财务数据和关键指标变化 - 第四季度GAAP收入为1.03亿美元，净收入为4120万美元，每股收益为0.58美元 [5] - 全年GAAP收入为3.526亿美元，净亏损5500万美元，每股亏损0.82美元 [5] - 剔除一次性项目后，第四季度净收入为2550万美元，每股收益为0.36美元 [5] - 全年调整后每股收益为1.45美元 [6] - 2023年总G&A费用比2022年高出440万美元 [6] - 预计2024年G&A费用将比2023年减少约5% [7] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第四季度新增了三笔多户住宅地租，总额为5600万美元 [38] - 全年共完成了7笔多户住宅地租，总承诺金额为2.04亿美元 [109] - 多户住宅地租的平均GLTV为34%，租金覆盖率为2.7倍，经济收益率为7.4% [109] - 地租组合目前包括137项资产，自IPO以来增长了19倍 [109] 各个市场数据和关键指标变化 - 地租组合的现金收益率为3.5%，GAAP年化收益率为5.2% [20] - 17%的地租组合的GAAP年化收益率为3.0%，但预计在标准2% CPI增长假设下收益率为5.8% [8] - 地租组合的未实现资本增值自IPO以来增长了22倍 [109] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司通过内部化管理简化了企业架构，改善了治理结构，并降低了成本结构 [4] - 公司计划通过长期债务替换循环贷款，并可能解除对冲以降低有效经济利率 [9] - 公司将继续投资于人才发展和生产力提升，目标是成为这一大而未被充分服务的市场中的最佳 [7] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 2023年是一个充满挑战的年份，利率上升影响了交易活动和股价 [3] - 公司预计随着利率下降，2024年将恢复稳健的EPS增长 [14] - 公司对未来的利率环境持乐观态度，预计将重新启动交易和资本市场引擎 [14] 其他重要信息 - 公司拥有55百万美元的长期对冲，这些对冲目前未在P&L中体现 [9] - 公司拥有7.52亿美元的流动性，并通过合资企业进一步增强了流动性 [16] - 公司的加权平均债务到期日为22.2年，无公司债务到期至2026年 [22] 问答环节所有的提问和回答 问题: 关于交易管线的现状和预期 - 公司预计第二季度将看到交易活动的增加，第一季度仍将受到影响 [27] 问题: 关于资本结构和循环贷款的处理 - 公司计划在适当的时候将循环贷款转换为长期债务，并考虑不同的期限和结构 [48] 问题: 关于多户住宅地租的价值主张 - 公司通过地租为客户提供了额外的5-10%的收益，并且地租支付随时间增长 [31][32] 问题: 关于办公室市场的现状 - 办公室市场正在经历结构性变化和重新估值，公司预计2024年将看到更多压力 [34][63] 问题: 关于新投资的覆盖率和市场 - 新投资的覆盖率较低，但随着资产稳定，预计将有所改善 [68] 问题: 关于G&A费用的变化 - 公司预计2024年G&A费用将比2023年减少5%，并且季度间会有波动 [82][83] 问题: 关于资本位置和杠杆 - 公司计划维持2倍的债务与权益比率，并监控杠杆以保持评级 [89] 问题: 关于债券发行的计划 - 公司正在考虑10年至30年的债券发行，并将在适当的时候执行 [98] 问题: 关于非GAAP价值的市场认可 - 公司计划通过第三方资本验证其内在价值，并可能出售一些资产来展示其经济价值 [102]

公司合并与重组 - 公司于2023年3月31日完成与iStar的合并，合并后iStar更名为Safehold Inc.，并成为法律上的收购方，而Old SAFE成为会计上的收购方[253] 投资组合与资产分布 - 截至2023年9月30日，公司投资组合的账面价值分布为：43%办公物业、37%多户住宅、12%酒店、5%生命科学和3%混合用途及其他[257] - 公司前十大资产中，425 Park Avenue的账面价值占比最高，为5.8%，其次是135 West 50th Street，占比5.1%[283] - 公司投资组合中，曼哈顿市场占比最高，为23%，其次是华盛顿特区，占比11%[285] - 公司投资组合中，办公物业占比最高，为43%，其次是多户住宅，占比37%[286] Ground Lease投资组合 - 公司持有的Ground Lease投资组合中，Combined Property Value（综合物业价值）在2023年9月30日为161.54亿美元，Ground Lease成本为61.38亿美元，未实现资本增值为100.16亿美元[268] - 公司Ground Lease投资组合的初始成本通常占综合物业价值的30%至45%，剩余部分为潜在超额价值[263] - 公司Ground Lease的租金调整通常基于CPI，调整幅度通常限制在3.0%至3.5%之间，以应对通胀影响[258] - 公司Ground Lease投资组合的未实现资本增值（UCA）在2023年9月30日为100.16亿美元，较2022年12月31日的105.21亿美元有所下降[268] - 公司Ground Lease投资组合的账面价值占综合物业价值的42%[269] - 公司通过Caret计划将Ground Lease投资组合的价值分为债券部分和Caret部分，Caret部分旨在跟踪超额收益[271] - 公司Ground Lease的租金增长通常通过合同约定的租金递增机制实现，可能基于固定增长、CPI或两者结合[261] - 公司Ground Lease的资本增值机会来自租金增长和租约到期后收回土地及建筑物的权利[262] - 公司估计其Ground Rent覆盖率为3.7倍，截至2023年9月30日[281] Caret单位交易 - 截至2023年9月30日，公司持有82.2%的已发行Caret单位，剩余的Caret单位已出售或签约出售给第三方投资者，总计259,642个单位[274] - 2023年3月31日，公司以2000万美元的价格向MSD Partners的关联方出售了100,000个Caret单位，并以450万美元的价格向第三方投资者出售了22,500个Caret单位[277] - 2022年9月，公司以1.36亿美元的价格出售了华盛顿特区市场的一处Ground Lease，净账面收益约为4640万美元，剩余收益约84%分配给公司，16%分配给Caret单位的少数持有者[278] 财务表现与亏损 - 2023年第三季度，公司净亏损1.228亿美元，而2022年同期净收入为7539万美元，主要由于商誉减值1.454亿美元[291] - 