财务数据关键指标变化（同比环比） - 2025年第二季度实际投资组合的入住率为71.0%，较2024年同期的74.0%下降3个百分点[198] - 2025年第二季度实际投资组合的平均每日房价(ADR)为180.73美元，较2024年同期的184.24美元下降1.9%[198] - 2025年第二季度实际投资组合的每间可用客房收入(RevPAR)为128.34美元，较2024年同期的136.38美元下降5.9%[198] - 2025年第二季度总收入为4880万美元，较2024年同期的5070万美元下降3.7%[199] - 2025年第二季度客房收入为3250万美元，较2024年同期的3460万美元下降5.9%[200] - 2025年第二季度餐饮收入为960万美元，较2024年同期的990万美元下降3.1%[202] - 2025年第二季度净收入为160万美元，较2024年同期的470万美元下降66%[213] - 2025年第二季度净收入为1,556,424美元，同比下降66.6%[233] - 2025年第二季度调整后FFO（运营资金）为4,757,690美元，同比下降36.5%[233] - 2025年上半年总收入下降10万美元（0.1%）至9710万美元，其中7家物业收入增加240万美元被其他物业减少250万美元抵消[214] - 2025年上半年客房收入下降50万美元（0.7%）至6380万美元，RevPAR下降0.2%至126.60美元，ADR下降1.0%[215] - 2025年上半年净收入为630万美元，较2024年同期的600万美元增长5%[228] - 2025年上半年酒店EBITDA为26,813,154美元，同比下降4.4%[236] 成本和费用（同比环比） - 2025年第二季度酒店运营费用为3490万美元，较2024年同期的3500万美元略微下降0.3%[204] - 2025年第二季度客房费用为700万美元，较2024年同期的740万美元下降5.7%[205] - 2025年第二季度间接费用为1880万美元，较2024年同期的1850万美元增加1.9%[208] - 公司2025年第二季度企业一般及行政费用增加70万美元（45.4%），达到230万美元，主要由于法律费用增加[209] - 2025年第二季度利息支出增加50万美元（9.9%）至550万美元，主要因Hyatt Centric Arlington物业融资租赁利息增加40万美元[210] - 2025年上半年酒店运营费用增加110万美元（1.6%）至7030万美元，主要因餐饮收入增加及间接费用上升[218] - 2025年上半年企业一般及行政费用增加70万美元（19.8%）至420万美元，主要源于法律费用增长[223] - 2025年上半年利息支出增加100万美元（10.7%）至1090万美元，其中Hyatt Centric Arlington融资租赁利息贡献80万美元增幅[224] 资产和债务情况 - 截至2025年6月30日，公司持有1,060万美元无限制现金和1,600万美元限制现金[237] - 2025年上半年运营活动净现金流为1,010万美元[238] - 2025年上半年资本支出为480万美元，其中900万美元用于酒店物业改善[239] - 2025年预计常规资本支出为730万美元，占营收的4%[242] - 费城物业预计2025-2026年翻新资本支出为1,150万美元[245] - 杰克逊维尔物业预计2025-2026年翻新资本支出为1,460万美元[246] - 2025年到期抵押贷款总额为8,730万美元，2026年为6,840万美元[247] - 公司于2024年7月8日获得一笔2625万美元的抵押贷款，用于Jacksonville的DoubleTree by Hilton酒店，并提供额外949万美元用于酒店产品改进计划[251] - 公司于2024年8月14日获得一笔500万美元的第二抵押贷款，用于Savannah的DeSoto酒店，固定利率为7.50%[252] - 截至报告日期，公司未支付优先股的累计股息约为2190万美元[269] - 