文章作者背景与投资理念 - 作者在TipRanks平台上位列前1%的金融专家，是iREIT+Hoya Capital投资团体的特约分析师 [1] - 作者曾用名“股息收集者”，是一名海军退伍军人，投资风格为买入并持有，偏好优质蓝筹股、商业发展公司(BDC)和房地产投资信托基金(REITs) [1] - 作者的投资目标是在未来5-7年内通过股息收入补充退休金并实现财务自由，并致力于帮助工薪阶层构建高质量、支付股息的公司的投资组合 [1] 文章性质与免责声明 - 文章作者声明其并非注册投资顾问或金融专业人士，文章内容不应被视为金融建议，仅用于教育目的，并鼓励读者进行独立尽职调查 [1] - 作者披露其在未来72小时内，对文章中提及的任何公司没有股票、期权或类似衍生品头寸，也没有计划建立此类头寸 [2] - 作者声明文章为个人原创，表达个人观点，除来自Seeking Alpha的报酬外未获得其他补偿，与文章中提及的任何公司均无业务关系 [2] 发布平台声明 - 发布平台Seeking Alpha声明，过往表现不保证未来结果，其提供的任何内容均不构成针对特定投资者的投资建议 [3] - 平台声明其并非持牌证券交易商、经纪商、美国投资顾问或投资银行，其分析师为第三方作者，包括可能未经任何机构或监管机构许可或认证的专业投资者和个人投资者 [3]

Looking ahead, Crooker said STAG expects 180 million square feet of deliveries or less in 2026, “much of which will be driven by build-to-suit transactions.” He added that the company anticipates net absorption will improve in 2026, supporting another year of positive rent growth. Management expects national vacancy to peak in the first half of 2026, with an “inflection point” in the back half of 2026.Crooker attributed part of the operating momentum to an improving industrial supply environment, noting del ...

财务数据和关键指标变化 - 2025年第四季度核心每股营运资金为0.66美元，全年为2.55美元，较2024年增长6.3% [11] - 2025年第四季度同店现金净营业收入增长5.4%，全年增长4.3% [4][11] - 2025年全年现金信贷损失为22个基点 [12] - 2025年第四季度租户续租率为75.8%，全年为77.2% [12] - 2025年全年实现现金和直线法租赁价差分别为24%和38.2% [12] - 2025年第四季度完成租赁310万平方英尺，现金和直线法租赁价差分别为16.3%和27.4% [11] - 2025年第四季度收购总额为2.859亿美元，包含7栋建筑，现金和直线法资本化率分别为6.4%和7% [7] - 2025年第四季度末净债务与年化运行调整后EBITDA之比为5.0倍，流动性为7.5亿美元 [12] - 2025年第四季度后，公司宣布将股息提高4%，这是自2014年以来最大的一次上调 [9] - 2026年核心每股营运资金指导区间为2.60美元至2.64美元 [14] - 2026年同店现金净营业收入增长指导区间为2.75%至3.25% [13] - 2026年收购量指导区间为3.5亿至6.5亿美元，现金资本化率指导区间为6.25%至6.75% [13] - 2026年处置量指导区间为1亿至2亿美元 [14] - 2026年一般及行政费用指导区间为5300万至5600万美元 [14] - 2025年第四季度后以8060万美元收购一栋建筑，现金资本化率为6.1% [8] 各条业务线数据和关键指标变化 - 2025年第四季度末，开发平台共有350万平方英尺的开发活动或近期完工项目，涉及14栋建筑，其中59%为已完工开发项目 [8] - 截至2025年12月31日，已完工的开发项目出租率为73% [8] - 2025年第四季度启动了一个位于堪萨斯州Lenexa的新开发项目，面积18.6万平方英尺，预计2027年第一季度交付，预计现金收益率为7.2% [8][9] - 2025年第四季度后，在夏洛特的一个开发项目中签署了一份7.8万平方英尺的租约，该建筑目前出租率达到39% [9] - 2026年开发项目租赁指导为95.7万平方英尺，其中包括一个定制建设项目 [63] - 2025年第四季度，有5份固定利率续租选择权，总面积88.2万平方英尺，对当季现金租赁价差产生影响 [11] 各个市场数据和关键指标变化 - 公司运营的大部分市场从供需角度看保持健康，几乎所有市场都实现租金正增长 [6] - 中西部市场（如明尼阿波利斯、芝加哥、密尔沃基）需求强劲，大型中西部分销市场（如印第安纳波利斯、路易斯维尔、哥伦布）需求近期有所增加 [69] - 东南部港口市场（如杰克逊维尔、萨凡纳、查尔斯顿）出现一些疲软 [69] - 德克萨斯州市场（如休斯顿、达拉斯）表现强劲 [70] - 市场租金增长预计在0%-2%之间，较强市场可能达到2%-3%，较弱市场接近0%-1% [71] - 全国空置率预计在2026年上半年达到峰值，并在2026年下半年出现拐点 [6] - 2025年工业交付量较2024年下降近35% [5]，预计2026年交付量约为1.8亿平方英尺 [6] - 2025年新交付量约为2.25亿平方英尺，预计2027年将回升至2亿平方英尺以上 [100][101] - 2026年交付量中约40%为定制建设项目 [102] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司战略包括持续处置非核心资产和把握机会性处置 [38] - 开发平台是增长重点，公司对启动新的投机性项目持积极态度，特别是在对2026年下半年及2027年工业市场前景看好的背景下 [55][56] - 公司计划在2026年完成约1亿美元的新项目资源获取 [56] - 公司目前没有在资产负债表上持有土地的计划，但正在研究可能涉及准土地持有的分期开发机会 [42][43] - 公司专注于在CBRE一级市场寻找符合子市场定位且能增厚收益的收购机会 [120] - 公司通过保留股息后现金流（每年超过1亿美元）来支持业务计划，减少了对股权资本市场的依赖 [49] - 公司观察到数据中心租户（如发电机供应商、轻型制造商）的需求有所增加 [29] - 公司注意到制造业（特别是轻型制造和汽车相关）需求在部分市场增长 [111][112] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 管理层认为2025年是公司非常成功的一年，在多项预算指标上表现出色 [4] - 尽管许多企业领导人持谨慎乐观态度，但跨市场的租户活动有所增加，经济增长开始改善并伴随着有意义的投资 [6] - 预计2026年净吸纳量将改善，有助于各市场租金继续正增长 [6] - 预计2026年将是公司又一个租赁量高企的年份，由创纪录的到期面积驱动 [7] - 交易市场健康，卖方在2025年下半年回归市场，这种势头持续到2026年，更多投资组合开始进入市场 [22][23][118] - 租赁环境稳定，免租期和租户改善津贴自2025年初以来基本保持稳定 [58][60] - 管理层对工业市场的长期前景持乐观态度，预计随着供应被消化，市场将在2026年下半年至2027年迅速转向对业主有利 [32][33] - 预计2027年租金增长将开始加速 [75] - 收购市场竞争激烈，观察到资本化率略有压缩和投资组合溢价 [120] 其他重要信息 - 公司已将股息支付频率从月度改为季度 [10] - 2025年第四季度核心每股营运资金中包含两项一次性项目，贡献约0.01美元 [11] - 公司已解决其预计在2026年租赁的经营组合面积的69%，并实现了20%的现金租赁价差 [7][12] - 2026年同店现金净营业收入指导中包含了50个基点的信贷损失预算，而2025年预算为75个基点，实际实现20个基点 [13][97] - 2026年收购时间将更侧重于下半年 [14] - 近期对3亿美元定期贷款G进行再融资导致的利息支出增加，将对2026年核心每股营运资金增长产生0.03美元的不利影响 [14] - 2026年平均同店出租率预计在96%至97%之间 [13] - 2026年租赁价差指导区间为18%至20% [13] - 2026年续租率指导区间为70%至80% [13] - 固定利率续租选择权在总租约中占比为个位数，且期限错开 [50] - 债务成本方面，私募市场利差约为140-150个基点，公开发债市场可能有25-30个基点的定价优势 [48] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 关于2026年租赁节奏和空置率上行的考虑 [17] - 公司2025年租赁表现优异，若趋势持续，2026年可能存在提前租赁的上行空间 [18] - 由于期初出租率接近98%且有2000万平方英尺到期，按历史续租率计算会有相当面积空置，预算中设定了9-12个月的租赁期 [18] - 2025年有多个零空置期完成租赁的实例，但预算编制较为审慎，未假设零空置期 [19][20] - 整体工业市场依然强劲，预计空置率在2026年年中见顶，下半年开始改善 [21] 问题: 关于2026年收购活动的可见度和时间安排 [22] - 目前仅披露了季度后8060万美元的收购，通常不披露意向书或合同阶段的收购 [22] - 2026年第一季度评估的交易比2025年同期更多，交易势头从2025年第四季度延续至今 [22] - 交易渠道强劲，规模达36亿美元，交易市场健康，有投资组合进入市场 [22][23] 问题: 关于租户活动增加的具体表现 [27] - 当前的租户活动是真实需求，租户正在做出决策并签署租约，而非仅仅观望 [28] - 需求基础广泛，来自第三方物流、食品饮料等行业，数据中心租户需求是一个较新的亮点 [29] - 公司拥有300万平方英尺租赁给数据中心租户，租期5年以上，信用良好，且有一些潜在需求 [30] - 尽管市场有供应，但公司凭借优质的物业和运营，保持了高于市场水平的出租率 [31] 问题: 关于供应前景和是否会再次出现过热 [32] - 工业开发商普遍谨慎，之前的供应过剩主要是需求下降所致 [33] - 随着需求回升和市场租金增长预期，更多开发项目将变得可行，但从拿地、许可到建成上线可能要到2027年或更晚 [33] - 管理层不担心新供应会过快回升，预计市场将快速转向对业主有利 [33] 问题: 关于市场优化战略和处置计划 [37][38] - 市场优化战略没有重大转变，继续执行过去五年的做法，每年处置一些非核心资产和机会性资产 [38] - 2025年有两笔机会性处置，资产空置但租赁前景好，最终以4.9%的资本化率出售给用户 [38] - 2026年处置指导主要包含非核心处置，规模与往年相当 [39] - 对于无法持续增长的市场中的单一资产，会进行机会性处置以提高运营效率，但影响有限 [40] 问题: 关于持有土地用于开发的意愿 [41] - 持有土地不是2026年计划的一部分，但是长期开发计划的一部分，公司正逐步推进 [42] - 目前开发项目进展良好，正在寻找新的开发机会，可能涉及分期开发，形成准土地持有 [42][43] 问题: 关于资本成本和融资计划 [48] - 债务成本方面，私募市场利差约为140-150个基点，公开发债可能有25-30个基点的定价优势，当前市场利率约为5.5%-5.75% [48] - 股权成本按隐含资本化率计算在6%左右 [49] - 公司每年保留超过1亿美元的股息后现金流，结合净收购额（收购减处置）中值3.5亿美元，公司可以在不依赖股权融资的情况下执行业务计划，杠杆率将处于目标区间中值 [49] 问题: 关于固定利率续租选择权的影响 [50] - 固定利率续租选择权在总租约中占比为个位数，且期限错开，通常每年只有少数几份 [50] - 2025年第四季度集中出现了5份，因此特别说明，这并非普遍现象 [50] 问题: 关于2026年开发项目启动计划和投机性项目 [54] - 鉴于当前开发项目组合状况和对2026年下半年及2027年市场的看好，公司非常渴望启动新的投机性项目 [55] - 2026年计划获取约1亿美元的新项目资源，并希望超额完成，这些项目将在全年陆续落实 [56] 问题: 关于市场优惠条件和租户改善津贴趋势 [58] - 市场优惠条件自2025年初以来非常稳定 [58] - 在空置率5%-10%的市场，目前典型的免租期约为每租约年0.5个月 [60] - 租户改善津贴没有显著变化，有时租户会要求增加码头门或照明升级，这被视为对物业的资本投入而非纯粹的租户优惠 [60][61] 问题: 关于2026年开发项目租赁指导 [63] - 2026年开发项目租赁指导为95.7万平方英尺，包含一个定制建设项目 [63] - 扣除季度后签署的夏洛特租约和该定制建设项目，2026年预计还需完成约50万平方英尺的租赁 [64] 问题: 关于各区域市场表现强弱 [68] - 中西部市场（明尼阿波利斯、芝加哥、密尔沃基）需求强劲，大型分销市场（印第安纳波利斯、路易斯维尔、哥伦布）需求近期增加 [69] - 东南部港口市场（杰克逊维尔、萨凡纳、查尔斯顿）表现较弱 [69] - 德克萨斯州市场（休斯顿、达拉斯）表现强劲 [70] 问题: 关于市场租金增长与吸纳量的关系 [71][73] - 当前市场租金增长区间较窄，较强市场约2%-3%，较弱市场接近0%-1%，需求更多地表现为吸纳量增长而非大幅推高租金 [71][73] - 预计租金增长将在2027年开始加速 [75] - 一些大型成熟租户正提前接洽以续租，试图在市场租金增长到来之前锁定条件 [76] 问题: 关于高租赁量预期与出租率下降指引的矛盾 [80][83] - 2026年预计完成约1800万平方英尺租赁，为历年最高，但出租率预计下降 [81] - 矛盾源于有超过2000万平方英尺面积到期，按约75%的续租率计算，有大量面积将空置，且预算中设定了9-12个月的租赁期，部分新租约会落在2027年 [84][86] - 高期初出租率也限制了即时回填空置面积的能力 [87] 问题: 关于同店净营业收入增长指引的驱动因素和可见度 [93] - 同店增长的上行潜力不仅来自续租率，也来自新租赁的时间（若早于预期）以及信贷损失的表现 [96] - 对上半年到期的租约有较好的可见度，下半年则更多基于预测，但团队通常能将续租率预测误差控制在5%以内 [94][95] - 2026年预算中包含50个基点的信贷损失，而2025年预算为75个基点，实际为20个基点，2026年的预算更具普遍性，未针对特定租户 [97] 问题: 关于工业交付量的趋势和展望 [98] - 2025年交付量约2.25亿平方英尺，2026年预计降至约1.8亿平方英尺，其中约40%为定制建设 [100][102] - 稳定的市场年交付量通常在2.5-3亿平方英尺，因此2026年水平较低 [100] - 预计2027年交付量将回升至2亿平方英尺以上，但不会回到几年前的高位 [101] 问题: 关于制造业租赁趋势和回流机会 [106] - 公司在开发项目中看到分销和制造业需求的平衡 [111] - 季度后签署的夏洛特7.8万平方英尺租约来自一家制造业公司，涉及汽车（特种汽车）和政府用途，是其增长业务的一部分 [111] - 观察到的制造业需求主要是轻型制造、原材料存储或外围组装 [112][113] - 公司开发的仓库分销建筑通常配备额外电力，可满足此类辅助制造租户的需求 [114] 问题: 关于收购市场活动增加的原因和竞争态势 [118][119] - 收购活动增加主要源于更多卖家回归市场，尤其是在2025年下半年，且持续到2026年，更多投资组合开始出现 [118] - 交易竞争激烈，观察到资本化率略有压缩和投资组合溢价 [120] - 2026年收购资本化率指引与2025年基本一致，但市场定价可能略低于2025年，公司基于资金成本进行竞价，以确保收购对投资组合和收益具有增值作用 [119][120]

财务数据和关键指标变化 - 2025年第四季度核心每股运营资金为0.66美元，全年为2.55美元，较2024年增长6.3% [11] - 2025年第四季度同店现金净营业收入增长5.4%，全年增长4.3% [12] - 2025年现金信用损失为22个基点 [12] - 2025年第四季度租户续约率为75.8%，全年为77.2% [12] - 2025年现金租赁价差为24%，直线法租赁价差为38.2% [12] - 2025年第四季度完成31份租约，总计300万平方英尺，现金和直线法租赁价差分别为16.3%和27.4% [11] - 2025年第四季度不包括5份固定利率续约租约的现金租赁价差为0.2%，增加了570个基点 [11] - 2025年第四季度是交易最活跃的季度，收购总额为2.859亿美元 [7] - 截至2025年底，净债务与年化运行率调整后息税折旧摊销前利润的比率为5.0倍，流动性为7.5亿美元 [12] - 2026年核心每股运营资金指导范围在2.60美元至2.64美元之间 [14] - 2026年同店现金净营业收入增长指导范围在2.75%至3.25%之间 [13] - 2026年收购量指导范围在3.5亿美元至6.5亿美元之间，现金资本化率在6.25%至6.75%之间 [13] - 2026年处置量指导范围在1亿美元至2亿美元之间 [13] - 2026年一般及行政费用指导范围在5300万美元至5600万美元之间 [13] - 2026年续约率指导范围在70%至80%之间 [13] - 2026年平均同店入住率指导范围在96%至97%之间 [13] - 2026年现金租赁价差指导范围在18%至20%之间 [13] - 2026年初始同店现金净营业收入指导中包含了50个基点的信用损失 [13] - 近期3亿美元定期贷款G的再融资导致的利息增加，将对2026年核心每股运营资金增长造成0.03美元的阻力 [14] 各条业务线数据和关键指标变化 - 截至2025年第四季度末，公司在14栋建筑中拥有350万平方英尺的开发活动或近期完工项目 [8] - 350万平方英尺的开发面积中，59%为已完工项目 [8] - 截至2025年12月31日，已完工开发项目的出租率为73% [8] - 2025年第四季度启动了一个位于堪萨斯州Lenexa的新开发项目，面积18.6万平方英尺，预计2027年第一季度交付，预计现金收益率为7.2% [9] - 2025年第四季度收购了7栋建筑，现金和直线法资本化率分别为6.4%和7.0%，出租率为97%，加权平均租金增长率为3.5% [8] - 2025年第四季度后，以8060万美元收购了一栋A级建筑，现金资本化率为6.1%，租给优质租户12年 [9] - 2025年第四季度后，在夏洛特的一个开发项目中执行了一份7.8万平方英尺的租约，租给一家制造和组装公司，该建筑目前出租率为39% [9] - 2026年开发租赁指导为95.7万平方英尺，其中包括一份定制开发租约 [63] - 扣除夏洛特租约和定制开发租约后，2026年预计还需完成约50万平方英尺的开发租赁 [64] 各个市场数据和关键指标变化 - 公司运营的大部分市场从供需角度看保持健康，几乎所有市场都实现正租金增长 [6] - 中西部市场需求非常强劲，特别是明尼阿波利斯、芝加哥、密尔沃基 [69] - 大型中部分销市场需求增加，如印第安纳波利斯、路易斯维尔，哥伦布市也有所加强 [69] - 南部和东南部市场整体强劲 [69] - 东南部港口市场出现一些疲软，如杰克逊维尔、萨凡纳、查尔斯顿 [69] - 德克萨斯州市场强劲，休斯顿和达拉斯表现良好 [70] - 市场租金增长预计在0%至2%之间，不同市场略有差异，较强市场可能接近3%，较弱市场接近0%-1% [71] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司预计2026年全国空置率将在上半年见顶，下半年出现拐点 [6] - 公司预计2026年工业交付量将降至1.8亿平方英尺或更少，其中很大一部分将由定制开发交易驱动 [6] - 公司预计2026年净吸纳量将改善，推动各市场租金继续正增长 [6] - 公司认为工业开发商总体审慎，新供应上线预计要到2027年中后期，因此短期内不担心供应过剩问题 [33] - 公司计划继续处置非核心资产和进行机会性处置，以优化投资组合 [38][39] - 公司对持有土地用于开发持谨慎态度，目前不在2026年计划中，但正在研究分阶段开发机会 [42][43] - 公司预计2026年将启动超过1亿美元的新开发项目，并希望超过此目标 [56] - 公司预计2026年租赁量将创纪录，达到约1800万平方英尺 [81] - 公司预计2026年现金租赁价差为18%-20% [7] - 公司已提前解决了2026年预计租赁的经营组合面积的69% [7] - 公司预计2026年交易活动将更多集中在下半年 [14] - 公司预计2026年净吸纳量将改善 [6] - 公司预计2026年工业交付量将降至1.8亿平方英尺或更少 [6] - 公司预计2026年全国空置率将在上半年见顶，下半年出现拐点 [6] - 公司预计2026年租金增长将加速，特别是在2027年 [75] - 公司预计2026年市场租金增长在0%至2%之间 [71] - 公司预计2026年工业交付量将降至1.8亿平方英尺或更少，其中定制开发占约40% [100][102] - 公司认为稳定的市场交付量应在2.5亿至3亿平方英尺之间，预计2027年交付量将回升至2亿平方英尺以上 [100][101] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 2025年是公司历史上最成功的一年之一，在入住率、信用损失、租赁价差、同店现金净营业收入、开发启动和核心每股运营资金等方面均超过预算指标 [4] - 工业供应背景改善，2025年交付量较2024年下降近35% [5] - 许多企业领导者保持谨慎乐观，公司观察到各市场租户活动增加 [6] - 经济增长开始改善，并伴随着有意义的投资 [6] - 租户需求真实且广泛，来自第三方物流、食品饮料等行业，数据中心相关租户需求是一个较新的亮点 [28][29] - 租赁成功证明了投资组合的质量，也显示了租户的参与度和对空间的承诺 [7] - 交易市场健康，卖家在2025年下半年回归市场，并持续到2026年，公司正在评估更多交易，管道规模达36亿美元 [22][23][118] - 收购市场竞争取决于资产类型，观察到资本化率略有压缩和投资组合溢价，公司基于资本成本和增值性进行报价 [119][120] - 特许权环境（如免租期）自2025年初以来保持稳定，租户改善津贴未见显著增加 [58][59][61] - 公司预计2026年将能够在不依赖股权资本市场的情况下执行业务计划，利用超过1亿美元的税后股息留存现金流 [49] - 公司预计2026年入住率将因大量面积到期而有所下降，但预算中已考虑了9-12个月的租赁期，实际表现可能优于预算 [18][86] - 公司预计2026年同店现金净营业收入增长可能因续约率提高、新租赁提前实现或信用损失好于预算而超出指导 [96][97] - 公司观察到一些大型、成熟的租户提前续约，以应对预期的市场租金增长 [76] - 公司看到制造业需求，特别是轻制造业和与汽车、政府用途相关的制造业，在其开发市场中有所增长 [111][112] 其他重要信息 - 公司在2025年底后宣布将股息提高4%，这是自2014年以来最大的一次上调，并将股息支付频率从月度改为季度 [9][10] - 2025年12月8日，公司结算了与2025年全年进行的远期ATM销售相关的1.574亿美元收益 [12] - 固定利率续约期权在总租约中占比为个位数，通常分散在各季度，2025年第四季度集中了5份此类租约，影响了当期价差 [50] - 公司投资组合中约有300万平方英尺租给了数据中心租户，租期为5年以上，租户信用良好 [30] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 关于租赁前景和入住率指引的考量，以及潜在上行空间 [17] - 公司2025年租赁非常成功，如果势头持续，可能提前租赁资产，带来上行空间 [18] - 预算基于历史续约率和9-12个月的租赁期，但2025年有多个零空置期租赁的成功案例 [19][20] - 公司对工业市场整体看法仍然强劲，预计空置率在2026年中见顶后改善，预算编制保持审慎 [21] 问题: 关于收购活动的可见度和时间安排 [22] - 目前仅披露了8100万美元的收购，通常不披露意向书或合同阶段的交易 [22] - 2026年第一季度评估的交易比2025年同期更多，第四季度的势头延续，但第一季度通常较慢，预计全年交易将逐步增加 [22] - 交易市场健康，看到更多投资组合上市，存在被压抑的卖家需求 [23] 问题: 关于租户活动增加的具体情况 [27] - 当前的租户活动是真实需求，租户正在做决策并租赁空间，而非仅仅观望 [28] - 需求广泛，来自第三方物流、食品饮料，数据中心相关租户需求是较新的亮点 [29] - 需求真实，但市场仍有待消化的供应，公司凭借优质产品和物业管理在竞争中胜出 [30][31] 问题: 关于供应前景以及是否会因基本面改善而回升 [32] - 工业开发商总体审慎，之前的供应过剩主要是需求下降所致 [33] - 随着需求回升和租金增长预期，更多开发项目将变得可行，但从拿地、许可到建成上线预计要到2027年，因此存在一个有利于业主的窗口期 [33] - 不担心新供应过快回升，预计会以审慎的速度回归 [33] 问题: 关于优化投资组合的战略和处置指引 [37][38] - 战略没有重大转变，继续执行过去五年的做法，每年处置一些非核心资产和机会性资产 [38] - 2025年有两笔机会性处置，资产空置后收到反向询价，以4.9%的资本化率出售 [39] - 2026年指引中的处置主要是非核心资产，与往年相比没有显著增加 [39] - 对于只有单一资产且无增长潜力的市场，可能会机会性处置以提升运营效率，但影响不大 [40] 问题: 关于持有土地用于开发的意愿 [41] - 持有土地不是2026年计划的一部分，是长期发展计划的一环 [42] - 目前开发项目进展良好，正在寻找新的开发机会，并可能在未来宣布 [42] - 正在研究一些分阶段开发的机会，可能形成类似土地持有的位置，但尚处于早期 [43] 问题: 关于当前资本成本及与投资回报率的利差 [48] - 债务成本方面，私募利差在140-150个基点，公募债券发行可能有25-30个基点的定价优势，当前市场环境下利率约5.5%-5.75% [48] - 