2025年美国住房市场整体状况 - 市场出现积极改善迹象 自2024年以来变得更加平衡 [1] - 抵押贷款利率为6.19% 低于去年同期的水平 且近期维持在6%至6.5%的低中区间 [1][5] - 房屋价值在某些地区下降 房屋在市场上停留时间更长 [1] 市场供应与库存 - 活跃挂牌房源同比增加12.6% 但环比10月下降2.5% 出现卖家撤牌现象 [2] - 新房建设增长 2024年新增163万套住房 但全国住房短缺达到470万套的历史新高 [8][10] - 建筑商专注于建造更小、更实惠的房屋 预计今年将建造110万套新房 较2024年增长近14% [10] 价格与销售动态 - 11月份18%的挂牌房源出现价格下调 南部地区降价最多 东北部最少 [3] - 新房销售8月份同比增长4% 但环比下降1.4% [10] - 房屋在市场中位停留时间增至64天 同比延长3天 环比延长2天 [4] 抵押贷款利率与融资 - 平均30年期固定抵押贷款利率目前为6.19% [5] - 超过一半的借款人仅从一家贷款机构获得预批准 而货比三家的首次购房者中有45%获得了更优利率 [6] - 提高首付比例可获得更优贷款利率 部分买家可通过谈判获得低于市场利率的贷款或由卖方/建筑商提供的特殊融资 [6] 购房者财务考量因素 - 获得最常见传统抵押贷款通常需要FICO信用评分达到620或更高 [15] - 政府支持企业通常要求借款人的债务收入比最高不超过36% 特殊情况可允许至50% [18] - 2024年第四季度中位首付比例为14.4% 首次购房者最低首付可为3% 理想情况为20%以避免私人抵押贷款保险 [21][22] - 2024年第二季度新抵押贷款的中位信用评分为772 [17] 市场参与行为与建议 - 首次购房者比重复购房者更可能联系至少三家贷款机构和三家房地产经纪人 [23] - 建议使用抵押贷款计算器确定可负担的月供 并考虑将搜索范围扩大到更实惠的区域 [7][9] - 考虑购买新建房屋 可能有机会选择装修或就已在市场停留一段时间的样板房进行价格谈判 [11]

当前美国住房市场状况 - 市场显现出更加平衡的迹象 相较于去年同期[1] - 活跃挂牌房源总量增加 自2024年12月以来增长了12.1%[2] - 全国房价下调比例平均为12.9% 其中南部地区降价最多 东北部最少[3] - 房屋在市场中位停留时间延长至73天 比去年同期多4天 比去年11月多9天[4] - 41%的建筑商在11月降低了房价 这是疫情后的创纪录高点[10] 抵押贷款利率与融资环境 - 30年期固定抵押贷款平均利率目前为6.16% 近期在6%低区间徘徊 2025年最高利率为7.04%[5] - 抵押贷款利率与10年期国债收益率关联更紧密 而非联邦基金利率[6] - 超过一半（56%）的房贷借款人仅从一家贷款机构获得预批准 这削弱了其议价能力[7] - 货比三家的首次购房者中 有45%获得了更优惠的利率[7] - 支付更高的首付款有助于获得更优的抵押贷款利率[7] 新房建设与库存前景 - 新房建设持续面临挑战 建筑商对关税影响和材料成本上升保持谨慎[8] - 全美住宅建筑商协会首席经济学家预测 劳动力市场疲软和消费者财务压力将导致建筑市场销售疲软[8] - 全美住宅建筑商协会预测 在2025年独栋住宅开工量下降后 2026年将略有增长[9] - Zillow则预测 由于已建成和在建新房库存量大 2026年将是自2019年以来独栋住宅建设最慢的一年[9] 购房者财务资格考量 - 申请最常见的传统抵押贷款通常需要FICO信用评分达到620或更高[14] - FHA贷款允许最低580分的信用评分 首付3.5%[15] - 2024年第二季度新抵押贷款的中位信用评分为772分[16] - 贷款机构主要使用债务收入比评估信用 房利美通常要求DTI不超过借款人稳定月收入的36% 特殊情况可允许至50%[17] - 根据Realtor.com数据 2024年第四季度首付中位数为14.4%[21] - 针对首次购房者的传统贷款最低首付要求为3% 理想首付为20%以避免私人抵押贷款保险[20] 市场参与主体行为 - 首次购房者比重复购房者更可能联系至少三家贷款机构和三位房地产经纪人[22] - 建筑商通过提供激励措施和降价来刺激销售活动[10]

As 2026 begins, changes are filtering through the U.S. housing market. Mortgage rates are near their lowest in over three years. Home values are decreasing in certain areas, sellers are reducing their listing prices, and houses are staying on the market for longer. Considering all of the factors that exist in the 2026 housing market — is this a good time to buy a house? Understanding the current housing market Good news for anyone who wants to buy a house soon: There are positive signs of improvement. ...

抵押贷款利率市场现状 - 近期抵押贷款利率相对较低，在略高于6%的水平徘徊[1] - 根据Realtor.com数据，68.6%的现有房主抵押贷款利率低于5%，51.5%低于4%[23] - 2024年Zillow调查显示，约45%的购房者在利率高于6.5%的背景下获得了低于5%的抵押贷款利率[14] 提供最低利率的贷款机构类型 - 根据对近5000家贷款机构的分析，2024年提供最优惠住房贷款利率的是大型全国性银行、信用合作社以及为自建项目融资的住宅建筑商[2] - 提供利率买断（buydown）计划的全国性抵押贷款机构包括Guild Mortgage和AmeriHome Mortgage[16] 获取最低抵押贷款利率的借款人资质策略 - 提升信用评分：信用评分从620提升至640-659区间，利率可能从7.28%改善至7.10%[5][6] - 降低债务收入比：DTI为25%或以下的借款人可获得最低利率，贷款机构可接受上限为50%，但更偏好35%或以下[7][8] - 提高首付比例：2025年首次购房者的首付中位数为10%，支付更多首付可获得更低利率[9][10] 获取最低抵押贷款利率的金融工具与产品策略 - 购买折扣点：一个点等于贷款金额的1%，通常可降低利率约0.25个百分点[11] - 利率买断：可在贷款初期暂时降低利率，例如从6%降至5.5%为期两年[16][17] - 选择可调整利率抵押贷款：ARM在初始固定利率期后利率会定期调整[19] - 选择较短期限贷款：20年或15年固定期限抵押贷款通常比30年期利率更低[21] - 寻找可承继抵押贷款：可接管现有低利率贷款，但多数常规抵押贷款不符合条件，需寻找FHA、VA或USDA贷款的卖家[22] 历史利率与未来展望 - 30年期贷款最低利率记录为2021年1月的2.65%[28] - 利率回归3%的可能性很低，除非再次发生类似新冠疫情的重大事件[29] - VA贷款，尤其是15年期VA贷款，通常利率最低[30]