截至2025年6月30日，公司拥有约2.405亿美元的固定利率债务，加权平均利率为5.41%，以及7540万美元的浮动利率债务[279] - 假设SOFR和Prime Rate上升1%，公司浮动利率债务的年利息支出和现金流将增加约50万美元[281] - 截至2024年12月31日，公司拥有约2.436亿美元的固定利率债务，加权平均利率为5.39%，以及7570万美元的浮动利率债务[282] 业务运营和战略 - 公司酒店组合目前包括10家全服务酒店，共计2,786间客房，以及两家共管公寓酒店及其相关租赁计划[192] - 2025年上半年资产强制转换收益达410万美元，主要来自Hotel Alba因飓风获得的保险赔付[227] - 公司计划出售The Georgian Terrace酒店的停车场，价格为1775万美元，并计划同时为酒店进行再融资[253] - 公司计划在2025年10月为Hollywood Beach的DoubleTree Resort申请贷款延期，否则可能需要减少约1230万美元的债务[255] - 公司计划在2026年5月为Philadelphia Airport的DoubleTree申请贷款延期，否则可能需要减少约1270万美元的债务[256] - 公司计划在2026年7月为Savannah的The DeSoto进行再融资，以获取酒店股权并用于营运资金和资本支出[257]

核心财务表现 - 季度运营资金(FFO)为每股0.21美元 低于市场共识预期0.34美元 同比去年0.37美元下降43% [1] - 季度营收4879万美元 低于共识预期5.8% 同比去年5069万美元下降3.5% [2] - 本季度FFO意外偏差为-38.24% 而上一季度为+18.75%的正面偏差 [1] 股价表现与市场对比 - 年初至今股价下跌15.2% 同期标普500指数上涨8.4% 表现显著落后大盘 [3] - 过去四个季度中 公司两次超过FFO共识预期 两次超过营收共识预期 [2] 未来业绩预期 - 当前市场对下季度FFO预期为-0.04美元 营收预期4170万美元 [7] - 本财年FFO预期为0.55美元 营收预期1.868亿美元 [7] - 盈利公布前预期修订趋势呈现混合状态 [6] 行业环境与同业比较 - 所属REIT及股权信托行业在Zacks行业排名中处于后43%位置 [8] - 同业公司AFC Gamma预计季度每股收益0.24美元 同比下滑57.1% [9] - AFC Gamma预计营收794万美元 同比大幅下降60.2% [10] 投资评级与展望 - 当前Zacks评级为3级(持有) 预期近期表现与市场持平 [6] - 短期股价走势将取决于管理层在财报电话会中的评论 [3] - 预期修订趋势与短期股价变动存在强相关性 [5]

公司财报会议 - Sotherly Hotels Inc 举行2025年第二季度财报电话会议 会议时间为2025年8月12日上午10点 [1] - 公司高管包括运营与投资者关系副总裁Andrew Mack Sims 首席财务官Anthony E Domalski 总裁兼首席执行官David R Folsom 执行副总裁兼首席运营官Scott M Kucinski [1] - 会议参与者包括Piper Sandler & Co研究部门分析师Alexander David Goldfarb [1] 财务信息披露 - 公司财报发布在官网sotherlyhotelscom 所有非GAAP财务指标均按Reg G要求与GAAP指标进行对照 [3] - 会议中非历史性陈述可能构成前瞻性声明 但公司不保证这些预期能够实现 [3][4] 运营情况 - 首席运营官Scott M Kucinski开始回顾第二季度组合资产的关键运营指标 [6]

