现金及现金等价物情况 - 截至2021年9月30日，公司现金及现金等价物为15.68324亿美元，较2020年12月31日的25.82205亿美元有所下降[14] - 2021年9月现金、现金等价物和受限现金期末余额为162.4651万美元，2020年为211.4208万美元[27] - 截至2021年9月30日，公司无限制现金及等价物为16亿美元，受限现金余额为5630万美元，循环信贷额度可用7.177亿美元[171] - 2021年9月30日与12月31日相比，现金等从24.29639亿美元降至15.39275亿美元[185] 存货情况 - 截至2021年9月30日，公司房屋和土地存货为89.1744亿美元，高于2020年12月31日的77.21798亿美元[14] - 截至2021年9月30日和2020年12月31日，在建房屋分别为44.69295亿美元和30.8674亿美元，土地开发分别为38.49816亿美元和41.37318亿美元，生地分别为5.98329亿美元和4.9774亿美元[55] - 2021年9月30日，在建房屋价值4.469295亿美元，土地开发价值3.849816亿美元，未开发土地价值5983.29万美元，总库存8.91744亿美元，总资产12.571851亿美元[72] - 2020年12月31日，在建房屋价值3.08674亿美元，土地开发价值4.137318亿美元，未开发土地价值4977.4万美元，总库存7.721798亿美元，总资产12.205498亿美元[75] - 2021年9月30日与12月31日相比，房屋和土地库存从76.00542亿美元增至87.48663亿美元[185] 营收情况 - 2021年第三季度，公司总营收为34.7905亿美元，较2020年同期的29.54957亿美元增长约17.74%[16] - 2021年前九个月，公司总营收为95.68324亿美元，较2020年同期的78.43718亿美元增长约21.99%[16] - 2021年第三季度公司合并收入为3.47905亿美元，2020年同期为2.954957亿美元；2021年前九个月为9.568324亿美元，2020年同期为7.843718亿美元[68] - 2021年前三季度房屋销售总收入为91.56371亿美元，较2020年同期增长22%[143] - 2021年前三个月金融服务业务总营收为9.1482亿美元，同比下降14%；前九个月总营收为28.8632亿美元，同比增长13%[164] - 2021年9月与2020年30日相比，收入从74.24736亿美元增至90.35505亿美元[186] 净利润情况 - 2021年第三季度，公司净利润为4.75549亿美元，较2020年同期的4.16398亿美元增长约14.20%[16] - 2021年前九个月，公司净利润为12.83055亿美元，较2020年同期的9.68728亿美元增长约32.45%[16] 每股收益情况 - 2021年第三季度，公司基本每股收益为1.83美元，稀释每股收益为1.82美元[16] - 2021年前九个月，公司基本每股收益为4.86美元，稀释每股收益为4.85美元[16] - 2021年和2020年第三季度基本每股收益分别为1.83美元和1.54美元，摊薄后每股收益分别为1.82美元和1.54美元；2021年和2020年前九个月基本每股收益分别为4.86美元和3.57美元，摊薄后每股收益分别为4.85美元和3.56美元[44] 股东权益情况 - 截至2021年9月30日，公司股东权益为71.41752亿美元，高于2020年12月31日的65.69989亿美元[14] - 2020年6月30日股东权益总额为585.1668万美元，2020年9月30日为624.0015万美元，2019年12月31日为545.818万美元[25] 现金股息情况 - 2021年第三季度，公司宣布的现金股息为每股0.14美元，前九个月为每股0.42美元[16] - 2021年前九个月，公司宣布现金股息总计1.103亿美元，回购1200万股，花费6.143亿美元；2020年同期宣布现金股息总计9750万美元，回购280万股，花费9570万美元[83] - 2021年前九个月，公司宣布现金股息总计1.103亿美元，回购1200万股，花费6.143亿美元；截至9月30日，剩余回购授权为7.406亿美元[177] 经营、投资、融资活动现金情况 - 2021年9月经营活动产生的净现金为54.8225万美元，2020年为126.6625万美元[27] - 2021年9月投资活动使用的净现金为8.6468万美元，2020年为10.7179万美元[27] - 2021年9月融资活动使用的净现金为146.9341万美元，2020年为29.6694万美元[27] - 2021年前九个月经营活动净现金流入为5.482亿美元，投资活动净现金流出为8650万美元[178][181] - 2020年前三季度投资活动使用净现金1.072亿美元，主要包括收购ICG花费8330万美元和资本支出4690万美元，部分被非合并实体分配的1990万美元抵消[182] - 2021年前三季度融资活动使用净现金15亿美元，主要包括回购1200万股普通股花费6.143亿美元、偿还债务7.974亿美元和支付现金股息1.117亿美元，部分被回购协议下的6470万美元净借款抵消；2020年前三季度融资活动使用净现金2.967亿美元，主要包括回购280万股普通股花费9570万美元、偿还债务1100万美元、支付现金股息9780万美元和回购协议下净偿还7750万美元[183] 收购及相关费用情况 - 2020年1月24日公司以1.04亿美元收购ICG，2020年1月支付8330万美元，2021年支付1040万美元，2022年将支付1040万美元[33] - 2020年第一季度ICG商誉减值2020万美元[34] - 2020年第二季度公司记录遣散费1030万美元[35] 客户存款及合同资产情况 - 2021年9月30日和2020年12月31日，已售未交付房屋的客户存款分别为8.235亿美元和4.495亿美元[38] - 