财务数据和关键指标变化 - 第二季度新发起业务活动规模达2 2亿美元 包括1 23亿美元的四笔地面租赁和9700万美元的三笔租赁贷款 [5] - 季度GAAP收入为9380万美元 净利润2790万美元 每股收益0 39美元 同比下降主要由于非现金信贷损失准备金增加170万美元 [10] - 投资组合现金收益率为3 7% 年化收益率为5 4% 经济收益率为5 8% 考虑通胀调整后可达6% 叠加未实现资本增值后达7 5% [11] - 季度末总债务48亿美元 加权平均债务期限约19年 无公司债务到期直至2027年 [14] - 季度末流动性约12亿美元 杠杆率1 98倍 有效利率4 2% 现金利率3 8% [16] 各条业务线数据和关键指标变化 - 地面租赁组合包含151项资产 账面价值自IPO以来增长20倍 未实现资本增值增长21倍 [9] - 多户住宅地面租赁占比从IPO时的8%提升至58% 目前拥有88笔此类租赁 [9] - 新租赁贷款经济收益率7 2% 贷款部分按SOFR加249-398个基点计息 [9] - 投资组合GLTV为52% 租金覆盖率为3 5倍 与上季度持平 [12] 各个市场数据和关键指标变化 - 新增交易涉及波士顿 圣地亚哥 盐湖城和佛罗里达太空海岸等市场 [5] - 前十大市场占投资组合65% 纽约市场表现突出 办公和零售需求回升 [76][77] - 可负担住房业务地域范围扩大 从最初集中区域向其他州份延伸 [23] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 测试"一站式资本解决方案"项目 结合地面租赁和租赁贷款以缩短交易周期 [4] - 重点发展多户住宅和可负担住房领域 预计后者将在2025年底至2026年贡献更多成交 [7] - 租赁贷款作为过渡性融资工具 平均期限目标控制在3年以内 旨在加速交易完成 [31] - 通过新增4家首次合作客户扩大平台 现有客户重复交易率约40% [6] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 市场环境仍具挑战性 宏观波动性影响交易完成进度 [7] - 可负担住房领域需12个月前期准备 预计新市场成果将在年底至明年显现 [24] - "一揽子美丽法案"短期造成开发项目不确定性 但对现有资产影响有限 [40] - 纽约可负担住房政策环境复杂 在其他州份取得更好进展 [85] 其他重要信息 - Park Hotels组合从16项资产缩减至5项 其中2项将不再续租 3项保留价值 [59] - 对冲策略成效显著 过去18个月获得7500万美元收益 当前持有3100万美元未实现收益 [15][57] - 持有2 5亿美元长期国债锁定头寸 加权平均利率4% 其中1 5亿美元未平仓 [16] 问答环节所有提问和回答 新客户转化周期 - 交易转化时间从数年缩短至最短4周 取决于项目类型和市场条件 [20][21] 可负担住房地域扩展 - 从最初集中区域向其他州份延伸 联邦LITECH计划提供支持 [23] 租赁贷款业务性质 - 作为过渡性融资工具 平均期限目标控制在3年以内 按SOFR加250-300个基点定价 [31][50] Park Hotels资产处置 - 2项不再续租资产中1项需协商地面租赁延期 另1项计划出售 剩余3项价值较高 [59][60][73] 曼哈顿办公市场 - 办公需求回升叠加住宅转换政策 长期看好土地价值 但短期影响有限 [76][77] 资本部署计划 - 每1亿多美元资金投入使杠杆率上升0 05倍 当前流动性充足 将适时进行债务期限管理 [55][56] 收益率基准 - 地面租赁目标收益率较百年期国债高100个基点 当前交易收益率符合目标 [49] 政治环境对可负担住房影响 - 住房短缺问题持续 公司在政策友好州份进展良好 纽约市场仍具挑战性 [83][85]

业绩总结 - Q2'25总收入为9384万美元，同比增长4%[10] - Q2'25归属于Safehold Inc.的净收入为2797万美元，同比下降6%[10] - Q2'25每股收益为0.39美元，同比下降6%[10] - 2025年第二季度，归属于Safehold Inc.普通股股东的净收入为2794.7万美元，较2024年第二季度的2966.5万美元下降了5.8%[31] - 2025年上半年，归属于Safehold Inc.