公司2023年第三季度的利息支出为4660万美元，较2022年同期的3550万美元增加31.3%，主要由于2021年无担保循环贷款的增加以及基础利率上升[296] - 公司2023年第三季度的房地产费用为100万美元，较2022年同期的90万美元增加11.1%，主要由于可收回物业税的增加[297] - 公司2023年第三季度的折旧和摊销为250万美元，较2022年同期的240万美元增加4.2%，主要由于合并后公司固定资产的折旧[298] - 公司2023年第三季度的总一般和行政费用为1786万美元，较2022年同期的955万美元增加87.0%，主要由于上市公司成本和股票补偿的增加[299] - 公司2023年第三季度记录了300万美元的信用损失准备金，主要由于商业房地产市场宏观经济预测的下降[300] - 公司2023年第三季度从股权投资中获得的收益为740万美元，主要来自425 Park Avenue、32 Old Slip、Ground Lease Plus Fund和Leasehold Loan Fund的投资[303][304] - 公司2023年前九个月的总收入为2.495亿美元，较2022年同期的1.969亿美元增加26.7%，主要由于销售型租赁利息收入的增加[306] - 公司2023年前九个月的利息支出为1.335亿美元，较2022年同期的9105万美元增加46.6%，主要由于无担保票据的发行和基础利率的上升[312] - 公司2023年前九个月记录了1.454亿美元的商誉减值，主要由于合并后的商誉全额减值[316] - 公司2023年前九个月从股权投资中获得的收益为1652万美元，主要来自425 Park Avenue、32 Old Slip、Ground Lease Plus Fund和Leasehold Loan Fund的投资[320] 融资与资本管理 - 公司在2021年第一季度签订了总额为13.5亿美元的无担保循环贷款（2021年无担保循环贷款），并在2022年5月发行了具有阶梯式票息结构的无担保票据，该结构在无担保和投资级市场中具有独特性[324] - 2023年8月，公司通过公开发行普通股筹集了1.391亿美元，同时通过私募向MSD Partners的关联公司出售了1280万美元的普通股[325] - 截至2023年9月30日，公司拥有1100万美元的无限制现金，并在2021年和2023年无担保循环贷款中拥有8.47亿美元的未使用额度[326] - 公司在2023年4月签订了总额为3亿美元的“按需发行”股权发行计划（ATM），可根据市场条件和资本需求灵活发行股票[328] - 2023年前九个月，公司经营活动产生的现金流为-767.1万美元，投资活动使用的现金流为4.4995亿美元，融资活动提供的现金流为4.48692亿美元[330] 商誉减值 - 公司在2023年第三季度因股价持续下跌，进行了商誉减值评估，并记录了1.454亿美元的全额商誉减值[344] 利率风险管理 - 截至2023年9月30日，公司拥有29亿美元的固定利率债务和11亿美元的浮动利率债务，并可能通过利率互换协议等工具管理利率风险[350] - 公司截至2023年9月30日，固定利率债务总额为29亿美元，浮动利率债务总额为11亿美元[350] - 利率下降100个基点，预计净收入增加545.7万美元[351] - 利率上升100个基点，预计净收入减少545.7万美元[351] - 公司使用利率互换协议和利率上限协议等对冲工具来管理利率风险[348] - 公司的主要目标是减少浮动利率敞口，并为预期的融资和再融资交易固定部分利率[348] - 公司不进行投机目的的衍生品或利率交易[349] - 利率下降50个基点，预计净收入增加272.8万美元[351] - 利率上升50个基点，预计净收入减少272.8万美元[351] - 利率下降10个基点，预计净收入增加54.6万美元[351] - 利率上升10个基点，预计净收入减少54.6万美元[351] 未履行承诺 - 截至2023年9月30日，公司有1.906亿美元的未履行承诺，涉及Ground Lease租户的租赁改善津贴[287] - 公司还有2.836亿美元的未履行远期承诺，涉及新Ground Lease的收购或现有Ground Lease的扩展[290]

财务数据和关键指标变化 - 第三季度GAAP收入为8560万美元，净收入为负1.23亿美元，每股收益为负1.81美元；剔除本季度全额商誉减值以及合并和Caret相关成本后，净收入为正2250万美元，每股收益为正0.33美元 [49][19] - 本季度末总投资组合为64亿美元，UCA为100亿美元，GLTV为42%，租金覆盖率为3.7倍；投资组合信用指标与上季度相比相对保持不变 [7] - 截至季度末，公司拥有约43亿美元债务，包括15亿美元无担保票据、15亿美元无追索权有担保债务、10亿美元无担保循环信贷额度借款以及2.72亿美元在合资企业中持有的地面租赁债务按比例分担部分 [30] - 加权平均债务期限约为22.5年，公司企业债务在2026年前无到期情况，季度末循环信贷额度可用资金约为8.58亿美元 [61] - 公司杠杆率为1.8倍（总债务与账面股权之比），永久债务有效利率为3.8%，较投资组合5.2%的GAAP年化收益率利差为136个基点；投资组合永久债务现金利率为3.3%，较3.5%的年化现金收益率利差为16个基点 [63] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第三季度，公司发放资金总计8800万美元，在三个类别中实现了6.6%的综合收益率；其中包括之前提到的1900万美元第三季度新增业务，经济收益率为7.1%，以及6000万美元现有地面租赁承诺，收益率为5.8% [16] - 地面租赁投资组合目前拥有135项资产，自公司首次公开募股以来，投资组合规模增长了19倍，地面租赁之上的估计未实现资本增值自首次公开募股以来增长了23倍 [17] - UCA投资组合总计约3400万平方英尺的机构级商业地产，包括约17600套多户住宅、1250万平方英尺的办公楼、超过5000个酒店客房以及200万平方英尺的生命科学及其他物业类型 [18] - 公司地面租赁业务有两个价值组成部分，一是类似高等级债券的租金现金流，二是租赁到期时对建筑物的未来所有权；目前投资组合现金收益率为3.5%，GAAP年化收益率为5.2% [24][54] - 17%的地面租赁为收购的现有地面租赁，包含某种形式的可变租金，GAAP收益率为3.0%；假设2.0%的CPI，这些地面租赁现金流收益率为5.8%，整个投资组合经济收益率为5.7%；考虑未来通胀因素，收益率可达5.9%；考虑Caret权益后，收益率可达7.4% [25][56][59] 各个市场数据和关键指标变化 - 商业房地产投资活动仍然低迷，买卖双方价格差距较大，由于利率波动、流动性匮乏以及有限流动性成本上升，资产价值存在很大不确定性 [12] - 