财务数据和关键指标变化 - 第二季度总收入为4880万美元 同比下降37% [15] - 上半年总收入为9710万美元 同比下降01% [16] - 第二季度酒店EBITDA为1390万美元 同比下降115% [16] - 上半年酒店EBITDA为2680万美元 同比下降44% [16] - 第二季度调整后FFO为480万美元 同比减少270万美元 [16] - 上半年调整后FFO为930万美元 同比减少340万美元 [16] - 截至2025年6月30日 公司现金总额为2650万美元 其中无限制现金为1050万美元 [18] - 公司债务余额为3158亿美元 加权平均利率为589% 844%为固定利率 [19] 各条业务线数据和关键指标变化 - 整体组合RevPAR同比下降54% 其中入住率下降35% ADR下降19% [6] - 剔除坦帕酒店影响后 RevPAR下降5% 入住率下降23% ADR下降28% [6] - 上半年RevPAR下降05% 入住率上升09% ADR下降15% [6] - 威尔明顿Hotel Ballast RevPAR增长13% ADR增长27% 入住率下降13% [10] - 达拉斯酒店RevPAR指数为1196% 领先竞争组合 [11] - 费城机场DoubleTree RevPAR下降53% ADR下降6% [11] - Hyde Beach House RevPAR增长127% 入住率增长185% ADR下降49% [12] 各个市场数据和关键指标变化 - 华盛顿特区MSA酒店受政府旅行减少影响显著 [7] - 萨凡纳和亚特兰大市场受协会业务减少影响 RevPAR下降近10% [24] - 坦帕Hotel Alba因飓风影响仍在修复中 预计本月恢复正常运营 [10] - 阿灵顿市场团体收入同比增长42% [24] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 采取严格的成本管理和针对性收入策略应对挑战 [9] - 积极管理即将到期的亚特兰大和好莱坞债务 [14] - 计划出售亚特兰大Georgian Terrace Hotel的停车场以偿还贷款 [25] - 预计2025年资本支出为710万美元 其中560万美元用于费城和杰克逊维尔酒店翻新 [19] - 预计2025年总收入在1852-1882亿美元之间 中点同比增长26% [20] - 预计2025年酒店EBITDA在453-458亿美元之间 中点同比下降26% [20] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 宏观经济不确定性导致需求疲软 政府旅行减少和消费者谨慎行为影响业绩 [7] - 关税政策导致商务旅客犹豫 特别是在次级和自驾市场 [8] - 通胀压力导致消费者缩短预订窗口和停留时间 [23] - 预计团体预订将在下半年恢复增长 [45] - 对高端和超高端资产组合在2025年的表现持乐观态度 [28] - 预计2025年全年RevPAR与去年基本持平 [28] 其他重要信息 - 酒店EBITDA利润率同比下降25% [13] - 贷款市场条件仍具挑战性 但出现改善迹象 [52] - 预计利率下降将为商业地产贷款提供支持 [27] 问答环节所有的提问和回答 问题1: 萨凡纳酒店表现不佳的原因 - 萨凡纳RevPAR下降近10% 主要受政府相关业务减少和休闲旅游放缓影响 [33] - 政府资金削减影响了协会和教育类团体业务 这些业务间接依赖政府资金 [36] - 团体消费更加谨慎 减少了宴会和餐饮支出 [40] 问题2: 政府业务在组合中的占比 - 直接政府业务占比约高个位数 主要集中在大华府地区酒店 [38] - 许多间接依赖政府资金的团体业务难以准确量化 [38] 问题3: 2025年下半年业务展望 - 预计团体业务将同比增长 而政府和休闲业务将保持稳定 [45] - 不预期休闲业务会进一步增长 [46] 问题4: 其他资产出售计划 - 考虑出售其他停车场或附属资产 但不倾向出售酒店 [48] - 可能利用酒店股权进行再融资 [48] 问题5: 酒店贷款市场挑战的原因 - 贷款收益率仍高于疫情前水平 [51] - 债务偿还覆盖率要求更加严格 [51] - 利率虽有所下降但仍处于高位 [51]