普通股股东的净收入为5731.1万美元，较2024年上半年的6039.3万美元下降了5.1%[31] 财务数据 - 截至2025年6月30日，总资产为706.32亿美元，较2024年12月31日的689.94亿美元增长了2.4%[29] - 截至2025年6月30日，负债总额为465.91亿美元，较2024年12月31日的452.54亿美元增长了4.3%[29] - 截至2025年6月30日，Safehold Inc.股东权益总额为23.73亿美元，较2024年12月31日的23.44亿美元增长了1.2%[29] - Q2'25的总债务为47.7亿美元，总股本为24亿美元，债务与股本比率为1.98倍[24] - 截至2025年6月30日，现金及现金等价物为1390.7万美元，较2024年12月31日的834.6万美元增长了66.5%[29] - Q2'25的经济收益率为7.2%[4] - Q2'25的租金覆盖率为3.2倍[4] - Q2'25的现金和信用额度可用性为12亿美元[5] 投资组合与租赁数据 - 截至2025年6月30日，核心地租投资组合的总账面价值为68亿美元[17] - Q2'25新地租起源总值为1.23亿美元，其中6100万美元已融资，6200万美元未融资[8] - Q2'25新租赁贷款起源总值为9700万美元，其中4300万美元已融资，5400万美元未融资[8] - 截至2025年6月30日，净投资于销售型租赁为35.11亿美元，较2024年12月31日的34.55亿美元增长了1.9%[29] - Safehold的核心土地租赁投资组合的总成本基础为6200万美元，包含未融资承诺[42] - Safehold的组合中，81%的现金租金具有某种形式的CPI回溯，93%的现金租金具有某种形式的通胀捕捉[42] 未来展望与策略 - Safehold的经济收益在假设2.0%年增长/通胀的情况下为6.0%[42] - Safehold的未实现资本增值（UCA）是核心土地租赁投资组合的综合物业价值（CPV）与总成本基础之间的差额[42] - Safehold的年化现金收益是通过将年化基础现金租金加上百分比租金除以成本基础计算得出[42] - Safehold的债务有效利率是基于合同支付的全额利率计算的[42] 其他信息 - 截至2025年6月30日，累计其他综合收益（损失）为4173万美元，较2024年12月31日的4899万美元下降了14.8%[29] - 截至2025年6月30日，房地产净值为6.92亿美元，较2024年12月31日的6.95亿美元下降了0.2%[29] - Safehold的土地租赁价值比（GLTV）是通过将总账面价值（GBV）除以核心土地租赁投资组合的综合物业价值（CPV）计算得出[42]

收入和利润 - Q2'25总收入为9380万美元，同比增长4%；GAAP净利润为2790万美元，同比下降6%[7] - 2025年前六个月归属于Safehold Inc.普通股股东的净利润为57,311千美元，较2024年同期的60,393千美元下降5.10%[29] - 2025年前六个月每股基本收益为0.83美元，较2024年同期的0.84美元下降1.19%[29] - 2025年第二季度归属于Safehold Inc.普通股股东的净利润为27,947千美元，较2024年同期的29,665千美元下降5.79%[29] 成本和费用 - Q2'25非现金信贷损失准备金为240万美元，较去年同期的60万美元显著增加[8] 业务线表现 - 多户住宅占投资组合的41%，办公室占40%，酒店占11%[15] - Q2'25新增4笔地租和3笔租赁贷款，总价值分别为1.23亿美元和9700万美元[2] - 公司对Ground Leases新发起项目的远期承诺金额为2200万美元[42][1] - Leasehold Loans新发起项目的远期承诺金额为5400万美元，不包括3100万美元的完全未融资或有分配[42][2] 地区表现 - 前十大市场占GBV的65%，其中曼哈顿占比最高达21%[16] 地租组合指标 - 地租组合的平均贷款价值比(GLTV)为33%，租金覆盖率为3.2倍，经济收益率为7.2%[2] - 公司核心地租组合总账面价值(GBV)为68亿美元，平均租赁期限为91年[13] - 核心投资组合中81%的资产（按现金租金计算）包含CPI回调条款，93%包含某种形式的通胀捕获机制[42][13] - 核心投资组合的Annualized Yield为3.4%，但在2%年通胀假设下Economic Yield可达6.0%[42][12] - CPI回调条款的年复合增长率上限通常为3.0%-3.5%[42][13] - 公司使用联邦储备长期2.0%通胀目标作为Economic Yield和Inflation Adjusted