公司酒店资产与权益情况 - 截至2022年12月31日，公司酒店组合包括10家全服务酒店（共2786间客房）以及两家共管酒店权益，总客房数2952间[141] - 公司拥有运营合伙企业约95.8%的权益，其余由有限合伙人持有[141] 酒店运营指标变化（2022与2021对比） - 2022年与2021年相比，综合组合入住率从52.5%升至60.0%，实际组合从52.9%升至60.8%；ADR从160.51美元升至181.34美元，实际组合从145.50美元升至171.34美元；RevPAR从84.29美元升至108.87美元，实际组合从76.94美元升至104.17美元[145] 财务数据关键指标变化（2022与2021对比） - 2022年总营收约1.661亿美元，较2021年的约1.276亿美元增加约3850万美元，增幅30.2%[145] - 2022年客房收入约1.096亿美元，较2021年增加约2100万美元，增幅23.6%[145] - 2022年餐饮收入约2950万美元，较2021年增加约1370万美元，增幅86.7%[145] - 2022年其他运营收入约2690万美元，较2021年增加约380万美元，增幅16.5%[145] - 2022年酒店运营费用约1.196亿美元，较2021年增加约2290万美元，增幅23.7%[146] - 2022年折旧和摊销费用约1860万美元，较2021年减少约130万美元，降幅6.3%[148] - 2022年和2021年酒店物业投资净减值分别为0和约1220万美元[148] - 2022年利息费用约为1980万美元，较2021年的约2270万美元减少约290万美元，降幅12.8%[149] - 2022年净收入约为3400万美元，较2021年的净亏损约2850万美元增加约6250万美元，增幅219.0%[149] 财务数据关键指标变化（2021与2020对比） - 2021年总营收约为1.276亿美元，较2020年的约7150万美元增加约5610万美元，增幅78.4%[150] - 2021年客房收入约为8860万美元，较2020年的约4920万美元增加约3940万美元，增幅80.2%[151] - 2021年酒店运营费用约为9670万美元，较2020年的约7470万美元增加约2200万美元，增幅29.4%[151] - 2021年利息费用约为2270万美元，较2020年的约1810万美元增加约460万美元，增幅25.6%[152] 现金流量情况 - 2022年经营活动提供的净现金约为670万美元，2021年约为230万美元[154] - 2022年投资活动提供的现金约为4670万美元，2021年使用的现金约为240万美元[154][155] - 2022年融资活动使用的现金约为5160万美元，2021年约为970万美元[155][156] 未来资本支出与计划 - 预计2023年资本支出约为730万美元[157] 储备账户相关 - 公司每月将德索托酒店等部分酒店总收入的4.0%以及费城机场希尔顿逸林酒店等部分酒店客房收入的4.0%存入储备账户[158] 公司现金及等价物情况 - 截至2022年12月31日，公司现金、现金等价物和受限现金约为2730万美元，其中约540万美元存于受限储备账户[160] 资产出售与再融资收益 - 2022年6月，公司出售罗利布朗斯通大学希尔顿逸林酒店获得约1980万美元净收益，还对阿尔巴酒店进行再融资获得约750万美元收益[160] 贷款协议修改 - 2023年2月26日，公司修改白厅酒店抵押贷款协议，将到期日延长至2028年2月26日，利率设为纽约优惠利率加1.25%，下限为7.50%，并需设立约150万美元的储备金[160] 抵押债务情况 - 截至2022年12月31日，公司抵押债务本金余额约为3.219亿美元[162] 到期贷款处理计划 - 2023年，劳雷尔希尔顿逸林酒店和费城机场希尔顿逸林酒店的抵押贷款到期，公司打算进行再融资或申请延期[161] 优先股情况 - 截至2022年12月31日，公司累计未支付优先股股息约为2390万美元，优先股总清算价值约为1.213亿美元[168] REIT资格维持要求 - 公司需每年向股东分配至少90.0%的房地产投资信托应税收入以维持REIT资格[167] 酒店运营影响因素 - 公司酒店运营受地理位置和季节性影响，4月、5月和10月通常表现较好，11月中旬至2月中旬通常较淡[172] 行业竞争影响 - 酒店行业竞争激烈，特定地区竞争酒店数量可能对公司酒店入住率、平均每日房价和每间可售房收入产生重大不利影响[173] 减值损失情况 - 2021年12月31日，公司确认约1220万美元的减值损失，2022年未确认减值损失[177] 递延税项资产情况 - 截至2022年12月31日，公司确定无法充分利用递延税项资产，需100%估值备抵，2022年和2021年递延税项资产均为0 [177] 多年度财务指标对比 - 2022 - 2020年净收入分别为3395.9848万美元、 - 2853.964万美元、 - 5368.2905万美元[180] - 2022 - 2020年FFO分别为1373.7889万美元、 - 478.8925万美元、 - 4265.6958万美元[180] - 2022 - 2020年调整后FFO分别为1781.9964万美元、 - 489.0058万美元、 - 3545.2882万美元[180] - 2022 - 2020年酒店EBITDA分别为4646.2568万美元、3089.4561万美元、 - 322.4309万美元[182] 债务利率情况 - 截至2022年12月31日，公司有3.102亿美元固定利率债务，加权平均利率4.83%，1420万美元浮动利率债务[182] - 费城机场希尔顿逸林酒店抵押贷款通过利率互换固定为5.237%，坦帕阿尔巴酒店抵押贷款通过利率互换固定为5.576%，250万美元PPP贷款固定利率为1.0% [182] - 截至2022年12月31日，公司固定利率债务约为3.102亿美元，加权平均利率为4.83%，浮动利率债务约为1420万美元[182] - 截至2021年12月31日，公司固定利率债务约为3.3亿美元，加权平均利率为4.77%，浮动利率债务约为5020万美元[183][184] 利率变动影响 - 假设白厅酒店抵押贷款余额维持在2022年12月31日的约1420万美元，1个月伦敦银行同业拆借利率、有担保隔夜融资利率和最优惠利率每上升1%，公司年度利息支出和现金流影响约为10万美元[183] - 假设阿尔巴酒店、白厅酒店和希尔顿逸林酒店罗利布朗斯通大学分校的抵押贷款余额维持在2021年12月31日的约5020万美元，1个月伦敦银行同业拆借利率和最优惠利率每上升1%，公司年度利息支出和现金流影响约为20万美元[184] 多年度详细财务指标对比 - 2022年公司净收入为3395.9848万美元，2021年净亏损为2853.964万美元，2020年净亏损为5368.2905万美元[182] - 2022年公司酒店息税折旧摊销前利润为4646.2568万美元，2021年为3089.4561万美元，2020年为 - 322.4309万美元[182] - 2022年公司利息费用为1977.2802万美元，2021年为2268.6694万美元，2020年为1805.6874万美元[182] - 2022年公司利息收入为 - 18.9291万美元，2021年为 - 14.7025万美元，2020年为 - 21.0426万美元[182] - 2022年公司所得税费用为52.2355万美元，2021年为2.7392万美元，2020年为528.0443万美元[182] - 2022年公司折旧和摊销费用为1865.0336万美元，2021年为1990.9226万美元，2020年为1989.6772万美元[182] 税务审查情况 - 截至2022年12月31日，公司无不确定税务状况，主要税务管辖区可审查的税务年度为2016 - 2020年，MHI TRS实体为2014 - 2021年[177] 资产折旧情况 - 酒店物业建筑物和改良设施按直线法在7 - 39年折旧，家具和设备在3 - 10年折旧[175]

