文章核心观点 - 尽管近期价格上涨，但许多房地产投资信托基金（REITs）仍被低估，Rexford Industrial（REXR）是一个兼具收益和增长潜力的选择，其普通股和优先股都具有吸引力 [1] 公司业务表现 - 专注于南加州填充市场，该市场空置率低至3.9%，基础租金高达每平方英尺17.11美元，为公司带来进入壁垒 [2] - 拥有422处物业，可出租面积4970万平方英尺，过去5年净营业收入（NOI）年化增长率达31%，领先同行平均的16% [3] - 自2021年以来租金差价持续超过60%，自2018年以来NOI利润率提高220个基点至77.7% [3] - 2024年第二季度租赁面积达230万平方英尺，净有效租金率68%，入住率环比提高70个基点至97.3% [3] - 净营业利润率同比提高50个基点至77.7%，推动NOI同比增长21%，每股运营资金（FFO）同比增长11%至0.60美元 [3] 公司前景 - 管理层预计全年每股FFO为2.33美元，同比增长7%，未来三年现金NOI预计增长35%，主要得益于增值举措 [3] - 南加州市场长期供需失衡，有利于公司，租户有主动续租行为且合同租金年均复合增长4% [4][5] - 公司有14亿美元投资及在建项目，预计到第5年每股FFO增加0.48美元 [6] 公司财务状况 - 资产负债表稳健，标普和穆迪分别给予BBB+和Baa2信用评级，净债务与企业价值比率为24%，净债务与调整后EBITDA比率为4.6倍 [6] - 拥有20亿美元流动性，2024年到期债务600万美元，2025年到期1亿美元 [6] 公司估值与收益 - 当前股价50.92美元，股息收益率3.3%，派息率71%，股息5年复合年增长率18%，今年提高10% [7] - 远期市盈率与FFO比率为21.6，低于历史的28.3，考虑到2025 - 2027年分析师预期每股FFO年增长率10 - 14%，估值具有吸引力 [8] 公司优先股情况 - 优先股C系列（NYSE:REXR.PR.C）当前交易价格22.10美元，收益率6.4%，为累积优先股 [9] - 虽有9月20日的赎回日期，但市场认为不会赎回，因较面值折价12% [10]

文章核心观点 有两只股票具备巴菲特选股时看重的特质，但因规模太小无法成为伯克希尔的投资对象 [1][2] 巴菲特选股标准 - 选择具备稳定现金流、竞争优势和优秀管理等特征的股票 [2] - 公司规模要足够大，能对伯克希尔的投资组合产生影响 [2] 股票情况 - 两只股票可能吸引巴菲特，但规模对伯克希尔而言太小 [2] 时间信息 - 股票价格采用2024年8月22日上午的价格 [3] - 视频于2024年8月24日发布 [3]

文章核心观点 - 公司股价较2022年高点大幅下跌，但凭借独特区域优势仍保持高水平运营，股息增长表现出色，是值得长期持有的股息股 [1][2][10] 公司概况 - 公司为工业房地产投资信托基金，拥有超420处房产、约720栋建筑和约1600个租户，市值达110亿美元 [3] - 与其他工业REITs不同，公司专注于南加州单一地理区域 [4] 区域优势 - 南加州是美国最大、全球第四大工业市场，工业空置率全美最低 [5] 行业现状 - 工业房地产行业不如前几年景气，南加州工业资产空置率自2023年低点以来翻倍至近4%，其他地区也有类似情况 [6] 公司运营表现 - 尽管行业空置率上升，但公司二季度物业出租率达96.9%，续租租金提高67%，显示出对其物业的高需求 [7] - 强劲的租赁表现使公司二季度每股运营资金同比增长11% [8] 公司发展前景 - 续租有望在未来几年大幅提高租金，公司还有资产升级计划、现有租约租金上调机制，并持续收购新物业，具备内外增长动力 [8][9] 投资建议 - 公司股息收益率对追求当前收入最大化的投资者吸引力不足，但股息增长率对股息增长型投资者有吸引力，股价虽因行业疲软下跌，但公司运营水平高，值得买入并持有 [10]

