 公司购买了与2026年票据发行相关的上限期权，预计减少转换潜在摊薄，上限期权记录为股东权益中额外实收资本的减少[457] 财务数据关键指标变化 - 利率锁定承诺公允价值分类 - 2021年起，公司将利率锁定承诺的公允价值分类从第2级改为第3级[459] 财务数据关键指标变化 - 信用损失备抵与核销 - 截至2021年和2020年12月31日，公司未记录信用损失备抵，2019 - 2021年无重大核销[460] 财务数据关键指标变化 - 代管应收款客户占比 - 截至2021年和2020年12月31日，无客户占公司代管应收款的10%或以上[461] 财务数据关键指标变化 - 资产使用寿命与摊销 - 公司内部开发软件估计使用寿命为2年，软件实施成本为3年或合同期限较短者，计算机为2年，安全系统为1年，家具和固定装置为5年，租赁改良为使用寿命或租赁期限较短者，办公设备为3年[462] - 公司记录的无形资产有有限使用寿命，包括开发技术、客户关系、商标和非竞争协议等，摊销期限为1 - 5年[471] 财务数据关键指标变化 - 经营租赁费用确认 - 公司对经营租赁确认直线租金费用[467] 财务数据关键指标变化 - 非市场交易性权益证券计量 - 公司非市场交易性权益证券按成本减减值计量，所有损益记录在综合运营报表的其他收入净额中[472] 财务数据关键指标变化 - 商誉减值审查 - 公司每年第三季度第一天对商誉进行减值审查，若有触发事件也会审查[470] 财务数据关键指标变化 - 总减值损失 - 2021年、2020年和2019年总减值损失分别为400万美元、200万美元和0[475] 财务数据关键指标变化 - 广告费用 - 2021年、2020年和2019年广告费用分别为1.23亿美元、3300万美元和7500万美元[482] 业务事件 - 首次公开募股与认股权证出售 - 2020年4月30日，SCH完成首次公开募股，发行4140万单位，每单位10美元；同时向赞助商私下出售613.3333万份认股权证，每份1.5美元[497] 业务事件 - 认股权证赎回 - 2021年6月9日，公司提交赎回通知，7月9日以每份0.1美元的价格赎回所有未行使的认股权证[502] 业务事件 - 会计准则采用 - 公司于2021年1月1日采用ASU 2019 - 12，对合并财务报表无重大影响[503] - 公司于2021年1月1日采用ASU 2020 - 04，在向无LIBOR过渡中利用可选指导，对合并财务报表无重大影响[504] - 公司于2021年1月1日采用ASU 2020 - 06，采用修改追溯法，对合并财务报表无重大影响[505] 业务事件 - 公司合并 - 2020年9月15日，Opendoor Labs Inc.与SCH签订合并协议，12月18日完成合并[506] 业务数据关键指标 - 收入来源与成本构成 - 公司收入主要来自房屋销售，其他收入占比微不足道[476] - 成本收入包括房产购买价、收购成本、装修或维修直接成本和库存估值调整等[480] 业务事件 - 业务合并现金对价与股权发行 - 业务合并时公司因反向资本重组获得3.77亿美元现金对价[508] - 业务合并中SCH向特定投资者发行6000.5万股普通股，每股10美元，总购买价6亿美元[509] - 业务合并中公司产生约4400万美元股权发行成本[511] 业务事件 - 公司收购 - 2019年9月4日公司以4100万美元收购OSN 100%股权，其中现金对价3400万美元，股权对价700万美元[512][513] - 2021年9月3日公司以2200万美元现金收购Pro.com 100%股权，商誉1600万美元[514] - 2021年11月3日公司以1500万美元现金收购RedDoor HQ Inc.资产，其中200万美元在交易结束一年后支付，商誉1300万美元[516] 财务数据关键指标变化 - 房地产库存与现金等价物公允价值 - 截至2021年12月31日和2020年12月31日，公司房地产库存分别为60.96亿美元和4.66亿美元[517] - 截至2021年12月31日和2020年12月31日，公司现金、现金等价物和有价证券的公允价值分别为22.15亿美元和14.61亿美元[518] 财务数据关键指标变化 - 股权证券未实现收益 - 2021年公司确认与截至12月31日仍持有的股权证券相关的3500万美元未实现收益[521] 财务数据关键指标变化 - 利率锁定承诺名义金额 - 截至2021年12月31日和2020年12月31日，公司利率锁定承诺的名义金额分别为2100万美元和1500万美元[527] 财务数据关键指标变化 - 合并的可变利益实体（VIEs）资产与负债 - 截至2021年12月31日和2020年12月31日，公司合并的可变利益实体（VIEs）资产分别为70.06亿美元和5.65亿美元，负债分别为61.72亿美元和4.78亿美元[531] 财务数据关键指标变化 - 债务借款能力与未偿金额 - 截至2021年12月31日，公司非追索资产支持债务总借款能力为108亿美元，其中完全承诺借款能力为78亿美元[537] - 截至2021年12月31日，公司高级循环信贷安排完全承诺借款能力为39亿美元[539] - 截至2021年12月31日，公司高级定期债务安排完全承诺借款能力为17亿美元，非流动负债未偿总额为9亿美元，账面价值因发行成本减少300万美元[546] - 2021年12月31日，资产支持高级循环信贷安排中，Revolving Facility 2018 - 2借款能力12.5亿美元，未偿金额7.59亿美元，加权平均利率2.84% [533] - 2021年12月31日，资产支持高级定期债务安排中，Term Debt Facility 2021 - S1借款能力4亿美元，非流动未偿金额4亿美元，利率3.48% [533] - 2021年12月31日，资产支持夹层定期债务安排中，Term Debt Facility 2020 - M1借款能力30亿美元，非流动未偿金额10亿美元，利率10% [533] - 2020年12月31日，资产支持高级循环信贷安排总未偿金额3.39亿美元[535] - 2020年12月31日，资产支持夹层定期债务安排非流动未偿金额1.4亿美元，账面价值因发行成本减少500万美元[535] - 2020年12月31日，有追索权债务Repo Facility 2019 - R1未偿金额700万美元，利率1.94% [535] - 截至2021年12月31日，夹层定期债务工具的完全承诺借款能力为23亿美元，未偿还总额含10亿美元非流动负债，非流动负债账面价值因3500万美元发行成本而减少[553] - 截至2021年12月31日，回购协议借款能力为1亿美元，其中2000万美元已完全承诺，该协议下有700万美元抵押贷款得到融资[562] 财务数据关键指标变化 - 可转换优先票据发行情况 - 2021年8月，公司发行2026年票据，本金总额9.78亿美元，未摊销债务发行成本2400万美元，净账面价值9.54亿美元，票面现金利率0.25%，有效利率0.77%[564] - 2021年全年，公司可转换优先票据总利息费用为300万美元，其中票面利息100万美元，债务发行成本摊销200万美元[565] 财务数据关键指标变化 - 上限期权成本与参数 - 2021年8月，公司为发行2026年票据购买上限期权，成本1.19亿美元，初始行权价每股19.23美元，初始上限价每股29.59美元，上限价

