财务数据和关键指标变化 - 第二季度总营收约530万美元，较去年同期减少约4620万美元，降幅89.7% [13] - 第二季度酒店EBITDA亏损约520万美元，较去年同期减少2080万美元，降幅133.4% [13] - 第二季度调整后AFFO亏损约1110万美元，较去年同期减少1830万美元，降幅254.8% [13] - 季度末公司现金约2490万美元，其中无限制现金及现金等价物约1850万美元，预留用于房地产税、资本改进等约640万美元 [13] - 季度末未偿还债务本金余额约3.699亿美元，加权平均利率4.59%，约86%的债务为固定利率 [14] - 酒店运营费用较去年同期减少约71%，但仍超出酒店收入约520万美元，预计第三季度差距缩小，季度末前实现盈亏平衡 [14] - 预计2020年资本支出约440万美元，大部分在疫情前已完成或进行中 [15] - 公司将季度费用降低约25%，至110 - 130万美元 [15] - 3月宣布暂停股息并递延1月宣布的股息支付，每季度减少约425万美元现金储备支出 [16] - 已与贷款人达成协议，递延第二季度约470万美元、第三季度约310万美元的当期付款 [17] - 通过SBA薪资保护计划获得约1070万美元贷款，预计大部分可获贷款豁免 [19] 各条业务线数据和关键指标变化 - 全资酒店组合RevPar较去年同期下降89.3%，入住率下降85.1%，平均每日房价（ADR）下降28.1%；年初至今组合RevPar较去年同期下降58.9%，入住率下降55.3%，ADR下降8.1% [7] - 4月组合RevPar较去年同期下降95.7%，5月下降90.1%，6月下降80.5% [10] 各个市场数据和关键指标变化 - CBD和人口密集城市市场表现低于全国平均水平，休闲驱动型目的地表现较好，但6月下旬部分南方州病例激增，复苏趋势停滞 [10][11] - 路易斯维尔市场因与UPS的大合同，入住率较高，市场份额指数超200% [29] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司行动包括优先保障员工和客人安全、严格削减物业和公司层面成本、通过替代资本来源加强资产负债表、利用行业变化机遇 [22] - 实施广泛卫生协议，优化运营，管理人员配置，采用“保持营业”策略 [22][23] - 评估政府项目和私募股权合作伙伴等替代资本来源，以提供即时流动性 [24] - 行业竞争方面，部分市场存在非机构业主运营商的价格战，公司努力保持价格稳定 [7] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 第二季度经营环境受疫情影响，政府强制关闭和旅行限制导致住宿业收入大幅下降 [20] - 宏观经济环境有喜有忧，近期部分州病例增加影响市场情绪和夏季旅游需求，但经济新增就业、潜在疫苗消息和休闲需求恢复是积极信号 [24][25] - 行业复苏虽缓慢但不会逆转4月以来的收入增长，公司多元化组合和精简运营使其能够应对当前环境 [25] 其他重要信息 - 公司财报电话会议中提及的非GAAP财务指标已根据Reg G要求与最直接可比的GAAP指标进行了调整 [3] - 公司在财报电话会议中作出的非历史陈述可能构成前瞻性陈述，实际结果可能与预期存在重大差异，公司无义务更新或修订前瞻性陈述 [4] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 请介绍公司的收入管理策略，以及目前市场上的竞争折扣情况 - 公司在部分CBD市场看到很多竞争折扣，但公司努力保持价格稳定，避免过度降价以获取有限的入住率。随着需求回升，公司预计价格和入住率都将恢复 [28] 问题2: 请介绍路易斯维尔市场第二季度的情况，是什么推动了该市场的高入住率 - 公司在路易斯维尔的酒店与UPS有大合同，第二季度UPS在该市场的航班安排增加，对房间的需求也相应增加，市场份额指数超200% [29] 问题3: 请更新与贷款人的 forbearance 和抵押贷款重组谈判情况，贷款人是否配合 - 贷款人总体上非常配合，谈判分阶段进行，目前已从资产负债表贷款人、寿险公司贷款人和部分CMBS贷款人处获得了较好的条款，预计这些条款将持续到第四季度。如果市场需求恢复，公司将按要求偿还贷款；如果市场未恢复，贷款人可能会提供进一步的支持 [33][34] 问题4: 公司的现金需求情况如何，是否能支撑到年底，以及递延股息的情况 - 作为最坏情况，公司目前的现金可以支撑到年底，但需要市场在第一季度有所改善。公司正在寻找额外的流动性，以应对未来的挑战。递延股息每季度约90万美元，需要在未来补上 [36][37] 问题5: 公司对于额外资本的考虑是什么，是股权、私募投资还是合资企业 - 公司正在考虑所有可能的选项，包括政府项目、私募股权合作伙伴和合资企业。公司认为当前是一个百年一遇的机会，希望通过与资本提供者合作，抓住购买机会，改善公司的财务状况 [38][39]

