核心观点 - 公司2025年第二季度业绩表现强劲，主要得益于必要性零售资产组合的稳定性和资本管理策略的执行，实现了连续第三个季度的历史最高承诺出租率，物业收入同比增长6.4%，FFO和AFFO每单位均实现同比增长 [3] - 公司宣布将年度分配增加0.01加元/单位，反映其对财务实力的信心以及对长期价值创造的承诺 [3] - 公司信用评级从BBB（低）正面趋势上调至BBB稳定趋势 [6] 运营亮点 - 承诺出租率达到97.2%，经济出租率为96.4%，分别较2024年第二季度提升80个基点和50个基点 [7] - 续租面积达27万平方英尺，租金较到期租金上涨10.8%，按加权平均租金计算，三个月内租金涨幅达11.9% [7][12] - 收购了4个以杂货店为核心的零售物业，总面积14.6万平方英尺，总收购价2,120.5万加元 [7] - 通过土地置换在哈利法克斯获得一块开发用地，价值1,150万加元 [7] - 处置了一处14万平方英尺的办公物业，总收益850万加元 [7] - 季度内现代化改造投资692.5万加元 [7] 财务亮点 - 物业收入1.23774亿加元，同比增长6.4% [8] - 归属于单位持有人的经营收入3,643.5万加元，同比增长24.2% [8] - FFO每单位0.34加元，同比增长6.3% [8] - AFFO每单位0.30加元，同比增长7.1% [8] - 同资产物业现金NOI 8,148.1万加元，同比增长2.8% [8] - 债务与总公允价值比率42.0%，较2024年12月31日下降1.6个百分点 [8][22] 后续事件 - 发布了2024年环境、社会和治理（ESG）报告，强调了公司在减少温室气体排放等方面的进展，运营温室气体排放较2019年基线减少33% [30][37] - 将年度分配从89.004加分/单位提高至90.000加分/单位，增幅1.12%，自2025年8月31日起生效 [33] 开发项目 - 主要开发项目The Marlstone（291套住宅租赁项目）进展顺利，预计2026年上半年完工，公司在第二季度将其出售给新成立的合资企业，持股比例从100%降至50% [25] - 非主要开发项目包括3个土地集约化项目和12个现代化改造项目，总投资4,158万加元，预计还需投入1,202.4万加元 [27] 行业动态 - 公司投资组合以杂货店为核心的零售物业为主，截至2025年6月30日，公司拥有306处物业，总面积约1,880万平方英尺（含合资企业） [53] - 行业趋势显示必要性零售资产在经济波动中表现稳健，公司通过续租租金两位数增长和现代化改造提升资产价值 [7][12]

核心观点 - 公司2025年第二季度业绩表现稳健，租金收入和相关收入同比增长18.1%至2510万美元，主要得益于收购项目以及整体组合的租金和入住率提升[4][5][7] - 同社区收入同比增长12.2%至2270万美元，主要驱动力为月租金上涨、入住率提升及公用事业费用回收增加[8] - 公司对行业前景保持乐观，认为制造业住房社区(MHC)行业因住房可负担性下降和供应限制将继续跑赢其他房地产类别[23] 财务表现 - **收入增长**： - 租金收入2510万美元(同比+18.1%)，同社区收入2270万美元(同比+12.2%)[5][7] - 收购项目收入贡献240万美元，同比增幅达354.9%[6] - **盈利能力**： - 净运营收入(NOI)1670万美元(同比+18.7%)，NOI利润率66.6%(提升0.4个百分点)[5][10] - 同社区NOI利润率66.0%(同比+1.2个百分点)，主要因维修费用降低和公用事业回收增加[10] - **现金流指标**： - 运营资金(FFO)每股0.385美元(同比+16.7%)，调整后FFO每股0.357美元(同比+13.7%)[5][13][14] - 调整后AFFO每股0.326美元(同比+18.1%)，租金收缴率99.2%(同比+0.5个百分点)[5][15] 运营动态 - **资产组合**： - 截至2025年6月30日拥有80个MHC社区(14,670个地块)和2个RV度假社区(470个站点)[21] - 整体入住率85.1%(较2024年底+1.6个百分点)，同社区入住率85.5%(同比+1.2个百分点)[5][12] - **项目进展**： - 田纳西州和西弗吉尼亚州7个新收购社区的整合顺利，纳什维尔市场新房销售持续增长[5][18] - 