截至2021年9月30日和2020年12月31日，保险经纪佣金相关合同资产分别为4160万美元和3850万美元[41] 抵押贷款相关情况 - 截至2021年9月30日和2020年12月31日，可供出售住宅抵押贷款的公允价值分别为6.014亿美元和5.65亿美元，未偿还本金余额分别为5.864亿美元和5.391亿美元[44] - 2021年和2020年第三季度抵押贷款销售净收益分别为5840万美元和7660万美元，2021年和2020年前九个月分别为1.926亿美元和1.738亿美元[44] 利率锁定承诺及远期合约等情况 - 截至2021年9月30日和2020年12月31日，利率锁定承诺分别为5.215亿美元和3.672亿美元[45] - 截至2021年9月30日和2020年12月31日，未到期远期合约分别为8.43亿美元和6.864亿美元，全贷款投资者承诺分别为2.355亿美元和1.696亿美元[47] ASC 326相关情况 - 截至2021年9月30日和2020年12月31日，ASC 326范围内的资产分别为1.945亿美元和1.762亿美元[50] - 2020年1月1日采用ASC 326导致留存收益减少70万美元[52] 资本化利息情况 - 2021年和2020年第三季度资本化利息分别为3170.7万美元和4004.4万美元，2021年和2020年前九个月分别为9780.9万美元和1.19643亿美元[56] 土地期权相关情况 - 截至2021年9月30日，土地期权相关存款和预收购成本为3.54288亿美元，剩余购买价格为52.88883亿美元；截至2020年12月31日，相关存款和预收购成本为2.91864亿美元，剩余购买价格为37.73568亿美元[61] - 2021年9月30日土地期权协议下剩余购买价格总计53亿美元[138] - 2021年9月30日土地期权协议相关最大风险敞口为3.543亿美元，其中1940万美元可退还[139] - 截至2021年9月30日，土地期权协议剩余总购买价格为53亿美元[188] 土地相关费用情况 - 2021年第三季度土地相关费用为356.7万美元，2020年同期为174.8万美元；2021年前九个月为682万美元，2020年同期为1393万美元[63] - 土地相关费用包含土地减值、待售土地可变现净值调整和放弃土地期权合同的存款及预收购成本核销[71] - 2021年第三季度公司土地相关费用为3567美元，2020年为1748美元；前九个月2021年为6820美元，2020年为13930美元[149] 合并税前收入情况 - 2021年第三季度公司合并税前收入为6204.02万美元，2020年同期为4841.67万美元；2021年前九个月为1.653928亿美元，2020年同期为1.204944亿美元[68] 业务特殊费用情况 - 2021年前九个月，佛罗里达业务含2020万美元商誉减值费用[68] - 2021年前九个月，其他房屋建筑业务含5370万美元和5940万美元保险调整费用，以及6150万美元债务赎回损失[68] 应付票据情况 - 2021年9月30日和2020年12月31日应付票据分别为20.59923亿美元和27.52302亿美元，估计公允价值分别为25.82625亿美元和34.15662亿美元[77] 债务赎回情况 - 2021年前九个月，公司通过现金要约收购加速赎回2026年和2027年到期的无担保票据，分别为2亿美元和1亿美元，导致损失6150万美元[78] - 2021年前九个月，公司通过现金要约加速赎回2026年到期的2亿美元和2027年到期的1亿美元无担保票据，赎回损失6150万美元[172] - 2021年3月、2026年3月和2027年1月到期的无担保优先票据分别提前赎回4.26亿美元、2亿美元和1亿美元[186] 循环信贷安排情况 - 循环信贷安排到期日为2023年6月，最大借款能力为10亿美元，可增加至15亿美元，2021年9月30日和2020年12月31日未使用借款分别为7.177亿美元和7.503亿美元[80][81] 金融服务债务情况 - 金融服务债务方面，2021年9月30日回购协议最高总承诺为5.8亿美元，2021年12月27日至2022年1月13日将增至6.5亿美元，2021年9月30日和2020年12月31日未偿还金额分别为4.765亿美元和4.118亿美元[82] 股份支付计划情况 - 2021年和2020年前九个月，参与者根据股份支付计划交出的股份价值分别为1060万美元和1490万美元[84] 有效税率情况 - 2021年第三季度和前九个月有效税率分别为23.3%和22.4%，2020年同期分别为14.0%和19.6%[87] - 2021年前三季度和前九个月有效税率分别为23.3%和22.4%，2020年同期分别为14.0%和19.6%，差异主要因州所得税费用和联邦节能住宅税收抵免相关福利[125] - 2021年前三个月和前九个月有效税率分别为23.3%和22.4%，2020年同期分别为14.0%和19.6%[169] 净递延税资产及未确认税收利益情况 - 2021年9月30日和2020年12月31日，净递延税资产分别为1990万美元和3270万美元，未确认税收利益分别为2390万美元和3090万美元[88] 已发行信用证和担保债券情况 - 2021年9月30日和2020年12月31日，已发行信用证和担保债券分别总计2.823亿美元和18亿美元、2.497亿美元和15亿美元[95] - 截至2021年9月30日，未到期信用证总计2.823亿美元，未到期 surety bonds 约18亿美元[187] 产品保修负债情况 - 公司为产品保修估计成本并记录负债，实际保修成本未来可能与当前估计不同[99] 索赔准备金情况 - 截至2021年9月30日和2020年12月31日，公司所有索赔的准备金分别为6.247亿美元和6.418亿美元，IBNR及相关索赔费用负债分别约占总一般责任准备金的70%和68%[105] - 2021年和2020年截至9月30日的九个月