财务数据和关键指标变化 - 第一季度总营收约3720万美元，较去年同期减少约1020万美元，降幅21.5% [18] - 第一季度酒店EBITDA约510万美元，较去年同期减少810万美元，降幅61.6% [18] - 第一季度调整后FFO亏损约360万美元，较去年减少840万美元，降幅175% [18] - 公司拥有约2210万美元现金，包括约1470万美元无限制现金及现金等价物和约740万美元预留用于房地产税、资本改善等费用 [19] - 季度末未偿还债务本金余额约3.596亿美元，加权平均利率4.78%，约86%的债务为固定利率 [19] - 季度内对递延税项资产计提估值准备，产生约550万美元的税收费用 [19] 各条业务线数据和关键指标变化 - 1月和2月，除The Georgian Terrace外，公司酒店组合RevPAR分别增长5.8%和4.3%，而美国整体酒店市场1月和2月RevPAR分别增长2.2%和1.7% [8] - 3月，美国酒店业RevPAR同比下降51.9%，公司所有市场第一季度RevPAR均下降 [9] 各个市场数据和关键指标变化 - 1月和2月美国整体酒店市场RevPAR分别增长2.2%和1.7%，3月RevPAR同比下降51.9% [8][9] - 公司部分市场仍处于封锁状态，如亚特兰大市，但休闲预订在下半年有所恢复，部分酒店会议室也开始有预订 [35] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 优先保障员工和客人安全，在酒店实施多项标准操作程序以保持高水平的卫生消毒 [12] - 实施严格的物业和公司层面的成本削减措施，包括关闭餐饮场所和非必要的客人设施、裁员、降低员工工资和福利、暂停资本支出等 [13][14] - 与管理合作伙伴合作，寻找替代收入来源，重新谈判服务和供应商合同 [13] - 与贷款人讨论贷款宽限协议，目前已与多数贷款人完成多种修改，剩余抵押贷款修改接近完成 [15] - 申请联邦资助援助计划，已从薪资保护计划的三项申请中获得资金 [15][25] - 考虑病毒发展轨迹、短期住宿需求低迷、疫情对旅行者行为和偏好的影响等因素，优化成本策略，寻找替代业务来源，实施卫生协议 [30][31] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 第一季度受疫情影响，行业面临前所未有的挑战，但相信旅行需求将恢复，复苏将受病毒、政府应对措施和行业适应消费者偏好变化的能力影响 [9][29] - 休闲旅游市场近期有积极变化，公司认为休闲旅游业务将是最快复苏的板块，公司酒店组合集中在自驾休闲目的地，有望比同行表现更好 [32] 其他重要信息 - 预计第二季度每月收入损失将超过营业收入160万 - 200万美元，随着入住率从4月的个位数提升到5月和6月的低两位数，预计第三季度客户流量增加和成本控制将缓解亏损速度 [20] - 暂停所有资本项目，预计2020年资本支出约360万美元，主要用于关键系统的更换 [21] - 公司层面费用降低约25%，至每季度115万 - 125万美元，节省的费用主要来自薪酬、奖金和福利的减少以及大部分可自由支配费用的消除 [22] - 暂停股息支付和延期支付1月宣布的股息，每季度可节省约425万美元现金储备 [22] - 预计现有和拟议的贷款宽限协议将允许公司推迟支付2020年第二季度约490万美元的本金和利息，以及2020年第三季度320万 - 410万美元的本金和利息 [23] - 公司预计将获得贷款人对贷款协议中财务契约违约的豁免 [24] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 5月和6月公司酒店组合的入住率趋势如何，海滩或休闲资产的情况怎样？ - 过去几周，入住率从低个位数提升到低两位数且在增长，部分市场仍处于封锁状态，但下半年休闲预订有所恢复，包括一些休闲团体预订和会议室预订，但短期内难以恢复到50%、60%或80%的入住率 [34][35][36] 问题: 公司酒店是否有企业旅行？ - 企业旅行并非为零，但非常低迷，大型企业客户尚未开始旅行，个别商务旅行者在工作日开始有少量出行 [37][38] 问题: 公司酒店的盈亏平衡入住率是多少？ - 一般来说，每间可售房收入（RevPAR）达到约30美元应能覆盖物业层面的费用，但具体情况因酒店而异 [39] 问题: 与贷款人的沟通情况如何，近期沟通语气是否有变化？ - 资产负债表银行关系较为稳定，愿意与公司合作；商业房地产抵押贷款支持证券（CMBS）方面沟通有进展，但目前成效不大，预计未来会有解决方案 [40][41] 问题: 公司如何看待当前的流动性，未来几个月有哪些潜在选择？ - 随着需求恢复，现金消耗率在降低，但难以预测何时停止消耗；公司自疫情开始就积极寻找流动性来源和资本，包括公开市场、私人市场和政府支持，并将继续寻找最有利的资本解决方案 [42][43] 问题: 疫情结束后，公司可能会有哪些利好因素，酒店利润率结构是否会改善？ - 公司有机会与新管理公司一起重组酒店运营和成本，预计各部门和未分配费用方面都有调整空间，有望提高利润率；市场有休闲旅游的潜在需求；短期内劳动力市场可能不会像疫情前那样紧张 [46][47][48] 问题: 后疫情时代酒店运营会有哪些不同，对入住率有何影响？ - 酒店运营在各个服务环节都会发生变化，部分由品牌规定，部分由内部产生，部分受政府影响；以客房清洁为例，可能会减少日常清洁服务，退房后进行更彻底的清洁和消毒，这可能会提高业主的利润率；餐饮服务也会有不同的成本结构；运营重组不一定会影响入住率 [53][55][56] 问题: 公司酒店是否有替代需求驱动因素，如靠近大学的酒店用作学生宿舍？ - 公司看到了一些替代需求，如医疗、大学、政府等方面的需求，但对将酒店部分改造成宿舍不太满意，认为这不是好的用途，也不具有长期盈利能力，且部分品牌酒店可能不被允许，公司会有选择地接受这些机会 [58][60] 问题: 公司在佛罗里达的酒店及Hyde Resorts的情况如何？ - 公司在佛罗里达有五处资产，包括杰克逊维尔的DoubleTree、坦帕的Tapestry Hotel Alba以及好莱坞市场的一个综合体（包含DoubleTree和两家Hyde品牌的公寓酒店）；两家公寓酒店在疫情期间关闭，近期已重新开放，正在重新配备员工和恢复运营 [61]