收入和利润（同比环比） - 公司第二季度总收入从2024年的5070万美元下降至4880万美元，同比下降3.8%[2][3] - 第二季度归属于普通股东的净亏损为41.6万美元，相比2024年同期的净收入262.2万美元大幅下降[2][3] - 六个月期间归属于普通股东的净收入同比增长15.9%至227.4万美元[3][4] - 2025年第二季度净收入为155.6万美元，较2024年同期的466.4万美元大幅下降66.6%[21] - 2025年第二季度净利润为155.6万美元，同比下降66.6%（从466.4万美元）[32] 成本和费用（同比环比） - 2025年上半年利息支出为1094.5万美元，较2024年同期的989.0万美元增长10.7%[21] - 2025年上半年利息支出为1094.5万美元，同比增长10.7%（从988.9万美元）[32] 业务线表现（RevPAR、入住率、ADR） - 第二季度RevPAR同比下降5.4%至130.20美元，主要由于入住率下降3.5个百分点至70.8%以及ADR下降1.9%至183.88美元[3] - 2025年第二季度RevPAR为128.34美元，较2024年同期的136.38美元下降5.9%[24] - 2025年第二季度入住率为71.0%，较2024年同期的74.0%下降3个百分点[24] - 2025年第二季度ADR为180.73美元，较2024年同期的184.24美元下降1.9%[24] - 所有物业加权平均入住率从2024年Q2的73.4%下降至2025年Q2的70.8%，YTD从69.2%微增至69.8%[27] - 所有物业加权平均每日房价(ADR)从2024年Q2的187.51美元降至2025年Q2的183.88美元，YTD从188.91美元降至186.14美元[28] - 所有物业加权平均每间可售房收入(RevPAR)从2024年Q2的137.67美元下降至2025年Q2的130.20美元，YTD从130.64美元微降至129.97美元[29] - 乔治亚州Savannah的The DeSoto酒店入住率从2024年Q2的81.0%下降至2025年Q2的74.3%[27] - 佛罗里达州Hollywood的Hyde Beach House度假村ADR从2024年Q2的269.53美元降至2025年Q2的256.32美元[28] - 弗吉尼亚州Arlington的Hyatt Centric酒店RevPAR从2024年Q2的198.42美元微降至2025年Q2的191.89美元[29] 管理层讨论和指引 - 公司下调2025年全年指引，预计RevPAR范围降至115.98-117.15美元（原指引119.77-122.89美元）[10] - 酒店EBITDA利润率预期从26.1-26.4%下调至24.1-24.2%[10] - 2025年修订后的EBITDA指引范围为3841万至3894.6万美元，较此前指引（4187.9万至4270.4万美元）下调8.3%-8.8%[33] - 2025年修订后的Hotel EBITDA指引范围为4032.8万至4086.4万美元，较此前指引（4882.9万至4961.9万美元）下调17.4%-17.7%[33] - 2025年修订后的FFO指引范围为1387.5万至1448.1万美元，较此前指引（1851.4万至1931.9万美元）下调25.1%-25.7%[34] - 2025年修订后的Adjusted FFO指引范围为692万至752.1万美元，较此前指引（1154.4万至1234.9万美元）下调40.1%-40.9%[34] - 2025年修订后的净亏损指引范围为-531.5万至-470.9万美元，较此前指引（-67.6万至12.9万美元）显著扩大[33] - 2025年折旧和摊销费用保持1925万美元不变[33] 资产和债务 - 截至2025年6月30日，公司持有2650万美元现金及等价物，其中1600万美元为受限资金[7] - 公司未偿还债务总额为3.158亿美元，加权平均利率为5.89%[7] - 公司2025年6月30日总资产为4.111亿美元，较2024年12月31日的4.144亿美元略有下降[19] - 