公司股权结构 - 公司拥有运营合伙企业约98.2%的普通和有限合伙单位，有限合伙人拥有剩余1.8%的有限合伙单位[30] - 截至2023年3月14日，公司主席、总裁和副总裁分别实益拥有城镇约71.0%、7.0%和15.0%的所有权权益[54] - 截至2023年3月15日，公司董事长、总裁兼首席执行官的关联方以及副总裁共同拥有Our Town约93.0%的权益，可能导致管理决策不符合股东最佳利益[168] 公司投资组合情况 - 截至2023年12月31日，公司投资组合包括10家酒店，共2786间客房，以及两家共管酒店及其相关租赁计划的权益[31] - 截至2023年12月31日，公司酒店分布在佛罗里达州、佐治亚州、马里兰州、弗吉尼亚州、北卡罗来纳州、宾夕法尼亚州和得克萨斯州，其中7家酒店与主要酒店品牌签订特许经营协议，3家为独立酒店[34] - 截至2023年12月31日，公司投资组合包括10家全资酒店，共2786间客房，以及海德度假村和海德海滩别墅度假村的酒店商业公寓单元[86] - 截至2023年12月31日，公司全资拥有的酒店房间总数为2786间，参与租赁计划的共管式酒店房间总数为130间，酒店及参与计划的共管式酒店房间总数为2926间[214] 公司发展战略 - 公司战略是通过收购位于美国南部主要市场的酒店物业实现增长，也可能在美国其他地区进行机会性收购[35] - 公司投资标准倾向于收购表现不佳的酒店，通常定义为管理不善、存在大量递延维护和资本投资不足且市场定位不当的酒店[38] - 公司通常认为深度转型机会从收购物业到实现全面稳定约需4年，未来将更关注品牌升级和浅度转型机会[39] 公司投资工具 - 公司可能采用直接购买、合资/夹层贷款、投资抵押、结构化融资和其他贷款政策等投资工具[40] 公司运营管理策略 - 公司旨在通过每间可售房收入渗透指数最大化酒店市场份额，以实现酒店息税折旧及摊销前利润最大化[42] - 公司进行广泛的预算尽职调查，审查每日收入结果和收入管理策略，关注经理创造高质量收入的能力[43] - 公司寻找辅助收入形式，如租赁屋顶空间、向第三方出租酒店空间、聘请停车管理公司等，并定期审查财产保险成本和覆盖范围以及财产税成本[43] 公司员工与费用情况 - 公司旗下仅一家酒店约67名员工选择集体谈判协议，其余酒店劳动力多为非工会成员[46] - 公司旗下多家全资酒店基础管理费为毛收入的2.5%，部分酒店前几年有不同比例[49] - 激励管理费为酒店某年毛运营利润超出预算部分的10%，但不超该酒店毛收入的0.25%[51] - 若城镇净运营收入低于25万美元，公司支付的费用将调整[51] 公司特许经营情况 - 截至2023年12月31日，除三家酒店外，公司全资酒店均有特许经营许可证，特许经营/特许权使用费为毛收入的3.0% - 4.0%[55][57] 公司租赁情况 - 阿灵顿凯悦中心酒店土地租赁需每年支付5万美元基础租金和超阈值部分3.5%的百分比租金，2025年6月租金将重置为土地价值的8.0%[63] - 海德海滩屋度假村及住宅停车和小屋管理协议前五年每年支付27.1万美元，每五年递增5.0%[64] - 公司租赁约8500平方英尺办公空间，初始年租金21.8875万美元，每年递增3.0%，2024年1月1日起租金降低1/3[65] - 阿灵顿凯悦中心酒店地面租赁续约期至2035年到期后还有四个10年续约期，2025年6月租金将重置为土地价值的8%[96] 公司纳税与股息情况 - 公司自2004年起选择按REIT纳税，需将至少90.0%的应税收入分配给股东[66] - 作为房地产投资信托基金（REIT），公司每年需将至少90.0%的REIT应税收入作为“合格分配”分配给股东[91] - 自2020年1月支付股息后，公司未再支付普通股股息，待所有优先股拖欠股息支付完毕后，可能会向2020年3月13日登记在册的股东支付2020年1月宣布的普通股股息[93] 公司财务亏损情况 - 截至2023年12月31日，MHI Holding累计应税亏损约4860万美元，递延时间性差异约220万美元，估值备抵约1300万美元[69] 公司员工数量与地点 - 截至2023年12月31日，公司雇佣9名全职员工，均在弗吉尼亚州威廉斯堡的公司办公室工作[72] 公司酒店品牌情况 - 截至2023年12月31日，公司多数酒店使用希尔顿旗下品牌，截至2024年3月1日，公司拥有1家使用凯悦旗下品牌的酒店[95] 公司面临的风险 - 公司面临酒店运营费用增加和收入减少的风险，这会影响TRS承租人支付租金和其他运营费用的能力，进而影响公司收益和现金流[87] - 公司投资策略涉及收购、翻新和重新定位酒店，可能面临意外费用和需求不足的问题，影响财务表现和遵守贷款契约及向股东分配的能力[88] - 公司依赖酒店管理公司运营酒店，参与酒店运营决策的能力有限，更换经理可能需支付高额终止费用并导致酒店运营中断[90] - 公司面临地面租赁、利率对冲、收购竞争、内部控制、信息技术、自然灾害和气候变化、REIT法律限制等风险[96][98][100][101][102][104][105] - 经济衰退或增长不佳会使公司酒店入住率、日均房价和运营收入下降，影响现金流和股东分红[106] - 酒店行业季节性会导致公司季度收入波动，可能需短期借款以维持股东分红[109] - 公司业务集中在酒店业，行业低迷会对酒店价值、财务状况和股东分红产生重大不利影响[110] - 酒店运营面临竞争、过度建设、依赖商务和旅游客源等风险，会影响净收入和酒店价值[107] - 酒店资本改进和装修项目存在成本、资金、市场需求等风险，会影响财务状况和股东分红[111][114] - 多数酒店特许经营，负面宣传、未达标准、特许人要求等会导致执照取消，影响收入和财务状况[112][113][115][116] - 部分特许经营协议限制公司出售或再融资酒店，可能对财务状况和战略执行产生重大不利影响[117] - 酒店再开发面临建设延迟、成本超支等风险，可能增加运营成本和减少净收入[118] - 公司无法保证能按时或按预算完成再开发项目，否则会增加运营成本和降低净收入[118] - 公司依赖债务或股权融资进行重大投资和资本改进，若无法获得满意融资，酒店收购或开发增长能力将受限[119] - 未投保和投保不足的损失可能影响公司运营结果和向股东分配的能力[120] - 公司酒店可能面临环境责任，存在未知环境问题会对运营和财务状况产生重大不利影响[122] - 未来恐怖活动可能对公司业务产生不利影响并带来不确定性[128] - 2003年SARS和禽流感爆发、2009年H1N1流感爆发、2016年寨卡病毒威胁、新冠疫情对旅游业产生严重影响，可能导致公司酒店需求下降[129] - 房地产投资流动性差，限制公司应对物业表现不利变化的能力，可能损害财务状况[132] 公司债务情况 - 截至2023年12月31日，公司抵押贷款和无担保债务的本金余额约为3.189亿美元[138] - 2024年到期债务总额约7190万美元，占2023年12月31日未偿债务总额约19.1%；2025年到期债务总额约9140万美元，占比约24.2%；2026年到期债务总额约5860万美元，占比约15.5%[142] - 若无法协商豁免或修订债务条款，公司可能需通过债务融资、发行债务证券、股权融资或处置资产来再融资[141] - 公司浮动利率债务限于费城机场希尔顿逸林酒店和休斯顿白厅酒店的抵押贷款，利率与SOFR或纽约优惠利率挂钩[145] 公司股权发行与限制 - 公司修订并重述的章程授权董事会发行最多6900万股普通股和最多1100万股优先股[149] - 公司章程规定任何人不得直接或间接拥有超过公司已发行股本价值的9.9%或已发行普通股数量的9.9%[148] - 公司8%的B系列、7.875%的C系列和8.25%的D系列累积可赎回永久优先股规定，任何人不得直接或间接拥有超过各系列已发行股份总数的9.9%[159] 公司协议限制 - 公司运营合伙协议可能限制公司进行合并或其他业务合并交易的能力[147] 公司高管权益 - 公司高管雇佣协议规定，在公司控制权变更时，高管有权获得大量支付[153] 公司优先股情况 - 截至2023年12月31日，B系列优先股发行并流通1464100股，清算优先权约4470万美元，年股息约290万美元；C系列优先股发行并流通1346110股，清算优先权约4090万美元，年股息约270万美元；D系列优先股发行并流通1163100股，清算优先权约3570万美元，年股息约240万美元[160] - 