抵押贷款利率走势 - 30年期固定抵押贷款利率已降至2024年秋季以来的最低水平 周一午间全国平均利率低至6.23% [2] - 这是自2024年10月初以来购房者看到的最低30年期平均利率 过去一年利率多次触及7%以上高位后才开始逐渐回落 [3] 利率驱动因素与预测困境 - 抵押贷款利率受多种因素影响 包括通胀数据、投资者预期和债券市场走势 而非仅由美联储基准利率决定 [7] - 利率可能因新的经济数据、投资者情绪变化或更广泛的市场变动而快速变化 难以可靠预测其未来走向 [4][8] - 等待明确的利率下行信号（如美联储降息）往往适得其反 因为相似的市场时刻并不总是产生相同的结果 [6][8] 对购房者的策略建议 - 许多住房专家建议 与其试图把握市场时机 不如更多关注个人购房准备情况 当找到合适的房屋且财务就绪时 锁定利率可以消除购房过程中的重大不确定性 [11] - 等待更低利率可能带来新风险 包括利率上升、来自其他买家的竞争加剧 甚至可能错过心仪的房屋 [12] - 当前锁定的抵押贷款利率并非永久不变 如果未来利率显著下降 可以通过再融资来降低还款额 而无需错过当下准备购买的房屋 [13]

当前抵押贷款利率水平 - 本周美国30年期住房贷款平均利率小幅上升至6.16%，略高于上周的6.15% [1][9] - 当前利率仍接近2025年以来的最低水平，上周的利率是自2024年10月以来的最低点 [1][9] - 一年前30年期抵押贷款利率为6.93%，表明利率已随时间下降 [9] - 15年期住房贷款利率本周亦小幅上升至5.46%，上周为5.44%，一年前为6.14% [9] 抵押贷款利率变动驱动因素 - 抵押贷款利率变动受美联储决策、通胀和债券市场状况等多因素影响 [1][9] - 抵押贷款利率通常跟随10年期美国国债收益率，截至周四下午该收益率为4.17% [9] - 美联储虽不直接设定抵押贷款利率，但其行动有强烈影响，当美联储降息时，常导致投资者购买政府债券，从而影响抵押贷款利率 [2][9] - 更多的债券购买可以降低长期国债收益率，进而降低抵押贷款利率 [4][10] 近期利率走势与美联储政策 - 抵押贷款利率于2024年7月开始下降，因投资者预期美联储将降息 [1][9] - 美联储于2024年9月开始降息，并于上月再次降息，这有助于降低借贷成本 [1][9] - 2024年10月30日，30年期抵押贷款利率降至6.17%，为一年多以来最低水平 [1][9] - 2024年全年，平均30年期抵押贷款利率收盘时较2025年初低了近一个百分点 [4][10] 房地产市场销售与支付能力 - 较低的利率在2024年底提升了购房者的购买力 [4][10] - 美国成屋销售在2024年9月、10月和11月实现了环比增长 [4][10] - 然而，11月房屋销售自5月以来首次低于去年同期水平 [4][10] - 11月的销售数据使市场预计2024年全年水平将低于2023年 [5][10] - 12月成屋销售数据将于下周公布 [5][10] - 近期抵押贷款利率下降帮助了那些能负担当前房价的买家 [5][10] - 截至1月4日的四周内，美国月供中位数降至2,365美元，较一年前下降了4.7% [5][6][10] 市场面临的挑战与前景 - 尽管抵押贷款利率较低，但由于房价仍处高位且工资增长不大，许多人仍无法购房 [6][10] - 首次购房者面临最大问题，因为他们没有出售旧房所得用于支付首付 [10] - 许多人对经济和就业感到担忧，因此持观望态度，暂不购房 [10] - 专家预计今年剩余时间内，平均30年期抵押贷款利率将维持在略高于6%的水平 [10]

房贷利率市场调查结果 - 截至2026年1月8日当周 30年期固定利率抵押贷款平均利率为6.16% 较前一周的6.15%略有上升 但较一年前的6.93%显著下降[1][4] - 同期 15年期固定利率抵押贷款平均利率为5.46% 较前一周的5.44%略有上升 较一年前的6.14%显著下降[4] 市场趋势与需求动态 - 新年第一周全周 抵押贷款利率在6%关口附近窄幅波动[2] - 稳健的经济增长与较低的利率相结合 推动了待售住宅需求的增长势头 购房申请量较一年前增长超过20%[2] 调查方法与公司背景 - 本次初级抵押贷款市场调查主要针对首付20%、信用优良的借款人的常规合格完全摊销购房贷款[2] - 房地美的使命是在所有经济周期中促进房地产市场的流动性、稳定性和可负担性 自1970年以来已帮助数千万家庭实现购房、租房或保有住房[3]

