公司业务基本情况 - 公司酒店组合包括10家全服务酒店（2786间客房）、2家共管酒店及其租赁项目，共2917间客房[182] - 截至报告日期，公司拥有运营合伙企业约99.9%的权益[182] 财务数据关键指标变化 - 收入 - 2025年第一季度总营收约4830万美元，较2024年同期增加约180万美元，增幅3.8%[189] - 2025年第一季度客房收入约3130万美元，较2024年同期增加约160万美元，增幅5.2%[191] - 2025年第一季度餐饮收入约1020万美元，较2024年同期增加约40万美元，增幅4.1%[192] - 2025年第一季度其他运营部门收入约690万美元，较2024年同期减少约20万美元，降幅2.8%[193] 财务数据关键指标变化 - 成本和费用 - 2025年第一季度酒店运营费用约3540万美元，较2024年同期增加约120万美元，增幅3.5%[194] - 2025年第一季度客房费用约680万美元，较2024年同期增加约30万美元，增幅4.4%[195] - 2025年第一季度餐饮费用约700万美元，较2024年同期增加约50万美元，增幅7.6%[196] - 2025年第一季度，公司全资物业间接费用约为1900万美元，较2024年同期增加约50万美元，增幅2.7%[198] - 2025年第一季度，公司一般及行政费用约为190万美元，较2024年同期减少约3万美元，降幅1.4%[199] - 2025年第一季度，公司利息费用约为550万美元，较2024年同期增加约60万美元，增幅11.4%[200] 财务数据关键指标变化 - 利润及其他指标 - 2025年第一季度，公司净收入约为470万美元，较2024年同期的130万美元有所增加[204] - 2025年第一季度，公司资金运营（FFO）为576.36万美元，调整后FFO为451.71万美元；2024年同期FFO为595.53万美元，调整后FFO为517.83万美元[209] - 2025年第一季度，公司EBITDA为1503.25万美元，酒店EBITDA为1292.08万美元；2024年同期EBITDA为1078.47万美元，酒店EBITDA为1236.04万美元[211] 财务数据关键指标变化 - 现金流 - 2025年第一季度，公司经营活动产生的净现金流约为820万美元，主要来自酒店运营[213] - 2025年第一季度，公司投资活动使用现金约40万美元，主要用于酒店物业的资本支出[214] - 2025年第一季度，公司融资活动中，偿还抵押贷款本金约140万美元、无担保票据约30万美元、融资租赁负债成本约1万美元，并支付优先股股息约200万美元[215] 管理层讨论和指引 - 资本支出计划 - 2025 - 2026财年，公司预计用于佛罗里达州杰克逊维尔物业翻新的资本支出约为1460万美元，截至2025年3月31日已产生约80万美元成本[221] 管理层讨论和指引 - 债务情况 - 2024年2月7日，公司以8.49%的固定利率获得3500万美元的酒店抵押贷款，贷款期限至2029年3月6日[223] - 2024年4月29日，公司修订酒店抵押贷款协议，将贷款到期日延长至2026年4月29日，需支付浮动利率利息，并减少300万美元本金，增加储备金700万美元[224] - 截至2025年3月31日，公司有2.42亿美元固定利率债务，加权平均利率为5.4%；有7560万美元可变利率债务，SOFR和Prime Rate每增加1%，年利息和现金流影响约为40万美元[250] - 截至2024年12月31日，公司有2.436亿美元固定利率债务，加权平均利率为5.39%；有7570万美元可变利率债务，1 - 月SOFR和Prime Rate每增加1%，年利息和现金流影响约为50万美元[251] 管理层讨论和指引 - 债务到期风险 - 2025年6月1日，佐治亚州亚特兰大酒店的抵押贷款到期，若无法延期，可能需再融资并最多减少390万美元债务[228] - 2025年10月，佛罗里达州好莱坞海滩酒店的抵押贷款到期，若无法延期，可能需再融资并最多减少1030万美元债务[229] - 2026年5月，宾夕法尼亚州费城机场酒店的抵押贷款到期，若无法延期，可能需再融资并最多减少1390万美元债务[230] 管理层讨论和指引 - 股息情况 - 截至2025年3月31日，公司优先股累计未支付股息约为2190万美元，预计以“追赶”分配的形式减少未支付金额[240] 其他重要内容 - 酒店运营指标 - 2025年第一季度，实际投资组合入住率为68.3%，ADR为182.74美元，RevPAR为124.83美元；综合投资组合入住率为68.8%，ADR为188.49美元，RevPAR为129.74美元[188] 其他重要内容 - 现金情况 - 截至2025年3月31日，公司拥有约1150万美元的现金及现金等价物和约2130万美元的受限现金[222] - 截至2025年3月31日，公司有1150万美元的无限制现金和2130万美元的受限现金[212]

财务数据和关键指标变化 - 第一季度总营收约4830万美元，同比增长3.8% [14] - 第一季度酒店EBITDA约1290万美元，同比增长4.5% [14] - 第一季度FFO约450万美元，较去年同期减少约70万美元 [14] - 剔除2024年第一季度萨凡纳收到的55万美元一次性新冠相关赠款，酒店EBITDA同比增长9.4%，酒店EBITDA利润率提高100个基点 [10] - 预计2025年全年总营收在1.834 - 1.882亿美元之间，中点较上一年增长2.1% [18] - 预计酒店EBITDA在4880 - 4960万美元之间，中点较上一年增长5.2% [18] - 预计调整后FFO在1150 - 1230万美元之间，即每股0.57 - 0.61美元，中点较上一年下降16.4% [18] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第一季度实际投资组合RevPAR增长6.4%，主要因入住率增长6.4%，平均每日房价与上年持平；剔除坦帕的影响后，RevPAR增长7.3%，入住率增长7.5% [3] - 佛罗里达好莱坞的双树度假村RevPAR同比增长11.9%，入住率增长11.8%，RevPAR指数增长12.9%，入住率份额增长9.5% [6] - 