财务数据和关键指标变化 - 2022年全年总营收约1.661亿美元，较上一年增长30.1%；第四季度总营收约4130万美元，较2021年同期增长17.8% [16][45] - 2022年全年调整后FFO约1830万美元，较2021年全年改善约2320万美元；第四季度调整后FFO约850万美元，较2021年同期增加980万美元 [17] - 截至2022年12月31日，公司总现金约2730万美元，其中无限制现金及现金等价物约2190万美元，预留用于房地产税、资本改善等项目的资金约540万美元 [48] - 2022年第四季度酒店EBITDA约1190万美元，较2021年同期增长46.8%；全年酒店EBITDA约4650万美元，较2021年全年增长50.4% [46] - 2023年第一季度，公司预计总营收在4230万 - 4430万美元之间，调整后FFO在410万 - 470万美元之间（即每股0.21 - 0.24美元），按区间中点计算，调整后FFO较上一年同期增长超200% [21][22] - 预计2023年资本支出约720万美元，按区间中点计算，第一季度总营收较上一时期增长13%，酒店EBITDA预计在1190万 - 1250万美元之间，按区间中点计算，较上一年同期增长22.3% [50][51] 各条业务线数据和关键指标变化 - 2022年全年同店综合投资组合RevPAR为108.56美元，入住率61%，ADR为178.01美元；第四季度RevPAR为102.34美元，入住率57.4%，ADR为178.41美元，较2021年同期增长17.1% [37] - 2022年第四季度，集团业务方面，投资组合实现了2019年第四季度集团业务的103%；休闲酒店表现超预期，食品和饮料贡献优于预期 [10][11] - 2022年，集团预订中企业占比25%，较上一年的15%有所提升；临时和商务旅行板块，第四季度业务量达到2019年第四季度的68%，较2021年第四季度增长36% [39] 各个市场数据和关键指标变化 - 2022年第四季度RevPAR较2019年第四季度下降2.5%；2022年全年RevPAR较2019年下降6.2%，入住率下降12.9%，ADR增长7.7% [5] - 10月RevPAR较2019年同期增长3.3%，ADR增长超11%；11月受飓风影响表现疲软；12月RevPAR较2019年同期增长1.3%，ADR增长近19% [38] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司出售路易斯维尔和罗利资产，减少了有担保抵押贷款债务，偿还了高额企业贷款，同时消除了这两家酒店近期昂贵的生命周期改善资本支出需求；对坦帕资产的贷款进行修改，获得了更有利的条款和额外现金收益 [25] - 公司战略聚焦南方市场，这些地区在行业复苏中表现出色，如佐治亚州萨凡纳的德索托酒店，2022年RevPAR较2019年增长22%，创历史最佳业绩 [26] - 公司预计未来将通过定期宣布特别股息来减少累积未支付的优先股股息，这体现了管理层对公司财务健康和应对不断变化的住宿环境能力的信心 [27] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司密切关注宏观经济数据、消费者行为和企业旅行政策，尚未看到需求、未来预订速度或房价出现回落，对未来增长前景持谨慎乐观态度 [28] - 2023年，集团业务有望在去年的基础上继续改善，目前今年的集团预订量比上一年同期增长47%；第一季度RevPAR预计达到2019年第一季度的97% - 101% [57] - 公司认为投资组合在临时商务旅行和集团业务板块有显著的上升空间，临时商务旅行预订量预计今年将大幅增长，目前已达到去年同期的145% [69] 其他重要信息 - 2022年12月和2023年1月，公司分别收到一项和另一项薪资保护计划贷款的豁免通知，共计获得约490万美元本金豁免及相关应计利息，还有一项约30万美元的豁免申请正在等待小企业管理局审批 [20] - 本周公司宣布对休斯顿怀特霍尔酒店现有贷款进行修改，贷款本金约1420万美元，延长至2028年2月，维持浮动利率（纽约优惠利率加1.25%，最低利率7.50%） [49] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: PPP贷款剩余部分是否会偿还或获得豁免 - 公司表示不会有额外豁免，已提交一轮豁免申请，总豁免金额约500万美元，已偿还部分贷款，剩余200 - 250万美元需在2025年中左右还清，若有每月还款要求，并非一次性还款 [31][73] 问题2: 优先股应计余额是否仍为2300万美元，以及如何为加速还款提供资金，2年恢复普通股股息的时间线是否合理 - 公司称2300万美元是截至2022年底的正确数字，恢复优先股股息后应计余额固定，将通过现金流或其他机制（如降低优先股本金、筹集新资本）逐步偿还，目前不考虑出售资产加速还款；对于恢复普通股股息的时间线，无法给出明确指导，取决于行业发展、盈利能力和资本需求等因素 [65][76][77] 问题3: 市场是否有衰退迹象 - 公司表示通过与各部门人员的详细沟通，目前未看到任何衰退迹象，商务客户预订、集团预订和房价等方面表现良好，但不确定这种情况会持续多久 [79]

公司酒店资产情况 - 公司酒店组合包括10家全服务酒店（2786间客房）以及两家共管酒店权益（152间参与租赁计划客房），总计2938间客房[183] - 公司全资酒店物业租赁给MHI TRS实体，由其聘请独立酒店管理公司运营[186] 公司权益情况 - 截至报告日期，公司拥有运营合伙企业约94.7%的权益[185] 有担保票据偿还情况 - 2020年12月31日，运营合伙企业向投资者出售2000万美元有担保票据[187] - 2022年6月10日，公司用出售酒店所得款项部分偿还有担保票据，约1330万美元用于偿还本金，630万美元用于支付退出费，20万美元用于支付应计利息[188] - 2022年6月29日，公司用再融资所得及现金和利息储备全额偿还有担保票据，约560万美元用于偿还本金，260万美元用于支付退出费，20万美元用于支付应计利息[189] 酒店行业关键指标 - 酒店行业衡量客房收入的三个关键指标为入住率、平均每日房价（ADR）和每可用客房收入（RevPAR）[190] 公司运营绩效衡量指标 - 公司使用FFO、调整后FFO和酒店EBITDA衡量运营绩效[191] 业绩报告展示情况 - 报告展示了2022年、2021年和2019年第三季度和前九个月公司全资拥有物业的关键运营指标[192] 业绩比较目的 - 公司认为将2022年第三季度和前九个月的业绩与2021年和2019年同期进行比较，有助于了解新冠疫情的全面影响和公司的复苏进展[193] 财务数据关键指标变化 - 营收 - 2022年第三季度总营收约3920万美元，较2021年同期的约3550万美元增加约370万美元，增幅10.5%[195] - 2022年前三季度总营收约1.247亿美元，较2021年同期的约9250万美元增加约3220万美元，增幅34.8%[211] - 2022年第三季度客房收入约2610万美元，较2021年同期的约2520万美元增加约90万美元，增幅3.5%[196] - 2022年前三季度客房收入约8350万美元，较2021年同期的约6480万美元增加约1870万美元，增幅28.9%[212] - 