财务数据和关键指标变化 - 第三季度营收23亿美元，较上一季度增长91%，超出预期 [12][19] - 收购超15000套房屋，交付超1.7亿美元贡献利润，产生3500万美元调整后息税折旧摊销前利润（EBITDA） [12] - 调整后毛利率为10.3%，贡献利润率为7.5%，较第二季度的13.5%和10.8%有所下降，符合预期 [19][20] - 调整后运营费用为1.35亿美元，较上一季度增加3300万美元 [22] - 第三季度末调整后净收入为 - 1700万美元，第二季度为 + 200万美元 [23] - 第三季度末现金及现金等价物和有价证券为18亿美元，受限现金为4.84亿美元 [24] - 目前最大借款能力较上一季度增加一倍多，达到90亿美元 [24] - 预计第四季度营收在31 - 32亿美元之间，调整后EBITDA在 - 500万至 + 500万美元之间 [28] 各条业务线数据和关键指标变化 - 房屋收购业务：第三季度收购15181套房屋，较第二季度增长79%，超45%的收购房屋来自2019年底以来扩大的收购范围 [18] - 房屋转售业务：第三季度售出5988套房屋，较第二季度增长72%，每套房屋转售收入环比增长11% [19] 各个市场数据和关键指标变化 - 第三季度新进入5个市场，市场总数达到44个，较年初增长一倍多，超过2021年预测 [15] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 愿景是让用户通过一键操作实现房屋买卖和搬家，持续构建以消费者为中心的未来体验 [10][11] - 持续推动现有市场增长，扩大全国市场覆盖范围，打造端到端数字体验 [14][15] - 第三季度现有市场中，Opendoor的收购量增长79%，转售量增长72%，得益于消费者认知度提高和收购范围扩大 [14] - 上周推出Opendoor Complete，整合房屋买卖步骤，提供一站式体验 [16] - 收购Pro.com和Skylight，加强房屋运营能力；收购reddoor.com，提供数字房屋融资产品 [13] - 行业竞争方面，公司认为自身价值主张得到市场认可，Zillow退出对其营销效率影响不大，随着规模扩大营销将更高效 [43] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 住房基本面强劲，库存处于多年低位，单户住宅需求持续高涨，房价升值虽有所放缓但仍为正且高于季节性水平 [25] - 客户重视公司产品的简单性和确定性，产品采用率持续加速，年化总商品价值（GMV）运行率超过200亿美元 [26][27] - 预计第四季度收购量低于第三季度，因第三季度中期主动管理收购增长和季节性放缓 [27] - 公司将继续投资内部运营、供应商网络、工具和自动化，为2022年增长奠定基础 [28] 其他重要信息 - 公司自成立以来一直优先投资定价能力，包括收购估值、预测和转售系统，具备强大的风险管理能力 [21] - 2021年第四季度将是连续第20个季度实现正贡献利润率 [22][34] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 如何应对房价波动，房价压缩时贡献利润率会如何变化，模型的承受能力如何 - 公司拥有强大的定价系统和7年的数据、建模和团队投资，能对市场变化做出快速反应，通过调整价差维持目标利润率 [33][34][35] 问题2: 定价模型的数据结构和部署是否有竞争优势 - 定价模型是公司的核心竞争力和竞争壁垒，公司在这方面投入大量时间、精力和资源，但具体细节不便透露 [37] 问题3: 每套房屋收入环比增长11%中，收购范围扩大和房价升值各占多少比例，Zillow退出对营销效率有何影响 - 每套房屋收入增长是收购范围扩大和市场升值的综合结果，更倾向于收购范围扩大因素；公司价值主张得到市场认可，随着规模扩大营销将更高效 [42][43] 问题4: 请介绍Scout平台的作用、承包商数量更新情况，以及收购如何与Scout整合以提高运营扩展性 - Scout平台体现了公司7年在技术和运营平台的投资，其集中化、虚拟化和自助服务等功能使公司能快速应对收购量增长并保持客户体验；目前专注于服务平台的可扩展性，确保技术和运营准备就绪 [48][49][51] 问题5: 本季度库存积累情况，是否因劳动力限制延长持有期，进入新市场的准备时间是否减少 - 库存增长是业务增长的结果，公司根据市场环境和转售预期定价和管理库存，预计年底库存供需平衡；公司市场覆盖范围扩大，得益于团队执行和集中化团队的投资，进入新市场的时间减少 [58][59][61] 问题6: 本季度卖家转化率创新高的驱动因素是什么，45%的收购房屋来自2019年以来扩大的收购范围，其中新市场和核心市场的占比分别是多少 - 公司通过关注简单性、速度和信任三个因素提高转化率；45%的增长主要来自现有市场收购范围的扩大 [66][67] 问题7: 卖家是否会比较不同iBuyer，Zillow退出是否导致局部定价变化，收购范围是否扩展到高价值、老旧或需要翻新的房屋 - 公司认为只要能满足客户对简单、确定和快速交易的期望，就能赢得客户；收购范围的扩大旨在覆盖更多类型的房屋，以满足更多客户需求 [69][70][71] 问题8: 公司的库存风险管理理念是什么，如何避免库存滞销 - 公司将风险管理融入日常运营，通过持续监测队列表现、考虑多种因素进行预测和管理，确保利润率在目标范围内；多个团队共同参与风险管理，是公司的核心工作 [77][78][79] 问题9: 收购Pro.com和Skylight是否有助于公司在长期内开展定制化、升级等业务并增加收入 - 收购这两家公司是因为其团队具备结合物流和技术的专业知识，有助于推动公司业务发展；未来在运营规模和客户体验满足要求的情况下，可能会开展相关业务 [81]

财务数据关键指标变化 - 2021年第三季度与2020年同期相比，收入增加19亿美元至23亿美元，房屋销售量增加4756套至5988套，毛利润增加1.667亿美元至2.025亿美元，毛利率从10.6%降至8.9%，净亏损减少2400万美元至5680万美元，调整后净亏损减少1920万美元至1730万美元，贡献利润增加1.497亿美元至1.697亿美元，贡献利润率从5.9%升至7.5%，调整后EBITDA增加5550万美元至3450万美元，调整后EBITDA利润率从 - 6.2%升至1.5%[184][185] - 2021年Q3和前三季度GAAP毛利分别为202,489千美元和458,392千美元，毛利率分别为8.9%和10.9%；2020年Q3和前三季度GAAP毛利分别为35,811千美元和181,432千美元，毛利率分别为10.6%和7.8%[221] - 2021年Q3和前三季度调整后毛利分别为233,779千美元和490,491千美元，调整后毛利率分别为10.3%和11.7%；2020年Q3和前三季度调整后毛利分别为33,073千美元和173,046千美元，调整后毛利率分别为9.8%和7.4%[221] - 2021年Q3和前三季度贡献利润分别为169,729千美元和373,437千美元，贡献利润率分别为7.5%和8.9%；2020年Q3和前三季度贡献利润分别为20,013千美元和78,666千美元，贡献利润率分别为5.9%和3.4%[221] - 2021年Q3和前三季度付息后贡献利润分别为159,344千美元和355,120千美元，付息后贡献利润率分别为7.0%和8.5%；2020年Q3和前三季度付息后贡献利润分别为16,362千美元和51,410千美元，付息后贡献利润率分别为4.8%和2.2%[221] - 2021年第三季度净亏损（GAAP）为56,819,000美元，2020年同期为80,853,000美元，同比减少30%；2021年前九个月净亏损为471,060,000美元，2020年同期为198,968,000美元，同比增加137%[227,244,245] - 2021年第三季度调整后净亏损为17,273,000美元，2020年同期为36,443,000美元；2021年前九个月调整后净亏损为35,599,000美元，2020年同期为133,743,000美元[227] - 2021年第三季度调整后EBITDA为34,509,000美元，利润率为1.5%，2020年同期为 - 20,998,000美元，利润率为 - 6.2%；2021年前九个月调整后EBITDA为57,947,000美元，利润率为1.4%，2020年同期为 - 70,936,000美元，利润率为 - 3.0%[227] - 2021年第三季度收入为2,266,354,000美元，2020年同期为338,613,000美元，同比增长569%；2021年前九个月收入为4,199,014,000美元，2020年同期为2,334,235,000美元，同比增长80%[244,245] - 2021年第三季度成本收入为2,063,865,000美元，2020年同期为302,802,000美元，同比增长582%；2021年前九个月成本收入为3,740,622,000美元，2020年同期为2,152,803,000美元，同比增长74%[244,245] - 2021年第三季度毛利润为202,489,000美元，2020年同期为35,811,000美元，同比增长465%；2021年前九个月毛利润为458,392,000美元，2020年同期为181,432,000美元，同比增长153%[244,245] - 2021年第三季度总运营费用为270,896,000美元，2020年同期为80,688,000美元，同比增长236%；2021年前九个月总运营费用为924,247,000美元，2020年同期为301,173,000美元，同比增长207%[244,245] - 