威尔明顿的巴拉斯酒店RevPAR同比增长6.5%，入住率增长3.5%，房价增长2.9%，RevPAR指数为115.3% [7] - 休斯顿的怀特霍尔酒店RevPAR同比增长19.4%，入住率增长20.5%，RevPAR份额增长超6%，入住率份额提高12.6% [8] - 费城机场双树酒店RevPAR增长34.3%，入住率增长38.7%，房价下降3.1%，团体业务同比增长近158%，入住率份额增长25.2% [9] 各个市场数据和关键指标变化 - 城市市场表现突出，入住率增长明显，表明酒店业基本面已稳定，需求模式已正常化 [4] - 预计2025年全年实际投资组合RevPAR在2024年水平的103% - 105%之间 [24] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司继续推进两个即将进行的PIP翻新项目规划和准备工作，费城与希尔顿签署新的十年特许经营协议，翻新预算1150万美元，预计2026年5月1日完成；杰克逊维尔与希尔顿签署新的十年特许经营协议，将酒店重新定位为软品牌概念，翻新预算1460万美元，预计2027年1月1日完成 [11][12] - 公司将继续采取谨慎保守的方式管理资本结构，应对债务到期问题 [13] - 行业面临房价增长挑战，但公司平均房价同比持平，运营商在提高入住率的同时保持了房价纪律 [20] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 第一季度业绩超预期，主要得益于城市市场入住率持续恢复以及沿海休闲资产表现强劲 [20] - 宏观经济环境变化带来不确定性，消费者情绪减弱，政府部门需求下降，但团体预订情况良好，未出现大规模取消预订情况 [21][22] - 公司对行业整体前景持乐观态度，但对酒店需求增长速度持谨慎态度，维持全年业绩指引，预计第一和第二季度业绩相互抵消 [23][24] 其他重要信息 - 截至2025年3月31日，公司总现金约3280万美元，其中无限制现金及现金等价物约1150万美元，预留用于房地产税、保险、资本改善等的资金约2130万美元 [15][16] - 季度末未偿还债务本金余额约3.176亿美元，加权平均利率为5.88%，约84.4%的债务为固定利率 [17] - 预计2025年常规资本支出约720万美元，费城机场双树酒店和杰克逊维尔河滨双树酒店的产品改进计划预计今年资本支出约1140万美元 [17] 问答环节所有提问和回答 问题1: 反向股票分割的时间安排 - 公司可能在7月或8月执行反向股票分割，接近截止日期，目前正在处理相关法律文件和董事会决议 [26][27] 问题2: 阿尔巴酒店实际收入与保险赔偿的差距 - 从净利润角度，酒店EBITDA基本得到弥补，保险公司认为已完全弥补，公司认为弥补了95%；从营收角度，房间收入减少，但入住率表现良好，目前酒店基本正常运营 [29][30][31] 问题3: 亚特兰大和好莱坞酒店的再融资情况 - 这两笔贷款为CMBS，最可能的结果是展期和修改贷款条款，目前市场利率上升，承销标准收紧，贷款收益减少，公司倾向于展期 [34][35][37] 问题4: 手头现金与再融资和资本支出需求的关系 - 需看展期结果，同时公司在萨凡纳和威尔明顿的资产有大量可融资权益，可通过常规再融资提取现金，弥补亚特兰大和好莱坞酒店再融资或展期的现金影响 [39] 问题5: 哪些酒店有2000 - 3000万美元的超额权益 - 萨凡纳和威尔明顿的酒店有长期贷款，已偿还大量本金，资产价值高，可通过常规融资提取现金 [41][42] 问题6: 优先股股息的应计余额 - 约2190万美元，已拖欠11个季度，但公司正在进行当前支付 [43][44]

财务数据和关键指标变化 - 第一季度总营收约4830万美元，同比增长3.8% [15] - 第一季度酒店EBITDA约1290万美元，同比增长4.5% [15] - 第一季度FFO约450万美元，较去年同期减少约70万美元 [15] - 剔除2024年第一季度萨凡纳收到的55万美元与新冠相关的一次性赠款后，酒店EBITDA同比增长9.4%，酒店EBITDA利润率提高100个基点 [11] - 2025年全年总营收预计在1.834亿 - 1.882亿美元之间，中点较上一年增长2.1% [19] - 2025年酒店EBITDA预计在4880万 - 4960万美元之间，中点较上一年增长5.2% [19] - 2025年调整后FFO预计在1150万 - 1230万美元之间，即每股0.57 - 0.61美元，中点较上一年下降16.4% [19] 各条业务线数据和关键指标变化 整体业务 - 第一季度实际投资组合RevPAR增长6.4%，主要因入住率增长6.4%，平均每日房价（ADR）与上年持平；剔除坦帕地区后，RevPAR增长7.3%，入住率增长7.5% [3] 部分酒店业务 - 佛罗里达好莱坞的双树度假村RevPAR同比增长11.9%，入住率增长11.8%，RevPAR指数增长12.9%，入住率份额增长9.5% [7] - 威尔明顿的巴拉斯酒店RevPAR同比增长6.5%，入住率增长3.5%，房价增长2.9%，RevPAR指数为115.3% [8][9] - 休斯顿的怀特霍尔酒店RevPAR同比增长19.4%，入住率增长20.5%，RevPAR份额增长超6%，入住率份额提高12.6% [9][10] - 费城机场双树酒店RevPAR增长34.3%，入住率增长38.7%，房价下降3.1%，团体业务较上年增长近158%，入住率份额增长25.2% [10] 各个市场数据和关键指标变化 - 城市市场表现突出，入住率显著提升，表明酒店业基本面已稳定，需求模式已正常化，且受团体业务增长和特殊活动推动 [4] - 沿海休闲型资产受益于周末休闲需求和工作日团体预订，表现强劲 [21] 公司战略和发展方向和行业竞争 公司战略 - 推进费城和杰克逊维尔两家酒店的PIP翻修计划，费城项目预算1150万美元，预计2026年5月1日完成；杰克逊维尔项目预算1460万美元，预计2027年1月1日完成 [12][13] - 对资本结构管理采取谨慎保守的方法，合理安排近期到期债务，以应对当前融资环境 [14] 行业竞争 - 公司部分酒店在市场竞争中表现出色，如双树度假村、巴拉斯酒店、怀特霍尔酒店和费城机场双树酒店等，在RevPAR、入住率份额等指标上优于竞争对手 [7][9][10] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 第一季度业绩超预期，主要因入住率持续恢复，特别是城市市场，且平均房价保持稳定 [21] - 宏观经济环境变化带来不确定性，影响酒店业近期可见性，消费者价格敏感度增加，预订窗口压缩，政府部门需求下降，但团体预订情况良好 [22] - 对全年行业前景保持乐观，但对酒店需求增长速度持谨慎态度，预计2025年实际投资组合RevPAR在2024年水平的103% - 105%之间 [25] 其他重要信息 - 截至2025年3月31日，公司总现金约3280万美元，其中无限制现金及现金等价物约1150万美元，预留用于房地产税、保险等的资金约2130万美元 [16][17] - 公司未偿债务本金余额约3.176亿美元，加权平均利率为5.88%，约84.4%的债务为固定利率 [18] - 2025年预计常规资本支出约720万美元，费城机场和杰克逊维尔河滨两家酒店的产品改进计划预计今年资本支出约1140万美元 [18] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 反向股票分割的时间安排 - 公司预计在未来60天内完成相关法律文件和董事会决议，可能在7月或8月执行反向股票分割 [27][28] 问题2: 阿尔巴酒店实际收入与保险赔偿的差异 - 从净利润角度看，酒店EBITDA基本得到弥补，但从收入角度看，客房收入因入住客人减少而下降，且与市场相比可能损失一些附属收入，本季度保险赔偿约10 - 20万美元 [31][34][35] 问题3: 亚特兰大和好莱坞酒店贷款再融资情况 - 两家酒店贷款为CMBS，目前最可能的结果是延期和修改贷款条款，这也是CMBS市场近期到期贷款的常见做法，利率上升、承销标准收紧、DSCR覆盖率提高导致贷款收益减少，多数借款人寻求1 - 2年延期 [37][38][40] 问题4: 公司现金与再融资和资本支出需求的关系 - 需视延期结果而定，同时公司在萨凡纳和威尔明顿的酒店有大量可融资权益，约2000 - 3000万美元，可通过常规融资提取现金以支持再融资或延期所需 [41][43] 问题5: 优先股股息应计余额 - 未支付的优先股股息约2190万美元，已拖欠11个季度，但公司正在进行当前支付 [44][45]

Sotherly Hotels (SOHO) came out with quarterly funds from operations (FFO) of $0.19 per share, beating the Zacks Consensus Estimate of $0.16 per share. This compares to FFO of $0.20 per share a year ago. These figures are adjusted for non-recurring items. This quarterly report represents an FFO surprise of 18.75%. A quarter ago, it was expected that this real estate investment trust would post FFO of $0.03 per share when it actually produced FFO of $0.08, delivering a surprise of 166.67%. Over the last four ...

收入和利润（同比环比） - 2025年第一季度总营收约4830万美元，较2024年同期的约4650万美元有所增加[2][3] - 2025年第一季度归属于普通股股东的净收入约270万美元，较2024年同期的约亏损70万美元增加约330万美元[2][3] - 2025年第一季度总营收为4831.2344万美元，较2024年同期的4654.8432万美元增长3.8%[18] - 2025年第一季度净收入为473.3526万美元，较2024年同期的132.2821万美元增长257.8%[18] - 2025年第一季度归属于普通股股东的净收入为269.0529万美元，而2024年同期为亏损65.9373万美元[18] - 2025年第一季度基本和摊薄后归属于普通股股东的每股净收入均为0.13美元，2024年同期均为 - 0.03美元[18] - 2025年第一季度净收入为4733526美元，2024年同期为1322821美元[28] - 2025年第一季度EBITDA为15032498美元，2024年同期为10784665美元[28] - 2025年第一季度酒店EBITDA为12920801美元，2024年同期为12360355美元[28] 业务指标变化 - 2025年第一季度酒店EBITDA约1290万美元，较2024年同期的约1240万美元增长4.5%[2][3][4] - 2025年第一季度RevPAR为129.74美元，较2024年同期的123.59美元增长5.0%，入住率从64.9%提升至68.8%，平均每日房价从190.50美元降至188.49美元[3] - 2025年第一季度调整后归属于普通股股东和单位持有人的FFO约450万美元，较2024年同期的约520万美元下降12.8%[8] - 2025年第一季度实际投资组合入住率为68.3%，较2024年同期的64.2%上升4.1个百分点[21] - 2025年第一季度综合投资组合每间可售房收入（RevPAR）为129.74美元，较2024年同期的123.59美元增长5%[21] - 2025年第一季度所有酒店加权平均入住率为68.8%，较2024年同期的64.9%上升3.9个百分点[24] - 2025年第一季度所有酒店加权平均每日房价（ADR）为188.49美元，较2024年同期的190.50美元下降1.1%[25] - 2025年Q1所有酒店物业RevPAR加权平均为129.74美元，2024年Q1为123.59美元，2023年Q1为119.06美元[26] - 2025年第一季度FFO为5763576美元，2024年同期为5955341美元[28] - 