财务数据和关键指标变化 - 二季度收入8570万美元，净利润2210万美元，每股收益0.35美元，无论是否包含一次性合并成本，财务状况与合并前相似 [71] - 预计未来三个季度确认约1800万美元收入，接近管理协议规定的合同现金收入 [50] - 二季度基于股票的薪酬约为800万美元，预计未来几年管理费用扣除Star Holdings管理费后的年运营率约为5000万美元 [51] - 二季度执行了5亿美元的浮动利率转固定利率掉期协议，将SOFR固定在约3% [52] - 总债务与账面权益比率为1.9倍，永久债务的有效利率为3.8%，与投资组合5.2%的GAAP年化收益率相差135个基点；投资组合永久债务的现金利率为3.3%，与3.5%的年化现金收益率相差15个基点 [78] - 加权平均债务期限约为23年，2026年前无公司债务到期，季度末现金和信贷额度可用性约为8.16亿美元 [96] 各条业务线数据和关键指标变化 - 二季度新增三笔地面租赁业务，总计1.29亿美元，其中3900万美元的两笔交易计入合资企业，9000万美元的交易由公司全资拥有，这些租赁业务的加权平均通胀调整后收益率为7.2%，假设通胀率为0%且无Caret价值时收益率为7.1% [45] - 新增业务的信用指标符合目标，加权平均GLTV为31%，地面租金覆盖率为2.5倍 [46] - 未抵押资产（UCA）投资组合包括约3400万平方英尺的优质商业地产，其中包括约17300套多户住宅、1260万平方英尺的办公楼、5000多个酒店客房以及200万平方英尺的生命科学和其他物业类型 [47] - 地面租赁加和租赁贷款基金权益按权益法核算，季度末余额约为8300万美元，合并净债务中包含约1亿美元的信托优先无担保债务 [72] 各个市场数据和关键指标变化 - 约70%的总账面价值分散在幻灯片列出的前十大市场，凸显了投资组合在地理位置和底层物业类型上的多元化 [17] - 整体投资组合保持稳定，关键信用指标在目标范围内，加权平均GLTV为42%，租金覆盖率为3.7倍 [67] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司认为现代地面租赁行业仍处于早期发展阶段，将继续努力推动客户和投资者对地面租赁的采用，扩大在地面租赁行业的领导地位 [57] - 关注资本需求，通过与第三方资本合作，优化资本结构，确保有足够的流动性和购买力，以在市场机会出现时积极行动 [94] - 持续审查定价动态，以平衡客户和公司的利益，对近期业务管道的进展感到满意 [46] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 市场仍然比正常情况更具挑战性，银行流动性受限，利率和资本化率上升使交易更加困难，但公司开始看到地面租赁作为建设性资本解决方案的机会，并对业务管道的势头感到鼓舞 [40][42] - 对美联储抗击通胀的积极进展感到欣慰，认为公司可能在历史性紧缩周期结束后受益，随着利率稳定，预计客户将加速延迟的资本决策 [43] - 尽管今年股价表现不佳，但受到宏观趋势和房地产市场解冻的鼓舞，将专注于恢复业务，扩大在地面租赁行业的领导地位 [56] 其他重要信息 - 与iStar的管理合同相关的所有管理费和其他费用已被独立的内部成本结构取代，二季度一般及行政费用（G&A）约为1100万美元 [13] - 收入包括从Star Holdings获得的约720万美元管理费，该合同规定第一年支付2500万美元费用，随后四年逐年递减 [16] - 约17%的资产具有可变租金，GAAP核算下收益率为3.0%，但公司承保预期收益率接近6% [53] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 目前业务管道情况、三季度是否有成交以及管道中的细分行业 - 过去六周有一些交易处于收尾阶段，均在住房领域，包括多户住宅和学生住房，还有第一笔经济适用房交易已达成意向书；未来业务管道主要也是住房领域，还有一个酒店资产，部分资产类别市场有解冻迹象 [99] 问题: 业务管道中的定价情况 - 本季度7.2%的收益率表现出色，公司目前目标定价在6.5%左右，业务管道的定价在6.5% - 7.2%之间 [100] 问题: 新投资在全资拥有和合资企业之间的分配过程 - 本季度一笔9000万美元的较大交易是之前通过GL Plus基金的预先承诺，早于合资企业的执行，所以未计入合资企业；未来预计在合资企业达到5亿美元额度之前，大部分交易将通过合资企业完成，但可能会有一些小额交易因设立成本问题而不通过合资企业 [84] 问题: 合资伙伴是否有否决权以及是否对某些资产类别有限制 - 合资过程是协作的，伙伴对资本有一定自由裁量权，目前看到的产品大多在住宅领域，但也有一些其他资产类别的交易，伙伴对酒店领域的一个项目也表示支持，公司会根据市场情况开展业务，不限于住宅领域 [30] 问题: 二季度公司实际现金支出以及未支出但已承诺的金额 - 二季度公司现金支出为7300万美元，其中包括1200万美元来自租赁贷款基金，6100万美元为地面租赁业务支出；公司在合资企业中的份额为1.12亿美元 [87][108] 问题: 未来几个季度业务的发展节奏 - 市场非常不稳定，目前认为本季度1.29亿美元的业务量是可行的，但市场情况可能随时变化，公司对近期的业务势头感到鼓舞 [88] 问题: 本季度新增业务的GAAP收益率以及固定费用覆盖率和无担保资产与无担保债务的情况 - 本季度新增业务的GAAP收益率为7.1%；固定费用覆盖率（FCCR）的运营率通常在1.3 - 1.4倍之间，无担保资产与无担保债务的比例在1.5 - 1.6倍之间 [92][93] 问题: 关于循环信贷额度的期限安排、当前套期保值的持续时间以及30年期融资的情况 - 套期保值的掉期协议有效期为五年，目前循环信贷额度的一半已经固定，另一半尚未确定；关于30年期融资，未给出明确答复 [101] 问题: 酒店业务的定价范围以及是否看到办公类交易和可接受的收购价格 - 酒店业务的定价可能在6.5% - 7.2%的较高端；目前看到一些办公资产，但由于现有杠杆较高，公司作为地面租赁解决方案无法解决其问题，会继续关注但会非常谨慎 [2][111] 问题: 考虑到固定费用覆盖率和债务与权益比率，公司在股权方面进行更多交易的缓冲空间以及未来一年的股权需求和解决途径 - 公司会根据业务管道和未来预期来考虑资本结构，确保有足够的流动性和购买力；市场开始有所改善，公司有一个大型合作伙伴在第三方资本方面提供了很大帮助 [94] 问题: 循环信贷额度是否可以全部使用以及是否会触及契约限制 - 未给出明确答复 [117] 问题: Caret的私人融资轮次情况、投资者的兴趣以及近期是否会有更多私人融资轮次 - 未给出明确答复 [125] 问题: 评估价值的变化情况 - 评估师开始跟上资本化率的扩张，一些资产的评估价值出现下降，尤其是办公楼，但预计随着时间推移会稳定下来；多户住宅的表现好于预期；关键是重启业务拓展，增加外部增长以抵消评估价值下降的影响 [131] 问题: 银行贷款环境收紧与公司地面租赁解决方案之间的相互作用 - 银行是公司租赁权业务的资本来源之一，租赁权贷款市场收紧会限制公司帮助客户构建资本结构的能力；公司的地面租赁解决方案可以为房地产所有者提供所需的杠杆，是应对银行贷款收紧的一种解决方案 [35][132]