截至2023年12月31日，优先股已拖欠11个季度的分红，优先股股东有权在特别会议或下一次年度股东大会及之后的每次年度股东大会上选举两名额外董事，直至支付或宣布支付所有过去未支付期间的累计分红并预留足够现金[160] - 若普通股价格低于3.015美元（可调整），B系列优先股股东每股最多可换8.29187股普通股；若低于2.94美元（可调整），C系列优先股股东每股最多可换8.50340股普通股；若低于3.38美元（可调整），D系列优先股股东每股最多可换7.39645股普通股[162] 公司举债风险 - 公司组织文件对可承担的债务金额无限制，未来可能会大量举债，这会带来现金流不足、增加经济和行业风险等问题[163] 公司REIT资格风险 - 公司董事会可在未经股东批准的情况下撤销REIT资格，若公司不再是REIT，将需缴纳联邦所得税，可能对股东总回报产生不利影响[164] - 为维持REIT资格，公司每年需将至少90.0%的REIT应税收入作为“合格分红”分配给股东；若分配低于100.0%的应税收入，将对未分配部分缴纳联邦企业所得税；若实际分红低于规定金额，将征收4.0%的不可抵扣消费税[176] - 若公司未能在任何纳税年度符合REIT资格，将按常规企业税率缴纳联邦所得税，未来四年将丧失REIT待遇，股东可用于投资或分配的净收益将大幅减少[177] - 若公司未能保持REIT资格，可能减少或取消对股东的分红，导致股价下跌，且公司和运营合伙企业在筹集资金或获得融资方面将面临更大困难[178] - REIT持有的一个或多个应税子公司（TRS）的股票或证券价值不得超过其资产总值的20.0%，若MHI Holding或其他TRS的价值超过阈值，公司可能失去REIT资格或面临处罚[179] - 公司与MHI Holding的交易若不符合公平交易原则，特定收入或扣除项可能需缴纳100%消费税[180] - 公司若进行“禁止交易”出售财产，收益需缴纳100.0%惩罚性税[181] - 为维持REIT资格，公司每季度末至少75.0%的资产价值需由现金、政府证券和合格REIT房地产资产构成[184] - 公司资产（除TRS证券外）中，单一发行人的有表决权证券不得超过10.0%，总证券价值不得超过10.0%，单一发行人证券价值不得超过5.0%，TRS证券价值不得超过20.0%[184] - 公司若未在季度末满足REIT资产要求且超过最低门槛，需在6个月内处置相关资产，并支付至少50,000美元或最高适用税率乘以资产净收入的额外税款[185] - 公司每年需满足75.0%和95.0%的总收入测试，且每年至少将90.0%的REIT应税收入作为股息分配给股东[188][189] - 酒店经理直接或通过股东持有的公司流通股不得超过35.0%，否则租金收入可能不符合REIT总收入测试要求[191] 公司税务相关情况 - 外国投资者处置公司股票，若公司不符合“国内控制”REIT条件，需缴纳美国联邦所得税，受让方需代扣15.0%的处置所得款项[194] - 确定REIT是否“国内控制”时，若25%或以上非公开国内公司股票由外国人士持有，需采用“穿透规则”[195] - 外国投资者若未在特定测试期内直接或间接持有超过10.0%的公司流通股价值，且公司股票在既定证券市场交易，则处置股票收益可能无需缴纳美国所得税和预扣税[195] - 公司与MHI Holding和TRS承租人非公平交易将征收100.0%消费税[198] - 国内C类公司支付给非公司股东的“合格股息”，最高联邦所得税税率降至20.0%，另加3.8%“医疗保险税”；REIT股息一般无此优惠，2026年前非公司纳税人可扣除20%普通REIT股息，有效最高联邦所得税税率为29.6% [199] - 收入超一定门槛的个人、信托和遗产，从公司获得股息需缴纳3.8%医疗保险税；个人收入超20万美元（已婚联合申报超25万美元、单独申报超12.5万美元）适用[200] - FATCA规定对“可扣缴款项”征收30.0%美国预扣税[201] - 外国投资者从公司获得普通股息，非资本利得且与美国贸易业务无有效关联部分，法定预扣税率30.0%，可因税收协定降低[203] - 外国投资者获得公司资本利得股息，按美国投资者适用税率缴纳联邦所得税，若为公司性质还需缴纳30.0%“分支机构利润税”，可因税收协定降低[204] - TCJA将最高企业税率从35%降至21%，2017年后至2026年前最高个人联邦所得税税率从39.6%降至37% [205] 公司网络安全情况 - 截至2023年12月31日，网络安全威胁未对公司业务、运营结果和财务状况造成重大影响[210] - 公司首席财务官负责管理网络安全风险，至少每年与董事会审计委员会讨论相关情况[209] - 公司目前无数据和信息系统的网络安全事件响应计划，依赖酒店经理和特许经营商[212] 公司酒店运营数据 - 佐治亚州萨凡纳的The DeSoto酒店2023年入住率为69.2%，平均每日房价（ADR）为211.26美元，每间可售房收入（RevPAR）为146.23美元；2022年入住率为65.7%，ADR为211.49美元，RevPAR为139.00美元；2021年入住率为59.3%，ADR为185.06美元，RevPAR为109.76美元[214] - 佛罗里达州杰克逊维尔的DoubleTree by Hilton Jacksonville River

财务数据和关键指标变化 - 第四季度总营收约4210万美元，较上年同期增长1.9%；全年总营收约1.738亿美元，较2022年增长4.7% [13] - 第四季度酒店EBITDA为1030万美元，较2022年同期下降13.4%；全年酒店EBITDA约4480万美元，较2022年下降3.6% [13] - 第四季度调整后FFO约280万美元，较去年同期减少约520万美元；全年调整后FFO约1450万美元，较2022年减少330万美元 [13][40] - 预计2024年总营收在1.79亿 - 1.826亿美元之间，中点较2023年增长4%；酒店EBITDA在4610万 - 4690万美元之间，中点较2023年增长3.8%；调整后FFO在1280万 - 1380万美元之间，或每股0.64 - 0.69美元，中点较2023年下降8.7% [15] - 截至12月31日，公司总现金约2620万美元，其中无限制现金及现金等价物约1710万美元，预留用于房地产税、资本改善等约910万美元 [14] - 季度末，未偿还债务本金余额约3.189亿美元，加权平均利率5.42%，约83.4%的债务为固定利率 [41] 各条业务线数据和关键指标变化 - 2023年酒店企业协会和社交团体业务增长42% [4] - 2023年集团收入比2022年高12%，但仍比2019年低10% [17] - 2024年第一季度集团收入比去年同期增长20%，全年预订速度比去年快14% [19] 各个市场数据和关键指标变化 - 第四季度同店组合RevPAR较2022年增长3%，入住率增长4.1%，ADR下降1.2%；全年RevPAR较2022年增长7%，入住率增长3.8%，房价增长3.2% [3] - 与2019年第四季度相比，同店组合第四季度RevPAR增长6.6%，ADR增长17.7%，入住率下降9.4%；全年RevPAR较2019年增长5.5%，房价增长17%，入住率下降9.8% [35] - 第四季度萨凡纳和威尔明顿酒店通过大量团体预订提高入住率；南佛罗里达的DoubleTree酒店入住率大幅提升近1400个基点，带动RevPAR同比增长22% [9] - 阿灵顿的Hyatt Centric酒店第四季度RevPAR较上年增长8%，入住率增长2%，房价增长6%；较2019年同期RevPAR增长6.7%，入住率仍比2019年同期低780个基点 [10] - 第四季度该酒店RevPAR较疫情前增长12.3%，房价增长9.5%，入住率增长2.5%，RevPAR指数达110.5%，市场份额较上年增加340个基点 [11] - 休斯顿的The White Hall酒店入住率同比提高超10%；佐治亚露台酒店非电影团体业务有所改善 [36] - 萨凡纳的DeSoto酒店第四季度RevPAR较上年增长5.6%，较2019年同期增长超28%，房价增长25.9%，市场份额增加250个基点 [37] - 北卡罗来纳州威尔明顿的Hotel Ballast酒店RevPAR较上年增长6.7%，入住率增长7.9% [37] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司专注于团体业务，在单个酒店和公司层面都有强大的团体销售团队 [22][48] - 公司谨慎应对即将到期的债务，同时积极对资产进行再融资 [44] - 行业债务市场面临挑战，贷款承销标准更严格，借款人面临更高门槛 [17] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管存在经济不确定性，但重大衰退威胁减小，酒店业基本面持续复苏，预计短期内将进一步增长 [19] - 预计城市酒店将在企业旅行的带动下跑赢整体酒店市场 [19] - 公司对2024年预订趋势感到鼓舞，预计全年RevPAR在2023年的104% - 106%之间 [19] - 公司对长期增长前景持谨慎乐观态度，认为酒店组合能够受益于旅客偏好的转变、企业旅行的增长和休闲旅行的持续强劲 [19] - 若酒店人员配置、工资和设施水平恢复正常，预计利润率将企稳，且预计近期财产保险市场将更有利 [38] 其他重要信息 - 公司与City Real Estate Funding签订了3500万美元的有担保贷款协议，以佛罗里达州坦帕的Hotel Alba为抵押，贷款于2029年3月到期，固定利率8.49%，所得款项用于偿还现有第一抵押贷款和一般公司用途 [38] - 预计2024年家具、固定装置和设备更换的经常性资本支出约700万美元 [41] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 如何推动酒店的团体业务 - 公司主要专注于团体业务，在单个酒店和公司层面都有强大的团体销售团队，还有第三方协助，公司层面有专门的政府团体销售员工 [22][48] 问题: 关于资产负债表和偿还债务的想法 - 公司从整体角度看待债务情况，坦帕酒店再融资是因为重新定位创造了价值；公司持有现金是考虑到未来可能的情况，且酒店资产需要维护资金 [50] 问题: 2024年的自由现金流估计 - 初步估计每年约500万 - 600万美元，但需进一步核实，且不包括一次性PIP支出 [51][53] 问题: 递延优先股股息的支付情况 - 公司目标是偿还递延优先股股息，但需看债务市场情况和美联储利率调整，目前主要关注债务再融资和资产资本需求 [56][64] 问题: 2024年运营成本是否会恢复正常及新的增长率 - 公司希望运营成本恢复到疫情前的正常水平，保险和房地产税是主要影响因素，目前保险市场有过剩产能，预计成本增长不会像以前那么高 [29][63]

总营收情况 - 2023年第四季度总营收约4210万美元，2022年同期约4130万美元；2023年全年总营收增至约1.738亿美元，2022年同期约1.661亿美元[3] - 2023年第四季度总营收为4214.8085万美元，高于2022年同期的4134.1747万美元；2023年全年总营收为1.73838057亿美元，高于2022年的1.66077304亿美元[22] 净利润与净亏损情况 - 2023年第四季度归属于普通股股东的净亏损约270万美元，2022年同期净利润约310万美元；2023年全年净亏损约400万美元，2022年同期净利润约2500万美元[3][5] - 2023年第四季度净亏损68.8656万美元，而2022年同期净利润为508.6771万美元；2023年全年净利润为394.1421万美元，低于2022年的3253.6521万美元[22] - 2023年第四季度净亏损769,646美元，2022年同期净利润5,192,873美元；2023年全年净利润3,809,711美元，2022年全年净利润33,959,848美元[32][33] RevPAR情况 - 2023年第四季度RevPAR增长4.4%至106.25美元，2022年同期为101.73美元；2023年全年RevPAR增长5.6%至114.96美元，2022年同期为108.87美元[3] - 2023年第四季度实际投资组合RevPAR为104.69美元，2022年同期为101.61美元[25] - 2023年全年实际投资组合RevPAR为112.84美元，2022年为104.17美元[25] - 2023年Q4所有酒店加权平均RevPAR为106.25美元，2022年同期为101.73美元，2021年同期为85.80美元[30] 现金、债务及资产情况 - 截至2023年12月31日，公司可用现金及现金等价物约2620万美元，其中约910万美元用于预留房地产税等费用；未偿还债务本金余额约3.189亿美元，加权平均利率约5.42%[7] - 截至2023年12月31日，投资性酒店物业净值为3.54919106亿美元，较2022年的3.65070725亿美元有所下降[20] - 截至2023年12月31日，总资产为3.93877158亿美元，较2022年的4.06569121亿美元有所减少[20] - 截至2023年12月31日，总负债为3.45978499亿美元，较2022年的3.55048398亿美元有所减少[20] 贷款相关情况 - 2023年10月29日，公司对费城机场希尔顿逸林酒店现有抵押贷款进行修订，到期日延至2024年4月29日，并同意进一步修改和延长约两年[8] - 2024年2月7日，公司关联方获得坦帕阿尔巴酒店3500万美元抵押贷款，净收益约1025万美元，固定利率8.49%，期限5年[9] 调整后FFO情况 - 2023年第四季度调整后FFO同比下降64.9%，约520万美元，至约280万美元；2023年全年调整后FFO同比下降18.4%，约330万美元，至约1450万美元[10] - 2023年第四季度调整后FFO归属于普通股股东和单位持有人为2,803,100美元，2022年同期为7,990,749美元；2023年全年为14,542,370美元，2022年全年为17,819,964美元[32] 优先股分红情况 - 2024年1月29日，公司宣布对B、C、D系列优先股进行季度现金分红，分别为每股0.50美元、0.492188美元和0.515625美元，3月15日支付[10] 2024年业绩预测情况 - 公司预计2024年总营收在1.78952亿至1.82567亿美元之间[11] - 公司预计2024年酒店EBITDA在4610.3万至4689.8万美元之间[11] - 2024年净收入指引低范围为1,598,000美元，高范围为2,593,000美元[34][37] - 2024年EBITDA指引低范围为39,858,000美元，高范围为40,853,000美元[34] - 2024年酒店EBITDA指引低范围为46,103,000美元，高范围为46,898,000美元[34] - 2024年调整后FFO归属于普通股股东和单位持有人指引低范围为12,778,000美元，高范围为13,773,000美元[37] 各业务线收入情况 - 2023年全年客房部门收入为1.14748834亿美元，高于2022年的1.09553906亿美元[22] - 2023年全年食品和饮料部门收入为3523.1959万美元，高于2022年的2955.6213万美元[22] 酒店入住率情况 - 2023年第四季度公司所有酒店加权平均入住率为60.0%，2022年同期为56.5%，2021年同期为53.0%[28] - 2023年全年公司所有酒店加权平均入住率为62.8%，2022年为60.0%，2021年为52.5%[28] - 2023年第四季度实际投资组合入住率为60.4%，2022年同期为58.0%[25] - 2023年全年实际投资组合入住率为63.5%，2022年为60.8%[25] 酒店ADR情况 - 2023年第四季度公司所有酒店加权平均ADR为177.07美元，2022年同期为180.05美元，2021年同期为162.00美元[29] - 2023年全年公司所有酒店加权平均ADR为182.97美元，2022年为181.34美元，2021年为160.51美元[29] - 2023年第四季度实际投资组合ADR为173.20美元，2022年同期为175.34美元[25] - 2023年全年实际投资组合ADR为177.74美元，2022年为171.34美元[25] FFO相关情况 - 2023年第四季度FFO归属于普通股股东和单位持有人为1,915,083美元，2022年同期为7,800,073美元；2023年全年为13,192,524美元，2022年全年为13,737,889美元[32] - 公司认为FFO是审查比较运营和财务绩效的有用指标，可辅助比较公司房地产不同时期或不同公司间的运营表现[40] 调整后FFO定义情况 - 