2021年第三季度运营亏损为68,407,000美元，2020年同期为44,877,000美元，同比增长52%；2021年前九个月运营亏损为465,855,000美元，2020年同期为119,741,000美元，同比增长289%[244,245] - 2021年第三季度利息费用为43,550,000美元，2020年同期为12,376,000美元，同比增长252%；2021年前九个月利息费用为70,375,000美元，2020年同期为57,393,000美元，同比增长23%[244,245] - 2021年第三季度其他收入净额为51,965,000美元，2020年同期为764,000美元，同比增长6702%；2021年前九个月其他收入净额为53,601,000美元，2020年同期为3,619,000美元，同比增长1381%[244,245] - 2021年第三季度营收增加19.277亿美元，增幅569%；前三季度营收增加18.648亿美元，增幅80%[246][247] - 2021年第三季度收入成本增加17.611亿美元，增幅582%；前三季度收入成本增加15.878亿美元，增幅74%[248][249] - 2021年第三季度毛利率从10.6%降至8.9%；前三季度毛利率从7.8%提升至10.9%[250] - 2021年第三季度销售、营销和运营费用增加1.262亿美元，增幅462%；前三季度增加1.628亿美元，增幅104%[251][252] - 2021年第三季度利息费用增加3120万美元，增幅252%；前三季度增加1300万美元，增幅23%[260][261] - 2021年和2020年前九个月，经营活动净现金分别为 - 59.036亿美元和10.374亿美元[284][285] - 2021年和2020年前九个月，投资活动净现金分别为 - 4.318亿美元和 - 0.508亿美元[284][286] - 2021年和2020年前九个月，融资活动净现金分别为66.731亿美元和 - 10.278亿美元[284][288] 库存数据变化 - 2020年9月30日库存降至1.52亿美元，2021年第三季度末库存增至62.681亿美元，代表17164套房屋[184][185] 市场拓展情况 - 2021年前九个月公司新进入23个市场，截至9月30日已拓展至44个市场[185][197] 票据发行情况 - 公司发行了本金总额为9.775亿美元、2026年到期、利率为0.25%的可转换优先票据[185] - 2021年8月，公司发行了本金总额为9.775亿美元的可转换优先票据[265] - 2021年8月，公司发行本金总额为9.775亿美元、利率0.25%、2026年到期的可转换优先票据[283] 房屋持有期情况 - 自2020年1月以来收购的房屋从收购到转售的平均持有期为70至100天[186] - 公司业务模式基于交易速度和短持有期，自2020年1月以来收购房屋的平均持有天数通常为70至100天[206] 市场机会与业务模式认知 - 住宅房地产市场每年约有1.9万亿美元的房屋价值进行交易，公司认为在现有城市有扩大份额的机会[196] - 公司认为新市场推出的第一年是投资期，历史上新市场购买队列的贡献利润率在首次推出约一年后达到稳定的正水平[198] 业务拓展规划 - 公司正在构建一套在线集成的家居服务，包括产权保险和托管服务、“与Opendoor一起购买”和Opendoor房屋贷款，预计这些相邻服务将增加贡献利润率[200][201] 资金支持方式 - 公司依靠无追索权资产支持债务（包括高级信贷安排和资产支持夹层定期债务安排）为房屋收购提供资金[209] 非GAAP财务指标相关 - 调整后毛利计算需对GAAP毛利进行三项调整，包括当期存货减值、前期存货减值和收入成本中的重组费用[213] - 贡献利润计算为调整后毛利减去当期房屋持有成本、前期房屋持有成本和当期直接销售成本[216] - 付息后贡献利润计算为贡献利润减去当期房屋销售产生的高级信贷安排利息费用[218] - 调整后净亏损计算为GAAP净亏损调整后排除多项非现金费用、非经常性重组费用等[224] - 调整后EBITDA计算为调整后净亏损调整后加上折旧和摊销、物业融资和其他利息费用等[225] - 调整后毛利、贡献利润、付息后贡献利润、调整后净亏损和调整后EBITDA为非GAAP财务指标，有局限性，不能替代GAAP结果分析[212][223] 房屋销售业务数据 - 2021年第三季度销售5988套房屋，较2020年同期的1232套增长386%；前三季度销售11931套房屋，较2020年同期的9064套增长32%[246][247] - 2021年第三季度每套房屋销售收入增长38%；前三季度每套房屋销售收入增长37%[246][247] 公司资金状况 - 截至2021年9月30日，公司现金及现金等价物为13.588亿美元，受限现金为4.845亿美元，有价证券为4.811亿美元，资产支持债务和其他有担保借款的未偿还余额总计为54.435亿美元[265] 股权发行情况 - 2021年2月，公司完成公开发行，出售3281.7421万股普通股，每股公开发行价为27美元，扣除承销折扣、佣金和发行费用后，净收益约为8.595亿美元[267] 信贷安排情况 - 高级信贷安排收购时对标的房产成本基础的预支率为80% - 90%，夹层定期贷款安排可融资高达100%的成本基础[275] - 截至2021年9月30日，无追索权资产支持债务借款总容量为63.54亿美元，其中当前负债40.49812亿美元，非流动负债13.67989亿美元[277] - 截至2021年9月30日，资产支持高级信贷安排的完全承诺借款容量为38.374亿美元[278] 购房合同情况 - 截至2021年9月30日，公司有6231份购房合同，总价22.599亿美元[289] 表外安排情况 - 截至2021年9月30日，公司无表外安排[290] 财务报表编制情况 - 公司财务报表按GAAP编制，需进行估计和判断，实际结果可能与估计不同[292] 首次公开募股及认股权证情况 - 2020年4月30日，公司完成4140万单位的首次公开募股，每单位价格10美元；同时完成向赞助商私募6133333份认股权证，每份价格1.5美元；截至2020年12月31日，有19933333份认股权证流通在外[294] - 2021年7月9日，公司完成赎回所有流通在外的公共和赞助商认股权证，公共认股权证停止在纳斯达克全球精选市场交易[297] 未偿还借款情况 - 截至2021年9月30日和2020年12月31日，公司未偿还借款分别为406.95亿美元和34.63亿美元，按伦敦银行同业拆借利率加适用利差的浮动利率计息[300] 利率影响情况 - 假设信贷安排未偿还借款不变，2021年9月30日和2020年12月31日，伦敦银行同业拆借利率每提高1个百分点，公司年利息费用将分别增加约3.62亿美元和4400万美元[300] - 2017年7月，英国金融行为监管局宣布打算在2021年底前逐步淘汰伦敦银行同业拆借利率，其变化可能对公司高级循环信贷安排下的利息支付义务产生不可预测的影响[301] 通胀影响情况 - 公司认为通胀尚未对业务、经营成果或财务状况产生重大影响，但成本若面临显著通胀压力，可能无法通过提价完全抵消[302]

分组1 - 会议为Opendoor Technologies, Inc. 2021年第二季度财报电话会议，于2021年8月11日下午5点（美国东部时间）举行 [1] - 公司参会人员包括投资者关系副总裁Elise Wang、联合创始人兼首席执行官Eric Wu、首席财务官Carrie Wheeler、总裁Andrew Low Ah Kee [1] - 电话会议参会人员包括Wedbush Securities的Ygal Arounian、花旗的Nick Jones、Oppenheimer的Jason Helfstein、高盛的Mike Ng、KeyBanc Capital Markets的Edward Yruma [1] 分组2 - 公司结果和管理层评论的详细信息可在公司网站投资者关系板块的收益报告和股东信中查看 [2] - 本次电话会议将在公司官网投资者关系板块同步网络直播 [2] 分组3 - 讨论包含关于公司未来财务结果、管理层对业务的期望和计划等前瞻性陈述，这些陈述不构成承诺或保证，实际结果可能与讨论内容有重大差异 [3] - 可能导致实际结果与前瞻性陈述不同的额外信息可在公司2020年12月31日结束年度的10 - K表格年度报告的风险因素部分找到 [4] 问答环节所有提问和回答 - 文档中未提及问答环节内容，暂无法总结