业绩总结 - Q2 2021报告的每股收益为1.90美元，调整后每股收益为1.72美元[8] - 房屋销售收入同比增长31%，达到32.35亿美元[14] - 交付数量增加22%，达到7,232套住宅[8] - 房屋建筑毛利率上升270个基点，达到26.6%[14] - 新订单数量增加28%，达到8,322套住宅[9] 用户数据 - 订单积压单位增加52%，达到20,056套，积压价值增加70%，达到98亿美元[9] 未来展望 - 公司在南卡罗来纳州佛罗伦萨签署第二个离岸制造工厂的租约，预计于2022年开业[7] 财务状况 - 截至Q2末，公司现金余额为17.21亿美元，债务资本比率降至22.7%[12] - Q2 SG&A费用为2.72亿美元，占房屋销售收入的8.4%[14] 股票回购 - 公司在Q2回购2亿美元的普通股，2021年前六个月共回购6.9百万股，减少2.4%的流通股[12]

财务数据和关键指标变化 - 第二季度批发收入同比增长31%至32亿美元，主要因房屋交付量增加22%至7232套，以及平均售价上涨7%至44.7万美元 [18] - 净新订单同比增加28%至8322套，积压订单同比增长52%至20056套，积压订单价值增长70%至98亿美元 [19][21] - 房屋建筑毛利率从去年的23.9%提升至26.6%，预计第三季度为26.8%，第四季度为27.3% [23][24] - 第二季度SG&A费用为2.72亿美元，占房屋销售收入的8.4%，调整后为3.19亿美元，占比9.8%，预计全年调整后SG&A占比为9.6% [25] - 财务服务业务第二季度税前收入为5100万美元，低于去年的6000万美元 [26] - 第二季度净利润为5.03亿美元，每股收益1.90美元，调整后净利润为4.56亿美元，每股收益1.72美元 [27] - 季度末现金为17亿美元，债务资本比率从去年的32.1%降至22.7%，净债务资本比率为4.5% [27] 各条业务线数据和关键指标变化 - 新房销售业务中，首次购房者订单增加12%至2637套，改善型购房者订单增加15%至3273套，活跃成年购房者订单增加81%至2412套 [20] - 交付房屋中，首次购房者占比32%，改善型购房者占比41%，活跃成年购房者占比27% [19] - 财务服务业务第二季度税前收入下降，反映市场竞争加剧 [26] 各个市场数据和关键指标变化 - 各市场和各买家群体的平均售价均有上涨，第二季度平均售价上涨7%或3.1万美元 [18][19] - 积压订单平均价格较去年第二季度上涨12%至49.1万美元 [22] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司计划增加土地投资，2021年前六个月已投资18亿美元，目标全年投资约40亿美元，同比增加8% [10][28] - 控制更多土地通过期权方式，季度末53%的土地为期权控制，接近历史高位 [10][29] - 投资异地制造战略，租赁南卡罗来纳州佛罗伦萨的设施，预计2022年上半年开始交付产品 [11] - 与Invitation Homes合作，2022年起五年内预计设计建造约7500套新房出售给对方 [30][31] - 行业历史运营利润率约10%，公司过去几年表现突破该范式，整个行业都在努力提升表现 [12] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 住房需求在第二季度强劲，7月前几周仍保持该趋势，消费者对购买新房兴趣高 [14] - 供应短缺和价格上涨可能影响短期市场，但长期需求趋势乐观，受人口结构、房屋供应不足、经济改善和利率环境等因素支撑 [17] - 供应链问题导致建筑周期延长约两周，影响交付量，但预计不会比当前情况更糟，希望随着世界重新开放问题能得到解决 [41] 其他重要信息 - 公司被评为2021年《财富》和Great Place to Work评选的千禧一代最佳工作场所之一，此前还入选《财富》100家最佳雇主榜单 [33] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 价格上涨是否使需求池因 affordability 而变窄 - 公司未看到需求减弱，通过限制地块释放等方式限制销售，需求至少与第一季度持平，部分地区更好 [35][36] 问题2: “easy offer process” 的使用情况 - 这是公司使用的工具之一，并非在每个部门和社区都使用，很多部门会使用，但无法提供具体使用次数 [37][38] 问题3: 销售限制未来几个月的走向 - 供应链情况基本不变，希望随着世界重新开放问题能改善；需求强劲，未受夏季其他干扰因素影响 [40][41][42] 问题4: 与 Invitation Homes 的合作是增量业务还是会影响现有销售业务 - 部分是增量业务，也会有项目存在一定的替代性，该合作有助于公司获取更大地块，且租赁房屋价格较低、建造周期短、施工更简单 [43][44][45] 问题5: 高订单速度如何改变行业和公司购地思维 - 公司购地思维和回报预期未变，社区规模略有增大；与 Invitation Homes 的合作可加速建造和交付，拓宽可考虑的土地资产范围 [47][48][49] 问题6: 与 Invitation Homes 合作的土地购买是否有保证或特殊安排 - 双方按项目单独进行评估，有正常的购买和销售协议，有效管理了风险 [53][54] 问题7: 放松销售限制的目标 - 考虑因素包括客户在积压订单中的时间（理想为6 - 7个月）、整体周期时间、地块可用性和开发时间、生产能力和贸易可用性等；部分入门级社区会增加样板房建设，在房屋达到后期生产阶段才出售 [56][57][58] 问题8: 首次购房者的定价能力 - 本季度首次购房者平均售价为33.8万美元，同比上涨6%，各买家群体价格上涨较为一致 [60][61] 问题9: 第二季度开工水平是否会持续或增加 - 第二季度开工9800套是为了处理积压订单和重建样板房库存，不会在今年剩余时间维持该速度；第三、四季度开工率将高于去年，但低于第二季度 [63][64][65] 问题10: 