肯塔基州Derby Hills Pointe社区连续第四年获评年度最佳社区，新增俱乐部会所等设施[19][20] 资产负债表 - **资产价值**： - 净资产价值(NAV)7.279亿美元(较2024年底+8.5%)，每股NAV 28.96美元[5][22] - **杠杆水平**： - 债务与总账面价值比率36.5%(较2024年底下降1.6个百分点)[5][22] - 加权平均抵押贷款利率4.26%，平均剩余期限9.5年[16][22] 行业趋势 - **结构性优势**： - MHC行业过去25年持续跑赢其他房地产类别，因住房成本上升和监管限制导致新供应稀缺[4][23] - 美国家庭形成增加、住房可负担性下降以及独户住宅自有率降低等宏观趋势支撑行业需求[27]

核心观点 - 公司2025年第二季度净亏损620万美元，每股亏损0.14美元，而2024年同期净利润为120万美元，每股收益0.03美元，同比下降主要由于芝加哥资产剥离及合资企业投资亏损等因素影响[4] - 公司第二季度总收入4720万美元，较2024年同期的4870万美元下降3.1%[5] - 核心运营指标显示：核心运营资金(FFO)每股0.46美元，调整后运营资金(AFFO)每股0.44美元，同店净营业收入(SS NOI)按GAAP基础同比增长6.7%[6] 财务表现 - 净营业收入(NOI)为3330万美元，较2024年同期的3510万美元下降5.1%，主要受芝加哥资产剥离影响[7] - 税息折旧及摊销前利润(EBITDAre)为3080万美元，较2024年同期的3120万美元小幅下降1.3%[8] - 核心运营资金(FFO)为2090万美元，每股0.46美元，较2024年同期的2180万美元下降4.3%[9] - 调整后运营资金(AFFO)为1990万美元，每股0.44美元，较2024年同期的2230万美元下降10.8%[10] 资产与投资 - 截至2025年6月30日，公司拥有148处工业地产，总面积3210万平方英尺，分布在11个州[16] - 第二季度完成收购22栋工业建筑，总面积205万平方英尺，收购总价2.047亿美元，平均初始NOI收益率为6.7%，这些物业平均出租率达97.1%[17] - 近期收购包括：亚特兰大市场10万平方英尺单租户建筑(1170万美元，NOI收益率7.0%)，以及哥伦布/辛辛那提/克利夫兰市场的21栋建筑组合(195万平方英尺，1.93亿美元，NOI收益率6.7%)[6] 租赁业务 - 第二季度新签租约145万平方英尺，租金现金基础同比增长10.0%，其中续约租金增长9.0%，新租约增长14.0%[17] - 截至8月4日，2025年已签约租约达592万平方英尺，占2025年到期面积的69.1%，预计租金现金基础将增长13.6%[18] - 同店组合包含168栋建筑，总面积2610万平方英尺(占公司总组合81.4%)，截至6月30日出租率达95.0%[7] 资本活动 - 第二季度回购805,394股普通股，均价16.26美元/股，7-8月追加回购225,829股，均价16.14美元/股[13] - 5月28日发行剩余79,090份C系列优先股，每股1000美元，募集净资金7900万美元[14] - 截至8月4日，公司现金余额1170万美元，未使用信贷额度2.781亿美元[12] 2025年指引 - 维持全年核心运营资金(FFO)每股1.85-1.89美元的预测[22] - 预计同店净营业收入(SS NOI)现金基础增长6.0%-6.5%，平均同店出租率95.0%-97.0%[22] - 计划收购规模2.7-4.5亿美元，预计净利息支出3300-3550万美元[22]

战略转型与财务优化 - 公司完成多租户零售资产组合的最后两阶段出售，转型为纯净租赁REIT，简化运营并提升资产质量，预计每年节省650万美元G&A费用和约3000万美元经常性资本支出[1][3] - 净债务减少7.48亿美元，净债务与调整后EBITDA比率从8.1x改善至6.6x，自2024年第二季度以来累计减少20亿美元债务[1][3][7] - 完成18亿美元循环信贷设施再融资，融资成本降低35个基点，加权平均债务期限从2.9年延长至3.7年[1][3][8] 运营与财务表现 - 第二季度收入1.249亿美元，同比下降14.2%，主要受资产处置影响，其中多租户零售组合出售导致收入减少[3][5] - 