行业核心观点 - 2025年房屋销售接近历史低位 高房价和高抵押贷款利率抑制买家需求 但预计2026年住房可负担性将略有改善 为潜在买家创造入市机会 [2] 抵押贷款利率趋势 - 2025年初抵押贷款利率峰值超过7% 下半年回落至约6.2% 但预计2026年不会大幅下降 [3] - 抵押银行家协会预计未来一年利率将维持在6%至6.5%之间 Redfin预计2026年平均利率为6.3% 全美房地产经纪人协会预计利率将“徘徊在6%左右” [5] - 尽管美联储自2024年9月以来已累计降息1.75个百分点 但抵押贷款利率并未同步下降 经济学家认为进一步降息可能不会显著降低抵押贷款利率 [6] - 长期利率受不断增长的预算赤字和较高的通胀预期影响 预计不会进一步下降 但期间利率下降将引发再融资活动 [7] 区域房价与可负担性差异 - 加州沿海和人口稠密的东北部地区仍是生活成本最高的区域 而中西部和南部部分地区房价更为合理 [8] - 牛津经济学指出 克利夫兰、辛辛那提、底特律、圣路易斯、新奥尔良、路易斯维尔、孟菲斯、图森和俄克拉荷马城等城市仍提供更可负担的住房选择 [9] - 尽管这些都市区房价低于全美平均水平 但其中超过一半在过去五年房价涨幅强于美国其他地区 其可负担性的差异还体现在房产税和保险上 [10] 可调整利率抵押贷款 - 随着抵押贷款利率徘徊在6%左右 越来越多的借款人转向可调整利率抵押贷款 [11] - 2025年9月 约10%的住房借款人选择了ARM贷款 高于约6%的历史平均水平 [11] - 在当前借款人难以负担的环境下 转向ARM可以带来实际节省 但选择ARM的借款人通常信用评分更好 [12][13] 新建住房市场动态 - 新建房屋的销售表现优于存量房 后者销售仍处于历史低位 [14] - 2025年8月 新建房屋平均售价为413,500美元 低于存量房422,600美元的平均价格 [15] - 建筑商提供的激励措施 包括抵押贷款利率买断、降低交易成本以及房屋设计变更抵免 推动了新建房屋销售 存量房库存有限也使新建房屋价格更具竞争力 [16]

美国抵押贷款利率走势 - 截至2025年12月31日当周 美国30年期固定抵押贷款平均利率降至6.15% 为2024年10月3日当周以来的最低水平 较前一周的6.18%有所下降 较一年前的6.91%有显著改善 [2][8] - 同期 15年期固定抵押贷款平均利率降至5.44% 较前一周的5.50%下降 较一年前的6.13%亦大幅降低 [3][8] 对住房市场的影响 - 利率下降为潜在购房者提供了及时的利好 房地美首席经济学家指出 利率降低已导致进入市场的购房者增加 购房申请量据报告比去年同期高出10% [4] - 借贷成本下降缓解了负担能力挑战 为面临压力的住房市场提供了急需的提振 并增强了消费者追求住房所有权的信心 [3][4] 利率变动驱动因素 - 抵押贷款利率受美联储利率政策以及债券市场对经济和通胀的预期等多种因素影响 [5] - 美联储的行动虽不直接设定抵押贷款利率 但可以预示影响长期国债收益率的经济前景 而贷款机构以此作为住房贷款定价的参考 当前利率的下行趋势为购房者和再融资者创造了更有利的环境 [5]