公司2025年6月30日现金及现金等价物为1055.8万美元，较2024年底的732.8万美元增长44.1%[19] - 公司2025年6月30日负债总额为3.668亿美元，较2024年底的3.728亿美元下降1.6%[19] - 公司2025年6月30日股东权益为4428.2万美元，较2024年底的4159.9万美元增长6.5%[19] 其他重要内容 - 公司计划以1775万美元出售亚特兰大酒店的停车场资产，预计交易将在2025年第四季度完成[6][8] - 第二季度调整后FFO同比下降36.6%至475.8万美元[9] - 2025年上半年酒店运营收入为9710.6万美元，较2024年同期的9724.3万美元基本持平[21] - 2025年第二季度调整后FFO（经营资金）为4,757,690美元，低于2024年同期的7,503,096美元[31] - 2025年Q2每股FFO为0.21美元，较2024年同期的0.37美元下降43%[31] - 2025年Q2每股调整后FFO为0.23美元，较2024年同期的0.38美元下降39%[31] - 2025年第二季度EBITDA为1202.2万美元，同比下降15.9%（从1429.1万美元）[32] - 2025年上半年Hotel EBITDA为2681.3万美元，同比下降4.4%（从2805.8万美元）[32]

财务表现 - 2025年第二季度总营收同比下降3.7%至4879万美元，上半年同比微降0.1%至9711万美元 [1][2] - 第二季度归母净亏损41.6万美元，同比由盈利262万美元转亏，但上半年归母净利润同比增长15.9%至227万美元 [1][7] - 调整后FFO同比下降36.6%至476万美元，主要因酒店需求放缓及宏观经济不确定性影响 [1][7] 运营指标 - 综合组合RevPAR同比下降5.4%至130.20美元，其中入住率下降2.6个百分点至70.8%，ADR下降1.9%至183.88美元 [2] - 上半年RevPAR微降0.5%至129.97美元，入住率提升0.6个百分点但ADR下降1.5% [2] - 亚特兰大Georgian Terrace酒店表现最弱，Q2入住率仅54.5%，同比下降7个百分点 [26] 战略举措 - 计划以1775万美元出售亚特兰大酒店的配套停车场，预计Q4完成交易，所得资金用于偿还酒店抵押贷款 [4][6] - 正在处理投资组合中的抵押贷款到期问题，包括延长部分贷款期限和再融资 [4] - 维持2025年全年指引，但下调RevPAR预期至115.98-117.15美元区间，较原指引下降3.2-5.7% [9] 行业环境 - 酒店需求普遍放缓，管理层归因于利率环境及关税政策带来的宏观经济不确定性 [3] - 商务临时需求保持韧性，团体预订速度仅小幅下降，显示核心客群稳定性 [3] - 预计利率政策变化可能成为下半年行业复苏催化剂 [5] 资产负债表 - 截至2025年6月末，公司持有2650万美元可用现金，其中1600万美元为受限资金 [5] - 总债务规模3.158亿美元，加权平均利率5.89% [5] - 投资性房地产净值3.717亿美元，较2024年末小幅下降 [17]

文章核心观点 公司将于2025年8月12日开市前公布2025年第二季度财报，并于同日上午10点召开投资者电话会议讨论财报结果 [1] 财务信息 - 公司将在2025年8月12日开市前公布2025年第二季度财务结果 [1] - 同日上午10点召开投资者电话会议讨论第二季度财报结果 [1] - 会议讨论信息将包含在公司财报中，可在公司网站投资者板块的财务信息部分获取 [1] 会议参与方式 - 电话会议可通过电话和互联网接入，美国地区电话为833 - 470 - 1428，接入码为203681 [2] - 网络直播需至少提前15分钟访问公司网站投资者关系板块下载软件 [2] - 直播结束约一小时后至8月19日可通过拨打866 - 813 - 9403，输入接入码298292收听录音重播 [2] 公司概况 - 公司是一家自我管理和自我运营的酒店房地产投资信托基金，专注美国南部中高档全服务酒店的收购、翻新、升级和重新定位，也会在美国其他地区进行机会性收购 [3] - 公司目前投资组合包括10个酒店物业，共2786间客房，以及两家共管酒店及其相关租赁项目的权益 [3] - 公司旗下酒店有希尔顿全球和凯悦酒店集团旗下品牌，也有独立酒店 [3] - 公司成立于2004年，总部位于弗吉尼亚州威廉斯堡 [3] 公司联系方式 - 联系人Mack Sims，地址为弗吉尼亚州威廉斯堡南亨利街306号100室 [4] - 联系电话(757) 229 - 5648 [4]

