MEXICO CITY, April 29, 2025 /PRNewswire/ -- FIBRA Prologis (BMV:FIBRAPL 14), a leading owner and operator of Class-A industrial real estate in Mexico, today reported results for the first quarter 2025.HIGHLIGHTS FROM THE QUARTER: Record net effective rents on rollover were 65.2 percent. Period-end and average occupancy were 98.8 and 98.1 percent, respectively. Customer retention was 93.6 percent. Same store cash NOI was 2.0 percent. Appointed an independent chairman to the Technical Committee.Net earnings ...

公司业务布局 - 公司在四大洲20个国家开展业务，截至2025年3月31日，拥有或投资的物业及开发项目预计总面积约13亿平方英尺[142][150] 业务线结构及特点 - 房地产租赁业务占公司合并收入、收益和资金流的90% - 95%，过去十二个月内开始的租赁加权平均租期为69个月[154] - 战略资本业务主要通过与机构投资者的联合投资项目开展，占合并收入、收益和资金流的5% - 10%（不包括激励费）[156][157] - 公司联合投资项目中95%为开放式、长期项目，有两个公开交易工具，公司在联合投资项目中的所有权从15%到55%[156] 投资潜力与开发预期 - 公司合并土地和其他房地产投资有潜力支持开发363亿美元（按自有和管理基础计算为412亿美元）的新开发建筑总预期投资[162] 投资组合管理方式 - 公司通过提供综合房地产服务积极管理投资组合，包括租赁、物业管理、开发、收购和处置等[145] 客户服务内容 - 公司通过Prologis Essentials为客户提供运营、能源和可持续性解决方案[147] 风险控制措施 - 公司通过联合投资项目、以子公司功能货币借款和使用衍生金融工具降低外汇波动风险[150] 盈利增长计划 - 公司预计通过提高租金、保持高入住率和控制费用实现盈利增长[154] 战略资本业务发展计划 - 公司计划通过增加现有或新合资企业的管理资产来发展战略资本业务并增加收入[159] 租金增长情况 - 公司自2013年起每季度租金均实现正增长，截至2025年3月31日，租赁按市值计价比例约为25%（按净有效租金NER计算）[163] 非合并共同投资企业运营情况 - 2025年3月31日，九家非合并共同投资企业持有的运营投资组合总账面价值为585亿美元，面积达5.52亿平方英尺[163] 公司债务情况 - 2025年3月31日，公司合并债务加权平均剩余期限为9年，加权平均利率为3.1%，总可用流动性为65亿美元[163] - 2025年3月31日和2024年12月31日，公司总债务分别为322.62亿美元和308.79亿美元，加权平均剩余期限均为9年[224] - 2025年剩余时间和2026年需偿还债务本金分别为4.46亿美元和24亿美元[225] - 2025年3月31日，公司313亿美元债务为固定利率，16亿美元债务为可变利率[262] - 2025年3月31日，固定利率债务未来还款及预定本金支付总额为312.62亿美元，公允价值为286.88亿美元[262] - 2025 - 2028年及以后，固定利率债务加权平均利率分别为3.4%、3.4%、2.2%、3.3%、3.2%，总体为3.1%[262] - 2025年3月31日，可变利率债务中信贷安排未来还款及预定本金支付总额为5.32亿美元[262] - 2025年3月31日，可变利率债务中担保抵押贷款未来还款及预定本金支付总额为4500万美元[262] - 2025年3月31日，可变利率债务中定期贷款未来还款及预定本金支付总额为9.84亿美元[262] - 2025年3月31日，可变利率债务未来还款及预定本金支付总额为15.61亿美元[262] - 2025年3月31日，公司可变利率债务加权平均有效利率为2.9%[263] - 利率提高10%，2025年第一季度平均未偿还可变利率债务将增加400万美元年度利息费用[263] - 