公司酒店资产与权益情况 - 公司酒店组合包括12家全服务酒店（3156间客房）及两家共管酒店权益（264间客房），共计3420间客房[203] - 截至文件提交日，公司拥有运营合伙企业约93.5%的权益[204] 公司财务状况整体趋势 - 2021年第二季度运营和财务结果较2020年同期显著改善，但仍远低于2019年同期[207] 公司成本控制措施 - 公司采取成本控制措施，包括削减运营费用、暂停资本支出项目、降低公司层面开支、暂停股息和签订贷款协议[209] 公司融资与证券发售 - 2021年7月27日，公司向美国证券交易委员会提交S - 11表格注册声明，发售运营合伙企业高级无担保票据，截至8月16日该声明未生效[210] - 2020年12月31日，公司完成与KW和MIG的交易，投资者购买2000万美元有担保票据，可选择在2021年11月16日前额外购买1000万美元，票据3年到期，利率6% [217] - 2020年12月31日，公司发行了总计2000万美元的两份担保票据，可在2021年12月31日前额外出售两份总计1000万美元的担保票据[273] - 若注册声明生效，公司拟用公开发行高级无担保票据所得净收益偿还2000万美元有担保债务及约950万美元应计利息等[278] 公司贷款相关情况 - 截至2021年6月30日，公司未满足费城机场希尔顿逸林酒店和白宫酒店抵押贷款的财务契约，已获相应豁免[211] - 截至2021年6月30日，公司未满足杰克逊维尔河滨希尔顿逸林酒店、好莱坞海滩希尔顿逸林度假村和乔治亚露台酒店抵押贷款的财务契约，触发“现金陷阱”[212] - 2021年4月30日，公司与希尔顿好莱坞海滩逸林度假村的抵押贷款人达成贷款修改和恢复协议，支付约400万美元，包括约250万美元的税费和保险准备金、约130万美元2021年1 - 3月欠款等[214] - 2020年4月和5月，公司借入约1070万美元的PPP贷款，并寻求贷款宽限和修改[272] - 2022年，公司有大约4404万美元的气球付款到期，与部分酒店的抵押贷款有关[275] - 截至2021年6月30日，公司未满足费城机场希尔顿逸林酒店和怀特霍尔酒店抵押贷款的财务契约，但已获得豁免[282] - 截至2021年6月30日，公司满足阿尔巴酒店抵押贷款修改后的财务契约，需向贷款方存入约190万美元现金抵押[283] 公司现金与资金情况 - 截至2021年6月30日，公司拥有约2180万美元无限制现金和约1170万美元受限现金，还有出售额外担保票据获得1000万美元额外收益的选择权[213] - 截至2021年6月30日，公司有2180万美元的无限制现金和1170万美元的受限现金，还可要求担保票据投资者额外购买1000万美元的担保票据[263] 公司运营指标对比（季度） - 2021年和2020年6月30日止三个月，实际投资组合入住率分别为58.6%和11.5%，ADR分别为142.79美元和117.60美元，RevPAR分别为83.73美元和13.53美元[221] - 2021年和2020年6月30日止三个月，综合投资组合入住率分别为59.0%和10.5%，ADR分别为161.00美元和122.51美元，RevPAR分别为94.93美元和12.91美元[221] 公司营收情况（季度） - 2021年6月30日止三个月总营收约3440万美元，较2020年同期约530万美元增加约2910万美元，增幅549.5% [222] - 2021年6月30日止三个月客房收入约2400万美元，较2020年同期约390万美元增加约2010万美元，增幅518.8% [223] - 2021年6月30日止三个月餐饮收入约350万美元，较2020年同期约20万美元增加约330万美元，增幅2156.5% [224] - 2021年6月30日止三个月其他运营部门收入约680万美元，较2020年同期约120万美元增加约560万美元，增幅445.6% [225] 公司费用情况（季度） - 2021年6月30日止三个月酒店运营费用约2470万美元，较2020年同期约1050万美元增加约1420万美元，增幅135.4% [226] - 2021年6月30日止三个月利息费用约550万美元，较2020年同期约470万美元增加约80万美元，增幅17.1% [232] 公司其他财务指标（季度） - 2021年第二季度利息收入降至36,308美元，较2020年同期减少35,693美元，降幅49.6%[233] - 2021年6月30日，利率上限公允价值为94美元，利率互换负债公允价值约230万美元；2021年第二季度套期活动未实现收益约30万美元，2020年同期未实现损失约20万美元[234] - 2021年第二季度资产非自愿转换收益较2020年同期增加约50万美元[235] - 2021年第二季度所得税拨备为6,972美元，较2020年同期的23,362美元减少；截至2021年6月30日，估值备抵增加至约1720万美元[236] - 2021年第二季度净亏损约160万美元，较2020年同期的约1630万美元减少[237] 公司营收情况（上半年） - 2021年上半年总收入增至约5700万美元，较2020年同期增加约1450万美元，增幅34.2%[238] - 2021年上半年客房收入增至约3950万美元，较2020年同期增加约1090万美元，增幅38.1%[239] - 2021年上半年食品和饮料收入降至约500万美元，较2020年同期减少约330万美元，降幅39.2%[240] - 2021年上半年其他运营部门收入增至约1240万美元，较2020年同期增加约690万美元，增幅123.1%[241] 公司费用情况（上半年） - 2021年上半年酒店运营费用增至约4320万美元，较2020年同期增加约50万美元，增幅1.2%[242] 公司净亏损与EBITDA情况 - 2021年和2020年Q2及H1归属于普通股股东净亏损分别为281.06万美元和1712.46万美元、1187.56万美元和3144.83万美元[260][262] - 2021年和2020年Q2及H1酒店EBITDA分别为966.05万美元和 - 520.87万美元、1386.12万美元和 - 14.92万美元[262] 公司现金流情况（上半年） - 2021年上半年经营活动提供的净现金流约为190万美元，主要来自酒店运营[264] - 2021年上半年投资活动使用的现金约为130万美元，其中180万美元用于家具、固定装置和设备的常规更换[265] - 2021年上半年公司和运营合伙企业偿还抵押贷款本金约240万美元[266] 公司资本支出预期 - 若2021年剩余时间旅行需求、入住率和每间可售房收入如预期增加，预计全年资本支出约为400万美元[269] 公司债务限制与股息情况 - 自2021年12月31日起，公司有担保票据规定应付账款总额不得超过500万美元，否则需发行1000万美元有担保票据以减少应付账款[285] - 公司自2020年3月17日起暂停普通股季度现金股息，B、C、D系列优先股股息已递延六个季度[287] 公司酒店物业减值情况 - 2021年上半年酒店物业无减值费用[296] 公司递延所得税资产估值备抵情况 - 截至2021年6月30日，公司将递延所得税资产估值备抵调至0[299] 公司债务结构与利率影响 - 截至2021年6月30日，公司有3.366亿美元固定利率债务，加权平均利率4.74%，5090万美元可变利率债务[304] - 假设可变利率债务余额维持在5090万美元，1个月伦敦银行同业拆借利率和优惠利率均上升1%，公司年利息支出和现金流影响约20万美元[304] - 截至2020年12月31日，公司有3.394亿美元固定利率债务，加权平均利率4.74%，5090万美元可变利率债务[305]