Yield的计算基准[42][15] 资本结构 - 资本结构中无担保票据为22亿美元，非追索权担保债务为15亿美元，总债务为48亿美元[18] - 债务与权益比率为1.98倍，债务现金利率为3.8%，有效利率为4.2%[21] - 未动用信贷额度为12亿美元，现金及信贷额度可用总额为12亿美元[4][21] - 合资企业剩余可投资资本为4亿美元（公司2.2亿美元，JV合作伙伴1.8亿美元），源自原始5亿美元目标承诺[42][7] 资产和负债 - 截至2025年6月30日，公司总资产为7,063,158千美元，较2024年12月31日的6,899,379千美元增长2.37%[26] - 净投资于销售型租赁的资产从2024年12月31日的3,454,953千美元增至2025年6月30日的3,511,257千美元，增幅1.63%[26][27] - 地面租赁应收账款净额从2024年12月31日的1,833,398千美元增至2025年6月30日的1,903,883千美元，增幅3.84%[26][27] - 现金及现金等价物从2024年12月31日的8,346千美元增至2025年6月30日的13,907千美元，增幅66.63%[26] - 债务义务净额从2024年12月31日的4,317,439千美元增至2025年6月30日的4,444,412千美元，增幅2.94%[26] - 截至2025年6月30日，公司总股本为2,404,067千美元，较2024年12月31日的2,374,027千美元增长1.26%[26] 管理层讨论和指引 - Core Ground Lease Portfolio的Aggregate Gross Book Value包含9000万美元的未融资承诺[42][6] - 公司通过第三方Caret估值获得20亿美元估值，用于计算Caret Adjusted Yield时减少初始现金支出17亿美元[42][14] - 截至2025年4月30日，投资组合采用Aggregate Gross Book Value计量，包含9000万美元未融资承诺[42][6] - 截至2025年6月30日，未实现资本增值(UCA)的计算基于管理层的估计和CBRE的评估，但可能无法反映当前市场状况[35][36]

公司财务发布安排 - 公司将于2025年8月5日美股收盘后发布2025年第二季度财务业绩 [1] - 财报电话会议定于同日美东时间下午5点举行 可通过官网"投资者"栏目或拨号接入 [2] - 电话会议接入码为951370 国际用户需拨打9735280011 [2] - 会议回放将在官网存档 或通过拨号在8月5日美东时间晚8点至8月19日凌晨12点间收听 回放接入码52799 [2] 公司业务模式 - 公司通过创新性地块租赁模式革新房地产所有权结构 帮助业主释放建筑土地价值 [2] - 自2017年开创现代地块租赁行业以来 专注于多户住宅、办公、工业、酒店、学生公寓、生命科学及混合用途等优质资产 [2] - 作为房地产投资信托基金(REIT) 致力于为股东提供安全增长的收入及长期资本增值 [2] 公司联系方式 - 企业融资高级副总裁Pearse Hoffmann为指定联系人 电话2129309400 邮箱见原文 [3]

公司动态 - Safehold Inc 在加州圣地亚哥Mission Valley地区完成一项可负担住房社区的地租协议 该项目将提供227套住房 预计2028年交付 [1] - 该项目由The Pacific Companies开发 该公司是可负担住房领域的知名开发商 且与Safehold有多次合作经历 [1] - Safehold投资主管表示 公司正加大对低收入住房税收抵免(LIHTC)领域的投入 其资本可作为低成本缺口填补工具推动项目进展 [2] 业务进展 - 截至目前 Safehold在加州已完成8个LIHTC项目的地租协议 总计提供超过1600套住房单元 [2] - 公司专门设立可负担住房平台 相关信息可通过专属网站获取 [2] 行业定位 - Safehold是现代化地租行业的开创者和领导者 自2017年创立该行业模式以来持续革新房地产所有权形式 [3] - 公司业务覆盖多类型物业 包括高品质多户住宅 可负担住房 办公楼 工业地产 酒店 学生公寓 生命科学地产及混合用途物业 [3] - 作为房地产投资信托基金(REIT) 公司致力于为股东提供安全 持续增长的收益及长期资本增值 [3] 联系方式 - 交易联系人包括投资主管Steve Wylder及投资副总裁Ethan Torbati [4] - 投资者关系联系人由企业财务高级副总裁Pearse Hoffmann负责 [4]