公司合并与更名 - 公司于2023年3月31日完成了与iStar的合并，合并后iStar更名为Safehold Inc.，并成为法律上的收购方[77] 投资组合分布与价值 - 截至2023年6月30日，公司投资组合的账面价值分布为：44%办公物业、37%多户住宅、12%酒店、4%生命科学和3%混合用途及其他[79] - 公司投资组合的未实现资本增值（UCA）在2023年6月30日为101.48亿美元，较2022年12月31日的105.21亿美元有所下降[80] - 公司投资组合的合并物业价值在2023年6月30日为162.67亿美元，较2022年12月31日的165.29亿美元略有下降[80] - 公司投资组合的地租成本在2023年6月30日为61.19亿美元，较2022年12月31日的60.08亿美元有所增加[80] - 公司投资组合的账面价值占合并物业价值的比例为42%[81] 地租投资组合管理 - 公司通过Caret计划将地租投资组合的价值分为“债券部分”和“Caret部分”，分别跟踪地租的现金流和未实现资本增值[82] - 公司持有Portfolio Holdings的所有已发行GL单位，用于跟踪债券部分的价值[83] - 公司地租投资组合的租金增长通常通过固定增长、CPI或两者结合的方式实现，以应对通胀和土地价值的增长[79] - 公司地租投资组合的初始成本通常占合并物业价值的30%至45%，剩余部分为潜在的资本增值[79] - 公司持有的Caret单位占已发行Caret单位的82.2%，截至2023年6月30日[84] 资产出售与收益 - 2023年3月31日，公司以2000万美元的价格向MSD Partners的关联方出售了100,000个Caret单位[85] - 2022年9月，公司以1.36亿美元出售了华盛顿特区的Ground Lease，净账面收益为4640万美元[85] 财务指标与覆盖 - 公司估计其Ground Rent覆盖率为3.7倍，截至2023年6月30日[87] - 公司前十大资产占其总账面价值的比例，曼哈顿占23%，华盛顿特区占11%，波士顿占7%[88] - 公司未履行的承诺总额为250.6百万美元，涉及Ground Lease租户的租赁改善津贴[88] 季度财务表现 - 2023年第二季度，公司销售型租赁的利息收入从2022年同期的4824.7万美元增加到5815.8万美元[90] - 2023年第二季度，公司运营租赁收入从2022年同期的1645.2万美元增加到1675万美元[90] - 2023年第二季度，公司利息支出从2022年同期的3026.6万美元增加到4605.5万美元[91] - 2023年第二季度，公司净收入为2211.1万美元，较2022年同期的2271.1万美元略有下降[90] - 房地产费用在2023年第二季度为100万美元，较2022年同期的70万美元增加，主要由于可收回物业税的增加[92] - 折旧和摊销在2023年第二季度为250万美元，较2022年同期的240万美元略有增加[92] - 2023年第二季度的一般和行政费用为1891.6万美元，较2022年同期的1045.8万美元大幅增加，主要由于上市公司成本增加[93] - 2023年第二季度的信用损失准备金为10万美元，主要由于商业房地产市场宏观经济预测的下降[93] - 2023年第二季度的股权投资收入为690万美元，主要来自425 Park Avenue、32 Old Slip、Ground Lease Plus Fund和Leasehold Loan Fund的投资收益[93] 上半年财务表现 - 2023年上半年销售型租赁利息收入为1.152亿美元，较2022年同期的9128万美元增加，主要由于新Ground Lease的发起和现有Ground Lease的额外融资[94] - 2023年上半年的房地产费用为221.8万美元，较2022年同期的140.7万美元增加，主要由于可收回物业税的增加[95] - 2023年上半年的折旧和摊销为492.5万美元，较2022年同期的480.8万美元略有增加[96] - 2023年上半年的信用损失准备金为228.9万美元，主要由于采用新的会计准则[96] - 2023年上半年的股权投资收入为906.9万美元，主要来自425 Park Avenue、32 Old Slip、Ground Lease Plus Fund和Leasehold Loan Fund的投资收益[96] 信用评级与融资 - 公司在2021年第一季度获得了穆迪投资者服务的Baa1评级和惠誉评级的BBB+评级，并签订了总额为13.5亿美元的无担保循环贷款[98] - 截至2023年6月30日，公司拥有1400万美元的无限制现金，并在2021年和2023年的无担保循环贷款中拥有8.02亿美元的未使用额度[98] - 公司在2023年4月签订了一项市场股票发行协议，可出售总价值为3亿美元的普通股[98] 现金流量与流动性 - 2023年上半年，公司经营活动产生的现金流量为-947万美元，投资活动使用的现金流量为3.558亿美元，融资活动提供的现金流量为3.593亿美元[98] - 2023年经营活动现金流量的减少主要是由于合并相关成本增加以及借款和利率上升导致的债务成本增加[99] - 公司预计短期流动性需求包括债务偿还、股东分配、营运资金以及新的地面租赁投资[98] - 公司预计在未来12个月内能够满足其流动性需求[98] 债务与利率风险 - 截至2023年6月30日，公司拥有29亿美元的固定利率债务和11亿美元的浮动利率债务[104] - 如果利率上升100个基点，公司预计年度净收入将减少648万美元[105] - 公司通过使用利率互换协议和利率上限协议来管理利率风险[104]

公司合并与重组 - 公司于2023年3月31日完成了与iStar的合并，合并后iStar更名为Safehold Inc.，并成为法律上的收购方，而Safehold Inc.成为会计上的收购方[76] 投资组合与资产分布 - 截至2023年3月31日，公司投资组合的账面价值分布为：44%办公物业、37%多户住宅、12%酒店、4%生命科学和3%混合用途及其他[78] - 公司投资组合的未实现资本增值（UCA）在2023年3月31日为100.26亿美元，较2022年12月31日的105.21亿美元有所下降[79] - 公司投资组合的总资产价值在2023年3月31日为160.34亿美元，较2022年12月31日的165.29亿美元有所下降[79] - 公司投资组合的地租成本在2023年3月31日为60.08亿美元，与2022年12月31日持平[79] - 公司投资组合的未实现资本增值（UCA）占总资产价值的比例为62.5%（2023年3月31日）[79] - 公司投资组合中，曼哈顿市场占总投资组合账面价值的24%，办公物业占44%[87] Caret计划与单位分配 - 公司通过Caret计划将地租投资组合的价值分为“债券部分”和“Caret部分”，分别跟踪地租的固定收益和未实现资本增值[80] - 公司持有的Caret单位在2023年3月31日已全部发行并归属于Portfolio Holdings[81] - 公司通过Caret绩效激励计划向高管、董事和服务提供商授予了150万个Caret单位，部分单位将在2023年12月31日归属[82] - 公司高管和员工持有的Caret单位占已发行Caret单位的15.41%，占授权Caret单位的12.50%[83] - 公司目前持有82.2%的已发行Caret单位，其余由第三方投资者持有[83] - 2023年3月31日，公司以2000万美元的价格向MSD Partners的关联方出售了100,000个Caret单位，并以450万美元的价格向第三方投资者出售了22,500个Caret单位[83] 资产出售与收益 - 2022年9月，公司以1.36亿美元的价格出售了华盛顿特区的Ground Lease，净账面收益约为4640万美元[83] 地租覆盖率与租赁改善 - 公司估计其投资组合的Ground Rent覆盖率为3.9倍[86] - 截至2023年3月31日，公司有2.383亿美元的未履行承诺，用于Ground Lease租户的租赁改善津贴[87] 财务表现与收入 - 2023年第一季度，公司销售型租赁的利息收入从2022年同期的4303万美元增加到5706万美元[89] - 2023年第一季度，公司运营租赁收入从2022年同期的1697万美元增加到2090万美元[89] - 2023年第一季度，公司净收入为472万美元，较2022年同期的2491万美元大幅下降[89] 信用评级与融资 - 公司在2021年第一季度获得了Moody's的Baa1和Fitch的BBB+投资级信用评级，并签订了总额为13.5亿美元的无担保循环贷款[91] - 截至2023年3月31日，公司拥有2000万美元的无限制现金，并在2021年和2023年的无担保循环贷款中拥有8.8亿美元的未使用额度[92] - 