房贷市场调查核心数据 - 截至2025年12月31日当周 30年期固定利率抵押贷款平均利率为6.15% 较前一周的6.18%下降 较去年同期的6.91%显著下降[1][4] - 同期 15年期固定利率抵押贷款平均利率为5.44% 较前一周的5.50%下降 较去年同期的6.13%下降[4] 行业趋势与观点 - 2025年初30年期固定利率抵押贷款平均利率接近7% 当前利率已降至2025年以来的最低水平[1] - 首席经济学家认为 利率降至年度低点对于即将进入新一年的潜在购房者而言是一个令人鼓舞的信号[1] 调查方法与公司背景 - 本次主要抵押贷款市场调查专注于常规 合格 完全摊销的购房贷款 调查对象为首付20%且信用极佳的借款人[2] - 公司使命是在所有经济周期中促进房地产市场的流动性 稳定性和可负担性 自1970年以来已帮助数千万家庭购房 租房或保有住房[3]

美国首次购房者市场现状与挑战 - 当前住房市场对首次购房者构成严峻挑战 高房价和高利率成为主要障碍 全美房地产经纪人协会数据显示 在2024年7月至2025年6月期间 仅21%的已售房屋流向首次购房者 这是该群体自1981年以来7月至6月年度份额的最低水平 [1][2] - 首次购房者平均年龄现已达到40岁 相比2010年晚了整整十年 这主要是由于需要更长时间储蓄以及面临库存有限的市场环境 [2][4] 2026年市场前景预测 - 预计2026年住房市场条件改善有限 首次购房者的负担能力问题可能持续 尽管抵押贷款利率预计将从2025年末的6.26%小幅下降 [1][3][6] - 全美房地产经纪人协会首席经济学家Lawrence Yun预测 2026年抵押贷款利率将温和下降 平均约为6% 房地美也预计利率将在该区间徘徊 直到2026年第四季度可能降至5.9% [7][8] - 抵押贷款利率的小幅改善预计将重振房屋销售 预计2026年销售额将增长约14% 但买家之间的竞争加剧可能推动房价再上涨约4% [8][9] 影响购房者负担能力的核心因素 - 高抵押贷款利率持续构成压力 2025年利率仍远高于6% 增加了借贷成本 而高利率并未能帮助降低持续上涨的住房成本 [5] - 除住房成本外 其他生活开支如高昂的租金和学生贷款债务 也阻碍了首次购房者进入市场 使他们难以储蓄首付款 [10][11] - 历史积累的购房需求巨大 2022年至2025年间 房屋销售比历史平均水平短缺了400万套 此外 美国有5200万30多岁的人群 其中许多人仍未拥有住房 [12] 推动未来销售的市场动力 - 被压抑的需求和重大生活事件预计将推动许多购房者入市 包括婚礼、家庭规模变化、工作变动和照料需求等 这些因素将在2026年继续驱动销售活动 [3][13] - 行业专家认为 即使抵押利率维持在6%左右的低区间 生活事件的持续发生也将使交易活动在2026年逐步增加 [13]

宏观经济与抵押贷款利率环境 - 临近年底抵押贷款利率仍处于高位 尽管情况有所改善 但高利率仍使房地产市场保持紧张 [1] - 美联储联邦公开市场委员会在年内已三次降息 这预计会对房地产市场产生影响 但抵押贷款利率不一定跟随基准利率变动 [1] - 截至12月24日 30年期固定利率抵押贷款平均利率下降3个基点至6.2% 低于去年同期水平 但利率保持稳定 且由于房地产市场处于紧缩状态 明年可能不会显著下降或很快跌破6%大关 [2] Rocket Companies 市场表现与概况 - 在当前的利率环境下 商业和住宅抵押贷款金融服务提供商Rocket Companies的股价表现优于同行 年内股价上涨72.42% 同期State Street Financial Select Sector SPDR ETF仅上涨14.47% [3] - 公司是一家领先的金融科技控股公司 致力于改变购房和金融服务体验 旗下拥有包括美国顶级零售抵押贷款机构Rocket Mortgage在内的多个品牌 业务涵盖房地产匹配、个人及商业融资、预算和信用工具等 [5] - 公司通过利用尖端技术和数据分析 简化从数字抵押贷款申请到无缝交割及售后支持的整个购房流程 其平台为客户提供透明高效的解决方案 [6] - 公司市值为408.5亿美元 [6] Rocket Companies 股价动态与战略举措 - 基于强劲的市场情绪 公司股价在过去52周内上涨74.91% 在过去六个月上涨36.53% [7] - 股价在9月曾达到52周高点22.56美元 但目前已从该高点下跌16.47% [7] - 收购Redfin和Mr. Cooper Group等战略举措 打造了一个垂直整合平台 增强了其运营实力 [4]