股权成本通过隐含资本化率估算在6%左右 [48] - 公司每年在支付股息后留存超过1亿美元现金流，结合净收购额，2026年业务计划可在不依赖股权融资的情况下执行，杠杆率将处于目标区间中值 [49] 问题: 关于固定利率续约租约的占比及未来影响 [50] - 固定利率续约期权在总租约中占比为个位数 [50] - 通常分散在各季度，2025年第四季度集中了5份此类租约，因此特别说明 [50] - 这类选项数量有限，执行完毕后将释放出市场租金调整的机会 [50] 问题: 关于2026年开发项目启动计划和投机性开发意愿 [54] - 基于对2026年下半年及2027年工业市场的展望，公司非常渴望启动新的投机性开发项目 [55] - 2026年计划启动价值略高于1亿美元的新项目，并希望超额完成，项目将贯穿全年 [56] - 只要回报率达标，公司很乐意启动新的投机性开发 [57] 问题: 关于各市场的特许权环境，特别是免租期 [58] - 特许权环境自2025年初以来非常稳定 [59] - 在空置率5%-10%的市场，目前免租期约为每租约年0.5个月 [60] - 租户改善津贴未见显著增长，一些涉及建筑升级（如增加卸货门）的要求被视为资本性支出，而非租户特定特许权 [60][61] 问题: 关于2026年开发租赁的指引 [63] - 2026年开发租赁指引为95.7万平方英尺，其中包括一份定制开发租约 [63] - 扣除季报后签署的夏洛特租约和该定制开发租约，预计还需完成约50万平方英尺的开发租赁 [64] 问题: 关于各市场表现强弱分布 [68] - 中西部市场需求非常强劲，特别是明尼阿波利斯、芝加哥、密尔沃基 [69] - 大型中部分销市场需求增加，如印第安纳波利斯、路易斯维尔，哥伦布市也有所加强 [69] - 南部和东南部市场整体强劲 [69] - 东南部港口市场出现一些疲软，如杰克逊维尔、萨凡纳、查尔斯顿 [69] - 德克萨斯州市场强劲，休斯顿和达拉斯表现良好 [70] 问题: 关于强劲市场的租金增长是否显著高于0%-2%的平均水平 [71] - 市场租金增长预计在0%至2%之间，不同市场略有差异，较强市场可能接近3%，较弱市场接近0%-1% [71] - 目前需求更多地表现为吸纳而非大幅推高租金，预计租金增长将在2027年加速 [73][75] 问题: 关于2025年第四季度已签署的租赁量及价差与指引的比较 [80] - 公司未提供具体已签署数据，但预计2026年租赁量将达到约1800万平方英尺，为历年最高 [81] - 未观察到租赁价差与18%-20%的指引有显著偏差，租金涨幅维持在3%-3.5%范围 [81][82] 问题: 关于预计高租赁量但入住率下降的解读 [83] - 这是由于2026年有超过2000万平方英尺的租约到期，基于约75%的续约率，部分非续约面积将空置，且预算中设定了9-12个月的租赁期，导致部分租赁在2027年才完成 [84][86] - 高初始入住率也限制了即时填补空置面积的能力 [87] - 续约率指引中值仍为75%，与往年相似 [89] 问题: 关于同店增长指引低于去年实际表现的原因及潜在上行驱动 [93] - 预算基于对租约到期的可见度，上半年较明确，下半年部分为预估，但团队通常预测准确 [94][95] - 潜在上行因素包括：续约率高于指引、新租赁提前实现、以及信用损失好于预算的50个基点 [96][97] - 2026年信用损失预算是广泛的，并非针对特定租户，而2025年预算的75个基点中有部分针对特定租户，实际仅实现20个基点 [97] 问题: 关于工业交付量的下降趋势及未来几年展望 [98] - 2025年新交付量约为2.25亿平方英尺，2026年预计降至约1.8亿平方英尺 [100] - 稳定的市场年交付量应在2.5亿至3亿平方英尺之间 [100] - 预计2027年交付量将回升至2亿平方英尺以上，但不会回到几年前的高位 [101] - 2026年交付量中定制开发占比约40% [102] 问题: 关于新签署的制造业租约详情及制造业趋势 [106] - 夏洛特市场新签署的7.8万平方英尺租约与制造业相关，租户在同一子市场有更大的制造设施，业务围绕汽车（特种汽车）和政府用途增长 [111] - 公司在其开发市场中看到分销和制造业需求的平衡 [111] - 所涉及的制造业主要是轻制造业，或为核心制造业提供原材料存储或轻型组装的辅助空间 [112][113] - 公司开发的仓库分销建筑通常配备额外电力，可以满足这些辅助制造租户的需求 [114] 问题: 关于收购市场活动增加的原因及竞争情况 [118] - 活动增加主要因卖家回归市场，2025年下半年开始，并持续至2026年，看到更多投资组合上市 [118] - 竞争和定价取决于资产类型，观察到资本化率略有压缩和投资组合溢价 [119] - 公司基于资本成本和增值性进行报价，其资本化率指引部分反映了其资本成本，公司主要在CBRE一级市场寻找机会，有广泛选择空间 [119][120]

财务数据和关键指标变化 - 2025年第四季度核心每股运营资金为0.66美元，全年为2.55美元，较2024年增长6.3% [11] - 2025年第四季度同店现金净营业收入增长5.4%，全年增长4.3% [4][12] - 2025年现金信用损失为22个基点 [12] - 2025年第四季度租户续约率为75.8%，全年为77.2% [12] - 2025年现金租赁价差为24%，直线法租赁价差为38.2% [12] - 2025年第四季度完成31份租约，总计300万平方英尺，现金和直线法租赁价差分别为16.3%和27.4% [11] - 2025年第四季度，若不包括5份固定利率续约选择权（总计882,000平方英尺），现金租赁价差将为20.2%，即增加570个基点 [11] - 2026年核心每股运营资金指导范围为2.60美元至2.64美元 [14] - 2026年同店现金净营业收入增长指导范围为2.75%至3.25% [13] - 2026年指导中包含50个基点的信用损失 [13] - 2026年平均同店入住率预计在96%至97%之间 [13] - 2026年一般及行政费用预计在5300万美元至5600万美元之间 [14] - 2026年，近期3亿美元定期贷款G的再融资导致的利息增加将对核心每股运营资金增长产生0.03美元的负面影响 [14] - 2025年底净债务与年化跑道调整后息税折旧摊销前利润的比率为5.0倍，流动性为7.5亿美元 [12] 各条业务线数据和关键指标变化 - 2025年第四季度收购了7栋建筑，总额为2.859亿美元，现金和直线法资本化率分别为6.4%和7.0%，这些建筑97%已出租给信用良好的租户，加权平均租金年增幅为3.5% [6][7] - 季度结束后，以8060万美元收购了一栋建筑，现金资本化率为6.1%，这是一栋A级建筑，租给一个信用良好的租户，租期12年 [8] - 截至第四季度末，开发平台有14栋建筑，总计350万平方英尺的开发活动或近期完工项目，其中59%为已完工开发项目 [8] - 截至12月31日，已完工的开发项目出租率为73% [8] - 第四季度启动了一个新开发项目，位于堪萨斯州莱内克萨，面积186,000平方英尺，预计2027年第一季度交付，预计现金收益率为7.2% [9] - 季度结束后，在夏洛特的一个开发项目中与一家制造和装配公司签署了一份78,000平方英尺的租约，该建筑目前出租率为39%，最初预计在2027年第一季度完全稳定 [9] - 2026年收购量指导范围为3.5亿美元至6.5亿美元，现金资本化率在6.25%至6.75%之间，收购时间将更侧重于下半年 [13][14] - 2026年处置量指导范围为1亿美元至2亿美元 [14] - 2026年开发租赁指导为957,000平方英尺，其中包括一份定制开发租约 [64] 各个市场数据和关键指标变化 - 中西部市场（明尼阿波利斯、芝加哥、密尔沃基）需求强劲，大型散货配送市场（印第安纳波利斯、路易斯维尔）需求增加，哥伦布市也因大量散货配送租约而走强 [70] - 南部和东南部市场总体强劲，但东南部港口市场（杰克逊维尔、萨凡纳、查尔斯顿）出现一些疲软 [70] - 德克萨斯州市场（休斯顿、达拉斯）非常强劲 [71] - 市场租金增长预计在0%至2%之间，较强市场可能达到2%-3%，较弱市场接近0%-1% [72] - 全国空置率预计在2026年上半年达到峰值，转折点出现在2026年下半年 [5] - 工业供应交付量较2024年下降近35%，预计2026年交付量约为1.8亿平方英尺，其中约40%为定制开发 [4][5][99][101] - 2025年新交付量约为2.25亿平方英尺，预计2027年将回升至2亿平方英尺以上 [99][100] - 稳定的市场年交付量通常在2.5亿至3亿平方英尺之间 [99] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司专注于在供需健康的市场上运营，并在几乎所有市场实现正租金增长 [5] - 公司战略包括通过收购和开发增长，收购目标为符合其子市场定位且能提升收益的资产 [118][119] - 开发平台是增长重点，公司渴望在2026年下半年及2027年市场前景改善的背景下启动新的投机性项目 [56][57] - 公司计划处置非核心资产和进行机会性出售，以优化投资组合效率 [40][41][42] - 公司正在评估进入公共债券市场，这可能带来25-30个基点的定价优势 [49] - 公司计划将股息支付频率从月度改为季度 [10] - 行业竞争方面，交易市场健康，有更多投资组合进入市场，资本化率在某些产品上出现压缩，存在投资组合溢价 [24][25][118][119] - 私人业主在某些市场可能提供更优惠的租赁条件，但这不是普遍市场行为 [60] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 2025年是公司非常成功的一年，在入住率、信用损失、租赁价差、同店现金净营业收入、开发启动和核心每股运营资金等方面均超过预算指标 [4] - 尽管许多企业领导者保持谨慎乐观，但各市场的租户活动有所增加，经济增长开始改善，并伴随着有意义的投资 [5] - 租户需求是真实存在的，并非只是“随便看看”，需求来源广泛，包括第三方物流、食品饮料，以及数据中心相关租户（如发电机供应商、轻型制造）的新需求 [30][31] - 预计2026年净吸纳量将改善，为各市场带来又一个正租金增长年 [5] - 公司对整体工业市场持乐观态度，认为市场仍然相当强劲，但需要消化部分供应，预计2026年中期供应达到峰值后，情况将迅速向有利于业主的方向转变 [21][22][35] - 租赁优惠环境（如免租期、租户改善津贴）自2025年初以来保持稳定，未出现重大变化 [58][59][61][62] - 公司预计2026年将完成创纪录的平方英尺租赁量，主要受大量租约到期的推动，目前已解决了预计在2026年租赁的经营组合平方英尺的69% [5][6][12] - 公司预计2026年现金租赁价差为18%-20% [6][13] 其他重要信息 - 2025年底后，公司将股息提高了4%，这是自2014年以来最大的一次上调，这是由于多年来降低派息比率并尽可能保留自由现金流的结果 [9][10] - 2025年12月8日，公司结算了1.574亿美元与全年远期ATM销售相关的收益 [12] - 固定利率续约选择权在租约中的占比为个位数，其影响在第四季度较为集中，但会随时间推移而减少 [51] - 公司开发项目中的租约包括轻制造业，例如汽车和政府用途相关的专业制造 [109][110] - 公司目前没有在资产负债表上持有土地用于开发机会的计划，但正在研究一些可能涉及准土地持有的分期开发机会 [44][45] - 公司预计2026年将保留超过1亿美元的税后股息现金流，结合净收购和处置，有能力在不依赖股权资本市场的情况下执行业务计划 [49][50] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 关于2026年入住率下降的指导以及租赁势头带来的潜在上行空间 [18] - 公司2025年租赁非常成功，若势头持续，可能在2026年更早租出物业，带来上行空间 公司预算基于历史续约率和9-12个月的租赁期，但2025年有多个零空置期租出的成功案例 公司对工业市场整体持乐观态度，预计空置率在2026年中见顶，下半年开始改善 [19][20][21][22] 问题: 关于2026年收购的可见度和预期时间安排 [23] - 目前仅披露了8060万美元的收购 公司通常不披露意向书或合同中的收购 第一季度交易通常较慢，但公司目前评估的交易比2025年第一季度更多，交易渠道强劲，规模达36亿美元 交易市场健康，有更多投资组合进入市场，2025年下半年被压抑的卖方需求持续到2026年 [23][24][25] 问题: 关于租户活动增加的性质，是潜在客户还是接近签约的客户 [29] - 当前的租户活动代表真实需求，租户正在做出决策并租赁空间 需求基础广泛，来自第三方物流、食品饮料，以及数据中心相关租户的新需求 公司投资组合中有300万平方英尺租给了数据中心租户，租期5年以上，信用良好 尽管市场有供应需要消化，但公司凭借优质产品和良好房东声誉，保持了高于市场水平的入住率 [30][31][32] 问题: 关于基本面改善是否可能导致供应再次增加 [34] - 工业开发商通常较为谨慎 之前的供应过剩主要是由于需求下降 随着需求回升和市场租金增长预期，更多开发项目将变得可行，但从拿地、许可到建成上线需要时间，可能要到2027年中后期 因此，公司不担心新供应会过快卷土重来 [35] 问题: 关于战略退出个别市场以提升长期增长率的计划进展，以及是否反映在处置指导中 [39] - 公司战略没有重大变化，将继续执行过去五年的做法，每年处置一些非核心资产和机会性资产 2026年指导中的处置主要是非核心资产，与往年相比没有超额部分 退出个别市场资产主要是为了提高运营效率，但对数字影响不大 [40][41][42] 问题: 关于持有土地用于开发机会的意愿 [43] - 持有土地不是2026年计划的一部分，但属于长期开发计划 公司对当前开发进展感到满意，正在寻找新的开发机会，并研究可能涉及准土地持有的分期开发项目 [44][45] 问题: 关于当前的整体资本成本以及投资所需回报率之间的利差 [49] - 债务成本方面，若进入私募市场，利差在140-150个基点之间；若进入公共债券市场，可能有25-30个基点的定价优势，当前市场环境下利率在5.5%-5.75%之间 股权成本方面，基于卖方分析师的模型，隐含资本化率在6%左右低段 公司每年在支付股息后保留超过1亿美元现金流 基于2026年净收购3.5亿美元（收购减处置）和超过1亿美元的留存收益，公司可以执行业务计划而无需进入股权资本市场，杠杆率将处于目标范围中点附近 [49][50] 问题: 关于固定利率续约选择权在租约中的占比以及未来季度是否有大额此类租约 [51] - 固定利率续约选择权占比为个位数，通常不会特别说明，但因在第四季度集中而提及 这类选择权每年都有一些，分散在各季度，是租赁计划的一部分 随着时间推移，这些选择权会被执行掉，从而释放按市价重估的机会 [51] 问题: 关于2026年潜在开发启动的规模以及启动新投机项目的意愿 [55] - 鉴于当前开发组合状况和市场展望，公司非常渴望启动新的投机项目 公司今年计划启动价值略高于1亿美元的新项目，并希望超额完成 启动新投机项目的意愿取决于回报率是否达标 [56][57] 问题: 关于各市场的租赁优惠环境，特别是免租期 [58] - 优惠环境自2025年初以来非常稳定 在某些市场，可能有私人业主提供大量免租期，但这并非普遍市场行为 在空置率5%-10%的市场，目前典型的免租期是每租一年免半个月租金 租户改善津贴没有重大变化，有时租户会要求增加码头门等建筑升级，但这被视为资本投入而非租户特定优惠 [59][60][61][62] 问题: 关于2026年开发租赁的指导 [64] - 2026年开发租赁指导为957,000平方英尺，其中包括一份定制开发租约 在计入季度后签署的夏洛特租约后，预计2026年还需完成约50万平方英尺的租赁 [64] 问题: 关于当前表现特别强劲和相对滞后的市场 [68] - 中西部市场（明尼阿波利斯、芝加哥、密尔沃基）需求强劲，大型散货配送市场（印第安纳波利斯、路易斯维尔、哥伦布）需求增加 南部和东南部市场总体强劲，但东南部港口市场（杰克逊维尔、萨凡纳、查尔斯顿）出现疲软 德克萨斯州市场（休斯顿、达拉斯）非常强劲 [70][71] 问题: 关于强劲市场的租金增长是否显著偏离0%-2%的平均水平 [72] - 租金增长范围相对紧凑，因为市场仍有一些空置 在较强的市场（如明尼阿波利斯、密尔沃基、芝加哥），租金增长可能在3%左右，而在其他市场则接近0%-1% 预计租金增长将在2027年加速 [72][75] 问题: 关于第四季度已签署的租赁量及其价差与全年指导的比较 [80] - 公司未提供第四季度已签署租赁的具体数据 2026年预算租赁量接近1800万平方英尺，将是公司历史上绝对平方英尺租赁量最大的一年 租赁价差围绕18%-20%的指导范围，没有明显偏离趋势 租金年增幅保持在3%-3.5%的范围 [81][82] 问题: 关于预计租赁量大幅增长但入住率却下降的原因 [83] - 这是由于2026年有超过2000万平方英尺的租约到期 基于约75%的续约率，部分物业将空置，并且预算中设定了9-12个月的租赁期，因此部分新租赁可能发生在2027年 高初始入住率和大量到期租约共同影响了平均入住率指导 [84][85][86] 问题: 关于2025年同店现金净营业收入增长超预期，而2026年指导较低，续约率是否是主要驱动因素 [93] - 2026年同店表现的上行空间不仅取决于续约率，还取决于新租赁的时间（大部分预算在下半年）以及信用损失（预算为50个基点） 公司对上半年到期的租约有较好的可见度，但对下半年的情况有一定推测性，通常续约率预测误差在5%以内 [94][95][96] 问题: 关于2026年预计1.8亿平方英尺交付量较2025年的下降幅度，以及2027年交付量的展望 [97] - 2025年新交付量约为2.25亿平方英尺，2026年预计约为1.8亿平方英尺 稳定的市场年交付量通常在2.5亿至3亿平方英尺之间 预计2027年交付量将回升至2亿平方英尺以上，但不会回到几年前的高位 [99][100] 问题: 关于季度后签署的78,000平方英尺制造相关租约的细节，以及制造业趋势的长期影响 [104] - 该租约与一家在子市场拥有更大制造设施的公司有关，业务涉及汽车（特种汽车）和政府用途，属于轻制造业 公司在开发市场中看到分销和制造业需求的平衡 公司开发的仓库分销建筑通常配备额外电力，可以满足一些附属制造租户的需求 [109][110][112] 问题: 关于收购市场活动增加的原因及竞争状况 [116] - 活动增加主要是由于更多卖家（包括投资组合）进入市场，这一趋势始于2025年下半年 竞争方面，根据产品类型，可能看到一些资本化率压缩和投资组合溢价 公司的收购指导资本化率与2025年基本一致，这在一定程度上是其资本成本的函数，公司只收购能提升收益的资产 [116][118][119]

