公司表现 - SoCal工业REIT公司Rexford Industrial (NYSE: REXR)在过去一年中股价下跌21% 主要原因是市场对宏观经济逆风的担忧 尤其是南加州租金增长放缓 疫情时期的需求和过剩产能逐渐恢复正常 [1] - REXR公司已撤回之前发布的三年期FFO（运营资金）指引 表明公司对未来业绩的不确定性 [1] 市场机制 - 股票市场是一个强大的机制 每日价格波动在长期内会累积成巨大的财富创造或毁灭 [1] - Pacifica Yield公司致力于通过投资被低估但高增长的公司 高股息股票 REITs和绿色能源公司来实现长期财富创造 [1]

分组1 - iREIT+HOYA Capital 是 Seeking Alpha 上专注于收入投资的顶级服务 提供可持续投资组合收入、多元化和通胀对冲的机会 [1] - 该服务提供免费两周试用 并展示其独家收入投资组合中的顶级投资理念 [1] 分组2 - 作为收入导向的投资者 关注于增加经常性现金流 通过寻找因股价疲软而收益率上升的股票来实现这一目标 [2] - 投资者拥有超过14年的投资经验和金融MBA学位 专注于具有防御性且适合中长期投资的股票 [2] 分组3 - 分析师披露其持有 REXR 股票的多头头寸 包括股票所有权、期权或其他衍生品 [3] - 文章表达分析师个人观点 未从任何公司获得报酬 与文章中提到的任何公司无业务关系 [3] 分组4 - 文章仅提供信息 不构成财务建议 鼓励读者在做出投资决策前进行尽职调查并得出自己的结论 [4] - Seeking Alpha 的披露声明 过去的表现不能保证未来的结果 不提供任何投资建议 分析师的观点可能不代表 Seeking Alpha 的整体观点 [5]

行业研究平台 - iREIT on Alpha 提供深入的行业研究 涵盖 REITs mREITs 优先股 BDCs MLPs ETFs 和其他收益替代品 平台拥有 438 条用户评价 大多数为 5 星 并提供免费 2 周试用 [1] 公司提及 - Rexford Industrial Realty (NYSE: REXR) 在近期多篇文章中被提及 显示出其在行业中的关注度 [1] 分析师持仓 - 分析师持有 Rexford Industrial Realty (REXR) 和 Extra Space Storage (EXR) 的多头头寸 包括股票 期权或其他衍生品 [2]

公司运营更新 - 公司从2024年第四季度初至11月14日共签署约657,000平方英尺的新租约和续租约，其中续租约占422,000平方英尺，新租约占235,000平方英尺，平均租约面积为16,000平方英尺 [1] - 新租约和续租约的租金相比之前分别上涨80%（净有效租金）和60%（现金租金），自第四季度初至11月14日签署的租约平均年租金涨幅为3.9% [2] - 2024年初至10月31日，公司同物业组合的平均入住率为96.8%，期末入住率为95.9% [2] 第三季度表现 - 2024年第三季度，公司签署了56份新租约，总计994,566平方英尺，以及52份续租约，总计599,259平方英尺 [3] - 截至2024年9月30日，公司同物业组合的入住率为96.7%，第三季度平均入住率为96.9%，管理层预计未来同物业组合入住率将在96.5%至96.75%之间 [3] 行业趋势 - 根据Cushman & Wakefield的报告，2024年第三季度美国工业房地产市场需求有所放缓，但随着新供应减少和需求预计在来年恢复，预计空置率将在2025年年中达到6.7%的峰值，随后呈下降趋势 [4] 公司未来展望 - 公司未来将专注于在南加州的高质量、不可替代的物业组合中实现增长，尽管需求波动和供应仍然较高 [5] - 过去六个月，公司股价下跌9.5%，而行业整体增长11.2% [5] 行业其他公司表现 - 在更广泛的REIT行业中，Iron Mountain（IRM）和Welltower（WELL）表现较好，分别获得Zacks Rank 2（买入）评级 [6] - Iron Mountain的2024年FFO每股预计为4.49美元，同比增长9% [6] - Welltower的2024年FFO每股预计为4.26美元，同比增长17% [6]