财务数据和关键指标变化 - 第二季度总营收约3440万美元，较2020年同期增长549.5%；年初至今总营收约5700万美元，较2020年同期增长34.2%；与2019年第二季度相比，总营收下降1720万美元，降幅33.3%；年初至今总营收较2019年同期下降4190万美元，降幅42.4% [25] - 第二季度酒店EBITDA约970万美元，较2020年同期增长285.5%；年初至今酒店EBITDA约1390万美元，较2020年同期增长超9000%；与2019年同期相比，酒店EBITDA下降590万美元，降幅38%；年初至今酒店EBITDA较2019年同期下降1490万美元 [26][27] - 第二季度调整后FFO约110万美元，较2020年同期增长108.3%；年初至今调整后FFO亏损约410万美元，较2020年同期增长76%；与2019年同期相比，调整后FFO下降约610万美元，降幅84.6%；年初至今调整后FFO较2019年同期下降1600万美元，降幅134% [28] - 截至季度末，公司总现金约3350万美元，其中无限制现金及现金等价物约2180万美元，预留用于房地产税、资本改善等项目的现金约1170万美元 [31] - 第二季度公司产生正向现金流约50万美元，而5月预测为现金消耗约510万美元 [32] - 预计第三季度每月总现金消耗约40万美元，整个季度约120万美元 [34] - 季度末，公司未偿还债务本金余额约3.875亿美元，加权平均利率4.66%，约87%的债务为固定利率 [35] 各条业务线数据和关键指标变化 - 综合投资组合第二季度RevPAR为94.93美元，入住率59%，ADR为161美元；与2019年第二季度相比，RevPAR下降25.9%，入住率下降22.7%，ADR下降4.1%；年初至今RevPAR为80.54美元，入住率50.4%，ADR为159.93美元；与2019年同期相比，RevPAR下降35.6%，入住率下降31.1%，ADR下降6.4% [7] - 4月RevPAR约93美元，为2019年4月的68%；5月RevPAR为95美元，为2019年5月的73%；6月RevPAR为97美元，为2019年6月的83% [8] - 佛罗里达好莱坞海滩的DoubleTree度假村第二季度RevPAR较2019年增长近11%，主要得益于近14%的房价大幅增长 [9] - 坦帕的Hotel Alba第二季度RevPAR比2019年高出15%以上，ADR增长超5%，入住率增长近10%，该酒店重新定位后接近稳定，目前在竞争细分市场的表现超过公平份额125%以上 [10] - 萨凡纳的DeSoto酒店第二季度RevPAR仅比2019年低5%，但ADR增长1.3%，该酒店在本季度从竞争对手那里获得了近10000个基点的RevPAR份额 [11] - 第一季度团队业务收入仅为2019年稳定团队收入的约15%；第二季度增长一倍多，达到2019年第二季度预订量的32.5%；预计第三季度将再次接近翻倍，达到2019年第三季度团队预订量的近60% [13][14] 各个市场数据和关键指标变化 - 公司大部分酒店在本季度从竞争酒店中获得了市场份额，投资组合整体在本季度获得了3150个基点的市场份额 [8] - 7月初步RevPAR为105.84美元，仅比2019年7月低2.8%，显著优于全国高档酒店市场7月RevPAR（较2019年低20%） [43] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司执行与优先股大股东的交换协议，用22万股优先股交换约150万股普通股，符合加强资产负债表和保持流动性的长期战略，消除了约66万美元的递延股息支付以及未来每年44万美元的优先股股息支付 [19][20] - 公司签订出售路易斯维尔河畔喜来登酒店的协议，售价1150万美元，包括买方承担酒店目前约1100万美元的未偿还抵押贷款，该资产处置若成功将增加公司现金流 [21][22] - 公司向SEC提交S - 11注册声明，计划进行无担保票据发行，所得净收益将用于全部或部分偿还2020年12月的贷款，以补充疫情期间的现金消耗，公司将评估所有资本市场选项以增强流动性、改善资产负债表并为未来成功做好准备 [23] - 公司资产集中在美国南部，休闲旅游表现优于美国整体酒店市场，这将继续为公司投资组合带来积极影响，并成为相对于同行的竞争优势 [48] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 行业复苏正在加速，旅游需求增长势头明显，休闲旅游需求强劲，部分市场休闲旅游表现超过2019年水平，团队和商务旅行也在改善，预计秋季随着企业恢复办公和取消旅行限制，将提供大量业务 [6][9][12] - 尽管Delta变种的出现增加了旅游需求预测的不确定性，但公司尚未经历重大取消或预订趋势变化，将继续监测其影响并相应调整运营策略 [15][16] - 预计第三季度综合RevPAR较2019年下降约5% - 10%，随着入住率和房价的持续改善，公司对秋季和2022年的增长前景持乐观态度 [43][49] - 城市市场的需求恢复滞后，但随着需求驱动因素的回归，如剧院活动恢复、学校恢复线下教学等，将对位于城市市场的资产产生积极影响 [47] 其他重要信息 - 公司调整了劳雷尔马里兰州DoubleTree资产的贷款到期日至2022年5月，认为这将使行业有机会进入持续复苏阶段，并为明年更永久性的贷款重组解决方案创造更好机会 [18][19] - 由于过去五年对自有客房进行了翻新，公司大幅缩减了资本项目，预计2021年资本支出约400万美元 [36] - 2020年3月公司宣布暂停普通股股息并递延两个月前宣布的股息支付，每季度减少约440万美元的现金储备消耗 [37] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 与优先股持有人交易后，第二季度优先股股息支付率是否为未来的合理参考？ - 第二季度的费用反映了交换优先股递延股息的转回，不是合理参考，未来优先股股息支付率更接近200万美元 [52][54] 问题2: 发行的154万股股票，第二季度的股份数量是否适用于第三季度及以后？ - 需要进行时间调整，因为交易在季度末进行，计算每股收益和每股FFO时的加权平均股数未来会更高一些 [57] 问题3: 休闲业务和团队/商务预订的恢复情况如何，团队预订数据是否包含商务旅行？ - 团队预订数据统计的是团队合同，不包括单独入住的商务旅行者；团队业务逐季翻倍增长，预计趋势将持续到年底，但不会完全恢复到2019年水平；休闲旅游在许多市场已大幅超过2019年水平，有助于填补团队业务的缺口 [60][61][62] 问题4: 总体而言，休闲业务恢复到2019年的百分比是多少？ - 第三季度RevPAR预计较2019年下降5% - 10%，若团队预订恢复到60%，则休闲旅游超过100%才能填补缺口 [63] 问题5: 随着RevPAR上升，与抵押贷款持有人就延期还款和修改条款的讨论情况如何，解决方案预计何时达成？ - 公司过去一年签订了抵押贷款延期还款协议，目前正在偿还递延的利息和本金，预计到明年年底完成；贷款方目前没有进行额外条款修改的意向，还款计划已纳入预测模型 [65][66]

公司酒店资产与权益情况 - 公司酒店组合包括12家酒店共3156间客房，以及两家共管酒店权益，总计3409间客房[193] - 截至文件提交日，公司拥有运营合伙企业约92.8%的权益[194] 疫情影响与应对措施 - 2020年第二季度及之后，新冠疫情对公司运营和财务结果产生重大负面影响，预计2021年仍将持续[197] - 为应对疫情，公司采取成本控制、暂停项目、削减开支、暂停分红等措施[199] 酒店违约与宽限情况 - 截至2021年3月31日，公司未能对希尔顿好莱坞海滩双树度假村酒店进行12次连续的本息支付，构成违约事件[200] - 截至2021年3月31日，公司未满足费城机场希尔顿双树酒店和白宫酒店抵押贷款的财务契约，已分别获得宽限至2021年9月30日和2022年6月30日[201] - 截至2021年3月31日，公司未满足杰克逊维尔河滨希尔顿双树酒店、好莱坞海滩希尔顿双树度假村和乔治亚露台酒店抵押贷款的财务契约，触发“现金陷阱”[202] - 2021年4月30日，公司达成贷款修改协议，治愈希尔顿好莱坞海滩双树度假村酒店的违约事件[200] - 2021年3月31日，费城机场希尔顿逸林酒店和白厅酒店未满足抵押贷款财务契约，前者获贷款人豁免至2021年3月31日，后者获豁免至2021年12月31日[255] - 2021年3月31日，杰克逊维尔河滨希尔顿逸林酒店和格鲁吉亚露台酒店未满足抵押贷款财务契约，触发“现金陷阱”，罗利布朗斯通大学希尔顿逸林酒店和阿灵顿凯悦中心酒店为获贷款人宽限也同意“现金陷阱”条款[256] 公司现金与资金情况 - 截至2021年3月31日，公司拥有约2110万美元的无限制现金和约1190万美元的受限现金[203] - 公司有出售额外担保票据获得1000万美元额外收益的选择权[203] - 2021年4月30日，公司与希尔顿好莱坞海滩逸林度假村的抵押贷款人达成贷款修改和恢复协议，支付约400万美元，包括250万美元税费和保险准备金、130万美元欠款等[204] - 截至2021年3月31日，公司有2110万美元的无限制现金和1190万美元的受限现金，还可要求投资者额外购买1000万美元的有担保票据[237] - 