2025年第一季度调整后FFO归属于普通股股东和单位持有人为4517131美元，2024年同期为5178340美元[28] 其他财务数据 - 截至2025年3月31日，公司可用现金及现金等价物约3280万美元，其中约2130万美元用于特定费用或受限，未偿还债务本金余额约3.176亿美元，加权平均利率约5.88%[6] - 截至2025年3月31日，公司总资产为4.18088238亿美元，较2024年12月31日的4.1437592亿美元增长0.9%[16] - 截至2025年3月31日，公司股东权益为4466.0351万美元，较2024年12月31日的4159.8766万美元增长7.4%[16] 管理层讨论和指引 - 2025年公司预计总营收在1.83388 - 1.88168亿美元之间[7] - 公司预计2025年酒店EBITDA利润率在26.1% - 26.4%之间[7] - 2025年第一季度公司业绩超预算预期，但对酒店需求整体节奏趋于谨慎[4][5] - 2025年净（亏损）收入指引低范围为 - 676000美元，高范围为129000美元[29] - 2025年EBITDA指引低范围为41879000美元，高范围为42704000美元[29] - 2025年酒店EBITDA指引低范围为48829000美元，高范围为49619000美元[29] - 2025年FFO指引低范围为18514000美元，高范围为19319000美元[30] 其他重要内容 - 2025年4月29日公司宣布对B、C、D系列优先股的季度现金股息，将于6月16日支付给5月30日登记在册的股东[8]

文章核心观点 公司公布2025年第一季度财报，业绩表现良好，但对后续酒店需求持谨慎态度，同时给出2025年业绩指引 [1][4][6] 财务数据 第一季度财报数据 - 总收入约4830万美元，较2024年同期的约4650万美元有所增加 [1][2] - 归属于普通股股东的净收入从2024年同期亏损约70万美元转为盈利约270万美元 [2] - 酒店EBITDA从2024年同期的约1240万美元增至约1290万美元 [2] - 归属于普通股股东和单位持有人的调整后FFO为约450万美元，较2024年同期的约520万美元下降12.8% [2] 资产负债表/流动性 - 截至2025年3月31日，公司有可用现金及现金等价物约3280万美元，其中约2130万美元用于预留房地产税、保险等费用 [5] - 未偿还债务本金余额约3.176亿美元，加权平均利率约5.88% [5] 2025年业绩指引 |指标|低范围|高范围| | ---- | ---- | ---- | |总收入（千美元）|183,388|188,168| |净（亏损）收入（千美元）|(676)|129| |归属于普通股股东和单位持有人的净亏损（千美元）|(8,651)|(7,846)| |EBITDA（千美元）|41,879|42,704| |酒店EBITDA（千美元）|48,829|49,619| |归属于普通股股东和单位持有人的FFO（千美元）|10,539|11,344| |归属于普通股股东和单位持有人的调整后FFO（千美元）|11,544|12,349| |归属于普通股股东的每股净亏损（美元）|(0.43)|(0.39)| |每股普通股和单位的FFO（美元）|0.52|0.56| |每股普通股和单位的调整后FFO（美元）|0.57|0.61| |RevPAR（美元）|119.77|122.89| [6] 运营指标 RevPAR相关 - 公司综合投资组合的每间可售房收入（RevPAR）增长5.0%，从2024年同期的123.59美元增至129.74美元 [2] - RevPAR增长得益于入住率从2024年同期的64.9%提高3.9%至68.8%，平均每日房价（ADR）从2024年同期的190.50美元下降1.1%至188.49美元 [2] 各酒店运营指标 |酒店名称|入住率（2025Q1）|入住率（2024Q1）|入住率（2023Q1）|ADR（2025Q1）|ADR（2024Q1）|ADR（2023Q1）|RevPAR（2025Q1）|RevPAR（2024Q1）|RevPAR（2023Q1）| | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | |The DeSoto|71.0%|70.9%|64.4%|211.87美元|213.38美元|211.97美元|150.51美元|151.37美元|136.43美元| |DoubleTree by Hilton Jacksonville Riverfront|69.9%|70.2%|71.0%|142.80美元|148.38美元|160.63美元|99.81美元|104.15美元|114.05美元| |DoubleTree by Hilton Laurel|51.3%|47.2%|47.2%|123.11美元|124.42美元|120.26美元|63.10美元|58.67美元|56.71美元| |DoubleTree by Hilton Philadelphia Airport|62.7%|45.2%|54.5%|119.84美元|123.62美元|127.52美元|75.12美元|55.92美元|69.51美元| |DoubleTree Resort by Hilton Hollywood Beach|84.4%|75.5%|64.9%|230.78美元|230.67美元|265.97美元|194.86美元|174.07美元|172.66美元| |Georgian Terrace|58.6%|58.5%|46.7%|194.98美元|188.60美元|206.82美元|114.23美元|110.35美元|96.65美元| |Hotel Alba Tampa, Tapestry Collection by Hilton|81.6%|83.8%|83.4%|221.35美元|215.30美元|214.33美元|180.57美元|180.37美元|178.83美元| |Hotel Ballast Wilmington, Tapestry Collection by Hilton|62.3%|60.2%|55.8%|169.65美元|164.87美元|163.84美元|105.71美元|99.25美元|91.46美元| |Hyatt