公司整体财务数据关键指标变化 - 截至2021年6月30日和2020年12月31日，公司总负债分别为22.94亿美元和4.78亿美元[18] - 截至2021年6月30日和2020年12月31日，公司总资产分别为48.68亿美元和21.76亿美元[19] - 2021年和2020年第二季度，公司收入分别为11.85亿美元和7.40亿美元[21] - 2021年和2020年上半年，公司收入分别为19.33亿美元和19.96亿美元[21] - 2021年和2020年第二季度，公司净亏损分别为1.44亿美元和0.56亿美元[21] - 2021年和2020年上半年，公司净亏损分别为4.14亿美元和1.18亿美元[21] - 截至2021年6月30日和2020年12月31日，公司股东权益分别为24.18亿美元和15.53亿美元[19] - 2021年第二季度，公司综合亏损为1.44亿美元，2020年同期为0.55亿美元[24] - 2021年上半年，公司综合亏损为4.14亿美元，2020年同期为1.18亿美元[24] - 截至2021年6月30日，公司发行并流通的普通股为5.94亿股，2020年12月31日为5.41亿股[19] - 2021年上半年净亏损414241千美元，2020年上半年净亏损118115千美元[34] - 2021年上半年经营活动净现金使用2312108千美元，2020年上半年经营活动净现金提供950347千美元[34] - 2021年上半年投资活动净现金使用174023千美元，2020年上半年投资活动净现金使用68920千美元[34] - 2021年上半年融资活动净现金提供2670070千美元，2020年上半年融资活动净现金使用900544千美元[34] - 2021年上半年现金、现金等价物和受限现金净增加183939千美元，2020年上半年净减少19117千美元[34] - 截至2021年6月30日，公司现金、现金等价物和受限现金为1689467千美元，截至2020年6月30日为665705千美元[34] - 2021年3个月和6个月期间，长期资产减值损失分别为90万美元和350万美元；2020年同期均为180万美元[52] - 2021年和2020年截至6月30日三个月的总股份支付费用分别为164216千美元和3670千美元，六个月分别为403048千美元和640千美元[121] - 截至2021年6月30日，未摊销股份支付成本613900千美元，预计在约三年加权平均期内确认[123] - 2021年和2020年截至6月30日三个月的所得税费用分别为0.2百万美元和0.1百万美元，六个月分别为0.3百万美元和0.2百万美元，有效税率分别为(0.13)%、(0.14)%、(0.07)%和(0.17)%[142] - 2021年和2020年截至6月30日的三个月和六个月，公司基本和摊薄后归属于普通股股东的净亏损每股分别为（0.24）美元、（0.66）美元、（0.72）美元、（1.40）美元[149] - 2021年Q2和H1毛利润（GAAP）分别为158,771千美元和255,903千美元，毛利率分别为13.4%和13.2%；2020年Q2和H1毛利润分别为54,574千美元和145,621千美元，毛利率分别为7.4%和7.3%[203] - 2021年Q2和H1调整后毛利润分别为159,674千美元和256,712千美元，调整后毛利率分别为13.5%和13.3%；2020年Q2和H1调整后毛利润分别为51,125千美元和139,973千美元，调整后毛利率分别为6.9%和7.0%[203] - 2021年Q2和H1贡献利润分别为127,562千美元和203,708千美元，贡献利润率分别为10.8%和10.5%；2020年Q2和H1贡献利润分别为20,097千美元和58,653千美元，贡献利润率分别为2.7%和2.9%[203] - 2021年Q2和H1利息后贡献利润分别为122,865千美元和195,776千美元，利息后贡献利润率分别为10.4%和10.1%；2020年Q2和H1利息后贡献利润分别为11,633千美元和35,048千美元，利息后贡献利润率分别为1.6%和1.8%[203] - 2021年Q2和H1净亏损（GAAP）分别为143,805千美元和414,241千美元；2020年Q2和H1净亏损分别为55,919千美元和118,115千美元[209] - 2021年Q2和H1调整后净收入（亏损）分别为2,475千美元和 - 18,326千美元；2020年Q2和H1调整后净收入（亏损）分别为 - 41,506千美元和 - 97,300千美元[209] - 2021年Q2和H1调整后EBITDA分别为25,579千美元和23,438千美元，调整后EBITDA利润率分别为2.2%和1.2%；2020年Q2和H1调整后EBITDA分别为 - 21,661千美元和 - 49,938千美元，调整后EBITDA利润率分别为 - 2.9%和 - 2.5%[209] 公司历史财务数据及特殊情况 - 截至2020年3月31日，公司临时股权中A - E系列可转换优先股金额分别为9763千美元、20049千美元、80519千美元、257951千美元、1013220千美元，股东权益（赤字）为 - 792166千美元[32] - 截至2020年6月30日，公司临时股权中A - E系列可转换优先股金额分别为9763千美元、20049千美元、80519千美元、257951千美元、1013220千美元，股东权益（赤字）为 - 843519千美元[32] - 2020年12月18日和12月31日，保荐人认股权证的公允价值分别为8110万美元和4730万美元，期间公允价值变动带来3380万美元收益[38] - 截至2020年12月31日，错报导致私人认股权证负债低估4730万美元，累计亏损和额外实收资本分别高估3380万美元和8110万美元[38] - 截至2020年12月31日，经调整后，认股权证负债为47349千美元，总负债为622924千美元，额外实收资本为2596012千美元，累计亏损为 - 1043449千美元，股东权益总额为1552658千美元[40] - 2020年4月30日，SCH首次公开发行4140万单位证券，同时向保荐人私募6133333份认股权证[53][54] - 2020年12月18日业务合并完成，公司作为反向资本重组获得3.766亿美元现金对价[59][60] - 与业务合并相关，SCH向特定投资者发行6000.5万股普通股，总购买价为6.001亿美元[61] - 业务合并时，Opendoor Labs Inc.普通股股东按1.618的换股比例获得Opendoor Technologies普通股[62] - 业务合并中，公司产生约4360万美元股权发行成本，包括承销、法律和其他专业费用[63] - 2018年6月12日发行购买485262股D系列优先股的认股权证，2020年11月12日行权，公司获3000美元收益[136] - 2019年和2020年6月分别发行购买121356股和242713股E系列优先股的认股权证，2020年11月7日行权，公司获2200000美元收益[139] - 2018年一名高管提前行使期权，以每股1.01美元价格购买1479459股未归属普通股，总价150万美元，年利率2.31%，2021年6月29日还清160万美元欠款[144] - 2020年9月30日房屋库存降至1.52亿美元，2021年第二季度末库存为27.24亿美元[170] - 2020年3月因疫情暂停购房，库存下降，收入季度环比下滑；2020年8月恢复运营，库存和收入自2020年Q4和2021年Q1起环比增长[212] 公司认股权证相关情况 - 公司认为公共认股权证符合继续分类为股东权益的标准，而发起人认股权证不符合ASC 815 - 40规定的衍生会计范围例外，应在合并资产负债表中按公允价值确认为负债[37] - 2021年第一季度和第二季度，公司在10 - Q季度报告中更正了保荐人认股权证的会计处理[39] - 2021年6月9日，公司发出赎回所有未行使的公共认股权证和保荐人认股权证的通知，7月9日完成赎回，赎回价格为每份认股权证0.10美元[57] - 业务合并前，SCH发行6133333份发起人认股权证和13800000份公众认股权证，公司承接，每份认股权证可按11.50美元购买一股普通股[131] - 截至2021年6月30日，有19400000份认股权证流通，500000份已行权，公司有38700000美元当前认股权证负债[135] - 2021年7月9日公司完成赎回所有已发行的公共和发起人认股权证，认股权证行使产生现金收益2240万美元[157] 