公司提出调整后的FFO，包括每股和每单位调整后FFO，对某些不在NAREIT定义内的项目进行调整[41] 调整后FFO意义情况 - 公司认为排除非运营费用、非现金费用及相关项目影响，有助于消除折旧和融资决策的会计影响，便于比较核心运营盈利能力[42] 酒店EBITDA定义情况 - 公司将酒店EBITDA定义为净收入或损失排除多项费用和收益后的指标，认为其能提供酒店运营表现和第三方管理有效性的补充信息[43] EBITDA及酒店EBITDA情况 - 2023年第四季度EBITDA为8,489,940美元，2022年同期为14,837,694美元；2023年全年为39,079,420美元，2022年全年为72,716,050美元[33] - 2023年第四季度酒店EBITDA为10,299,762美元，2022年同期为11,893,492美元；2023年全年为44,787,701美元，2022年全年为46,462,568美元[33] 每股净亏损情况 - 2023年第四季度基本和摊薄后普通股股东每股净亏损均为0.14美元，2022年同期为0.17美元；2023年全年基本和摊薄后普通股股东每股净亏损均为0.22美元，2022年为1.40美元[22] 利息费用情况 - 2023年全年利息费用为1758.8091万美元，低于2022年的1977.2802万美元[22] 折旧和摊销费用情况 - 2023年全年折旧和摊销费用为1878.8748万美元，略高于2022年的1865.0336万美元[22]

公司资产与权益情况 - 公司酒店组合包括10家全服务酒店（2786间客房）以及两家共管酒店权益（147间参与租赁计划客房），总计2933间客房[184] - 截至报告日期，公司拥有运营合伙企业约98.2%的权益[185] 财务数据关键指标变化（营收） - 2023年第三季度，公司总营收约3920万美元，较2022年同期微降0.1%[193] - 2023年前三季度总营收约为1.317亿美元，较2022年同期的1.247亿美元增加约700万美元，增幅5.6%[208] 各条业务线数据关键指标变化（客房业务） - 2023年第三季度，客房收入约2630万美元，较2022年同期增加约20万美元，增幅0.6%[194] - 2023年第三季度，RevPAR从2022年的101.87美元增至102.46美元，增幅0.6%，受入住率下降0.6%和ADR增长1.5%驱动[194] - 2023年前九个月，实际投资组合入住率为64.5%，高于2022年的61.7%[192] - 2023年前九个月，实际投资组合ADR为179.18美元，高于2022年的170.13美元[192] - 2023年前九个月，实际投资组合RevPAR为115.59美元，高于2022年的105.00美元[192] - 2023年前三季度客房收入约为8790万美元，较2022年同期的8350万美元增加约440万美元，增幅5.3%；RevPAR从2022年同期的105美元增至2023年的115.59美元，增幅10.1%[209] - 2023年前三季度客房费用约为1990万美元，较2022年同期的1970万美元增加约20万美元，增幅0.9%[214] 各条业务线数据关键指标变化（餐饮业务） - 2023年第三季度，餐饮收入约750万美元，较2022年同期增加约70万美元，增幅10.4%[195] - 2023年前三季度餐饮收入约为2580万美元，较2022年同期的2010万美元增加约570万美元，增幅27.9%[211] - 2023年前三季度餐饮费用约为1790万美元，较2022年同期的1380万美元增加约410万美元，增幅29.3%[215] 各条业务线数据关键指标变化（其他运营部门） - 2023年第三季度，其他运营部门收入约540万美元，较2022年同期减少约90万美元，降幅14.1%[196] 财务数据关键指标变化（运营费用） - 2023年第三季度酒店运营费用约为3160万美元，较2022年同期的2940万美元增加约220万美元，增幅7.6%[197] - 2023年前三季度酒店运营费用约为9720万美元，较2022年同期的9020万美元增加约700万美元，增幅7.8%[213] 财务数据关键指标变化（其他费用） - 2023年前三季度公司一般及行政费用约为550万美元，较2022年同期的480万美元增加约70万美元，增幅14.3%[218] - 2023年前三季度利息费用约为1290万美元，较2022年同期的1530万美元减少约240万美元，降幅15.8%[219] 财务数据关键指标变化（利润） - 2023年前三季度净收入约为460万美元，较2022年同期的2880万美元减少[222] - 2023年第三季度净亏损206.58万美元，2022年同期净利润197.26万美元；2023年前九个月净利润457.94万美元，2022年同期为2876.70万美元[227] - 2023年第三季度调整后FFO为5.03万美元，2022年同期为235.82万美元；2023年前九个月为1173.93万美元，2022年同期为982.92万美元[227] - 2023年第三季度酒店EBITDA为756.67万美元，2022年同期为982.28万美元；2023年前九个月为3448.79万美元，2022年同期为3456.91万美元[229] 财务数据关键指标变化（现金流） - 截至2023年9月30日，公司有1920万美元的无限制现金和1020万美元的限制现金[230] - 2023年前九个月经营活动产生的净现金流约为1850万美元[231] - 2023年前九个月投资活动使用的现金约为460万美元[232] - 2023年前九个月公司和运营合伙企业获得约270万美元的抵押贷款收益，偿还抵押贷款本金约560万美元等[233] 财务数据关键指标变化（资本支出与预算） - 公司预计2023年总资本支出约为760万美元[236] 财务数据关键指标变化（债务情况） - 2023年5月4日，公司获得希尔顿劳雷尔逸林酒店1000万美元的抵押贷款，利率7.35% [239] - 希尔顿费城机场逸林酒店的抵押贷款原定于2023年10月31日到期，已延长至12月29日，预计进一步延长18 - 36个月[240] - 截至2023年9月30日，公司累计未支付优先股股息约为2190万美元[251] - 截至2023年9月30日，公司有固定利率债务约2.678亿美元，加权平均利率为4.87%；浮动利率债务约5300万美元，若SOFR和最优惠利率均提高1%，每年利息支出和现金流影响约为50万美元[262] - 截至2022年12月31日，公司有固定利率债务约3.102亿美元，加权平均利率为4.83%；浮动利率债务约1420万美元，若1个月伦敦银行同业拆借利率、SOFR和最优惠利率均提高1%，每年利息支出和现金流影响约为10万美元[263] 财务数据关键指标变化（分红情况） - 2023年1月24日，公司宣布恢复向优先股股东进行季度分红，记录日期为2月28日，支付日期为3月15日[248] - 2023年4月24日，公司宣布向优先股股东进行季度分红，记录日期为5月31日，支付日期为6月13日[249] - 2023年5月30日，公司宣布向优先股股东进行“追赶”分红，记录日期为6月30日，支付日期为7月14日[249] - 2023年8月1日，公司宣布向优先股股东进行季度分红，记录日期为8月31日，支付日期为9月15日[250] - 2023年10月30日，公司宣布向优先股股东进行季度分红，记录日期为11月30日，支付日期为12月15日[250] 财务数据关键指标变化（债务契约情况） - 截至2023年9月30日，除费城机场希尔顿逸林酒店的抵押贷款存在一项契约违约外，公司遵守所有债务契约，所有贷款还款正常，无其他违约情况[246] - 截至2023年9月30日，公司未满足好莱坞海滩希尔顿双树度假村抵押贷款的财务契约，触发“现金陷阱”[247]