公司在2023年4月启动了总额为3亿美元的股票发行计划，具体发行时间和金额将根据市场条件和资本需求决定[92] - 公司在2023年1月关闭了一项新的5亿美元无担保循环贷款，当前借款利率为调整后的SOFR加100个基点，到期日为2025年7月31日[92] 现金流与流动性 - 2023年第一季度，公司经营活动产生的现金流为-681.3万美元，投资活动产生的现金流为-2.699亿美元，融资活动产生的现金流为2.766亿美元[92] - 公司预计未来12个月及以后的流动性需求将包括债务偿还、股东分红、新收购和Ground Lease投资[92] - 公司预计未来流动性来源将包括手头现金、运营现金流、新融资以及2021年和2023年无担保循环贷款的未使用额度[92] 债务与利率风险 - 截至2023年3月31日，公司拥有29亿美元的固定利率债务和11亿美元的浮动利率债务[97] - 如果利率上升100个基点，公司预计年度净收入将减少1070万美元[98] - 公司通过使用利率互换协议和利率上限协议来管理利率风险，以降低浮动利率债务的利率波动影响[97] - 利率每下降100个基点，公司预计净收入将增加1070万美元[98] - 利率每上升100个基点，公司预计净收入将减少1070万美元[98] - 公司使用利率互换协议和利率上限协议等对冲工具来管理利率风险[97] - 公司的主要目标是减少浮动利率敞口并固定部分预期融资和再融资交易的利率[97] - 公司不进行投机目的的衍生品或利率交易[97] - 公司当前投资组合不受外汇风险影响[97] - 利率每下降50个基点，公司预计净收入将增加535万美元[98] - 利率每上升50个基点，公司预计净收入将减少535万美元[98] - 利率每下降10个基点，公司预计净收入将增加107万美元[98]

财务数据和关键指标变化 - 第一季度净收入为470万美元，每股收益为0.07美元；排除一次性项目后，净收入为2630万美元，每股收益为0.41美元，收益同比下降主要因循环信贷安排下未偿借款利息费用增加 [2][97] - 第一季度收入为7830万美元，从Park Hotels投资组合获得约280万美元百分比租金，为过去几年最高 [97] - 第一季度完成5亿美元增量无抵押循环信贷安排，使总循环信贷额度增至18.5亿美元，季末现金和信贷安排可用额度约9亿美元 [5] - 第一季度末债务约42亿美元，包括15亿美元无抵押票据、15亿美元无追索权有担保债务、9.7亿美元无抵押循环信贷安排借款和2.72亿美元合资企业中按比例分担的债务，加权平均债务期限约23年，2026年前无公司债务到期 [79] - 第一季度对约4亿美元长期套期保值，近期执行5亿美元浮动利率转固定利率掉期，将SOFR降至约3% [98] - 总债务与账面权益比率为1.9倍，永久债务有效利率为3.8%，与投资组合5.2%年化收益率利差为133个基点；投资组合永久债务现金利率为3.3%，与3.4%年化现金收益率利差为16个基点 [101] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第一季度进行1.76亿美元新投资，包括向Star Holdings提供1.15亿美元贷款以及在地面租赁基金和贷款基金工具中投资6100万美元 [68] - 第一季度为先前地面租赁承诺提供7000万美元资金，总地面租赁投资组合约62亿美元，季末地面租赁之上未实现资本增值估计约10亿美元 [75] - 第一季度超过40%投资组合由CBRE重新估值，预计未来几个季度部分物业估值因市场环境下降，投资组合GLTV增至42%，租金覆盖率为3.9倍 [65] - 投资组合现金收益率为3.4%，年化收益率为5.2%（假设0%通胀环境）；扣除CARET后，通胀调整后收益率约7.2% [77][78] - 多户住宅领域交易占比超50%，公司希望在东南部和波士顿增加投资组合多元化 [91][100] 各个市场数据和关键指标变化 - 商业房地产市场整体交易活动低迷，第一季度初有交易迹象，但随后银行问题导致市场流动性下降，客户暂停交易 [95] - 多户住宅市场相对活跃，因有机构贷款支持；办公室和酒店等其他资产类别受银行收缩贷款影响较大，交易活动下降 [91][125] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司目标是让市场更广泛理解地面租赁投资组合和未来发展平台价值，聚焦增长潜力、长期低风险合同现金流及投资组合内资本增值 [73] - 公司将继续使投资组合在市场和资产类别上多元化，增加在东南部和波士顿市场的投资 [91] - 公司完成CARET第二轮单位出售，筹集2450万美元；与主权财富基金成立5亿美元合资企业，追求地面租赁投资机会，预计将合资企业投资合并到资产负债表，并作为普通合伙人赚取管理费和额外收益分成 [94] - 公司致力于实现评级提升，合并完成等行动使其离A级评级更近一步 [101] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 市场环境充满挑战，交易活动受影响，但公司认为地面租赁是房地产市场中风险调整后最佳机会之一，将耐心等待市场复苏 [67] - 随着资本可用性受限和债务到期问题增加，许多业主开始认识到Safehold地面租赁提供的长期低成本资本价值，公司有望成为房地产市场降低风险和创建更具弹性资本结构的解决方案一部分 [72] - 公司认为当前股价低于内在价值，随着业务扩张和市场稳定，将努力让市场认识到其价值 [74] 其他重要信息 - 合并完成后，公司将管理和过去六年积累的竞争优势内部化，用稳定成本结构取代外部成本结构，改善投资者形象，自由流通股增加一倍多，穆迪和惠誉给予积极展望 [64] - 公司开始跟踪CARET调整后收益率，以说明投资组合中嵌入式资本增值价值的影响 [99] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 第一季度推迟交易的规模、二季度完成可能性、当前交易活动和定价情况 - 两个特定交易地面租赁部署超1亿美元，当前环境下不太可能恢复；团队业务主要在多户住宅领域，办公室领域有咨询但估值难判断；长期对多户住宅领域增长乐观 [83] 问题: 公司能在哪里筹集30年期资金以及评级机构对公司获得A级评级的要求 - 公司认为合并后正采取措施争取未来获得A级评级，市场波动大，将继续与评级机构沟通、讲述公司故事并在债务方面把握机会；相信当前环境下创造的资产在市场开放后将为公司创造长期价值 [89] 问题: 公司希望增加或减少哪些市场的投资组合敞口，哪些市场定价有吸引力 - 公司长期目标是在市场和资产类别上使投资组合多元化，希望增加在东南部和波士顿市场的敞口；不同市场定价差异不大，但不同资产类别有差异，多户住宅定价最紧，办公室和酒店定价较宽 [91] 问题: 合资企业如何运作，哪些项目会纳入基金，管理费是多少 - 未来未由Safe承诺的交易将进入合资企业，约5亿美元交易中公司出资约55%；前五年收取25个基点基本管理费，之后降至15个基点；有15%收益分成结构，最低倍数保护为1.275倍 [8] 问题: 第一季度投入7000万美元的现金和GAAP收益率情况 - 现金收益率约3.3%，通胀调整后收益率为5.5% [86] 问题: 当前交易定价情况以及历史上占总物业价值35% - 40%的比例是否有变化 - 现金收益率为低4% - 中4%，通胀调整后收益率为中6% - 接近高6%；公司仍希望达到35% - 40%价值范围，但该范围过去12个月有变化且存在争议 [87] 问题: 合资企业融资策略，是否有物业层面债务以及与公司层面无担保债券的关系 - 合资企业无杠杆，公司将用股权和债务混合方式为份额出资，不打算进行资产层面融资，以保持未来退出合资企业的灵活性 [13] 问题: 银行在抵押贷款市场收缩信贷对地面租赁业务的长期影响 - 市场处于过渡时期，新资本正进入市场，银行、寿险公司和CMBS市场都在适应高利率环境；公司认为其提供的长期可预测无到期资本将成为更有力卖点 [43][44] 