财务数据和关键指标变化 - 2019年第四季度总营收约4430万美元，同比增长1.9%；全年总营收约1.858亿美元，同比增长4.3% [16] - 2019年第四季度酒店EBITDA约930万美元，同比下降9.4%；全年酒店EBITDA约4690万美元，同比下降1.6% [17] - 2019年第四季度调整后FFO每股约0.06美元，同比下降50%；全年调整后FFO每股约1.11美元，同比增长6.7% [17] - 2019年因接收资产获得一次性收益约390万美元 [20] - 截至2019年12月31日，总资产账面价值约4.872亿美元，其中酒店物业净投资约4.433亿美元；公司现金约2800万美元 [22] - 截至季度末，公司未偿债务本金余额约3.61亿美元，加权平均利率4.89%，约86%的债务为固定利率 [23] - 2020年公司预计总营收在1.841亿 - 1.882亿美元之间，中点较去年增长0.2%；酒店EBITDA在4910万 - 5020万美元之间，中点较去年增长5.7%；调整后FFO在1540万 - 1640万美元之间，即每股1 - 1.06美元，中点较去年下降约7.3% [25][26] 各条业务线数据和关键指标变化 - 2019年第四季度，组合RevPAR同比增长2.2%至102.27美元，入住率增长1.6%，ADR增长0.6%；全年RevPAR同比增长3.4%至112.94美元，入住率增长1.4%，ADR增长2% [9][10] 各个市场数据和关键指标变化 - 2019年第四季度，美国平均RevPAR增长0.7%，公司所在市场竞争组增长1%；全年美国平均RevPAR增长0.9%，公司所在市场竞争组增长1.7% [9][10] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司致力于关键战略举措和目标，2019年组合RevPAR增长3.4%，营收增长4.3%，AFFO超年初指引 [28][29] - 2019年公司完成多项资本市场交易，包括以历史低位利率 refinance 抵押贷款并延长到期期限，发行D系列优先股 [30] - 2019年公司完成关键酒店重新定位项目，如坦帕资产品牌转换、海德海滩屋度假村开业等 [31] - 公司计划出售非核心资产，如签订出售路易斯维尔河畔喜来登酒店协议，所得款项用于偿还现有抵押贷款和一般公司用途 [14][32] - 2020年初公司将10家酒店的管理过渡给Our Town Hospitality，年底计划将佛罗里达好莱坞的物业加入其管理组合 [12][33][35] - 2020年行业专家预计酒店行业RevPAR增长0% - 1%，GDP增长2% - 2.5%，公司将重点关注费用管理和利润率控制 [36][37] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 2020年酒店行业将保持稳定但并非繁荣，工资和福利增长超过营收增长，公司因关键市场的强劲团体预订和更新后的组合而保持谨慎乐观 [36][37] - 公司将保持严格的投资策略和保守的承保方法，专注为股东创造长期价值 [38] 其他重要信息 - 公司宣布季度股息为每股0.13美元，年化股息为每股0.52美元，基于昨日收盘价的收益率约为9.9% [14] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 向Our Town的管理过渡情况及是否有干扰 - 过渡执行较为高效，虽有相关成本和员工转移等问题，但预计影响仅限于去年，公司对未来发展感到兴奋 [40][41][42] 问题2: 指引是否包含冠状病毒影响及哪些市场国际入境旅游最多 - 指引未考虑冠状病毒影响，目前预订情况良好；公司酒店组合未集中在美国前10大门户市场，无西海岸物业，若国际旅行受阻，东南部组合可能受益 [43][44][45] 问题3: 阿尔巴酒店和巴拉斯酒店的表现与预期对比 - 2019年坦帕项目起步较慢，主要是在寻找正确客户群体方面，第四季度问题解决，第一季度酒店表现良好；威尔明顿的巴拉斯酒店情况类似 [46][48] 问题4: 资本支出方面是否有即将进行的项目或翻新 - 2020年非经常性资本支出将减少，公司开始考虑对罗利资产进行重大翻新和生命周期改善，但主要是2021年的项目，今年主要是常规资本支出 [49] 问题5: 关于股息及未来股息增长的想法 - 公司一直致力于提供有竞争力的股息，董事会每季度审查股息政策，无法提供股息的前瞻性预测 [52] 问题6: 路易斯维尔交易中75万美元担保的情况 - 该担保与购买和销售协议中公司的陈述和保证有关，用于应对买方尽职调查和交易完成后发现的不一致情况，预计不会实际发生 [56] 问题7: 海德海滩物业诉讼的最新情况 - 公司2017年成为海德度假村商业单元所有者，目前存在与业主协会的诉讼，涉及侵权干扰和诽谤指控，公司正在处理 [57][58] 问题8: 30万美元经理终止费是否在第一季度及是否包含在指引中 - 该费用包含在去年第四季度酒店EBITDA的费用中，在第一季度支付，不会影响第一季度净收入、FFO或调整后FFO [60]