2022年第三季度餐饮收入约680万美元，较2021年同期的约480万美元增加约200万美元，增幅41.3%[198] - 2022年前三季度餐饮收入约2010万美元，较2021年同期的约980万美元增加约1030万美元，增幅104.2%[213] - 其他运营部门2022年前九个月收入约2110万美元，较2021年同期的约1790万美元增加约320万美元，增幅17.9%[214] 财务数据关键指标变化 - 费用 - 2022年第三季度酒店运营费用约2940万美元，较2021年同期的约2660万美元增加约280万美元，增幅10.6%[200] - 2022年第三季度利息费用约420万美元，较2021年同期的约560万美元减少约140万美元，降幅24.8%[206] - 酒店运营费用2022年前九个月约9010万美元，较2021年同期的约6970万美元增加约2040万美元，增幅29.3%[215] - 客房费用2022年前九个月约1970万美元，较2021年同期的约1640万美元增加约330万美元，增幅20.0%[217] - 餐饮费用2022年前九个月约1380万美元，较2021年同期的约620万美元增加约760万美元，增幅122.7%[218] - 公司一般及行政费用2022年前九个月约470万美元，较2021年同期的约410万美元增加约60万美元，增幅15.1%[221] - 利息费用2022年前九个月约1530万美元，较2021年同期的约1710万美元减少约180万美元，降幅10.5%[222] 财务数据关键指标变化 - 收益与损失 - 2022年第三季度实现净收入约200万美元，而2021年同期净亏损约250万美元[210] - 2022年第三季度末，公司利率互换资产的公允价值约为140万美元，套期活动未实现收益约为140万美元，2021年同期约为30万美元[208] - 2022年前九个月提前偿还债务损失约590万美元，2021年前九个月无债务提前偿还情况[223] - 资产非自愿转换收益2022年前九个月约150万美元，较2021年同期的约50万美元增加约100万美元[224] - 2022年前九个月出售北卡罗来纳州罗利的房产获得约3010万美元收益[226] - 2022年前九个月净收入约2880万美元，2021年前九个月净亏损约1160万美元[228] - 2022年第三季度净收入为197.26万美元，2021年同期净亏损为252.82万美元；2022年前九个月净收入为2876.7万美元，2021年同期净亏损为1165.8万美元[236] 公司现金情况 - 截至2022年9月30日，公司有2300万美元的无限制现金和700万美元的受限现金[237] - 2022年前九个月，经营活动产生的净现金流约为420万美元，主要来自酒店运营[238] - 2022年前九个月，投资活动产生的现金流约为4930万美元，其中1090万美元来自出售喜来登路易斯维尔河滨酒店，4150万美元来自出售希尔顿逸林酒店[239] - 2022年前九个月，公司和运营合伙企业从阿尔巴酒店抵押贷款再融资中获得780万美元，偿还抵押贷款本金约3650万美元，偿还担保票据债务2000万美元[240] - 截至2022年9月30日，公司总现金约为3000万美元，前九个月产生现金、现金等价物和受限现金约440万美元[247] 公司资本支出与递延付款预计 - 若2022年剩余时间旅行需求、入住率和每间可售房收入按预期增长，预计2022年总资本支出约为720万美元[243] - 预计2022年递延付款总额约为760万美元，截至9月30日，约80万美元未支付[246] 公司资产出售与再融资收益 - 2022年6月，出售希尔顿逸林酒店获得约1980万美元净收益，再融资阿尔巴酒店抵押贷款获得约750万美元收益[248] 公司股息情况 - 公司自2020年3月17日起暂停普通股季度现金股息，B、C、D系列优先股股息已递延12个季度[256] 公司债务情况 - 截至2022年9月30日，公司有3.171亿美元固定利率债务，加权平均利率为4.77%，包括宾夕法尼亚州费城酒店抵押贷款（利率通过掉期固定为5.237%）、佛罗里达州坦帕酒店抵押贷款（利率通过掉期固定为5.576%）和760万美元PPP贷款（固定利率1.0%），还有1430万美元可变利率债务[266] - 截至2022年9月30日，若白厅酒店抵押贷款余额维持在1430万美元，优惠利率每提高1%，公司年度利息支出和现金流影响约为10万美元[266] - 截至2021年12月31日，公司有3.3亿美元固定利率债务，加权平均利率为4.77%，包括费城机场希尔顿逸林酒店抵押贷款（利率通过掉期固定为5.237%）、2000万美元有担保票据（固定利率6.0%）和760万美元PPP贷款（固定利率1.0%），还有5020万美元可变利率债务[267] - 截至2021年12月31日，若阿尔巴酒店、白厅酒店和罗利布朗斯通大学希尔顿逸林酒店抵押贷款余额维持在5020万美元，1个月伦敦银行同业拆借利率和优惠利率每提高1%，公司年度利息支出和现金流影响约为20万美元[268] 公司利率风险管理策略 - 公司为满足长期流动性需求，将以固定和可变利率组合借款，目标是限制利率变化对收益和现金流的影响并降低整体借款成本[265] - 公司会不时签订利率对冲合约以降低利率风险，不打算为交易或投机目的持有或发行衍生品合约[265] 公司财务报表编制情况 - 公司财务报表编制需管理层进行估计和假设，实际金额可能与估计有重大差异，公司会持续评估[262] - 公司2021年12月31日年度报告披露了所有重大会计政策，关键会计政策无重大变化[262] 市场风险陈述情况 - 市场风险讨论包含前瞻性陈述，是对利率假设变动下公允价值或未来收益可能变化的估计，实际结果可能与陈述有重大差异[264] 会计声明摘要情况 - 关于最近采用和新发布的会计声明摘要，可参考合并财务报表附注中重要会计政策摘要的新会计声明部分[263]

财务数据和关键指标变化 - 第三季度总营收约3920万美元，同比增长10.5%；年初至今总营收约1.247亿美元，同比增长34.8%；第三季度总营收达到2019年同期的92.2%，年初至今达到88.2% [20][21] - 第三季度酒店EBITDA约980万美元，同比增长10%；年初至今约3460万美元，同比增长51.7%；第三季度达到2019年同期的110.3%，年初至今达到91.8% [22] - 第三季度调整后FFO约240万美元，较2021年同期增加240万美元；年初至今约980万美元，较2021年同期改善约1340万美元；第三季度达到2019年同期的217.5%，年初至今达到81.1% [23][24] - 截至2022年9月30日，公司期末现金约3000万美元，包括约2300万美元的无限制现金及现金等价物和约700万美元预留用于房地产税、资本改善等项目 [26] - 第四季度公司预计酒店层面产生的现金在1000 - 1025万美元之间，预计公司层面的G&A费用约155万美元，资本支出预计在24 - 26.5亿美元之间，计划支付的本金和利息约630万美元，预计投资组合使用的现金不超过60万美元 [26][27] - 自2020年12月以来，公司通过资产出售产生的约5220万美元，从资产负债表中移除了约5530万美元的债务，并减少了约850万美元的递延利息和费用 [27][28] - 季度末，公司未偿还债务本金余额约3.227亿美元，加权平均利率为4.88%，约96%的债务为固定利率 [30] 各条业务线数据和关键指标变化 - 同店综合投资组合第三季度RevPAR为103.42美元，入住率62.7%，ADR为164.97美元，较2021年同期增长12.3%；较2019年第三季度，RevPAR增长2.7%，入住率下降7.2%，ADR增长10.8% [6][7] - 