第三、四季度木材成本对毛利率的影响及2022年情况 - 不提供2022年毛利率指引；若木材价格维持当前水平，将是利好因素；历史上木材成本占ASP的3% - 5%，曾升至6% - 8%，若能回到3% - 5%，将有较大收益 [66][67][68] 问题11: 异地制造设施的情况 - 暂未提供利润率指引，目前对业务影响较小；产品质量高，可节省框架外壳组件的周期时间，希望未来举办活动展示工厂情况 [70][71][72] 问题12: 土地投资在不同产品类别和地区的分配 - 消费者群体方面，与历史目标一致，首次购房者占35%，Pulte品牌改善型家庭社区占40%，活跃成年购房者占25%；市场方面，除重新进入丹佛、在北卡罗来纳州三角地区扩张外，基本与现有业务范围一致 [73][74][75] 问题13: 活跃成年业务未来两三年的发展 - 该业务表现出色，新社区位置更好，部分遗留社区有土地可开发，有助于提高回报和库存周转率；看好美国住房市场，对活跃成年业务尤其乐观 [77][79][80] 问题14: 下半年销售速度的预期 - 不提供第三、四季度订单率指引，当前需求强劲且公司限制销售，难以用历史模型预测未来订单增长 [81][82][83] 问题15: SG&A费用降低的驱动因素及未来趋势 - 随着业务增长，SG&A费用占收入的比例呈下降趋势；公司会继续在IT和营销等方面投资，认为这有助于业务发展 [84][85][86] 问题16: 资本分配的其他预期 - 资本分配策略不变，会继续投资业务、发放股息和进行股票回购 [87][88] 问题17: 行业明年能否达到180万套开工量 - 供应链挑战是全球性问题，行业有产能，但受某些材料短缺和土地开发的限制；公司有健康的土地储备，但整个行业情况需由经济学家判断 [90][91][94]

现金及现金等价物变化 - 截至2021年6月30日，公司现金及现金等价物为16.6327亿美元，较2020年12月31日的25.82205亿美元有所下降[16] - 2020年初现金、现金等价物和受限现金为1251456美元，年末为1697796美元；2021年初为2632235美元，年末为1721122美元[30] - 2021年6月30日，公司有17亿美元无限制现金及等价物、5790万美元受限现金余额，循环信贷额度下可用7.391亿美元；债务与总资本比率为22.7%（2020年12月31日为29.5%）[171] - 截至2021年6月30日，公司现金、现金等价物和受限现金为16.3843亿美元，房屋和土地库存为82.52045亿美元，总资产为109.58646亿美元，总负债为45.29814亿美元[192] 房屋和土地库存变化 - 截至2021年6月30日，公司房屋和土地库存为83.78951亿美元，较2020年12月31日的77.21798亿美元有所增加[16] - 2021年6月30日和2020年12月31日，在建房屋分别为40.79383亿美元和30.8674亿美元[58] - 截至2021年6月30日，东北、东南、佛罗里达、中西部、得克萨斯、西部的在建房屋分别为379,303千美元、631,880千美元、803,909千美元、522,661千美元、468,435千美元、1,213,043千美元；开发中土地分别为230,831千美元、576,612千美元、860,922千美元、376,402千美元、417,435千美元、1,089,048千美元；未开发土地分别为28,960千美元、59,327千美元、74,281千美元、25,872千美元、95,595千美元、192,561千美元；总库存分别为639,094千美元、1,267,819千美元、1,739,112千美元、924,935千美元、981,465千美元、2,494,652千美元；总资产分别为735,366千美元、1,405,516千美元、2,100,982千美元、1,041,914千美元、1,082,300千美元、2,734,463千美元。其他房屋建筑业务总库存为331,874千美元，总资产为2,249,872千美元。金融服务业务总资产为731,607千美元。公司总计在建房屋4,079,383千美元，开发中土地3,808,810千美元，未开发土地490,758千美元，总库存8,378,951千美元，总资产12,082,020千美元[74] - 截至2020年12月31日，各地区房屋在建数量为308.674万套，土地开发数量为413.7318万套，总库存为772.1798万套，总资产为1151.339亿美元[77] - 截至2021年6月30日，公司控制的地块总数为206641块，较2020年12月31日的180352块有所增加；土地期权协议剩余购买价格为48亿美元，相关存款和预收购成本为3.269亿美元，其中1650万美元可退还[136] - 截至2021年6月30日，土地期权协议的剩余购买总价为48亿美元[194] 营收和利润变化 - 2021年第二季度，公司总营收为33.59484亿美元，较2020年同期的25.93781亿美元增长约29.5%[18] - 2021年上半年，公司总营收为60.89274亿美元，较2020年同期的48.88761亿美元增长约24.5%[18] - 2021年第二季度，公司净利润为5.03399亿美元，较2020年同期的3.4862亿美元增长约44.4%[18] - 2021年上半年，公司净利润为8.07506亿美元，较2020年同期的5.52331亿美元增长约46.2%[18] - 2020年净收入为552331美元，2021年为807506美元[30] - 2021年6月30日和2020年同期，东北、东南、佛罗里达、中西部、得克萨斯、西部的季度收入分别为285,874千美元和141,478千美元、517,256千美元和457,863千美元、791,564千美元和581,520千美元、465,590千美元和339,680千美元、470,294千美元和365,348千美元、737,877千美元和613,090千美元；上半年收入分别为462,342千美元和303,912千美元、954,034千美元和840,257千美元、1,416,805千美元和1,088,209千美元、832,403千美元和631,849千美元、844,416千美元和710,086千美元、1,382,124千美元和1,165,096千美元。