问题: 如何理解7.2%的CARET调整后收益率 - 左边数字基于合同现金流且未分配CARET价值，假设零通胀和零CARET价值；右边数字考虑通胀和CARET价值，公司从经济角度会重点关注右边数字 [41] 问题: UCA估值从105亿美元降至10亿美元是否基于CBRE对40%投资组合的评估 - 是的，且投资组合目前无问题，此举是为谨慎应对可能情况 [18][19][21] 问题: 公司资本结构是否更具弹性，是否会有更多业主寻求长期低成本资金 - 公司认为其资本结构更具弹性，长期低成本资金有吸引力，但需要信贷市场和股权、贷款市场的流动性来创建新资本结构，希望市场尽快稳定 [27] 问题: 新的ATM和Star Holdings持股情况 - 合并完成后需建立新的货架和ATM，无法延续现有安排；Star Holdings持有1350万股Safe股票，未来出售需经Safehold董事会批准，且有九个月锁定期 [28] 问题: 从第一季度到第二季度，消除一次性费用影响后净G&A的变化 - 从第一季度到第二季度可能有200 - 300万美元增长，随着时间推移和业务增长，成本结构将产生经营杠杆效应 [29] 问题: 公司最有吸引力的债务融资成本来源，是信贷额度、直接债券还是过去的棘轮式交易 - 公司认为有多种融资选择，会根据市场情况选择合适的期限、结构和市场来筹集债务资本，以实现成本与收益率的平衡 [107] 问题: 地面租赁的CPI挂钩性质以及投资组合中平均现有租金增长率 - 约96%投资组合有某种通胀保护，核心地面租赁每10年回顾通胀情况并调整租金，投资组合加权平均通胀调整率约3.2% [17] 问题: 未来5亿美元交易进入合资企业是意向还是义务 - 是义务 [114] 问题: 是否有地面租赁资产值得关注，是否担心其价值下降或消失 - 市场和资产估值有变化，公司会做好准备，目前认为承销标准能经受考验，会通过资产管理团队密切关注情况 [118] 问题: 公司在曼哈顿市场成功的原因是否与提供更清晰产品有关 - 曼哈顿有地面租赁历史，接受度较高，公司早期进入相对容易；而在亚特兰大、华盛顿特区等市场，地面租赁不普遍，进入较难，但随着业务拓展会产生网络效应和更多吸引力 [120] 问题: 银行收缩贷款是否会增加地面租赁需求 - 目前多户住宅市场因有机构贷款支持相对活跃，其他资产类别受银行收缩贷款影响较大；银行收缩贷款对交易活动有负面影响，但长期来看，地面租赁能使房地产更安全和有弹性，随着流动性恢复，需求可能增加 [125][126] 问题: Safe的ATM备案和新iStar股票登记情况，以及投资者应如何看待Star的持股 - Safe的ATM备案是合并完成后的机械操作，可在未来使用；Star Holdings持有Safe股票，未来出售需经董事会批准并有锁定期 [28] 问题: 下一季度完全内部化后的Safe，合并和费用收取、利息支付的净影响是否为正 - 消除一次性费用影响后，从第一季度到第二季度净G&A可能有200 - 300万美元增长，长期来看成本结构将产生经营杠杆效应 [29]

业绩总结 - 2023年第一季度总收入为7830万美元，同比增长30%[28] - 净收入归属于Safehold Inc.普通股东为470万美元，同比下降81%[28] - 排除合并及Caret相关成本和非经常性收益后的净收入为2630万美元，同比增长6%[28] - 2023年第一季度的基本每股收益为0.07美元，较2022年同期的0.42美元下降83.3%[56] 投资组合与财务状况 - 总投资组合的估计未实现资本增值（UCA）为100亿美元[7] - 总投资组合的总账面价值（GBV）为62亿美元[7] - 当前投资组合的总账面价值为59.67亿美元，租赁期限加权平均为93年[30] - 资产数量从IPO时的12个增长至131个[16] - 83%的投资组合具有某种形式的CPI回溯，95%具有某种形式的通胀捕捉[5] - 总债务为42.17亿美元，债务与账面股本比率为1.9倍[51] - 现金和信贷设施可用性为9亿美元[12] 现金流与收益 - 2023年第一季度的年化现金收益率为3.4%[52] - 截至2023年3月31日，净投资于销售型租赁为31.4亿美元，较2022年增长14.6%[59] - 截至2023年3月31日，地面租赁应收款为14.31亿美元，较2022年增长40.7%[59] - 截至2023年3月31日，毛账面价值为59.67亿美元，较2022年增长15.9%[59] - 截至2023年3月31日，累计折旧和摊销的资产总额为2.16亿美元[59] 成本与费用 - 合并及Caret相关成本为2160万美元[19] - 2023年第一季度，合并及Caret相关费用为2160万美元，其中包括法律、税务和顾问费用为94万美元[60] 未来展望与策略 - 预计未来现金流将受到通货膨胀影响，计算的通货膨胀调整收益率将基于租赁期内的现金流[69] - SAFE依赖CBRE对其投资组合的综合物业价值（CPV）进行估值，以计算未实现资本增值（UCA）[74] - SAFE计划每12个月对其投资组合中的每个地租的CPV进行估值，最少每24个月进行一次[74] - 管理层根据股东批准的计划获得最多15%的总授权Caret单位[75] - 目前有1,499,757个Caret单位在外流通，其中部分单位仍需时间基础的归属[75]

融资与债务管理 - 公司通过杠杆提高资产回报率，截至2022年12月31日，主要融资来源为资本市场发行的无担保债券和信托优先证券[9] - 公司在2022年4月至9月期间完成了与3.125%可转换票据持有人的私下谈判交易，用新发行的普通股和现金交换可转换票据，并偿还了50万美元的可转换票据本金[9] - 公司承诺在合并时以每股清算优先权加上应计和未付股息赎回所有未偿还的优先股，并偿还所有剩余的高级无担保票据[9] - 公司使用固定利率和浮动利率债务的组合来融资业务，并通过衍生工具（如利率互换、利率上限和外汇合约）来对冲利率和汇率风险[11] - 公司2022年12月31日的未偿还债务总额为$1,702,464千，2021年同期为$2,604,375千[198] - 公司2022年12月31日的未偿还无担保票据总额为$1,602,464千，2021年同期为$2,012,500千[198] - 公司2022年12月31日的未来债务到期总额为$1,702,464千，其中2024年到期$753,561千，2025年到期$501,997千，2026年到期$346,906千[200] - 公司2022年12月31日的未偿还债务净额为$1,682,521千，2021年同期为$2,572,174千[198] - 公司2022年12月31日的未偿还信托优先证券为$100,000千，2021年同期为$100,000千[198] - 公司2022年12月31日的未偿还债务折扣和递延融资成本净额为$19,943千，2021年同期为$32,201千[198] - 公司2022年总债务净额为16.83亿美元，较2021年的25.72亿美元有所下降[220] 投资与资产管理 - 公司采用六点方法论筛选潜在投资机会，评估来源、抵押品质量、借款人权益、法律和财务结构、替代投资测试和投资流动性[10] - 公司主要投资于房地产和房地产相关项目，并通过子公司和关联公司（如SAFE）进行运营，同时保持REIT资格[12] - 公司2022年总资产为32.53亿美元，较2021年的48.41亿美元下降[130] - 2022年公司现金及现金等价物为14.42亿美元，较2021年的3.40亿美元大幅增加[130] - 2022年公司贷款及贷款投资净额为4.87亿美元，较2021年的33.28亿美元显著下降[130] - 2022年公司负债总额为18.26亿美元，较2021年的37.77亿美元大幅减少[130] - 2022年公司股东权益为14.27亿美元，较2021年的10.63亿美元有所增加[130] - 公司2022年房地产净值为7.65亿美元，较2021年的9.22亿美元下降[130] - 公司2022年土地和开发净值为2.32亿美元，较2021年的2.87亿美元下降[130] - 