文章核心观点 - 从优先股投资者角度出发，评估Rexford Industrial优先股风险回报比，认为其优先股风险回报比出色，在利率下降背景下有资本增值机会 [2][12] 公司财务表现 - 二季度总FFO近1.38亿美元，AFFO为1.09亿美元，2.3万美元季度优先股股息已包含在AFFO计算中，支付优先股股息前AFFO约1.115亿美元，仅需约2%的AFFO覆盖优先股股息，是行业内最佳覆盖比率之一 [3][4] - 资产负债表强劲，总资产近124亿美元，总负债39.5亿美元，总金融债务33.5亿美元，资产负债表上有1.26亿美元现金，净债务约32.2亿美元，LTV比率约28%，645万股本金价值1.61亿美元的优先股由超80亿美元股权支持，普通股权益近79亿美元 [4] 公司内部增长驱动 - 未来3年内部现金NOI增长2.29亿美元，2027年预计NOI约8.86亿美元，暗示租金收益率为7.6% [6] - 按7%的租金收益率计算，房地产资产公允价值约126亿美元，比账面价值高10亿美元；利率下降，若租金收益率降至6.5%，资产公允价值将达136.3亿美元，比账面价值高20亿美元 [6] 公司优先股情况 - 有B、C两个系列优先股流通，B系列优先股年股息1.46875美元，按季度支付，当前股价21美元，股息收益率近7%，可随时赎回；C系列优先股每股股息1.40625美元，基于25美元本金价值计算为5.625%，当前股价20.10美元，收益率约7%，9月起可赎回 [8][9] - 基于当前股价，购买B系列优先股收益略高，但差异极小，两系列优先股除赎回日期外权利和安全网相同，投资者应选择收益率最高的优先股 [9][10] - 优先股股息收益率虽不高，但比Rexford相关二级债券市场4.6 - 5.1%的收益率高100 - 150个基点 [11] 投资建议 - 考虑到资产负债表低杠杆，优先股风险回报比出色，随着金融市场利率下降，优先股股价可能上涨，有实现资本收益的现实机会 [12]

文章核心观点 - 尽管工业房地产行业面临逆风，但Rexford Industrial Realty凭借专注于南加州填充市场的战略，在艰难环境中表现出色，具有强大的增长潜力和财务实力，是房地产领域的优质投资选择 [26][27] 行业现状 - 制造业和工业公司当前环境不佳，7月ISM制造业指数降至收缩区间，地区联储调查也显示持续疲软，这对工业房地产需求不利 [4][5] - 疫情后新建筑建设加速，目前工业房地产市场面临供应增长和需求减弱的困境，净吸纳量显著下降，新建筑完工量超过净吸纳量，对定价和入住率产生不利影响 [6][8] - 不过，经济和消费者支出推动工业市场向前发展，二季度工业需求重新加速，净需求攀升，要价租金持续增长，空置转租空间上线速度连续两个季度放缓，同时建设管道持续收缩，预计明年下半年空置率将再次收紧 [9][10] Rexford Industrial Realty公司情况 总体表现 - 自2013年IPO以来，该REIT回报率达352%，跑赢标普500近80个百分点，而同期先锋房地产ETF回报率仅为93%，但自2022年初以来，受利率上升和消费者需求减弱影响，公司股价开始走弱 [12][13] 地域优势 - 公司是专注于南加州的REIT，拥有422处房产，涵盖722栋建筑，服务超1600个客户，总面积达5000万平方英尺 [13] - 南加州拥有庞大消费群体，去年加州新增超6.7万居民，总数达3910万，且是洛杉矶和长滩港口所在地，处理美国30%的港口货运量 [14][15] - 南加州受山脉和海洋限制，新建筑建设受限，且加州要求住房供应增加20%，进一步压缩工业房地产新增长机会，有利于租金定价 [15] 二季度运营情况 - 二季度净吸纳率为正40万平方英尺，同物业入住率提高70个基点至97.3%，隐含空置率为2.7%，远低于南加州填充市场3.9%的平均水平 [18] - 净有效租金差为79%，现金差为58%，租户保留和回填率达80%，1 - 10万平方英尺规模的租赁活动较上一季度增长24% [18] 投资与财务状况 - 二季度完成1.7亿美元投资，面积约50万平方英尺，初始收益率为5.8%，预计无杠杆稳定收益率为6.1%，另有1.6亿美元投资已签订合同或接受报价 [19] - 二季度每股运营资金（FFO）为0.60美元，同比增长11%，同物业净营业收入（NOI）净有效基础增长6.0%，现金基础增长9.1% [19] - 公司“坏账”水平仅占季度总收入的30个基点，净债务与EBITDA比率为4.6倍，获三大评级机构BBB +（或同等）投资级评级，拥有20亿美元流动性，债务加权平均利率为3.8% [19] 长期增长机会 - 未来三年嵌入式NOI增长机会预计达2.29亿美元，包括增值重新定位和再开发计划预计贡献9500万美元、投资组合按市值计价租金调整贡献8200万美元等 [20] - 投资组合平均每年嵌入式租金增长3.7%，预计为NOI增长贡献4700万美元，到2027年二季度内部NOI总增长预计为35% [21] 展望、股息与估值 - 公司上调全年指引，预计每股FFO为2.32 - 2.34美元，同比增长6.0 - 7.0%，同物业现金和净有效NOI增长指引分别为7.0 - 8.0%和4.25 - 5.25%，平均同物业入住率展望仍保持在96.5 - 97.0% [22] - 目前股息收益率为3.4%，派息率为90%，过去五年股息年均增长18%，跑赢同行8%，分析师预计今年每股调整后FFO增长10%，2025年和2026年分别增长15%和16% [23][24] - 历史上该股票自IPO以来的P/AFFO倍数为35.2倍，即使按25倍倍数计算，也意味着13 - 15%的年回报率，维持“强力买入”评级 [25] 优缺点 - 优点包括地理优势明显，受益于南加州填充市场供应受限和靠近主要港口的战略位置；入住率稳定，未来入住率预测良好；增长潜力大，有内部举措和外部收购机会；财务健康，净杠杆率低、流动性充足且信用评级高 [28] - 缺点包括面临商业房地产风险，受利率上升和需求暂时减弱的不利影响；股价可能因市场情绪和宏观经济状况出现短期波动；在有吸引力的市场中面临竞争，但基于公司基本面，该风险相对较低 [28]