核心观点 - 2026年债券市场面临的关键问题是长期利率是否会在美联储降息时保持高位 这可能削弱美联储降息的效果 影响购房者和企业的融资成本 [1] - 多位分析师认为可能出现收益率曲线“陡峭化”情景 即短期利率下降而长期利率保持高位 这通常源于投资者对未来通胀的预期 [2] - 长期债券收益率更多地受到通胀预期和投资者信心的驱动 而非美联储的短期利率决策 [9] 市场现状与近期动态 - 自2024年9月美联储开启本轮降息周期以来 已累计降息175个基点 但10年期美国国债收益率却从约3.70%升至2025年12月的大部分时间约4.15%的水平 [5] - 这被描述为美联储的“宽松悖论” 即央行降息但债券市场并未配合 反而推高了长期利率 [5] - 有观点认为 部分投资者可能认为美联储在现有条件下“过于主动” 因为经济可能不需要更多降息 [6] 2026年基准情景预测 - ING经济学家Padhraic Garvey的基准预测是 10年期美债收益率可能在2026年中达到4.5% 随后回落至约4.25% [7] - 该预测基于美联储在2026年降息两次 将联邦基金利率目标区间降至3%至3.25%的假设 [10] - 支撑收益率上半年上行的因素包括 关税对价格的影响可能比目前所见更大 [8] - 通胀可能在2026年下半年因房地产市场疲软而得到控制 [8] 替代情景分析 - **情景一（经济衰退式降息）**：若出现类似衰退的状况 美联储有充分理由进一步降息以刺激经济 债券市场将接受该行动 10年期收益率可能降至3% 较当前水平下降超过一个百分点 [11] - **情景二（无理由降息）**：例如因美联储领导层更迭导致政策“超级鸽派”转向 为了在中期选举前刺激经济而过度降息至约2% [12] - 在第二种无理由降息情景下 尽管国债通常喜欢降息 但由于通胀复燃风险上升和市场质疑美联储信誉 收益率可能不会下降 [12] - 分析师认为基准情景发生的可能性高于这两种令人担忧的替代情景 [13] 对关键领域的影响 - 如果长期利率保持高位 美联储降息可能无法转化为更低的抵押贷款利率或更宽松的融资条件 [3] - 对于购房者和企业而言 这意味着借贷成本可能在2026年的大部分时间里保持在高位 [3] - 抵押贷款利率在2026年可能保持高位 即使美联储降息 购房者和企业获得的缓解也将有限 [9]

美国房地产市场止赎活动趋势 - 截至11月，全美止赎活动（包括违约通知、预定拍卖和银行收回）同比上升21%，但环比10月下降3%，且总体数量仍远低于历史高位 [1] - 11月标志着止赎活动连续第九个月实现同比增长，这一趋势在2025年全年稳步形成 [4] - 止赎活动的地理分布从中大西洋地区延伸到东南部和西部，表明其由全国性的负担能力障碍、持续的借贷成本以及局部市场压力共同塑造，而非单一区域因素驱动 [5] 高止赎活动的主要州与城市 - 特拉华州11月止赎活动同比激增近159%，内华达州增长近26%，新泽西州增长超过48%，佛罗里达州增长约21% [3][8] - 费城是美国止赎活动最多的城市，每1,511套住房单元中就有一套涉及止赎，但该数字因县记录员添加了部分积压数据而属于暂时性飙升 [4] - 止赎活动较高的城市还包括拉斯维加斯、克利夫兰、奥兰多和坦帕 [4] 市场背景与驱动因素 - 住房成本持续高企，导致市场状况僵化，住房销售接近历史低位 [7] - 尽管美联储今年三次降息，但抵押贷款利率仍保持高位，最新房地美数据显示为6.18% [7] - 根据Redfin最新数据，11月成屋销售中位价仍处于433,175美元的高位 [7] - 数据显示市场仍在正常化，部分房主正面临更高的住房成本和不断变化的经济压力 [4] 止赎活动对市场的影响 - 止赎率上升可能通过多种方式影响房地产市场，例如可能增加待售房屋数量并影响价格 [2] - 止赎率也能反映房地产市场的整体健康状况，有助于潜在买家规划购房过程中的成本和风险 [2] 市场中的差异化表现 - 在部分城市，止赎活动有所下降，例如波士顿、迈阿密、萨克拉门托、里弗赛德和丹佛 [6]