截至2021年3月31日，酒店Alba贷款人处的现金抵押存款约为190万美元[255] 公司融资与债务情况 - 2020年12月31日，公司与KW和MIG完成交易，投资者购买2000万美元有担保票据，可选择再购买1000万美元，票据3年到期，利率6%[206] - 2020年4月和5月，公司借入约1070万美元的PPP贷款，并寻求贷款宽限和修改[246] - 2020年12月31日，公司发行了总计2000万美元的有担保票据，可在2021年12月31日前额外出售总计1000万美元的有担保票据[247] - 截至2021年3月31日，公司有固定利率债务约3.382亿美元，加权平均利率4.74%，包括费城酒店抵押贷款（利率5.237%）、2000万美元有担保票据（利率6.0%）和1070万美元PPP贷款（利率1.0%），还有约5090万美元可变利率债务，1个月伦敦银行同业拆借利率和优惠利率每增加1%，对年度利息支出和现金流影响约20万美元[275] - 截至2020年12月31日，公司有固定利率债务约3.394亿美元，加权平均利率4.74%，包括费城机场希尔顿逸林酒店抵押贷款（利率5.237%）、2000万美元有担保票据（利率6.0%）和1070万美元PPP贷款（利率1.0%），还有约5090万美元可变利率债务，1个月伦敦银行同业拆借利率和优惠利率每增加1%，对年度利息支出和现金流影响约20万美元[276] 公司运营指标情况 - 2021年第一季度，公司实际投资组合入住率为41.1%，ADR为132.78美元，RevPAR为54.55美元；综合投资组合入住率为41.8%，ADR为158.40美元，RevPAR为66.14美元[210] 公司营收情况 - 2021年第一季度总营收约2260万美元，较2020年同期减少约1460万美元，降幅39.2%[211] - 2021年第一季度客房收入约1550万美元，较2020年同期减少约920万美元，降幅37.4%[212] - 2021年第一季度餐饮收入约150万美元，较2020年同期减少约660万美元，降幅81.1%[213] - 2021年第一季度其他运营部门收入约560万美元，较2020年同期增加约130万美元，增幅29.6%[214] 公司费用与利润情况 - 2021年第一季度酒店运营费用约1840万美元，较2020年同期减少约1370万美元，降幅42.7%[215] - 2021年第一季度利息费用约590万美元，较2020年同期增加约130万美元，增幅29.8%[221] - 2021年第一季度所得税拨备为2609美元，较2020年同期的约550万美元大幅减少[225] - 2021年第一季度净亏损约760万美元，2020年同期约为1330万美元[226] - 2021年第一季度归属于普通股股东的FFO为 - 480.0019万美元，2020年同期为 - 1056.6105万美元；调整后FFO为 - 517.2704万美元，2020年同期为 - 362.5922万美元[232] - 2021年第一季度归属于普通股股东的酒店EBITDA为420.0697万美元，2020年同期为505.9498万美元[236] 公司现金流情况 - 2021年第一季度经营活动净现金流使用约80万美元，主要是酒店运营净现金流使用[238] - 2021年第一季度投资活动现金使用约100万美元，均为家具、固定装置和设备的常规更换资本支出[239] - 2021年第一季度，公司和运营合伙企业支付递延融资成本约3万美元，偿还抵押贷款本金约50万美元[240] 公司资本支出预期 - 若2021年剩余时间旅行需求等如预期增加，预计全年资本支出约350万美元[243] 公司股息情况 - 公司自2020年3月17日起暂停定期季度普通股现金股息，B、C、D系列优先股股息已递延，且B、C、D系列优先股过去五个季度股息拖欠[258][259] 公司资产折旧情况 - 酒店物业建筑物和改良设施按直线法在7 - 39年估计使用寿命内折旧，家具和设备在3 - 10年估计使用寿命内折旧[266] 公司资产减值与所得税资产情况 - 截至2021年3月31日的三个月，酒店物业未记录减值费用[268] - 截至2021年3月31日，公司将净递延所得税资产减记至0[271] 公司应付账款限制情况 - 自2021年12月31日起，只要有担保票据未偿还，公司应付账款总额不得超过500万美元，若未遵守，公司需发行额外担保票据，所得款项1000万美元用于减少应付账款[257]

财务数据和关键指标变化 - 第一季度总营收约2260万美元，较去年同期减少约1460万美元，降幅39.2% [23] - 酒店EBITDA约420万美元，较去年同期减少约90万美元，降幅17% [24] - 调整后FFO为约520万美元亏损，较去年同期减少约150万美元，降幅42.7% [24] - 截至季度末，公司总现金约3300万美元，包括约2110万美元无限制现金及现金等价物和约1190万美元预留资金 [26] - 第一季度公司总现金消耗约230万美元，优于2月预测的约450万美元 [27] - 预计第二季度总现金消耗约510万美元，包含一笔约130万美元一次性付款 [29] - 季度末，公司债务本金余额约3.891亿美元，加权平均利率4.66%，约87%债务为固定利率 [30] - 2021年资本支出预计约400万美元 [31] - 暂停和递延股息消除了公司每季度约425万美元现金储备消耗 [32] 各条业务线数据和关键指标变化 - 综合投资组合RevPAR较去年下降26%，入住率下降21.1%，ADR下降6.1% [6] - 与2019年第一季度相比，RevPAR下降45.7%，入住率下降40.2%，ADR下降9.1% [7] - 1月RevPAR环比增长39.9%至50.38美元，2月环比增长25.8%至63.38美元，3月环比增长33.4%至84.52美元 [10] - 4月综合投资组合RevPAR预计较3月增长8.6%，达近92美元 [12] - 截至4月下旬，第二季度团体预订进度约为2019年同期收入的32%，第三季度约为62%，第四季度约为82% [41][42] 各个市场数据和关键指标变化 - 公司投资组合在本季度从竞争组中获得了630个基点的RevPAR份额 [8] - 佛罗里达和佐治亚市场经济活动领先于东北和西海岸市场 [49] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司认为休闲旅行将在秋季前提供大量业务，团体和商务旅行预订将在下半年增加 [13] - 公司持续与贷款人合作，完成多项贷款修改和宽限协议，确保所有抵押贷款状况良好 [17][18] - 公司认为复苏阶段可能接近贷款宽限期结束，但会根据具体情况与个别贷款人协商 [19] - 公司认为其位于美国南部的投资组合位置具有竞争优势，有助于在复苏中表现优于同行 [48] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 行业已进入持续复苏阶段，各业务板块需求增加 [34] - 疫苗接种计划的快速推出和病例数的改善是酒店业复苏的主要催化剂 [36] - 休闲旅行将在第二和第三季度推动复苏，下半年主要需求驱动因素和活动的回归将进一步促进休闲旅行 [37][38] - 团体和商务旅行在第一季度出现积极迹象，预计下半年将继续改善 [40][43] - 行业复苏面临物业层面人员配置挑战，预计在补充失业救济到期和学校恢复正常面对面教学后缓解 [45] 其他重要信息 - 公司在财报发布中已按照Reg G要求将所有非GAAP财务指标与最直接可比的GAAP指标进行了调整 [3] - 公司不承担更新或修订任何前瞻性声明的义务 [4] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 请提供劳动力压力方面的更多信息，以及如何考虑短期预订窗口下的人员配置需求 - 公司正在利用所有可用劳动力资源，包括多家临时劳动力机构，并提供一些短期福利，同时控制物业利润率。随着政府刺激计划结束，问题将得到缓解，这也促使公司在资产日常运营中更具创造性 [52][53] 问题: 请提供下半年企业和团体需求的更多信息，以及与正常年份的比较情况 - 第二季度预订进度约为2019年同期的30% - 35%，第三季度约为63%，第四季度超过80%。目前的预订情况显示各需求细分市场对酒店的兴趣正在回升 [54][56] 问题: 请谈谈收入管理策略，以及如何在夏季提高房价 - 目前房价管理需谨慎，不同市场情况不同。休闲市场房价表现良好，如南佛罗里达市场房价高于疫情前。