评估师开始提高各类物业的资本化率，对运营方面的一些基本假设审查更为严格 [78] - 多户住宅交易市场有一定交易活跃度，机构仍提供固定利率债务，但利率在6%以上，且杠杆率较低 [93] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司致力于拥有现代地面租赁生态系统，继续探索其他资本来源和新产品计划，以利用当前市场环境 [6] - 公司将在资本配置上保持机会主义但同时保持纪律性，等待市场周期转变，利用地面租赁市场有吸引力的资产经济特性 [12][35] - 公司认为自身在资本结构上具有优势，是相对最有效的资本来源，尽管市场环境变化，但仍能为客户提供有吸引力的融资方案 [72] - 公司持续与评级机构沟通，争取获得第二个A级评级，以降低资本成本，提高市场竞争力 [70][83] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 当前处于利率周期困难阶段，固定收益投资市场表现不佳，长期现金流受利率上升影响较大，但公司认为本轮利率调整已完成90% - 95% [4] - 宏观和地缘政治事件增加了全球市场的波动性和不确定性，商业房地产市场投资活动低迷，但公司资产表现强劲，拥有充足流动性和资本获取渠道，且近期无到期债务 [42][64] - 随着利率周期结束，市场情绪转变，公司现有投资组合价值将得到重新评估，资本市场将更有利于公司利用地面租赁市场的资产经济优势 [35] 其他重要信息 - 公司在8月初以每股21.40美元的价格筹集了1.52亿美元新股权，MSD Partners按约8.5%的持股比例参与，管理层投资约140万美元；此次股权融资得到债权人及评级机构认可，穆迪在10月初将公司评级从BAA1上调至A3 [43][44] - 公司在季度末后完成两笔多户住宅地面租赁投资，金额为3400万美元，GLTV为40%，租金覆盖率为3倍，经济收益率为7.3% [15] - 公司在第三季度新增一笔1900万美元的多户住宅地面租赁业务，GLTV为43%，租金覆盖率为3.2倍，经济收益率为7.1% [45] - 上季度执行的六份意向书中，两份因买卖双方对利率上升后的价格调整未达成一致而未完成交易，另外两份因客户需筹集额外资金而延迟 [46] - 公司拥有5亿美元浮动利率转固定利率掉期合约，将SOFR固定在近3%，目前每季度可节省约300万美元现金利息支出；剩余未对冲的循环信贷额度敞口，可通过与合并相关的高收益投资（包括租赁贷款基金的浮动利率收入）进行抵消 [81][82] - 公司在2023年初被惠誉列入正面观察名单，公司认为已满足其多项关键标准和目标，将继续与惠誉保持积极沟通，以降低资本成本 [83] 总结问答环节所有的提问和回答 问题：交易流程管道情况以及利率稳定后市场反应 - 公司认为市场心理转变需要时间，当前资产价值调整缓慢，第四季度交易情况仍将不稳定；目前有一些交易正在推进，但公司对其完成的信心较以往有所下降 [69][89] 问题：新产品计划情况 - 公司一直在研究新产品应用，但目前没有可披露的进展，对未来潜在机会感到兴奋 [90] 问题：信用评级上调对债务成本的节省情况 - 目前公司穆迪和惠誉评级存在差异，已看到利差有所改善，但大部分好处将在获得第二个A级评级后体现；通常A级评级与BBB级评级的借款人利差在30 - 50个基点 [91] 问题：土地与总房产价值比例变化情况 - 公司在承销方面采取了更保守的方法，新收购项目基于内部评估，每年会由世邦魏理仕进行滚动评估；总体而言，信用指标保持一致 [94] 问题：租赁贷款基金收益率支撑因素及支付结构 - 每笔贷款情况不同，通常包含现金和PIC（支付利息选择权）部分或为当前现金支付；收益来自资产收益率以及合并时以折扣价购买的部分；底层资产包括已建成并开始出租的纳什维尔新多户住宅资产和剑桥的优质生命科学资产 [95][96] 问题：近期收购项目租金覆盖率低于投资组合平均水平的原因及最低门槛 - 公司在承销过程中采取更保守方法，考虑了较高的空置率和未趋势化的数据；目前租金增长放缓，该覆盖率指标符合公司政策，处于较低水平 [133] 问题：是否限制投资于多户住宅资产以及如何平衡租金覆盖率、收益率和交易量 - 除多户住宅外，还有其他资产类别在管道中，但这些资产的流动性选择较少，交易完成难度较大；公司正在市场中寻找多户住宅以外的投资机会 [134] 问题：期权终止情况及资产负债表上的类似期权数量 - 本季度终止一项购买地面租赁的期权，目前资产负债表上还有一项类似期权 [113] 问题：负债再融资选择及利率变化对策略的影响 - 公司未来几年无到期债务，这对公司有利；获得第二个A级评级将增强公司定价能力；公司有多种资本解决方案，希望谨慎锁定长期资本，同时利用大幅盈利的对冲工具降低实际有效利率 [116] 问题：Caret估值下降的驱动因素 - 评估师开始提高资本化率，Caret估值下降符合预期，预计未来仍会有波动，但整体仍将维持在10亿美元左右 [119] 问题：已交易和管道中房产的特点以及未来是否继续聚焦多户住宅 - 缺乏流动性是推动交易的关键因素，住房市场机构融资有一定流动性；公司看好多户住宅市场的长期供需失衡，将继续在该领域扩大规模 [123] 问题：创建Caret单位公开流动性或市场的进展 - 公司与首轮Caret投资者保持联系，部分投资者愿意推动相关数据披露，但目前仍在努力推进，各方对当前和未来的市场机会保持现实态度 [131] 问题：市场是否会出现迫使房地产所有者采取行动的事件 - 公司认为目前市场上存在拖延情况，尚未出现大量困境交易，但预计未来可能会出现这种情况 [154] 问题：长期负债的量化价值及资本筹集触发点 - 公司认为从净现值角度看，长期负债的市值相当可观，但未详细量化；历史上公司认为持有5亿美元流动性较为舒适，目前公司通过合资企业和信贷额度，认为自身处于有利地位 [156]

业绩总结 - 2023年第三季度收入为8560万美元，同比增长19%[27] - 2023年迄今净收入为7130万美元，同比下降3%[27] - 2023年第三季度每股收益为0.33美元，同比下降18%[27] - 2023年第三季度净亏损为122,846千美元，较2022年同期的净收入75,391千美元大幅下降[76] - 2023年第三季度每股亏损（基本和稀释后）为1.81美元，较2022年同期的每股收益1.04美元显著下降[76] - 2023年前九个月总收入为249,551千美元，同比增长26.6%（2022年为196,943千美元）[76] 用户数据 - 截至2023年9月30日，公司拥有约82.2%的流通Caret单位[5] - 2023年第三季度基本和稀释后的股份总数为6800万股，同比增长7%[27] - 2023年第三季度的加权平均普通股数量为67,979千股，较2022年同期的63,393千股增加7.5%[76] 财务状况 - 