财务数据和关键指标变化 - 第三季度总收入为3.92亿美元,较上年同期下降0.1% [24] - 第三季度酒店EBITDA为760万美元,较上年同期下降23% [25] - 第三季度调整后FFO为8.8万美元,较上年同期下降230万美元 [26] - 公司预计第四季度总收入在4.05亿美元至4.2亿美元之间,酒店EBITDA在930万美元至960万美元之间,调整后FFO在120万美元至160万美元之间 [32][33] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第三季度同店组合RevPAR较2019年增长1.7%,ADR增长15%,但入住率下降11.6% [8] - 年初至今同店组合RevPAR较2019年增长1%,ADR增长13.9%,入住率下降11.3% [8] - 第三季度同店组合RevPAR较上年增长0.6%,ADR增长1.5%,入住率下降0.9% [9] - 年初至今同店组合RevPAR较上年增长8.3%,入住率增长3.5%,ADR增长4.6% [9] 各个市场数据和关键指标变化 - 南佛罗里达市场的入住率和ADR表现较去年有所下滑,主要受到国际出境旅游恢复的影响 [11][12] - 亚特兰大酒店的电影和娱乐业务合同受到行业罢工的严重影响 [13] - 萨凡纳的德索托酒店和阿灵顿的凯悦酒店表现出色,RevPAR分别较2019年增长43.5%和7% [15][17] - 威明顿的酒店巴拉斯特和坦帕的酒店阿尔巴也取得了强劲的业绩 [19][21] 公司战略和发展方向及行业竞争 - 公司认为行业复苏和需求增长在第三季度有所放缓,但仍有较大的增长空间,尤其是在集团和商务出行方面 [35][36][45][46] - 公司正在关注即将到期的贷款,并与贷款人就重组选择进行积极沟通 [49] - 公司认为未来行业增长将主要来自于企业和集团客户,企业出行将是2024年最大的增长机会 [51][52] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司对行业的恢复和未来前景持谨慎乐观态度,预计第四季度RevPAR将达到去年同期的100%-103% [53] - 公司认为市场环境的正常化和预订趋势向好将继续推动其业务前景 [53] 其他重要信息 - 公司已恢复优先股的季度股息支付,并偿还了约190万美元的累积优先股股息 [48] - 公司已成功重新融资了休斯顿和劳雷尔酒店的贷款,并正在与费城机场酒店的贷款人进行重组谈判 [49] 问答环节重要的提问和回答 问题1 **Alexander Goldfarb 提问** 公司是否已经恢复到2019年的全员工水平,以及为什么需要增加员工数量来提高酒店的盈利能力 [58][59] **Dave Folsom 和 Scott Kucinski 回答** 公司尚未完全恢复到2019年的员工水平,主要是为了提供更多的服务和设施,特别是餐饮业务,这虽然带来了收入增长,但也拖累了利润率 [59][60] 问题2 **Alexander Goldfarb 提问** 公司如何平衡降低债务负担和应对不断上升的利率,这对公司的盈利能力造成很大压力 [63] **Dave Folsom 和 Tony Domalski 回答** 公司正在逐步解决费城酒店的贷款问题,未来几年贷款到期时利率环境预计会有所改善,公司的ADR和EBITDA也将相应提高,从而应对利率上升的压力 [64][65][66][67] 问题3 **Jeff Hassannia 提问** 公司除了依赖市场环境改善,还采取了哪些措施来提高酒店的入住率,以及何时可能恢复向普通股股东派发股息 [74][75][77][78][79] **Scott Kucinski 回答** 公司要求管理公司采取措施提高在同业竞争中的市场份额,同时也在努力恢复集团和商务出行业务,这些都有助于提高入住率。至于何时恢复普通股股息,需要先偿还所有累积的优先股股息,公司无法给出具体时间表 [77][78][79]

公司酒店资产与权益情况 - 公司酒店组合包括10家全服务酒店（2786间客房）及两家共管酒店权益（149间参与租赁计划客房），共2935间客房[62] - 截至报告日期，公司拥有运营合伙企业约96.3%的权益[62] 投资组合运营指标变化 - 2023年第二季度，实际投资组合入住率70.6%，ADR为185.82美元，RevPAR为131.16美元；2022年同期入住率68.8%，ADR为179.18美元，RevPAR为123.29美元[67] - 2023年上半年，实际投资组合入住率65.6%，ADR为186.45美元，RevPAR为122.27美元；2022年同期入住率61.1%，ADR为174.22美元，RevPAR为106.49美元[67] - 2023年第二季度，综合投资组合入住率69.4%，ADR为190.15美元，RevPAR为131.94美元；2022年同期入住率68.0%，ADR为189.09美元，RevPAR为128.63美元[67] - 2023年上半年，综合投资组合入住率64.9%，ADR为193.35美元，RevPAR为125.53美元；2022年同期入住率60.8%，ADR为188.25美元，RevPAR为114.46美元[67] 各业务线收入变化 - 2023年第二季度总营收约4900万美元，较2022年同期约4720万美元增加约180万美元，增幅3.9%[67] - 2023年第二季度客房收入约3320万美元，较2022年同期约3250万美元增加约70万美元，增幅2.2%[68] - 2023年第二季度餐饮收入约950万美元，较2022年同期约770万美元增加约180万美元，增幅23.2%[68] - 2023年第二季度其他运营部门收入约630万美元，较2022年同期约690万美元减少约60万美元，降幅9.4%[68] - 2023年第二季度总营收约为9250万美元，较2022年同期的约8550万美元增长约700万美元，增幅8.2%[70] - 2023年上半年客房收入约为6170万美元，较2022年同期的约5740万美元增长约430万美元，增幅7.4%；RevPAR从106.49美元增长14.8%至122.27美元[71] - 2023年上半年餐饮收入约为1820万美元，较2022年同期的约1330万美元增长约490万美元，增幅36.9%[71] - 2023年上半年其他运营部门收入约为1260万美元，较2022年同期的约1480万美元减少约220万美元，降幅14.8%[71] 各业务线费用变化 - 2023年上半年酒店运营费用约为6560万美元，较2022年同期的约6080万美元增长约480万美元，增幅7.9%[71] - 2023年第二季度客房费用约为700万美元，较2022年同期的约720万美元减少约20万美元，降幅2.6%[69] - 2023年第二季度餐饮费用约为640万美元，较2022年同期的约530万美元增长约110万美元，增幅21.6%[69] - 2023年第二季度利息费用约为430万美元，较2022年同期的约530万美元减少约100万美元，降幅19.7%[69] 利润与现金流相关指标变化 - 2023年上半年净收入约为660万美元，较2022年同期的约2680万美元大幅减少[73] - 2023年Q2净利润为525.77万美元，2022年同期为2760.54万美元；2023年上半年净利润为664.52万美元，2022年同期为2679.44万美元[75] - 2023年Q2可分配给普通股股东和单位持有人的FFO为725.05万美元，2022年同期为73.62万美元；2023年上半年为1119.19万美元，2022年同期为250.94万美元[75] - 2023年Q2可分配给普通股股东和单位持有人的调整后FFO为703.10万美元，2022年同期为622.52万美元；2023年上半年为1168.90万美元，2022年同期为747.10万美元[75] - 2023年Q2酒店EBITDA为1484.20万美元，2022年同期为1477.16万美元；2023年上半年为2692.12万美元，2022年同期为2474.63万美元[76] - 2023年上半年经营活动产生的净现金流约为1380万美元，投资活动使用的现金约为390万美元，融资活动中公司和运营合伙企业获得约270万美元抵押贷款收益，进行多项还款并支付约400万美元优先股股息[76] 公司现金与资产情况 - 截至2023年6月30日，利率互换资产的公允价值约为120万美元[69][73] - 截至2023年6月30日，公司拥有约2420万美元的无限制现金和约800万美元的受限现金[76] - 截至2023年6月30日，公司拥有约3220万美元的总现金，2023年Q2产生约480万美元的现金、现金等价物和受限现金[79] 公司债务情况 - 2023年5月4日，公司以7.35%的固定利率获得希尔顿劳雷尔逸林酒店1000万美元的抵押贷款，贷款期限至2028年5月6日[79] - 公司在希尔顿费城机场逸林酒店的抵押贷款未满足债务服务覆盖率要求，若无法获得豁免可能需提前还款最多约310万美元，该笔贷款将于2023年10月到期，公司计划 refinance；希尔顿杰克逊维尔河滨逸林酒店的抵押贷款将于2024年7月到期，公司也计划 