业绩总结 - 2025年第一季度每股GAAP净亏损为0.29美元[7] - 2025年第一季度的净收入（损失）为-6,992千美元，相较于2024年第四季度的净收入11,814千美元[67] - 2025年第一季度的总收入（损失）为-3,050千美元，较2024年第四季度的18,725千美元下降[65] - 2025年第一季度的综合亏损为142千美元，而2024年第四季度的综合收入为1,019千美元[67] - 2025年第一季度可分配收益（EAD）为7,981千美元，较2024年第四季度的5,918千美元增长34.8%[69] - 2025年第一季度的每股普通股净收入（损失）为-0.29美元，较2024年第四季度的0.29美元下降[65] 用户数据 - 2025年第一季度可分配收益（EAD）归属于普通股东为5,376千美元，较2024年第四季度的3,292千美元增长63.3%[69] - 2025年第一季度每股可分配收益（EAD）为0.17美元，较2024年第四季度的0.10美元增长70%[69] 财务指标 - 2025年第一季度每股账面价值为3.58美元，较上季度下降6.3%[8] - 2025年3月31日，公司的杠杆比率为5.22x[46] - 2025年3月31日，净资产价值（NAV）为1,449,508千美元，较2024年12月31日的1,491,175千美元下降[63] - 2025年第一季度的总资产为1,449,508千美元[72] - 2025年第一季度的总负债为1,219,876千美元[72] - 2025年第一季度的净资产为229,632千美元[72] 收入与支出 - 2025年第一季度的利息收入为14,801千美元，较2024年12月31日的15,053千美元下降[65] - 2025年第一季度的利息支出为12,635千美元，净利息收入为2,166千美元[72] - 2025年第一季度的净利息收入为2,166千美元，较2024年12月31日的660千美元显著增长[65] 资产与负债 - 2025年3月31日，30年期RMBS的公允价值(FMV)为732,954千美元，账面价值为726,336千美元，面值为738,322千美元[27] - 2025年3月31日，RMBS抵押品总额为1,119,441千美元，较2024年12月31日的1,122,420千美元下降2,979千美元[29] - 2025年3月31日，净TBA总额为-386,487千美元，账面价值为-388,402千美元，面值为-406,675千美元[27] 未来展望 - 预计NAV在利率变化下的敏感性：-50个基点时NAV变化为-16,793千美元，+50个基点时NAV变化为+17,228千美元[56] - 预计NAV在利率变化下的百分比变化：-50个基点时NAV变化为-7.3%，+50个基点时NAV变化为+7.5%[56]

财务数据和关键指标变化 - 第一季度总投资收入达1250万美元，创公司历史新高，较上季度增长37%，同比增长超40% [7] - 每股净投资收入（NII）从上个季度的0.20美元增至0.40美元，翻了一倍 [7] - 第一季度每股分红0.37美元，较上季度的0.35美元增长5.7% [7] - 截至3月31日，净资产1.32亿美元，较去年12月31日的1.36亿美元有所下降 [13] - 截至3月31日，每股资产净值（NAV）为11.46美元，去年12月31日为11.79美元 [14] - 截至3月31日，资产覆盖率为163.8%，去年12月31日为169.7% [14] - 截至3月31日，未偿还债务约2070万美元，2.5亿美元循环信贷额度中已使用1200万美元，现金约130万美元 [14] 各条业务线数据和关键指标变化 公司投资组合 - 公司企业投资组合规模接近2.5亿美元，截至3月31日，一级抵押债券占企业投资组合的71% [16] 特殊金融业务（GESF） - 2025年初进行了一系列业务调整，包括合并企业和医疗资产支持贷款（ABL）投资组合、更换资产支持贷款机构、调整医疗金融业务方向、完成品牌重塑以及退出设备租赁业务等 [23] - 该业务收入与上季度相近，公司预计后续将实现回报增长 [24] 担保贷款凭证（CLO）合资企业 - 截至3月31日，已投入约4800万美元，是公司实现创纪录总投资收入的重要驱动力 [17] - 第一季度从CLO合资企业获得380万美元现金分红，本季度至今已获得430万美元 [10] - 预计特定CLO投资的首次分红将于2025年10月到账 [33] 各个市场数据和关键指标变化 - 4月广泛银团贷款市场和私人信贷利差扩大，公司投资组合在第一季度出现适度减记，主要集中在CLO合资企业和对CoreWeave的投资 [26] - 截至4月底，CLO市场接近3月底水平，整体投资组合健康，净资产值（NAV）受影响较小，未实现损失预计随市场稳定而逆转 [28] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 持续增强投资组合实力，增加有担保债务头寸，CLO合资企业是重要收入来源，目标是实现高个位数到20%的回报 [16] - 注重投资组合质量，聚焦有担保的创收资产，优先考虑信贷质量，寻求永久资本损失风险最小的投资机会 [20] - 计划通过1亿美元的按市值发行股权计划获得额外资本灵活性，以支持公司规模扩张 [11] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司对2025年第一季度业绩满意，有信心在第二季度实现净投资收入（NII）增长并覆盖股息 [25] - 尽管市场波动导致投资组合出现未实现损失，但公司对相关投资有信心，预计市场稳定后损失将逆转 [11] - 关税对公司投资组合直接影响有限，但公司正在评估其二阶和三阶效应以及对经济的影响，并在投资审查和承保中考虑潜在衰退因素 [50] 其他重要信息 - 公司在2024年第四季度末筹集了1330万美元股权资金，适度使用循环信贷额度以优化投资组合和收益率 [40] - 公司单一非应计发行人在2月重组为三个债务工具，将于2026年开始产生收入 [19] 问答环节所有提问和回答 问题1: 4月广泛银团贷款市场和私人信贷利差扩大，投资组合和基金净资产值（NAV）将如何表现 - 第一季度投资组合出现适度减记，主要集中在CLO合资企业和对CoreWeave的投资，其他投资组合表现良好 [26] - 4月CLO市场接近3月底水平，整体投资组合健康，NAV受影响较小，未实现损失预计随市场稳定而逆转 [28] 问题2: CLO合资企业仓库设施的收益情况以及新CLO投资的首次分红时间 - 相关CLO已于4月完成交易 [31] - 预计特定CLO投资的首次分红将于2025年10月到账 [33] 问题3: 信贷额度是否需要按市值计价会计处理 - 信贷额度有借款基数，基于投资的公允价值，但公司借款能力远超承诺额度，无相关担忧 [38] - 契约规定最低资产价值6500万美元，公司NAV约1.35亿美元，资产覆盖率（ACR）为150%，符合标准 [39] 问题4: 本季度新投资和变现的时间安排以及对投资组合的影响 - 1月有现金和投资承诺需要完成，2月业务较少，3月利用市场波动进行了一些投资，预计对第二季度有额外影响 [45] - 预计第二季度NII将较第一季度增长 [46] 问题5: 目前投资管道的规模和收益率情况 - 直接贷款方面，管道比三到四个月前更强，有一些私人信贷和直接贷款机会因关税问题暂停，但也有并购和再融资机会 [47] - 广泛银团可交易贷款市场有一些机会，公司会关注并利用现金替代型投资进行机会性交易 [48] 问题6: 投资组合对政府合同的暴露情况 - 公司曾考虑的一项涉及政府合同的投资已再融资且不在投资组合中，公司已决定不再参与此类投资 [50] - 公司正在评估关税的二阶和三阶效应以及对经济的影响，并在投资审查和承保中考虑潜在衰退因素 [51] 问题7: 公司企业投资组合中消费行业的投资情况以及潜在影响和缓解措施 - 消费行业主要投资于自有品牌产品和制造企业，以及CSC服务公司（洗衣店），这些业务具有防御性，可从高端品牌向自有品牌的消费降级中受益 [54] 问题8: CLO投资的预期净资产收益率（ROE）、是否收取费用以及第一季度的损失情况 - 公司目标是CLO投资实现高个位数到20%的内部收益率（IRR） [59] - CLO合资企业不收取管理费 [60] - 第一季度CLO投资损失约200万美元，对NAV的影响不到5%，相比其他上市CLO封闭式基金，公司CLO投资更年轻、再投资期更长、波动性更小、投资组合更清洁 [61]