Centric Arlington|69.5%|73.0%|70.3%|212.47美元|198.85美元|193.53美元|147.68美元|145.21美元|136.11美元| |The Whitehall|71.2%|59.1%|48.6%|162.13美元|163.57美元|164.55美元|115.37美元|96.60美元|80.03美元| |Lyfe Resort & Residences|77.6%|78.7%|60.5%|322.04美元|368.11美元|443.65美元|249.85美元|289.74美元|268.51美元| |Hyde Beach House Resort & Residences|84.8%|82.7%|56.6%|293.58美元|307.82美元|368.33美元|249.01美元|254.59美元|208.53美元| |所有酒店加权平均|68.8%|64.9%|60.4%|188.49美元|190.50美元|197.07美元|129.74美元|123.59美元|119.06美元| [23][25][26] 股息情况 - 2025年4月29日，公司宣布对8.0%系列B、7.875%系列C和8.25%系列D累积可赎回永久优先股分别支付每股0.50美元、0.492188美元和0.515625美元的季度现金股息，将于2025年6月16日支付给5月30日登记在册的股东 [3] 行业展望 - 进入第二季度及下半年，公司对酒店需求整体节奏更加谨慎，休闲酒店国际旅行减少，政府资助相关预订量下降或取消 [4] - 情绪变化和潜在衰退使酒店行业面临波动 [4] 非GAAP财务指标 FFO - 行业分析师和投资者将FFO作为权益型REIT的补充运营绩效指标，公司认为FFO有助于比较房地产运营表现，但不同公司计算方式可能不同 [35][36] 调整后FFO - 公司提出调整后FFO，对NAREIT定义的FFO进行调整，以更有意义地比较不同时期和其他REIT的业绩，不同公司计算方式可能不同 [37] EBITDA - 公司认为EBITDA可消除折旧和融资决策的会计影响，便于比较不同时期和REIT的核心运营盈利能力 [38] 酒店EBITDA和酒店EBITDA利润率 - 公司定义酒店EBITDA以提供对酒店运营结果更全面的理解，其计算方式可能与其他REIT不同，酒店EBITDA利润率通过酒店EBITDA除以总收入计算 [39]

文章核心观点 公司将于2025年5月13日开盘前公布2025年第一季度财务结果，并于同日上午10点举行投资者电话会议讨论相关结果 [1] 财务结果公布与会议安排 - 公司将于2025年5月13日开盘前公布2025年第一季度财务结果 [1] - 投资者电话会议于同日上午10点举行，管理层将讨论第一季度结果 [1] - 会议信息包含在公司收益报告中，可在公司网站投资者板块财务信息处获取 [1] 会议参与方式 - 电话参与拨打833 - 470 - 1428（美国），输入访问码808300 [2] - 网络直播需提前15分钟访问公司网站投资者关系板块下载软件 [2] - 直播结束约一小时后至2025年3月20日可拨打866 - 813 - 9403，输入访问码926357收听重播 [2] 公司概况 - 公司是一家自我管理和自我运营的酒店房地产投资信托基金，专注美国南部中高档酒店的收购、翻新等 [3] - 公司也会在美国其他地区进行机会性酒店收购 [3] - 公司目前投资组合包括10个酒店物业共2786间客房，以及两个共管酒店及其相关租赁项目权益 [3] - 公司旗下酒店有希尔顿、凯悦品牌及独立酒店 [3] - 公司于2004年成立，总部位于弗吉尼亚州威廉斯堡 [3] 公司联系方式 - 联系人Mack Sims [4] - 公司地址为弗吉尼亚州威廉斯堡南亨利街306号100室 [4] - 联系电话(757) 229 - 5648 [4]

公司股权结构 - 截至文件提交日，公司拥有运营合伙企业约98.2%的普通和有限合伙单位，其余1.8%由其他个人和实体持有[27] - 截至2025年3月14日，公司董事长、总裁兼首席执行官、副总裁分别实益拥有Our Town约62.77%、6.21%和15.0%的总流通在外所有权权益[51] - 截至2025年3月14日，公司董事长、总裁兼首席执行官的关联方以及副总裁共同持有Our Town约84.0%的权益[183] 公司投资组合 - 截至2024年12月31日，公司投资组合包括10家酒店，共2786间客房，以及两家共管酒店及其相关租赁计划的权益[28] - 截至2024年12月31日，公司投资组合包括10家全资酒店，共2786间客房，以及Lyfe Resort & Residences和Hyde Beach House Resort & Residences酒店商业公寓单元[87] - 截至2025年3月1日，公司拥有1处使用凯悦品牌的物业[97] 酒店业务合作模式 - 公司旗下7家酒店与主要酒店品牌签订特许经营协议，3家为独立酒店[31] - 截至2024年12月31日，除三家酒店外，公司全资酒店均持有全国酒店公司的特许经营许可证，特许经营/特许权使用费及营销和预订服务费用约占总收入的3.0% - 4.0%[52][54] - 公司TRS承租人持有的部分酒店特许经营/特许权使用费率为5.0%，DoubleTree by Hilton Laurel在2023年12月至2025年11月降至4.0%[56] 公司发展战略 - 公司战略是通过收购美国南部主要市场的酒店实现增长，也会在美国其他地区进行机会性收购[32] - 公司通常倾向于收购表现不佳的酒店，深度转型机会从收购到实现全面稳定约需4年[36] 酒店运营管理 - 公司要求酒店经理提供详细的报告数据，包括收入、收入细分、费用和预测等[41] - 公司旗下酒店仅一家有约94名员工选择参与集体谈判安排，由Our Town管理的酒店员工可通过其获得保险[43] - 公司旗下酒店的基础管理费为酒店总收入的一定百分比，多数为2.50%[46] - OTH主协议于2035年3月31日到期，激励管理费为特定年份毛运营利润超出预算部分的10%，但不超过酒店总收入的0.25%[48] - 未来酒店基础管理费第一年为2.00%，第二年为2.25%，第三年及以后为2.50%[48] 租赁情况 - 