文章核心观点 公司旗下位于亚特兰大的The Georgian Terrace酒店抵押贷款违约，正与特别服务商协商延期，力求找到解决方案 分组1：违约情况 - 公司收到旗下亚特兰大The Georgian Terrace酒店抵押贷款特别服务商的违约通知，子公司SOHO Atlanta LLC因未按时还款违约，当前贷款人将采取措施保护贷款权益并追讨债务 [1] - 截至2025年7月2日，公司估计该笔贷款直接财务义务约为3800万美元 [1] 分组2：应对措施 - 公司聘请顾问与特别服务商协商贷款延期，并已提出延期条款 [2] - 公司打算在协商期间继续支付利息、房地产税代管金和所需储备金 [2] 分组3：管理层观点 - 董事长Drew Sims称CMBS贷款延期通常需经过转至特别服务、发出违约通知和协商等正式流程，公司正处于协商阶段并获顾问协助 [3] - 总裁兼首席执行官Dave Folsom表示此次违约为到期违约，不反映公司偿还贷款利息能力，因承销标准收紧和利率上升，商业房地产行业到期违约更常见，公司将与特别服务商努力寻找解决方案，可能包括贷款多年延期 [3] 分组4：公司概况 - 公司是一家自我管理和自我管理的住宿REIT，专注于美国南部高档至超高档全方位服务酒店的收购、翻新、升级和重新定位，也可能在美国各地机会性收购酒店 [7] - 公司目前投资组合包括10处酒店物业（2786间客房）以及两家共管酒店及其相关租赁计划权益，旗下酒店有希尔顿和凯悦品牌以及独立酒店 [7] - 公司于2004年成立，总部位于弗吉尼亚州威廉斯堡 [7]

公司业务基本情况 - 公司酒店组合包括10家全服务酒店（2786间客房）、2家共管酒店及其租赁项目，共2917间客房[182] - 截至报告日期，公司拥有运营合伙企业约99.9%的权益[182] 财务数据关键指标变化 - 收入 - 2025年第一季度总营收约4830万美元，较2024年同期增加约180万美元，增幅3.8%[189] - 2025年第一季度客房收入约3130万美元，较2024年同期增加约160万美元，增幅5.2%[191] - 2025年第一季度餐饮收入约1020万美元，较2024年同期增加约40万美元，增幅4.1%[192] - 2025年第一季度其他运营部门收入约690万美元，较2024年同期减少约20万美元，降幅2.8%[193] 财务数据关键指标变化 - 成本和费用 - 2025年第一季度酒店运营费用约3540万美元，较2024年同期增加约120万美元，增幅3.5%[194] - 2025年第一季度客房费用约680万美元，较2024年同期增加约30万美元，增幅4.4%[195] - 2025年第一季度餐饮费用约700万美元，较2024年同期增加约50万美元，增幅7.6%[196] - 2025年第一季度，公司全资物业间接费用约为1900万美元，较2024年同期增加约50万美元，增幅2.7%[198] - 2025年第一季度，公司一般及行政费用约为190万美元，较2024年同期减少约3万美元，降幅1.4%[199] - 2025年第一季度，公司利息费用约为550万美元，较2024年同期增加约60万美元，增幅11.4%[200] 财务数据关键指标变化 - 利润及其他指标 - 2025年第一季度，公司净收入约为470万美元，较2024年同期的130万美元有所增加[204] - 2025年第一季度，公司资金运营（FFO）为576.36万美元，调整后FFO为451.71万美元；2024年同期FFO为595.53万美元，调整后FFO为517.83万美元[209] - 