分组1: 投资策略与市场表现 - 文章核心观点是建议投资者选择具有内在优势和低估值的个股，而非仅仅投资于指数基金，以实现超越市场的回报 [1] - 文章讨论了两只具有强劲商业模式且被低估的股息股票，分别是Verizon (VZ) 和 Rexford Industrial (REXR) [1][10] - Verizon 在过去一年中表现优异，股价上涨30%，远超标普500指数的23%涨幅 [7] 分组2: Verizon (VZ) 分析 - Verizon 的无线服务收入在2024年第二季度同比增长3.5%，达到198亿美元，主要得益于消费者后付费手机新增用户同比增长12% [7] - 公司预计2024年无线服务收入增长2.75%，并计划投入172.5亿美元用于C波段网络建设和宽带能力提升 [13] - Verizon 的资产负债表正在去杠杆化，净无担保债务环比减少32亿美元至1230亿美元，净无担保债务与EBITDA比率从2.6倍降至2.5倍 [13] - 公司当前的股息收益率为6.6%，派息率为58%，未来随着杠杆率接近2.0倍，股息增长有望加速 [13] 分组3: Rexford Industrial (REXR) 分析 - Rexford Industrial 在2024年第二季度完成了230万平方英尺的租赁活动，加权平均租赁现金基础增长49%，入住率同比提升70个基点至97.3% [3] - 公司预计2024年同物业现金NOI增长7-8%，FFO每股增长6-7%，未来三年通过老旧物业现代化改造预计带来9500万美元的增量NOI [3] - Rexford Industrial 的资产负债表强劲，净债务与总企业价值比率为24%，净债务与EBITDA比率为4.6倍，远低于REITs通常认为安全的6.0倍水平 [3] - 公司当前股价为49.05美元，远期P/FFO为20.8倍，远低于其历史P/FFO的28.3倍 [4] 分组4: 行业与市场机会 - Verizon 和 Rexford Industrial 均被低估，具有强劲的商业模式和超越市场回报的潜力 [10] - Verizon 的增长主要来自无线服务收入的提升和AI驱动的效率提升，而Rexford Industrial 的增长则得益于南加州市场的高需求和低供应 [10][17] - Rexford Industrial 的租赁组合目前现金基础低估26%，未来随着租赁到期，市场调整机会显著 [3] 分组5: 未来展望 - Verizon 预计未来几年EPS增长2%，随后每年增长4%，主要得益于其强劲的营收增长和资产负债表去杠杆化 [2] - Rexford Industrial 预计2025-2027年FFO每股年增长10-13%，主要得益于其租赁潜力和开发项目 [16] - 两家公司均具备稳健的基本面，未来有望为投资者提供稳定且高于平均水平的回报 [10]