公司2022年其他投资为13.61亿美元，较2021年的12.97亿美元有所增加[130] - 公司2022年累计亏损为20.53亿美元，较2021年的22.27亿美元有所改善[130] - 公司2022年其他综合收益为2230万美元，较2021年的亏损2158.7万美元大幅改善[130] - 公司2022年净租赁资产出售总价为30.7亿美元，确认了6.637亿美元的收益[162] - 公司2022年净租赁资产出售后净现金收益为12亿美元[163] - 公司2022年净租赁资产出售中，买方将三处物业以1.22亿美元出售给SAFE[163] - 公司2022年净租赁资产出售中，两处物业出售净现金收益为3390万美元，确认了2390万美元的收益[163] - 公司2022年净租赁资产出售中，抵押债务总额为7.02亿美元[163] - 公司2022年净租赁资产出售中，非控股权益为310万美元[164] - 公司2022年净租赁资产出售中，净租赁风险投资II的管理费用为40万美元[164] - 公司2022年净租赁资产出售中，净租赁风险投资II的管理费用2021年为170万美元，2020年为150万美元[164] - 公司2022年净租赁资产出售中，净租赁风险投资II的非控股权益为200万美元[164] - 公司2022年净租赁资产和负债分别归类为“可供出售和已终止运营的房地产及其他资产”和“与已终止运营的房地产相关的负债”，截至2022年12月31日，总资产为293.9万美元，总负债为33.3万美元[165] - 2022年公司终止运营业务的净收入为7.97688亿美元，其中归属于iStar Inc.的净收入为6.18599亿美元[166] - 2022年公司经营活动产生的现金流量为1.1514亿美元，投资活动产生的现金流量为26.68531亿美元[168] - 截至2022年12月31日，公司房地产资产净值为8047.4万美元，其中住宅/公寓可供出售的资产为397.7万美元[171] - 2022年公司出售了一处运营物业，账面价值为1440万美元，确认了2520万美元的房地产销售收入[172] - 2022年公司对住宅物业和运营物业的资产减值总额为240万美元[173] - 截至2022年12月31日，公司未来最低运营租赁付款总额为1934.7万美元[173] - 2022年公司出售了Ground Lease给SAFE，确认了100万美元的房地产销售收入[174] - 截至2022年12月31日，公司净租赁投资为0美元，而2021年为4321.5万美元[175] - 公司土地和开发资产净值为2.32亿美元，较2021年的2.87亿美元下降19.2%[176] - 2022年公司土地开发收入为6180万美元，较2021年的1.891亿美元下降67.3%[176] - 2022年公司土地开发成本为6340万美元，较2021年的1.72亿美元下降63.1%[176] - 2022年公司记录了1270万美元的土地和开发资产减值，原因是业务策略变更[176] - 2022年公司贷款和投资总额为4958万美元，较2021年的3.376亿美元下降85.3%[177] - 2022年公司贷款损失准备为925万美元，较2021年的4769万美元下降80.6%[177] - 2022年公司记录了4507万美元的贷款损失准备，主要由于22.2百万美元的特定准备和23.8百万美元的贷款转移准备[178] - 2022年公司贷款和投资净值为4865万美元，较2021年的3.328亿美元下降85.4%[179] - 2022年公司贷款组合中，风险评级为3.0的次级抵押贷款为1333万美元[181] - 2021年公司贷款组合中，风险评级为2.0和2.5的优先抵押贷款分别为1190万美元和5216万美元[182] - 截至2022年12月31日，公司的高级抵押贷款总额为36,249千美元，其中29,493千美元逾期超过90天[183] - 2022年第四季度，公司将一笔账面价值为2910万美元的贷款分类为违约贷款[183] - 2022年12月，公司将一笔非执行贷款以3770万美元的估计售价记录在资产负债表中，并计提了2380万美元的贷款损失准备[183] - 2021年3月，公司收购了一块土地并签订了地面租赁协议，初始投资为1610万美元，未来还需支付1190万美元的递延购买价格和5200万美元的租赁改善费用[184] - 2021年6月，公司以4200万美元收购了一块土地并签订了地面租赁协议，该租赁被记录为融资交易[184] - 截至2022年12月31日，公司持有的SAFE普通股市值为10亿美元，持股比例为54.3%[185] - 2022年，公司从SAFE获得了2030万美元的管理费和1250万美元的费用报销[190] - 2022年，公司通过出售多户房产获得了1590万美元的分配，并确认了1150万美元的收益[186] - 2022年，公司以1912万美元的价格通过私募购买了324万股SAFE普通股[190] - 2022年，公司向股东支付了约663万股SAFE普通股的非现金股息[190] - 公司在2020年9月以3400万美元出售了Ground Lease，并确认了610万美元的房地产销售收益[191] - 公司在2021年1月以6330万美元出售了租赁抵押贷款，持有53%的非控股权益[191] - 公司在2021年6月以120万美元出售了购买期权协议，未确认任何收益或损失[191] - 公司在2021年11月以3330万美元收购土地，并签订了Ground Lease，计划建设多户住宅项目[192] - 公司在2022年1月以3600万美元出售了Ground Lease，并确认了100万美元的房地产销售收益[192] - 公司在2022年2月承诺提供1.3亿美元的贷款，用于生命科学物业的资本重组[192] - 公司在2022年6月承诺提供1.05亿美元的贷款，用于混合用途物业的资本重组[192] - 截至2022年12月31日，公司的其他房地产股权投资包括3240万美元的三处运营物业[192] - 公司在2021年1月以8340万美元出售了两笔贷款，持有53%的非控股权益[193] - 截至2022年12月31日，公司的总资产为61.24亿美元，总负债为37.55亿美元[194] - 公司2022年12月31日的累计租赁成本摊销为$0.1百万，2021年同期为$1.1百万[197] - 公司2022年12月31日的累计折旧为$12.3百万，2021年同期为$14.8百万[197] - 公司2022年12月31日的应付账款、应计费用和其他负债总额为$143,477千，2021年同期为$236,732千[197] - 公司2022年12月31日的未偿还债务总额为$1,702,464千，2021年同期为$2,604,375千[198] - 公司2022年12月31日的未偿还无担保票据总额为$1,602,464千，2021年同期为$2,012,500千[198] - 公司2022年12月31日的未来债务到期总额为$1,702,464千，其中2024年到期$753,561千，2025年到期$501,997千，2026年到期$346,906千[200] - 公司2022年12月31日的未偿还债务净额为$1,682,521千，2021年同期为$2,572,174千[198] - 公司2022年12月31日的未偿还信托优先证券为$100,000千，2021年同期为$100,000千[198] - 公司2022年12月31日的未偿还债务折扣和递延融资成本净额为$19,943千，2021年同期为$32,201千[198] - 公司2022年12月31日的未偿还债务净额为$1,682,521千，2021年同期为$2,572,174千[198] - 公司截至2021年12月31日的衍生金融工具公允价值为839.5万美元，全部为利率互换[208] - 公司预计在未来12个月内，将有200万美元的现金流对冲从其“累计其他综合收益”中重新分类为权益法投资的收益减少[208] - 公司2022年从权益法投资中确认的利率互换收益为2031.7万美元，重新分类为收益的损失为773.7万美元[208] - 