2025年第一季度，公司EBITDA为1503.25万美元，酒店EBITDA为1292.08万美元；2024年同期EBITDA为1078.47万美元，酒店EBITDA为1236.04万美元[211] 财务数据关键指标变化 - 现金流 - 2025年第一季度，公司经营活动产生的净现金流约为820万美元，主要来自酒店运营[213] - 2025年第一季度，公司投资活动使用现金约40万美元，主要用于酒店物业的资本支出[214] - 2025年第一季度，公司融资活动中，偿还抵押贷款本金约140万美元、无担保票据约30万美元、融资租赁负债成本约1万美元，并支付优先股股息约200万美元[215] 管理层讨论和指引 - 资本支出计划 - 2025 - 2026财年，公司预计用于佛罗里达州杰克逊维尔物业翻新的资本支出约为1460万美元，截至2025年3月31日已产生约80万美元成本[221] 管理层讨论和指引 - 债务情况 - 2024年2月7日，公司以8.49%的固定利率获得3500万美元的酒店抵押贷款，贷款期限至2029年3月6日[223] - 2024年4月29日，公司修订酒店抵押贷款协议，将贷款到期日延长至2026年4月29日，需支付浮动利率利息，并减少300万美元本金，增加储备金700万美元[224] - 截至2025年3月31日，公司有2.42亿美元固定利率债务，加权平均利率为5.4%；有7560万美元可变利率债务，SOFR和Prime Rate每增加1%，年利息和现金流影响约为40万美元[250] - 截至2024年12月31日，公司有2.436亿美元固定利率债务，加权平均利率为5.39%；有7570万美元可变利率债务，1 - 月SOFR和Prime Rate每增加1%，年利息和现金流影响约为50万美元[251] 管理层讨论和指引 - 债务到期风险 - 2025年6月1日，佐治亚州亚特兰大酒店的抵押贷款到期，若无法延期，可能需再融资并最多减少390万美元债务[228] - 2025年10月，佛罗里达州好莱坞海滩酒店的抵押贷款到期，若无法延期，可能需再融资并最多减少1030万美元债务[229] - 2026年5月，宾夕法尼亚州费城机场酒店的抵押贷款到期，若无法延期，可能需再融资并最多减少1390万美元债务[230] 管理层讨论和指引 - 股息情况 - 截至2025年3月31日，公司优先股累计未支付股息约为2190万美元，预计以“追赶”分配的形式减少未支付金额[240] 其他重要内容 - 酒店运营指标 - 2025年第一季度，实际投资组合入住率为68.3%，ADR为182.74美元，RevPAR为124.83美元；综合投资组合入住率为68.8%，ADR为188.49美元，RevPAR为129.74美元[188] 其他重要内容 - 现金情况 - 截至2025年3月31日，公司拥有约1150万美元的现金及现金等价物和约2130万美元的受限现金[222] - 截至2025年3月31日，公司有1150万美元的无限制现金和2130万美元的受限现金[212]

财务数据和关键指标变化 - 第一季度总营收约4830万美元，同比增长3.8% [14] - 第一季度酒店EBITDA约1290万美元，同比增长4.5% [14] - 第一季度FFO约450万美元，较去年同期减少约70万美元 [14] - 剔除2024年第一季度萨凡纳收到的55万美元一次性新冠相关赠款，酒店EBITDA同比增长9.4%，酒店EBITDA利润率提高100个基点 [10] - 预计2025年全年总营收在1.834 - 1.882亿美元之间，中点较上一年增长2.1% [18] - 预计酒店EBITDA在4880 - 4960万美元之间，中点较上一年增长5.2% [18] - 预计调整后FFO在1150 - 1230万美元之间，即每股0.57 - 