公司公告 - Safehold Inc 宣布2024年第三季度普通股股息为每股0.177美元 年化股息率为每股0.708美元 股息将于2024年10月15日支付给截至2024年9月30日的登记股东 [1] 公司业务 - Safehold Inc 通过提供一种新的方式帮助业主释放建筑物下方土地的价值 革新了房地产所有权 公司于2017年创建了现代地租行业 继续帮助高质量多户住宅、办公楼、工业、酒店、学生公寓、生命科学和混合用途物业的业主以更低风险获得更高回报 公司作为房地产投资信托基金(REIT) 旨在为股东提供安全、持续增长的收入和长期资本增值 [1] 公司联系方式 - 公司资本市场和投资者关系高级副总裁Pearse Hoffmann 联系电话212-930-9400 电子邮箱[email protected] [2]

公司概况 - 公司通过反向收购的方式完成与iStar的合并[233] - 公司通过Portfolio Holdings持有所有资产并开展业务[234] - 公司主要从事获取、管理和资本化地面租赁业务[235] 地面租赁资产组合 - 公司地面租赁组合的行业分布为办公41%、多户型39%、酒店11%、生命科学6%、混合用途及其他3%[236,237] - 公司地面租赁合同通常包含CPI调整条款,但存在上限限制,可能无法完全跟上通胀[238] - 公司持有的地面租赁资产的剩余价值(UCA)为90.85亿美元[249] Caret计划 - 公司通过Caret计划将地面租赁的收益分为"债券组成部分"和"Caret组成部分"[251,252,253] - 公司的Caret Performance Incentive Plan下共有1,500,000个Caret单位被保留用于授予绩效奖励[254] - 公司已向第三方投资者出售或承诺出售合计259,642个Caret单位,截至2024年6月30日公司拥有84.3%的已发行Caret单位[255] - 2022年2月公司出售137,142个Caret单位,由于未能在2年内实现公开市场流动性,投资者有权要求公司以原价减去之前分配的金额回购这些Caret单位,投资者已在2024年4月行使该权利[256] - 2023年3月31日公司向MSD Partners关联方出售100,000个Caret单位,获得2000万美元,并向其他第三方投资者出售22,500个Caret单位,获得450万美元[257] 资产收购与出售 - 2022年9月公司以1.36亿美元的价格在华盛顿特区出售了一处Ground Lease资产,产生约4640万美元的净收益[258] - 公司还通过收购iStar的两只Ground Lease生态基金以及推出SAFExSWAP和SAFExSELL等新产品,进一步拓宽了Ground Lease业务[260] 未来发展机会 - 公司认为Ground Lease市场存在巨大机会,可以通过多种渠道获取新的Ground Lease资产,包括与第三方开发商合作开发新的Ground Lease[259] - 公司的Ground Lease资产组合覆盖多个行业和地区,截至2024年6月30日,估计的Ground Rent Coverage为3.6倍[261] 财务情况 - 公司有5000万美元的租赁改善补贴承诺,1.504亿美元的新Ground Lease收购承诺,以及1.033亿美元的建设贷款承诺[268][269][271] - 2024年6月30日和2023年6月30日三个月期间的房地产费用均为100万美元,主要包括经营租赁使用权资产的摊销、法律费用、物业税和保险费用[281] - 2024年6月30日和2023年6月30日三个月期间的折旧和摊销费用均为250万美元,主要与公司拥有的Park Hotels Portfolio和一处多户型房产、租赁资产的摊销以及自2023年第二季度开始的公司固定资产折旧有关[282] - 2024年6月30日和2023年6月30日三个月期间的一般及行政费用分别为1227.6万美元和1891.6万美元,主要包括公司成本、股票激励等[283,284] - 2024年6月30日三个月期间计提了60万美元的信用损失准备,主要由于市场环境恶化导致地租组合的地租成本价值比上升[284] - 2024年6月30日三个月期间的权益法投资收益为650万美元,主要来自425 Park Avenue、32 Old Slip、地租增值基金和租赁贷款基金的投资收益[286] 融资活动 - 2024年4月,公司签署了一项新的20亿美元的无担保循环信贷融资,取代了之前的2021年和2023年无担保循环信贷融资[309] - 2023年8月,公司公开发行650万股普通股,获得1.391亿美元的总收益,同时还以1,280万美元的价格向MSD Partners的关联公司私募配售了599,983股普通股[310] - 2021年第二季度至2024年第一季度,公司发行了五批不同到期日和固定利率的无担保票据[311] - 2023年4月,公司启动了300.0百万美元的"随时发行"股票计划,截至2024年6月30日尚未出售任何股票[312] - 截至2024年6月30日,公司有1.3亿美元的无限制现金,以及10亿美元的2024年无担保循环信贷融资未使用额度[313][314]