物业重新定位与重建 - 截至2024年6月30日，公司有28处物业正在进行重新定位或重建，6处物业处于租赁阶段，并计划在2024年第三季度至2025年第二季度之间启动另外6处物业的重新定位/重建工作[247] - 公司预计未来四年内将有约500万平方英尺的可出租面积用于重新定位/重建项目[247] - 公司预计在2024年第三季度至2026年第三季度期间，将需要3.329亿美元用于28个物业的重新定位和再开发[306] 财务表现 - 2024年上半年，公司总组合的租金收入增加了6470万美元，同比增长17.1%，主要由于新收购的71处物业带来的增量租金收入[263][264] - 2024年上半年，公司总组合的租户报销收入增加了1170万美元，同比增长18.3%，主要由于保险费用、物业税和其他可报销费用的增加[264] - 2024年上半年，公司总组合的一般和行政费用增加了280万美元，同比增长7.7%，主要由于非现金股权补偿费用和员工人数增加[266] - 公司2024年第二季度净收入为86,017千美元，同比增长51.2%[271] - 公司2024年上半年净收入为150,294千美元，同比增长24.7%[271] - 公司2024年第二季度现金净营业收入为164,233千美元，同比增长21.8%[271] - 公司2024年上半年现金净营业收入为312,782千美元，同比增长19.7%[271] - 2024年6月30日，公司租金收入为23.2973亿美元，同比增长19.9%[297] - 2024年6月30日，公司净营业收入为18.1068亿美元，同比增长20.9%[297] - 2024年6月30日，公司现金净营业收入为16.4233亿美元，同比增长21.8%[297] 债务与融资 - 2024年第二季度，公司总组合的利息支出增加了1120万美元，同比增长65.4%，主要由于2024年3月完成的11.5亿美元可转换票据发行[261] - 公司2024年3月通过股票发行协议获得17,179,318股普通股，预计将获得7.525亿美元现金收益[275] - 公司2024年上半年融资活动净现金流入为12亿美元，同比增长430.9百万美元[285] - 公司2024年6月30日未偿还的循环信贷额度为995百万美元[277] - 公司2024年6月30日固定利率债务占总债务的100%，平均利率为3.835%[282] - 公司2024年6月30日无担保债务占总债务的97%，平均利率为3.811%[282] - 截至2024年6月30日，公司总债务为33.9亿美元，全部为固定利率债务，利率变动不会影响利息支出或未来收益[286] - 2024年3月，公司发行了5.75亿美元的2027年可转换高级票据和5.75亿美元的2029年可转换高级票据，净收益分别为5.631亿美元[302] - 截至2024年6月30日，公司信用评级为Baa2（穆迪）和BBB+（标普和惠誉）[304] 投资与收购 - 公司2024年上半年完成7笔收购，涉及52处物业，总购买价格为13亿美元[278] - 2024年上半年，公司投资活动净现金流出增加4.709亿美元至14亿美元，主要由于物业收购支出增加4.257亿美元[312] 其他 - 2024年第二季度，公司总投资组合管理和租赁服务收入减少1.5万美元，同比下降8.8%[290] - 公司披露控制和程序在2024年6月30日评估为有效[453]

财务数据和关键指标变化 - 公司第二季度FFO每股为0.60美元,同比增长11% [44] - 同店NOI同比增长6%,现金同比增长9.1%,主要由于过去12个月租金上涨61%和43% [45] - 公司租户基础保持强劲和抗风险能力,坏账占收入比例为30个基点 [46] 各条业务线数据和关键指标变化 - 公司在第二季度完成了230万平方英尺的租赁活动,净租金上涨率为68%,现金上涨率为49% [15] - 公司同店组合的占用率上升70个基点至97.3% [16] 各个市场数据和关键指标变化 - 公司所在的南加州内陆市场需求基本面依然强劲,是全美最具长期供需失衡的主要工业市场之一 [18][19] - 高质量、功能性强的中小型空间相比老旧产品表现更出色,出现明显分化 [19][28] 公司战略和发展方向及行业竞争 - 公司专注于南加州内陆地区中小型工业物业的价值创造,未来三年内部增长潜力巨大 [22][23][24] - 公司未来三年内部现金NOI有望增长35%,主要来自于资产改造提升和租金上涨 [24][53] - 公司在资产收购方面保持谨慎,专注于质量和现金流增长 [64][65][66] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管面临宏观经济不确定性,但公司所在的南加州内陆工业市场依然相对抗风险 [17][18] - 公司看好未来市场租金增长的基础,租户续租意愿强烈,合同租金年涨4% [21] - 管理层对未来三年内部增长前景充满信心,预计FFO每股年均增长11%-13% [109][110] 其他重要信息 - 公司计划提拔首席运营官,并正在招聘首席财务官 [67][68][69][71] - 公司二季度完成了1.7亿美元的资产收购,平均初始收益率为5.8% [39] - 公司有4.2万平方英尺的价值提升和再开发项目在进行或即将启动 [43] 问答环节重要的提问和回答 问题1 **Nick Joseph 提问** 询问公司未来收购意向和机会 [63] **Michael Frankel 回答** 公司收购意向专注于质量和现金流增长,不会设定收购规模目标 [64][65][66] 问题2 **Blaine Heck 提问** 询问市场租金增长的潜在催化因素和时间点 [82] **Michael Frankel 回答** 虽然时间点难以预测,但公司看好南加州内陆市场的长期基本面支撑租金增长 [83][84][85][86][87] 问题3 **Vikram Malhotra 提问** 询问公司未来3年FFO增长预期是否可以维持 [103][108] **Laura Clark 回答** 公司仍然有信心未来3年FFO每股年均增长11%-13% [109][110]