利率提高10%，平均未偿还可变利率债务利率变化29个基点，平均总债务利率变化1个基点[263] 运营投资组合情况 - 2025年3月31日，运营投资组合入住率为95.1%，2025年第一季度开始的租约净有效租金变化率为53.7%[165] 公司净收益情况 - 2025年，公司从向欧洲非合并共同投资企业贡献物业及向美国第三方销售中获得净收益1.74亿美元，实现净收益6400万美元[170] 票据发行情况 - 2025年2月，公司发行7.5亿加元（约合5.2亿美元）8年期高级票据，加权平均利率为4.2%[170] 各板块净营业收入情况 - 2025年第一季度，房地产板块净营业收入（NOI）为15.01亿美元，战略资本板块NOI为8000万美元[171] 新开发建筑情况 - 2025年第一季度，新开发建筑开工数量为11个，面积300万平方英尺，总预计投资（TEI）为6.46亿美元，其中定制开发占比78.0%[180] 开发建筑稳定情况 - 2025年第一季度，开发建筑稳定数量为14个，面积400万平方英尺，TEI为9.45亿美元，其中定制开发占比65.6%，加权平均稳定收益率为6.9%[180] 一般及行政费用情况 - 2025年第一季度和2024年第一季度，一般及行政费用（G&A）分别为1.15亿美元和1.11亿美元[188] - 2025年和2024年第一季度资本化总务及行政费用分别为4400万美元和5600万美元，资本化薪酬及相关成本占比分别为21.0%和25.2%[189] - 2025年和2024年，公司分别产生总务及行政费用1.15亿美元和1.11亿美元，确认股权非现金补偿费用5300万美元和6700万美元[236] 折旧和摊销费用情况 - 2025年和2024年第一季度折旧和摊销费用分别为6.52亿美元和6.38亿美元，变化为1400万美元[191] 房地产处置净收益情况 - 2025年和2024年第一季度房地产处置净收益分别为2700万美元和4000万美元[193] 其他房地产投资处置收益情况 - 2025年和2024年第一季度其他房地产投资处置收益分别为3700万美元和1700万美元[194] 运营组合物业情况 - 截至2025年3月31日和2024年12月31日，运营组合物业总数分别为5433处和5404处，总面积分别为12.01亿平方英尺和11.92亿平方英尺，出租率分别为95.2%和95.9%[196] 普洛斯份额同店物业净营业收入情况 - 2025年和2024年第一季度，普洛斯份额的同店物业净营业收入（净有效）分别为1.493亿美元和1.409亿美元，增长5.9%；同店物业净营业收入（现金）分别为1.348亿美元和1.27亿美元，增长6.2%[202] 非合并实体净收益情况 - 2025年和2024年第一季度，非合并实体净收益分别为6800万美元和7200万美元[205] 净利息费用情况 - 2025年和2024年第一季度，净利息费用分别为2.32亿美元和1.93亿美元，加权平均实际利率分别为3.2%和2.9%；2025年第一季度和2024年分别发行5.2亿美元和42亿美元优先票据，加权平均利率分别为4.2%和4.8%[208] 外汇、衍生品及其他净损益情况 - 2025年和2024年第一季度，外汇、衍生品及其他净损益分别为亏损3200万美元和收益6400万美元[210] 外汇和衍生品净损益情况 - 2025年和2024年第一季度，外汇和衍生品净损益分别为亏损4600万美元和收益5200万美元[212] 所得税费用情况 - 2025年和2024年第一季度所得税费用分别为4.3亿美元和3.3亿美元[215] 非控股股东应占净收益情况 - 2025年和2024年第一季度非控股股东应占净收益分别为4700万美元和4500万美元[216] 开发组合物业情况 - 2025年3月31日，开发组合中81处物业已出租32.2%，当前投资26亿美元，完工并出租后总投资预计达44亿美元，还需18亿美元额外投资[221] 公司现金及借款能力情况 - 2025年3月31日，公司可用无限制现金余额为7亿美元，当前信贷安排下借款能力为58亿美元[225] 对共同投资企业剩余股权承诺情况 - 2025年3月31日，公司对共同投资企业剩余股权承诺总计15.61亿美元[228] 公司现金流量情况 - 2025年和2024年第一季度，经营活动净现金分别为11.61亿美元和10.55亿美元，投资活动净现金分别为 - 15.51亿美元和 - 10.84亿美元，融资活动净现金分别为 - 2.76亿美元和2000万美元[230] 公司债务回购及发行情况 - 