业绩总结 - 截至2025年12月31日，总资产为72.08亿美元，较2024年增加了5.5%[14] - 2025年净收入为85196千美元，较2024年增长63.8%[16] - 2025年每股净收入（基本和稀释）均为0.44美元，较2024年增长57.1%[16] - 2025年全年净收入为279,270千美元，较2024年的193,266千美元增长44.6%[22] - 2025年第四季度租金收入为220.21百万美元，同比增长10.8%[16] - 2025年全年资金运营（FFO）为487,857千美元，较2024年的458,741千美元增长6.3%[22] - 2025年第四季度资金运营（FFO）为126,620千美元，较2024年同期的116,795千美元增长8.0%[22] 用户数据 - 2025年总投资物业的占用率为96.4%[9] - 2025年加权平均租金为每平方英尺5.96美元[9] - 2025年第四季度同店净营业收入（NOI）为152,180,000美元，同比增长5.7%[40] - 2025年全年同店净营业收入（NOI）为594,545,000美元，同比增长4.7%[40] - 2025年全年续租总面积为10,971,964平方英尺，平均租期为4.8年，租金为每平方英尺6.09美元[36] 未来展望 - 2026年核心FFO每股指导范围为2.60美元至2.64美元[69] - 2026年收购量指导范围为3.5亿至6.5亿美元[69] - 2026年同店现金净营业收入变化预计为2.75%至3.25%[69] - 2026年平均同店入住率预计为96%至97%[69] 新产品和新技术研发 - 截至2025年12月31日，正在建设的开发物业总面积为1,434,980平方英尺，预计投资为156,720,000美元，整体出租率为24%[30] - 截至2025年12月31日，基本完成但尚未投入使用的开发物业总面积为360,053平方英尺，预计投资为54,579,000美元，整体出租率为0%[30] - 截至2025年12月31日，已投入使用的开发物业总面积为1,747,498平方英尺，预计投资为217,332,000美元，整体出租率为88%[30] 市场扩张和并购 - 2025年公司共收购7个建筑，总面积为2,237,290平方英尺，购买价格为285,927千美元[27] - 2025年公司全年共收购13个建筑，总面积为3,800,464平方英尺，购买价格为449,139千美元[27] 负面信息 - 2025年总负债为35.37亿美元，较2024年增加7.0%[14] - 截至2025年12月31日，公司的净债务与年化调整后的EBITDA比率为5.1倍[53] - 截至2025年12月31日，公司的流动性为$749.7百万[53] 其他新策略和有价值的信息 - 2025年第四季度现金可分配总额为99,035千美元，较2024年同期的88,597千美元增长11.5%[24] - 2025年全年现金可分配总额为405,357千美元，较2024年的369,814千美元增长9.6%[24] - 截至2025年12月31日，前十大市场的年化基础租金收入占比为40.5%[48] - 截至2025年12月31日，前十大租户的年化基础租金收入占比为9.9%[48] - 截至2025年12月31日，前十大行业的年化基础租金收入占比为57.7%[49]

核心业绩表现 - 公司2025年第四季度每股运营资金为0.66美元，超出市场一致预期的0.63美元，同比去年的0.61美元增长8.2% [1] - 本季度FFO超出预期4.76%，上一季度FFO为0.65美元，超出当时预期3.17% [1] - 过去四个季度中，公司有三次FFO超出市场预期 [2] 收入情况 - 公司2025年第四季度营收为2.209亿美元，超出市场一致预期5.27%，同比去年的1.9932亿美元增长10.8% [2] - 过去四个季度中，公司营收全部超出市场预期 [2] 股价与市场表现 - 公司股价自年初以来上涨约7.3%，同期标普500指数上涨1.4% [3] - 公司股票当前的Zacks评级为4级（卖出），预计短期内将跑输大盘 [6] 未来业绩预期 - 市场对下一季度的共识预期为FFO 0.64美元，营收2.0946亿美元 [7] - 市场对本财年的共识预期为FFO 2.61美元，营收8.4818亿美元 [7] - 在本次财报发布前，公司的盈利预期修正趋势不利 [6] 行业状况 - 公司所属的Zacks行业分类为“REIT and Equity Trust - Other”，该行业目前在250多个Zacks行业中排名处于后29% [8] - 研究显示，排名前50%的行业表现超过后50%的行业两倍以上 [8] 同业公司动态 - 同业公司Gaming and Leisure Properties预计将于2月19日发布截至2025年12月的季度财报 [9] - 市场预期该公司季度每股收益为0.98美元，同比增长3.2%，过去30天该预期维持不变 [9] - 市场预期该公司季度营收为4.0511亿美元，较去年同期增长4% [10]

资产组合与运营数据 - 截至2025年12月31日，公司拥有601栋建筑，分布于41个州，可出租总面积约为1.2亿平方英尺[27] - 截至2025年12月31日，公司整体出租率约为96.4%，运营资产组合（Operating Portfolio）的出租率约为97.2%[27][28] - 公司最大单一租户占总年化基本租金收入的比例不超过约2.8%，最大单一行业占比不超过约11.4%[27] - 截至2025年12月31日，公司所有物业均为工业地产，业务集中于单一地产类型[63] - 截至2025年12月31日，过去五年内收购了159栋建筑，总计约2930万平方英尺可出租面积[65] - 公司有7个开发项目（未计入上述建筑总数）[27] - 资产达到稳定状态（Stabilization）的标准是：开发或再开发物业达到90%出租率或竣工后12个月，以较早者为准[20] - 价值增值资产组合（Value Add Portfolio）的定义包括：收购时出租率低于75%；或因已知的租户迁出导致两年内出租率将低于75%等[23] - 公司拥有601栋物业，总可出租面积约为1.1997亿平方英尺，另有7栋物业正在开发中[139][165] - 截至2025年12月31日，投资组合中空置面积为4,363,980平方英尺[147] - 截至2025年12月31日，公司物业组合的出租率约为96.4%，单一租户贡献的年化基本租金收入占比不超过约2.8%，单一行业贡献占比不超过约11.4%[166] 租赁表现与租金变化 - 截至2025年12月31日，新租约和续租约的直线租金变化（Straight-line Rent Change）同比增长约38.2%[28] - 截至2024年12月31日，新租约和续租约的直线租金变化（Straight-line Rent Change）同比增长约41.8%[28] - 截至2025年12月31日，新租约和续租约的现金租金变化（Cash Rent Change）同比增长约24.0%[28] - 截至2024年12月31日，新租约和续租约的现金租金变化（Cash Rent Change）同比增长约28.3%[28] - 2025年，运营物业组合新签租约面积为3,404,696平方英尺，现金租金为每平方英尺6.45美元，续签租约面积为10,971,964平方英尺，现金租金为每平方英尺6.09美元[177] - 2025年，运营物业组合新签租约的现金租金同比增长30.2%，续签租约同比增长22.1%；加权平均租期分别为5.5年和4.8年[177] - 2025年，运营物业组合新签租约的租金优惠为每平方英尺0.95美元，续签租约为每平方英尺0.14美元[177] 租约到期与收入集中度 - 截至2025年12月31日，约21.8%的年化基本租金收入（不包括按月租赁）对应的租约将在2027年12月31日前到期[68] - 