财务数据和关键指标变化 - 第三季度总营收约4260万美元，同比增长2.7%；前9个月总营收1.415亿美元，同比增长5% [15] - 第三季度酒店EBITDA约890万美元，同比下降3%；前9个月酒店EBITDA约3770万美元，同比增长0.6% [16] - 第三季度调整后FFO约430万美元，同比增长近350%（增加330万美元）；前9个月调整后FFO约1620万美元，同比增长15.4% [17] - 截至9月30日，资产总账面价值约4.986亿美元，其中酒店物业投资约4.468亿美元；公司总现金约3530万美元；未偿还债务本金余额约3.63亿美元，加权平均利率4.92%，约86%的债务为固定利率 [21] - 季度末股东和有限合伙人权益约1.072亿美元，其中股东权益约1.078亿美元，有限合伙人权益赤字约60万美元；季度末流通普通股约1420万股，有限合伙单位约180万个；计息债务本金余额约为每间客房11.5万美元 [22] - 2019年预计总营收在1.843亿 - 1.858亿美元之间，中点较去年增长3.9%；酒店EBITDA预计在4740万 - 4780万美元之间，中点较去年下降0.2%；调整后FFO预计在1760万 - 1800万美元之间（每股1.14 - 1.17美元），中点较去年每股调整后FFO增长11.1% [24] 各条业务线数据和关键指标变化 - 综合投资组合第三季度RevPAR同比增长0.3%至100.06美元，入住率增长1.1%，ADR下降0.7%；年初至今RevPAR同比增长4.5%至116.57美元，入住率增长2.2%，ADR增长2.3% [6] - 北卡罗来纳州威尔明顿的Ballast酒店第三季度RevPAR增长13.6%，入住率增长4.6%，ADR增长8.6%；弗吉尼亚州阿灵顿的Hyatt Centric酒店RevPAR增长3.5%，入住率下降2.8%，房价增长6.5%；休斯顿的Whitehall酒店RevPAR增长23.5%，入住率增长27.3%，房价下降3% [10] 各个市场数据和关键指标变化 - 威尔明顿市场第三季度RevPAR增长9.1%；休斯顿市场下降9.3%，Whitehall酒店抢占了3600个基点的市场份额 [10] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司继续专注于通过获取固定利率债务、延长到期期限和确保充足现金储备来维持稳健的资产负债表；继续关注收购机会，坚持保守的承保方法；专注为股东识别长期价值创造机会 [31] - 公司与Newport Hospitality Group和Our Town Hospitality达成主协议，Our Town Hospitality将专门管理公司的酒店，以实现公司扩大精品酒店系列的愿景 [29] - 行业方面，美国经济保持韧性，尽管存在风险，但公司仍谨慎乐观地认为，至少在明年，行业的长期上升周期将持续，因为整体临时旅行趋势稳定，团体预订步伐强劲 [32] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 第三季度多个市场受到飓风多里安影响，导致需求破坏，对公司盈利能力产生重大负面影响，估计该季度调整后FFO每股下降0.08美元，但公司仍有望按修订后的指引完成2019年业绩 [26][27] - 公司对完成海德海滩屋度假村的收购感到满意，新增的宴会厅将使DoubleTree酒店受益，该交易标志着长期复杂开发的完成，未来具有很大的上升空间 [28] 其他重要信息 - 9月公司宣布与Newport Hospitality Group Inc.和Our Town Hospitality, LLC达成管理10家酒店的主协议，自2020年1月1日起生效 [11] - 9月公司收购了佛罗里达州好莱坞海德海滩屋度假村和住宅的2个商业公寓单元，包括酒店商业单元（花费535万美元）和一个3279平方英尺的商业单元；同时签订了20年的停车场和泳池边小屋管理协议以及运营管理公寓协会的协议 [12] - 上个月公司宣布每股0.13美元的季度股息，年化股息为每股0.52美元，基于昨日收盘价的收益率为7.9% [13] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 请提供剔除受影响市场后，整体投资组合中休闲、商务和团体业务的趋势情况 - 公司以杰克逊维尔为例，原本劳动节周末酒店因赛事预订满房，但因州长宣布紧急状态，赛事转移，酒店从满房变为无业务；整个东南地区的团体业务基本取消，临时旅行也受到影响，这种情况持续了近两周 [36] 问题2: 公司在劳动力市场和其他成本增加方面的情况如何 - 美国基本处于充分就业状态，公司在一些市场为基层员工使用外部服务，虽成本稍高，但能明确成本并灵活配置员工，今年劳动力成本增幅不到2%；出现这种情况的市场主要是劳动力紧张和近期酒店供应增长较多的市场，如迈阿密、坦帕、路易斯维尔 [38][39] 问题3: 进入2020年，公司的资本分配应如何考虑 - 公司酒店目前状况良好，今年资本支出接近800万美元，2020年可能会减少几百万美元至600万美元左右，甚至可能在500多万美元；明年没有重大的非经常性装修活动，只有北卡罗来纳州罗利一家180间客房的小酒店计划进行品牌重塑，且相关资金已基本到位，不会影响公司现金状况 [44][47] 问题4: 从FFO角度看，目前投资组合合理的季度运行率是多少 - 公司认为2020 - 2021年FFO在1 - 1.10美元之间 [49] 问题5: 本季度和今年获得的一些一次性费用收入在未来是否可持续 - 新宴会厅实现的收益是一次性非经常性事件，相当于400万美元；飓风影响是一次性事件，无法预测未来是否会发生；债务提前清偿和利率互换价值变化对FFO的影响预计明年不会再次出现 [50][53]

