行业基本面展望 - 2025年是"十四五"收官之年 行业需求已迎来结构性反转并将延续至2027年 [1] - 2023年以来受行业人事变动影响较小的方向有望延续稳健增长 显著延后的方向有望迎来系统性修复、爆发式增长 [1] 军工产业链表现 - 军工产业链上游企业订单自春节以后同环比高增 推动2月中旬-4月中旬相关标的股价显著上行 [1] - 4月中旬后相关标的股价冲高回落 因以元器件企业为代表的上游企业订单阶段性达峰 [1] - 5月以来军贸出口、兵器兵装、深海科技、商业航天、低空经济等细分方向主题行情高频轮动 [1] 未来催化剂 - 9.3阅兵节点明确 事件宏大 舆论高度关注 有望持续催化军工板块情绪 [1] 军工ETF概况 - 军工ETF（512660）跟踪中证军工指数 该指数由中证指数有限公司编制 [1] - 指数从沪深市场选取涉及航天、航空、船舶、兵器、军事电子等国防军工领域的代表性上市公司证券 [1] - 指数覆盖国防军工行业多个子领域 具有较高行业集中度和鲜明军工特色 [1]

项目概况 - 上海地产住房发展有限公司成功发行全国首单规模最大储架式保障性租赁住房CMBS项目 发行规模达32 99亿元 期限21年期 票面利率2 2% [1] - 该项目由申万宏源担任销售机构 采用CMBS创新模式 构建住房租赁领域"权益型+债权型"双融资体系 [1] 公司背景 - 上海地产住房发展有限公司为上海地产集团全资子公司 定位为保障住房和租赁住房统一建设运营发展平台 [1] - 公司通过"功能+市场"发展模式 重点打造投资建设 资管运营 社区配套三大平台 [1] - 公司承担上海市委市政府任务 致力于服务城市更新 住房发展 人才建设和生活配套 [1] 行业影响 - 该项目实现住房租赁从沉淀资产到流动资本的转变 为保障性租赁住房可持续发展提供重要参考 [1] - 为资本市场参与住房租赁市场提供新思路 推动行业融资模式创新 [1] - 申万宏源通过该项目深化长三角地区资产证券化业务布局 展示其在创新业务研发设计方面的能力 [2]

消费金融行业融资动态 - 消费金融行业作为拉动内需的重要力量，小额分散的优质资产受投资者青睐 [1] - 2025年多家消金公司通过金融债或ABS融资，呈现发债频次提升、融资利率下行、融资方式多样化特点 [1] - 监管政策持续为消金公司拓宽融资渠道提供支持，例如2025年6月央行等六部门联合印发《意见》明确支持消费金融公司发行金融债券和推动零售类贷款资产证券化 [2] 海尔消费金融融资情况 - 海尔消金发行2025年第二期够花ABS规模15亿元，优先A档票面利率1.80%创行业年度新低 [1] - 2025年第一期够花ABS规模15亿元，优先A档利率2.03%（规模10.65亿元占比71%），优先B档利率2.17%（规模1.2亿元占比8%），次级档规模3.5亿元占比21% [1] - 自2023年首次发行ABS以来累计发行7期够花ABS，募集总额近112亿元，另发行25亿元金融债和9亿元ESG挂钩银团贷款 [1] 行业融资驱动因素 - 消金公司规模扩大需要充足资金支撑可持续发展，发债可优化资产负债期限结构并降低流动性风险 [2] - 中长期资金为业务拓展提供稳定支撑，符合公司自身发展需求 [2]