公司2022年宣布并支付了800万美元、610万美元和940万美元的D系列、G系列和I系列累积可赎回优先股股息[210] - 公司2022年普通股股息为3180万美元，每股0.375美元，2021年为3510万美元，每股0.485美元[212] - 公司2022年未回购任何普通股，2021年回购了550万股，总成本为1.224亿美元，平均每股22.38美元[212] - 公司截至2022年12月31日的累计其他综合收益为223万美元，2021年为-2158.7万美元[213] - 公司2022年股票薪酬费用为-2770万美元，2021年为6930万美元，2020年为3940万美元[213] - 公司2019-2022年iPIP计划的费用在2022年为460万美元，2021年为380万美元，2020年为340万美元[213] - 截至2022年12月31日，公司2019-2020计划的投资总账面价值为7.64亿美元，包括2670万股SAFE普通股[214] - 截至2022年12月31日，公司2013-2014计划的投资总账面价值为1300万美元，2017-2018计划的投资总账面价值为1.59亿美元，包括760万股SAFE普通股[214] - 2022年，公司向2013-2014投资池的参与者分配了1960万美元的补偿，包括412,041股公司普通股，每股公允价值为16.06美元[214] - 2022年，公司向2015-2016投资池的参与者分配了1920万美元的补偿，包括402,731股公司普通股，每股公允价值为16.06美元[214] - 截至2022年12月31日，公司累计的iPIP相关薪酬成本为4580万美元，较2021年的1.166亿美元有所下降[215] - 2022年，公司授予了221,000股限制性股票单位，每股授予日公允价值为24.77美元[215] - 2022年，公司向非员工董事授予了38,953股限制性普通股，每股公允价值为16.33美元[215] - 2022年，公司401(k)计划的总贡献为110万美元[215] - 2022年，公司持续经营业务的净亏损为2.74美元/股，而终止经营业务的净收入为7.66美元/股[216] - 2022年，公司非经常性基础下的房地产净值为811,000美元，受损土地和开发资产的公允价值为2630万美元[219] - 公司2022年现金及现金等价物为14.42亿美元，较2021年的3.4亿美元大幅增加[220] - 2022年公司总债务净额为16.83亿美元，较2021年的25.72亿美元有所下降[220] - 2022年公司总收入为24.336亿美元，较2021年的48.929亿美元大幅下降[226] - 2022年公司净租赁业务收入为6463.1万美元，较2021年的1.262亿美元大幅下降[226] - 2022年公司房地产运营业务收入为7968.6万美元，较2021年的8521.4万美元略有下降[226] - 2022年公司土地开发业务收入为7375.6万美元，较2021年的2.1787亿美元大幅下降[226] - 2022年公司计提贷款损失准备4499.8万美元，较2021年的-808.5万美元大幅增加[226] - 2022年公司资产减值损失1510.9万美元，较2021年的678万美元大幅增加[226] - 2022年公司资本支出2139.9万美元，较2021年的2726.9万美元有所下降[226] - 公司2022年总资产为32.53亿美元，较2021年的48.41亿美元下降32.8%[227] - 2022年公司净收入为6.00亿美元，较2021年的1.38亿美元增长335.1%[229] - 2022年第四季度公司收入为3027.8万美元，较第三季度的4775.7万美元下降36.6%[230] - 2022年公司房地产资产总额为8047.4万美元，较2021年的9245.1万美元下降13.0%[227] - 2022年公司贷款和投资资产总额为176.24亿美元，较2021年的439.55亿美元下降59.9%[227] - 2022年公司贷款损失准备金为45.07亿美元，较2021年的-8.085亿美元大幅增加[231] - 2022年公司房地产累计折旧为2980.8万美元，其中土地和开发资产折旧为1170万美元[232] - 2022年公司酒店资产总额为7796.1万美元，累计折旧为1609.6万美元[232] - 2022年公司公寓/住宅资产总额为397.7万美元，无累计折旧[232] - 2022年公司娱乐资产总额为1.62亿美元，累计折旧为193.6万美元[232] - 公司2022年房地产总价值为342,297千美元，较2021年的415,963千美元下降了17.7%[233] - 2022年房地产处置总额为86,137千美元，较2021年的268,945千美元大幅减少68%[233] - 2022年累计折旧为29,808千美元，较2021年的36,702千美元减少了18.8%[233] - 2022年抵押贷款总额为86,834千美元，较2021年的211,488千美元下降了58.9%[236] - 2022年新增抵押贷款为6,482千美元，较2021年的20,958千美元减少了69%[236] - 2022年抵押贷款本金回收为111,112千美元，较2021年的304,053千美元下降了63.5%[236] - 2022年抵押贷款损失准备金变化为24,237千美元，较2021年的166千美元大幅增加[236] - 2022年房地产改进和新增投资为21,430千美元，较2021年的24,691千美元减少了13.2%[233] - 2022年其他房地产收购为5,

财务数据和关键指标变化 - 第四季度净收入亏损8670万美元，摊薄后每股亏损1美元，调整后收益亏损7990万美元，摊薄后每股亏损0.92美元；全年净收入3.978亿美元，每股收益4.92美元，调整后收益5.22亿美元，每股收益6.25美元 [14] - 第四季度末，公司约有14亿美元无限制现金，Safehold股票、地面租赁加和租赁贷款投资账面价值13亿美元，遗留和其他非核心资产4.83亿美元，资产负债表上总资产约33亿美元；负债方面，剩余债务17亿美元，优先股权益3.05亿美元，其他负债和非控股权益1.62亿美元，普通股权益约11亿美元；调整后普通股权益为9.09亿美元，每股10.48美元，较上季度减少主要因12月7日向股东分配660万股Safehold股票的特别股息 [14] 各条业务线数据和关键指标变化 Safehold业务 - 第四季度发起三笔新地面租赁，金额7900万美元；全年发起26笔新地面租赁，金额14亿美元，新业务按物业类型和位置高度分散，涉及15个独特市场 [15] - 地面租赁空间上方建筑物估计价值的未实现资本增值同比增加24亿美元，目前投资组合为105亿美元 [15] - 季度末后，Safehold关闭一笔5亿美元无担保循环信贷安排，使公司无担保信贷额度增至18.5亿美元，季度末流动性约12亿美元 [15] 房地产金融投资组合 - 第四季度收到6900万美元还款，该投资组合剩余四笔贷款，账面价值8600万美元，较上季度减少51% [12] 房地产和战略资产投资组合 - 第四季度从资产销售中获得6000万美元收益和分配，产生1500万美元净收益；季度末，房地产和战略资产账面价值总计3.45亿美元，其中Asbury Park和Magnolia Green占2.69亿美元（78%），九项短期资产总计7600万美元 [12] - 季度末后，继续从房地产和战略资产销售中获得2100万美元收益，包括一处房产1700万美元收益和土地投资组合400万美元常规地块销售 [16] 地面租赁生态系统投资 - 公司有两个独立基金用于在更广泛地面租赁生态系统中寻求额外地面租赁机会，七项投资净账面价值9100万美元，目标回报率在9% - 12%，相关地面租赁投资有大约1.47亿美元未出资承诺 [23] 各个市场数据和关键指标变化 - 更高的利率对房地产整体价值不利，但会抑制供应，为未来反弹创造条件，不过市场过渡需要时间和努力，尤其是办公和零售等资产类别 [1] - 