同店综合投资组合年初至今RevPAR为110.65美元，入住率62.2%，ADR为177.88美元，较2021年同期增长31.4%；较2019年同期，RevPAR下降7.2%，入住率下降12.9%，ADR增长6.5% [7] - 9月RevPAR较2019年增长9%，ADR增长近11%，入住率略低于疫情前水平 [9] - 2022年第三季度，团队业务达到2019年第三季度的86%，9月达到2019年9月的106%；商务旅行业务达到2019年第三季度的67%，9月商务旅行收入增长至2019年9月的78% [10] - 2022年第三季度酒店EBITDA利润率较2019年扩大420个基点至25.1%；年初至今较2019年扩大110个基点至27.7%，为公司历史最高水平 [17] 各个市场数据和关键指标变化 - 华盛顿特区和休斯顿的城市酒店业务和团队旅行贡献达到疫情开始以来的最高水平，第四季度和明年的预定量呈积极趋势 [11][12] - 城市酒店周末业绩因音乐会、大型体育赛事和全市活动等需求驱动因素而提升，休闲酒店保持强劲业绩，房价增长强劲，轻松超过疫情前水平 [13] - 萨凡纳的德索托酒店第三季度RevPAR较2019年增长36.3%，房价增长27.8%，入住率增长6.7% [14] - 阿灵顿凯悦中心酒店第三季度RevPAR较2019年同期仍低10.1%，但较第二季度有显著改善，房价较2019年第三季度上涨8.6%，该酒店RevPAR指数接近124%，RevPAR份额增长超过8% [15] - 北卡罗来纳州威尔明顿的巴拉斯酒店第三季度RevPAR较2019年提高12.3%，入住率增长3.2%，房价增长8.9%，RevPAR份额增长7.4% [16] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司管理层将继续关注后疫情时代运营环境下的利润率控制，通过战略成本控制和收益管理策略提高盈利能力 [18] - 公司预计第四季度RevPAR比2019年同期高出约6.5%，并预计第三季度的增长势头将持续，因为企业旅行趋势正在改善，第四季度和明年的实地考察、潜在客户和团队预订保持强劲 [37][38] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司对投资组合第三季度的运营结果感到满意，夏季休闲旅游需求持续强劲，团队商务旅行需求也有强劲增长，商务和团队旅行需求正逐步恢复到正常水平 [8] - 尽管劳动力市场仍具挑战性，但这一不利因素似乎正在缓解，减少了对昂贵合同工的依赖，同时提高了客户服务质量 [17] - 公司密切关注宏观经济数据、消费者行为和企业旅行政策，未发现需求、未来预订速度和房价出现回落，认为这些积极趋势将推动公司在2022年剩余时间及以后的增长 [39] 其他重要信息 - 公司第三季度未受飓风伊恩的重大影响，该风暴对投资组合收入的影响较小，销售经理通过寻找飓风相关响应人员的替代业务和重新预订未来团队业务，减轻了影响 [33][34] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 公司在收入恢复到约92%的情况下，如何实现有意义的正现金流，以及在高利率环境下能否减少债务服务并增加收入或节省费用 - 第四季度的现金使用中包含约30 - 60万美元的一次性宽限期追补付款，去除这些付款后，公司至少能实现现金中性 [43] - 第四季度资本支出预测较高是因为项目延迟，前期支出较少，后期支出较多 [44] - 公司业务具有季节性，大部分现金流在第一和第二季度产生 [45] 问题2: 基于当前趋势，公司预计2023年全年的现金流状况如何 - 公司认为在CAD基础上，2023年现金流肯定为正，目前预算周期的数据显示市场前景良好 [47] 问题3: 是否有办法进一步降低630万美元的债务服务，例如提前偿还本金，以促进现金流增长并恢复股息 - 公司所有债务均为分期偿还，本金余额会按计划逐季、逐月减少，但使用多余现金偿还债务不会有显著效果，因为公司没有大量多余现金 [49] - 部分贷款如CMBS债务无法提前偿还或有高额提前还款罚金，只有少数明年到期的贷款有提前偿还的机会 [50] - 2022年约750 - 850万美元的宽限期追补付款在2023年不会再发生，公司认为这是2023年的流动性和自由现金流来源 [51]

公司酒店资产情况 - 公司酒店组合包括10家全服务酒店（2786间客房）及2家共管酒店权益（294间参与租赁计划客房），总计2980间客房[189] - 公司酒店位于佛罗里达州、佐治亚州、马里兰州、北卡罗来纳州、宾夕法尼亚州、得克萨斯州和弗吉尼亚州，易受当地不利市场条件影响[272] 公司权益情况 - 截至报告日期，公司拥有运营合伙企业约94.4%的权益[191] 疫情对公司的影响 - 2021年新冠疫情对公司运营和财务结果产生重大负面影响，2022年影响程度减轻，但商务旅行需求仍低于疫情前水平[194] 公司债务相关情况 - 截至2022年6月30日，公司未能满足The Whitehall抵押的财务契约，若无法获得额外豁免，需预付1170万美元使贷款合规[195] - 2020年12月31日，运营合伙企业向投资者出售2000万美元有担保票据[198] - 2022年6月10日，公司用出售酒店所得款项部分偿还有担保票据，约1330万美元用于偿还本金，约630万美元用于支付退出费，约20万美元用于支付应计利息[199] - 2022年6月29日，公司用再融资所得及现金和利息储备全额偿还有担保票据，约560万美元用于偿还本金，约260万美元用于支付退出费，约20万美元用于支付应计利息[200] - 2022年上半年公司和运营合伙企业通过再融资获得780万美元，偿还抵押贷款本金约3360万美元，偿还担保票据2000万美元[251] - 若无法获得额外豁免，公司可能需提前偿还高达1170万美元的贷款[260] 公司财务指标衡量方式 - 酒店行业用RevPAR、ADR和入住率衡量客房收入，RevPAR变化驱动因素不同对整体收入和盈利能力影响不同[201] - 公司使用FFO、调整后FFO和酒店EBITDA衡量运营绩效[202] 2022年Q2财务数据关键指标变化 - 2022年Q2总营收约4720万美元，较2021年同期增加约1280万美元，增幅37.2%[206] - 2022年Q2客房收入约3250万美元，较2021年同期增加约850万美元，增幅35.3%，入住率从58.6%升至68.8%，ADR从142.79美元升至179.32美元，RevPAR从83.73美元升至123.29美元[207] - 2022年Q2餐饮收入约770万美元，较2021年同期增加约420万美元，增幅120.2%[208] - 2022年Q2其他运营部门收入约690万美元，较2021年同期增加约10万美元，增幅1.1%[209] - 2022年Q2酒店运营费用约3240万美元，较2021年同期增加约770万美元，增幅31.0%[210][211] - 2022年Q2公司一般及行政费用约140万美元，较2021年同期减少约10万美元，降幅6.4%[216] - 2022年Q2利息费用约530万美元，较2021年同期减少约20万美元，降幅3.3%[217] - 2022年Q2提前偿还债务损失约600万美元[218] 2022年上半年财务数据关键指标变化 - 2022年上半年总营收约8550万美元，较2021年同期增加约2850万美元，增幅50.0%[223] - 2022年上半年客房收入约5740万美元，较2021年同期增加约1790万美元，增幅45.2%，入住率从49.9%升至61.1%，ADR从138.70美元升至174.30美元[224] - 