业绩总结 - 2024年第二季度总收入为$89.9百万，同比增长5%[30] - 2024年第二季度净收入为$29.7百万，同比增长34%[31] - 2024年上半年净收入为$60.4百万，同比增长125%[74] - 2024年第二季度每股收益（EPS）为0.60美元，同比增长130.8%[74] 财务状况 - 截至2024年6月30日，总债务为$4.51十亿，总股本为$2.38十亿，债务与股本比率为1.89倍[57] - 公司的现金及信用额度可用性为$1.06十亿[58] - 2024年第二季度的利息支出增加了$3.1百万，主要由于债务余额和资本成本的上升[29] - 截至2024年6月30日，Safehold Inc.的总资产为$6.77十亿，较2023年12月31日增长3.4%[69] - 截至2024年6月30日，Safehold Inc.的股东权益总额为$2.38十亿，较2023年12月31日增长4.6%[69] 投资组合与资产 - 2024年第二季度新融资总额为$98百万，其中$78百万为资金[24] - 公司的总投资组合估计未实现资本增值为$9.1十亿[12] - 截至2024年6月30日，Safehold Inc.的净投资销售类型租赁为$3.38十亿，较2023年12月31日增长3.8%[66] - 截至2024年6月30日，Ground Lease应收款净额为$1.75十亿，较2023年12月31日增长7.7%[66] 合并与市场动态 - Safehold Inc.与iStar Inc.的合并于2023年3月31日完成，合并后Safehold Inc.成为存续公司[108] - 合并被视为“反向收购”，iStar被视为法律收购方[108] - 预计未来财务结果可能受到COVID-19疫情及其后果的影响[108] - 公司面临的风险包括市场需求变化、租金调整条款未能跟上市场价值和通货膨胀的风险[108] 未来展望与风险 - 公司的租金覆盖率和未实现资本增值可能在未来期间下降[108] - 财务结果可能受到地缘政治紧张局势的影响，包括乌克兰战争和以色列及周边地区的冲突[108] - 预计未来的租金调整条款可能无法充分反映市场变化和通货膨胀[108] - 公司依赖于租户的信用状况及其财务状况和经营表现[108]

财务数据和关键指标变化 - 第二季度收入为89.9百万美元,净收益为29.7百万美元,每股收益为0.42美元,同比增长0.07美元 [22] - 公司调整了法律团队结构,使得G&A费用从原计划的40百万美元降至38百万美元 [23][24] - 投资组合的GAAP收益率为5.3%,经济收益率为5.8%,通胀调整后收益率为5.9%,考虑未实现资本增值后收益率为7.5% [25][26][27] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第二季度新增6个多户型公寓项目,总金额为98百万美元,其中5个为经济适用房,1个为学生公寓 [13] - 新增项目的GLTV为33%,租金覆盖率为2.8倍,经济收益率为7.5% [14] - 公司投资组合的GLTV为48%,租金覆盖率为3.6倍 [28][29] 各个市场数据和关键指标变化 - 公司前10大市场占投资组合的70%,各市场的GLTV和租金覆盖率情况良好 [28] 公司战略和发展方向及行业竞争 - 公司主要关注多户型公寓市场,其他资产类型的机会较为有限 [10] - 公司认为利率下降将有利于整体房地产市场和交易活动 [10] - 公司是公开上市的唯一公司,已看到一些小型私人参与者,但由于缺乏公司的投资级评级和资本渠道,很难与公司竞争 [122][123] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 管理层对市场活动开始回升持乐观态度,认为利率下降将有利于公司的业务发展和估值 [10][90] - 管理层表示公司有足够的流动性来把握未来的机会 [36] 其他重要信息 - 公司在第二季度完成了一项25亿美元的无担保循环信贷融资,提高了公司的财务灵活性 [15] - 公司还推出了7.5亿美元的无担保商业票据计划,可以提供比循环信贷更低的融资成本 [16][44][45] - 公司有500百万美元的利率掉期合约和350百万美元的长期国债锁定,有助于管理利率风险 [17][32][33][34] 问答环节重要的提问和回答 问题1 **Nate Crossett 提问** 询问公司的项目管线情况以及对未来3-6个月的预期 [38] **Tim Doherty 回答** 公司看到市场活动有所回升,预计未来会有更多交易完成,主要集中在多户型公寓领域 [40][41][42] 问题2 **Caitlin Burrows 提问** 询问公司是否会考虑拓展到其他资产类型,以及对相关收益率的预期 [47] **Tim Doherty 回答** 公司正在关注酒店、办公、零售等其他资产类型,虽然目前交易量较低,但随着资本市场的开放,公司已做好准备去寻找合适的机会 [48][49] 问题3 **Anthony Paolone 提问** 询问公司未来长期债务融资的成本和期限 [53] **Brett Asnas 回答** 公司未来会继续利用公开和私募债券市场进行长期融资,10年期债券目前收益率约为6%,30年期债券收益率可能在中高6%左右,公司会根据市场情况选择最优方案 [54][55][57]