公司运营更新 - 公司在2024年第四季度至今已执行约657,000平方英尺的新租约和续租约 其中续租约占422,000平方英尺 新租约占235,000平方英尺 平均租约面积为16,000平方英尺 [2] - 新租约和续租约的可比租金在净有效基础上增长了80% 在现金基础上增长了60% 平均年租金增长率为3.9% [2] - 截至2024年10月31日 公司同物业组合的平均入住率为96.8% 期末入住率为95.9% 符合公司第三季度的指导预期 [2] 公司概况 - 公司专注于投资 运营和重新开发南加州核心区域的工业地产 该地区是全球第四大工业市场 也是美国需求最高 供应最低的市场 [3] - 公司通过其独特的价值创造和资产管理能力 实现了内部和外部的增长机会 [3] - 公司拥有424处物业 约5030万平方英尺的可出租面积 租户基础稳定且多样化 [3] - 公司是一家在纽约证券交易所上市的房地产投资信托基金(REIT) 股票代码为"REXR" 并且是标普中型股400指数的成员 [3] 同物业组合定义 - 2024年同物业组合是公司合并组合的一个子集 包括从2023年1月1日至2024年11月13日期间完全拥有的物业 [7] - 该组合不包括在此期间收购或出售的物业 以及在2023年和2024年被分类为重新定位/重新开发或租赁中的物业 [7] - 截至2024年11月13日 2024年同物业组合包括293处物业 总计36,961,884平方英尺的可出租面积 [7]

分组1: Visa公司分析 - Visa是全球支付处理领域的两大主导公司之一，与Mastercard并列，其网络覆盖全球，几乎在所有实体店和在线商店都接受其支付服务 [4] - 2024年第三季度，Visa处理了593亿笔交易，同比增长10%，交易费用收入达到89亿美元，同比增长10% [5] - 公司每股收益增长12%，达到242美元，显示出其在规模和市场覆盖方面的优势 [6] - Visa的市盈率和市销率均低于五年平均水平，表明其股价相对便宜，股息收益率为08%，接近历史高位 [7] - 过去十年，Visa的年化股息增长率为18%，显示出其股息增长的潜力 [8] 分组2: Rexford Industrial Realty公司分析 - Rexford Industrial Realty是一家房地产投资信托基金（REIT），专注于南加州的工业资产，股息收益率为39% [9] - 过去十年，Rexford的股息复合年增长率为135%，这在REIT中尤为突出 [9] - 尽管Rexford在南加州工业地产市场的占有率不到3%，但其在该市场拥有良好的资产和租金增长潜力 [10] - Rexford的股息收益率接近其历史高位，表明其股价目前较为便宜 [12] 分组3: 投资机会总结 - Visa和Rexford Industrial Realty目前都是具有吸引力的股息增长股票，且估值较为合理 [13] - 两家公司的股息收益率均接近历史高位，为投资者提供了双重收益机会 [13]

分组1 - 文章探讨了不同人群对退休的态度和准备情况 包括已经退休 准备退休和尚未考虑退休的人群 [1]

公司人事变动 - Rexford Industrial Realty Inc 宣布任命 Michael Fitzmaurice 为首席财务官（CFO）并将现任 CFO Laura Clark 提升为首席运营官（COO） 该任命将于2024年11月18日生效 [1] - Michael Fitzmaurice 在公共 REIT 领域拥有25年经验 最近担任 RPT Realty 的执行副总裁兼 CFO 并在2024年1月成功推动与 Kimco Realty 的合并 此前曾在 Retail Properties of America Inc 担任财务副总裁和高级副总裁 [2] - Laura Clark 在过去四年担任 CFO 期间为公司做出重大贡献 晋升为 COO 后将通过运营和增长部门推动价值创造 [2] 公司背景 - Rexford Industrial 专注于投资和运营南加州核心区域的工业地产 该地区是全球第四大工业市场 也是美国需求最高、供应最紧张的主要市场 [4] - 公司拥有424处物业 总可出租面积约5030万平方英尺 租户基础稳定且多样化 [4] - Rexford Industrial 是纽约证券交易所上市的房地产投资信托基金（REIT） 股票代码为 REXR 同时也是标普中型股400指数成分股 [4] 行业动态 - 南加州工业地产市场具有独特优势 是全球第四大工业市场 需求持续旺盛而供应紧张 [4] - Rexford Industrial 通过其专有的价值创造和资产管理能力 在内部和外部实现增长机会 [4] 其他信息 - 此次高管任命由 Russell Reynolds Associates 公司协助完成 Deb Barbanel 和 Nick Roberts 代表 RRA 领导了此次工作 [3]

长期投资策略 - 长期投资者通常能获得更好的回报 因为市场波动时有机会以更低价格买入股票 [1] 投资研究服务 - iREIT® on Alpha 提供深入的房地产投资信托基金(REITs) 抵押贷款REITs(mREITs) 优先股 商业发展公司(BDCs) 主有限合伙企业(MLPs) 交易所交易基金(ETFs) 建筑商和资产管理公司的研究 [1] - 订阅服务包括每周多篇文章 涵盖股票的买入/卖出建议的评级追踪器 以及多年文章档案的无限访问权限 [1] 促销活动 - 提供免费2周试用期 试用期间无任何损失 [1] - 试用期包含免费赠送的《REITs for Dummies》新书 [1]