2022年上半年食品和饮料收入约为1330万美元，较2021年同期的约500万美元增加约830万美元，增幅164.2%[225] - 2022年上半年其他运营部门收入约为1480万美元，较2021年同期的约1240万美元增加约240万美元，增幅19.0%[226] - 2022年上半年酒店运营费用约为6080万美元，较2021年同期的约4320万美元增加约1760万美元，增幅40.8%[227] - 2022年上半年客房费用约为1310万美元，较2021年同期的约990万美元增加约320万美元，增幅32.7%[228] - 2022年上半年食品和饮料费用约为910万美元，较2021年同期的约300万美元增加约610万美元，增幅202.9%[230] - 2022年上半年公司一般及行政费用约为290万美元，较2021年同期的约280万美元增加约10万美元，增幅4.1%[233] - 2022年上半年利息费用约为1100万美元，较2021年同期的约1140万美元减少约40万美元，降幅3.4%[234] - 2022年上半年提前偿债损失约为600万美元[235] - 2022年上半年资产非自愿转换收益约为10万美元，较2021年同期的约50万美元减少约40万美元[236] - 2022年上半年公司实现净收入约2680万美元，而2021年同期净亏损约910万美元[239] - 2022年和2021年截至6月30日的三个月和六个月，酒店EBITDA分别为1477.16万美元、966.05万美元、2474.63万美元和1386.12万美元[247] - 2022年上半年经营活动产生的净现金流约为150万美元，主要来自酒店运营[249] - 2022年上半年投资活动产生的现金约为5040万美元，其中1090万美元来自出售喜来登路易斯维尔河滨酒店，4150万美元来自出售希尔顿逸林酒店[250] 公司现金情况 - 截至2022年6月30日，公司拥有约2400万美元无限制现金和约740万美元受限现金[196] - 截至2022年6月30日，公司有2400万美元的无限制现金和740万美元的受限现金[248] - 截至2022年6月30日，公司共有现金约3140万美元，上半年产生现金、现金等价物和受限现金约580万美元[258] 公司资本支出及递延付款预计情况 - 若2022年剩余时间旅行需求、入住率和每间可售房收入如预期增长，预计全年资本支出约为630万美元[254] - 预计2022年递延付款总额约为750万美元，截至6月30日，约340万美元未支付[257] 公司股息情况 - 公司自2020年3月17日起暂停普通股季度现金股息，优先股股息已递延12个季度[267] 公司酒店业务季节性情况 - 公司酒店业务有季节性，4月、5月和10月通常表现强劲，11月中旬至2月中旬通常较淡，但佛罗里达州和得克萨斯州部分酒店在此期间需求大[273] 公司财务报表编制情况 - 公司财务报表编制需管理层进行估计和假设，实际金额可能与估计有重大差异，2021年关键会计政策无重大变化[274] 公司利率风险管理情况 - 公司为满足长期流动性需求，会以固定和可变利率组合借款，会使用利率对冲合约管理利率风险[277] 公司不同时期债务利率情况 - 截至2022年6月30日，公司有2.95亿美元固定利率债务，加权平均利率4.70%，其中费城酒店抵押贷款通过利率互换固定为5.237%，PPP贷款760万美元，固定利率1.0%；有3940万美元可变利率债务[278] - 截至2022年6月30日，假设白厅酒店抵押贷款余额维持在1440万美元，基准利率每提高1%，公司年度利息支出和现金流影响约为10万美元[278] - 截至2021年12月31日，公司有3.3亿美元固定利率债务，加权平均利率4.77%，其中费城机场希尔顿逸林酒店抵押贷款通过利率互换固定为5.237%，2000万美元有担保票据固定利率6.0%，PPP贷款760万美元，固定利率1.0%；有5020万美元可变利率债务[279] - 截至2021年12月31日，假设阿尔巴酒店、白厅酒店和罗利布朗斯通大学希尔顿逸林酒店抵押贷款余额维持在5020万美元，1个月伦敦银行同业拆借利率和基准利率每提高1%，公司年度利息支出和现金流影响约为20万美元[279]

财务数据和关键指标变化 - 第二季度总营收约4720万美元，同比增长37.2%；年初至今总营收约8550万美元，同比增长50%；第二季度总营收达到2019年同期的91.5%，年初至今总营收达到2019年同期的86.4% [19] - 第二季度酒店EBITDA约1480万美元，同比增长52.9%；年初至今酒店EBITDA约2470万美元，同比增长78.5%；第二季度酒店EBITDA达到2019年同期的94.8%，年初至今酒店EBITDA达到2019年同期的86.1% [20] - 第二季度调整后FFO约620万美元，较去年同期增加510万美元，增幅近445%；年初至今调整后FFO约750万美元，较2021年同期改善约1100万美元，增幅约310%；第二季度调整后FFO达到2019年同期的86.7%，年初至今调整后FFO达到2019年同期的62% [21] - 截至2022年6月30日，公司总现金约3140万美元，其中无限制现金及现金等价物约2400万美元，预留用于房地产税、资本改善等项目的现金约740万美元 [23] - 预计第三季度酒店层面产生的现金在1000万 - 1025万美元之间，公司层面一般及行政费用约175万美元，资本支出约210万美元，计划支付的本金和利息支出约630万美元，预计第三季度公司投资组合使用的现金在170万 - 195万美元之间 [24][25] - 自2020年12月以来，公司通过资产出售所得约5220万美元，已从资产负债表中移除约5530万美元的债务，并减少了约800万美元的递延利息和费用，预计到2022年底完成所有因疫情宽限而产生的递延利息和本金的偿还 [26] - 季度末，公司未偿还债务本金余额约3.344亿美元，加权平均利率为4.76%，考虑利率互换协议后，约96%的债务为固定利率 [27] - 预计2022年全年资本支出约630万美元 [27] 各条业务线数据和关键指标变化 - 同店综合投资组合第二季度RevPAR为128.73美元，入住率69.3%，ADR为185.76美元，较2021年同期增长35.7%；与2019年第二季度相比，RevPAR仅下降1.3%，入住率下降8.8%，ADR增长8.3% [4] - 同店综合投资组合年初至今RevPAR为114.31美元，入住率62%，ADR为184.49美元，较2021年同期增长42.5%；与2019年同期相比，RevPAR下降11.2%，入住率下降15.5%，ADR增长5.2% [4][5] - 4月RevPAR接近2019年4月的102%，5月RevPAR接近2019年5月的98%，6月RevPAR超过2019年6月的98% [5] - 第二季度，集团业务较2022年第一季度增长132%，商务旅行较第一季度增长超66%；与2019年第二季度相比，集团业务达到2019年同期的86%，商务旅行约为2019年同期的66% [12] - 2022年公司整体集团预订进度呈积极趋势，达到2019年同期的约75%，较上一季度提高500个基点 [33] 各个市场数据和关键指标变化 - 城市市场酒店业绩有所改善，周中入住率达到疫情以来的最高水平，周末需求也因传统休闲驱动因素的回归而得到提振，且预订情况持续向好，仍有较大增长潜力 [6][7] - 沿海酒店在本季度经历了非凡的休闲需求，休闲旅游的持续激增与集团需求的稳步回归相结合，在萨凡纳、坦帕、威尔明顿和佛罗里达州好莱坞等关键市场取得了出色的业绩 [7][8] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司通过出售罗利资产减少了抵押贷款债务，偿还了昂贵的公司杠杆，并消除了该酒店近期所需的重大资本支出；对坦帕酒店的贷款进行了修改，获得了更优惠的贷款条款和额外的现金收益；完成了对Kemmons Wilson公司贷款的全额偿还，消除了高额利息、繁重的贷款契约和大量利息储备，未来将专注于解决优先股股息义务等后疫情时期的工作 [14][15][36] - 公司预计集团和商务需求的复苏趋势将在秋季持续，随着预订趋势向好，这些业务板块与2019年的差距将继续缩小 [12] - 公司通过控制可变成本和提高房价，实现了良好的利润转化，第二季度酒店EBITDA利润率超过2019年同期100多个基点 [13] - 德索托萨凡纳酒店本季度表现突出，RevPAR较2019年增长22.5%，ADR增长20.4%，入住率增长1.9% [9] - 好莱坞双树度假村第二季度业绩远超2019年同期，RevPAR增长36.7%，ADR增长33.5%，入住率增长2.3%，在竞争中RevPAR份额提高了330个基点 [10] - 阿灵顿凯悦中心酒店季度环比改善最为显著，RevPAR较第一季度增长超128%，尽管仍比2019年水平低20%，但表现优于竞争对手，RevPAR指数接近117%，RevPAR份额提高了1000个基点 [10][11] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管存在宏观经济和地缘政治压力，但令人鼓舞的预订趋势、强劲的房价、企业和集团业务的稳步回归以及持续的休闲需求，为公司业务的持续复苏带来了乐观情绪，公司认为这些因素以及投资组合的理想地理位置将继续推动2022年及以后的增长前景 [38] - 7月同店综合ADR超过2019年同期11.7%，带动RevPAR增长1.4%，酒店EBITDA利润率持续达到或超过预期，预计这种增长势头将持续 [30] 其他重要信息 - 2020年3月，公司宣布暂停普通股股息，并推迟支付两个月前宣布的股息，暂停股息使公司每季度现金储备减少约450万美元 [28] 总结问答环节所有的提问和回答 问题：使投资组合整体业绩超过2019年水平的关键问题是什么，是新冠疫情的影响、通货膨胀还是其他因素？ - 公司认为需求恢复有先后顺序，休闲需求最先恢复，其次是集团业务和商务旅行，城市市场的需求恢复最晚，要整体回到2019年水平，需要集团需求的持续发展和商务旅行的回归 [43] - 不同城市市场的商务旅行恢复情况不同，如华盛顿特区、阿灵顿市场恢复强劲，预计秋季商务旅行需求将接近疫情前水平，但其他一些城市市场恢复较慢，但整体都在向好发展 [44] 问题：是什么阻碍了商务旅行的恢复，是经济衰退、通胀还是其他因素？ - 公司认为在某些地区商务旅行并没有受到阻碍，只有少数市场和酒店依赖商务旅行；主要城市市场如费城、休斯顿、亚特兰大等恢复情况不同，主要受航班运力、全市活动等因素影响，随着航班运力增加和全市活动的恢复，商务旅行将逐步恢复 [45] 问题：到年底是否能完成所有因疫情对贷款的宽限和修改，恢复正常的债务偿还？ - 公司表示到年底将完全解决遗留的宽限问题，目前剩余的金额不多 [48] 问题：已经偿还了多少因疫情宽限的债务，还剩余多少？ - 截至6月30日，还剩约300万美元未偿还，今年已偿还约500万美元 [49] 问题：除了阿尔巴酒店的贷款修改，其他贷款是否都已恢复正常，是否需要对未偿还贷款进行再融资？ - 公司表示目前处于正常的贷款期限结构，下一个需要再融资的是休斯顿的资产，目前没有在协商宽限事宜 [50] 问题：基于目前的现金流情况，预计2023年第一季度公司是否能恢复正现金流并恢复股息支付？ - 公司目前未支付普通股和优先股股息，在解决资产负债表问题后，有意开始支付优先股股息，但目前无法给出明确的时间和金额；目标是恢复到正常运营状态，支付普通股股息 [54][55]

公司概况 - 公司以南方热情好客为核心，为客人提供独特本地体验，认为满意客人能带来满意股东[10] - 管理团队经验丰富，董事会成员背景多元[13][14] - 公司拥有13处物业、3240间客房，分布在11个市场、7个州，品牌涵盖独立、希尔顿、凯悦等[25] 战略规划 - 聚焦美国南部前25大市场，收购位于中央商务区、靠近需求发生器的高档全服务酒店[32][29] - 与Our Town Hospitality合作，由其管理全部自有物业和海德租赁项目[40] 价值创造 - 对The Georgian Terrace投入690万美元翻新，2015 - 2019年RevPAR提升31.2%、Fair Share提升15.2%、Hotel EBITDA提升38.6%[43][45] - 对Hotel Alba投入1140万美元翻新和品牌转换，2018 - 2021年RevPAR提升14.1%、Fair Share提升43.9%、Hotel EBITDA提升41.1%[47] 运营情况 - 新冠疫情使酒店业收入减少10亿美元、下降47.5%，2020年4月美国入住率降至24.5%，公司采取降本和限产措施应对[51][52][53][54][55] - 2021 - 2022年行业RevPAR逐渐接近并超越2019年水平，公司RevPAR和Hotel EBITDA也呈上升趋势，2022年3月分别达2019年同期的100%和114%[59][60][65][67] 公司活动 - 2021 - 2022年与优先股股东交换股票，消除约124万美元递延股息支付和约71万美元年度优先股股息支付[71] - 2021年Q4拟出售Sheraton Louisville Riverside和DoubleTree by Hilton Raleigh - Brownstone，后者售价4200万美元[72] 资本策略 - 未来24个月无重大客房资本项目，出售路易维尔和罗利资产将节省约2500万美元资本支出[78] - 债务到期分布均匀，2022年Q1末公司有约3030万美元现金，出售罗利资产将减轻债务负担[78]

公司资产与权益情况 - 公司酒店组合包括11家酒店共2976间客房，以及两家共管酒店权益，总计3193间客房[177] - 截至报告日期，公司拥有运营合伙企业约94.0%的权益[178] 疫情对公司的影响 - 2021年新冠疫情对公司运营和财务结果产生重大负面影响，2022年影响程度减轻[181] 财务契约相关情况 - 截至2022年3月31日，公司未能满足The Whitehall抵押贷款的财务契约，已获豁免至6月30日[182] - 截至2022年3月31日，公司未满足DoubleTree by Hilton Jacksonville Riverfront、Hotel Alba和The Whitehall相关抵押贷款的某些财务契约，但已获得部分豁免，预计也将获得Hotel Alba的豁免[229] 公司现金情况 - 截至2022年3月31日，公司拥有约2020万美元的无限制现金和约1010万美元的受限现金[183] - 截至2022年3月31日，公司有2020万美元的无限制现金和1010万美元的受限现金[214] - 截至2022年3月31日，公司总现金约为3030万美元，第一季度产生现金、现金等价物和受限现金约470万美元[225] 有担保票据情况 - 2020年12月31日，运营合伙企业出售2000万美元有担保票据，目前未偿还总额为2000万美元[186] - 有担保票据期限3年，利率6.0%，初始3年按本金的1.47倍偿还[186] 酒店行业关键指标 - 酒店行业衡量客房收入的三个关键指标为入住率、平均每日房价和每间可用客房收入[187] - 入住率变化和平均每日房价变化对整体收入和盈利能力有不同影响[187] 公司营收情况 - 2022年第一季度总营收约3830万美元，较2021年同期的约2260万美元增加约1570万美元，增幅69.4%[192] 