房地产市场观点差异 - 房主关注房价上涨至历史新高而交易人员关注交易量暴跌[1][2] - 房地产投资信托基金(REITs)作为物业所有者更关注净营运收入(NOI)和资产价值而非交易量[14] - 媒体常采访交易领域专业人士导致市场对REITs形成错误认知[5][6] 交易量变化与影响因素 - 商业地产交易量已因利率变化大幅下降2024年关税不确定性进一步压制交易活动[10][11] - 2021年交易量创纪录时市场情绪高涨推动REITs股价至历史高点[13] - 2022年利率剧烈波动导致地产价格短暂波动但整体保持平稳上升趋势[17] REITs财务表现 - FFO(经营现金流)在2020年因疫情小幅下滑后持续增长2021-2022年增速达16%以上[18][19] - 房地产投资增长率从2021年9.54%降至2024年2.21%反映市场收缩[18] - 总资产中不动产投资占比从2020年95.38%提升至2024年98.19%显示资产结构持续优化[18] 市场估值错配 - 当前REITs股价中位数仅为净资产价值(NAV)的77.9%出现显著折价[20][21] - 公开市场REITs股票较实物资产存在30-35%折价如Farmland Partners交易价格仅为资产价值的65%[26] - Centerspace(CSR)等公寓类REITs以75%NAV交易但每股资产价值仍在增长[23] 投资策略建议 - 直接购买物业需支付100%资产价值而私募基金还需额外支付5%费用[24] - 通过公开市场投资REITs可获得更高流动性且显著低于资产价值的入场价格[22][26] - farmland等流动性高的实物资产在股票市场的折价尤为异常[26]

财务数据和关键指标变化 - 第一季度净投资收入（NII）为每股0.27美元，与2024年第四季度持平，低于2024年第一季度的每股0.38美元 [6][26] - 截至3月31日，公司未分配溢出收入为每股1美元 [26] - 第一季度投资收入为2500万美元，低于上一年同期的2600万美元 [24] - 第一季度总费用为1340万美元，高于2024年第一季度的1310万美元 [24] - 第一季度利息费用从去年同期的820万美元增加到870万美元 [25] - 第一季度未获得基于绩效的激励费用，顾问同意在公司未赚取分红的季度放弃部分激励费用 [25] - 截至3月31日，净资产价值（NAV）为每股7.57美元，低于2024年12月31日的8.43美元和2024年3月31日的9.64美元 [27] - 债务与权益比率为1.54:1，净杠杆率为1.29:1，处于目标杠杆范围内 [23] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第一季度为9笔债务投资提供了总计1亿美元的资金，为2笔股权投资提供了200万美元的资金 [11] - 第一季度新贷款承诺和批准金额为1.57亿美元，季度末承诺和批准的积压订单为2.36亿美元，高于第四季度末的2070万美元 [13] - 第一季度末债务投资组合按净成本计算为7亿美元，较2024年12月31日的6.78亿美元增长3% [24] - 第一季度新发放贷款总额为1.02亿美元，部分被1100万美元的预定本金还款、6800万美元的本金提前还款和部分还款所抵消 [26] - 截至3月31日，投资组合总价值为6.9亿美元，其中债务投资组合为6.44亿美元，权证、股权和其他投资组合为4600万美元 [26] 各个市场数据和关键指标变化 - 据PitchBook数据，第一季度风险投资支持的公司获得约92亿美元投资，较2024年第四季度增长19%，为2022年第一季度以来的最高水平 [17] - 第一季度风险投资支持的科技和生命科学公司的退出市场几乎关闭，S&P生物技术精选行业指数（XBI）同比下跌14% [17][18] - 第一季度总退出价值为560亿美元，为2021年第四季度以来的最高季度总额，但近40%的总退出价值仅通过一次首次公开募股（IPO）实现 [19] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司目标是在未来季度实现净投资收入达到或超过宣布的分红，继续支持和与投资组合公司密切合作，最大化压力投资的价值并保留净资产价值 [7][9] - 尽管近期宏观挑战，但公司仍对前景持谨慎乐观态度，因其投资组合收益率仍处于行业最高水平，承诺的积压订单不断增长，管道充满优质投资机会，流动性和资产负债表强劲，市场仍活跃，对风险债务资本的需求仍然很高 [9][10] - 公司顾问同意放弃部分季度收入激励费用，以进一步使顾问和股东的利益保持一致 [8] - 公司继续谨慎地管理当前投资组合，同时在当前环境中对发放新贷款采取机会主义方法，随着宏观环境正常化，有望实现投资组合增长 [15] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司年初对市场改善持谨慎乐观态度，但过去几周的宏观环境和关税相关不确定性抑制了乐观情绪，直接影响了部分压力资产的潜在复苏，导致季度末净资产价值下降 [6] - 全球市场波动平息之前，风险投资生态系统不太可能回到年初所期望的积极发展道路 [6] - 尽管近期宏观挑战，但公司仍对前景持谨慎乐观态度，原因包括投资组合收益率高、承诺的积压订单增长、管道充满机会、流动性和资产负债表强劲以及市场需求高 [9][10] 其他重要信息 - 公司通过市场发行计划筹集股权，增加了投资能力，还获得了贷款人在信贷安排下的持续资本支持，纽约人寿信贷安排的承诺金额增加且到期日延长 [7][8] - 公司顾问的所有者Monroe Capital与法国投资公司Wendel Group完成合作，公司将受益于合作带来的额外资本、规模和承诺 [8] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 如何管理溢出收益以及会返还多少 - 公司计划在2025年继续增加分红，每季度审查溢出收益并与董事会讨论后确定分红，本季度有6800万美元的提前还款和再融资，费用收入略低于预期 [32][33] 问题2: 是否计划提高杠杆比率以实现投资组合增长 - 公司目标净杠杆率（扣除现金后）在1.2 - 1.3倍左右，本季度末为1.29倍，之后有现金活动偿还了部分债务，目前处于目标范围的较低水平 [41] 问题3: 是否计划在未来季度使用ATM发行股票 - 公司将每季度评估股权和债务需求、资金管道以及提前还款情况后再做决定 [42] 问题4: 是否有讨论降低基础管理费 - 公司基础管理费有两个层级，2.5亿美元以下为2%，超过部分为1.6%，综合费率接近1.6 - 1.7%，与市场和同行相当 [43] 问题5: 是否存在交易延迟导致每股收益低于分红的情况 - 每个季度都存在时间安排问题，公司会尝试管理债务和现金，但无法确定是否因此导致本季度净投资收入受影响 [44] 问题6: 支付约14.7%的股权作为分红，而债务收益率为15%，如何平衡 - 公司会每季度评估是否筹集股权，会考虑资金和收益率等因素 [46] 问题7: 13%的新贷款收益率是否反映市场情况，是否包括权证回报等 - 新贷款收益率不能反映投资组合的实际收益率，当前市场下投资组合收益率可能在15 - 16%之间，直到并购和IPO市场出现更好的乐观情绪 [50] 问题8: 市场冻结是否会改变权证和股权附加条款的策略 - 公司会通过提高收益率、增加费用收入和期末付款等方式提高回报，而不是依赖权证回报 [55] 问题9: Soli