收入管理的首要目标是在周末延长客人停留时间，吸引三到四天的休闲旅客 [58][59] 问题: 请谈谈第二季度现金消耗预测的假设，特别是物业层面现金流的预期情况 - 物业层面运营预计将持续增长，4月RevPAR较3月增长近9%，这一趋势将延续。公司认为处于复苏阶段，预订进度也证明了这一点，这是现金消耗预测的依据 [60][61] 问题: 是否准确描述了在向优先股股东支付欠款之前无法恢复普通股股息的情况，以及具体欠款金额和恢复普通股股息的时间表 - 确实如此，公司资产负债表上的累积优先股有法定禁止条款，在优先股欠款付清之前不能支付普通股股息。目前无法提供恢复普通股股息的时间表，公司首要任务是处理2021年的大量宽限期债务和2020年的无担保债务 [66][67] 问题: 请详细介绍特定市场的情况，哪些酒店或市场表现出色，原因是什么，以及这些市场今年剩余时间的展望 - 佛罗里达市场表现良好，如迈阿密、坦帕和杰克逊维尔，限制解除，餐饮限制取消，业务基本恢复正常，近期和团体预订量大幅增加。休斯顿、华盛顿特区和北卡罗来纳州罗利市场表现不佳，主要受政府限制、经济状况和学校相关问题影响 [70][71] 问题: 请提醒华盛顿特区政府合同的条款，持续时间以及该收入是否会很快消失 - 该合同主要在1月，涉及公司在华盛顿特区的两家酒店，收入在2月基本结束，主要与就职典礼相关 [73][74][76]

财务数据关键指标变化 - 2020财年公司归属于普通股股东的净亏损约为5790万美元[86] - 2020年公司分别花费约400万美元用于酒店资本改进，2019年约为1270万美元[112] - 截至2020年12月31日，公司抵押贷款、无担保和有担保债务本金余额约为3.903亿美元[138] - 2020年公司未能对希尔顿好莱坞海滩双树度假村酒店的抵押贷款进行连续9个月的本金和利息支付，构成违约事件[139] - 截至2020年12月31日，公司未能满足费城机场希尔顿双树酒店、阿尔巴酒店、劳雷尔希尔顿双树酒店和怀特霍尔酒店抵押贷款的财务契约，已获得部分豁免[141] - 截至2020年12月31日，阿尔巴酒店贷款人处存放的现金抵押品约为190万美元[141] - 公司认为在接下来的四到六个季度内可能无法满足上述贷款的财务契约[143] - 劳雷尔希尔顿双树酒店的抵押贷款将于2021年8月到期，公司无法保证能以可接受的条款修改、展期、续期或再融资现有债务[143] - 公司确定对自身能否持续经营存在重大疑虑[144] - 公司有5笔抵押贷款和有担保票据将于2021 - 2023年到期，2021年到期债务约3620万美元，占2020年底总债务约7.3%；2022年到期债务约6250万美元，占比约12.6%；2023年底到期债务约1.079亿美元，占比约21.8%[150] - 公司需在到期前更新、替换或展期长期债务，若无法展期或再融资，可能面临资金不足、现金流减少、处置酒店资产等问题[151] - 2021年后LIBOR利率确定方法的变化及潜在逐步淘汰可能影响公司财务结果，公司部分抵押贷款利率与LIBOR挂钩[154][155] - 截至2020年12月31日，B系列优先股发行并流通161万股，C系列优先股发行并流通155.461万股，D系列优先股发行并流通120万股[174] - B系列优先股总清算优先权约为4030万美元，年股息约为320万美元；C系列优先股总清算优先权约为3890万美元，年股息约为310万美元；D系列优先股总清算优先权约为3000万美元，年股息约为250万美元[174] - 优先股股东有权在普通股股东之前获得累计股息，清算时每股优先股可获25美元清算优先权及应计未付股息[174] - 优先股股息已拖欠四个季度，在此之前不得支付普通股股息[176] - 若普通股价格低于3.015美元（可调整），B系列优先股每股最多可转换为8.29187股普通股；若低于2.94美元（可调整），C系列优先股每股最多可转换为8.50340股普通股；若低于3.38美元（可调整），D系列优先股每股最多可转换为7.39645股普通股[177] - 截至2020年12月31日，公司董事长和首席执行官在Our Town共拥有22.0%的权益[183] - 截至2020年12月31日，公司管理层控制的信托持有运营合伙企业约1.0%的已发行单位[187] - 2020年总营收为71,502,576美元，2019年为185,788,133美元[1] - 2020年净亏损为53,682,905美元，2019年净利润为1,175,568美元[1] - 2020年经营活动净现金使用为11,263,940美元，2019年为提供22,460,810美元[1] - 2020年酒店物业投资净额为427,824,585美元，2019年为443,267,448美元[1] - 2020年总负债为428,832,506美元，2019年为385,819,619美元[1] - 2020年普通股股东可获得的FFO为 - 42,656,958美元，2019年为14,763,387美元[1] - 2020年调整后普通股股东可获得的FFO为 - 36,206,993美元，2019年为17,163,557美元[1] - 2020年酒店EBITDA为 - 3,224,309美元，2019年为46,937,924美元[1] - 2020年平均可售房数量为3,461间，2019年为3,336间[1] - 2020年入住率为30.6%，2019年为70.1%[1] - 2020 - 2016年总营收分别为7.15亿美元、1.86亿美元、1.78亿美元、1.54亿美元、1.53亿美元[258] - 2020 - 2016年净运营（亏损）收入分别为 - 2974.97万美元、1834.65万美元、2010.63万美元、1616.39万美元、1860.71万美元[258] - 2020 - 2016年净（亏损）收入分别为 - 5368.29万美元、117.56万美元、 - 60.82万美元、2.95万美元、90.01万美元[258] - 2020 - 2016年现金（使用于）提供的运营净额分别为 - 1166.88万美元、2252.63万美元、2624.60万美元、1580.53万美元、1797.62万美元[258] - 2020 - 2016年酒店物业投资净额分别为4.28亿美元、4.43亿美元、4.36亿美元、3.58亿美元、3.49亿美元[258] - 2020 - 2016年平均可用房间数分别为3461间、3336间、3293间、2995间、3011间[258] - 2020 - 2016年入住率分别为30.6%、70.1%、69.1%、68.8%、69.8%[258] - 2020 - 2016年每间可售房收入（RevPAR）分别为44.28美元、112.94美元、109.20美元、101.70美元、98.18美元[258] - 2020 - 2016年可分配给普通和有限合伙单位持有人的资金（FFO）分别为 - 4265.70万美元、1476.34万美元、1370.56万美元、1233.02万美元、1507.84万美元[258] - 2020 - 2016年酒店息税折旧摊销前利润（EBITDA）分别为 - 322.43万美元、4693.79万美元、4768.37万美元、4098.93万美元、4001.26万美元[258] - 2020年净亏损为5794.92万美元，2019年为591.13万美元，2018年为571.99万美元，2017年为333.91万美元，2016年为21.82万美元[265] 各条业务线数据关键指标变化 - 截至2020年12月31日，公司投资组合包括12家全资酒店，共3156间客房[88] - 截至2021年3月1日，公司分别拥有1家万豪和凯悦品牌的酒店[99] - 凯悦中心阿灵顿酒店的地面租赁在2025年第一个续租期结束后，还有4个10年的续租期[100] - 地面租赁的租金重置条款将在2025年6月把租金重置为土地价值的8.0%[100] - 2020年公司经历大量团体相关取消预订以及散客业务下滑[85] - 公司酒店位于美国中大西洋和南部地区，易受当地经济衰退影响[98] - 公司大部分酒店使用希尔顿品牌，公司成功部分依赖希尔顿及其品牌的持续成功[99] - 截至2020年12月31日，公司全资拥有的酒店房间总数为3156间，酒店及参与计划的共管酒店房间总数为3467间[226] - 截至2020年12月31日，酒店组合包括12家酒店共3156间客房，以及两家共管酒店权益，总计3467间客房[267] - 公司拥有运营合伙企业约92.8%的权益，其余由有限合伙人持有[269] - 2018年3月1日，以约7970万美元收购318间客房的阿灵顿凯悦中心酒店[270] - 