公司动态 - Safehold Inc 完成一项位于圣地亚哥东村社区的259单元多户住宅开发项目的地租和租赁贷款交易 [1] - 该项目为八层建筑 由加州开发商Riaz Capital代表其合格机会区基金进行开发 [1] - 公司投资主管Steve Wylder表示这是市中心次级市场中一个高质量开发项目 并强调与Riaz团队建立合作关系的重要性 [2] 业务战略 - 公司持续寻求为客户提供包括地租和债务资本在内的全面融资解决方案 [2] - 通过现代地租模式帮助多户住宅 可负担住房 办公 工业 酒店 学生公寓 生命科学和混合用途物业的业主实现更高回报和更低风险 [2] 公司背景 - Safehold Inc 作为现代地租行业的创建者和领导者 自2017年起革新房地产所有权模式 [2] - 公司采用房地产投资信托基金(REIT)结构 旨在为股东提供安全 持续增长的收益和长期资本增值 [2]

公司收购动态 - Safehold Inc完成对盐湖城Asher Adams酒店地租权的收购 该酒店由The Athens Group和Hatteras Sky合作开发 拥有225间客房 属于万豪Autograph Collection品牌 [1] - 此次收购资产位于持续复苏的酒店业市场 将被纳入公司近70亿美元的地租权投资组合 目前公司在全国持有150项地租权 [2] - Asher Adams酒店毗邻40英亩的The Gateway综合开发项目(含零售/办公/住宅) 且靠近NBA犹他爵士队主场Delta Center [2] 公司业务模式 - Safehold Inc通过创新地租权模式帮助业主释放建筑土地价值 覆盖多户住宅/经济适用房/办公/工业/酒店/学生公寓/生命科学/混合用途等资产类别 [3] - 作为房地产投资信托基金(REIT) 公司致力于为股东提供稳定增长的收入和长期资本增值 [3] 合作方背景 - The Athens Group成立于1988年 专注开发豪华酒店/度假村/品牌住宅/高尔夫球场等 代表项目包括四季度假村/Montage系列/Ritz-Carlton等 注重环保认证(LEED金银级) [4] - Hatteras Sky由Jason Cordon和Amy Kelly创立 擅长历史建筑改造 聚焦多户住宅和酒店开发 [5]

股息公告 - 公司宣布2025年第二季度普通股股息为每股0 177美元[1] - 股息年化率为每股0 708美元[1] - 股息支付日为2025年7月15日 股权登记日为2025年6月30日[1] 公司业务 - 公司通过创新的土地租赁模式帮助房地产所有者释放建筑物下方土地价值[2] - 公司于2017年开创现代土地租赁行业[2] - 主要服务对象包括高品质多户住宅 办公楼 工业地产 酒店 学生公寓 生命科学和混合用途物业的所有者[2] 公司性质 - 公司采用房地产投资信托基金(REIT)的税务结构[2] - 经营目标是为股东提供安全 持续增长的收入和长期资本增值[2] 联系方式 - 公司企业融资主管为Pearse Hoffmann 担任高级副总裁职务[3] - 联系电话为212 930 9400 电子邮箱为phoffmann@safeholdinc com[3]

公司动态 - Safehold Inc 完成佛罗里达太空海岸一处336单元多户住宅物业的资本重组交易 这是公司在佛罗里达州的第18笔交易 也是首次与德克萨斯投资管理公司JT Capital合作 [1] - 交易结构包括长期地租和租赁hold贷款 旨在帮助业主获取低成本长期资本 [3] 管理层观点 - 首席投资官Tim Doherty表示 与JT Capital建立合作关系扩展了现代地租业务版图 公司结构效率有助于业主优化资本成本 [2] - 副总裁Emily Jones强调 定制化资本结构能快速实现价值释放 符合JT Capital的战略目标 [2] 行业与业务模式 - 公司2017年开创现代地租行业 通过释放建筑物下方土地价值革新房地产所有权模式 [4] - 业务覆盖多户住宅 可负担住房 办公 工业 酒店 学生公寓 生命科学及混合用途等高品质物业 帮助业主实现更高回报与更低风险 [4] - 作为房地产投资信托基金(REIT) 公司追求为股东提供安全增长的收入及长期资本增值 [4]