截至2023年9月30日，现金及信用额度可用性为8.58亿美元[16] - 截至2023年9月30日，总资产为6,443,191千美元，同比增长10.1%（2022年为5,850,922千美元）[77] - 截至2023年9月30日，总负债为4,124,776千美元，同比增长11.9%（2022年为3,686,307千美元）[77] - 截至2023年9月30日，现金及现金等价物为11,483千美元，较2022年12月31日的20,066千美元下降42.5%[77] 投资组合与收益 - 合并后，Safehold的核心土地租赁投资组合总账面价值为62亿美元，平均租期为92年[29] - 公司在其核心地面租赁投资组合中的年化现金收益率为15%[10] - 公司在核心地面租赁投资组合中的年化收益率为3%[10] - 公司的总投资组合包括135个资产，资产总值为64亿美元[23] - Safehold的总资产组合的总账面价值为61.71亿美元[64] - Safehold的总资产组合中，135个资产的租金覆盖率为3.7倍[72] 未来展望与策略 - 公司预计未实现资本增值为100亿美元，反映出23倍的估计未实现资本增值[45] - 公司预计每12个月对其投资组合进行估值，至少每24个月进行一次[2] - 2023年第三季度新融资总额为1900万美元，经济收益率为7.1%[46] - 经济收益率在2.0%消费者物价指数（CPI）下为5.7%[52] - 经济收益率在2.34% CPI下调整后为5.9%[52] 信用评级与负面信息 - Moody's将公司的信用评级从Baa1上调至A3[41] - GAAP净收入和每股收益同比下降，包含145.4百万美元（每股2.14美元）的商誉全额减值[49] - 合并及Caret相关费用为2023年第一季度145.4百万美元，2023年迄今为止167.4百万美元[50] - 2023年第一季度因内部结构的管理费用增加了2.0百万美元（每股0.03美元）[49] - 2023年第一季度因终止购买土地租赁的非经常性支出为1.9百万美元（每股0.03美元）[49]

业绩总结 - 第二季度净收入为22,130千美元，剔除合并及Caret相关成本后的净收入为22,555千美元[16] - Q2 2023的收入为8570万美元，同比增长31%[64] - GAAP净收入为2210万美元，同比下降44%[64] - 2023年第二季度的净收入为22,111千美元，相较于2022年同期的22,711千美元下降3%[68] - 2023年第二季度的总费用为69,832千美元，较2022年同期的44,425千美元增长57%[68] 资产与负债 - 总资产估计为10.1十亿美元，反映了公司的整体投资组合价值[18] - 截至2023年6月30日，总资产为641,906,100美元，相较于2022年12月31日的585,092,200美元增长了9.1%[27] - 总债务为42.97亿美元，债务与账面股本比率为1.9倍[23] - 截至2023年6月30日，债务义务净额为3,982,339美元，较2022年12月31日的3,521,359美元增加了13.1%[27] - 公司的无担保资产总额为36.56亿美元，显示出资产的流动性[23] 现金流与收益 - 年化现金收益率为3.5%，年化收益率为5.2%[21] - 现金及信用额度可用性为8.16亿美元，显示出公司的流动性状况[23] - 截至2023年6月30日，现金及现金等价物为14,281美元，较2022年12月31日的20,066美元下降了28.8%[27] - 年化现金收益率为7.2%，在0%通胀情况下为7.1%[59] 投资组合与市场表现 - 组合的多家庭物业占总资产的37%，办公物业占44%[8] - Safehold的总投资组合总额为63亿美元，包含272百万美元的未融资承诺[61] - 核心土地租赁投资组合的总账面价值为61亿美元，租期加权平均为92年[65] - Safehold的资产组合中，曼哈顿占比23%，洛杉矶和波士顿各占7%[79] - Safehold的利息收入来自销售类型租赁为58,158千美元，较2022年同期的48,247千美元增长20%[68] 其他重要信息 - 合并及Caret相关成本在2023年第二季度为400千美元，年初至今为22,000千美元[20] - 公司的有效利率为3.8%，有效利差为135个基点[12] - 组合中83%的物业具有某种形式的CPI回溯，95%的物业具有某种形式的通货膨胀捕捉[17] - Safehold的资本结构中，4月进入5亿美元的掉期交易，将SOFR固定在3.0%[80] - 相关方应收贷款净额为112,168美元，较2022年12月31日的0美元有所增加[27]

财务数据和关键指标变化 - 二季度收入8570万美元，净利润2210万美元，每股收益0.35美元，无论是否包含一次性合并成本，财务状况与合并前相似 [71] - 预计未来三个季度确认约1800万美元收入，接近管理协议规定的合同现金收入 [50] - 二季度基于股票的薪酬约为800万美元，预计未来几年管理费用扣除Star Holdings管理费后的年运营率约为5000万美元 [51] - 二季度执行了5亿美元的浮动利率转固定利率掉期协议，将SOFR固定在约3% [52] - 总债务与账面权益比率为1.9倍，永久债务的有效利率为3.8%，与投资组合5.2%的GAAP年化收益率相差135个基点；投资组合永久债务的现金利率为3.3%，与3.5%的年化现金收益率相差15个基点 [78] - 加权平均债务期限约为23年，2026年前无公司债务到期，季度末现金和信贷额度可用性约为8.16亿美元 [96] 各条业务线数据和关键指标变化 - 二季度新增三笔地面租赁业务，总计1.29亿美元，其中3900万美元的两笔交易计入合资企业，9000万美元的交易由公司全资拥有，这些租赁业务的加权平均通胀调整后收益率为7.2%，假设通胀率为0%且无Caret价值时收益率为7.1% [45] - 新增业务的信用指标符合目标，加权平均GLTV为31%，地面租金覆盖率为2.5倍 [46] - 未抵押资产（UCA）投资组合包括约3400万平方英尺的优质商业地产，其中包括约17300套多户住宅、1260万平方英尺的办公楼、5000多个酒店客房以及200万平方英尺的生命科学和其他物业类型 [47] - 地面租赁加和租赁贷款基金权益按权益法核算，季度末余额约为8300万美元，合并净债务中包含约1亿美元的信托优先无担保债务 [72] 各个市场数据和关键指标变化 - 约70%的总账面价值分散在幻灯片列出的前十大市场，凸显了投资组合在地理位置和底层物业类型上的多元化 [17] - 整体投资组合保持稳定，关键信用指标在目标范围内，加权平均GLTV为42%，租金覆盖率为3.7倍 [67] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司认为现代地面租赁行业仍处于早期发展阶段，将继续努力推动客户和投资者对地面租赁的采用，扩大在地面租赁行业的领导地位 [57] - 关注资本需求，通过与第三方资本合作，优化资本结构，确保有足够的流动性和购买力，以在市场机会出现时积极行动 [94] - 持续审查定价动态，以平衡客户和公司的利益，对近期业务管道的进展感到满意 [46] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 市场仍然比正常情况更具挑战性，银行流动性受限，利率和资本化率上升使交易更加困难，但公司开始看到地面租赁作为建设性资本解决方案的机会，并对业务管道的势头感到鼓舞 [40][42] - 对美联储抗击通胀的积极进展感到欣慰，认为公司可能在历史性紧缩周期结束后受益，随着利率稳定，预计客户将加速延迟的资本决策 [43] - 尽管今年股价表现不佳，但受到宏观趋势和房地产市场解冻的鼓舞，将专注于恢复业务，扩大在地面租赁行业的领导地位 [56] 其他重要信息 - 与iStar的管理合同相关的所有管理费和其他费用已被独立的内部成本结构取代，二季度一般及行政费用（G&A）约为1100万美元 [13] - 收入包括从Star Holdings获得的约720万美元管理费，该合同规定第一年支付2500万美元费用，随后四年逐年递减 [16] - 约17%的资产具有可变租金，GAAP核算下收益率为3.0%，但公司承保预期收益率接近6% [53] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 目前业务管道情况、三季度是否有成交以及管道中的细分行业 - 过去六周有一些交易处于收尾阶段，均在住房领域，包括多户住宅和学生住房，还有第一笔经济适用房交易已达成意向书；未来业务管道主要也是住房领域，还有一个酒店资产，部分资产类别市场有解冻迹象 [99] 问题: 业务管道中的定价情况 - 本季度7.2%的收益率表现出色，公司目前目标定价在6.5%左右，业务管道的定价在6.5% - 7.2%之间 [100] 问题: 新投资在全资拥有和合资企业之间的分配过程 - 本季度一笔9000万美元的较大交易是之前通过GL Plus基金的预先承诺，早于合资企业的执行，所以未计入合资企业；未来预计在合资企业达到5亿美元额度之前，大部分交易将通过合资企业完成，但可能会有一些小额交易因设立成本问题而不通过合资企业 [84] 问题: 合资伙伴是否有否决权以及是否对某些资产类别有限制 - 合资过程是协作的，伙伴对资本有一定自由裁量权，目前看到的产品大多在住宅领域，但也有一些其他资产类别的交易，伙伴对酒店领域的一个项目也表示支持，公司会根据市场情况开展业务，不限于住宅领域 [30] 问题: 二季度公司实际现金支出以及未支出但已承诺的金额 - 二季度公司现金支出为7300万美元，其中包括1200万美元来自租赁贷款基金，6100万美元为地面租赁业务支出；公司在合资企业中的份额为1.12亿美元 [87][108] 问题: 未来几个季度业务的发展节奏 - 市场非常不稳定，目前认为本季度1.29亿美元的业务量是可行的，但市场情况可能随时变化，公司对近期的业务势头感到鼓舞 [88] 问题: 本季度新增业务的GAAP收益率以及固定费用覆盖率和无担保资产与无担保债务的情况 - 本季度新增业务的GAAP收益率为7.1%；固定费用覆盖率（FCCR）的运营率通常在1.3 - 1.4倍之间，无担保资产与无担保债务的比例在1.5 - 1.6倍之间 [92][93] 问题: 关于循环信贷额度的期限安排、当前套期保值的持续时间以及30年期融资的情况 - 套期保值的掉期协议有效期为五年，目前循环信贷额度的一半已经固定，另一半尚未确定；关于30年期融资，未给出明确答复 [101] 问题: 酒店业务的定价范围以及是否看到办公类交易和可接受的收购价格 - 酒店业务的定价可能在6.5% - 7.2%的较高端；目前看到一些办公资产，但由于现有杠杆较高，公司作为地面租赁解决方案无法解决其问题，会继续关注但会非常谨慎 [2][111] 问题: 考虑到固定费用覆盖率和债务与权益比率，公司在股权方面进行更多交易的缓冲空间以及未来一年的股权需求和解决途径 - 公司会根据业务管道和未来预期来考虑资本结构，确保有足够的流动性和购买力；市场开始有所改善，公司有一个大型合作伙伴在第三方资本方面提供了很大帮助 [94] 问题: 循环信贷额度是否可以全部使用以及是否会触及契约限制 - 未给出明确答复 [117] 问题: Caret的私人融资轮次情况、投资者的兴趣以及近期是否会有更多私人融资轮次 - 未给出明确答复 [125] 问题: 评估价值的变化情况 - 评估师开始跟上资本化率的扩张，一些资产的评估价值出现下降，尤其是办公楼，但预计随着时间推移会稳定下来；多户住宅的表现好于预期；关键是重启业务拓展，增加外部增长以抵消评估价值下降的影响 [131] 问题: 银行贷款环境收紧与公司地面租赁解决方案之间的相互作用 - 银行是公司租赁权业务的资本来源之一，租赁权贷款市场收紧会限制公司帮助客户构建资本结构的能力；公司的地面租赁解决方案可以为房地产所有者提供所需的杠杆，是应对银行贷款收紧的一种解决方案 [35][132]

公司合并与更名 - 公司于2023年3月31日完成了与iStar的合并，合并后iStar更名为Safehold Inc.，并成为法律上的收购方[77] 投资组合分布与价值 - 截至2023年6月30日，公司投资组合的账面价值分布为：44%办公物业、37%多户住宅、12%酒店、4%生命科学和3%混合用途及其他[79] - 公司投资组合的未实现资本增值（UCA）在2023年6月30日为101.48亿美元，较2022年12月31日的105.21亿美元有所下降[80] - 公司投资组合的合并物业价值在2023年6月30日为162.67亿美元，较2022年12月31日的165.29亿美元略有下降[80] - 公司投资组合的地租成本在2023年6月30日为61.19亿美元，较2022年12月31日的60.08亿美元有所增加[80] - 公司投资组合的账面价值占合并物业价值的比例为42%[81] 地租投资组合管理 - 公司通过Caret计划将地租投资组合的价值分为“债券部分”和“Caret部分”，分别跟踪地租的现金流和未实现资本增值[82] - 公司持有Portfolio Holdings的所有已发行GL单位，用于跟踪债券部分的价值[83] - 公司地租投资组合的租金增长通常通过固定增长、CPI或两者结合的方式实现，以应对通胀和土地价值的增长[79] - 公司地租投资组合的初始成本通常占合并物业价值的30%至45%，剩余部分为潜在的资本增值[79] - 公司持有的Caret单位占已发行Caret单位的82.2%，截至2023年6月30日[84] 资产出售与收益 - 2023年3月31日，公司以2000万美元的价格向MSD