财务数据和关键指标变化 - 第二季度总营收为5150万美元，较去年同期减少0.03%，约1.3万美元；前六个月总营收约为9890万美元，较去年同期增长6.1% [15] - 第二季度酒店EBITDA约为1560万美元，较去年同期减少4.2%；前六个月酒店EBITDA约为2880万美元，较去年同期增长1.7% [15] - 第二季度调整后FFO约为720万美元，较去年同期减少14.1%；前六个月调整后FFO约为1200万美元，较去年同期减少8.7%，减少原因是2018年第二季度表现出色且有一次性收益 [16] - 截至2019年6月30日，公司资产总账面价值约为4.931亿美元，其中酒店物业净投资约为4.365亿美元；公司现金约为3730万美元，包括约3240万美元的无限制现金及现金等价物和约490万美元的预留资金 [18] - 截至季度末，公司未偿还债务本金余额约为3.647亿美元，加权平均利率为4.98%，约86%的债务为固定利率；股东和有限合伙人权益总计约为1.044亿美元，其中股东权益约为1.047亿美元，有限合伙人权益赤字约为30万美元 [19] - 季度末，公司约有1420万股普通股流通在外，其中约60万股由员工持股计划持有；还有约180万份有限合伙单位流通在外；第二季度末，计息债务本金余额约为每间客房11.5万美元 [20] - 公司重申2019年业绩指引，预计全年总营收在1.842亿 - 1.871亿美元之间，中点较去年增长4.2%；酒店EBITDA预计在4920万 - 5020万美元之间，中点较去年增长4.2%；调整后FFO预计在1580万 - 1680万美元之间，即每股1.02 - 1.08美元 [21][22] 各条业务线数据和关键指标变化 - 综合投资组合第二季度RevPAR同比增长4%，达到128.05美元，入住率增长0.9%，平均每日房价（ADR）增长3%；年初至今，RevPAR同比增长6.1%，达到124.97美元，入住率增长2.7%，ADR增长3.3% [7][8] - 北卡罗来纳州威尔明顿的Ballast酒店第二季度RevPAR增长23.5%，ADR增长10.3%，入住率增长12%；市场RevPAR季度增长18%，该酒店占据4.6个百分点的市场份额 [9] - 费城机场的DoubleTree酒店第二季度RevPAR增长9.4%，ADR增长11%；市场增长5.7%，该酒店占据3.5个百分点的市场份额 [10] - 阿灵顿的Hyatt Centric酒店第二季度RevPAR增长4.9%，ADR增长5.9%；市场RevPAR季度下降1%，该酒店占据6%的市场份额，保持市场领先地位 [10] 各个市场数据和关键指标变化 - 本季度美国酒店业RevPAR增长1.1%，公司所在市场的竞争组合RevPAR相对持平，仅增长0.4%；年初至今，公司所在市场RevPAR增长2.3%，而美国酒店业增长1.2% [8] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司继续关注收购机会，坚持保守的承保方式，认为市场价格大多仍过高，专注为股东寻找长期创造价值的机会 [29] - 公司积极管理资产负债表，近期的再融资活动解决了公司唯一的短期到期债务问题 [30] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司对第二季度营收结果较为满意，多数投资组合表现优于市场和行业，主要受房价增长推动；但由于复活节假期从3月移至4月，同比结果受到影响 [24] - 行业整体增长放缓，但经济总体健康，消费者支出年增长率达4.3%，失业率较低，公司仍有乐观理由 [29] - 南佛罗里达市场降温导致入住率负增长，对投资组合表现产生重大影响；好莱坞的DoubleTree度假村因周边建设项目表现不佳，预计项目第三季度完成后影响将减小 [27] - 6月完成坦帕物业的翻新和改造，重新推出为Alba酒店，产品改进带来了良好的客户体验，但第二季度业绩受到影响；该项目完成标志着公司四年多来首次进入无重大干扰的时期 [28] 其他重要信息 - 4月，公司完成108万股8.25% D系列累积可赎回优先股的发售，总收益2700万美元；5月，完成额外12万股该系列优先股的发售，总收益300万美元，所得款项用于全额赎回运营合伙企业2021年到期的7.25%高级无担保票据及营运资金 [12] - 4月，公司与现有贷款方Fifth Third Bank修订了以佛罗里达州坦帕资产为抵押的1900万美元抵押贷款，贷款本金约为1820万美元，新期限为三年加两个一年展期，利率为30天LIBOR加3.75%，若物业达到特定业绩目标，利率可降至30天LIBOR加3%，贷款按25年分期偿还 [13] - 上个月，公司宣布每股0.13美元的季度股息，年化股息为每股0.52美元，基于昨日收盘价计算的股息收益率为7.5% [13] 问答环节所有提问和回答 问题1: 请介绍Ballast酒店的发展情况以及与预期的对比 - Ballast酒店今年的增长超出预期，每月都超出预算；本季度市场RevPAR增长18%，原因是市场新增了与会议中心配套的Embassy Suites酒店，增加了团体业务，且去年北卡罗来纳州东部部分酒店因飓风受损尚未重新开业，业务转移至该市场 [34][36] 问题2: Alba酒店的转换情况与预期相比如何 - 品牌转换通常需要2 - 