0.61美元，中点较上一年下降16.4% [18] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第一季度实际投资组合RevPAR增长6.4%，主要因入住率增长6.4%，平均每日房价与上年持平；剔除坦帕的影响后，RevPAR增长7.3%，入住率增长7.5% [3] - 佛罗里达好莱坞的双树度假村RevPAR同比增长11.9%，入住率增长11.8%，RevPAR指数增长12.9%，入住率份额增长9.5% [6] - 威尔明顿的巴拉斯酒店RevPAR同比增长6.5%，入住率增长3.5%，房价增长2.9%，RevPAR指数为115.3% [7] - 休斯顿的怀特霍尔酒店RevPAR同比增长19.4%，入住率增长20.5%，RevPAR份额增长超6%，入住率份额提高12.6% [8] - 费城机场双树酒店RevPAR增长34.3%，入住率增长38.7%，房价下降3.1%，团体业务同比增长近158%，入住率份额增长25.2% [9] 各个市场数据和关键指标变化 - 城市市场表现突出，入住率增长明显，表明酒店业基本面已稳定，需求模式已正常化 [4] - 预计2025年全年实际投资组合RevPAR在2024年水平的103% - 105%之间 [24] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司继续推进两个即将进行的PIP翻新项目规划和准备工作，费城与希尔顿签署新的十年特许经营协议，翻新预算1150万美元，预计2026年5月1日完成；杰克逊维尔与希尔顿签署新的十年特许经营协议，将酒店重新定位为软品牌概念，翻新预算1460万美元，预计2027年1月1日完成 [11][12] - 公司将继续采取谨慎保守的方式管理资本结构，应对债务到期问题 [13] - 行业面临房价增长挑战，但公司平均房价同比持平，运营商在提高入住率的同时保持了房价纪律 [20] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 第一季度业绩超预期，主要得益于城市市场入住率持续恢复以及沿海休闲资产表现强劲 [20] - 宏观经济环境变化带来不确定性，消费者情绪减弱，政府部门需求下降，但团体预订情况良好，未出现大规模取消预订情况 [21][22] - 公司对行业整体前景持乐观态度，但对酒店需求增长速度持谨慎态度，维持全年业绩指引，预计第一和第二季度业绩相互抵消 [23][24] 其他重要信息 - 截至2025年3月31日，公司总现金约3280万美元，其中无限制现金及现金等价物约1150万美元，预留用于房地产税、保险、资本改善等的资金约2130万美元 [15][16] - 季度末未偿还债务本金余额约3.176亿美元，加权平均利率为5.88%，约84.4%的债务为固定利率 [17] - 预计2025年常规资本支出约720万美元，费城机场双树酒店和杰克逊维尔河滨双树酒店的产品改进计划预计今年资本支出约1140万美元 [17] 问答环节所有提问和回答 问题1: 反向股票分割的时间安排 - 公司可能在7月或8月执行反向股票分割，接近截止日期，目前正在处理相关法律文件和董事会决议 [26][27] 问题2: 阿尔巴酒店实际收入与保险赔偿的差距 - 从净利润角度，酒店EBITDA基本得到弥补，保险公司认为已完全弥补，公司认为弥补了95%；从营收角度，房间收入减少，但入住率表现良好，目前酒店基本正常运营 [29][30][31] 问题3: 亚特兰大和好莱坞酒店的再融资情况 - 这两笔贷款为CMBS，最可能的结果是展期和修改贷款条款，目前市场利率上升，承销标准收紧，贷款收益减少，公司倾向于展期 [34][35][37] 问题4: 手头现金与再融资和资本支出需求的关系 - 需看展期结果，同时公司在萨凡纳和威尔明顿的资产有大量可融资权益，可通过常规再融资提取现金，弥补亚特兰大和好莱坞酒店再融资或展期的现金影响 [39] 问题5: 哪些酒店有2000 - 3000万美元的超额权益 - 萨凡纳和威尔明顿的酒店有长期贷款，已偿还大量本金，资产价值高，可通过常规融资提取现金 [41][42] 问题6: 优先股股息的应计余额 - 约2190万美元，已拖欠11个季度，但公司正在进行当前支付 [43][44]