调整后运营资金(AFFO)为5310万美元(每股0.24美元)，同比减少30.7%，核心运营资金(FFO)710万美元(每股0.03美元)[3][5][34] - 单租户组合租赁面积超过20万平方英尺，新增410万美元直线租金，续租租金增长6.0%，加权平均续租期限5.6年[3] 资产组合与资本结构 - 截至2025年6月30日，公司拥有911处净租赁物业，总面积4400万平方英尺，分布在10个国家和地区，98%出租率，加权平均剩余租期6.2年[6][9] - 投资级或隐含投资级租户贡献60%年化直线租金，70%资产位于美国和加拿大，30%在欧洲[3][9] - 流动性从2024年第二季度的2.203亿美元增至10亿美元，循环信贷设施未使用额度11亿美元[7][12] 股东回报与指引 - 2025年2月宣布的股票回购计划已累计回购1020万股普通股，总金额7690万美元，其中第二季度回购770万股，金额5650万美元[3][16] - 上调2025年AFFO每股指引下限至0.92美元，新区间为0.92-0.96美元，重申净债务与调整后EBITDA比率目标6.5x-7.1x[4][5] - 工业与分销、零售和办公室三个业务板块分别贡献收入5499万美元、3535万美元和3455万美元[35][37]

公司业绩 - 第二季度调整后运营资金(AFFO)每股51美分 超出市场预期的46美分 同比增长2% [1] - 季度总收入4.602亿美元 同比下降3.6% 略低于市场预期 [2] - 营业利润5620万美元 较去年同期的2.291亿美元大幅下降 [4] 收入结构 - 广告牌收入3.513亿美元 同比下降2.5% 主要因部分广告牌拆除 但数字广告牌单位收入提升部分抵消影响 [3] - 交通广告收入1.063亿美元 同比增长5.6% 主要受益于单位展示收入提升 [4] 成本控制 - 运营费用2.315亿美元 同比下降3.5% 主要因物业租赁费用降低 [5] - 净利息支出3650万美元 同比下降11.2% 得益于债务余额减少和利率下降 [6] - 调整后OIBDA利润率27% 同比提升60个基点 [6] 财务状况 - 流动性头寸包括2.85亿美元现金和4.947亿美元可用信贷额度 [7] - 总债务26亿美元 [7] - ATM股票发行计划剩余额度2.325亿美元 [8] 股东回报 - 宣布季度现金股息每股30美分 将于2025年9月30日派发 [9][10] 同业表现 - Public Storage核心FFO每股4.28美元 超预期4.23美元 同比增长1.2% 因租金上涨 [12] - Vornado调整后FFO每股56美分 超预期53美分 但同比下降1.8% 同店净营业收入增长 [13]

业绩总结 - 截至2025年6月30日，市场资本化为479,022千美元，较2025年3月31日的604,826千美元下降约20.8%[19] - 2025年上半年总收入为72,587千美元，同比增长4.0%（2024年为69,360千美元）[56] - 2025年上半年净收入为4,322千美元，较2024年同期的362千美元显著增长[58] - 2025年第二季度租金收入为37,880千美元，较2025年第一季度的34,595千美元增长约9.7%[19] - 2025年第二季度净收入为585千美元，相较于2025年第一季度的3,737千美元下降84.4%[59] - 2025年上半年经营活动产生的现金流为34,411千美元，同比增长3.6%（2024年为33,221千美元）[58] 用户数据 - 截至2025年6月30日，公司在房地产上的总投资为15亿美元，租赁占用率为94.5%[30] - 截至2025年6月30日，公司总年化基础租金为1.175亿千美元，平均资本化率为8.0%[30] - 截至2025年6月30日，公司普通股的每股股息为0.21美元，年化收益率为8.66%[54] 未来展望 - 公司重申2025年每股和每单位AFFO的指导范围为0.89至0.93美元[24] - 截至2025年6月30日，公司加权平均利率为4.09%，加权平均到期时间为1.6年[43] 新产品和新技术研发 - 2025年4月，公司完成了对一项五物业医疗组合中剩余两处物业的收购，总购买价格为38.1百万美元，年化基础租金为3.6百万美元[24] - 2025年5月，CHRISTUS Health的一个附属机构开始全面占用公司位于德克萨斯州博蒙特的84,674平方英尺的设施，首年年基础租金为2.9百万美元[24] 