Organics收到封锁通知的情况及与赞助商的沟通 - 公司一直在与高级贷款人、管理团队和投资者合作，最新通知是该过程的一部分，各方仍在进行对话 [57][58] 问题10: 投资组合中是否还有其他消费者相关或受关税影响的公司 - 公司已将投资组合从面向消费者和直接电子商务交易中调整出来，目前只有一笔直接电子商务交易且表现良好，公司正在评估关税对投资组合公司的影响，预计大部分公司已做好应对准备 [62] 问题11: Lindell Monroe合作是否带来额外资源支持 - 交易已完成30天，双方可以专注于业务，预计未来会看到合作带来的规模效益，Horizon已从Monroe获得了所需的帮助 [65][66] 问题12: Soli是否会因交叉违约而计入非应计项目，是否需要重新评估价值 - 如果未收到利息支付，Soli将计入非应计项目，公司会根据后续进展重新评估其公允价值 [69][70]

财务数据和关键指标变化 - 第一季度净投资收入（NII）为每股0.27美元，与2024年第四季度持平，低于2024年第一季度的每股0.38美元 [5][27] - 截至3月31日，未分配溢出收入为每股1美元 [27] - 董事会宣布2025年7 - 9月每月每股分红0.11美元 [6][27] - 截至3月31日，资产净值（NAV）为每股7.57美元，较2024年12月31日的8.43美元和2024年3月31日的9.64美元有所下降 [28] - 第一季度投资收入为2500万美元，低于上年同期的2600万美元 [25] - 第一季度总费用为1340万美元，高于2024年第一季度的1310万美元 [25] - 利息费用从2024年第一季度的820万美元增至870万美元 [26] - 第一季度未收到基于业绩的激励费用，激励费用递延 [26] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第一季度为9笔债务投资提供了总计1亿美元的资金，2笔股权投资200万美元 [11] - 债务投资组合在第一季度增长了2000万美元，净成本基础上截至3月31日为7亿美元，较2024年12月31日增长3% [6][25] - 第一季度新贷款承诺和批准额为1.57亿美元，季度末承诺和批准的积压订单为2.36亿美元，高于第四季度末的2070万美元 [13] - 第一季度有5笔贷款提前还款，包括2笔再融资，提前还款本金总计6800万美元 [12] - 第一季度债务投资上船收益率为13%，与历史水平一致；债务投资组合收益率为15%，处于行业领先水平 [12][13] - 截至3月31日，持有105家投资组合公司的认股权证和股权头寸，公允价值为3200万美元 [13] 各个市场数据和关键指标变化 - 第一季度约920亿美元投入风险投资支持的公司，较2024年第四季度增长19%，为2022年第一季度以来的最高水平 [18] - 第一季度风险投资支持的科技和生命科学公司退出市场总值为560亿美元，为2021年第四季度以来的最高季度总额，但近40%的总退出价值仅通过一次首次公开募股实现 [20] - 截至目前，标准普尔生物技术精选行业指数（XBI）同比下跌14%，反映投资者情绪降温 [19] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司目标是未来季度实现NII达到或超过宣布的分红，尽管面临挑战仍致力于投资组合增长 [5][6] - 公司将继续与投资组合公司密切合作，优化压力投资价值并保留NAV [9] - 公司顾问同意在特定情况下放弃部分季度收入激励费用，以更好地使顾问和股东利益一致 [7] - 公司认为尽管当前宏观环境具有挑战性，但风险债务市场为公司提供了增加高质量、高收益债务投资的机会 [9][21] - 公司将继续选择性地发放贷款，关注核心生命科学和技术市场的高质量、有良好赞助的公司 [11][21] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 