公司概况 - 滴灌通国际投资成立不满一个月即向港交所主板发起IPO冲击 [2] - 创始人李小加曾任港交所总裁11年，2021年与张高波创办滴灌通，创新推出非股非债的现金流收益投资模式 [3] - 2023年C轮融资后估值达17亿美元，成为独角兽企业 [4] - 截至2025年7月1日累计融资金额达55.73亿澳门元（约49.37亿人民币），其中44亿为自有资金投入小微门店 [4][21] 商业模式 - 采用"现金权投资"模式：按约定比例抽取被投企业每日流水作为回报，避免股权稀释和刚性兑付压力 [30][31] - 分两阶段运作：自有资金直投小微门店→澳交所证券化打包现金流资产形成RBO/CCO等凭证 [20][32][40] - 三类投资方向：生意型（小微门店）、资产型（PE/VC流动性支持）、企业型（科创企业营运资金） [46] - 通过"滴灌之星"AI系统实现资产注册、交易监控、信息披露全流程数字化管理 [51] 上市进展 - 采用港交所《上市规则》第21章上市，为14年来首例该类型IPO [14][16] - 计划发行30亿股，募资全部用于现金权投资，通过标准化证券转换非标现金流资产 [7][9][25][26] - 预计最快2025年9月挂牌，需通过香港证监会及港交所两轮意见审核 [13] - 上市后将成为连接公开市场与底层资产的"转换器"，解决非标资产流动性难题 [10][24] 运营数据 - 自有基金MCLF历史回报率：2022年8-12月年化最高27.2%，2023年全年8.4%-12.1%，2024年起出现下行 [46] - 澳交所产品包括RBO/SPV/SPAC/ETF四类，某云贵菜餐厅案例显示融资22.4万元、分成比例11.66% [53][55] - SPV披露维度涵盖首付款、收入偏差、回购条件等，比单店数据更立体 [57] 市场争议 - 法律定性存分歧：介于股债间的ABS、高成本债权、类P2P资金池等观点并存 [33][34][35] - 收益可持续性受质疑，小微企业抗风险能力与收益稀释问题显现 [46] - 信披挑战：多层证券化导致投资者难追踪底层资产，存在道德风险隐患 [49][50] - 21章公司历史污点：2014年前曾被用于借壳炒作，监管审批态度不明朗 [15][17]

持有型不动产ABS市场发展 - 持有型不动产ABS市场规模稳步扩容，资产类别不断丰富，上交所发挥主阵地作用推动市场稳健前行[1] - 目前上交所共存续6单持有型不动产ABS产品，托管规模约120.96亿元，在审项目达14单[2] - 底层资产类型多元，涵盖高速公路、保租房、写字楼、数据中心等多领域[2] 产品特征与信息披露 - 持有型不动产ABS以"资产信用"与"权益属性"为核心特征，依赖底层资产运营现金流实现稳定分红[2] - 2024年度通过"年报摘要"形式聚焦投资者关切的运营和财务信息，提升信息披露有效性[3] - 建信长租披露了4个保租房项目的出租率、有效租金单价、平均剩余租期等关键运营指标[3] - 交通基础设施类产品重点披露断面交通量、通行费收入等指标，增强市场对产品价值的理解[4] 投资者沟通与市场生态 - 建信长租采用"报告解读+现场调研+互动答疑"立体化沟通模式，吸引35家机构投资者参与[6] - 上交所鼓励针对不同资产类型自愿披露关键信息，推动建设投融互信的市场生态[7] - 建立投资者意见反馈机制，定期举办线上线下交流会，形成良性互动循环[8] 市场参与与制度建设 - 市场参与度提升，吸引银行理财、券商自营、保险资管等多元投资者，流动性逐步增强[7] - 制度建设取得进展，未来将持续发力为产品市场建设保驾护航[7]