去年年底市场流动性匮乏，机会不多，公司核心业务开始出现一些积极迹象，但短期内交易 volume 将有所减弱，公司仍乐观认为下半年随着买卖双方达成平衡，能够部署资本 [2] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 2022年是公司重要转型年，主要专注于变现遗留资产和推动Safehold释放全部潜力，8月宣布的合并是该战略的高潮，公司继续推进相关工作，计划下月上旬投票，理想情况下本季度末完成合并 [9] - 公司认为现代地面租赁结构已成为房地产行业强大的新资本来源，Safehold已确立为这一重要新资产类别的创新领导者，合并后成果将主要惠及公司股东 [9] - 公司有两个独立基金在更广泛地面租赁生态系统中寻求额外地面租赁机会，未来主要关注现有地面租赁核心业务 [23][30] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 更高的利率和艰难的市场条件会为未来反弹奠定基础，通常是部署资本的好时机 [1] - 尽管房地产市场整体放缓，预计近期交易 volume 将参差不齐，但Safehold凭借充足流动性，在市场反弹时处于有利地位，能够为新地面租赁投资提供资金 [13] - 公司不认为当前Safehold股价能正确反映其价值，对合并完成和市场稳定后的未来持乐观态度 [15] 其他重要信息 - 公司已同意在合并中偿还优先股和无担保票据，SAFE和STAR股东特别会议定于3月9日举行，完成合并的关键剩余条件包括获得股东批准、完成SEC审查和纳斯达克分拆上市流程以及实现资产变现目标，公司认为有潜在途径在3月31日左右完成合并 [13] - 12月7日，公司以660万股Safehold股票的特别股息形式向股东返还约1.92亿美元 [13] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 剩余1.1亿美元资产销售将来自哪里，以及第四季度减值和准备金建立情况 - 公司有一些资产即将完成变现，部分有收益，部分可能会进行减值处理，但整体进展良好，能确定哪些资产在市场上、哪些已签约、哪些将得到偿还，有信心在短期内解决 [26] 问题2: 合并时iStar将产生哪些交易相关费用 - 2022年已计提约1000万美元，未来与顾问、法律、会计、税务结构相关的费用将在合并完成时核算，偿还负债也有成本，由于资产销售收益和费用变化较多，最终净影响有待观察，希望总体能实现收支平衡 [27][28] 问题3: 对本轮市场信贷低迷程度的预期，以及是否会为新SAFE带来大量投资机会 - 短期内，公司管道中的很多机会是陷入困境的资产再融资机会，如多户住宅领域；办公领域则处于长期的创造性破坏过程中；对于基金管理业务，合并后会关注并利用机会，但主要还是专注于现有地面租赁核心业务 [30] 问题4: 合并是否会有潜在变化，如iStar资本结构或其他方面 - 没有重大变化，公司会根据需要进行一些调整以尽快完成合并，目前一切都在既定范围内推进 [32]

财务数据和关键指标变化 - 第三季度净收入为1210万美元，摊薄后每股收益0.14美元；调整后收益为285亿美元，摊薄后每股收益0.33美元 [12] - 第三季度与可转换债券持有人协商，提前赎回8100万美元债券，以330万股普通股和4300万美元现金交换，产生1200万美元非现金债务提前清偿损失，使股权净增加3800万美元 [12] - 第三季度末，公司有无限制现金约13亿美元，Safehold股票、地面租赁及租赁贷款投资账面价值15.5亿美元，遗留资产和其他资产6.37亿美元，简化资产负债表总资产35亿美元 [13] - 资产负债表右侧，剩余债务17亿美元，优先股权益3.05亿美元，其他负债和非控股权益1.44亿美元，普通股权益14亿美元；调整后普通股每股权益约10亿美元，即每股12.33美元，较上季度大幅下降是因Safe市场价值回调 [14] 各条业务线数据和关键指标变化 Safehold业务 - 第三季度完成2.84亿美元新地面租赁交易，出售位于华盛顿特区的一份地面租赁，净收益约4600万美元 [16] - 季度末流动性超7.5亿美元，但当前高利率环境使Safe股价受显著影响，市值降至12亿美元，低于账面价值 [18] 地面租赁生态系统投资业务 - 第三季度基于里程碑达成，将一份价值3600万美元的地面租赁资产出售给Safehold，该投资净账面价值9000万美元，由7项资产组成，目标回报率9% - 12%，还有1.47亿美元未出资承诺 [20] 非地面租赁资产 房地产金融投资组合 - 季度内贷款还款和销售所得3300万美元，确认相关销售收益300万美元，剩余6笔贷款账面价值1.77亿美元，预计多数在合并完成前偿还 [21] 遗留和战略资产 - 季度内资产出售和分配所得3500万美元，产生额外收益1100万美元，剩余账面价值3.94亿美元，其中阿斯伯里公园和木兰绿地两项长期资产共2.7亿美元，13项短期资产共1.24亿美元 [22] 各个市场数据和关键指标变化 - 市场高度波动，利率历史性上升，房地产交易活动放缓，行业资本可用性受限，预计第四季度地面租赁业务量将反映市场放缓背景 [7][9] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司与Safehold达成战略合并协议，旨在打造公开市场上首家完全整合的纯地面租赁公司，合并完成后将引入新的锚定投资者，凸显地面租赁投资组合价值 [6] - 资产和资本市场团队持续简化资产负债表，变现非核心资产，但市场条件可能使部分资产出售时间推迟，预计合并时间在第一季度末或第二季度初 [7] - 公司有两个专注于地面租赁生态系统的基金，分别用于前期开发阶段地面租赁和提供与Safehold地面租赁相结合的租赁贷款 [19] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 近期市场高度波动、利率上升使经营条件极具挑战，但公司认为现代地面租赁业务长期前景仍具吸引力 [7] - 尽管市场不稳定，Safehold第三季度仍通过新业务和资产出售实现稳定增长 [11] - 公司将继续执行既定战略，加强和精简投资组合，推进与Safehold的业务合并 [24] 其他重要信息 - 公司今日发布收益报告演示文稿，可在istar.com投资者板块查看，电话会议回放将于美国东部时间下午2:30开始，可通过公司网站或拨打1 - 877 - 481 - 4010，输入确认码46958获取 [4] - 穆迪认可合并交易益处，给予积极展望，公司有望成为A级借款人 [18] - MSD Partners承诺以20亿美元估值收购Carrot，为该被低估资产提供重要参考 [17] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 资产销售情况及后续计划，10月有无销售及规模 - 公司还有约12项较小运营资产待处理，销售过程较繁琐；贷款还款规模较大且可见性较好，但市场不确定，团队正努力推进；有一两项较大资产在处理中，原计划时间可能推迟 [28][29][30] 问题2: 合并交易时间安排及延期选项 - 合并最晚外部日期为9月30日，公司力争在第一季度末或第二季度初完成；流程包括提交委托书、回应SEC评论、推进资产销售；错过第一季度有小笔罚款，错过第二季度罚款更大 [31][32][33] 问题3: 债务偿还计划及节奏 - 第三季度偿还了相当数量债务，完成9300万美元可转换债券赎回并发行增值股权；后续待完成文件流程和合并后将继续缩减债务；目前债券交易价格略低于面值，公司现金有一定收益率，后续会争取批准继续缩减债券余额 [34][37] 问题4: 负债是否应视为资产及回购债券决策主体 - 市场环境下负债有吸引力，但需考虑不同契约条款，公司认为目前结构最佳，若市场恶化，特别委员会会考虑；回购债券通常是董事会决策，需董事会授权，实际执行由管理层负责 [40][41] 问题5: 地面租赁业务投资策略有无变化 - 市场定价有变化，公司在平衡客户需求和自身需求，考虑不同结构和替代方案，目前仅调整了基础定价 [42][43] 问题6: 对办公市场看法 - 办公市场存在价值扰动，情况因资产、市场、信用质量和需求而异，公司会非常谨慎选择，在合适资产和位置会开展相关交易，承保时会考虑替代用途、土地价值和位置 [44][45][46] 问题7: 剔除Safe股价影响后公司情况及SpinCo资产情况 - 分析显示iPIP明显下降且与Safe股价直接相关，资产销售实现价值有轻微下降，但相对交易规模较小；目前最大差异是等待交易完成的摩擦成本；公司希望尽快完成交易，延迟有成本；阿斯伯里公园第三季度出售8套单元，运营表现良好，Magnolia Green和阿斯伯里公园受利率环境影响，短期变现可能放缓；公司出售科尼岛土地用于开发，并非开发者 [49][50][55]