财务表现 - 公司2024年第二季度营收为8990万美元 同比增长49% [5] - 公司稀释后每股收益为042美元 高于分析师平均预期的035美元 [3] - 公司营收超出Zacks共识预期0896% 达到8990万美元 [1] - 公司每股收益超出Zacks共识预期789% 达到041美元 [1] 细分收入 - 经营租赁收入为1669万美元 同比下降04% 略低于分析师平均预期的1691万美元 [3] - 其他收入为561万美元 同比下降33% 略低于分析师平均预期的562万美元 [3] - 销售型租赁利息收入为6524万美元 同比增长122% 高于分析师平均预期的6451万美元 [3] 市场表现 - 公司股价在过去一个月上涨181% 同期标普500指数下跌02% [4] - 公司目前Zacks评级为2级（买入） 表明其可能在短期内跑赢大盘 [4] 分析师观点 - 投资者关注同比变化和华尔街预期 以确定下一步行动 [6] - 某些关键指标能更好地反映公司实际表现 [6] - 华尔街分析师密切关注公司关键指标 [7]

财务业绩 - 公司在第二季度实现了2990万美元的GAAP净收益,同比增长34%[18][19][20][21] - 公司剔除合并和Caret相关成本以及非经常性收益后的净收益从2022年第二季度的2255.5万美元增加到2023年第二季度的2906.5万美元[59][60] - 公司每股剔除合并和Caret相关成本以及非经常性收益后的收益从2022年第二季度的0.25美元增加到2023年第二季度的0.41美元[60] - 公司总结2024年第二季度业绩，包括收入、利润等关键财务数据[74] 资产负债情况 - 公司的多户家庭资产占总资产的比例从IPO时的8%增长到57%[12] - 公司的核心地产组合总价值为65亿美元,平均租期为92年[29] - 公司的总债务规模为45亿美元,总权益为23亿美元,债务权益比为1.89倍[45] - 公司拥有10亿美元的现金及信用额度[45] - 公司净投资于销售型租赁的金额从2020年6月30日的10.45亿美元增加到2021年6月30日的14.32亿美元[56] - 公司地面租赁应收款项和按权益法核算的地面租赁投资从2020年6月30日的4.77亿美元增加到2021年6月30日的6.80亿美元[56] - 公司运营租赁的房地产净值从2020年6月30日的6.88亿美元增加到2021年6月30日的7.27亿美元[56] 融资与投资 - 公司在第二季度完成了6笔总额9800万美元的新投资交易[4] - 公司发行了5年期无担保债券,预计可带来利息费用的节省[6] - 公司持有5亿美元的SOFR掉期合约,每季度可带来300万美元的利息收益[43][48] - 公司持有3.5亿美元的长期债务对冲,目前已产生3700万美元的未实现收益[44][47] - 公司获得了穆迪A3和惠誉BBB+的信用评级,展望均为稳定[46][49] - 公司于2018年成立了一家名为"Caret"的子公司,旨在帮助确认成本基础以上的资本增值[62] - 公司于2019年5月获得股东批准了管理层激励计划,要求管理层实现显著的股价上涨[62] - 公司于2022年4月完成了Caret系列A轮融资的赎回[66] - 公司Caret单位的所有权结构为公司持有84%,员工持有15%,MSD Partners和其他家族办公室持有1%[67] - 公司未来12个月内计划完成的新投资项目,包括投资金额和预期收益[74] - 公司的融资策略和资本结构,包括债务融资成本和偿还计划[75] - 公司的市场拓展和并购计划,以及新产品和技术研发情况[74] 会计政策与风险 - 公司采用的会计处理方法和估值方法,以及相关假设和风险因素[74,75] - 公司的投资者关系联系方式[76]

财务表现 - Q2'24 收入为 8990 万美元 同比增长 5% [1] - Q2'24 归属于普通股股东的净利润为 2970 万美元 同比增长 34% [1] - Q2'24 每股收益为 042 美元 同比增长 20% [1] 业务发展 - 本季度完成了 6 笔新的地租交易 总价值 9800 万美元 使总地租组合达到 143 笔 总价值 65 亿美元 [1] - 新签署了 20 亿美元的无担保循环信贷额度 取代了之前的 185 亿美元信贷额度 并降低了融资成本 [1] - 建立了 75 亿美元的无担保商业票据计划 [1] 公司概况 - 公司通过提供新的方式帮助业主释放建筑物下土地的价值 革新了房地产所有权 [2] - 公司于 2017 年创建了现代地租行业 帮助高质量多户住宅 办公楼 工业 酒店 学生公寓 生命科学和混合用途物业的业主以更低风险获得更高回报 [2] - 公司作为房地产投资信托基金(REIT)运营 旨在为股东提供安全 持续增长的收入和长期资本增值 [2] 管理层评论 - 公司董事长兼首席执行官 Jay Sugarman 表示 很高兴看到交易活动增加 并成功将意向书转化为实际交易 [6] - 公司处于有利位置 能够继续寻求机会并为客户创造价值 [6] 投资者关系 - 公司将于 2024 年 7 月 30 日东部时间上午 9:00 举行收益电话会议 [1] - 电话会议将通过公司网站直播 并提供拨入信息 [1][5] - 电话会议重播将在公司网站存档 或可通过拨入方式在 2024 年 7 月 30 日下午 2:00 至 2024 年 8 月 13 日午夜期间访问 [6]