公司租赁的阿灵顿凯悦中心酒店土地，2025年7月起租金调整为每月149,333美元，初始租期至2035年，可续约四次，每次10年[59] - 2019年公司就海德海滩别墅度假村及公寓酒店签订20年停车和小屋管理协议，前五年每年支付271,000美元，每五年递增5.0%[60] - 公司于2020年1月1日起租赁约8,500平方英尺办公空间，初始年租金218,875美元，每年递增3.0%，2023年12月获租金减免257,731美元，2024年起租金降低三分之一[61] 税务相关 - 公司自2004年起选择按REIT纳税，需将至少90.0%的应税收入作为“合格分配”分配给股东[65] - 作为房地产投资信托基金（REIT），公司每年需将至少90.0%的REIT应纳税收入作为“合格分配”分配给股东[93] - 公司作为REIT，每年需分配至少90.0%的应税收入（不包括净资本收益）以维持REIT税收地位[122][124] - 公司每年需将至少90.0%的REIT应税收入作为“合格分配”支付给股东，若分配少于100.0%的应税收入，将对未分配应税收入缴纳联邦企业所得税；若“合格分配”少于规定金额，将缴纳4.0%的不可扣除消费税[190] - 若公司未能在任何纳税年度符合REIT资格，将按常规企业税率对其应税收入缴纳联邦所得税，且可能在之后四个纳税年度被取消REIT待遇[191] - 若公司未能保持REIT资格，可能减少或取消向股东的分配，且在筹集资金或获得融资方面面临更大困难[192] - REIT持有的一个或多个TRS的股票或证券价值不得超过其资产价值的20.0%，若MHI Holding等TRS价值超过阈值，公司可能失去REIT资格或面临处罚[193] - 公司与MHI Holding的交易若不符合公平交易原则，特定收入或扣除项可能需缴纳100%消费税[194] - 为维持REIT资格，公司各季度末至少75.0%的资产价值需由现金、政府证券和合格REIT房地产资产构成，其余资产中单一发行人的投票证券不超10.0%，总证券价值不超10.0%，非特定资产中单一发行人证券不超5.0%，TRS证券不超20.0%[197] - 若公司未在季度末满足REIT资产要求且超过最低门槛，可在合理原因且非故意疏忽情况下保留REIT资格，但需在六个月内处置相关资产，并支付至少50,000美元或资产净收入乘以21.0%联邦企业所得税率的额外税款[198] - 公司需满足75.0%和95.0%的年度总收入测试，每年至少将90.0%的REIT应税收入作为股息分配给股东，并按季度满足特定资产测试以维持REIT资格[202] - 酒店经理直接或通过股东持有的公司流通股不得超过35.0%，否则租金收入可能不符合REIT总收入测试要求[204] - 外国投资者处置公司股票时，若公司不符合“国内控制”REIT条件，需缴纳美国联邦所得税，受让方需代扣15.0%的处置所得款项[208] - 2024年4月25日起，新REIT确定是否为“国内控制”时需穿透非公开国内公司；现有国内控制REIT满足特定条件可在2034年4月24日前豁免穿透规则，即2024年4月25日后收购的美国房地产权益总值不超20%，且所有权变更不超50%[208] - 若运营合伙企业与TRS承租人的租赁被重新定性，公司可能无法满足REIT总收入测试，从而失去REIT资格[209] - 若运营合伙企业不被认定为合伙企业，公司可能无法满足REIT总收入和资产测试，失去REIT资格，运营合伙企业需缴纳企业所得税，减少可分配现金[201] - 若MHI Holding不被认定为TRS或酒店经理不符合“合格独立承包商”条件，公司可能无法满足REIT资产和总收入测试，失去REIT资格，面临更高税收和更少可分配现金[203] - 公司与MHI Holding和TRS承租人非公平交易将产生100.0%消费税[212] - 合格股息最高联邦所得税率为20.0%，另加3.8%医保附加税；非公司纳税人可扣除20%普通REIT股息，有效最高联邦所得税率为29.6%[213] - 收入超20万美元（夫妻联合申报超25万美元、单独申报超12.5万美元）的个人、信托和遗产投资公司股票需缴纳3.8%医保附加税[214] - FATCA对可扣缴款项征收30.0%美国预扣税[215] - 外国投资者收到公司普通股息需缴纳30.0%美国预扣税，可通过税收协定降低[217] - 外国投资者收到公司资本利得分红需缴纳美国联邦所得税，公司制外国投资者还需缴纳30.0%分支机构利润税[219] - TCJA将最高企业税率从35%降至21%，最高个人联邦所得税率从39.6%降至37%（2018 - 2025年）[220] 财务数据 - 截至2024年12月31日，公司TRS子公司MHI Holding累计应税亏损约5,610万美元，递延时间差异约420万美元，估值备抵约1,430万美元[67] - 2024年和2023年公司分别花费约1460万美元和820万美元用于酒店资本改进[114] - 截至2024年12月31日，公司抵押贷款和无担保债务的总本金余额约为3.193亿美元[144] - 2025年到期债务总额约为1.105亿美元，占2024年12月31日未偿债务总额的30.2%[149] - 2026年到期债务总额约为1.115亿美元，占2024年12月31日未偿债务总额的30.5%[149] - 2027年到期债务总额约为1090万美元，占2024年12月31日未偿债务总额的3.0%[149] 股息分配 - 自2020年1月支付股息后，公司未再支付普通股股息，待所有拖欠的优先股股息支付完毕后，可能会向2020年3月13日登记在册的股东支付2020年1月宣布的普通股股息[95] 公司风险 - 公司面临酒店运营费用增加和酒店收入减少的风险，运营费用增加包括工资和福利成本、维修和维护费用、能源成本、保险成本等[88][92] - 公司酒店集中在大西洋中部和美国南部，该地区经济低迷会对公司收入和酒店价值产生重大不利影响[96] - 公司可能通过利率套期保值安排管理利率波动风险，但这些安排可能无法保护公司或产生不利影响[100][101] - 公司在投资机会上与其他实体竞争，可能限制公司增长能力，增加收购难度[102] - 利率套期保值成本高，且存在套期工具与风险不对应、无法降低利率风险等问题[105] - 