市场扩张和并购 - 2025年截至目前，公司完成了三项收购，总可租赁面积为486,598平方英尺，购买价格为69,600千美元，年化基础租金为6,269千美元，资本化率为9.0%[25] - 2025年第一季度，公司完成了两项医疗设施的处置，获得总收入为8.2百万美元，产生总收益为1.4百万美元，已出租设施的资本化率为6.7%[26] - 2025年截至目前，公司共完成三项处置，产生总收入为9.6百万美元，收益总额为1.6百万美元，第二季度处置的医疗设施资本化率为7.8%[27] 负面信息 - 截至2025年6月30日，公司总负债为771,938千美元，较2024年12月31日的700,570千美元增长10.2%[57] - 2025年第二季度FFO（普通股东及非控股权益的运营资金）为14,262千美元，较2025年第一季度的14,779千美元下降3.5%[59] - 2025年第二季度普通股东每股净收入为-0.01美元，较2025年第一季度的0.03美元下降133.3%[59] 其他新策略和有价值的信息 - 公司使用的非GAAP财务指标包括FFO、AFFO、FAD、EBITDAre和调整后的EBITDAre，这些指标在REIT行业中被广泛使用[75] - 这些非GAAP财务指标不应被视为净收入或现金流的替代指标，管理层认为应与净收入和现金流一起分析[76]

公司战略与业务动态 - 公司以2400万美元收购南卡罗来纳州一处21.06万平方英尺的工业地产 2025年累计收购金额超1.12亿美元 [1][10] - 出售三处零售资产获得650万美元净收益 进一步推进工业资产转型战略 [1][3][12] - 通过合资企业(持股90%)以350万美元出售科罗拉多州地块 预计确认290万美元收益 [14] - 以600万美元出售俄勒冈州零售物业 预计确认250万美元收益 [15] 财务表现 - 第二季度租金收入同比增长12.3%至2450万美元 主要来自资产收购处置及同店租金增长 [4] - 运营费用增至1570万美元 主要因房地产费用及折旧摊销增加 [5] - 净利息支出增至590万美元 受债务规模扩大及利率上升影响 [6] - 稀释每股FFO增长4.7%至0.45美元 AFFO增长2.1%至0.49美元 [8] - 现金及等价物1900万美元 总资产7.956亿美元 负债4.55亿美元 股东权益3.034亿美元 [13] 资产与负债结构 - 获得1.4亿美元抵押贷款用于收购 利率5.77% 预计年租金150万美元且每年增长3.5% [11] - 出售零售资产获得1830万美元净现金 偿还580万美元抵押贷款 [12] - 可用流动性1.155亿美元 包括1550万美元现金及1亿美元信贷额度 [13] - 房地产投资净值7.242亿美元 较2024年底增长7.7% [24] 非GAAP指标说明 - FFO计算排除房地产折旧摊销及资产处置收益等非现金项目 [16] - AFFO在FFO基础上调整直线租金摊销等运营相关项目 [17] - 管理层认为FFO/AFFO能更好反映REITs运营表现和资产价值变化 [18][19]

核心业绩表现 - 第二季度AFFO每股3.17美元 超出市场预期3.12美元 但同比下降3.6% [1] - 总收入同比增长5.8%至6.99亿美元 低于市场预期的6.701亿美元 [2] - 调整后EBITDA达4.755亿美元 同比增长1.8% 但利润率从71.3%降至68.1% [4] 收入结构分析 - 场地租赁收入微增至6.318亿美元 其中国内现金租赁收入4.674亿美元(增长2.2%) 国际现金租赁收入1.637亿美元(微增) [3] - 场地开发收入同比激增97.5%至6720万美元 [4] - 场地租赁营业利润5.132亿美元 占总营业利润97.4% [4] - 整体营业利润微降至3.348亿美元 [4] 成本与支出 - 场地开发成本大幅上升至5350万美元 [5] - 利息支出同比增长22.7%至1.197亿美元 [5] - 现金资本支出达6.451亿美元 其中6.313亿美元为 discretionary支出 [7] 资产与投资活动 - 收购4329个通信站点(含Milcom的4323个站点) 现金对价5.629亿美元 [6] - 新建94座通信塔 截至6月30日运营44065个站点(国内17437个 国际26628个) [6] - 投入940万美元购买土地及延长租约 [7] - 