宏观环境和关税相关不确定性抑制了市场乐观情绪，影响了压力资产的潜在复苏，导致季度末NAV下降 [5] - 全球市场波动平息前，风险投资生态系统难以回到年初预期的积极轨道 [5] - 尽管近期面临宏观挑战，但公司仍谨慎乐观，因其投资组合收益率高、积压订单增长、流动性和资产负债表强劲，且市场需求旺盛 [9][10] 其他重要信息 - 公司通过按市价发行（ATM）计划筹集股权，增加了年初投资能力 [6] - 纽约人寿信贷安排的承诺金额增加，到期日延长 [7] - 公司顾问的所有者Monroe Capital与法国投资公司Wendel Group完成合作 [8] 问答环节所有提问和回答 问题: 如何管理溢出收益以及会返还多少 - 公司计划继续每季度增加分红，预计会有提前还款，但无法确定具体季度和对收入的影响 公司将每季度审查溢出收益并与董事会讨论后确定分红 公司有信心继续支付分红 [32][34][35] 问题: 目前看到的交易质量如何 - 选择交易的门槛显著提高，市场上有运营良好且由有流动性的高质量风投支持的公司 公司会在当前环境下继续这种筛选交易的方式，可能持续未来几个季度 [37][38][39] 问题: 未来季度是否计划提高杠杆率 - 公司目标净现金杠杆率在1.2 - 1.3倍左右，本季度末净现金杠杆率为1.29倍 之后有现金和债务偿还活动，目前处于目标范围较低水平，目标是保持在该范围内 [43] 问题: 考虑到股价，未来季度是否不使用ATM计划 - 公司每季度会根据股权和债务需求、资金管道以及提前还款情况来决定是否使用ATM计划，而非全年固定决策 [44] 问题: 是否有讨论降低基础管理费 - 公司基础管理费有两层，2.5亿美元以下为2%，超过部分为1.6% 混合费率约为1.6 - 1.7%，与市场和同行相比处于合理水平 [45] 问题: 是否有交易在季度末延迟完成，导致每股收益低于分红 - 每个季度都存在时间问题，公司会管理债务和现金以应对 无法确定是否是本季度NII的影响因素 [46] 问题: 支付约14.7%的股权作为股息，债务收益率为15%，如何平衡 - 公司每季度会根据资金和收益率情况决定是否筹集股权 [48] 问题: 上船收益率是否包含认股权证回报等预期项目 - 上船收益率不能反映投资组合的实际收益率 在市场较好时，整体投资组合收益率可达到较高水平 目前市场退出活动较少，未来几个季度投资组合收益率可能在15 - 16%之间 部分投资组合公司有一些积极进展，带来一定退出机会信心 [52] 问题: 市场冻结是否使公司重新考虑认股权证和股权附加条款的策略 - 公司会更关注通过更高收益率、更多费用收入和期末付款等方式提高回报，而非依赖认股权证预期 [57] 问题: Soli Organics在4月收到封锁通知，与赞助商有何持续行动或讨论，情况为何变化如此之快 - 公司与高级贷款人、管理团队和投资者就Soli进行了多个季度的合作，目前仍在进行相关对话 高级贷款人的最新通知是过程的一部分，各方对话仍在继续 [60][61] 问题: 投资组合中是否还有其他类似Sandvast有消费相关风险或关税影响的公司 - 公司有意管理投资组合，减少面向消费者和直接电子商务交易 目前仅有一笔直接电子商务交易且表现良好 公司已评估投资组合公司的关税影响，预计虽有一些影响但多数公司已做计划 [64][65] 问题: Lindell Monroe合作后，公司是否获得额外资源支持 - 交易已完成30天，Monroe和Horizon可专注业务 双方业务独立运营，随着时间推移将看到合作规模带来的好处 Horizon已从Monroe获得各方面帮助，且未来会加强 [68][69] 问题: Soli是否发生交叉违约需在本季度计入非应计项目 - 如果未收到利息支付，Soli将计入非应计项目，目前正在调查违约情况 [72] 问题: 是否对Soli的估值感到满意，是否需要重新评估 - 公司将根据后续进展重新评估Soli的公允价值 [73]