财务业绩 - 公司净收入增长22.7%至2.035亿美元[151] - 核心基金营运收益(Core FFO)增长17.5%至3.831亿美元[151] - 净营业收入(NOI)增长17.8%至5.281亿美元[151] - 公司2024年第三季度净收入为70,722,000美元，较2023年同期增长14.4%[235] - 2024年前三季度净收入为221,016,000美元，较2023年同期增长21.3%[235] - 2024年第三季度资金运营收益(FFO)为138,283,000美元，较2023年同期增长12.7%[235] - 2024年前三季度资金运营收益(FFO)为407,836,000美元，较2023年同期增长16.9%[235] - 2024年第三季度现金净运营收益(Cash NOI)为165,453,000美元，较2023年同期增长20.6%[238] - 2024年前三季度现金净运营收益(Cash NOI)为478,235,000美元，较2023年同期增长20.0%[238] - 2024年第三季度EBITDA为165,558,000美元，较2023年同期增长19.8%[243] - 2024年前三季度EBITDA为476,841,000美元，较2023年同期增长20.5%[243] 租赁情况 - 总体投资组合出租率为93.0%[151] - 同店物业平均出租率为96.9%,期末出租率为96.7%[151] - 签署351份新租约和续租合同,总面积710万平方英尺,租金上涨36.1%(GAAP)和26.4%(现金)[151] - 公司在2024年第三季度共完成185份新租约和续租,总租赁面积为423.65万平方英尺,加权平均租期为3.7年[183] - 公司在2024年第三季度的GAAP租赁价差为34.7%,现金租赁价差为25.7%[183] - 公司的同店物业组合在2024年9月30日和2023年9月30日的出租率分别为96.7%和97.4%[196] - 公司的同店物业组合在2024年第三季度和2023年第三季度的加权平均出租率分别为96.9%和97.2%[196] - 截至2024年9月30日,公司有约114.39万平方英尺的空置面积,另有237.14万平方英尺的空置面积正在进行改造和重建[188] 收购和出售 - 2024年前三季度完成总额13.05亿美元的收购,涉及54处物业,总面积400万平方英尺[156] - 2024年前三季度完成总额4.43亿美元的出售,涉及5处物业,总面积17万平方英尺[156] - 公司已完成10项收购,总计55处物业,总面积为430万平方英尺,总收购价为14亿美元[258] - 公司在2024年9月30日9个月内出售5处物业,确认了18.0百万美元的出售收益[232] 改造和重建 - 2024年前三季度完成3处重新定位项目的租赁和稳定,总面积32.75万平方英尺[156] - 截至2024年9月30日,公司有24处物业正在进行改造或重新开发,9处物业处于租赁阶段,另有15处物业计划在2024年第四季度至2025年第四季度开始改造或重新开发[165] - 公司的总租赁面积为2.5百万平方英尺，其中24处物业正在进行改造或租赁[171] - 公司有9处物业正在进行租赁，总面积为100万平方英尺[171] - 公司还有15处即将进行改造或重建的物业，总面积为170万平方英尺[171] - 公司还有50万平方英尺的其他改造项目[179] - 近期的通胀和供应链压力导致建筑材料和劳动力成本上升,从而增加了公司改造项目的预算和实际成本,并延迟了某些改造项目的开始和完成[176] - 公司在2024年第三季度的租赁活动受到资产改造和重建项目的影响,截至2024年9月30日公司有24个正在进行的改造和重建项目[185] - 公司未来几年(2024年第四季度至2027年第二季度)预计需要4.393亿美元用于物业改造和翻新[259] - 公司非经常性资本支出为2.456亿美元,每平方英尺7.15美元[260] - 公司经常性资本支出为1.175亿美元,每平方英尺0.24美元[260] 区域市场情况 - 洛杉矶县的空置率环比上升,平均租赁价格环比下降[161] - 橙县的平均租赁价格环比下降,空置率环比上升,但仍保持在较低水平[161] - 内陆帝国西部的空置率环比下降,平均租赁价格环比下降[161] - 圣地亚哥的空置率环比上升,平均租赁价格略有下降[161] - 温图拉县的空置率环比上升,平均租赁价格环比下降[161] - 公司在洛杉矶、橙县和圣地亚哥地区的加权平均出租率分别为93.6%、90.6%和93.9%[179] 财务状况和流动性 - 公司发行了多只优先票据,由母公司提供全额无条件担保[245] - 公司于2024年9月30日有30.64亿美元的固定利率和浮动利率债务[246] - 公司于2024年9月30日有4.547亿美元的利息支付,其中1.27亿美元将于12个月内到期[246] - 公司于2024年9月30日有1.486亿美元的租户装修和建筑合同承诺[246] - 公司于2024年9月30日有2,620万美元的经营租赁承诺,其中180万美元将于12个月内到期[246] - 公司于2024年9月30日有6,180万美元的现金及现金等价物,未从无担保循环信贷额度中提取任何借款[246] - 公司拥有1,000百万美元的无担保循环信贷额度[257] - 公司于2024年9月30日的总债务为33