租金市场表现 - 2025上半年重点50城住宅平均租金累计下跌1.37%，一线、二线与三四线代表城市租金均累计下跌，其中一线城市累计跌幅相对较小 [1] - 住宅租金波动显现明显季节效应，2月租金短期企稳，3月以来环比下跌 [1] 租客特征 - 受过高等教育的青年人是租客群体主力，高学历、新毕业年轻租客更青睐长租公寓 [1] - 超六成租客计划在租约到期后换租，集中式长租公寓租客续签意愿在各类型房源中偏低 [1] 政策环境 - 2025上半年各地政府共出台住房租赁政策超80次，供需两端政策支持力度不断强化 [1] - 政策推动租赁住房品质提升，促进租住需求释放 [1] 保租房发展 - 多地保租房已接近完成"十四五"筹集目标，"十五五"期间将按"以需定购、以需定建"模式通过存量转化与新建结合方式筹集 [2] - 2025年一季度保租房公募REITs底层资产运营稳健，但受短期租金下调影响整体收益环比略有下降 [2] - 保租房公募REITs"首发+扩募"进程提速，首单扩募产品正式完成发售 [2] 长租企业动态 - 住房租赁行业融资环境改善及企业盘活存量资产需求增加，企业布局租赁赛道积极性强化，但行业竞争加剧 [2] - 截至5月全国开业、管理规模TOP30企业开业、管理规模均较2024年末增加7万间以上，地方国企系增长较快 [2] - 地方国企发挥房源获取优势，专业运营商专注轻资产运营，双方优势互补实现协同发展 [2] 行业趋势 - 住房租赁市场逐步从大规模筹集建设进入存量提质阶段，"收储转租"模式有效盘活存量资产并增加房源供给 [3] - "好房子"理念写入《政府工作报告》，租赁市场品质化转型成为重要发展方向 [3] - 企业需利用"收储转租"盘活存量资产，借助REITs等金融工具实现资产证券化和资金回笼，专注打造优质租赁项目 [3]

滴灌通模式概述 - 滴灌通从2021年成立开始投资并形成现金流权益，2023年在澳门开设金融资产交易所进行资产挂牌和证券化，目前正通过滴灌投资IPO募资投向实体[1] - 滴灌通模式投资连锁业态小微实体门店，按约定比例和期限享有门店收入或现金流的收益权（现金权）[1] - 滴灌通将非标准化现金流收益权打包至澳门交易所证券化是"非标转标"，而滴灌投资IPO是先构建标准化载体再投向非标资产的"标投非标"[1] 金融形态与资产特征 - 滴灌通底层资产收益来源于被投企业的即期现金流，实质接近锚定预期现金流的ABS投资[2] - 与传统ABS不同，滴灌通现金权难以实现法定确权隔离，仅能通过协议明确权责[2] - 滴灌通现金权无法实现"收益权出表"，且现金流波动更大、久期更短，倾向于本金早期回收[3] 收益权投资特点 - 滴灌通属于基于协议约定的收益权投资，类似中概股红筹模式，收益权证券和股票发行于境外但现金流取自境内企业[4] - 境内企业ABS曾以收益权为基础资产，但滴灌通不同在于不设被投企业兜底，需自担流水断链风险[5] 投资场景与行业影响 - 滴灌通主要投资零售、餐饮、服务、文体等现金结算的连锁消费领域[6] - 当前连锁品牌拓店凶猛导致线下消费供给过剩，滴灌通注资可能加剧行业内卷[6] - 2024年上半年北京规模以上餐饮企业利润1.8亿元（同比下降近90%），利润率仅0.37%[7] 业务拓展方向 - 滴灌投资IPO新增两大方向：为PE/VC机构份额提供流动性的"资产型投资"，以及为科创企业支付场景提供贴现的"企业型投资"[7] - "资产型投资"类似押融资业务但面临一级市场退出难制约，"企业型投资"将面临银行资产荒下的激烈竞争[7] 发展前景 - 滴灌通作为金融创新被香港市场作为"实验沙盒"，但需面对场景局限、行业周期风险等挑战[8][9]

核心观点 - 上海地产住房发展有限公司成功发行全国首单规模最大储架式保障性租赁住房CMBS项目，发行规模32.99亿元，期限21年期，票面利率2.2% [1] - 通过CMBS创新模式，公司初步构建住房租赁领域"权益型+债权型"双融资体系，实现住房租赁从沉淀资产到流动资本的转变 [1] - 本期产品为市场保障性租赁住房可持续发展提供重要参考，为资本市场参与住房租赁市场提供新思路 [1] - 申万宏源作为销售机构，此次成功发行对持续深耕长三角地区资产证券化业务市场具有重要意义 [2] 公司概况 - 上海地产住房发展有限公司是上海地产集团全资子公司，作为集团旗下保障住房和租赁住房统一建设运营发展平台 [1] - 公司通过"功能+市场"发展模式，重点打造"投资建设、资管运营、社区配套"三大平台 [1] - 公司定位为上海功能性住房市场的主力军、排头兵和同行业领先者 [1] 业务模式 - 公司全力承担市委、市政府任务，发挥功能性国企的引领和示范作用 [1] - 坚持"服务城市更新、服务住房发展、服务人才建设、服务生活配套"的初心与使命 [1] - 申万宏源注重资产证券化创新业务的开拓，配合国内相关部门对资产证券化业务创新模式进行研发、设计 [2] 市场影响 - 本期产品是全国首单规模最大储架式保障性租赁住房CMBS项目 [1] - 为未来双方进一步深化合作奠定坚实基础 [2] - 是申万宏源资产证券化业务创新模式的又一成功案例 [2]