公司准则评估与业务合并影响 - FASB于2020年3月发布的ASU 2020 - 04，公司正在评估采用该准则对财务状况、经营成果和现金流的影响[58] - 业务合并使公司现金净增加9.7亿美元，包括约6亿美元私募收益，交易成本约4400万美元[166] 公司资产相关数据关键指标变化 - 截至2021年6月30日和2020年12月31日，房地产库存分别为2723648000美元和465936000美元[64] - 截至2021年6月30日和2020年12月31日，现金、现金等价物和有价证券的公允价值分别为1757958000美元和1460302000美元[65][67] - 截至2021年6月30日，公司有1000万美元无可确定公允价值的非上市股权证券[67] - 2021年6月30日和2020年12月31日，利率锁定承诺的名义金额分别为57853000美元和15130000美元[73] - 2021年和2020年截至6月30日的三个月，衍生品在收入项的净损益分别为397000美元和483000美元；六个月分别为438000美元和531000美元[73] - 截至2021年6月30日和2020年12月31日，合并可变利益实体（VIE）的总资产分别为2788983000美元和564666000美元，总负债分别为2293975000美元和478034000美元[77] - 截至2021年6月30日，公司按公允价值计量的资产总计226,322千美元，负债总计38,669千美元；截至2020年12月31日，资产总计55,539千美元，负债总计47,349千美元[105] - 2021年6月30日，现金及现金等价物账面价值和公允价值均为1,557,815千美元，受限现金为131,652千美元；2020年12月31日，现金及现金等价物为1,412,665千美元，受限现金为92,863千美元[107][109] - 2021年6月30日，信贷安排及其他有担保借款账面价值为2,286,457千美元，公允价值为2,289,878千美元；2020年12月31日，账面价值为481,789千美元，公允价值为486,322千美元[107][109] - 截至2021年6月30日，公司财产和设备总值77,021千美元，累计折旧和摊销43,059千美元，净值33,962千美元；截至2020年12月31日，总值63,486千美元，累计折旧和摊销34,258千美元，净值29,228千美元[110] - 2021年3个月和6个月的财产和设备折旧及摊销费用分别为610万美元和1170万美元；2020年分别为590万美元和1090万美元[110] - 截至2021年6月30日，无形资产净值7,595千美元；截至2020年12月31日，净值8,526千美元[111] - 2021年3个月和6个月的无形资产摊销费用分别为60万美元和120万美元；2020年分别为110万美元和220万美元[113] - 截至2021年6月30日，域名无形资产账面价值为20万美元，与2020年12月31日相同[112] - 截至2021年6月30日，无形资产预计摊销情况为：2021年剩余时间1,281千美元，2022年2,428千美元，2023年2,320千美元，2024年1,566千美元，总计7,595千美元[114] 公司融资

财务数据和关键指标变化 - 一季度营收7.47亿美元，较2020年Q4增长200% [11] - 调整后毛利润9700万美元，较2020年Q4增长154% [11] - 调整后EBITDA亏损200万美元，低于2020年Q4的2700万美元亏损 [11] - 一季度贡献利润7600万美元，较Q4增长142%，较2020年Q1增长97%，利润率为10.2%，较上季度下降245个基点，较2020年Q1上升712个基点 [23] - 调整后净收入为负2100万美元，占营收的负2.8% [24] - 预计二季度营收在10.25 - 10.75亿美元之间，调整后EBITDA在负500万至正500万美元之间 [27] 各条业务线数据和关键指标变化 - 一季度收购3594套房屋，较Q4增长78%，较2020年Q1增长24% [12][20] - 一季度零售端售出2452套房屋，较Q4增长200% [21] - 一季度每套房屋平均售价较上季度增长4%，较2020年Q1增长19% [22] 各个市场数据和关键指标变化 - 一季度推出6个新市场，使市场总数达到27个；二季度已推出6个新市场，总数达33个；预计年底前进入42个市场 [13][22] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 推动现有市场增长，通过提高知名度和扩大收购范围，实现收购和销售房屋数量的增长 [12] - 扩大地理覆盖范围，快速进入新市场，为长期增长奠定基础 [13] - 构建房地产数字一站式服务平台，整合产权和托管服务，推出相关产品，提升客户体验和增加利润机会 [14] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 市场对数字房地产解决方案的需求持续增长，公司有望在各市场周期中获得市场份额 [42] - 尽管当前市场环境有利，但公司预计下半年贡献利润率将因库存组合正常化而有所缓和，调整后运营费用将逐季增加 [30] 其他重要信息 - 2月通过股权融资筹集约8.6亿美元，季度末现金及有价证券达21亿美元 [25] - 本季度基于股票的薪酬费用为2.39亿美元，预计Q2降至1.75亿美元，Q3和Q4稳定在约7000万美元 [26] 问答环节所有提问和回答 问题1: 平均每套房屋收入增长中，房价上涨和附加服务销售成功的占比分别是多少，以及今年剩余时间的平均每套房屋收入预期如何？公司进入高价房屋市场对市场规模的影响如何？ - 一季度营收200%的增长中，超过190个百分点来自交易量增长，房价上涨受益于房价升值和收购范围扩大；预计今年剩余时间房价将继续环比上涨，受收购范围扩大、城市组合变化和房价升值推动 [34][35] - 公司目标是服务全国所有房主，团队正努力扩大收购范围和进入新市场，以涵盖不同类型和价格的房屋 [36][37] 问题2: 利率上升对公司业务和底线的影响如何，公司如何缓解？当市场从卖方市场转向买方市场时，公司面临的环境是否会更具挑战性？ - 利率上升100个基点，公司成本结构预计仅上升25个基点，影响较小 [40] - 公司模式适用于各种市场环境，房价下跌时可通过提高差价来抵消影响，且在市场不确定时，公司产品的确定性对客户更具价值 [41] 问题3: 扩大收购范围的过程能否系统应用于其他城市，速度如何？是否有机会针对更多低价房屋？销售速度在下半年是否会趋于正常化？ - 扩大收购范围是可重复的过程，团队通过识别特征和调整定价模型来持续改进，不仅考虑价格，还包括房屋年龄和状况等因素 [45] - 由于当前住房市场利率低、库存受限和需求旺盛，预计销售速度将持续，即使放缓也不会对公司模型和业绩产生重大影响 [49] 问题4: 提高实际卖家转化率的因素有哪些，如何考虑当前环境下的定价和报价？公司对库存的管理理念是什么，未来购买和销售是否会趋于平衡，库存保持稳定？ - 实际卖家转化率创纪录的原因有两个，一是消费者重视公司提供的优质体验，二是公司通过改善成本结构、定价引擎和库存管理，以及受益于房价升值和市场速度，能够为消费者提供更多净收益 [52] - 在当前库存受限的市场中，公司收购房屋的能力未受限制，未来在更正常或限制较少的市场中，收购工作可能更容易 [53] 问题5: Opendoor支持的报价产品对抵押贷款转化率有何提升，该产品与抵押贷款产品的协同作用如何？ - 公司对Opendoor支持的报价产品的进展和早期信号感到兴奋，该产品与抵押贷款产品无缝集成，提高了客户对抵押贷款产品的接受度和附加率 [54][56] 问题6: 进入新市场的速度是否比预期更快，新市场的表现如何？木材供应商和服务提供商受限是否影响公司持有房屋的天数或快速转售的能力？ - 公司在新市场拓展方面取得显著进展，目前具备一天内多次推出新市场的能力，新市场的重点是确保准确定价和可重复、可扩展的流程和运营，当前对新市场的影响较小，但为未来增长奠定基础 [59] - 公司与行业内其他企业一样面临供应链痛点，但对目标周期的影响不大 [60] 问题7: Buy with Opendoor产品的运作机制是什么，客户是否必须通过公司出售房屋？ - Buy with Opendoor是客户的一个选择，并非强制要求；公司有大量卖家和购房者客户群体，可推广该产品，客户自愿选择使用 [63]