4周重新在网上建立知名度，公司提前安排了大量团体业务以应对转换期间散客业务的下降；预计今年秋季该酒店将有出色表现，此前公司在其他市场的品牌转换也取得了良好效果 [38][40] 问题3: 请详细说明南佛罗里达市场的趋势以及好莱坞酒店的干扰情况 - 南佛罗里达市场受到新酒店供应增加和周边建设项目的影响；好莱坞酒店因隔壁44层建筑的建设受到干扰，竞争对手借此打压该酒店的团体业务；目前建筑外部已完工，预计一个季度后酒店将恢复市场表现；市场下滑的原因是南美国家游客减少，长期来看，好莱坞市场有望恢复稳定 [43][45] 问题4: 公司在劳动力和其他成本增加方面的情况如何 - 公司位于南部地区，运营成本相对较低；劳动力成本总体呈2% - 3%的增长趋势，与往年基本一致；不同市场情况有所不同，部分市场酒店供应增加导致酒店员工需求上升，工资有上涨压力，而部分市场则较为稳定 [47][49] 问题5: 复活节假期对业绩的影响以及Ballast酒店明年是否会受竞争对手重新开业的影响 - 复活节假期每年会使酒店EBITDA在不同季度间转移约50万美元，对公司业绩产生负面影响；Ballast酒店市场前景乐观，近期有大型团体业务，且市场因会议酒店的增加和产品的成熟而更具吸引力 [53][54] 问题6: 公司维持全年FFO指引的信心来源以及各酒店对实现指引的贡献情况 - 去年下半年业绩不佳，为今年提供了较低的比较基数；公司对每家酒店进行了年中重新评估，目前本季度业绩良好，因此对实现指引较为乐观；除Alba和Ballast酒店外，Savannah、Minnesota和Houston等酒店在下半年也有良好表现 [56][58] 问题7: 当前利率环境是否会带来新的机会 - 公司去年锁定了大部分债务利率，目前资产负债表较为稳定；未来几年若有需要，可能会考虑优先股相关操作；公司有部分浮动利率债务，如坦帕、罗利和休斯顿的债务，将从利率下降中受益 [64][66] 问题8: 美国经济强劲与公司酒店需求之间是否存在脱节 - 公司认为美国经济强劲，对业绩有积极影响，但同时需要应对当地的天气和新酒店供应等问题；过去几年公司在应对飓风等问题上表现出色，未对公司造成重大影响 [69]

财务数据和关键指标变化 - 2019年第一季度总营收约4740万美元，同比增长13.5% [20] - 第一季度酒店EBITDA约1320万美元，同比增长10.9% [20] - 第一季度调整后FFO约480万美元，较去年同期略有增长 [20] - 截至2019年3月31日，总资产账面价值约4.958亿美元，其中酒店物业净投资约4.413亿美元 [23] - 截至季度末，公司现金总额3340万美元，包括约2900万美元的无限制现金及现金等价物和约440万美元预留用于房地产税、资本改进等费用 [23] - 截至季度末，未偿还债务本金余额约3.663亿美元，加权平均利率5.13%，约85%的债务为固定利率 [24] - 截至季度末，约有1420万股普通股流通在外，其中约60万股由公司员工持股计划持有，约有180万有限合伙单位流通在外 [24] - 第一季度末，计息债务每间客房本金余额约12.38万美元，高级无担保票据协议中定义的债务与总资产价值比率为59%（基于季度末约6.61亿美元的总资产价值） [25] - 公司修订2019年业绩指引，预计全年总营收在1.842亿 - 1.871亿美元之间，中点较去年总营收增长4.2% [26] - 预计酒店EBITDA在4920万 - 5020万美元之间，中点较去年增长4.2%；调整后FFO在1580万 - 1680万美元之间，即每股1.08 - 1.2美元，中点较去年每股调整后FFO增长1% [27] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第一季度综合投资组合RevPAR同比增长8.8%至121.86美元，入住率增长5.2%，平均每日房价（ADR）增长3.5%；全年RevPAR同比增长7.4%至109.20美元，入住率增长0.4%，房价增长6.9%；酒店EBITDA利润率全年扩大20个基点 [9] - 达拉斯和威尔明顿酒店转换为精品概念酒店一年后，第一季度RevPAR增长27.4%，入住率增长21.4%，房价增长4.9% [10][11] - 萨凡纳的德索托酒店在2017年重新定位后持续提升，第一季度RevPAR增长13.4%至114.97美元，入住率增长12.5%，房价增长0.9%，在竞争组合中的RevPAR份额增长10.7% [11] - 阿灵顿的凯悦中心酒店第一季度RevPAR增长6.9%，继续跑赢市场，从竞争组合中获得5.4%的份额 [12] - 亚特兰大的乔治亚露台酒店第一季度RevPAR增长54.5%至187.75美元，入住率增长18.4%，房价增长30.5%，RevPAR指数达到118.9，份额增长26.6% [13] 各个市场数据和关键指标变化 - 2019年第一季度美国酒店业RevPAR温和增长1.5%，公司综合投资组合RevPAR增长8.8%，从竞争组合中获得4.8%的份额，主要由入住率增长推动 [29] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 发行优先股，用永久资本来源取代短期债券，降低风险，若有需要可在五年后赎回优先股 [16] - 修订坦帕皇冠假日酒店1900万美元的抵押贷款协议，贷款本金约1820万美元，新期限三年，有两次一年展期选项，利率为30天LIBOR加375个基点，若物业达到特定业绩指标可降至30天LIBOR加300个基点，贷款按25年摊销 [17][18] - 