Partners的关联方出售了100,000个Caret单位[85] - 2022年9月，公司以1.36亿美元出售了华盛顿特区的Ground Lease，净账面收益为4640万美元[85] 财务指标与覆盖 - 公司估计其Ground Rent覆盖率为3.7倍，截至2023年6月30日[87] - 公司前十大资产占其总账面价值的比例，曼哈顿占23%，华盛顿特区占11%，波士顿占7%[88] - 公司未履行的承诺总额为250.6百万美元，涉及Ground Lease租户的租赁改善津贴[88] 季度财务表现 - 2023年第二季度，公司销售型租赁的利息收入从2022年同期的4824.7万美元增加到5815.8万美元[90] - 2023年第二季度，公司运营租赁收入从2022年同期的1645.2万美元增加到1675万美元[90] - 2023年第二季度，公司利息支出从2022年同期的3026.6万美元增加到4605.5万美元[91] - 2023年第二季度，公司净收入为2211.1万美元，较2022年同期的2271.1万美元略有下降[90] - 房地产费用在2023年第二季度为100万美元，较2022年同期的70万美元增加，主要由于可收回物业税的增加[92] - 折旧和摊销在2023年第二季度为250万美元，较2022年同期的240万美元略有增加[92] - 2023年第二季度的一般和行政费用为1891.6万美元，较2022年同期的1045.8万美元大幅增加，主要由于上市公司成本增加[93] - 2023年第二季度的信用损失准备金为10万美元，主要由于商业房地产市场宏观经济预测的下降[93] - 2023年第二季度的股权投资收入为690万美元，主要来自425 Park Avenue、32 Old Slip、Ground Lease Plus Fund和Leasehold Loan Fund的投资收益[93] 上半年财务表现 - 2023年上半年销售型租赁利息收入为1.152亿美元，较2022年同期的9128万美元增加，主要由于新Ground Lease的发起和现有Ground Lease的额外融资[94] - 2023年上半年的房地产费用为221.8万美元，较2022年同期的140.7万美元增加，主要由于可收回物业税的增加[95] - 2023年上半年的折旧和摊销为492.5万美元，较2022年同期的480.8万美元略有增加[96] - 2023年上半年的信用损失准备金为228.9万美元，主要由于采用新的会计准则[96] - 2023年上半年的股权投资收入为906.9万美元，主要来自425 Park Avenue、32 Old Slip、Ground Lease Plus Fund和Leasehold Loan Fund的投资收益[96] 信用评级与融资 - 公司在2021年第一季度获得了穆迪投资者服务的Baa1评级和惠誉评级的BBB+评级，并签订了总额为13.5亿美元的无担保循环贷款[98] - 截至2023年6月30日，公司拥有1400万美元的无限制现金，并在2021年和2023年的无担保循环贷款中拥有8.02亿美元的未使用额度[98] - 公司在2023年4月签订了一项市场股票发行协议，可出售总价值为3亿美元的普通股[98] 现金流量与流动性 - 2023年上半年，公司经营活动产生的现金流量为-947万美元，投资活动使用的现金流量为3.558亿美元，融资活动提供的现金流量为3.593亿美元[98] - 2023年经营活动现金流量的减少主要是由于合并相关成本增加以及借款和利率上升导致的债务成本增加[99] - 公司预计短期流动性需求包括债务偿还、股东分配、营运资金以及新的地面租赁投资[98] - 公司预计在未来12个月内能够满足其流动性需求[98] 债务与利率风险 - 截至2023年6月30日，公司拥有29亿美元的固定利率债务和11亿美元的浮动利率债务[104] - 如果利率上升100个基点，公司预计年度净收入将减少648万美元[105] - 公司通过使用利率互换协议和利率上限协议来管理利率风险[104]

公司合并与重组 - 公司于2023年3月31日完成了与iStar的合并，合并后iStar更名为Safehold Inc.，并成为法律上的收购方，而Safehold Inc.成为会计上的收购方[76] 投资组合与资产分布 - 截至2023年3月31日，公司投资组合的账面价值分布为：44%办公物业、37%多户住宅、12%酒店、4%生命科学和3%混合用途及其他[78] - 公司投资组合的未实现资本增值（UCA）在2023年3月31日为100.26亿美元，较2022年12月31日的105.21亿美元有所下降[79] - 公司投资组合的总资产价值在2023年3月31日为160.34亿美元，较2022年12月31日的165.29亿美元有所下降[79] - 公司投资组合的地租成本在2023年3月31日为60.08亿美元，与2022年12月31日持平[79] - 公司投资组合的未实现资本增值（UCA）占总资产价值的比例为62.5%（2023年3月31日）[79] - 公司投资组合中，曼哈顿市场占总投资组合账面价值的24%，办公物业占44%[87] Caret计划与单位分配 - 公司通过Caret计划将地租投资组合的价值分为“债券部分”和“Caret部分”，分别跟踪地租的固定收益和未实现资本增值[80] - 公司持有的Caret单位在2023年3月31日已全部发行并归属于Portfolio Holdings[81] - 公司通过Caret绩效激励计划向高管、董事和服务提供商授予了150万个Caret单位，部分单位将在2023年12月31日归属[82] - 公司高管和员工持有的Caret单位占已发行Caret单位的15.41%，占授权Caret单位的12.50%[83] - 公司目前持有82.2%的已发行Caret单位，其余由第三方投资者持有[83] - 2023年3月31日，公司以2000万美元的价格向MSD Partners的关联方出售了100,000个Caret单位，并以450万美元的价格向第三方投资者出售了22,500个Caret单位[83] 资产出售与收益 - 2022年9月，公司以1.36亿美元的价格出售了华盛顿特区的Ground Lease，净账面收益约为4640万美元[83] 地租覆盖率与租赁改善 - 公司估计其投资组合的Ground Rent覆盖率为3.9倍[86] - 截至2023年3月31日，公司有2.383亿美元的未履行承诺，用于Ground Lease租户的租赁改善津贴[87] 财务表现与收入 - 2023年第一季度，公司销售型租赁的利息收入从2022年同期的4303万美元增加到5706万美元[89] - 2023年第一季度，公司运营租赁收入从2022年同期的1697万美元增加到2090万美元[89] - 2023年第一季度，公司净收入为472万美元，较2022年同期的2491万美元大幅下降[89] 