报告行业投资评级 | 公司名称 | 评级 | | --- | --- | | Lineage Inc. | Buy | | Prologis Inc. | Neutral | | Terreno Realty Corp | Buy | | Extra Space Storage Inc. | Buy | | Public Storage Inc. | Buy | | Brixmor Property Group | Buy | | Phillips Edison & Co | Buy | | Kimco Realty Corp | Neutral | | Tanger Inc. | Buy | | Simon Property Group | Buy | | Broadstone Net Lease | Sell | | Essential Properties Realty Trust | Buy | | Safehold Inc. | Buy | | VICI Properties Inc. | Buy | | Mid - America Apartments | Buy | | Equity Residential Properties | Neutral | | Essex Property Trust | Neutral | | Camden Property Trust | Neutral | | UDR Inc. | Sell | | American Homes 4 Rent | Buy | | Invitation Homes | Buy | | Millrose Properties | Buy | [3] 报告的核心观点 报告为投资者准备即将到来的管理会议而编写，涵盖工业、零售、住宅、冷藏和自助存储以及净租赁等多种房地产类型的22个管理团队相关问题，涉及战略、物业特定主题及当前事件回顾，还给出各公司投资评级和价格目标等信息 [1] 根据相关目录分别总结 冷藏存储REITs - Lineage Inc. 1Q25经济入住率环比下降290个基点，同比下降260个基点；每占用托盘收入同比下降3.3% [5] - 该公司重申AFFO/股和EBITDA指引，探讨达到指引不同端点所需条件及面临的宏观逆风对指引的下行风险 [6] - 内部增长方面，1Q25最低存储保证从4Q24下降，愿意以价格换入住率 [9][10] - 外部增长方面，1Q末其35亿美元循环信贷工具使用近20亿美元，关注收购机会及与泰森食品交易的影响 [13][14] 工业REITs Prologis Inc. - 全球业务利弊共存，美国港口活动对业务有一定影响，亚洲3PLs近期是空间最大使用者 [17][18] - 预计2H25入住率和租金增长改善，存在延迟到2026年的风险 [20] - 2025开发启动指引随1Q25收益下调，BTS活动强劲，机构投资者对工业资产兴趣在1Q增加 [21][24] Terreno Realty Corp - 关税政策可能扰乱全球供应链，影响仓库需求，租户组合受关注 [31][33] - 近期收购活动年初有大管道但YTD宣布活动相对缓慢，探讨收购节奏、资金来源等问题 [37][39] 自助存储REITs Extra Space Storage Inc. - 探讨5月业务表现、衰退对关键绩效指标的影响，街道费率和新客户费率同比下降但缺口改善 [44] - 内部增长方面，优先考虑入住率而非租金，关注网络客户占比及对入住率的影响 [48][51] - 外部增长方面，有大型收购活动，关注交易市场、资本率趋势及第三方管理项目发展 [49][51] Public Storage Inc. - 探讨5月业务表现、衰退影响，街道费率和新客户费率同比下降但缺口改善 [54][56] - 内部增长方面，管理租金与入住率关系，更多市场收入增长加速 [57] - 外部增长方面，虽开发有困难但每年仍有高开发量，关注交易市场和开发收益率差异 [58][59] 零售REITs Brixmor Property Group - ICSC会议后探讨租赁需求、租户信用和坏账展望，年末计费入住率连续四年同比增长 [63][65] - 外部增长方面，4月交易市场因波动放缓，有再开发管道和潜在机会 [68][70] Phillips Edison & Co - 市场波动受关税更新影响，租户需求强，入住率和租金价差高，2025指引含坏账影响 [74][77] - 外部增长方面，指导2025年收购3.5 - 4.5亿美元，关注零售交易市场和再开发投资 [79][81] Kimco Realty Corp - ICSC会议后探讨会议目的、租户信用和坏账展望，1Q25租赁需求稳固，保留率超90% [87][91] - 外部增长方面，有限新建设使现有中心受益，关注收购和处置活动及RPT Realty合并后的影响 [89][94] Tanger