截至2025年底，加权平均租期约为4.3年，2026年至2028年到期的租约面积占比分别为8.1%、13.8%和13.4%[147] - 2026年到期的租约预计将带来约5678.6万美元的年度化基本租金收入，占总收入的8.2%[147] - 2026年期间，约占公司年化基本租金总收入8.2%的租约将到期[181] - 前20大市场贡献了公司年度化基本租金总收入的60.1%，其中芝加哥占比最高，为8.6%[142] - 前20大租户行业贡献了年度化基本租金总收入的81.6%，其中航空货运与物流行业占比最高，为11.4%[144] - 前20大租户贡献了年度化基本租金总收入的16.1%，其中亚马逊占比最高，为2.8%，涉及7份租约[146] 各地区物业分布详情 - 截至2025年12月31日，公司在阿拉巴马州伯明翰拥有4栋建筑，总计362,916平方英尺可出租面积[133] - 截至2025年12月31日，公司在阿拉巴马州蒙哥马利拥有1栋建筑，总计332,000平方英尺可出租面积[133] - 截至2025年12月31日，公司在阿拉巴马州穆迪拥有1栋建筑，总计595,346平方英尺可出租面积[133] - 截至2025年12月31日，公司在康涅狄格州北黑文拥有3栋建筑，总计824,727平方英尺可出租面积[133] - 截至2025年12月31日，公司在加利福尼亚州萨克拉门托拥有8栋建筑，总计976,557平方英尺可出租面积[133] - 佛罗里达州杰克逊维尔市拥有1栋建筑，总可出租面积为1,256,750平方英尺[134] - 伊利诺伊州埃尔金市拥有8栋建筑，总可出租面积为1,372,401平方英尺[134] - 伊利诺伊州水晶湖市拥有4栋建筑，总可出租面积为506,096平方英尺[134] - 伊利诺伊州贝尔维迪尔市拥有3栋建筑，总可出租面积为536,960平方英尺[134] - 伊利诺伊州新莱诺克斯市拥有3栋建筑，总可出租面积为506,536平方英尺[134] - 爱荷华州安克尼市拥有2栋建筑，总可出租面积为400,968平方英尺[134] - 伊利诺伊州巴达维亚市拥有3栋建筑，总可出租面积为261,318平方英尺[134] - 伊利诺伊州伊塔斯卡市拥有3栋建筑，总可出租面积为311,355平方英尺[134] - 伊利诺伊州霍奇金斯市拥有2栋建筑，总可出租面积为518,109平方英尺[134] - 伊利诺伊州布法罗格罗夫市拥有2栋建筑，总可出租面积为231,964平方英尺[134] - 伊利诺伊州芝加哥市拥有可出租总面积1,375,785平方英尺的物业[135] - 伊利诺伊州弗农山市拥有可出租总面积195,486平方英尺的物业[135] - 印第安纳州杰斐逊维尔市拥有可出租总面积1,155,832平方英尺的物业[135] - 印第安纳州黎巴嫩市拥有可出租总面积2,230,323平方英尺的物业[135] - 马里兰州黑格斯敦市拥有可出租总面积1,424,620平方英尺的物业[135] - 密歇根州切斯特菲尔德市拥有可出租总面积4,478,803平方英尺的物业[135] - 密歇根州大急流城拥有可出租总面积4,656,262平方英尺的物业[135] - 密歇根州兰辛市拥有可出租总面积4,770,425平方英尺的物业[135] - 堪萨斯州莱内克萨市拥有可出租总面积3,581,059平方英尺的物业[135] - 肯塔基州佛罗伦萨市拥有可出租总面积2,641,136平方英尺的物业[135] - 公司总可租赁面积（Total Rentable Square Feet）为36,850,010平方英尺[136] - 密歇根州（Michigan）诺维市（Novi）拥有最多可租赁面积，为3,685,010平方英尺，占总面积的约10.0%[136] - 密苏里州（Missouri）堪萨斯城（Kansas City）拥有第二大可租赁面积，为1,930,281平方英尺，占总面积的约5.2%[136] - 北卡罗来纳州（North Carolina）夏洛特市（Charlotte）拥有第三大可租赁面积，为1,330,629平方英尺，占总面积的约3.6%[136] - 内布拉斯加州（Nebraska）奥马哈市（Omaha）拥有第四大可租赁面积，为1,464,558平方英尺，占总面积的约4.0%[136] - 明尼苏达州（Minnesota）梅宾市（Mebane）拥有第五大可租赁面积，为1,381,133平方英尺，占总面积的约3.7%[136] - 明尼苏达州（Minnesota）沙科皮市（Shakopee）拥有第六大可租赁面积，为1,458,189平方英尺，占总面积的约4.0%[136] - 北卡罗来纳州（North Carolina）穆尔斯维尔市（Mooresville）拥有第七大可租赁面积，为1,279,920平方英尺，占总面积的约3.5%[136] - 密苏里州（Missouri）奥法隆市（O'Fallon）拥有第八大可租赁面积，为1,186,854平方英尺，占总面积的约3.2%[136] - 明尼苏达州（Minnesota）梅普尔格罗夫市（Maple Grove）拥有第九大可租赁面积，为1,220,7875平方英尺，占总面积的约3.3%[136] - 新罕布什尔州伦敦德里拥有1栋建筑，可出租总面积125,060平方英尺[137] - 新泽西州布兰奇堡拥有1栋建筑，可出租总面积113,973平方英尺[137] - 新泽西州伯灵顿拥有2栋建筑，可出租总面积756,990平方英尺[137] - 内华达州拉斯维加斯拥有2栋建筑，可出租总面积157,388平方英尺[137] - 俄亥俄州哥伦布拥有4栋建筑，可出租总面积1,486,596平方英尺[137] - 俄亥俄州埃特纳拥有1栋建筑，可出租总面积1,232,149平方英尺[137] - 俄亥俄州卡纳尔温彻斯特拥有3栋建筑，可出租总面积964,472平方英尺[137] - 俄亥俄州北杰克逊拥有2栋建筑，可出租总面积518,758平方英尺[137] - 俄亥俄州特温斯堡拥有2栋建筑，可出租总面积467,689平方英尺[137] - 纽约州罗切斯特拥有2栋建筑，可出租总面积252,860平方英尺[137] - 宾夕法尼亚州阿伦敦市拥有3栋建筑，可租赁总面积达45.4万平方英尺[138] - 宾夕法尼亚州克林顿市拥有7栋建筑，可租赁总面积达1,532,414平方英尺[138] - 宾夕法尼亚州兰霍恩市拥有4栋建筑，可租赁总面积达46.4万平方英尺[138] - 南卡罗来纳州格林维尔市拥有8栋建筑，可租赁总面积达1,372,344平方英尺[138] - 南卡罗来纳州斯帕坦堡市拥有10栋建筑，可租赁总面积达1,782,945平方英尺[138] - 田纳西州孟菲斯市拥有2栋建筑，可租赁总面积达1,331,075平方英尺[138] - 德克萨斯州休斯顿市拥有10栋建筑，可租赁总面积达1,412,121平方英尺[138] - 德克萨斯州埃尔帕索市拥有1栋建筑，可租赁总面积达2,417,131平方英尺[138] 各地区销售额 - West Chester地区销售额为1,524,160美元[1] - West Jefferson地区销售额为1,857,390美元[1] - 俄克拉荷马城地区销售额为2,303,740美元[1] - Tulsa地区销售额为2,309,600美元[1] - Beaverton地区销售额为2,121,426美元[1] - North Plains地区销售额为1,201,750美元[1] - Salem地区销售额为2,155,900美元[1] - Sherwood地区销售额为199,136美元[1] - Wilsonville地区销售额为178,000美元[1] 债务与融资 - 截至2025年12月31日，公司总债务约为33亿美元（$3.3 billion），其中约2.62亿美元（$262.0 million）为可变利率债务[108] - 截至2025年12月31日，其中一栋物业有抵押债务，总额约为410万美元[140] - 利率上升将增加利息成本，减少可用于向股东分配的现金流[108] - 通胀和利率上升可能增加公司可变利率债务的融资成本及运营费用，影响现金流和资产估值[61] - 难以获得资本或对现有债务进行再融资，可能对公司股价产生不利的市场反应[89] - 若无法以合理利率获得债务融资，公司可能难以进行收购或为到期债务再融资[111] - 公司信用评级若被下调，将导致借贷成本上升，并可能影响其获取额外融资的能力[113] - 公司若无法偿还债务，可能导致贷款人取消抵押品赎回权，造成部分或全部投资损失[107] 股权结构与公司治理 - 截至2025年12月31日，公司拥有其运营合伙公司约98.1%的普通合伙单位，其余1.9%由高管、董事等持有[49] - 截至2025年12月31日，公司持有其运营合伙企业约98.1%的普通单位[167] - 截至2026年2月10日，公司有48名登记在册的普通股股东[153] - 公司章程规定单一股东的所有权上限为已发行股本价值或股数的9.8%[77] - 公司董事会可在未经股东批准的情况下，增发或重新分类未发行股份，并确定任何类别优先股的相对权利[78] - 