业绩总结 - iStar在2022年第三季度的净收入为1210万美元，相较于2021年同期的1.219亿美元下降了90%[11] - 每股摊薄收益（EPS）为0.14美元，较2021年同期的1.51美元下降了91%[11] - 调整后收益为2850万美元，较2021年同期的1.413亿美元下降了80%[11] - 2022年第三季度的总收入为4.78亿美元，较2021年同期的14.36亿美元下降66%[46] - 2022年第三季度的利息支出为2.27亿美元，较2021年同期的2.87亿美元下降21%[46] - 2022年第三季度净收入为1,795万美元，较2021年同期的1.3亿美元下降86%[46] - 调整后收益为1,213万美元，较2021年同期的1.42亿美元下降91%[50] 资产与负债 - iStar的总现金为13亿美元，主要来自于其在SAFE的投资[10] - iStar的总资产为35.22亿美元，总负债为18.25亿美元[16] - 截至2022年9月30日，iStar的总现金为13.36亿美元，债务为16.81亿美元，净债务为3.45亿美元[37] - iStar的债务总额为17.02亿美元，平均利率为4.79%[29] - 截至2022年9月30日，债务义务净额为1,680,708千美元，较2021年12月31日的2,572,174千美元下降了约34.7%[53] - iStar的总股本为16.98亿美元，扣除非控股权益后为13.92亿美元，杠杆率为0.20x，调整后为0.25x[37] 投资与市场价值 - iStar在SAFE的市场价值为11.78亿美元，较账面价值有2.81亿美元的折扣[10] - iStar在第三季度通过出售一项地租资产获得4600万美元的净收益[10] - iStar的多元化资产总额为32亿美元，其中SAFE占36%[43] - iStar持有的SAFE股票市场价值为1,178百万美元，基于2022年10月31日的收盘价29.25美元计算[56] 其他财务指标 - iStar的地租生态系统中，80%的投资集中在地租生态系统上[10] - 截至2022年9月30日，普通股股东权益为1,375,319千美元，调整后的普通股每股权益为12.33美元[57] - 截至2022年9月30日，现金及现金等价物为1,335,722千美元，较2021年12月31日的339,601千美元增长了约293.5%[53] - 截至2022年9月30日，非控股权益为17,311千美元，较2021年12月31日的211,910千美元下降了约91.8%[53] - 截至2022年9月30日，其他投资总额为1,605,268千美元，较2021年12月31日的1,297,281千美元增长了约23.7%[53] - 截至2022年9月30日，累计折旧为22,575千美元，较2021年12月31日的21,360千美元增加了约5.7%[53] - 截至2022年9月30日，递延费用和其他资产净额为50,044千美元，较2021年12月31日的100,434千美元下降了约50%[53]

财务数据和关键指标变化 - 第二季度净收入亏损1.385亿美元，摊薄后每股亏损1.70美元；调整后收益亏损3420万美元，摊薄后每股亏损0.42美元 [13] - 净收入受1.94亿美元可转换票据交换影响，产生1.18亿美元非现金损失，但该交易使股权增加2.98亿美元，净股权增加1.81亿美元，普通股每股权益减少0.04美元 [13] - 季度末现金14亿美元，投资账面价值超15亿美元，非核心资产6.84亿美元；总负债20亿美元，包括18亿美元净债务、4800万美元应计费用和9900万美元应付账款及其他负债；优先股权益3.05亿美元；普通股权益约14亿美元，摊薄后每股17.01美元 [14][15] 各条业务线数据和关键指标变化 Safehold业务 - 二季度末持有约4010万股Safehold股票，市值16亿美元；二季度完成七笔新的地面租赁交易，金额3.81亿美元 [16] - 季度内筹集1.5亿美元30年期无担保债务，总流动性达9.3亿美元；每股收益同比增长32%；UCA池估计价值增加5.43亿美元，达约99亿美元 [17] 地面租赁生态系统投资业务 - 公司有两个专注于地面租赁生态系统的基金，持有53%权益，净账面价值1.2亿美元，包含八项资产，目标回报率9% - 12%；未出资承诺1.54亿美元 [18] 非地面租赁资产相关业务 - 房地产金融投资组合未偿还贷款从一季度末的3.32亿美元降至二季度末的2.04亿美元，季度内重组一笔贷款，计提2300万美元净拨备 [19] - 遗留资产和其他战略资产余额季度内净减少2300万美元，剩余14项短期资产共1.27亿美元，两项长期遗留资产共2.87亿美元 [20] 各个市场数据和关键指标变化 未提及相关内容 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司继续执行简化业务、加强资产负债表和扩大Safehold规模的战略，地面租赁生态系统资产占投资组合超80%，持续变现非地面租赁相关资产，将收益再投资于地面租赁相关业务或偿还债务 [7] - 公司通过可转换票据换股和公开市场回购债券加强资产负债表，维持大量现金头寸 [12] - 核心产品Safehold现代地面租赁业务持续发展，公司专注使其成为房地产市场主流融资方式，同时探索地面租赁生态系统其他机会 [28][29] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 市场波动使下半年交易难度增加，预计商业房地产交易放缓，Safehold完成交易时间可能延长 [9][30] - 宏观环境处于调整过程，部分商业房地产领域表现强劲，部分面临挑战；通胀历史上对房地产有利，公司预计长期通胀将回归正常水平，通胀率高于2%将增加Safehold长期现金流回报 [32][33] 其他重要信息 - 公司与Safehold就潜在战略企业交易进行深入讨论，正在协商最终协议，但因未签署最终协议，本次电话会议无法讨论相关细节 [6][10] - 电话会议将在美东时间下午2:30开始提供回放，可通过公司网站或拨打1 - 866 - 207 - 1041，输入确认码6846235获取 [4] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 宏观环境变化是否使公司改变地面租赁投资观点，是否考虑其他投资策略或机会 - 公司认为核心产品Safehold现代地面租赁业务持续发展，无需大幅改变策略，目前专注使其成为房地产市场主流融资方式；宏观环境导致交易难度增加，预计下半年商业房地产交易放缓，Safehold完成交易时间可能延长 [28][29][30] 问题2: 如何评估当前市场周期调整幅度与07 - 09年的差异 - 公司认为不能一概而论，部分商业房地产领域表现强劲，部分面临挑战；市场需要时间适应变化，通胀历史上对房地产有利，预计长期通胀将回归正常水平，通胀率高于2%将增加Safehold长期现金流回报 [32][33][34] 问题3: 公司是否考虑对遗留资产进行批量组合销售 - 公司希望资产负债表具有最大灵活性，会在合适时出售资产；对于Asbury Park和Magnolia项目，近期不太可能整体出售，但随着项目推进，可能有机会加速部分销售 [36][37]