数据中心REITs发行情况 - 首批两只数据中心REITs（南方润泽科技数据中心REIT和南方万国数据中心REIT）完成询价，将于7月14日至15日启动认购 [1] - 两只产品均以顶格定价发售，询价阶段网下拟认购倍数均超过166倍 [1][2] - 南方润泽科技数据中心REIT最终定价4.5元/份，总发行规模10亿份，预计募集资金总额约45亿元 [3] - 南方万国数据中心REIT发行价为3元/份，总发行规模8亿份，预计募集资金总额约24亿元 [3] 询价与定价分析 - 两只REITs的询价区间上限均比拟募集单价高出20%，近期四只REITs网下询价区间上限溢价均超过20% [4] - 南方润泽科技数据中心REIT询价投资者131家，配售对象728个，报价区间3.950元/份—4.5310元/份 [5] - 南方万国数据中心REIT询价投资者119家，配售对象410个，报价区间2.840元/份—3.021元/份 [5] 机构投资者参与情况 - 券商资管产品积极参与，190只券商资管计划参与南方润泽科技数据中心REIT询价，60只参与南方万国数据中心REIT询价 [5] - 超过40家券商自营账户参与两只REITs询价，包括星展证券、野村东方国际证券等合资券商 [6] - 头部券商如中信证券、中金公司等通过战略配售提前锁定筹码，华泰证券认购南方润泽科技数据中心REIT 1685万份，占比1.685% [6] 数据中心REITs行业前景 - 数据中心作为AI大模型等数据经济的底层基础设施，承担推动产业转型与升级的重任 [7] - 数据中心行业高景气度带来稳定现金流，是理想的公募REITs底层资产，适合大类资产配置 [8] - 数据中心REITs收益稳定性高，客户集中度高、租约长且客户黏性强，现金流结构更适合交易型资金 [9]

湖北省盘活存量土地资源改革方案核心内容 - 湖北省自然资源厅印发《湖北省盘活存量土地资源服务国有"三资"管理改革试点方案》，旨在通过六项试点措施提升国有资产效率，包括土地资产清查、确权登记、盘活处置、证券化支持、高效利用和"以需定储"机制[1] 资源资产化措施 - 全面清查国企土地资产的权属、面积、用途等基础信息，建立全省统一土地资产管理台账和存量土地数据库，实现动态更新管理[2] - 对符合规划但手续不全的存量建设用地开辟补办手续通道，解决历史遗留的"有地无证"问题[2] - 工业用地扩容增效不再增收土地价款，放宽厂房兼容功能比例至工业建筑面积占比不低于50%，支持企业通过多种方式实施存量土地改造开发[3] 资产证券化创新 - 支持发行不动产投资信托基金(REITs)，将符合条件的基础设施项目土地权益转化为标准化金融产品[4] - 具有国家授权投资机构资格的国企可采取作价出资(入股)方式处置原生产经营性划拨土地[4] - 估算显示全省约50万亩可盘活土地通过证券化等途径可支撑近2000亿元融资规模[4] 改革成效与示范意义 - 2023年已盘活省属及武汉市属企业土地30.47万亩，新增资产价值约600亿元[6] - 构建"资源确权-资产显化-资本流动"转化机制，将闲置土地转化为高质量发展动能，制度创新具有全国示范意义[6]