公司整体财务数据关键指标变化 - 截至2021年3月31日和2020年12月31日，公司总资产分别为3271712000美元和2175582000美元[20] - 截至2021年3月31日和2020年12月31日，公司总负债分别为888151000美元和622924000美元[20] - 2021年第一季度和2020年第一季度，公司收入分别为747274000美元和1255795000美元[24] - 2021年第一季度和2020年第一季度，公司净亏损分别为270436000美元和62196000美元[24] - 截至2021年3月31日和2020年12月31日，公司现金及现金等价物分别为2039876000美元和1412665000美元[20] - 截至2021年3月31日和2020年12月31日，公司股东权益分别为2383561000美元和1552658000美元[20] - 2021年第一季度和2020年第一季度，公司综合亏损分别为270471000美元和62495000美元[27] - 2021年第一季度净亏损270,436美元，2020年同期为62,196美元[34] - 2021年第一季度经营活动净现金使用量为404,707美元，2020年同期为提供436,382美元[34] - 2021年第一季度投资活动净现金使用量为25,287美元，2020年同期为55,152美元[34] - 2021年第一季度融资活动净现金提供量为1,107,653美元，2020年同期为使用346,915美元[34] - 2021年第一季度现金、现金等价物和受限现金净增加677,659美元，2020年同期为34,315美元[34] - 2021年第一季度确认长期资产减值损失260万美元，2020年同期无减值费用[52] - 截至2021年3月31日和2020年12月31日，现金、现金等价物和有价证券的公允价值分别为2098495000美元和1460302000美元[65][67] - 截至2021年3月31日，可变利益实体（VIE）合并资产为9.93015亿美元，负债为7.30557亿美元；2020年12月31日，资产为5.64666亿美元，负债为4.78034亿美元[75] - 2021年3月31日，按公允价值计量的资产总计6734万美元，其中Level 1为0，Level 2为6692.6万美元，Level 3为41.4万美元；负债总计6262.1万美元，其中Level 1为0，Level 2为6262.1万美元，Level 3为0 [99] - 2020年12月31日，按公允价值计量的资产总计5553.9万美元，其中Level 1为0，Level 2为5553.9万美元，Level 3为0；负债总计4734.9万美元，其中Level 1为0，Level 2为4734.9万美元，Level 3为0 [99] - 2021年3月31日，现金及现金等价物账面价值和公允价值均为20.39876亿美元，受限现金账面价值和公允价值均为1433.11万美元，非市场性股权证券账面价值和公允价值均为1000万美元；信贷安排及其他有担保借款账面价值为7.33036亿美元，公允价值为7.36563亿美元[101] - 2020年12月31日，现金及现金等价物账面价值和公允价值均为14.12665亿美元，受限现金账面价值和公允价值均为928.63万美元；信贷安排及其他有担保借款账面价值为4.81789亿美元，公允价值为4.86322亿美元[101] - 2021年3月31日，公司财产和设备总值为6825.3万美元，累计折旧和摊销为3721.1万美元，财产和设备净值为3104.2万美元；2020年12月31日，总值为6348.6万美元，累计折旧和摊销为3425.8万美元，净值为2922.8万美元[102] - 2021年第一季度折旧和摊销费用为560万美元，2020年同期为500万美元[102] - 2021年3月31日无形资产净额为7946000美元，2020年12月31日为8526000美元[103] - 2021年第一季度无形资产摊销费用为60万美元，2020年同期为110万美元[104] - 截至2021年3月31日，无形资产预计摊销情况为2021年174万美元、2022年232万美元、2023年232万美元、2024年156.6万美元，总计794.6万美元[105] - 2021年第一季度总股份支付费用为2.38832亿美元，2020年同期为297万美元[113] - 截至2021年3月31日，未摊销股份支付成本为6.518亿美元，预计在约2.7年内确认[115] - 2021年和2020年第一季度所得税费用均为10万美元，有效税率分别为(0.03)%和(0.19)%[134] - 2021年第一季度和2020年第一季度归属于普通股股东的基本和摊薄后净亏损分别为2.70436亿美元和6219.6万美元，每股净亏损分别为0.48美元和0.74美元[140] - 2021年第一季度GAAP毛利为9713.2万美元，毛利率13.0%；2020年同期毛利为9104.7万美元，毛利率7.3%[193] - 2021年第一季度调整后毛利为9703.8万美元，调整后毛利率13.0%；2020年同期调整后毛利为8884.8万美元，调整后毛利率7.1%[193] - 2021年第一季度贡献利润为7614.6万美元，贡献利润率10.2%；2020年同期贡献利润为3855.6万美元，贡献利润率3.1%[193] - 2021年第一季度利息后贡献利润为7291.1万美元，利息后贡献利润率9.8%；2020年同期利息后贡献利润为2341.5万美元，利息后贡献利润率1.9%[193] - 2021年第一季度GAAP净亏损为2.70436亿美元；2020年同期净亏损为6219.6万美元[200] - 2021年第一季度调整后净亏损为2080.1万美元；2020年同期调整后净亏损为5579.4万美元[200] - 2021年第一季度调整后EBITDA为 - 214.1万美元，调整后EBITDA利润率 - 0.3%；2020年同期调整后EBITDA为 - 2827.7万美元，调整后EBITDA利润率 - 2.3%[200] - 2021年第一季度营收7.473亿美元，较2020年同期的12.558亿美元减少5.085亿美元，降幅40%[216][217] - 2021年第一季度收入成本6.501亿美元，较2020年同期的11.647亿美元减少5.146亿美元，降幅44%[216][218] - 2021年第一季度毛利润9713.2万美元，较2020年同期的9104.7万美元增加608.5万美元，增幅7%[216] - 2021年第一季度销售、营销和运营费用6906.6万美元，较2020年同期的8168.9万美元减少1262.3万美元，降幅15%[216] - 2021年第一季度一般及行政费用2.221亿美元，较2020年同期的2958.3万美元增加1.925亿美元，增幅651%[216] - 2021年第一季度技术和开发费用5067.7万美元，较2020年同期的1578.7万美元增加3489万美元，增幅221%[216] - 2021年第一季度总运营费用3.418亿美元，较2020年同期的1.271亿美元增加2.148亿美元，增幅169%[216] - 2021年第一季度运营亏损2.447亿美元，较2020年同期的3601.2万美元增加2.087亿美元，增幅579%[216] - 2021年第一季度净亏损2.704亿美元，较2020年同期的6219.6万美元增加2.082亿美元，增幅335%[216] 公司业务线相关数据关键指标变化 - 截至2021年3月31日，公司完成约90,000笔房屋交易，业务覆盖美国27个市场[35] - 2021年第一季度销售2462套房屋，较2020年同期的4908套减少50%，但每套房屋销售收入增长19%[217] 公司认股权证相关数据变化 - 2020年12月18日和12月31日，发起人认股权证公允价值分别为8110万美元和4730万美元，期间公允价值变动产生收益3380万美元[38] - 截至2020年12月31日，误报导致私人认股权证负债低估4730万美元，累计亏损和额外实收资本分别高估3380万美元和8110万美元[38] - 截至2021年3月31日，有1993.3333万份认股权证流通，认股权证负债为6260万美元，第一季度认股权证公允价值调整为1530万美元[128] - 2018年6月12日公司发行购买485,262股D系列优先股的认股权证，2020年11月12日行使，公司发行485,262股D系列优先股，获得3000美元收益[129] - 