提高季度股息至每股0.13美元，年化股息0.52美元，基于前一日收盘价计算股息收益率为7.3%，这是过去16个季度中的第11次股息上调 [18] - 继续专注改善资产负债表，尽可能固定利率并延长债务期限，利用资本市场机会 [35] - 保持稳健一致的股息策略，倾向于谨慎增长 [36] - 继续评估收购机会，以实现投资组合增长，但会保持投资纪律，不支付过高价格 [47][48] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管2018年底行业经营环境波动，但2019年第一季度美国经济增长3.2%，宏观经济环境稳定，企业利润持续稳定增长，公司对2019年第二季度及全年前景持谨慎乐观态度 [28] - 公司投资组合在第一季度表现出色，预计未来将继续跑赢市场 [29][35] 其他重要信息 - 4月完成180万股8.25% D系列累积可赎回永久优先股发行，总收益2700万美元；上周承销商行使12万股认购权，额外收益300万美元，公司计划用净收益全额赎回运营合伙企业2021年到期的7.25%高级无担保票据，剩余资金用于一般公司用途，包括潜在酒店物业收购 [14][15] - 好莱坞40层海德海滩别墅公寓酒店建设接近尾声，预计今年第四季度开业，公司在该建筑的权益将为好莱坞市场提供多达700间酒店客房 [32] - 坦帕酒店Alba计划6月重新开业，此前进行了1130万美元的翻新，这是未来18个月内公司唯一剩余的重大翻新项目，标志着四年投资组合强化计划的完成，约90%的自有客房已翻新 [33][34] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 部分资产市场份额增长的驱动因素是什么 - 公司的精品酒店概念在亚特兰大、威尔明顿和萨凡纳等地得到认可，客人体验良好，推动营收增长 [39][40] 问题2: 2019年团体预订情况如何 - 今年剩余时间团体预订情况良好，此前团体客户因项目未完成而持谨慎态度，现在逐渐接受公司产品 [41][42] 问题3: 凯悦中心和劳雷尔酒店表现强劲的驱动因素是什么 - 罗斯林子市场表现活跃，北弗吉尼亚市场受益于多家大型企业搬迁，商务旅行需求强劲；劳雷尔酒店服务出色，是系统内排名靠前的双树酒店，客人逐渐适应服务水平，且对政府团体有价格优势 [44][45][46] 问题4: 第一季度有无潜在收购交易，对潜在收购定价有何看法 - 第一季度对四处房产进行了评估，但未成功竞得，市场竞争激烈，公司会保持投资纪律，继续寻求投资组合增长机会 [47][48] 问题5: 2019年资本分配优先事项是什么 - 公司大部分投资组合的翻新周期接近尾声，未来将继续评估收购机会，若有合适项目将投入资金，否则维持现状，预计2019年业绩将好于预期 [49][50] 问题6: 保险续保情况及成本有无变化 - 公司更换了保险公司以获得更好价格，整体保险成本约增加4%，其中财产险和意外险约增加5%，工伤险和其他险种（如一般责任险）几乎无增长，与宏观保险市场大幅增长相比，公司续保情况较好 [53][54][56] 问题7: 肯塔基德比对酒店业务有无影响 - 目前无法提供相关信息，将在下一次财报电话会议中分享 [58] 问题8: 公司是否不再打算进行资产置换 - 公司此前尝试出售费城酒店但未获得理想价格，因此选择对该资产进行再融资并将资金投入阿灵顿资产收购，目前费城酒店表现良好，暂无出售计划，但未来会考虑对部分资产进行营销，目前没有积极出售资产的计划 [61] 问题9: 为何净收入指引上升，EBITDA下降，可供股东分配资金持平 - 本季度有近50万美元的套期保值非现金费用，需对FFO进行调整；阿灵顿酒店于2018年3月1日收购，1 - 2月不在公司名下，该酒店虽对营收有积极影响，但1 - 2月是华盛顿特区子市场最差月份，对EBITDA有负面影响；此外，修订后的指引中还有约110万美元与偿还债券相关的非现金费用，全年非现金费用近160万美元，影响了财务指标表现，但不影响现金流 [64][66][67]

财务数据和关键指标变化 - 2018年第四季度总营收约4350万美元，同比增长13.9%；全年总营收约1.782亿美元，同比增长15.5% [17] - 2018年第四季度酒店EBITDA约1020万美元，同比增长2.4%；全年酒店EBITDA约4770万美元，同比增长16.3% [18] - 2018年第四季度调整后每股FFO为0.12美元，同比下降45.5%；全年调整后每股FFO为1.04美元，同比增长4% [18] - 截至2018年12月31日，公司资产总账面价值约4.933亿美元，其中酒店物业净投资约4.357亿美元 [22] - 截至2018年12月31日，公司总现金约3790万美元，包括约3380万美元的无限制现金及现金等价物和约410万美元预留用于房地产税、资本改进和其他特定费用 [23] - 截至2018年第四季度末，公司未偿还债务本金余额约3.926亿美元，加权平均利率为5.13%，约87%的债务为固定利率 [24] - 2019年公司预计总营收在1.842亿 - 1.871亿美元之间，中点较去年总营收增长4.2%；酒店EBITDA预计在4920万 - 5020万美元之间，中点较去年增长4.25%；调整后FFO预计在1590万 - 1690万美元之间，即每股1.02 - 1.08美元，中点较去年调整后每股FFO增长3.1% [26][27] 各条业务线数据和关键指标变化 - 