金融服务业务季度收入分别为91,029千美元和94,802千美元，上半年收入分别为197,150千美元和149,352千美元。合并季度收入分别为3,359,484千美元和2,593,781千美元，上半年收入分别为6,089,274千美元和4,888,761千美元[70] - 2021年6月30日和2020年同期，东北、东南、佛罗里达、中西部、得克萨斯、西部的季度税前利润分别为53,300千美元和18,944千美元、93,444千美元和72,780千美元、147,833千美元和97,263千美元、70,804千美元和43,607千美元、84,388千美元和59,909千美元、131,070千美元和90,164千美元；上半年税前利润分别为79,194千美元和37,553千美元、164,766千美元和127,524千美元、249,040千美元和152,596千美元、123,668千美元和75,069千美元、150,037千美元和113,504千美元、229,902千美元和157,419千美元。其他房屋建筑业务季度利润分别为7,180千美元和13,918千美元，上半年亏损分别为80,884千美元和22,861千美元。金融服务业务季度利润分别为51,454千美元和60,424千美元，上半年利润分别为117,803千美元和79,974千美元。合并季度税前利润分别为639,473千美元和457,009千美元，上半年税前利润分别为1,033,526千美元和720,778千美元[70] - 截至2021年6月30日的三个月和六个月，房屋建造税前收入分别同比增长48%和43%[119] - 截至2021年6月30日的三个月，金融服务税前收入同比下降15%；六个月同比增长47%[122] - 2021年截至6月30日的三个月和六个月，房屋销售收入分别同比增长31%和24%[125] - 2021年截至6月30日的三个月和六个月，土地及其他销售收入分别为3307.6万美元和6023.5万美元，低于2020年同期的6900万美元和1.08亿美元[125] - 2021年3月和6月房屋销售收入分别为32.35379亿美元和58.31889亿美元，较2020年同期分别增长31%和24%[139] - 2021年3月和6月税前收入分别为5.88019亿美元和9.15723亿美元，较2020年同期分别增长48%和43%[139] - 金融服务业务中，第二季度抵押贷款收入70227美元，同比下降9%；六个月收入159267美元，同比增长35%[164] - 金融服务业务第二季度总收入91029美元，同比下降4%；六个月总收入197150美元，同比增长32%[164] - 2021年第二季度金融服务总收入同比下降4%，2021年上半年同比增长32%[167] - 2021年第二季度所得税前收入同比下降15%，2021年上半年同比增长47%[168] - 2021年上半年，公司收入为57.26823亿美元，收入成本为42.3146亿美元，销售、一般和行政费用为5.39275亿美元，所得税前收入为8.75942亿美元[192] 每股收益变化 - 2021年第二季度，公司基本每股收益为1.91美元，较2020年同期的1.29美元增长约48.0%[18] - 2021年上半年，公司基本每股收益为3.04美元，较2020年同期的2.03美元增长约50.0%[18] - 2021年第二季度和2020年同期，基本每股收益分别为1.91美元和1.29美元；2021年上半年和2020年同期，基本每股收益分别为3.04美元和2.03美元[47] 股东权益变化 - 截至2021年6月30日，公司股东权益为69.58468亿美元，较2020年12月31日的65.69989亿美元有所增加[16] - 2020年3月31日股东权益总计5530391美元，6月30日为5851668美元，12月31日为5458180美元[27] 现金股息变化 - 2021年第二季度，公司宣布的现金股息为每股0.14美元，较2020年同期的0.12美元有所增加[18] - 2021年上半年，公司宣布现金股息总计7410万美元，回购690万股，花费3.537亿美元；2020年同期宣布现金股息6510万美元，回购280万股，花费9570万美元[85] - 2021年上半年，公司宣布现金股息总计7410万美元，回购690万股，花费3.537亿美元；董事会批准额外10亿美元股票回购授权[177] 经营、投资和融资活动现金流量变化 - 2020年经营活动提供的净现金为807872美元，2021年为432068美元[30] - 2020年投资活动使用的净现金为105450美元，2021年为47384美元[30] - 2020年融资活动使用的净现金为256082美元，2021年为1295797美元[30] - 2021年上半年经营活动净现金流入4.321亿美元，2020年同期为8.079亿美元；投资活动净现金流出4740万美元，2020年同期为1.055亿美元；融资活动净现金流出13亿美元，2020年同期为2.561亿美元[177][178][179][180][181] 收购及相关费用 - 2020年1月24日公司以1.04亿美元收购ICG，其中8330万美元和1040万美元分别于2020年1月和2021年支付，另有1040万美元将于2022年结算[36] - 2020年第一季度ICG商誉减值2020万美元[37] - 2020年3 - 6月公司记录遣散费1030万美元[38] - 2020年其他费用净额为7810美元，2021年为3259美元[40] 各项资产和负债数据变化 - 2021年6月30日和2020年12月31日，已售未交付房屋的客户存款分别为7.31亿美元和4.495亿美元[41] - 2021年6月30日和2020年12月31日，估计未来续保佣金的相关合同资产分别为4060万美元和3850万美元[44] - 