Inc. - ICSC会议后探讨会议相关情况，截至4/30/25，约57%的2025到期租约已执行或在处理中 [98][99] - 关注租户类型、入住率变化及处置和收购活动对FFO指引的影响 [102][103] Simon Property Group - ICSC会议后探讨会议相关情况，1Q约4.6%的租金将于2025年剩余时间到期 [105][106] - 内部增长方面，关注租户类型、观察名单变化和零售商破产对坏账的影响 [108][110] - 外部增长方面，再/开发管道约10亿美元，关注收购活动和国内物业NOI增长展望 [111][112] 净租赁REITs（包括博彩和地面租赁） Broadstone Net Lease - 宣布与PLD为菲亚特克莱斯勒汽车的7820万美元BTS项目，目标2025年签署5亿美元新BTS业务 [115][116] - 1Q物业收购5900万美元，探讨收购和开发的相关问题，如交易市场趋势、资金来源和杠杆目标 [117][121] Essential Properties Realty Trust - 收购量季度间相对稳定，与中端市场运营商进行售后回租交易，1Q GAAP收购资本率达9.4%创历史新高 [126][128] - 内部增长方面，关注租户信用、租金增长和空置情况 [134][137] Safehold Inc. - 1Q有2000万美元资金投入但无新起源关闭，活跃于多户家庭业务，关注LOIs关闭情况和租赁贷款计划发展 [138][139] - 探讨资产组合中物业类型集中风险和资本分配问题 [139][142] VICI Properties Inc. - 有能力定期部署资本，专注开发资金投入，宣布为北叉莫诺赌场度假村提供最多5.1亿美元开发资金 [150][151] - 探讨开发资金与售后回租的机会对比、交易市场趋势和投资组合中博彩与非博彩资产占比 [153][156] 住宅REITs Mid - America Apartments - 探讨旺季租赁初期市场表现、移民政策和学生贷款还款对租户和投资组合的影响 [166] - 内部增长方面，关注新租和续租率、优惠环境和其他收入增长机会 [167] - 外部增长方面，比较不同市场收购机会和收购与开发的风险回报差异 [168][169] Equity Residential Properties - 探讨旺季租赁初期市场表现、高收入居民状况和学生贷款还款对租户和投资组合的影响 [170] - 内部增长方面，关注新租和续租率、优惠环境和其他收入增长机会 [171] - 外部增长方面，关注扩张市场的收购机会 [172] Essex Property Trust - 探讨旺季租赁初期市场表现、移民政策、学生贷款还款和科技就业趋势对投资组合的影响 [173] - 内部增长方面，关注新租和续租率、优惠环境和旧金山租金增长情况 [174] - 外部增长方面，描述收购机会集，探讨收购和开发的风险回报差异及政策对成本和承保的影响 [175] Camden Property Trust - 探讨旺季租赁初期市场表现、移民政策、学生贷款还款和DC暴露情况对投资组合的影响 [177] - 内部增长方面，关注新租和续租率、优惠环境 [178] - 外部增长方面，比较不同市场机会，探讨收购和开发的风险回报差异及市场减持意向 [178] UDR Inc. - 探讨旺季租赁初期市场表现、移民政策、学生贷款还款和DC暴露情况对投资组合的影响 [180] - 内部增长方面，关注新租和续租率、优惠环境 [181] - 外部增长方面，探讨收购和开发的风险回报差异及与LaSalle的关系和杠杆目标 [181][182] American Homes 4 Rent - 探讨旺季租赁初期市场表现、新租率增长原因、学生贷款还款对租户的影响和BTR供应趋势 [183] - 内部增长方面，关注新租和续租趋势、优惠环境和运营费用增长情况 [184] - 外部增长方面，关注关税和移民政策对成本和开发收益率的影响及与房屋建筑商的合作机会 [185] Invitation Homes - 探讨旺季租赁初期市场表现、新租率增长原因、学生贷款还款对租户的影响和BTR供应趋势 [186] - 内部增长方面，关注新租和续租趋势、优惠环境和运营费用增长情况 [187] - 外部增长方面，关注关税和移民政策对房屋建筑商成本的影响及收购活动和承保变化 [188][190] Millrose Properties - 探讨投资界对公司的低估点、住宅建设行业现状和收购活动情况 [191][192] - 外部增长方面，关注收购指引完成情况、与房屋建筑商的合作及收益率情况 [192]