refinance[79] - 截至2023年6月30日，公司未满足费城机场希尔顿逸林酒店抵押贷款的某些财务契约，计划与贷款人合作获得豁免并在2023年10月到期前修改、再融资或延长贷款期限[81] - 截至2023年6月30日，公司有大约3.086亿美元的固定利率债务，加权平均利率为4.91%，其中费城酒店抵押贷款通过利率互换固定为5.237%，坦帕酒店抵押贷款通过利率互换固定为约5.576%，PPP贷款约190万美元，固定利率为1.0%；还有约1410万美元的可变利率债务，假设白厅酒店抵押贷款余额保持在约1410万美元，优惠利率每提高1%，公司年度利息支出和现金流影响约为10万美元[88] - 截至2022年12月31日，公司有大约3.102亿美元的固定利率债务，加权平均利率为4.83%，其中费城机场希尔顿逸林酒店抵押贷款通过利率互换固定为5.237%，坦帕阿尔巴酒店抵押贷款通过利率互换固定为约5.576%，PPP贷款250万美元，固定利率为1.0%；还有约1420万美元的可变利率债务，假设白厅酒店抵押贷款余额保持在约1420万美元，1个月LIBOR、SOFR和优惠利率每提高1%，公司年度利息支出和现金流影响约为10万美元[88][89] 公司优先股分配情况 - 截至2023年6月30日，公司流通优先股的累计未支付股息约为2390万美元，预计以“追赶”分配的形式减少累计未支付股息[82] - 2023年1月24日，公司宣布恢复向优先股股东进行季度分配，记录日期为2月28日，支付日期为3月15日[82] - 2023年4月24日，公司宣布向优先股股东宣布季度分配，记录日期为5月31日，支付日期为6月13日[82] - 2023年5月30日，公司宣布向优先股股东进行“追赶”分配，记录日期为6月30日，支付日期为7月14日[82] - 2023年8月1日，公司宣布向优先股股东宣布季度分配，记录日期为8月31日，支付日期为9月15日[82] 公司运营季节性情况 - 公司酒店位于佛罗里达州、佐治亚州、马里兰州、北卡罗来纳州、宾夕法尼亚州、得克萨斯州和弗吉尼亚州，运营具有季节性，4月、5月和10月通常表现强劲，11月中旬至2月中旬通常较慢，但佛罗里达州和得克萨斯州部分酒店在此期间需求较大[85] 公司财务报表编制情况 - 公司财务报表编制符合GAAP，需管理层进行估计和假设，可能与实际金额存在重大差异，2022年12月31日年度报告中披露的关键会计政策无重大变化[86] 公司资本支出计划 - 公司预计2023年总资本支出约为740万美元，历史上除特许经营商要求外，目标是将总体资本支出维持在总收入的4.0%[78]

财务数据和关键指标变化 - 第二季度调整后FFO约为700万美元，较2022年同期增长12.9%；年初至今调整后FFO约为1170万美元，较去年同期增长56.5% [9] - 第二季度总营收约为4900万美元，较2022年同期增长3.9%；年初至今总营收约为9250万美元，较去年同期增长8.2% [20] - 第二季度酒店EBITDA约为1480万美元，较2022年同期增长0.5%；年初至今酒店EBITDA约为2690万美元，较去年同期增长8.8% [20] - 截至2023年6月30日，公司总现金约为3220万美元，包括约2420万美元的无限制现金及现金等价物和约800万美元预留用于房地产税、资本改进等项目 [21] - 季度末，未偿还债务本金余额约为3.227亿美元，加权平均利率为5.11%，约96%的债务为固定利率 [10][21] - 预计2023年资本支出约为740万美元 [22] - 预计第三季度总营收在3910万美元至4100万美元之间，酒店EBITDA在850万美元至900万美元之间，调整后FFO在60万美元至110万美元之间，即每股0.03美元至0.06美元 [11][38] 各条业务线数据和关键指标变化 - 同店组合第二季度RevPAR为131.16美元，入住率为70.6%，ADR为185.82美元；年初至今RevPAR为122.27美元，入住率为65.6%，ADR为186.45美元 [4][16] - 第二季度RevPAR较2022年同期增长5%，由入住率增长1.6%和房价增长3.4%驱动；年初至今RevPAR较2022年同期增长11.9%，由入住率增长5.8%和房价增长5.8%驱动 [16] - 与2019年第二季度相比，RevPAR增长1.8%，但入住率下降8.7% [17] - 2023年第二季度，集团业务较2022年同期增长8.7%，商务旅行略高于去年同期 [17] - 第二季度，酒店组合ADR较去年同期增长3.4%，较2019年增长11.5% [25] 各个市场数据和关键指标变化 - 华盛顿特区市场酒店表现出色，已超过2019年水平；休斯顿、费城和亚特兰大市场的酒店因商务旅行仍远低于疫情前水平，有较大增长潜力 [6] - 南佛罗里达市场需求在疫情后的积压需求期过后有所疲软，国际目的地和邮轮公司的竞争是需求放缓的主要原因 [13] - 亚特兰大酒店因好莱坞编剧和演员罢工，团体预订需求大幅下降，第二季度影视制作团队的收入受到约30万美元的负面影响，年初至今受到约90万美元的负面影响 [13] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司认为城市酒店仍有很大潜力可挖掘，将继续关注集团和商务旅客需求的恢复 [14] - 公司已恢复向优先股股东支付季度股息，并在第二季度宣布为3系列优先股支付额外的追补款项，减少了约190万美元的未支付累积优先股股息 [14] - 公司在第二季度完成了马里兰州劳雷尔市希尔顿逸林酒店的抵押贷款再融资，获得约250万美元的净现金收益 [37] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管面临南佛罗里达市场需求疲软和亚特兰大市场团体预订减少等挑战，公司组合的第二季度业绩总体符合预期 [16] - 随着酒店人员配置和设施水平恢复正常，预计利润率将趋于稳定 [19] - 公司预计在企业和团体出行旺季的秋季，休斯顿、费城和亚特兰大市场酒店的需求将继续改善，缩小与疫情前入住率的差距 [6] - 尽管存在潜在衰退的不确定性，但公司认为通胀率下降和美联储软着陆的可能性将为需求增长提供有利环境 [26] - 公司对2023年剩余时间的前景持乐观态度，预计第三季度RevPAR将达到2022年第三季度的103% - 109% [42] 其他重要信息 - 公司在财报电话会议中提醒，非历史陈述可能构成前瞻性陈述，实际结果可能与前瞻性陈述存在重大差异，公司不承担更新或修订前瞻性陈述的义务 [2][3] - 公司已根据Reg G要求，将所有非GAAP财务指标与最直接可比的GAAP指标进行了调整 [2] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 公司组合是否已恢复到正常水平，还是仍有与疫情前相比的追赶空间？ - 公司认为从宏观层面来看，仍有增长空间，费城、休斯顿和亚特兰大等市场的集团和商务旅行细分市场尚未完全恢复到正常水平 [43] 问题2: 保险费较之前增加了多少，预计明年是否会继续大幅增加？ - 公司保险费同比增加了略超200万美元，约为每季度50 - 55万美元，主要是财产保险费用增加，占总保险费用的比例约为50%，目前保险费用从每年约400万美元增至约600万美元 [29][30] - 公司表示要在11月飓风季节结束后才能更好地判断明年的情况，但预计不会像今年一样出现翻倍或50%以上的增长 [46] 问题3: 优先股仍应计但未支付的余额情况如何，预计何时支付？ - 目前未支付余额为2900万美元，公司希望尽快支付追补款项，但会更加谨慎和审慎，无法给出具体时间 [31][49]