2024年公司佛罗里达坦帕酒店因飓风海伦受灾，虽有保险但影响运营[107] - 经济衰退或增长不佳会使公司入住率、平均每日房价和运营收入下降[109] - 酒店业务具有季节性，可能需短期借款以抵消收入波动[112] - 公司酒店运营受多种因素影响，如竞争、成本上升、法规变化等[115] - 公司酒店多数采用特许经营协议，存在因未达标被取消许可的风险[117][118] - 公司酒店再开发项目存在施工延迟、成本超支等风险[121][123] - 公司面临《美国残疾人法案》合规风险，不遵守可能被罚款或面临诉讼[129] - 公司酒店可能存在未知或或有负债，可能导致巨额成本[131] - 未来恐怖活动和疫情可能对公司业务产生不利影响[132][133] - 对企业社会责任（ESG）的关注可能使公司承担额外成本和新风险[134] - 房地产投资流动性差，可能影响公司应对不利变化的能力[137] - 公司财务杠杆可能对业务和财务结果产生负面影响，包括限制融资能力等[145][148] 公司治理与上市规定 - 公司修订并重述的章程授权董事会发行最多6900万股普通股和最多1100万股优先股[157] - 公司章程规定任何人直接或间接拥有的公司已发行股本价值或普通股数量不得超过9.9%[156] - 公司与高管的雇佣协议规定，在公司控制权变更时，高管有权获得大量补偿，包括未支付的工资和奖金、已发行股票期权和受限股的归属、五年的保险费用、未报销的费用以及相当于前一财年工资和实际奖金总和三倍的遣散费[163][170] - 若公司不续签Folsom的雇佣协议，他有权获得应计但未支付的工资和奖金、相当于前一财年工资和实际奖金总和的遣散费，并在协议到期后两年内支付继续医疗保险的全额保费[164] - 公司必须满足纳斯达克的持续上市要求，包括最低收盘价为每股1美元，若连续30个工作日未满足该要求，纳斯达克将发出通知，公司有180个日历日来恢复合规[167] - 2025年2月11日，公司收到纳斯达克的不足通知，称其普通股收盘价连续30个工作日低于每股1美元，公司需在2025年8月11日前使股票连续10个交易日收盘价高于1美元以恢复合规[168] - 若公司未能在2025年8月11日前恢复合规，可能会获得第二个180个日历日的合规期，但需转移到纳斯达克资本市场并满足相关要求[168] 优先股情况 - 公司的8% B系列、7.875% C系列和8.25% D系列累积可赎回永久优先股规定，任何人直接或间接拥有的各系列优先股数量不得超过9.9%[173] - 为保持REIT资格，公司已发行股票价值的50%以上不能由五个或更少的个人在任何纳税年度的后半段直接或间接拥有[171] - 若有人转让股份违反所有权限制或使公司无法继续符合REIT资格，这些股份将被转移到信托，若转移失败，初始转让将被视为无效[172] - 截至2024年12月31日，B、C、D系列优先股分别发行并流通1464100股、1346110股、1163100股，清算优先权分别约为4470万美元、4090万美元、3570万美元，年股息分别约为290万美元、270万美元、240万美元[174] - 截至2024年12月31日，优先股已拖欠11个季度的分红，优先股股东有权在特别会议或下一次年度股东大会及之后的年度股东大会上选举两名额外董事[174] - B、C、D系列优先股股东在控制权变更时，每股分别最多可转换为8.29187股、8.50340股、7.39645股普通股[176] 关联交易 - 2023年公司从Our Town获得相当于当年年度盈余70%的回扣，2024年不存在年度盈余[187] 网络安全 - 截至2024年12月31日，网络安全威胁未对公司产生重大影响[106] - 截至2024年12月31日，网络安全威胁未对公司产生重大影响[224] - 公司首席财务官负责识别和管理网络安全风险，至少每年与审计委员会讨论[223] - 公司依靠第三方管理信息系统网络安全风险，酒店经理有单独网络安全保险[223][226] 其他信息 - 公司网站为http://www.sotherlyhotels.com ，会免费提供向美国证券交易委员会提交的报告及公司商业行为准则等信息[72] - 截至2024年12月31日，公司有九名全职员工，均在弗吉尼亚州威廉斯堡的公司办公室工作[70]

财务数据和关键指标变化 - 第四季度总营收约4400万美元，较2023年同期增长4.3%；全年总营收约1.82亿美元，较2023年增长4.6% [20] - 第四季度酒店EBITDA约1070万美元，较去年同期增长3.6%；全年酒店EBITDA约4680万美元，较2023年增长4.5% [20][21] - 第四季度调整后FFO约200万美元，较2023年同期增加约85万美元；全年调整后FFO约1430万美元，较上一年减少约25万美元 [21] - 截至2024年12月31日，公司总现金约2870万美元，其中无限制现金及现金等价物约730万美元，另有约2140万美元预留用于房地产税、保险、资本改善等项目；季度末未偿还债务本金余额为3.193亿美元，加权平均利率为5.88%，约84.5%的债务为固定利率 [23] - 预计2025年常规家具、固定装置和设备更换及翻新资本支出约720万美元，费城和杰克逊维尔酒店项目预计资本支出约1160万美元 [24] - 公司发布2025年全年业绩指引，预计总营收在1.834亿 - 1.882亿美元之间，中点较上一年增长2.1%；酒店EBITDA预计在4880万 - 4960万美元之间，中点较上一年增长5.2%；调整后FFO预计在1150万 - 1230万美元之间，即每股0.57 - 0.61美元，中点较上一年增长16.4% [25] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第四季度实际投资组合RevPAR增长2.9%，入住率增长7%，平均每日房价（ADR）下降3.7%；剔除坦帕酒店因飓风影响的数据后，RevPAR增长5.8% [7] - 第四季度实际同店投资组合RevPAR较2019年增长3.8%，ADR增长7.9%，入住率下降3% [7] - 2024年全年RevPAR较2023年增长3.5%，入住率增长6.1%，房价下降2.5%；剔除坦帕酒店因飓风影响的数据后，全年实际投资组合RevPAR较2023年增长3.9% [8] - 