公司已提交注册声明，允许其根据需要不定期发行无限额的股权和债务证券[88] - 公司通过“按市价发行”（ATM）普通股计划等方式增发大量普通股，可能稀释现有股东权益[88] - 未来发行的任何优先股在分配和清算时，其权利将优先于普通股[88] - 公司未来发行普通股以结算远期销售协议将导致每股收益、股本回报率和每股股息的稀释[91] 股息与REIT税务要求 - 公司作为REIT，每年必须至少分配其净应税收入的90%以满足资格要求[74] - 若公司分配少于其净应税收入（包括资本利得）的100%，将按常规公司税率缴纳联邦所得税[75] - 自2026年起，公司股息政策修改为按季度（而非月度）宣布和支付普通股息[154] - 若无法维持REIT资格，公司将按常规公司税率缴纳联邦所得税，并可能在未来四年内失去REIT身份[114] - 即使保持REIT资格，公司仍可能因未分配收入缴纳联邦所得税，并可能因分配不足而缴纳4%的消费税[115] - 公司若无法满足房地产投资信托基金(REIT)的毛收入要求，可能失去REIT资格并需就非合格收入缴税[92] 宏观经济与市场环境 - 2025年美国实际GDP在第一季度下降0.5%后，在随后的两个季度分别增长3.8%和4.3%；截至2025年12月，失业率上升至4.4%[169] - 美联储在2025年第四季度两次下调联邦基金利率目标区间，每次下调25个基点，至3.50%-3.75%[169] - 2025年美国对多国进口商品加征新关税，相关贸易政策可能增加公司租户成本并影响其盈利能力[62] - 公司收购活动自2022年以来相对于历史收购速度持续放缓[169] 风险因素：市场竞争与运营 - 公司增长部分依赖于物业收购，但面临来自资金更充裕的投资者（如其他REITs、私募股权）的激烈竞争[66] - 公司面临来自其他业主和开发商的激烈竞争，可能被迫降低租金或提供更优惠的租赁条件以留住租户[70] - 租户违约或破产可能导致租金收入中断、物业空置，并需由公司承担全部运营成本[71] - 公司拥有受土地租赁约束的物业，租赁到期或违约可能导致物业损失，且出售可能受限或需房东同意[103] - 合资企业投资可能因缺乏独家决策权、合作伙伴财务问题或意见分歧而受到不利影响[106] - 公司的成功在很大程度上依赖于关键管理人员，但截至2025年12月31日未购买关键人员人寿保险[121] 风险因素：市场与股价波动 - 季度运营业绩的实际或预期波动可能影响公司普通股的市场价格和交易量[86][89] - 市场利率上升可能导致股东要求更高的股息收益率，从而影响股价[89] 风险因素：资产与保险 - 房地产投资缺乏流动性，可能限制公司调整投资组合及应对经济变化的能力[96] - 公司可能面临未投保的损失，如洪水、地震、战争或恐怖主义行为造成的损失，这将减少资产价值并可能导致重大投资资本损失[97] - 环境清理或合规成本可能对公司业务、经营业绩和可供股东分配的现金产生重大不利影响[98] - 气候变化相关风险可能增加极端天气事件频率，影响运营并增加保险、能源和材料成本[101] - 遵守《美国残疾人法案》(ADA)等法规可能产生意外支出，影响现金流和可供分配的现金[102] 风险因素：网络安全 - 公司面临网络安全风险，可能导致财务报告错误、违反贷款契约或泄露敏感信息[120] - 公司董事会及审计委员会负责监督网络安全风险管理计划[127] - 董事会定期听取高级管理层关于网络安全风险的报告，内容包括威胁评估和漏洞测试等[128] - 公司通过第三方顾问进行漏洞评估、网络渗透测试和威胁情报，以持续评估和改进技术保障措施[129] - 公司为员工提供定期、强制性的网络安全培训，并通过模拟攻击的随机电子通信测试员工的信息安全意识[129] - 公司购买了全面的网络责任保险，承保范围包括数据恢复成本和危机管理支出等相关索赔[129] 人力资源与关键人员 - 截至2025年12月31日，公司员工总数为93人，无工会代表[47] - 公司信息技术副总裁拥有约27年IT行业经验，其中大部分在上市房地产公司[131] - 参与网络安全风险管理的其他

STAG INDUSTRIAL ANNOUNCES FOURTH QUARTER AND FULL YEAR 2025 RESULTS Boston, MA — February 11, 2026 - STAG Industrial, Inc. (the "Company") (NYSE:STAG), today announced its financial and operating results for the fourth quarter and full year ended December 31, 2025. "The Company generated strong operating results driven by heightened leasing activity, prudent capital allocation, and healthy Same Store Cash NOI growth," said Bill Crooker, President and Chief Executive Officer of the Company. "Our continued fo ...

核心观点 - 公司2025年第四季度及全年业绩表现强劲，主要驱动力为活跃的租赁活动、审慎的资本配置以及健康的同店现金净营业收入增长，为2026年奠定了坚实基础 [1] 财务业绩摘要 - **第四季度核心运营资金**：每股摊薄核心运营资金为0.66美元，较2024年同期的0.61美元增长8.2% [1] - **全年核心运营资金**：每股摊薄核心运营资金为2.55美元，较2024年的2.40美元增长6.3% [1] - **第四季度净收入**：归属于普通股股东的净收入为8340万美元，较2024年同期的5090万美元增长63.9% [1] - **全年净收入**：归属于普通股股东的净收入为2.7335亿美元，较2024年的1.8904亿美元增长44.6% [1] - **第四季度同店现金净营业收入**：为1.485亿美元，较2024年同期的1.408亿美元增长5.4% [1] - **全年同店现金净营业收入**：为5.794亿美元，较2024年的5.556亿美元增长4.3% [1] - **第四季度现金净营业收入**：为1.7057亿美元，较2024年同期的1.5547亿美元增长9.7% [1] - **全年现金净营业收入**：为6.5171亿美元，较2024年的5.9779亿美元增长9.0% [1] 租赁活动 - **第四季度租赁启动**：运营资产组合启动了300万平方英尺的租赁，现金租金变化和直线法租金变化分别为16.3%和27.4% [1] - **第四季度续租率**：针对当季到期的280万平方英尺租约，续租率达到75.8% [1] - **全年租赁启动**：运营资产组合启动了1438万平方英尺的租赁，现金租金变化和直线法租金变化分别为24.0%和38.2% [2] - **2026年租赁进展**：截至2026年2月10日，已完成预期2026年新租和续租的69.2%，涉及1240万平方英尺，现金租金变化达到20.0% [2] - **季度末后新签租约**：在北卡罗来纳州康科德市的开发项目新签了一份78,414平方英尺的仓库和配送空间租约 [1][2] 资产组合与运营指标 - **整体出租率**：截至2025年12月31日，总资产组合出租率为96.4% [1] - **运营资产组合出租率**：截至2025年12月31日，运营资产组合出租率为97.2% [1] - **同店资产占比**：截至2025年12月31日，同店资产占资产组合总面积的88.5% [1] 收购与处置活动 - **第四季度收购**：以2.859亿美元收购了7栋建筑，总面积220万平方英尺，收购时出租率为96.7%，现金资本化率为6.4% [1] - **2025年全年收购**：总计以4.491亿美元收购了13栋建筑，总面积380万平方英尺，加权平均租期为6.6年，现金资本化率为6.5% [1] - **季度末后收购与管道**：截至2026年2月10日，季度末后以8060万美元收购了1栋建筑（748,833平方英尺），另有30.5百万平方英尺（169栋建筑，价值36亿美元）的收购管道项目 [1] - **第四季度处置**：以8880万美元出售了8栋建筑，总面积160万平方英尺 [1] - **2025年全年处置**：总计以1.71亿美元出售了11栋建筑，总面积223.5万平方英尺 [1] 资产负债表关键数据（截至2025年12月31日） - **总资产**：72.0807亿美元，较2024年底的68.3335亿美元有所增长 [2] - **租金资产净值**：68.0001亿美元 [2] - **总负债**：35.3704亿美元 [2] - **股东权益总额**：36.7103亿美元 [2] - **现金及现金等价物**：1491万美元 [2]