2018年第四季度，组合每间可售房收入（RevPAR）同比增长6%至100.10美元，入住率增长3.8%，房价增长2.2%；全年RevPAR同比增长7.4%至109.20美元，入住率增长0.4%，房价增长6.9%；酒店EBITDA利润率全年扩大20个基点 [9] - 马里兰州南部的希尔顿逸林酒店第四季度RevPAR增长14.4%，入住率增长14.9%，从竞争组中夺取15.4个百分点的市场份额 [10] - 海德度假村及公寓第四季度RevPAR增长16.8%，入住率增长12.9%，房价增长3.4%，市场RevPAR增长1% [10] - 北卡罗来纳州威尔明顿的巴拉斯酒店自去年4月改造后持续提升，第四季度RevPAR增长15.2%，入住率增长4%，房价增长10.8% [11] 各个市场数据和关键指标变化 - 亚特兰大市场因超级碗表现出色，1月和2月业绩远超预期；华盛顿特区市场表现疲软，但阿灵顿和劳雷尔马里兰的资产表现优于竞争对手；费城年初出现负增长，尤其是机场市场 [38] - 南佛罗里达市场过去受天气和美元强势影响，未来有望好转；坦帕市场呈上升趋势；萨凡纳市场有积极成果，酒店持续夺取市场份额 [39][40] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司坚持关键战略举措和目标，保持资产负债表纪律，通过资本市场交易，如再融资1.105亿美元抵押贷款以锁定低利率并延长到期期限 [31] - 持续为股东增加股息，过去四年中有三年每季度增加股息；推进酒店重新定位项目，如威尔明顿资产的品牌转换和坦帕物业的翻新 [32] - 2019年酒店行业预计入住率略有下降，房价温和上涨2%，公司将主要关注费用管理和利润率控制 [34] - 公司保持谨慎乐观，将维持纪律性投资策略，关注增值投资机会，为股东创造长期价值 [35] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 2018年公司面临天气事件和经济放缓带来的挑战，但组合表现优于同行，RevPAR增长7.4%，从竞争对手夺取100个基点的市场份额，盈利较2017年增长4%，并实现年初指引的AFFO [29][30] - 认为2019年酒店行业是不错但非极好的一年，公司将关注费用管理和利润率控制，因强大的团体预订和有竞争力的组合，对未来保持谨慎乐观 [34][35] 其他重要信息 - 公司授权延长股票回购计划，可购买至多1000万美元的流通普通股，截至2018年12月31日，已回购约590万美元，剩余约410万美元可在未来回购 [21][22] - 过去一个月，公司宣布季度股息为每股0.125美元，年化股息为每股0.50美元，基于昨日收盘价的收益率约为6.9% [15] - 公司正在对坦帕酒店进行约1130万美元的翻新，预计今年6月将其转换为阿尔巴酒店，目前约90%的客房翻新和75%的公共区域翻新已完成 [12] - 佛罗里达州好莱坞的高层海滩别墅预计今年第四季度开业，公司在该建筑的权益将为其在好莱坞市场提供多达700间酒店客房 [14] 问答环节所有提问和回答 问题: 2019年哪些市场最有潜力实现RevPAR增长 - 公司对亚特兰大市场非常乐观，因超级碗开局良好且1、2月业绩超预期；华盛顿特区市场有挑战，但公司部分资产表现良好；费城年初有负增长；南佛罗里达市场有望好转；坦帕市场呈上升趋势；萨凡纳市场有积极成果 [38][39][40] 问题: 如何抵消工资和费用压力 - 公司管理层能够维持工资基本稳定，目前未感受到巨大的工资上涨压力 [42] 问题: 2019年是否还有其他资本支出项目 - 除坦帕项目收尾外，目前只有罗利资产项目在规划中，但要到明年，今年资本支出方面会比较轻松 [43] 问题: 对资本循环的最新看法，收购市场有无变化及是否有资产出售计划 - 收购市场竞争激烈，第四季度投标的几个项目均未成功，未看到资本化率上升；公司持续考虑出售部分资产，将进行一对一的软性销售和低调营销 [44] 问题: 部分酒店入住率低于组合平均的原因及是否需要改变运营模式以提高利润率 - 部分酒店从全国品牌转换为独立品牌，业务仍在发展中，需约三年达到稳定入住率；路易维尔市场因新建多家酒店受冲击；海德酒店因业主自住和要建立价格体系，入住率受影响；怀特霍尔酒店曾因电气事故关闭后需重新提升；德索托酒店从希尔顿品牌转换后需牺牲部分散客入住率来建立团队业务和声誉 [48][49][50][51] 问题: 能否举例说明不同酒店的利润率差异 - 利润率受餐饮业务占比影响，难以直接对比；从全国品牌转换为独立品牌后，餐饮收入有显著增长，虽利润率低于客房部门，但仍有盈利；路易维尔酒店因品牌合并，常客收入大幅下降，利润率受影响 [53][55][56] 问题: 坦帕1800万美元抵押贷款今年夏天到期，再融资的金额和利率应如何考虑 - 预计再融资利率不会比现在高很多，可能会利用延期选项，先对酒店进行重新定位，两年后再进行再融资 [57][58][59] 问题: 解释约80万美元的套期保值损失 - 公司的两笔贷款分别需要利率上限和利率互换，衍生品按季度按市值计价，12月信贷市场低迷导致这些产品价格处于半年内最低，产生未实现损失，预计2/3 - 90%将在今年第一或第二季度转回，这只是暂时情况且非现金损失 [62][63][64] 问题: 未来一年的股息指引 - 公司暂无确切股息指引，会参考过去表现，因处于行业周期后期，需考虑衰退情况，今年可能会有一两次股息增加，目前还在研究中 [65] 问题: 希望公司提前发布财务结果以便有时间分析 - 公司表示会分析是否改变发布时间，过去10年作为上市公司，一直是9点发布财报用于10点的电话会议 [66][67]