公司酒店资产与权益情况 - 公司酒店组合包括10家全服务酒店（2786间客房）及两家共管酒店权益（159间参与租赁计划客房），共2945间客房[57] - 截至报告日期，公司拥有运营合伙企业约95.9%的权益[57] 酒店投资组合运营指标 - 2023年第一季度，实际投资组合入住率60.5%，ADR为187.19美元，RevPAR为113.27美元[63] - 2023年第一季度，同店投资组合入住率60.5%，ADR为187.19美元，RevPAR为113.27美元[63] - 2023年第一季度，综合投资组合入住率60.4%，ADR为197.07美元，RevPAR为119.06美元[63] - 2023年第一季度，同店（综合）投资组合入住率60.5%，ADR为193.03美元，RevPAR为116.80美元[63] 公司总营收情况 - 2023年第一季度总营收约4350万美元，较2022年同期约3840万美元增加约510万美元，增幅13.4%[63] - 2023年第一季度公司总营收因十家全资酒店增加约790万美元，但被海德度假村和喜来登路易斯维尔河滨酒店等的减少额抵消[64] 各业务线收入情况 - 2023年第一季度客房收入约2840万美元，较2022年同期增加约350万美元，增幅14.3%，入住率从53.9%提升至60.4%，ADR从187.23美元涨至197.07美元，RevPAR从100.89美元涨至119.06美元[64] - 2023年第一季度餐饮收入约870万美元，较2022年同期增加约310万美元，增幅55.7%[64] - 2023年第一季度其他运营部门收入约630万美元，较2022年同期减少约150万美元，降幅19.5%[64] 公司费用情况 - 2023年第一季度酒店运营费用约3140万美元，较2022年同期增加约300万美元，增幅10.7%[65] - 2023年第一季度公司一般及行政费用约200万美元，较2022年同期增加约50万美元，增幅30.8%[65] - 2023年第一季度利息费用约410万美元，较2022年同期减少约160万美元，降幅28.0%[65] - 2023年第一季度套期保值活动未实现损失约40万美元，2022年同期为收益约100万美元[65] 公司盈利情况 - 2023年第一季度公司实现净收入约140万美元，2022年同期为净亏损约80万美元[66] - 2023年第一季度调整后FFO归属于普通股股东和单位持有人约465.8万美元，2022年同期约124.6万美元；酒店EBITDA约1207.9万美元，2022年同期约997.5万美元[68] 公司现金情况 - 截至2023年3月31日，公司拥有约2340万美元的无限制现金和约860万美元的限制现金，总现金约为3200万美元[69][72] - 2023年第一季度，公司经营活动产生的净现金流约为1000万美元，投资活动使用的现金约为110万美元，融资活动中公司和运营合伙企业支付了多项款项，包括约190万美元的抵押贷款本金、约10万美元的无担保票据、约10万美元的递延融资成本和约200万美元的优先股股息[69] 公司资本支出与贷款情况 - 公司预计2023年的总资本支出约为730万美元，历史上除特许经营商要求的支出外，公司目标是将总体资本支出维持在总收入的4.0%[71] - 2023年5月4日，公司以7.35%的固定利率获得了一笔1000万美元的抵押贷款，贷款期限至2028年5月6日，前几年仅需每月支付利息，最后四个月前不可提前还款[72] 公司债务风险情况 - 截至报告日期，公司除费城机场希尔顿逸林酒店的抵押贷款未满足债务服务覆盖率要求外，其他贷款均按时还款，若无法获得豁免，可能需提前还款最多约160万美元[73] 公司优先股股息情况 - 截至2023年3月31日，公司未支付的优先股累计股息约为2390万美元，公司预计以一系列特别股息的形式减少累计未支付股息[75] 公司债务结构情况 - 截至2023年3月31日，公司有大约3.079亿美元的固定利率债务，加权平均利率为4.84%，约1420万美元的可变利率债务，假设怀特霍尔酒店的抵押贷款余额保持在约1420万美元，基准利率每增加1%，公司每年的利息支出和现金流影响约为10万美元[82] - 截至2022年12月31日，公司有大约3.102亿美元的固定利率债务，加权平均利率为4.83%，约1420万美元的可变利率债务，假设怀特霍尔酒店的抵押贷款余额保持在约1420万美元，1个月伦敦银行同业拆借利率、有担保隔夜融资利率和基准利率每增加1%，公司每年的利息支出和现金流影响约为10万美元[82] 公司酒店运营季节性情况 - 公司酒店位于佛罗里达州、佐治亚州、马里兰州、北卡罗来纳州、宾夕法尼亚州、得克萨斯州和弗吉尼亚州，运营具有季节性，4月、5月和10月通常表现较好，11月中旬至2月中旬通常较淡，但佛罗里达州和得克萨斯州的酒店在此期间需求较大[78] 公司现金来源与用途情况 - 公司的主要现金来源包括酒店运营现金、普通股和优先股销售所得、有担保和无担保票据销售所得、抵押贷款和其他债务所得以及酒店物业销售所得；主要现金用途包括酒店物业收购、资本支出、债务偿还、运营成本、公司费用和股息支付[69]

财务数据和关键指标变化 - 2023年第一季度总营收约4350万美元，较2022年同期增长13.4%，为2019年同期总营收的91.8% [6] - 2023年第一季度酒店EBITDA约1210万美元，较2022年同期增长21.1%，为2019年同期的91.7% [6][13] - 2023年第一季度调整后FFO约470万美元，较2022年同期增加340万美元，为2019年同期的94.2% [13] - 截至2023年3月31日，公司总现金约3200万美元，包括约2340万美元的无限制现金及现金等价物和约860万美元预留用于房地产税、资本改进等项目的资金 [14] - 2023年第一季度末，公司债务本金余额约3.221亿美元，加权平均利率为5.03%，约96%的债务为固定利率 [34] - 预计2023年第二季度总营收在4890 - 5130万美元之间，中点较去年同期增长6.2%；酒店EBITDA在1560 - 1640万美元之间，中点较去年同期增长8.5%；调整后FFO在780 - 850万美元之间，即每股0.40 - 0.44美元，中点较去年同期增长31.1% [16] - 预计2023年资本支出约730万美元 [35] 各条业务线数据和关键指标变化 - 2023年第一季度，集团业务量较2022年同期增长58%，商务旅行量较去年第一季度增长33% [3] - 2023年第一季度，同店综合投资组合RevPAR为116.80美元，较2022年同期增长16.3%，入住率为60.5%，ADR为193.03美元，入住率增长10.8%，房价增长5.6% [28] - 2023年第一季度，RevPAR较2019年第一季度增长8.7%，房价较2019年同期增长7.5%；剔除亚特兰大后，其余投资组合RevPAR恢复到2019年水平 [9] - 2023年第一季度，德索托萨凡纳酒店RevPAR较2019年增长18.7%，房价增长17.6%，入住率持续上升 [5] - 2023年第一季度，杰克逊维尔河畔逸林酒店RevPAR较上年增长近20%，入住率提高10.1%，房价上涨8.3%，RevPAR指数为113% [11] - 2023年第一季度，阿灵顿凯悦中心酒店业务旅行收入首次超过疫情前水平，RevPAR超过2019年第一季度5.6%，房价较2019年第一季度上涨9.7%，RevPAR指数超过122%，RevPAR份额增长10.6% [29][30] 各个市场数据和关键指标变化 - 华盛顿特区和休斯顿的城市酒店RevPAR同比表现最佳，分别提高96.5%和51.3% [3] - 南佛罗里达市场休闲需求略有放缓，但整体休闲需求仍表现良好，主要受萨凡纳、坦帕和威尔明顿等沿海休闲目的地以及城市地区休闲需求改善的推动 [10] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司无立即处置资产计划，持续关注收购机会，倾向扩大资产基础，收购资金和融资方式取决于资本市场和吸引资本的能力 [22] - 减少累积未支付的优先股股息是公司的首要战略重点 [19] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管酒店面临重新招聘员工、公用事业费率上升、保险成本增加等费用压力，但公司对第一季度业绩满意，预计城市市场将随着办公率、商务旅行和国际旅行需求的增加而继续改善 [12][17][29] - 尽管经济存在不确定性，但尚未观察到需求有实质性变化，部分市场尚未完全恢复到疫情前水平 [19] - 公司对运营进展满意，预计第二季度RevPAR在2019年类似核心RevPAR的97% - 101%之间 [20] - 公司对前景持谨慎乐观态度，认为积极的预订趋势以及低供应增长和国际旅行改善等有利因素将推动未来增长 [39] 其他重要信息 - 公司恢复了优先股股东的季度股息支付，这是公司运营恢复的一个重要里程碑 [19] - 公司能够减少昂贵的合同工数量，用全职员工填补这些职位，从而提高服务水平和成本结构 [37] - 公司对劳雷尔市的希尔顿逸林酒店进行了再融资，贷款条款有利，获得约270万美元现金收益 [15][37] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 公司对资产处置或收购的想法以及未来交易的市场情况如何 - 公司近期处置了罗利和路易斯维尔的酒店，目前无立即处置资产计划，会持续关注收购机会，认为收购机会可能增加，收购资金和融资方式取决于资本市场和吸引资本的能力，倾向扩大公司资产基础 [22]