业绩总结 - 截至2024年7月16日，Rexford Industrial的实体价值为150亿美元[8] - 过去五年，股东总回报率为38%[8] - 2024年第二季度的净利为$86,017,000，较2023年同期的$56,910,000增长[116] - 2024年第二季度的每股基金运营收益（FFO）为0.60美元，较2023年第二季度的0.54美元增长11.1%[181] - 2024年第二季度的年化NOI为6.57亿美元[31] - 2024年第二季度的合并投资组合NOI同比增长20.9%[153] - 2024年第二季度的调整后EBITDA为1.78亿美元，较2023年第二季度的1.41亿美元增长26.2%[188] 用户数据 - 2024年每股核心FFO指导范围为$2.32至$2.34，较1Q24的$2.31至$2.34有所上升[104] - 2024年同物业组合的GAAP NOI增长指导范围为4.25%至5.25%[104] - 2024年同类物业组合包含293个物业，总可租赁面积为3700万平方英尺[2] - 2024年第二季度的平均同物业组合入住率为96.5%至97.0%[104] 未来展望 - 预计到2027年，年化净运营收入（NOI）将达到8.86亿美元，较2024年第二季度的6.57亿美元增长229百万美元[31] - 预计未来三年内，重新定位和重建将带来9500万美元的现金流增长[31] - 预计未来18个月内，将有4.2百万平方英尺的项目开始[40] - 2024年投资总额达到14亿美元，预计初始无杠杆现金收益为5.0%[82] 新产品和新技术研发 - Rexford的投资组合自首次公开募股（IPO）以来，平均年增长率为22%[64] - Rexford的平均执行租金增长7%，增量净营业收入（NOI）为5000万美元[71] - Infill Southern California的市场租金在过去六个季度保持稳定，显示出强劲的供需背景[83] 市场扩张和并购 - Rexford在Infill Southern California市场的市场占有率为2.7%，在18亿平方英尺的市场中创造了显著的增长机会[65] - 洛杉矶和长滩港口的年初至今（YTD）港口货运量同比增长17%[1] - 东海岸港口的年初至今（YTD）港口货运量同比增长13%[1] 财务健康状况 - Rexford的净债务与调整后EBITDA比率为4.6倍，显示出良好的财务健康状况[98] - 截至2024年6月30日，公司的净债务与企业价值比率为24.1%[126] - 通过利率互换交易，公司有效固定了760百万美元债务的日常SOFR利率[161] 负面信息 - 2024年第二季度的净利息支出为$28,412,000，较2023年同期的$17,180,000增长[116] - 2024年一般和行政费用指导包括预计的非现金股权补偿费用为3920万美元[3]

财务表现 - 公司2024年第二季度营收为2.3757亿美元，同比增长21.4%，超出Zacks共识预期的2.2412亿美元，超出幅度为6.00% [1] - 公司2024年第二季度每股收益（EPS）为0.60美元，同比增长130.77%，超出Zacks共识预期的0.58美元，超出幅度为3.45% [1] 关键财务指标 - 租金收入为2.3297亿美元，超出三位分析师平均预期的2.1011亿美元，同比增长20% [3] - 管理租赁和开发服务收入为16万美元，低于三位分析师平均预期的13万美元，同比下降8.8% [3] - 利息收入为444万美元，低于三位分析师平均预期的516万美元 [3] - 稀释后每股净收益为0.37美元，超出四位分析师平均预期的0.27美元 [3] 股价表现 - 公司股价在过去一个月内上涨12.9%，同期Zacks S&P 500综合指数上涨4.4% [4] - 公司目前Zacks评级为3（持有），表明其近期表现可能与大盘一致 [4]