2021年6月30日和2020年12月31日，可供出售的住宅抵押贷款的总公允价值分别为5.812亿美元和5.65亿美元[47] - 2021年第二季度和2020年同期，抵押贷款销售净收益分别为5670万美元和6630万美元；2021年上半年和2020年同期，分别为1.342亿美元和9720万美元[47] - 2021年6月30日和2020年12月31日，公司的利率锁定承诺总额分别为4.925亿美元和3.672亿美元[48] - 2021年6月30日和2020年12月31日，未到期的远期合约分别为8.15亿美元和6.864亿美元，整笔贷款投资者承诺分别为2.087亿美元和1.696亿美元[50] - 2021年6月30日和2020年12月31日，公司根据ASC 326报告的范围内资产分别为1.984亿美元和1.762亿美元[53] - 截至2021年6月30日和2020年12月31日，与可变利益实体（VIE）的土地期权存款和预收购成本分别为126,617千美元和126,900千美元，剩余购买价格分别为1,866,043千美元和1,586,551千美元；其他土地期权的对应数据分别为200,303千美元和164,964千美元，2,889,793千美元和2,187,017千美元[62] - 截至2021年6

财务数据和关键指标变化 - 第一季度净收入为3.04亿美元，合每股1.13美元；调整后净收入为3.43亿美元，合每股1.28美元。2020年第一季度，公司净收入为2.04亿美元，合每股0.74美元，调整后净收入为2.19亿美元，合每股0.80美元 [27] - 第一季度税前费用为6100万美元，与完成的3亿美元高级票据现金要约收购有关；税前保险收益为1000万美元 [6] - 第一季度末现金为16亿美元，总债务与资本比率降至23.3%，净债务与资本比率为5.5% [27] - 第一季度土地收购和开发投资7.95亿美元，第一季度末控制约19.4万宗地块，其中9.4万宗为自有，10万宗通过期权控制 [28] 各条业务线数据和关键指标变化 房屋销售业务 - 第一季度房屋销售收入同比增长17%至26亿美元，房屋交付量增长12%至6044套，平均销售价格上涨4%至43万美元 [17] - 第一季度净新订单同比增长31%至9852套，各地区和买家群体需求强劲，首次购房者订单增长39%至3303套，改善型购房者订单增长18%至4040套，活跃成年购房者订单增长49%至2509套 [18] - 第一季度平均运营社区837个，较去年的873个下降4% [19] - 第一季度取消率降至8%，积压订单房屋数量增加50%至18966套，积压订单价值增长58%至88亿美元 [20] - 第一季度开工房屋数量增加25%至8364套，在建房屋总数增加22%至14728套，其中1798套（12%）为样板房 [21] 金融服务业务 - 第一季度税前收入从去年的2000万美元增至6600万美元以上，贷款捕获率提高150个基点至88% [26] 各个市场数据和关键指标变化 - 美国住房市场单户住宅短缺380万套，较2018年增长52% [9] - 公司第一季度各地区和买家群体需求强劲，4月前三周需求持续强劲 [10][11] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司优先投资土地资产以获取风险调整回报，自2016年以来已投资146亿美元进行土地收购和开发，同时优化土地储备结构，增加期权地块比例 [13] - 公司将资金返还给股东，过去五年通过股息和股票回购返还约30亿美元，本季度回购1.54亿美元股票，董事会批准增加10亿美元股票回购授权 [14] - 公司计划在2021年增加30%的土地收购和开发投资，同时降低财务杠杆，第一季度偿还7.26亿美元债务 [14][15] - 行业运营和回报模式不断成熟，能够以更低风险实现更高回报，投资者对该行业的投资信心增强 [15] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 市场需求强劲源于住房短缺、疫情影响、人口结构、低利率和经济改善等因素，公司有望受益于市场需求增长 [9][10] - 公司运营和财务表现持续改善，定价策略和业务实践有助于提高毛利率和调整后运营利润率，现金流可支持业务增长和股东回报 [11] - 公司预计第二季度开工至少1万套房屋，交付7400 - 7700套房屋，全年交付3.2万套房屋，平均销售价格将有所提高 [21][22] - 公司预计全年房屋成本（不包括土地）上涨6% - 8%，但强劲的需求环境使公司能够转嫁成本，预计毛利率将在2021年剩余时间内提高 [24] 其他重要信息 - 公司在第一季度推出名为“Pulte Cares”的网站板块，展示可持续发展业务和相关报告 [31] - 公司入选《财富》杂志“100家最佳雇主”榜单 [31] - 标准普尔将公司债务评级上调至投资级 [29] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 活跃成年购房者的买家画像是否有变化 - 活跃成年购房者的构成、来源地和需求与过去四到五年基本相同 [35][37] 问题2: 成本通胀轨迹与利润率的关系 - 成本通胀主要由木材价格上涨推动，公司预计全年房屋成本（不包括土地）上涨6% - 8%，但强劲的定价环境使公司能够覆盖成本增加，预计毛利率将逐季提高约50个基点 [38][39][40] 问题3: 第二季度开工加速的原因及周期时间趋势 - 公司业务规模、与贸易伙伴的关系以及采购团队的管理能力是开工加速的主要原因；部分市场因供应链限制导致周期时间略有增加，但已纳入交付和开工指导 [42][43][44] 问题4: 销售方式是否因周期时间和成本环境改变 - 在某些消费者群体（尤其是低价段），公司会等待房屋进入生产后期再销售，以获取当前销售价格、更好掌握交付时间和成本；部分开工率增加是为了重建样板房库存 [45][46][47] 问题5: 4月需求强度及第一季度销售节奏是否可持续 - 4月前三周需求持续强劲，通常第二季度5 - 6月会有季节性调整，但当前市场需求强劲，公司需限制销售 [49][50][51] 问题6: 高毛利率能否在未来几年持续 - 公司未对2021年以后的毛利率进行指导，但公司在业务运营方面进行了结构性改变，注重创造股东价值和资本配置 [52][53][54] 问题7: 活跃成年需求的可持续性及大型Del Webb社区的吸收能力 - 4月前三周Del Webb社区的客流量持续强劲，活跃成年需求可持续；大型Del Webb社区的吸收率较高，但在整体业务中占比相对较小 [56][57][61] 问题8: 是否对积压订单进行压力测试及对结构性利润率改善的看法 - 公司未明确提及是否进行压力测试，但认为积压订单的买家信用状况良好，利率上升不会使买家陷入困境；公司认可虚拟旅游、降低利息成本等因素对业务有益，但利润率还受土地成本、建筑成本和销售价格等多种因素影响 [64][65][66] 问题9: ICG业务对开工的贡献 - ICG业务对公司整体影响较小，但对杰克逊维尔业务有显著影响，公司即将宣布第二家工厂的选址 [68][69][70] 问题10: 行业结构改善的原因及公司期权土地比例的走向 - 行业在资本配置上更加自律，公司和行业的资产负债表上自有土地减少，期权增加，自由现金流增加，股息和股票回购增加，债务减少；公司期权土地比例有望进一步提高 [72][73][74] 问题11: 取消订单房屋能否实现更高价格和利润率 - 取消率降至8%，是公司10年来最低水平，取消订单房屋可实现更高价格，但对毛利率指导影响不大 [75][76] 问题12: 2021年剩余时间及2022年社区数量的变化 - 2021年第二、三、四季度社区数量预计较去年同期下降5% - 10%，公司未对2022年进行指导 [78][79] 问题13: 活跃成年房屋的建造时间及利润率指导是否受客户群体结构变化影响 - 活跃成年房屋的建造周期与核心产品无明显差异；利润率指导受客户群体从改善型向首次购房者转变的影响，活跃成年客户群体相对稳定 [80][81][82] 问题14: 社区数量减少但交付量增加的原因及吸收速度的驱动因素 - 社区规模与过去三年基本相同，平均每个社区约130宗地块；吸收速度提高部分受业务向入门级市场转移的影响，入门级社区的吸收速度通常较高 [83][84][86] 问题15: 今年和明年的定价预期 - 公司未对明年定价进行指导，目前预计今年成本同比上涨6% - 8%，过去三到四年涨幅为1% - 2%；希望木材市场价格能够缓和，明年成本涨幅能够回落 [87][88][89] 问题16: 除木材外的成本通胀情况及劳动力市场情况 - 水泥价格在活跃市场有上涨，劳动力市场繁忙，公司需支付更高成本吸引工人，木材和劳动力仍是成本的主要驱动因素 [91][92] 问题17: 德州天气对交付的影响 - 德州冬季风暴导致业务停工约两周，是本季度交付未达指导的主要原因，公司预计在第二季度弥补大部分损失 [93][94] 问题18: 活跃成年购房者需求回升的原因 - 疫苗接种增强了活跃成年购房者的信心，同时改善型市场的强劲使他们能够以高价出售现有房屋，从而有信心和资金购买退休房屋 [97][98] 问题19: 各买家群体的价格涨幅 - 首次购房者价格同比上涨2%，改善型购房者上涨4%，活跃成年购房者上涨6% [100]

业绩总结 - Q1 2021报告每股收益为1.13美元，调整后每股收益为1.28美元[15] - 房屋销售收入同比增长17%，达到26亿美元[15] - 新房交付量同比增长12%，共计6,044套[15] - Q1 2021的毛利率为25.5%，较去年同期提高180个基点[26] 用户数据 - 净新订单量增加31%，达到9,852套，订单价值增长42%至46亿美元[16] - 单位积压量为18,966套，积压总值为88亿美元[16] 财务状况 - 期末现金余额为16.44亿美元，债务资本比率为23.3%，较去年下降6.2个百分点[23] - 公司在本季度偿还债务7.26亿美元，并回购1.54亿美元的普通股[23] - 财务服务的税前收入为6600万美元，同比增长239%[26] 投资与发展 - Q1 2021土地收购和开发投资为7.95亿美元，2021年目标为37亿美元[19]

业绩总结 - 2020年净收入为14.07亿美元，较2016年的6.63亿美元增长了112%[35] - 2020年每股收益（EPS）为5.18美元，较2016年的1.75美元增长了196%[33] - 2017年至2020年，房屋销售收入从75亿美元增长至106亿美元[33] - 2020年现金流来自经营活动为18.4亿美元[35] - 2020年债务与总资本化比率为29.5%[37] 市场需求与供应 - 预计每年需要150万套住房，累计缺口接近700万套[8] - 2020年12月新房库存为107万套，创历史新低，供应仅为1.9个月[11] 投资与回购计划 - 2021年计划在土地收购和开发上投资37亿美元，比2020年增加8亿美元[38] - 2021年计划回购1.71亿美元的普通股[38] 市场定位 - 2020年公司在可负担/首次购房者市场的投资占比为32%[42]

财务数据和关键指标变化 - 第四季度房屋销售收入同比增长5%至31亿美元，主要因平均售价上涨4%至44.6万美元，成交房屋数量增加1%至6860套 [17] - 第四季度净新订单同比增长24%至7056套，平均社区数量同比下降2%至846个 [18] - 第四季度取消率为12%，低于去年的14% [20] - 年末积压订单同比增长44%至15158套，积压订单价值从去年的45亿美元增至68亿美元 [20] - 第四季度毛利率为25%，同比提高220个基点，较第三季度提高50个基点 [22] - 第四季度销售、一般和行政费用（SG&A）为2.8亿美元，占房屋销售收入的9.1%；调整后SG&A费用为2.96亿美元，占比9.7% [23] - 第四季度金融服务业务税前收入为4300万美元，高于去年的3400万美元 [25] - 第四季度有效税率为16.4%，2021年预计税率约为23.5% [25][26] - 