2019年6月和2020年6月公司分别发行购买121,356股和242,713股E系列优先股的认股权证，2020年11月7日行使，公司发行364,069股E系列优先股，获得220万美元收益[131] 公司融资及债务相关数据变化 - 截至2021年3月31日，公司高级循环信贷安排总借款能力为26.55亿美元，未偿还金额为5.88774亿美元；2020年12月31日，未偿还金额为3.39173亿美元[77] - 截至2021年3月31日，公司高级循环信贷安排加权平均利率：Revolving Facility 2018 - 3为3.62%，Revolving Facility 2019 - 1为2.86%，Revolving Facility 2019 - 2为2.70%，Revolving Facility 2019 - 3为3.25%[77] - 截至2021年3月31日，公司夹层定期债务安排总借款能力为4.49亿美元，未偿还本金为1.4亿美元，发行成本为35.27万美元，账面价值为1.36473亿美元[82] - 截至2021年3月31日，公司夹层定期债务安排利率：Term Debt Facility 2016 - M1和Term Debt Facility 2020 - M1均为10.00%[82] - 2021年3月31日，Repo Facility 2019 - R1借款能力为5000万美元，未偿还金额为778.9万美元，加权平均利率为1.94%；2020年12月31日，未偿还金额为714.9万美元，加权平均利率为1.94%[88] - 截至2021年3月31日，回购协议借款能力为5000万美元，其中2000万美元已完全承诺，有820万美元抵押贷款通过该安排融资[89] - 2021年4月1日公司获得4亿美元高级定期债务融资，利率3.48%，到期日为2025年4月1日[148] 公司业务合并相关情况 - 2020年4月30日，SCH完成首次公开募股，发行4140万单位，每单位10美元；同时私下出售6133333份认股权证给赞助商，每份1.5美元；截至2020年12月31日，流通认股权证为19933333份[53] - 2020年9月15日，Opendoor Labs与SCH签订合并协议，12月18日完成业务合并，SCH更名为Opendoor Technologies，公司因反向资本重组获得3.766亿美元现金[59][60] - 业务合并中，SCH向投资者发行6000.5万股普通股，总价6.001亿美元，交易完成时自动转换为公司普通股[61] - 业务合并中，Opendoor Labs普通股股东按1.618的交换比率获得Opendoor Technologies普通股[62] - 业务合并中，公司产生约4360万美元股权发行成本[63] - 业务合并使公司现金净增加9.7亿美元，包括约6亿美元私募收益，交易成本约4400万美元，预计每年增加约1500万美元额外费用[154][155] 公司衍生工具相关数据变化 - 公司使用利率上限、IRLCs和嵌入式转换期权等衍生工具管理风险[68] - 截至2021年3月31日，利率锁定承诺名义金额为1.7958亿美元，公允价值资产为41.4万美元；2020年12月31日，名义金额为1.513亿美元，公允价值资产为37.3万美元[72] - 2021年第一季度，衍生品在运营报表中确认的收入为4.1万美元，2020年同期为4.8万美元；2021年第一季度其他收入净额为0，2020年同期为 - 4000美元[72] - 公司利率上限头寸于2020年11月到期[69] - 公司2019年发行的可转换票据相关嵌入式转换期权于2020年9月注销[71] 公司股份相关数据变化 - 2021年第一季度股票期权期末余额为2396.5万份，加权平均行使价格1.91美元，内在价值46196.1万美元[108] - 2021年第一季度RSU期末未归属且流通数量为5210.6万份，加权平均授予日公允价值15.88美元[110] -

分组1 - 会议为Opendoor Technologies Inc. 2020年第四季度财报电话会议，于2021年3月4日下午5点举行 [1] - 公司参会人员有投资者关系部的Whitney Kukulka、联合创始人兼首席执行官Eric Wu、首席财务官Carrie Wheeler [1][2] - 会议参与者有来自Credit Suisse的Yoni Yadgaran、Oppenheimer的Jason Helfstein、Wedbush Securities的Ygal Arounian、KeyBanc Capital Markets的Edward Yruma [1] - 公司财报结果详情和管理层评论可在公司投资者关系网站investor.opendoor.com的收益报告中查看，会议将在公司官网投资者关系板块同步直播 [3] - 会议讨论包含前瞻性陈述，涉及公司未来财务结果、管理层对业务的期望和计划，这些陈述不构成承诺或保证，实际结果可能与讨论内容有重大差异，相关风险因素可在公司年度报告的风险因素部分找到 [4][5] 问答环节所有提问和回答 - 文档未提及问答环节内容，无相关总结

业务合并相关 - 2020年12月18日完成业务合并，此前期间股份和每股金额按1.618的兑换比例追溯转换[12] - 2020年9月15日Opendoor Labs与SCH签订合并协议，12月18日完成合并，合并按反向资本重组会计处理[434] - 业务合并完成时，公司因反向资本重组获得3.766亿美元现金对价[434] - 2020年12月18日业务合并完成，公司作为反向资本重组处理，收到3.766亿美元现金对价[521][522] - 业务合并中，SCH向特定投资者发行6000.5万股普通股，总价6.001亿美元[523] - 业务合并中，Opendoor Labs Inc.普通股股东按1.618的交换比率获得Opendoor Technologies普通股[524] - 业务合并中，公司产生约4360万美元股权发行成本[525] - 业务合并前，公司所有流通优先股转换为1.949亿股Opendoor Labs Inc.普通股[603] 未偿还借款及利息相关 - 截至2020年12月31日和2019年12月31日，未偿还借款分别为3.463亿美元和13.03亿美元，利率基于LIBOR加适用利差[417] - 假设信贷安排未偿还借款不变，LIBOR每提高1个百分点，2020年和2019年利息费用将分别增加约440万美元和1010万美元[417] 受限股票单位奖励相关 - 2020年授予的含市场条件的受限股票单位奖励（RSUs）授予日公允价值为3.574亿美元，将在6个月至3.5年的必要服务期内确认[431] - 2020年公司就含市场条件的RSUs确认了1990万美元的薪酬费用[431] 公司财务关键指标变化 - 2020年末公司总资产为21.75582亿美元，2019年末为22.31684亿美元[441] - 2020年末公司总负债为5.75575亿美元，2019年末为15.83285亿美元[441] - 2020年公司营收为25.83121亿美元，2019年为47.40583亿美元，2018年为18.38066亿美元[444] - 2020年公司净亏损为2.8676亿美元，2019年为3.3917亿美元，2018年为2.39929亿美元[444] - 2020年公司基本每股净亏损为2.62美元，2019年为4.26美元，2018年为3.16美元[444] - 2020年末公司现金及现金等价物为14.12665亿美元，2019年末为4.0508亿美元[441] - 2020年末公司受限现金为0.92863亿美元，2019年末为2.79742亿美元[441] - 2020年末公司房地产存货净额为4.65936亿美元，2019年末为13.12369亿美元[441] - 2020年公司综合亏损为2.86737亿美元，2019年为3.3915亿美元，2018年为2.39904亿美元[447] - 2020年净亏损286,760千美元，2019年为339,170千美元，2018年为239,929千美元[455] - 2020年经营活动提供的净现金为681,911千美元，2019年使用的净现金为272,050千美元，2018年使用的净现金为1,179,637千美元[455] - 2020年投资活动使用的净现金为21,866千美元，2019年为95,078千美元，2018年为7,432千美元[455] - 2020年融资活动提供的净现金为160,661千美元，2019年为646,179千美元，2018年为1,496,494千美元[455] - 