2019年9月27日，收购海德海滩别墅度假村及公寓酒店商业单元[270] - 2020年3月起，受疫情影响酒店需求显著降低，公司大幅缩减运营、暂停租赁项目、减少人员和开支[272] REIT相关规定及风险 - 作为房地产投资信托基金（REIT），公司每年需将至少90.0%的REIT应税收入作为“合格分配”分配给股东[94] - 公司每年需分配至少90.0%的REIT应税收入（不包括净资本收益）以维持REIT税收地位[119] - 为维持REIT资格，公司章程规定9.9%的总股份所有权限制和9.9%的普通股所有权限制，违反限制的股份将被转移到信托[171] - 若有人转让股份违反所有权限制或使公司无法继续符合REIT资格，转让可能无效，受让人可能遭受财务损失[172] - 为维持REIT资格，公司每年需将至少90.0%的REIT应税收入作为“合格分配”支付给股东；若分配低于100.0%的应税收入，将对未分配部分缴纳联邦企业所得税；若“合格分配”低于特定金额，将缴纳4.0%的不可扣除消费税[190] - 若公司未能在任何纳税年度符合REIT资格，将按常规企业税率缴纳联邦所得税，且可能在失去资格后的四个纳税年度内被取消REIT待遇[191] - 若公司未能保持REIT资格，可能减少或取消向股东的分配，且在筹集资金或获得融资方面面临更大困难[192] - 自2017年12月31日后的每个纳税年度季度末，公司总资产价值中，单一或多个应税子公司（TRS）证券占比不得超20.0%，否则可能失去房地产投资信托（REIT）资格或受罚[193] - 为维持REIT资格，每季度末公司至少75.0%的资产价值须为现金、现金项目、政府证券和合格REIT房地产资产[197] - 公司资产（除政府证券、合格房地产资产和TRS证券外）中，单一发行人的证券价值占比一般不超5.0%，单一发行人的已发行有投票权证券占比不超10.0%，已发行证券总价值占比不超10.0%[197] - 若公司在季度末未满足REIT相关要求，需在30天内纠正，否则可能失去REIT资格；若因合理原因且非故意疏忽，可在6个月内处置相关资产并缴纳至少50,000美元或按最高适用税率与资产净收入乘积计算的额外税款[198] - 若公司（或运营合伙企业及其子公司，除MHI Holding外）进行“禁止交易”出售房产，收益将面临100.0%的惩罚性税收[201] - 为符合联邦所得税REIT资格，公司每年需满足75.0%和95.0%的总收入测试，每年至少将90.0%的REIT应税收入作为“合格分配”支付给股东，并按季度满足特定资产测试[203] - 酒店经理若直接或通过股东持有公司超35.0%的已发行股份（考虑特定所有权归属规则），将无法成为“合格独立承包商”，公司可能失去REIT资格[205] - 外国投资者处置公司股票时，若公司非“国内控制”REIT，收益可能需缴纳美国联邦所得税，受让方需代扣15.0%的处置所得款项，该15.0%可抵减外国转让方的美国联邦所得税负债[209] - 若运营合伙企业与TRS承租人的租赁不被视为真实租赁，公司可能无法满足REIT总收入测试，失去REIT资格[210] - MHI Holding需就应税收入缴纳联邦和州所得税，增加了公司整体税务负担[211] - 公司与MHI Holding和TRS Lessees非公平交易的交易将征收100.0%消费税[212] 公司面临的其他风险 - 新冠疫情可能至少在2021年持续对公司财务状况和经营业绩产生重大不利影响[85] - 利率对冲可能因成本高、不匹配等因素无法保护公司免受损失[101][106] - 收购竞争可能限制公司投资机会和增长前景[103] - 若无法维持有效内部控制，可能影响财务结果准确性和公司股价[104] - 信息技术故障或安全问题可能损害公司业务[105] - 自然灾害和气候变化可能对公司酒店、运营和业务造成重大不利影响[107] - 酒店业务季节性可能导致季度收入波动，需短期借款[109] - 酒店资本改进和再开发存在成本超支、资金短缺等风险[112][117][118] - 酒店特许经营协议可能增加运营成本、限制销售和再融资能力[113][116] - 公司酒店可能面临未知或或有负债，可能导致产生大量成本[126] - 未来恐怖活动、大流行病等可能对公司业务、财务状况和运营结果产生不利影响[127][130] 公司股权及分红相关 - 2021年3月1日，公司普通股在纳斯达克全球市场的收盘价为每股3.86美元[232] - 截至2021年3月1日，公司普通股约有87名登记持有人，运营合伙企业的合伙单位有9名持有人[233][237] - 公司章程限制任何个人或关联集团持有的普通股数量不得超过已发行普通股的9.9%[233] - 2020年12月31日，投资者从运营合伙企业购买了2000万美元的有担保票据，并有选择权再购买1000万美元[234] - 有担保票据期限3年，初始3年按本金的1.47倍偿还，可选择延长1年，当前利率为6%，按季度支付[234] - 2016年12月2日公司董事会授权最高1000万美元的股票回购计划，于2020年12月31日到期未延期[235] - 截至2017年12月31日，公司已回购882,820股普通股，平均价格为每股6.68美元，总计约590万美元[235] - 公司自2004年起选择按房地产投资信托（REIT）纳税，需向股东进行年度分配，至少为REIT应税收入（不包括净资本利得）的90%[240] - 因新冠疫情影响，公司董事会已暂停普通股股息，优先股股息已拖欠四个季度[241] - 2019年1月至2020年1月，普通股

财务数据和关键指标变化 - 第四季度总营收约1460万美元，较去年同期减少约2970万美元，降幅67.1%；全年总营收约7150万美元，较上一时期减少约1.143亿美元，降幅61.5% [21] - 第四季度酒店EBITDA亏损约190万美元，较去年同期减少约1120万美元，降幅120%；全年酒店EBITDA亏损约320万美元，较上一时期减少5020万美元，降幅107% [21][22] - 第四季度调整后FFO亏损约1070万美元，较去年同期减少约1170万美元；全年调整后FFO亏损约3620万美元，较上一时期减少约5340万美元，降幅超300% [22][23] - 截至12月31日，公司总现金约3530万美元，其中无限制现金及现金等价物约2530万美元，预留用于房地产税、资本改善等项目的资金约1000万美元 [25] - 公司预计第一季度酒店层面平均每月产生现金介于50万至60万美元之间，预计第一季度总现金消耗约450万美元 [26][27] - 季度末，公司未偿还债务本金余额约3.903亿美元，加权平均利率4.66%，约87%的债务为固定利率 [28] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第四季度，综合投资组合RevPAR较上年下降62.3%，入住率下降52.6%，平均每日房价（ADR）下降20.4%；全年RevPAR较上年下降60.8%，入住率下降56.4%，ADR下降10.1% [6][7] - 10月RevPAR为43.78美元，11月为35.67美元，12月为36.56美元 [9] - 杰克逊维尔的Doubletree酒店第四季度RevPAR指数达146，季度份额增加2700个基点 [12] - 坦帕的Hotel Alba酒店第四季度RevPAR指数达125，较竞争对手份额增加4900个基点 [13] - 亚特兰大的Georgian Terrace酒店第四季度RevPAR指数达121%，份额增加1700个基点 [14] 各个市场数据和关键指标变化 - 酒店行业第四季度表现受新冠疫情对旅游需求的影响以及宏观经济因素的影响，10月业绩相对强劲，11月和12月需求下降 [8] - Skift的复苏指数显示，1月的旅游环境是自疫情爆发以来最好的 [46] - 近期Smith Travel数据显示，行业整体入住率达到自10月以来的最高水平 [49] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司将继续与贷款人合作，争取获得贷款协议中财务契约违约的豁免 [31][32] - 公司认为随着行业复苏，可能会出现收购和资产管理机会，并将继续寻求与资本提供者合作的机会 [50] - 公司的投资组合表现总体与市场竞争对手一致，且在季度和年度表现上领先于美国高档酒店细分市场 [7] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 2020年是现代酒店行业和公司历史上最困难的一年，新冠疫情导致酒店行业出现有记录以来最严重的收缩 [35] - 疫苗是旅游业的根本性变革因素，其推广速度是行业近期复苏的主要因素 [44] - 公司对行业在未来几个月内实现强劲复苏持谨慎乐观态度，认为公司在南方的物业布局和被压抑的旅游需求将有助于实现超额回报 [48][50] 其他重要信息 - 11月，公司成功将阿灵顿凯悦中心酒店的管理工作过渡给Our Town Hospitality，目前该公司管理公司100%的投资组合 [15] - 公司已与多数贷款人达成贷款修改和宽限协议，允许公司推迟支付本金和/或利息，期限从2020年4月开始，至2021年2月至12月不等 [16] - 公司与Kemmons Wilson Hospitality LP的附属公司和一位共同投资者达成2000万美元的贷款协议，2021年底前还有1000万美元可提取 [18] - 公司于去年3月宣布暂停股息，并推迟支付1月宣布的股息，此举每季度为公司节省约425万美元现金储备 [31] - 公司预计2021年资本支出约400万美元，由于过去五年多数自有客房已翻新，预计到2021年底无需进行额外翻新 [30] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 第一季度酒店层面实现正现金流的假设及具体驱动酒店数量 - 公司表示本季度整体环境积极，1月数据超预算，2月预计表现良好，是全投资组合层面的情况，1月北弗吉尼亚部分市场有政府业务，目前公司酒店已实现正的酒店EBITDA，预订量从八周前的每晚4 - 5万美元增长到现在的每晚15万美元，主要是被压抑的休闲需求，随着限制解除和人们信心增强，出行增多 [54][55] 问题2: 2021年下半年团体预订中，2020年取消后重新安排的业务和新增业务的占比情况 - 部分2020年的企业团体预订有滚动到2021年，但新年后很多已消失，下半年需求回升，但企业旅行限制仍是不确定因素，很多企业会议策划者和团体预订者已开始进行“影子预订”，需等待地方和企业限制最终解除才能确定实际预订 [57][58] 问题3: 目标市场在收购方面的潜在机会及是否有困境资产情况 - 公司看到一些破产申请、UCC销售和传统酒店营销活动，市场活动增多，有很多资本在等待合适的时机、交易和合作伙伴，预计2021年资产交易活动会增加 [60][61] 问题4: 与好莱坞Doubletree酒店特别服务商的谈判进展及情况 - 谈判进展顺利，但特别服务商流程缓慢，公司有可接受的宽限条款，但仍在与他们讨论改进条款，对方对此持开放态度，目前正在审批中 [62][63] 问题5: 贷款延期协议中，利率、契约或其他条款的变化情况 - 目前利率没有变化，约一半的投资组合贷款没有债务服务覆盖率（DSCR）契约，无需进行豁免，有DSCR契约或其他契约的贷款，贷款人会对其进行修改，如暂时豁免或逐步调整以使其可实现 [66][67] 问题6: 基于下半年企业旅行可能复苏的情况，是否需要将贷款延期至2022年，以及贷款人是否会采取强硬态度 - 公司逐笔贷款和根据物业表现与贷款人沟通，随着部分物业在第一季度实现正现金流，贷款人不太愿意延期支付，多数贷款人已从延期本金和利息支付转变为仅延期本金支付，最终延期情况会逐渐减少，若物业产生现金流，贷款人给予宽限的意愿会降低 [69][70] 问题7: 第一季度物业层面正现金流是否在扣除债务服务之前 - 是的，物业层面的正现金流仅指运营层面，在扣除利息和本金债务之前，这也是第一季度仍有现金消耗的原因 [72][77] 问题8: 业务复苏时，是否需要在收入回升前重新增加员工或恢复设施以保持竞争力 - 公司每两周查看工资占收入的百分比，该比例在下降，运营效率在提高，公司内部政策是不提前增加费用和工资，会根据预订量增加和市场环境改善逐步考虑开放设施、餐饮服务和增加员工，以确保收入和成本相匹配，避免过早增加资产负担 [79][81]

财务数据和关键指标变化 - 第三季度总营收约1440万美元，较去年同期减少约2810万美元，降幅66.1%；前九个月总营收约5690万美元，较去年同期减少8460万美元，降幅59.8% [18] - 第三季度酒店EBITDA亏损约120万美元，较去年同期减少约1010万美元，降幅113%；前九个月酒店EBITDA亏损约130万美元，较去年同期减少约3900万美元，降幅103.5% [19] - 第三季度调整后FFO亏损约860万美元，较去年同期减少约1280万美元，降幅301%；前九个月调整后FFO亏损约2550万美元，较去年同期减少约4170万美元，降幅257% [20] - 公司拥有约2320万美元现金，其中无限制现金及现金等价物约1550万美元，预留用于房地产税、资本改进等项目的资金约770万美元 [21] - 季度末未偿还债务本金余额约3.697亿美元，加权平均利率4.64%，约86%的债务为固定利率 [23] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第三季度综合投资组合RevPAR同比下降63.3%，入住率下降59.8%，ADR下降8.9%；年初至今投资组合RevPAR同比下降60.4%，入住率下降57.6%，ADR下降6.5% [6][7] - 7 - 9月RevPAR分别为36.27美元、40.28美元和44.28美元，同比降幅分别为38.4%、58.9%和57.5% [12] - 14家酒店中有6家在第三季度实现EBITDA盈亏平衡以上，包括费城、杰克逊维尔、威尔明顿、劳雷尔、路易斯维尔的酒店以及海德度假村和住宅 [21] 各个市场数据和关键指标变化 - 第三季度行业表现受新冠疫情对旅游需求的影响，航空公司乘客和酒店需求呈稳步上升趋势 [8][11] - 东北部部分州实施新的旅行限制，部分已取消；部分州撤回重新开放计划，佛罗里达州无重大限制 [9] - 部分市场的内乱对当地酒店运营造成影响，目前已平息 [10] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司将健康和安全置于首位，实施广泛的卫生协议 [35] - 捕捉休闲旅游业务，周末休闲业务成为重要市场细分 [36] - 实施严格的成本削减举措，提高物业和公司层面的效率 [37] - 专注于调整物业服务和设施规模，提高运营效率 [38] - 行业面临激烈的价格竞争，高端细分市场因依赖团体和餐饮收入而面临额外挑战 [14] - 集团业务和商务旅行受限，预计在社交聚会限制解除和企业放宽旅行限制后逐步恢复 [39][40] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 行业复苏轨迹慢于预期，宏观经济因素导致经营环境不稳定 [33][42] - 疫苗的推出将提振消费者信心，推动旅游行业复苏 [42] - 预计2021年将比2020年有显著改善，但全面恢复需求和盈利能力的时间仍不确定 [43] 其他重要信息 - 本月开始将阿灵顿酒店的管理过渡给Our Town Hospitality，预计本月底完成，届时所有物业将由其管理 [16] - 大幅缩减资本项目，预计2020年资本支出约440万美元，大部分项目在疫情前已完成或进行中 [25] - 公司多数客房在过去五年进行了翻新，预计到2021年底无需进行必要的翻新 [26] - 3月宣布暂停股息并推迟1月股息支付，每季度节省约425万美元现金储备 [28] - 与贷款人就贷款本金和利息支付的宽限期进行了讨论，部分延期支付将在贷款到期时偿还 [28][29] 问答环节所有提问和回答 问题1: 公司业务的复苏情况以及哪些业务板块可能率先恢复 - 公司认为有大量被压抑的休闲需求，随着疫苗计划的推出，团体和企业业务将逐步恢复。此前团体和企业预订不断推迟，疫苗计划实施后，预订将更加确定 [48][49] 问题2: 公司采取的收入管理举措 - 公司重视收入质量和数量，避免盲目降价，努力保持房价的完整性，这有助于在市场复苏时占据有利地位 [50] - 休闲业务在周末的需求有所恢复，部分市场的定价能力较强，但周中需求不足，因此不会为了提高入住率而大幅降价 [51] 问题3: 入住率趋势以及10月的变化情况 - 自4月低点以来，入住率逐周、逐月逐步上升，9月初假期期间有明显增长，临近选举时有所放缓，但仍呈上升趋势 [55] - 入住率受当地政策影响较大，疫苗推出后，预计入住率将继续上升，旅行限制可能会放松 [56] 问题4: 现金余额下降较少的原因以及贷款还款安排 - 公司在第三季度获得了部分贷款人的宽限期，酒店EBITDA表现也优于预期 [61] - 公司与贷款人保持沟通，不同贷款人的还款安排不同，包括固定还款计划、将延期利息计入贷款后端、根据物业现金流情况还款等 [63] 问题5: 公司贷款的还款情况 - 公司按照与贷款人修改后的协议还款，目前处于合规状态 [65] 问题6: 公司CMBS贷款和个人酒店贷款的比例 - 12笔抵押贷款中有3笔CMBS贷款，所有酒店的抵押贷款均为单独抵押，无交叉抵押 [69][70] 问题7: 部分酒店实现盈亏平衡的原因 - 威尔明顿、萨凡纳等休闲旅游目的地的酒店，由于当地活动限制较少，周末休闲需求旺盛，推动了业绩改善 [73][74] - 费城机场酒店除了有少量机场业务外，还受益于当地的休闲旅游需求和室内游泳池等设施，吸引了当地居民前来度假 [75][76] - 部分市中心酒店关闭，公司酒店通过希尔顿预订系统获得了少量原本流向市中心酒店的业务 [77]