另有13个站点收购合约 总对价3.965亿美元 预计2025年四季度完成 [8] 现金流与资本结构 - 现金及等价物从7亿美元降至3亿美元 [9] - 净债务123亿美元 净债务与年化EBITDA比率为6.5倍 [9] - 循环信贷额度使用3500万美元(总额20亿美元) [9] - 经营活动现金流3.681亿美元 低于去年同期的4.256亿美元 [11] 股东回报 - 第二季度回购61.8万股A类普通股 总金额1.307亿美元 [10] - 季后续回购18.2万股 金额4140万美元 [10] - 剩余股票回购授权14.5亿美元 [10] - 宣布第三季度每股现金股息1.11美元 [12] 业绩指引上调 - 将2025年AFFO每股指引上调至12.65-13.02美元(原指引12.53-12.90美元) [13] - 调整后EBITDA指引上调至19.08-19.28亿美元 [13] - 场地租赁收入预期25.65-25.90亿美元 场地开发收入预期2.15-2.35亿美元 [13] 同业比较 - Cousins Properties第二季度FFO每股70美分符合预期 同比增长2.9% [15] - Alexandria Real Estate第二季度AFFO每股2.33美元超预期 但低于去年同期的2.36美元 [16]

财务数据和关键指标变化 - 第二季度AFFO每股0 33美元 超出上半年预期 全年AFFO指引上调0 04美元至1 24-1 26美元/股 中值隐含8%同比增长 [6][7] - 净债务与年化调整后EBITDA比率从2024年的5 2倍降至5 1倍 固定利率债务占比86% 加权平均利率4 5% [9][17] - 第二季度FFO每股0 35美元 AFFO每股0 33美元 租金调升预计将为2025年AFFO贡献0 02美元/股 [15] - 预计第三季度将收到30万美元的一次性补缴租金 已计入AFFO指引 [13] - 董事会批准季度股息0 2425美元/股 较2024年第二季度增长1% [18] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第二季度收购36处物业 加权平均资本化率7 8% 增加24万平方英尺净可租赁面积 包括32个最后一英里邮局和36个弹性物业 [9][13] - 2025年至今已完成1 27亿美元收购 其中600万美元通过运营合伙单位完成 全年收购目标有望超过9000万美元 [8][13] - 收购物业初始资本化率7 8% 通过运营效率提升和重新租赁可达到更高收益率 [9] 各个市场数据和关键指标变化 - 31%的租约采用10年期条款 55%包含年租金递增条款 2025年和2026年到期租约已全部达成协议 [4][12] - 正在协商2027年到期租约 若全部执行 超过60%组合将包含年租金递增条款 [12] - 同店现金NOI指引从4-6%上调至7-9% 主要因租金调整超预期和运营成本下降 [10][22] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 通过程序化重新租赁策略提高能见度 首次提供年度AFFO指引 [4] - 2024年以来通过ATM和运营合伙单位融资超过5000万美元 并以低于5%资本化率出售两处资产 将资金重新配置到更高收益资产 [5] - 新任邮政局长David Steiner上任 公司期待继续高效合作 [11] - 目标巩固高度分散的市场 通过收购和运营效率提升创造长期价值 [9][11] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 重新租赁计划是推动高个位数盈利增长和能见度的关键因素 [10] - 预计一次性补缴租金频率和金额将减少 因提前签署租约 [13] - 维持77%-82%的NOI利润率历史区间预期 [25] - 继续优先降低现金G&A占收入比例 [18] 其他重要信息 - 第二季度经常性资本支出12 7万美元 低于预期 第三季度预计17 5-32 5万美元 [18] - 2025年现金G&A费用预计1050-1150万美元 包含CFO过渡相关一次性成本 [18] - 截至7月18日 又完成800万美元收购 另有700万美元物业处于最终合同阶段 [13] 问答环节所有的提问和回答 问题: 同店NOI指引上调原因 - 收入端重新租赁超预期 费用端运营成本低于预期 两者共同推动NOI增长 [22][23] 问题: 季度AFFO预期下降原因 - 运营支出因项目范围和时间存在季度波动 但年度预算基于历史NOI利润率77%-82%区间 [24][25] 问题: 收购物业的稳定收益率 - 初始资本化率7 8% 通过管理平台规模效应和重新租赁程序可进一步提升收益率 推动同店NOI增长至7-9% [28]