2020年现金、现金等价物和受限现金净增加820,706千美元，2019年为279,051千美元，2018年为309,425千美元[455] - 2020年末现金、现金等价物和受限现金为1,505,528千美元，2019年末为684,822千美元，2018年末为405,771千美元[455] - 2020年支付的利息现金为56,937千美元，2019年为85,910千美元，2018年为44,574千美元[457] - 2020年优先股转换为普通股的金额为1,385,632千美元[457] - 2020年因业务合并和PIPE发行获得收益1,013,926千美元[455] - 2020年、2019年和2018年，折旧和摊销费用分别为2170万美元、1500万美元和460万美元 [588] - 2020年12月31日和2019年12月31日，物业和设备总值分别为63,486千美元和55,068千美元，净值分别为29,228千美元和34,606千美元 [588] - 2020年，经营租赁成本为3430万美元，可变租赁成本为40万美元，短期租赁成本为90万美元，转租收入为10万美元 [591] - 2019年和2018年，经营租赁相关租金费用分别为1170万美元和740万美元 [591] - 2020年经营租赁负债现金支付额为1270万美元，2019年为1080万美元[592][593] - 2020年新获使用权资产为3980万美元，2019年为5790万美元[592][593] - 2020年和2019年经营租赁加权平均租赁期限分别为6.5年和4.5年，加权平均折现率分别为9.1%和7.2%[594] - 截至2020年12月31日，经营租赁负债未折现未来现金流总额为9.353亿美元，租赁负债总额为6734.1万美元[595] - 2019年商誉账面价值因收购OSN增加2150万美元，2020年无新增[596] - 2020年和2019年无形资产摊销费用分别为370万美元、290万美元和60万美元[599] - 截至2020年12月31日，无形资产预计摊销2021 - 2024年分别为232万美元、232万美元、232万美元和156.6万美元，总计852.6万美元[600] - 2020年和2019年应付账款及其他应计负债分别为2527万美元和3297.7万美元[601] 优先股及普通股相关 - 2017年12月31日，A类可转换优先股股份为25,477,056股，金额为10,037美元；B类为15,029,846股，金额为20,448美元；C类为17,972,134股，金额为80,519美元；D类为33,937,556股，金额为223,072美元[1] - 2017年因业务合并，A类可转换优先股增加15,733,178股；B类增加9,281,576股；C类增加11,098,566股；D类增加20,957,901股[1] - 2017年12月31日转换后，A类可转换优先股股份为41,210,234股，金额为10,037美元；B类为24,311,422股，金额为20,448美元；C类为29,070,700股，金额为80,519美元；D类为54,895,457股，金额为223,072美元[1] - 2018年发行E类优先股119,601,567股，金额为706,766美元；E - 1类优先股4,022,117股，金额为23,816美元[1] - 2018年回购A类优先股1,120,721股，金额为274美元；B类优先股470,606股，金额为399美元；D类优先股29,963股，金额为121美元[1] - 2018年12月31日，A类可转换优先股股份为40,089,513股，金额为9,763美元；B类为23,840,816股，金额为20,049美元；C类为29,070,700股，金额为80,519美元；D类为54,865,494股，金额为222,951美元[1] - 2019年发行E - 2类优先股34,328,839股，金额为282,638美元；D类优先股8,605,390股，金额为35,000美元[1] - 2019年回购普通股808,771股，金额为590美元[1] - 2019年12月31日，A类可转换优先股股份为40,089,513股，金额为9,763美元；B类为23,840,816股，金额为20,049美元；C类为29,070,700股，金额为80,519美元；D类为63,470,884股，金额为257,951美元[1] - 2019年发行D类优先股485,262股，金额为1,974美元；E类优先股364,070股，金额为2,156美元[1] - 截至2020年12月31日，公司已发行和流通的普通股为5.40714692亿股[602] 审计机构相关 - 公司自2015年起由德勤会计师事务所担任审计机构[438] 公司运营及业务策略相关 - 2020 - 2019 - 2018年公司作为单一运营部门进行合并管理[469] - 2020年3月起公司暂停购买房屋新报价，二、三季度大幅减少房屋库存余额，5月在部分市场重新推出购房报价，8月底恢复所有市场运营[465] - 公司通过房屋销售及其他房地产附属服务产生收入，其他收入占总收入比例微不足道[494] - 2020、2019、2018年广告费用分别为3310万美元、7520万美元、3890万美元[501] 会计政策及资产处理相关 - 公司内部开发软件估计使用寿命为2年，软件实施成本为3年或合同期限较短者，计算机为2年，安全系统为1年，家具和固定装置为5年，租赁改良为使用寿命或租赁期限较短者，办公设备为3年[482] - 公司记录的有限寿命无形资产包括开发技术、客户关系、商标和非竞争协议，摊销期限为2 - 5年[492] - 2020 - 2019 - 2018年公司未确认长期资产减值损失[493] - 2020 - 2019 - 2018年没有客户产生公司总营收的10%或更多[497] - 公司房地产库存按成本或可变现净值孰低计量，至少每季度进行减值审查[474] - 公司于2020年1月1日采用ASU 2016 - 13及相关修订，采用ASU 2018 - 15，均未对合并财务报表产生重大影响[517][518] - 2020年公司将210万美元的回购协议下抵押的待售抵押贷款余额从其他流动资产重新分类至回购协议下抵押的待售抵押贷款[468] 股票期权及RSUs定价相关 - 公司授予的股票期权服务归属期一般为四年，使用Black - Scholes - Merton期权定价模型确定授予日公允价值[504] - 公司授予的RSUs有基于流动性事件的绩效条件和一般为四年的服务归属条件，市场条件RSUs使用蒙特卡罗模拟确定授予日公允价值，假设股息收益率为0%[505][507] 公司收购相关 - 2019年9月4日，公司以4100万美元收购OSN 100%股权，间接收购其非控股权益花费490万美元，收购无形资产包括510万美元商标和650万美元客户关系，摊销期5年[526][527] - 2018年9月10日，公司收购Open Listings 100%股权，其服务产品已整合到Opendoor的服务中[528] - 收购对价公允价值总计1552万美元，其中现金对价937万美元，股权对价615万美元[530] - 收购的无形资产包括商标、非竞争协议、客户关系和开发技术，分别价值30万、10万、90万和290万美元，摊销期为2年[530] - 2019年9月4日至12月31日，OSN的收入为1280万美元，净亏损为420万美元；2018年9月10日至12月31日，Open Listings的收入为200万美元，净亏损为230万美元[531] - 2019年和2018年未经审计的备考收入分别为47.64亿美元和18.83亿美元，净亏损分别为3407万美元和2319万美元[533] 公司资产公允价值相关 - 截至2020年和2019年12月31日，房地产库存分别为4.66亿美元和13.12亿美元[534] - 截至2020年和2019年12月31日，现金、现金等价物和有价证券的公允价值分别为14.60亿美元和4.49亿美元[535] - 截至2020年和2019年12月31日，有未实现损失的债务证券公允价值分别为3145万美元和2318万美元[536] - 截至2020年12月31日，债务证券的公允价值为1.32亿美元，均在1年内到期[536] - 截至2020年和2019年12月31日，衍生品的名义金额分别为1513万美元和28.37亿美元，公允价值分别为37.3万美元和4.17亿美元[542] - 截至2020年和2019年12月31日，合并的可变利益实体的资产分别为5.65亿美元和16.93亿美元，负债分别为4