财务数据和关键指标变化 - 第二季度总营收约530万美元，较去年同期减少约4620万美元，降幅89.7% [13] - 第二季度酒店EBITDA亏损约520万美元，较去年同期减少2080万美元，降幅133.4% [13] - 第二季度调整后AFFO亏损约1110万美元，较去年同期减少1830万美元，降幅254.8% [13] - 季度末公司现金约2490万美元，其中无限制现金及现金等价物约1850万美元，预留用于房地产税、资本改进等约640万美元 [13] - 季度末未偿还债务本金余额约3.699亿美元，加权平均利率4.59%，约86%的债务为固定利率 [14] - 酒店运营费用较去年同期减少约71%，但仍超出酒店收入约520万美元，预计第三季度差距缩小，季度末前实现盈亏平衡 [14] - 预计2020年资本支出约440万美元，大部分在疫情前已完成或进行中 [15] - 公司将季度费用降低约25%，至110 - 130万美元 [15] - 3月宣布暂停股息并递延1月宣布的股息支付，每季度减少约425万美元现金储备支出 [16] - 已与贷款人达成协议，递延第二季度约470万美元、第三季度约310万美元的当期付款 [17] - 通过SBA薪资保护计划获得约1070万美元贷款，预计大部分可获贷款豁免 [19] 各条业务线数据和关键指标变化 - 全资酒店组合RevPar较去年同期下降89.3%，入住率下降85.1%，平均每日房价（ADR）下降28.1%；年初至今组合RevPar较去年同期下降58.9%，入住率下降55.3%，ADR下降8.1% [7] - 4月组合RevPar较去年同期下降95.7%，5月下降90.1%，6月下降80.5% [10] 各个市场数据和关键指标变化 - CBD和人口密集城市市场表现低于全国平均水平，休闲驱动型目的地表现较好，但6月下旬部分南方州病例激增，复苏趋势停滞 [10][11] - 路易斯维尔市场因与UPS的大合同，入住率较高，市场份额指数超200% [29] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司行动包括优先保障员工和客人安全、严格削减物业和公司层面成本、通过替代资本来源加强资产负债表、利用行业变化机遇 [22] - 实施广泛卫生协议，优化运营，管理人员配置，采用“保持营业”策略 [22][23] - 评估政府项目和私募股权合作伙伴等替代资本来源，以提供即时流动性 [24] - 行业竞争方面，部分市场存在非机构业主运营商的价格战，公司努力保持价格稳定 [7] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 第二季度经营环境受疫情影响，政府强制关闭和旅行限制导致住宿业收入大幅下降 [20] - 宏观经济环境有喜有忧，近期部分州病例增加影响市场情绪和夏季旅游需求，但经济新增就业、潜在疫苗消息和休闲需求恢复是积极信号 [24][25] - 行业复苏虽缓慢但不会逆转4月以来的收入增长，公司多元化组合和精简运营使其能够应对当前环境 [25] 其他重要信息 - 公司财报电话会议中提及的非GAAP财务指标已根据Reg G要求与最直接可比的GAAP指标进行了调整 [3] - 公司在财报电话会议中作出的非历史陈述可能构成前瞻性陈述，实际结果可能与预期存在重大差异，公司无义务更新或修订前瞻性陈述 [4] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 请介绍公司的收入管理策略，以及目前市场上的竞争折扣情况 - 公司在部分CBD市场看到很多竞争折扣，但公司努力保持价格稳定，避免过度降价以获取有限的入住率。随着需求回升，公司预计价格和入住率都将恢复 [28] 问题2: 请介绍路易斯维尔市场第二季度的情况，是什么推动了该市场的高入住率 - 公司在路易斯维尔的酒店与UPS有大合同，第二季度UPS在该市场的航班安排增加，对房间的需求也相应增加，市场份额指数超200% [29] 问题3: 请更新与贷款人的 forbearance 和抵押贷款重组谈判情况，贷款人是否配合 - 贷款人总体上非常配合，谈判分阶段进行，目前已从资产负债表贷款人、寿险公司贷款人和部分CMBS贷款人处获得了较好的条款，预计这些条款将持续到第四季度。如果市场需求恢复，公司将按要求偿还贷款；如果市场未恢复，贷款人可能会提供进一步的支持 [33][34] 问题4: 公司的现金需求情况如何，是否能支撑到年底，以及递延股息的情况 - 作为最坏情况，公司目前的现金可以支撑到年底，但需要市场在第一季度有所改善。公司正在寻找额外的流动性，以应对未来的挑战。递延股息每季度约90万美元，需要在未来补上 [36][37] 问题5: 公司对于额外资本的考虑是什么，是股权、私募投资还是合资企业 - 公司正在考虑所有可能的选项，包括政府项目、私募股权合作伙伴和合资企业。公司认为当前是一个百年一遇的机会，希望通过与资本提供者合作，抓住购买机会，改善公司的财务状况 [38][39]

财务数据和关键指标变化 - 第一季度总营收约3720万美元，较去年同期减少约1020万美元，降幅21.5% [18] - 第一季度酒店EBITDA约510万美元，较去年同期减少810万美元，降幅61.6% [18] - 第一季度调整后FFO亏损约360万美元，较去年减少840万美元，降幅175% [18] - 公司拥有约2210万美元现金，包括约1470万美元无限制现金及现金等价物和约740万美元预留用于房地产税、资本改善等费用 [19] - 季度末未偿还债务本金余额约3.596亿美元，加权平均利率4.78%，约86%的债务为固定利率 [19] - 季度内对递延税项资产计提估值准备，产生约550万美元的税收费用 [19] 各条业务线数据和关键指标变化 - 1月和2月，除The Georgian Terrace外，公司酒店组合RevPAR分别增长5.8%和4.3%，而美国整体酒店市场1月和2月RevPAR分别增长2.2%和1.7% [8] - 3月，美国酒店业RevPAR同比下降51.9%，公司所有市场第一季度RevPAR均下降 [9] 各个市场数据和关键指标变化 - 1月和2月美国整体酒店市场RevPAR分别增长2.2%和1.7%，3月RevPAR同比下降51.9% [8][9] - 公司部分市场仍处于封锁状态，如亚特兰大市，但休闲预订在下半年有所恢复，部分酒店会议室也开始有预订 [35] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 优先保障员工和客人安全，在酒店实施多项标准操作程序以保持高水平的卫生消毒 [12] - 实施严格的物业和公司层面的成本削减措施，包括关闭餐饮场所和非必要的客人设施、裁员、降低员工工资和福利、暂停资本支出等 [13][14] - 与管理合作伙伴合作，寻找替代收入来源，重新谈判服务和供应商合同 [13] - 与贷款人讨论贷款宽限协议，目前已与多数贷款人完成多种修改，剩余抵押贷款修改接近完成 [15] - 申请联邦资助援助计划，已从薪资保护计划的三项申请中获得资金 [15][25] - 考虑病毒发展轨迹、短期住宿需求低迷、疫情对旅行者行为和偏好的影响等因素，优化成本策略，寻找替代业务来源，实施卫生协议 [30][31] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 第一季度受疫情影响，行业面临前所未有的挑战，但相信旅行需求将恢复，复苏将受病毒、政府应对措施和行业适应消费者偏好变化的能力影响 [9][29] - 休闲旅游市场近期有积极变化，公司认为休闲旅游业务将是最快复苏的板块，公司酒店组合集中在自驾休闲目的地，有望比同行表现更好 [32] 其他重要信息 - 预计第二季度每月收入损失将超过营业收入160万 - 200万美元，随着入住率从4月的个位数提升到5月和6月的低两位数，预计第三季度客户流量增加和成本控制将缓解亏损速度 [20] - 暂停所有资本项目，预计2020年资本支出约360万美元，主要用于关键系统的更换 [21] - 公司层面费用降低约25%，至每季度115万 - 125万美元，节省的费用主要来自薪酬、奖金和福利的减少以及大部分可自由支配费用的消除 [22] - 暂停股息支付和延期支付1月宣布的股息，每季度可节省约425万美元现金储备 [22] - 预计现有和拟议的贷款宽限协议将允许公司推迟支付2020年第二季度约490万美元的本金和利息，以及2020年第三季度320万 - 410万美元的本金和利息 [23] - 公司预计将获得贷款人对贷款协议中财务契约违约的豁免 [24] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 5月和6月公司酒店组合的入住率趋势如何，海滩或休闲资产的情况怎样？ - 过去几周，入住率从低个位数提升到低两位数且在增长，部分市场仍处于封锁状态，但下半年休闲预订有所恢复，包括一些休闲团体预订和会议室预订，但短期内难以恢复到50%、60%或80%的入住率 [34][35][36] 问题: 公司酒店是否有企业旅行？ - 企业旅行并非为零，但非常低迷，大型企业客户尚未开始旅行，个别商务旅行者在工作日开始有少量出行 [37][38] 问题: 公司酒店的盈亏平衡入住率是多少？ - 一般来说，每间可售房收入（RevPAR）达到约30美元应能覆盖物业层面的费用，但具体情况因酒店而异 [39] 问题: 与贷款人的沟通情况如何，近期沟通语气是否有变化？ - 资产负债表银行关系较为稳定，愿意与公司合作；商业房地产抵押贷款支持证券（CMBS）方面沟通有进展，但目前成效不大，预计未来会有解决方案 [40][41] 问题: 公司如何看待当前的流动性，未来几个月有哪些潜在选择？ - 随着需求恢复，现金消耗率在降低，但难以预测何时停止消耗；公司自疫情开始就积极寻找流动性来源和资本，包括公开市场、私人市场和政府支持，并将继续寻找最有利的资本解决方案 [42][43] 问题: 疫情结束后，公司可能会有哪些利好因素，酒店利润率结构是否会改善？ - 公司有机会与新管理公司一起重组酒店运营和成本，预计各部门和未分配费用方面都有调整空间，有望提高利润率；市场有休闲旅游的潜在需求；短期内劳动力市场可能不会像疫情前那样紧张 [46][47][48] 问题: 后疫情时代酒店运营会有哪些不同，对入住率有何影响？ - 酒店运营在各个服务环节都会发生变化，部分由品牌规定，部分由内部产生，部分受政府影响；以客房清洁为例，可能会减少日常清洁服务，退房后进行更彻底的清洁和消毒，这可能会提高业主的利润率；餐饮服务也会有不同的成本结构；运营重组不一定会影响入住率 [53][55][56] 问题: 公司酒店是否有替代需求驱动因素，如靠近大学的酒店用作学生宿舍？ - 公司看到了一些替代需求，如医疗、大学、政府等方面的需求，但对将酒店部分改造成宿舍不太满意，认为这不是好的用途，也不具有长期盈利能力，且部分品牌酒店可能不被允许，公司会有选择地接受这些机会 [58][60] 问题: 公司在佛罗里达的酒店及Hyde Resorts的情况如何？ - 公司在佛罗里达有五处资产，包括杰克逊维尔的DoubleTree、坦帕的Tapestry Hotel Alba以及好莱坞市场的一个综合体（包含DoubleTree和两家Hyde品牌的公寓酒店）；两家公寓酒店在疫情期间关闭，近期已重新开放，正在重新配备员工和恢复运营 [61]

财务数据和关键指标变化 - 2019年第四季度总营收约4430万美元，同比增长1.9%；全年总营收约1.858亿美元，同比增长4.3% [16] - 2019年第四季度酒店EBITDA约930万美元，同比下降9.4%；全年酒店EBITDA约4690万美元，同比下降1.6% [17] - 2019年第四季度调整后FFO每股约0.06美元，同比下降50%；全年调整后FFO每股约1.11美元，同比增长6.7% [17] - 2019年因接收资产获得一次性收益约390万美元 [20] - 截至2019年12月31日，总资产账面价值约4.872亿美元，其中酒店物业净投资约4.433亿美元；公司现金约2800万美元 [22] - 截至季度末，公司未偿债务本金余额约3.61亿美元，加权平均利率4.89%，约86%的债务为固定利率 [23] - 2020年公司预计总营收在1.841亿 - 1.882亿美元之间，中点较去年增长0.2%；酒店EBITDA在4910万 - 5020万美元之间，中点较去年增长5.7%；调整后FFO在1540万 - 1640万美元之间，即每股1 - 1.06美元，中点较去年下降约7.3% [25][26] 各条业务线数据和关键指标变化 - 2019年第四季度，组合RevPAR同比增长2.2%至102.27美元，入住率增长1.6%，ADR增长0.6%；全年RevPAR同比增长3.4%至112.94美元，入住率增长1.4%，ADR增长2% [9][10] 各个市场数据和关键指标变化 - 2019年第四季度，美国平均RevPAR增长0.7%，公司所在市场竞争组增长1%；全年美国平均RevPAR增长0.9%，公司所在市场竞争组增长1.7% [9][10] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司致力于关键战略举措和目标，2019年组合RevPAR增长3.4%，营收增长4.3%，AFFO超年初指引 [28][29] - 2019年公司完成多项资本市场交易，包括以历史低位利率 refinance 抵押贷款并延长到期期限，发行D系列优先股 [30] - 2019年公司完成关键酒店重新定位项目，如坦帕资产品牌转换、海德海滩屋度假村开业等 [31] - 公司计划出售非核心资产，如签订出售路易斯维尔河畔喜来登酒店协议，所得款项用于偿还现有抵押贷款和一般公司用途 [14][32] - 2020年初公司将10家酒店的管理过渡给Our Town Hospitality，年底计划将佛罗里达好莱坞的物业加入其管理组合 [12][33][35] - 2020年行业专家预计酒店行业RevPAR增长0% - 1%，GDP增长2% - 2.5%，公司将重点关注费用管理和利润率控制 [36][37] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 2020年酒店行业将保持稳定但并非繁荣，工资和福利增长超过营收增长，公司因关键市场的强劲团体预订和更新后的组合而保持谨慎乐观 [36][37] - 公司将保持严格的投资策略和保守的承保方法，专注为股东创造长期价值 [38] 其他重要信息 - 公司宣布季度股息为每股0.13美元，年化股息为每股0.52美元，基于昨日收盘价的收益率约为9.9% [14] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 向Our Town的管理过渡情况及是否有干扰 - 过渡执行较为高效，虽有相关成本和员工转移等问题，但预计影响仅限于去年，公司对未来发展感到兴奋 [40][41][42] 问题2: 指引是否包含冠状病毒影响及哪些市场国际入境旅游最多 - 指引未考虑冠状病毒影响，目前预订情况良好；公司酒店组合未集中在美国前10大门户市场，无西海岸物业，若国际旅行受阻，东南部组合可能受益 [43][44][45] 问题3: 阿尔巴酒店和巴拉斯酒店的表现与预期对比 - 2019年坦帕项目起步较慢，主要是在寻找正确客户群体方面，第四季度问题解决，第一季度酒店表现良好；威尔明顿的巴拉斯酒店情况类似 [46][48] 问题4: 资本支出方面是否有即将进行的项目或翻新 - 2020年非经常性资本支出将减少，公司开始考虑对罗利资产进行重大翻新和生命周期改善，但主要是2021年的项目，今年主要是常规资本支出 [49] 问题5: 关于股息及未来股息增长的想法 - 公司一直致力于提供有竞争力的股息，董事会每季度审查股息政策，无法提供股息的前瞻性预测 [52] 问题6: 路易斯维尔交易中75万美元担保的情况 - 该担保与购买和销售协议中公司的陈述和保证有关，用于应对买方尽职调查和交易完成后发现的不一致情况，预计不会实际发生 [56] 问题7: 海德海滩物业诉讼的最新情况 - 公司2017年成为海德度假村商业单元所有者，目前存在与业主协会的诉讼，涉及侵权干扰和诽谤指控，公司正在处理 [57][58] 问题8: 30万美元经理终止费是否在第一季度及是否包含在指引中 - 该费用包含在去年第四季度酒店EBITDA的费用中，在第一季度支付，不会影响第一季度净收入、FFO或调整后FFO [60]