信用评级与融资 - 公司在2021年第一季度获得了Moody's的Baa1和Fitch的BBB+投资级信用评级，并签订了总额为13.5亿美元的无担保循环贷款[91] - 截至2023年3月31日，公司拥有2000万美元的无限制现金，并在2021年和2023年的无担保循环贷款中拥有8.8亿美元的未使用额度[92] - 公司在2023年4月启动了总额为3亿美元的股票发行计划，具体发行时间和金额将根据市场条件和资本需求决定[92] - 公司在2023年1月关闭了一项新的5亿美元无担保循环贷款，当前借款利率为调整后的SOFR加100个基点，到期日为2025年7月31日[92] 现金流与流动性 - 2023年第一季度，公司经营活动产生的现金流为-681.3万美元，投资活动产生的现金流为-2.699亿美元，融资活动产生的现金流为2.766亿美元[92] - 公司预计未来12个月及以后的流动性需求将包括债务偿还、股东分红、新收购和Ground Lease投资[92] - 公司预计未来流动性来源将包括手头现金、运营现金流、新融资以及2021年和2023年无担保循环贷款的未使用额度[92] 债务与利率风险 - 截至2023年3月31日，公司拥有29亿美元的固定利率债务和11亿美元的浮动利率债务[97] - 如果利率上升100个基点，公司预计年度净收入将减少1070万美元[98] - 公司通过使用利率互换协议和利率上限协议来管理利率风险，以降低浮动利率债务的利率波动影响[97] - 利率每下降100个基点，公司预计净收入将增加1070万美元[98] - 利率每上升100个基点，公司预计净收入将减少1070万美元[98] - 公司使用利率互换协议和利率上限协议等对冲工具来管理利率风险[97] - 公司的主要目标是减少浮动利率敞口并固定部分预期融资和再融资交易的利率[97] - 公司不进行投机目的的衍生品或利率交易[97] - 公司当前投资组合不受外汇风险影响[97] - 利率每下降50个基点，公司预计净收入将增加535万美元[98] - 利率每上升50个基点，公司预计净收入将减少535万美元[98] - 利率每下降10个基点，公司预计净收入将增加107万美元[98]

财务数据和关键指标变化 - 第一季度净收入为470万美元，每股收益为0.07美元；排除一次性项目后，净收入为2630万美元，每股收益为0.41美元，收益同比下降主要因循环信贷安排下未偿借款利息费用增加 [2][97] - 第一季度收入为7830万美元，从Park Hotels投资组合获得约280万美元百分比租金，为过去几年最高 [97] - 第一季度完成5亿美元增量无抵押循环信贷安排，使总循环信贷额度增至18.5亿美元，季末现金和信贷安排可用额度约9亿美元 [5] - 第一季度末债务约42亿美元，包括15亿美元无抵押票据、15亿美元无追索权有担保债务、9.7亿美元无抵押循环信贷安排借款和2.72亿美元合资企业中按比例分担的债务，加权平均债务期限约23年，2026年前无公司债务到期 [79] - 第一季度对约4亿美元长期套期保值，近期执行5亿美元浮动利率转固定利率掉期，将SOFR降至约3% [98] - 总债务与账面权益比率为1.9倍，永久债务有效利率为3.8%，与投资组合5.2%年化收益率利差为133个基点；投资组合永久债务现金利率为3.3%，与3.4%年化现金收益率利差为16个基点 [101] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第一季度进行1.76亿美元新投资，包括向Star Holdings提供1.15亿美元贷款以及在地面租赁基金和贷款基金工具中投资6100万美元 [68] - 第一季度为先前地面租赁承诺提供7000万美元资金，总地面租赁投资组合约62亿美元，季末地面租赁之上未实现资本增值估计约10亿美元 [75] - 第一季度超过40%投资组合由CBRE重新估值，预计未来几个季度部分物业估值因市场环境下降，投资组合GLTV增至42%，租金覆盖率为3.9倍 [65] - 投资组合现金收益率为3.4%，年化收益率为5.2%（假设0%通胀环境）；扣除CARET后，通胀调整后收益率约7.2% [77][78] - 多户住宅领域交易占比超50%，公司希望在东南部和波士顿增加投资组合多元化 [91][100] 各个市场数据和关键指标变化 - 商业房地产市场整体交易活动低迷，第一季度初有交易迹象，但随后银行问题导致市场流动性下降，客户暂停交易 [95] - 多户住宅市场相对活跃，因有机构贷款支持；办公室和酒店等其他资产类别受银行收缩贷款影响较大，交易活动下降 [91][125] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司目标是让市场更广泛理解地面租赁投资组合和未来发展平台价值，聚焦增长潜力、长期低风险合同现金流及投资组合内资本增值 [73] - 公司将继续使投资组合在市场和资产类别上多元化，增加在东南部和波士顿市场的投资 [91] - 公司完成CARET第二轮单位出售，筹集2450万美元；与主权财富基金成立5亿美元合资企业，追求地面租赁投资机会，预计将合资企业投资合并到资产负债表，并作为普通合伙人赚取管理费和额外收益分成 [94] - 公司致力于实现评级提升，合并完成等行动使其离A级评级更近一步 [101] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 市场环境充满挑战，交易活动受影响，但公司认为地面租赁是房地产市场中风险调整后最佳机会之一，将耐心等待市场复苏 [67] - 随着资本可用性受限和债务到期问题增加，许多业主开始认识到Safehold地面租赁提供的长期低成本资本价值，公司有望成为房地产市场降低风险和创建更具弹性资本结构的解决方案一部分 [72] - 公司认为当前股价低于内在价值，随着业务扩张和市场稳定，将努力让市场认识到其价值 [74] 其他重要信息 - 合并完成后，公司将管理和过去六年积累的竞争优势内部化，用稳定成本结构取代外部成本结构，改善投资者形象，自由流通股增加一倍多，穆迪和惠誉给予积极展望 [64] - 公司开始跟踪CARET调整后收益率，以说明投资组合中嵌入式资本增值价值的影响 [99] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 第一季度推迟交易的规模、二季度完成可能性、当前交易活动和定价情况 - 两个特定交易地面租赁部署超1亿美元，当前环境下不太可能恢复；团队业务主要在多户住宅领域，办公室领域有咨询但估值难判断；长期对多户住宅领域增长乐观 [83] 问题: 公司能在哪里筹集30年期资金以及评级机构对公司获得A级评级的要求 - 公司认为合并后正采取措施争取未来获得A级评级，市场波动大，将继续与评级机构沟通、讲述公司故事并在债务方面把握机会；相信当前环境下创造的资产在市场开放后将为公司创造长期价值 [89] 问题: 公司希望增加或减少哪些市场的投资组合敞口，哪些市场定价有吸引力 - 公司长期目标是在市场和资产类别上使投资组合多元化，希望增加在东南部和波士顿市场的敞口；不同市场定价差异不大，但不同资产类别有差异，多户住宅定价最紧，办公室和酒店定价较宽 [91] 问题: 合资企业如何运作，哪些项目会纳入基金，管理费是多少 - 未来未由Safe承诺的交易将进入合资企业，约5亿美元交易中公司出资约55%；前五年收取25个基点基本管理费，之后降至15个基点；有15%收益分成结构，最低倍数保护为1.275倍 [8] 问题: 第一季度投入7000万美元的现金和GAAP收益率情况 - 现金收益率约3.3%，通胀调整后收益率为5.5% [86] 问题: 当前交易定价情况以及历史上占总物业价值35% - 40%的比例是否有变化 - 现金收益率为低4% - 中4%，通胀调整后收益率为中6% - 接近高6%；公司仍希望达到35% - 40%价值范围，但该范围过去12个月有变化且存在争议 [87] 问题: 合资企业融资策略，是否有物业层面债务以及与公司层面无担保债券的关系 - 合资企业无杠杆，公司将用股权和债务混合方式为份额出资，不打算进行资产层面融资，以保持未来退出合资企业的灵活性 [13] 问题: 银行在抵押贷款市场收缩信贷对地面租赁业务的长期影响 - 市场处于过渡时期，新资本正进入市场，银行、寿险公司和CMBS市场都在适应高利率环境；公司认为其提供的长期可预测无到期资本将成为更有力卖点 [43][44] 问题: 如何理解7.2%的CARET调整后收益率 - 左边数字基于合同现金流且未分配CARET价值，假设零通胀和零CARET价值；右边数字考虑通胀和CARET价值，公司从经济角度会重点关注右边数字 [41] 问题: UCA估值从105亿美元降至10亿美元是否基于CBRE对40%投资组合的评估 - 是的，且投资组合目前无问题，此举是为谨慎应对可能情况 [18][19][21] 问题: 公司资本结构是否更具弹性，是否会有更多业主寻求长期低成本资金 - 公司认为其资本结构更具弹性，长期低成本资金有吸引力，但需要信贷市场和股权、贷款市场的流动性来创建新资本结构，希望市场尽快稳定 [27] 问题: 新的ATM和Star Holdings持股情况 - 合并完成后需建立新的货架和ATM，无法延续现有安排；Star Holdings持有1350万股Safe股票，未来出售需经Safehold董事会批准，且有九个月锁定期 [28] 问题: 从第一季度到第二季度，消除一次性费用影响后净G&A的变化 - 从第一季度到第二季度可能有200 - 300万美元增长，随着时间推移和业务增长，成本结构将产生经营杠杆效应 [29] 问题: 公司最有吸引力的债务融资成本来源，是信贷额度、直接债券还是过去的棘轮式交易 - 公司认为有多种融资选择，会根据市场情况选择合适的期限、结构和市场来筹集债务资本，以实现成本与收益率的平衡 [107] 问题: 地面租赁的CPI挂钩性质以及投资组合中平均现有租金增长率 - 约96%投资组合有某种通胀保护，核心地面租赁每10年回顾通胀情况并调整租金，投资组合加权平均通胀调整率约3.2% [17] 问题: 未来5亿美元交易进入合资企业是意向还是义务 - 是义务 [114] 问题: 是否有地面租赁资产值得关注，是否担心其价值下降或消失 - 市场和资产估值有变化，公司会做好准备，目前认为承销标准能经受考验，会通过资产管理团队密切关注情况 [118] 问题: 公司在曼哈顿市场成功的原因是否与提供更清晰产品有关 - 曼哈顿有地面租赁历史，接受度较高，公司早期进入相对容易；而在亚特兰大、华盛顿特区等市场，地面租赁不普遍，进入较难，但随着业务拓展会产生网络效应和更多吸引力 [120] 问题: 银行收缩贷款是否会增加地面租赁需求 - 目前多户住宅市场因有机构贷款支持相对活跃，其他资产类别受银行收缩贷款影响较大；银行收缩贷款对交易活动有负面影响，但长期来看，地面租赁能使房地产更安全和有弹性，随着流动性恢复，需求可能增加 [125][126] 问题: Safe的ATM备案和新iStar股票登记情况，以及投资者应如何看待Star的持股 - Safe的ATM备案是合并完成后的机械操作，可在未来使用；Star Holdings持有Safe股票，未来出售需经董事会批准并有锁定期 [28] 问题: 下一季度完全内部化后的Safe，合并和费用收取、利息支付的净影响是否为正 - 消除一次性费用影响后，从第一季度到第二季度净G&A可能有200 - 300万美元增长，长期来看成本结构将产生经营杠杆效应 [29]

业绩总结 - 2023年第一季度总收入为7830万美元，同比增长30%[28] - 净收入归属于Safehold Inc.普通股东为470万美元，同比下降81%[28] - 排除合并及Caret相关成本和非经常性收益后的净收入为2630万美元，同比增长6%[28] - 2023年第一季度的基本每股收益为0.07美元，较2022年同期的0.42美元下降83.3%[56] 投资组合与财务状况 - 总投资组合的估计未实现资本增值（UCA）为100亿美元[7] - 总投资组合的总账面价值（GBV）为62亿美元[7] - 当前投资组合的总账面价值为59.67亿美元，租赁期限加权平均为93年[30] - 资产数量从IPO时的12个增长至131个[16] - 83%的投资组合具有某种形式的CPI回溯，95%具有某种形式的通胀捕捉[5] - 总债务为42.17亿美元，债务与账面股本比率为1.9倍[51] - 现金和信贷设施可用性为9亿美元[12] 现金流与收益 - 2023年第一季度的年化现金收益率为3.4%[52] - 截至2023年3月31日，净投资于销售型租赁为31.4亿美元，较2022年增长14.6%[59] - 截至2023年3月31日，地面租赁应收款为14.31亿美元，较2022年增长40.7%[59] - 截至2023年3月31日，毛账面价值为59.67亿美元，较2022年增长15.9%[59] - 截至2023年3月31日，累计折旧和摊销的资产总额为2.16亿美元[59] 成本与费用 - 合并及Caret相关成本为2160万美元[19] - 2023年第一季度，合并及Caret相关费用为2160万美元，其中包括法律、税务和顾问费用为94万美元[60] 未来展望与策略 - 预计未来现金流将受到通货膨胀影响，计算的通货膨胀调整收益率将基于租赁期内的现金流[69] - SAFE依赖CBRE对其投资组合的综合物业价值（CPV）进行估值，以计算未实现资本增值（UCA）[74] - SAFE计划每12个月对其投资组合中的每个地租的CPV进行估值，最少每24个月进行一次[74] - 管理层根据股东批准的计划获得最多15%的总授权Caret单位[75] - 目前有1,499,757个Caret单位在外流通，其中部分单位仍需时间基础的归属[75]