第四季度净利润为4.38亿美元，合每股1.62美元；调整后净利润为4.04亿美元，合每股1.49美元 [26] - 年末现金为26亿美元，总债务与资本比率从去年的33.6%降至29.5%，净债务与资本比率为1.8% [8][26] - 2020年全年交付房屋数量增长6%至24624套，房屋销售收入增长7%至106亿美元，税前收入增长29%至17亿美元，运营现金流为18亿美元 [8] - 2020年公司通过回购450万股普通股向股东返还1.71亿美元，平均成本为每股37.58美元；第四季度回购170万股，成本为7500万美元，平均价格为每股43.69美元 [27] 各条业务线数据和关键指标变化 - 房屋建筑业务：第四季度房屋销售收入增长，订单增加，毛利率提高，积压订单增多，预计2021年交付量增长超20%，平均售价在43 - 43.5万美元之间，毛利率约为24.5% [17][20][22] - 金融服务业务：第四季度税前收入增长，抵押贷款捕获率从去年的84%升至86% [25] 各个市场数据和关键指标变化 文档未提及相关内容 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司预计2021年需求环境强劲，有望继续受益于人口增长、家庭形成以及远程工作趋势带来的住房需求 [10][11] - 2021年计划土地收购和开发支出37亿美元，较2020年增加约8亿美元 [13][28] - 正在推进下一个场外制造工厂的选址工作，预计明年第一季度投入运营 [13] - 第一季度将偿还7.26亿美元未偿债务，继续通过股票回购计划向股东返还资金 [14][15] - 已在大丹佛地区和北卡罗来纳州TRID地区开展新业务，计划扩大业务规模 [30] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 2020年公司成功应对疫情挑战，进入2021年财务状况良好，有机会实现业务增长 [7][9] - 尽管疫情仍有不确定性，但多种疫苗的分发使公司看到希望，预计住房需求将保持强劲 [9][10] - 劳动力紧张和供应链问题是运营中的挑战，但公司有信心应对并实现增长目标 [12] 其他重要信息 - 第四季度财务结果受保险相关准备金调整、金融服务准备金调整和税收优惠等项目影响 [16] - 公司已达到将50%土地管道通过期权控制以及拥有3年自有地块的目标 [28] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1：如何看待当前土地投资环境以及与同行相比的资本分配策略 - 公司维持平衡的业务策略，今年土地支出大幅增加至3.7亿美元，会继续谨慎投资以创造长期价值，同时考虑土地支出占收入的比例 [34][35] 问题2：能否详细说明预计成本增加的幅度以及实现的每平方英尺价格 - 预计2021年房屋成本将上涨约5%，包括商品投入成本和劳动力成本，市场强劲有望通过提价抵消大部分成本，但会关注房屋可负担性 [37] 问题3：37亿美元土地收购开发支出面临的限制以及是否需要政策改变 - 地方政府对经济适用房有需求但存在“邻避效应”，这是地方问题，政府表态可能会有帮助，公司凭借规模和团队能够应对挑战 [40][41] 问题4：除房屋成本增加外，还有哪些因素影响2021年毛利率指引 - 土地成本上升是一个因素，此外销售价格与当前定价环境存在一定滞后，公司有较大积压订单，对毛利率有较好的可见性 [43] 问题5：公司是否有能力在第一季度进一步提高销售速度 - 第四季度销售强劲，1月开局良好，公司通过控制销售数量和价格来匹配生产能力，同时考虑地块可用性，全年指引已反映这些因素 [45][46] 问题6：如何解释2021年全年成交价格相对本季度订单价格的下降预期 - 全年平均售价指引受首次购房业务增加和地理区域销售组合的影响，公司战略定价方法有助于提升利润率，市场需求上升也有利于提价 [49][50] 问题7：是否看到建造更大房屋带来的成本效率提升并纳入成本预测 - 公司已考虑产品组合因素，但客户具体选择不确定，有迹象表明会建造更大房屋，时间会证明其影响，公司会持续更新信息 [53][54] 问题8：第四季度毛利率高于全年指引的原因以及2021年毛利率扩张的限制因素 - 第四季度毛利率超预期是因为增加了更多现房库存，获得了当前市场价格；公司会根据市场情况提价以扩大利润率，但预计垂直建设成本会上升 [57][59] 问题9：如何看待2021年社区数量和销售速度指标 - 预计2021年第一季度社区数量较2020年第一季度下降约5%，年末较2020年末下降约5%，具体数量受销售环境、社区关闭速度和开发进度等因素影响 [61] 问题10：37亿美元土地支出是否为2022年做好准备以及期权地块与自有地块的利润率差异 - 公司大部分已为2022年做好准备，部分2021年支出会影响2022年下半年；期权交易有成本，公司会综合考虑回报和风险，不同交易情况不同 [65][68] 问题11：解释50%自有期权目标的逻辑以及Del Webb遗留土地的影响，以及30000套交付指引反映的季度产能情况 - 公司对生产能力有信心，交付指引反映了当前生产能力，同时会根据需求和产能情况调整；建销模式和现房都是业务的重要组成部分，不认为建销模式会限制业务成功 [72][73] 问题12：如何看待积压订单转化率下降以及对全年交付目标的信心 - 公司关注在产品的转化率，目前生产情况与历史水平相当，通过提高开工率处理积压订单和增加现房库存，有信心实现全年交付目标 [79][80] 问题13：场外制造工厂的效益会在哪些指标中体现 - 工厂效益体现在房屋建筑业务的利润率上，有助于提高周期时间效率和劳动力效率，降低成本，对其他指标影响不大 [83] 问题14：活跃成年业务的需求趋势以及驱动因素 - 活跃成年买家受益于市场信心恢复、股市表现和二手房市场强劲，预计该业务将继续是公司的重要组成部分 [86] 问题15：如何考虑2021年的股票回购计划 - 股票回购将继续是资本分配的一部分，公司在第四季度重新启动了7500万美元的回购计划，2021年将持续进行，但不会提供具体支出指引，会在每季度末公布情况 [88]