客房收入情况 - 2022年第一季度客房收入约2490万美元，较2021年同期的约1550万美元增加约940万美元，增幅60.4%[193] 餐饮收入情况 - 2022年第一季度餐饮收入约560万美元，较2021年同期的约150万美元增加约410万美元，增幅264.0%[194] 其他运营部门收入情况 - 2022年第一季度其他运营部门收入约790万美元，较2021年同期的约560万美元增加约230万美元，增幅40.8%[196] 酒店运营费用情况 - 2022年第一季度酒店运营费用约2840万美元，较2021年同期的约1840万美元增加约1000万美元，增幅53.9%[197] 公司一般及行政费用情况 - 2022年第一季度公司一般及行政费用约150万美元，较2021年同期的约130万美元增加约20万美元，增幅16.4%[202] 利息费用情况 - 2022年第一季度利息费用约570万美元，较2021年同期的约590万美元减少约20万美元，降幅3.5%[203] 套期活动未实现收益情况 - 2022年第一季度套期活动未实现收益约100万美元，2021年同期约40万美元[204] 所得税拨备情况 - 2022年第一季度所得税拨备为9654美元，2021年同期为2609美元[205] 净亏损情况 - 2022年第一季度净亏损约80万美元，2021年同期净亏损约760万美元[206] - 2022年第一季度净亏损810,944美元，2021年同期为7,575,624美元；FFO为1,773,273美元，2021年同期为 - 4,800,019美元；调整后FFO为1,245,867美元，2021年同期为 - 4,687,657美元[211] 酒店EBITDA情况 - 2022年第一季度酒店EBITDA为9,974,761美元，2021年同期为4,200,697美元[213] 公司现金流情况 - 2022年第一季度经营活动产生的净现金流约为750万美元，投资活动产生的现金约为1000万美元，融资活动中公司和运营合伙企业偿还了约1270万美元的抵押贷款本金[215][216][217] 资本支出预计情况 - 若2022年剩余时间旅行需求、入住率和每间可售房收入按预期增长，预计全年资本支出约为630万美元；历史上，除特许经营商要求的支出外，公司目标是将总体资本支出维持在总收入的4% [220] 递延付款情况 - 预计2022年递延付款总额约为750万美元，截至3月31日，约650万美元尚未支付[224] 酒店出售及债务情况 - 公司预计出售DoubleTree by Hilton Raleigh Brownstone – University酒店将产生约2000万美元的净收益，用于偿还部分有担保票据及相关还款因素[226] - 若无法出售DoubleTree by Hilton Raleigh Brownstone – University酒店，公司需偿还或再融资1830万美元的现有债务，或申请延长部分贷款期限，预计可延长的贷款金额在1300万至1500万美元之间[227] 股息情况 - 公司于2020年3月17日暂停了普通股季度现金股息以保留流动性[237] - 公司B、C、D系列优先股股息已递延，过去九个季度的股息处于拖欠状态[237] 酒店运营影响因素 - 公司酒店运营受通胀影响，部分费用预计涨幅高于通胀率[239][240] - 公司酒店分布在佛罗里达、佐治亚等州，易受当地市场不利条件影响[241] - 公司酒店运营有季节性，4、5、10月通常表现较好，11月中旬至2月中旬通常较淡，但受疫情影响模式被打乱[243] 公司债务情况 - 截至2022年3月31日，公司有3.175亿美元固定利率债务，加权平均利率4.79%，包括费城酒店抵押贷款（利率5.237%）、2000万美元有担保票据（利率6.0%）和760万美元PPP贷款（利率1.0%），还有5010万美元可变利率债务[248] - 截至2021年12月31日，公司有3.3亿美元固定利率债务，加权平均利率4.77%，包括费城机场希尔顿逸林酒店抵押贷款（利率5.237%）、2000万美元有担保票据（利率6.0%）和760万美元PPP贷款（利率1.0%），还有5020万美元可变利率债务[249] 利率变动对公司影响 - 假设2022年3月31日酒店抵押贷款余额5010万美元不变，1个月伦敦银行同业拆借利率和优惠利率均提高1%，公司年度利息支出和现金流影响约20万美元[248] - 假设2021年12月31日酒店抵押贷款余额5020万美元不变，1个月伦敦银行同业拆借利率和优惠利率均提高1%，公司年度支出支出和现金流影响约20万美元[249] 公司借款与风险管理情况 - 公司为长期流动性需求，将以固定和可变利率组合借款，并可能使用对冲合同管理风险[247] 公司持续经营能力 - 公司认为存在对持续经营能力的重大疑虑[184]

财务数据和关键指标变化 - 第一季度总营收约3840万美元，较2021年同期增长69.4%，与2019年同期相比少约900万美元，降幅19.1% [24] - 第一季度酒店EBITDA约1000万美元，2021年同期约420万美元；与2019年同期相比减少约320万美元，降幅24.3% [24] - 第一季度调整后FFO约120万美元，较2021年同期增长126.6%（增加约59万美元）；与2019年同期相比减少约370万美元，降幅74.8% [25] - 截至2022年3月31日，公司总现金约3030万美元，包括约2020万美元无限制现金及现金等价物和约1010万美元预留资金 [27] - 第二季度公司预计酒店层面产生现金在1335 - 1360万美元之间，预计公司层面G&A费用150万美元，资本支出在200 - 205万美元之间，计划支付的本金和利息约630万美元，预计现金使用量在150 - 180万美元之间 [28] - 季度末，公司未偿还债务本金余额约3.675亿美元，加权平均利率4.74%，约86%的债务为固定利率 [29] - 预计2022年资本支出约630万美元 [30] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第一季度组合投资RevPAR为100.89美元，入住率53.9%，ADR为187.23美元；较2021年同期增长52.5%，与2019年第一季度相比，RevPAR下降17.2%，入住率下降22.9%，ADR增长7.5% [7][8] - 1月RevPAR为2019年1月的66%，2月为77%，3月超过2019年同期 [9] - 第一季度集团业务较2021年第四季度改善15%，商务旅行较去年第四季度改善超20%，第二季度这些业务进一步改善 [17] - 2022年组合投资的团体预订速度超过2019年同期的72%，较2021年同期的44%有显著提升，相当于2022年团体业务较2021年改善67% [37][38] 各个市场数据和关键指标变化 - 城市市场酒店如阿灵顿和休斯顿，尽管受奥密克戎影响，但轻松超过本季度预算预期，此前近2年表现不佳 [11] - 沿海市场如萨凡纳、坦帕、威尔明顿和好莱坞，休闲需求在本季度后半段出现新的激增，同时团体需求稳步回升 [12] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司近期活动聚焦于降低资产负债表杠杆并改善流动性状况，出售路易维尔资产和待售罗利资产有助于实现这两个目标，处置这些资产可偿还大量抵押贷款并部分偿还公司债务 [38] - 出售路易维尔和罗利酒店将在未来2 - 3年节省约2500万美元品牌所需的生命周期翻修资金，共将从资产负债表中移除约4800万美元债务，包括3000万美元抵押贷款 [39] - 交换优先股策略与去杠杆战略一致，通过交换优先股，可消除优先股面值、遗留应计股息以及未来股息支付 [39] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管年初受奥密克戎变种影响面临逆风，但公司对第一季度业绩满意，认为整个季度的改善表明投资组合正迅速迈向正常化 [8] - 虽然与2019年相比仍有增长空间，但团体和商务需求的复苏轨迹对公司是积极信号 [18] - 公司预计实现高房价的能力将继续抵消劳动力和其他与通胀环境相关的成本上升 [18] - 尽管年初行业开局不佳，但本季度超出预期，3月是自疫情开始以来表现最好的月份，休闲、团体和商务旅行全面复苏 [32][33] - 公司认为仍有大量增长机会，特别是在更依赖商务旅行的地区，这些地区仍处于复苏初期 [34] 其他重要信息 - 公司已达成协议出售希尔顿逸林酒店罗利布朗斯通酒店，购买价格4200万美元，第一季度与买家达成协议延长交易截止日期至6月1日，买家额外支付80万美元现金定金，目前买家共有160万美元不可退还定金 [19] - 公司打算用酒店待售净现金收益偿还该物业现有抵押贷款，并偿还与Kemmons Wilson的部分有担保票据；公司将希尔顿逸林酒店罗利 - 劳雷尔现有抵押贷款到期日延长1年至2023年5月，并偿还贷款本金40万美元，当前贷款余额约760万美元，约每间客房3.7万美元 [20] - 年初至今，公司已执行协议将约5万股优先股交换为约48.8万股普通股，这些交易消除了约24.5万美元递延股息支付以及未来每年约10万美元优先股股息支付 [21][22] - 2020年3月，公司宣布暂停普通股股息并递延2个月前宣布的股息支付，此举每季度为公司节省约440万美元现金储备 [31] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 公司是否认为从现在到今年剩余时间以及明年，FFO和自由现金流将保持正数？ - 公司表示这是其预期，基本面逐月改善，到3月基本达到2019年水平，虽然每月可能有波动，但总体而言，未来公司运营将回到正常水平，应能产生正的自由现金流和FFO [42][43] 问题2: 公司还剩余多少优先股未赎回或交换？目前应计余额是多少？ - 优先股面值还剩约1亿美元（交换前为1.09亿美元）；截至3月31日，应计余额约2000万美元 [44][46][47] 问题3: 公司物业层面的运营成本情况如何？人员配置是否合适，运营成本是否会增加？ - 随着通胀环境下房价上涨，酒店运营成本也上升，部分是劳动力成本，酒店人员配置情况有所改善，但仍有大量外包劳动力需求；如果能恢复到固定员工配置，将消除一些第三方人员配置成本；公用事业、商品销售成本等在通胀环境下持续上升，但酒店的房价结构为利润带来强大的传导效应，有助于提高利润率；公司过去几个季度有意识地控制成本，直到RevPAR达到一定水平，目前运营成本没有明显变化，除非房价结构增长出现逆转；公司认为利润率保持稳定，即使劳动力成本增加，也会被因劳动力市场原因无法填补的空缺岗位所抵消 [48][49][51] 问题4: 公司是否预计会有更多酒店出售或债务偿还相关的情况？ - 公司认为路易维尔酒店是非核心资产，出售该酒店是因为市场供应过剩以及喜达屋和万豪合并改变了预订系统动态；罗利酒店的出售是难得的价格机会；公司不打算出售其他资产，认为出售罗利酒店、对其他资产进行再融资和/或使用可用的自由现金流足以偿还公司债务 [52][53]

公司酒店资产分布与处置 - 截至2021年12月31日，公司酒店分布在佛罗里达州、佐治亚州等多地，9家酒店与主要品牌有特许经营协议，3家为独立酒店，还拥有海德度假村等的商业公寓单元[29] - 公司于2022年2月10日出售了路易斯维尔河畔喜来登酒店，罗利布朗斯通大学希尔顿逸林酒店正在出售中[29] 公司发展战略与机会评估 - 公司通常认为深度转型机会从收购到全面稳定约需4年，未来评估机会时将聚焦升级品牌和浅度转型机会[32] - 公司战略是通过收购美国南部主要市场的酒店实现增长，也会在其他地区机会性收购[30] 公司员工情况 - 公司旗下仅杰克逊维尔河滨希尔顿逸林酒店约31名员工选择集体谈判安排，多数酒店员工非工会成员[39] - 截至2021年12月31日，公司有10名全职员工，均在弗吉尼亚州威廉斯堡的公司办公室工作[66] 公司管理协议相关 - 公司与Our Town签订管理协议，部分全资酒店和公寓租赁项目基础管理费为总收入的2.5%，部分酒店逐年递增至2.5%[42][43] - Our Town管理的酒店激励管理费为特定年份毛营业利润超出预算部分的10%，但不超过该酒店总收入的0.25%[45] - 若2021年1月1日后任何日历年Our Town净营业收入低于25万美元，公司支付的费用将调整[45] - 未来酒店基础管理费第一年为2.00%，第二年为2.25%，第三年及以后为2.50%[50] 公司股权增持情况 - 2022年2月25日，公司董事长和总裁兼首席执行官分别增持Our Town约51.3%和1.5%的股权[43] 公司协议期限相关 - OTH主协议2025年3月31日到期，若所有酒店协议提前到期或终止则提前结束，可随酒店协议延长[45] - OTH酒店经营协议初始期限至2025年3月31日，可经双方同意延长最多两个5年期限[46] 公司费用相关 - 公司需支付的特许经营/特许权使用费及营销和预订服务费用约为总收入的3.0% - 4.0%[50] - 公司租赁阿灵顿凯悦中心酒店土地，年租金50,000美元，超额收入百分比租金为3.5%，2025年6月租金将重置为土地价值的8.0%[55] - 公司为海德海滩别墅度假村及公寓签订20年停车和小屋管理协议，前5年年支付271,000美元，每5年递增5.0%[56] - 公司租赁弗吉尼亚州威廉斯堡约8,500平方英尺办公空间，初始年租金218,875美元，每年递增3.0%，租户改善津贴200,000美元[57] 公司融资与债务情况 - 公司与投资者交易，出售2000万美元有担保票据，可选择额外出售1000万美元的权利已过期，票据利率6.0%，到期支付本金的1.47倍[59] - 公司需将至少90.0%的应税收入作为“合格分配”分配给股东以维持REIT资格[60] - 截至2021年12月31日，公司TRS子公司MHI Holding累计应税亏损约5540万美元，递延时间差异约240万美元[62] - 截至2021年12月31日，公司有大约3.3亿美元固定利率债务，加权平均利率为4.77%[370] - 截至2021年12月31日，公司固定利率债务中，费城希尔顿逸林酒店抵押贷款通过利率互换固定为5.237%，2000万美元有担保票据固定利率为6.0%，760万美元PPP贷款固定利率为1.0%[370] - 截至2021年12月31日，公司有大约5020万美元浮动利率债务[370] - 假设2021年12月31日酒店抵押贷款余额约5020万美元保持不变，1个月伦敦银行同业拆借利率和最优惠利率均提高1%，公司每年利息支出和现金流影响约为20万美元[370] - 截至2020年12月31日，公司有大约3.394亿美元固定利率债务，加权平均利率为4.74%[371] - 截至2020年12月31日，公司固定利率债务中，宾夕法尼亚州费城酒店抵押贷款通过利率互换固定为5.237%[371] - 截至2020年12月31日，公司有大约5090万美元浮动利率债务[371] - 假设2020年12月31日酒店抵押贷款余额约5090万美元保持不变，1个月伦敦银行同业拆借利率提高1%，公司每年利息支出和现金流影响约为20万美元[371] 公司资金管理策略 - 公司为满足长期流动性需求，将以固定和浮动利率组合借款[369] - 公司为管理利率风险，可能会签订利率对冲合约，无意为交易或投机目的持有或发行衍生品合约[369]