公司酒店资产与权益情况 - 截至2022年12月31日，公司酒店组合包括10家全服务酒店（共2786间客房）以及两家共管酒店权益，总客房数2952间[141] - 公司拥有运营合伙企业约95.8%的权益，其余由有限合伙人持有[141] 酒店运营指标变化（2022与2021对比） - 2022年与2021年相比，综合组合入住率从52.5%升至60.0%，实际组合从52.9%升至60.8%；ADR从160.51美元升至181.34美元，实际组合从145.50美元升至171.34美元；RevPAR从84.29美元升至108.87美元，实际组合从76.94美元升至104.17美元[145] 财务数据关键指标变化（2022与2021对比） - 2022年总营收约1.661亿美元，较2021年的约1.276亿美元增加约3850万美元，增幅30.2%[145] - 2022年客房收入约1.096亿美元，较2021年增加约2100万美元，增幅23.6%[145] - 2022年餐饮收入约2950万美元，较2021年增加约1370万美元，增幅86.7%[145] - 2022年其他运营收入约2690万美元，较2021年增加约380万美元，增幅16.5%[145] - 2022年酒店运营费用约1.196亿美元，较2021年增加约2290万美元，增幅23.7%[146] - 2022年折旧和摊销费用约1860万美元，较2021年减少约130万美元，降幅6.3%[148] - 2022年和2021年酒店物业投资净减值分别为0和约1220万美元[148] - 2022年利息费用约为1980万美元，较2021年的约2270万美元减少约290万美元，降幅12.8%[149] - 2022年净收入约为3400万美元，较2021年的净亏损约2850万美元增加约6250万美元，增幅219.0%[149] 财务数据关键指标变化（2021与2020对比） - 2021年总营收约为1.276亿美元，较2020年的约7150万美元增加约5610万美元，增幅78.4%[150] - 2021年客房收入约为8860万美元，较2020年的约4920万美元增加约3940万美元，增幅80.2%[151] - 2021年酒店运营费用约为9670万美元，较2020年的约7470万美元增加约2200万美元，增幅29.4%[151] - 2021年利息费用约为2270万美元，较2020年的约1810万美元增加约460万美元，增幅25.6%[152] 现金流量情况 - 2022年经营活动提供的净现金约为670万美元，2021年约为230万美元[154] - 2022年投资活动提供的现金约为4670万美元，2021年使用的现金约为240万美元[154][155] - 2022年融资活动使用的现金约为5160万美元，2021年约为970万美元[155][156] 未来资本支出与计划 - 预计2023年资本支出约为730万美元[157] 储备账户相关 - 公司每月将德索托酒店等部分酒店总收入的4.0%以及费城机场希尔顿逸林酒店等部分酒店客房收入的4.0%存入储备账户[158] 公司现金及等价物情况 - 截至2022年12月31日，公司现金、现金等价物和受限现金约为2730万美元，其中约540万美元存于受限储备账户[160] 资产出售与再融资收益 - 2022年6月，公司出售罗利布朗斯通大学希尔顿逸林酒店获得约1980万美元净收益，还对阿尔巴酒店进行再融资获得约750万美元收益[160] 贷款协议修改 - 2023年2月26日，公司修改白厅酒店抵押贷款协议，将到期日延长至2028年2月26日，利率设为纽约优惠利率加1.25%，下限为7.50%，并需设立约150万美元的储备金[160] 抵押债务情况 - 截至2022年12月31日，公司抵押债务本金余额约为3.219亿美元[162] 到期贷款处理计划 - 2023年，劳雷尔希尔顿逸林酒店和费城机场希尔顿逸林酒店的抵押贷款到期，公司打算进行再融资或申请延期[161] 优先股情况 - 截至2022年12月31日，公司累计未支付优先股股息约为2390万美元，优先股总清算价值约为1.213亿美元[168] REIT资格维持要求 - 公司需每年向股东分配至少90.0%的房地产投资信托应税收入以维持REIT资格[167] 酒店运营影响因素 - 公司酒店运营受地理位置和季节性影响，4月、5月和10月通常表现较好，11月中旬至2月中旬通常较淡[172] 行业竞争影响 - 酒店行业竞争激烈，特定地区竞争酒店数量可能对公司酒店入住率、平均每日房价和每间可售房收入产生重大不利影响[173] 减值损失情况 - 2021年12月31日，公司确认约1220万美元的减值损失，2022年未确认减值损失[177] 递延税项资产情况 - 截至2022年12月31日，公司确定无法充分利用递延税项资产，需100%估值备抵，2022年和2021年递延税项资产均为0 [177] 多年度财务指标对比 - 2022 - 2020年净收入分别为3395.9848万美元、 - 2853.964万美元、 - 5368.2905万美元[180] - 2022 - 2020年FFO分别为1373.7889万美元、 - 478.8925万美元、 - 4265.6958万美元[180] - 2022 - 2020年调整后FFO分别为1781.9964万美元、 - 489.0058万美元、 - 3545.2882万美元[180] - 2022 - 2020年酒店EBITDA分别为4646.2568万美元、3089.4561万美元、 - 322.4309万美元[182] 债务利率情况 - 截至2022年12月31日，公司有3.102亿美元固定利率债务，加权平均利率4.83%，1420万美元浮动利率债务[182] - 费城机场希尔顿逸林酒店抵押贷款通过利率互换固定为5.237%，坦帕阿尔巴酒店抵押贷款通过利率互换固定为5.576%，250万美元PPP贷款固定利率为1.0% [182] - 截至2022年12月31日，公司固定利率债务约为3.102亿美元，加权平均利率为4.83%，浮动利率债务约为1420万美元[182] - 截至2021年12月31日，公司固定利率债务约为3.3亿美元，加权平均利率为4.77%，浮动利率债务约为5020万美元[183][184] 利率变动影响 - 假设白厅酒店抵押贷款余额维持在2022年12月31日的约1420万美元，1个月伦敦银行同业拆借利率、有担保隔夜融资利率和最优惠利率每上升1%，公司年度利息支出和现金流影响约为10万美元[183] - 假设阿尔巴酒店、白厅酒店和希尔顿逸林酒店罗利布朗斯通大学分校的抵押贷款余额维持在2021年12月31日的约5020万美元，1个月伦敦银行同业拆借利率和最优惠利率每上升1%，公司年度利息支出和现金流影响约为20万美元[184] 多年度详细财务指标对比 - 2022年公司净收入为3395.9848万美元，2021年净亏损为2853.964万美元，2020年净亏损为5368.2905万美元[182] - 2022年公司酒店息税折旧摊销前利润为4646.2568万美元，2021年为3089.4561万美元，2020年为 - 322.4309万美元[182] - 2022年公司利息费用为1977.2802万美元，2021年为2268.6694万美元，2020年为1805.6874万美元[182] - 2022年公司利息收入为 - 18.9291万美元，2021年为 - 14.7025万美元，2020年为 - 21.0426万美元[182] - 2022年公司所得税费用为52.2355万美元，2021年为2.7392万美元，2020年为528.0443万美元[182] - 2022年公司折旧和摊销费用为1865.0336万美元，2021年为1990.9226万美元，2020年为1989.6772万美元[182] 税务审查情况 - 截至2022年12月31日，公司无不确定税务状况，主要税务管辖区可审查的税务年度为2016 - 2020年，MHI TRS实体为2014 - 2021年[177] 资产折旧情况 - 酒店物业建筑物和改良设施按直线法在7 - 39年折旧，家具和设备在3 - 10年折旧[175]