全年同店实际投资组合RevPAR较2019年增长1.3%，ADR增长8.6%，入住率下降6.8% [8] - 好莱坞双树度假村第四季度RevPAR增长13.8%，入住率增长13.4%，房价略有上涨；入住率份额增长13%，RevPAR指数增长8.5% [13] - 休斯顿怀特霍尔酒店第四季度RevPAR增长近50%，入住率增长46.1%，房价增长2.7%；RevPAR份额增长超30%，入住率份额增长近34% [13][14] - 费城双树酒店第四季度RevPAR增长9.4%，入住率增长16.2%；RevPAR份额增长5.2% [14][15] - 威尔明顿巴拉斯特酒店第四季度RevPAR增长7.1%，入住率增长1.9%，房价增长5% [15] 各个市场数据和关键指标变化 - 城市市场入住率增长强劲，住宿基本面在疫情后不均衡恢复期后已正常化 [9] - 1月RevPAR较上年增长12.8%，城市酒店持续改善，南佛罗里达酒店需求强劲 [35] - 预计2025年全年投资组合RevPAR为2024年的103% - 105% [35] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司继续为即将进行的两个PIP翻新项目进行规划和准备，在费城与希尔顿签订了为期十年的双树品牌特许经营协议，翻新预算为1150万美元，预计2026年5月1日完成；在杰克逊维尔与希尔顿签订了为期十年的特许经营协议，将酒店转换为软品牌概念，命名为贝拉米酒店，翻新预算为1460万美元，预计2027年1月1日完成 [18] - 公司将继续保守应对即将到期的债务，这些债务在短期内分布均匀 [34] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司对投资组合第四季度的业绩感到满意，全年运营基本面改善，入住率持续增长 [27] - 尽管季度内房价有所疲软，但管理层能够利用简化的收益管理策略推动营收增长、提高RevPAR份额并实现稳定利润率 [29] - 2025年公司对酒店行业持谨慎乐观态度，尽管宏观环境不确定，但1月运营基本面表现好于预期 [34][35] - 公司认为定位良好的酒店组合将继续凭借入住率增长表现出色 [36] 其他重要信息 - 飓风海伦在2024年第三季度袭击，对第四季度运营产生重大影响，阿尔巴酒店一楼进水，公共区域、客房家具、装修、设备及部分建筑系统受损，但酒店仍保持全面运营；预计飓风对该酒店运营的影响将持续到今年第二季度；公司季度运营指标反映了飓风影响，营收和盈利能力指标包含业务中断保险信贷 [11][12] - 剔除佐治亚露台酒店70万美元的一次性赠款支付后，第四季度酒店EBITDA利润率较上年提高150个基点 [16] - 公司预计随着人员配置和设施水平正常化以及工资成本稳定，投资组合利润率将相对稳定 [17] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 公司营收和EBITDA预计增长，但FFO却下降，原因是什么以及FFO的发展趋势如何 - 公司有一批五到十年前以4% - 5%利率发放的贷款需要再融资，导致利息成本上升，预计在完成这些再融资后，利息成本会逐渐稳定 [37][38][39] 问题2: 关于上个月提交的8 - K文件中股票交易价格低于1美元的问题，公司如何考虑解决 - 公司有180天的时间来纠正这一缺陷，通常可以通过进行一定比例的反向股票分割使股价超过1美元；若在此期间股价自行超过1美元，则问题自动解决 [40][41] 问题3: 正在维修的阿尔巴酒店，保险理赔是否包含在业绩指引中，是否会提高FFO - 业绩指引假设酒店正常运营，目前已收到保险业务中断赔偿款，且每月都会进行核算；第四季度营收和利润结果已反映这些赔偿款，以弥补损失；目前业务中断影响较小，未来每月运营缺口将由赔偿款填补，指引假设公司已完全弥补损失 [42][43][44] 问题4: 考虑到资产价值回升，公司在再融资债务时，是否会考虑出售部分有足够股权的资产，以减轻其他资产的负担并改善公司杠杆状况 - 公司一直在考虑如何管理现金和优化投资组合结构，但尚未深入考虑为该目的出售资产；公司希望随着基本面改善，在再融资方面取得更好结果；目前目标是对即将到期的遗留贷款进行再融资，以从市场获得最佳结果 [47][48][49]

公司业绩表现 - 索瑟利酒店本季度运营资金（FFO）为每股0.08美元，击败Zacks共识预期的每股0.03美元，去年同期为每股0.10美元，本季度FFO惊喜率达166.67% [1] - 上一季度公司预期FFO为每股0.01美元，实际亏损每股0.04美元，惊喜率为 - 500% [1] - 过去四个季度，公司两次超过共识FFO预期 [2] - 截至2024年12月季度，公司营收4395万美元，超过Zacks共识预期2.69%，去年同期营收4215万美元，过去四个季度两次超过共识营收预期 [2] - 纽约银行梅隆公司预计在即将发布的报告中公布季度每股收益1.50美元，同比变化 + 16.3%，过去30天该季度共识每股收益预期上调1.1% [9] - 纽约银行梅隆公司预计营收47.4亿美元，较去年同期增长4.7% [10] 公司股价表现 - 索瑟利酒店自年初以来股价下跌约13%，而标准普尔500指数下跌 - 4.8% [3] 公司前景与评级 - 索瑟利酒店股票近期价格走势和未来FFO预期的可持续性主要取决于管理层在财报电话会议上的评论 [3] - 投资者可通过公司FFO展望判断索瑟利酒店股票未来走势，包括当前对未来季度的共识FFO预期及预期的近期变化 [4] - 实证研究表明近期股票走势与预期修正趋势密切相关，投资者可自行跟踪或依靠Zacks Rank评级工具 [5] - 索瑟利酒店在本次财报发布前预期修正趋势喜忧参半，目前股票Zacks Rank为3（持有），预计近期表现与市场一致 [6] - 未来几天索瑟利酒店未来季度和本财年的预期可能会发生变化，当前未来季度共识FFO预期为每股0.19美元，营收4770万美元，本财年共识FFO预期为每股0.76美元，营收1.911亿美元 [7] 行业影响 - 行业前景会对索瑟利酒店股票表现产生重大影响，Zacks行业排名中，房地产投资信托和股权信托 - 其他行业目前处于250多个Zacks行业的后48%，排名前50%的行业表现比后50%的行业好两倍多 [8]