2025年和2024年第一季度，公司债务回购及付款分别为7100万美元和9.14亿美元，债务发行所得分别为5.2亿美元和18.58亿美元[238] 对非合并共同投资企业投资情况 - 2025年3月31日，公司对非合并共同投资企业的投资和预付款为95亿美元，这些企业第三方债务总额为184亿美元，加权平均剩余期限为6年，加权平均利率为3.4%，加权平均贷款价值比为30.1%[239] 普通股每股季度现金股息情况 - 2025年第一季度和2024年第一季度，公司普通股每股季度现金股息分别为1.01美元和0.96美元[242] A类普通股有限合伙单位每股季度现金分配情况 - 2025年第一季度和2024年第一季度，公司A类普通股有限合伙单位每股季度现金分配均为0.64665美元[243] Q系列优先股股息率情况 - 2025年3月31日，公司Q系列优先股年股息率为8.54%，股息按季度拖欠支付[244] 归属于普通股股东的净收益情况 - 2025年第一季度和2024年第一季度，归属于普通股股东的净收益分别为5.92亿美元和5.84亿美元[257] 经调整的运营资金情况 - 2025年第一季度和2024年第一季度，经公司调整的运营资金（FFO）分别为13.84亿美元和12.58亿美元[257] 核心运营资金情况 - 2025年第一季度和2024年第一季度，核心运营资金（Core FFO）分别为13.56亿美元和12.22亿美元[257] 外币计价收入及合约情况 - 截至2025年3月31日的三个月，公司总合并收入中有1.57亿美元（占比7.3%）以外币计价[261] - 截至2025年3月31日，公司有以外币计价的合约，名义金额总计15亿美元[261] - 若美元兑相关货币贬值10%，公司在这些合约结算时可能需支付1.52亿美元现金[261]

财务数据和关键指标变化 - 核心FFO含净提成每股1.42%，不含净提成每股1.43%，均超预期 [15] - 季度末入住率95.2%，较去年底降70个基点，因高留存率好于预期 [15] - 季度净有效租金变化54%，现金基础为32%，净有效和现金同店增长分别为5.9%和6.2% [16] - 季度末净有效租赁按市值计价为25%，代表额外11亿美元增量NOI，本季度新增1.05亿美元 [16][17] - 本季度开始约6.5亿美元新开发项目，近80%为定制开发，平均租赁期限16年 [17] - 数据中心业务400兆瓦电力进入高级阶段，该类别共2吉瓦，另有1.4吉瓦已完全保障 [19] - 季度末有超900兆瓦太阳能和储能容量在运营或开发中 [20] - 为旗舰开放式基金筹集约4亿美元新资本，赎回额相近，总体接近中性 [20] - 本季度发行5.5亿美元债务，加权平均利率4.1%，穆迪将公司评级提升至A2 [21] 各条业务线数据和关键指标变化 - 租赁业务本季度租赁5800万平方英尺，接近纪录 [10] - 开发业务开始约6.5亿美元新开发项目，近80%为定制开发，平均租赁期限16年 [17] - 数据中心业务400兆瓦电力进入高级阶段，该类别共2吉瓦，另有1.4吉瓦已完全保障 [19] - 太阳能和储能业务季度末有超900兆瓦容量在运营或开发中 [20] 各个市场数据和关键指标变化 - 第一季度净吸收量2100万平方英尺，全球租金下降1.5%，除南加州外仅下降约50个基点，许多市场持平或上涨 [88] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司战略为贴近客户、增值投资资本，在动荡时期依靠优势保障定制开发项目，挖掘平台盈利性相关业务，依靠员工专业和奉献精神 [35][36] - 行业竞争方面，公司具有全球布局、多元化租金收入、合同收入、强大资产负债表和战略资本业务等优势，是客户首选合作伙伴 [12][13] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 经营环境方面，4月2日前工业基本面改善，但近期全球关税及下游影响带来不确定性，物流和供应链可能受干扰，决策放缓 [10][11] - 客户方面，部分客户加速发货、重新规划运输路线、急需额外空间，寻求短期灵活性，关注食品饮料、工业制造和必需品的客户更有信心，而依赖中国生产的客户面临最大不确定性 [25][27] - 未来前景方面，预计库存水平将增加，电子商务份额可能扩大，全球市场如加拿大、印度、巴西、墨西哥和港口市场可能受益，关税通胀效应将增加硬资产、重置成本和租金价值 [30][31][32] 其他重要信息 - 公司维持多数领域指导不变，减少开发启动指导至15 - 20亿美元，减少合并贡献和处置指导至4 - 10亿美元，减少开发收益指导至1 - 2.5亿美元，增加G&A指导至4.5 - 4.7亿美元 [33] - 核心FFO含提成费用预计在每股5.65 - 5.81美元之间，不含提成费用预计在每股5.7 - 5.86美元之间 [34] 问答环节所有提问和回答 问题: 从过往干扰中能得到哪些关于当前环境下消费和需求的经验，以及消费者未来面临的风险 - 若进入衰退环境，消费将受打击，但公司无法判断衰退概率；消费与GDP增长关系长期稳定，美国约为70%，新兴国家较低且呈上升趋势；2017年关税对消费无明显影响，美国国内生产和中国生产均增长2%，总体消费增长约20%多，增长来自中国 + 1、墨西哥和欧洲 [43][44][45] 问题: 请解释租赁开始和入住率下降情况，以及对今年剩余时间入住率节奏的看法 - 本季度租赁到期量不成比例，虽留存率达73%，但仍导致入住率下降，与历史情况相似且符合预期；压力测试中，入住率将按计划下降且更多，并持续至年底 [51][52] 问题: 如何看待压力测试中3PLs及其在Inland Empire West的影响 - 亚洲3PLs面临新风险，但其美国业务仅占公司租金的1.5%多；这些客户因电子商务增长和库存履行模式而增长，已采取措施降低风险，其表现取决于政策演变 [57][58] 问题: 亚马逊重返市场对整体需求、行业和定价权的影响 - 公司与亚马逊签订了一些不错的交易，电子商务客户群体表现强劲，占整体租赁的20%左右 [65] 问题: 公司可利用的机会 - 目前时机尚早，多数人会等待局势明朗；机会出现时间取决于情况恶化程度，可能在6 - 9个月后 [69][70] 问题: 关于租赁孕育期，客户决策情况及影响因素 - 租赁孕育期升高部分是由于季节性和交易组合因素；部分客户有增长需求，需明确经济和关税背景才能决策；部分客户因供应链波动紧急决策；公司在过去两周仍签订了大量租赁和定制开发项目，令人鼓舞 [75][77][79] 问题: 压力测试中租金、市场租金和净吸收情况 - 压力测试参照GFC，市场入住率下降170个基点并持续至年底，市场租金下降18%并立即生效，坏账率提高至75个基点；第一季度净吸收量2100万平方英尺，全球租金下降1.5%，主要来自南加州 [86][88] 问题: 公司平均客户能承受的进口关税水平 - 公司认为客户对约10%的关税有一定准备，经济可承受该水平关税，但会影响库存路线和来源；墨西哥、巴西可能受益，中国份额可能减少，欧洲可能持平或下降 [94][95][96] 问题: 请解释“脱节的世界需要更多仓库空间”的观点 - 以英国脱欧为例，供应链重建导致英国和欧洲大陆对库存的需求增加，需要更多空间，且在此期间英国的入住率保持在99% [100][101] 问题: 基金投资者需求、对工业部门的配置和定价看法，以及未来季度赎回请求是否会增加 - 4月2日前投资者兴趣浓厚，之后人们等待观察分母效应；股市下跌可能导致房地产可用资金减少，机构对私募资产的过度承诺也会影响流动性 [106][107][108] 问题: UPS缩减亚马逊业务对公司的影响 - 公司与UPS的业务持续，近期签订了一些重要租赁协议，该问题未在讨论中出现 [115] 问题: 小于10万平方英尺空间入住率较低的原因及相关市场情况 - 该客户群体通常入住率最低，无异常情况；全球市场表现较好，美国东南部、阳光地带、中西部等地区市场强劲；小空间租赁期限短，客户多为小企业，信用较低，若出现衰退可能受影响更大；小空间置换成本高，对供应有一定保护作用 [120][121][124] 问题: 第一季度6.2%的现金同店NOI高于年度指导4.5%，全年节奏预期 - 主要受入住率影响，该数据季度波动大，还受新租约免租期影响；入住率变化是主要驱动因素，若情况持续，入住率可能下降 [130][131][132] 问题: 工业租赁签约到开始的时间，以及活动放缓对租赁承诺和入住率的影响时间 - 续约可提前3 - 12个月签订，新租约开始时间从几周至45天不等，取决于租赁类型和规模；新建筑所需时间更长 [136][137] 问题: 若关税不确定性解决，需求是否会完全恢复，租户在4月2日前谨慎的其他原因 - 公司想不到其他原因，短期情况难以预测，公司关注长期发展 [141] 问题: 第一季度净吸收数据同比下降的解读 - 第一季度是季节性淡季，数据年化后约为1.05 - 1.1亿平方英尺，数据存在波动；公司更关注与客户的沟通和他们的增长需求 [146] 问题: 基本情况下公司对租赁活动水平的假设 - 难以给出具体数字，公司通过压力测试考虑了入住率下降和新租赁放缓的影响 [155]