公司财务信息 - 公司将于2024年7月29日市场收盘后发布2024年第二季度财务业绩 [4] - 公司将于2024年7月30日上午9点（美国东部时间）举行收益电话会议，回顾业绩和运营情况 [1] 公司业务模式 - 公司通过提供一种新的、更好的方式，帮助业主释放其建筑物下方土地的价值，从而革新房地产所有权 [5] - 公司于2017年创建了现代地租行业，继续帮助高质量多户住宅、办公楼、工业、酒店、学生公寓、生命科学和混合用途物业的业主以更低的风险获得更高的回报 [5] - 公司作为房地产投资信托基金（REIT）纳税，旨在为股东提供安全、持续增长的收入和长期资本增值 [5] 公司联系方式 - 公司联系人：Pearse Hoffmann，资本市场与投资者关系高级副总裁，电话：212.930.9400，邮箱：[email protected] [3]

公司表现 - Safehold Inc (SAFE) 在2024年第一季度表现有所改善 收入增长至9320万美元 主要驱动力是收购和旧租约的通货膨胀调整 [9] - 利息支出增长了19% 与收入增长基本一致 2023年利息支出的增长曾大幅超过收入增长 但随着利率上升的影响逐渐消退 情况有所好转 [9] - GAAP收益大幅增长 但主要原因是本季度没有“其他费用” 剔除这一因素后 公司增长有限 调整后收益仅增长46% [10] 财务数据 - 2024年第一季度总收入为93213万美元 较去年同期的78329万美元有所增长 主要来自销售型租赁的利息收入 达到63218万美元 [10] - 利息支出为48631万美元 同比增长19% 房地产支出为1079万美元 折旧和摊销为2487万美元 [10] - 归属于普通股股东的净收入为30728万美元 每股收益为043美元 较去年同期的4682万美元和007美元有显著提升 [10] 现金流分析 - 公司GAAP收益表现良好 但传统REIT指标如运营现金流和FFO（资金运营）表现不佳 主要原因是100年租约的直线收入基础在GAAP下表现良好 但在现金流中无法体现 [13] - 2024年第一季度 公司真实现金流约为760万美元 远低于支付的1200万美元现金股息 股息覆盖率不足 [17][18] - 公司现金流问题已被Fitch评级机构注意到 并可能影响其信用评级 [19] 行业与市场 - 公司持有大量办公物业 占其总账面价值的42% 而办公市场目前面临严重挑战 部分办公物业价值大幅缩水 甚至低于土地价值 [23][24] - 办公市场空置率持续上升 例如旧金山某办公楼的空置率已达到37%以上 且该楼以90%的折扣出售 显示出办公市场的严重衰退 [24] - 公司未来的表现高度依赖于利率下降和办公市场的稳定 如果利率下降 公司现金流可能有所改善 但办公市场的持续低迷仍是一个重大风险 [20][26] 投资展望 - 公司股价在2024年多次突破20美元 但未来可能再次下跌 建议投资者考虑其债券 因其提供7%的到期收益率 [8] - 如果利率下降 公司可能在2025年达到30美元的目标价 但考虑到其高杠杆和办公市场的风险 投资仍需谨慎 [26][28]

公司动态 - Safehold Inc 在2024年第二季度完成了六笔地租交易 [2] - 公司近期与市场进行了积极对话 并已累计完成65亿美元的地租投资 [4] - 公司计划利用强劲的资产负债表在全国范围内扩展平台 并满足市场和客户需求 [4] 行业影响 - Safehold Inc 通过现代地租行业为业主提供新的方式释放土地价值 自2017年创立以来持续帮助多类型物业业主实现更高回报和更低风险 [3] - 公司通过长期低成本的地租资本填补市场空白 降低资本成本 推动高质量项目进展 [4] 项目进展 - Safehold Inc 在加州北部完成了四处经济适用房社区的地租交易 共计781套住房单元 其中三处位于圣何塞 一处位于康科德 [1] - 这些项目将由The Pacific Companies开发 该公司是美国西部经济适用房领域的知名开发商 [1]