财务数据和关键指标变化 - 第二季度调整后运营资金(AFFO)为每股0.77美元，可供分配资金(FAD)为每股0.74美元，主要受收购和积极投资组合管理推动 [6] - 2025年AFFO指引从每股2.95-3.1美元上调至3.4-3.7美元，反映强劲业绩和6亿美元五年期债券发行 [6] - 第二季度收入2.83亿美元，同比增长11.9%(2024年为2.53亿美元)，净收入1.4亿美元(每股0.46美元) [10] - NAREIT FFO为2.13亿美元(每股0.70美元)，调整后FFO为2.32亿美元(每股0.77美元) [11] - 净杠杆率降至3.67倍，为十年来最低水平，目标杠杆区间维持在4-5倍 [14] 各条业务线数据和关键指标变化 - 老年住房组合增至396个设施，占总运营设施组合的38% [8] - 核心投资组合1,032个设施中，62%为美国专业护理设施，38%为美国老年住房和英国护理院 [23] - 英国投资占2025年新投资总额的65%(3.92亿美元)，45个护理院以10%初始现金收益率租赁 [29] - 第二季度完成5.27亿美元新投资，包括5.2亿美元房地产收购(12个设施)和2,500万美元房地产贷款 [29] 各个市场数据和关键指标变化 - 英国市场表现强劲，通过外汇对冲减少汇率波动影响 [18] - Maplewood组合入住率达95%，华盛顿新设施Embassy Row入住率30% [27] - 美国老年住房资产交易价格显著低于重置成本，专业护理领域交易活跃 [31] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 保持20亿美元流动性和低杠杆率，重点发展老年住房和专业护理组合 [9] - 投资策略聚焦即时增值机会，初始现金收益率目标10%，年增长率1.7%-2.5% [29] - 考虑灵活投资结构(包括RIDEA类)，但维持严格定价纪律 [94][102] - 通过企业开发团队积极寻找新运营商和场外交易机会 [89] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - Genesis破产申请后，预计将继续获得全额月租金，并提供800万美元债务人持有资产融资 [7][24] - OBBBA法案通过避免专业护理领域医疗补助削减，暂停人员配置要求十年 [32][35] - 预计2026年医疗保险费率可能自动削减4%，但历史显示立法通常会干预避免 [69] - 劳动力市场趋于正常化，工资增长回归通胀水平 [71] 其他重要信息 - 95%的50亿美元债务为固定利率，固定费用覆盖率为5.4倍 [14] - 计划用股权偿还2.52亿美元担保债务，假设2025年完成5,000万美元资产出售 [20] - 80%运营商采用直线法会计，收入增长将体现为现金流而非FFO增长 [18] 问答环节总结 投资机会与收益率 - 投资管道强劲，目标收益率维持10%水平，美国老年住房机会增加但需严格定价 [38][94] - 英国市场仍有17,000家护理院整合空间，当前管道占比下降但仍持续 [105][106] Maplewood运营情况 - 当前月租金610万美元为基准预测，合同租金690万美元为潜在上限 [42][57] - 运营结构类似IDEA模式，所有现金流归公司所有 [58] 财务策略 - 保持股权融资灵活性，可能用定期贷款替换担保债务 [49] - 股息政策目标FAD支付率降至85%以下后考虑增加 [82] 运营商覆盖状况 - 0.99倍覆盖率运营商预计下季度改善，整体覆盖率呈上升趋势 [52][54] - Genesis破产不影响31个设施租赁，资产质量与覆盖率具优势 [84][85] 行业与监管 - 人员配置规定司法挑战可能因Chevron原则推翻而成功 [35] - 不同老年住房细分市场(IL/AL/CCRC)均有机会，但需个案评估 [110] 运营指标 - 美国老年住房与专业护理设施覆盖率相近，英国资产表现更优 [114] - 新ALF收购采用三重净租赁结构，收益率10% [104]