文章核心观点 公司发布2024年12月31日和2025年3月31日经调整的净资产价值（NAV）和股价，因投资资产公允价值计量存在差异，对之前公布的数据进行追溯调整 [1][2] 调整原因 - 投资估值采用收益和资产方法组合存在问题，评估投资的营运资金计算不准确 [5] - PL SUN sp. z o.o.投资的净债务重新计算 [5] - UAB Žaliosios investicijos管理资产在预测现金流时未充分折旧 [5] 调整结果 2024年12月31日 - 净资产价值从98,222,908欧元调整为100,710,697欧元，增加2,487,789欧元，增幅2.54% [3] - 股价从1.6745调整为1.7170，增加0.0425，增幅2.54% [3] - 内部收益率从2.31%调整为3.12%，增加0.81% [3] 2025年3月31日 - 净资产价值从95,847,323欧元调整为98,334,499欧元，增加2,487,176欧元，增幅2.59% [4] - 股价从1.6340调整为1.6764，增加0.0424，增幅2.59% [4] - 内部收益率从1.42%调整为2.18%，增加0.76% [4] 其他调整 - 因投资公允价值变化，重新计算2024年12月至2025年3月的托管费 [3] - 重新计算的净资产价值和股价已获公司托管人确认 [3]

财务数据和关键指标变化 - 第一季度净亏损690万美元，摊薄后每股亏损0.27美元，而2024年同期净利润为2640万美元，摊薄后每股收益1美元；总收入6320万美元，低于2024年同期的6760万美元 [7] - 第一季度NOI为3780万美元，涉及35处房产，2024年同期为4110万美元，涉及37处房产 [7] - 同店租金和入住率分别下降1.3%和0.3%，同店收入下降1%，导致同店NOI较2024年第一季度下降3.8% [7] - 与2024年第四季度相比，2025年第一季度同店租金上涨0.3%或4美元 [7] - 第一季度核心FFO为1910万美元，摊薄后每股0.75美元，2024年第一季度为每股0.74美元 [7] - 公司于2025年3月31日支付每股0.51美元的季度股息，自成立以来股息增长147.6%；第一季度股息由核心FFO覆盖1.4倍，核心FFO派息率为68.3% [8] - 基于当前市场资本化率和远期NOI估计，公司报告的每股NAV范围为：低端44.2美元，高端58.2美元，中点51.2美元，平均资本化率稳定在5.25% - 5.75% [9] - 公司修订2025年摊薄后每股收益和核心FFO的指导范围，摊薄后每股收益亏损高端为1.08美元，低端为 - 1.36美元，中点为 - 1.22美元；核心FFO摊薄后每股高端为2.89美元，低端为2.61美元，中点为2.75美元 [9] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第一季度完成20次全部和部分升级，租赁201个升级单元，平均每月租金溢价62美元，投资回报率16.1% [7] - 自成立以来，公司完成8558次全部和部分升级、4795次厨房和洗衣设备安装以及11389个技术包安装，分别带来每单元平均每月租金增加172.5美元和43美元，投资回报率分别为20.7%、64.5%和37.2% [8] 各个市场数据和关键指标变化 - 第一季度全国吸收超过38000个单元，是创纪录的第一季度租赁和需求表现；公司所在的亚特兰大、凤凰城和达拉斯是吸收量前三的市场，夏洛特和坦帕也表现出色，使公司有五个市场进入第一季度吸收量前十 [13][14] - 第一季度市场条件保持强劲，公司多数市场转向租金增长举措，同时平衡入住率最大化；新供应主要集中在A类房源，RealPage预测未来三年公司所在子市场可用库存每年增长1.4% [14][15] - RealPage四月数据预测，NXRT子市场交付量同比下降22%，从17636个单元降至13750个单元；2026年新供应将再下降38%至8494个单元，2027年将大幅下降82%至1513个单元 [16] - 一季度末有效租金为1495美元，较2024年第四季度上涨30个基点；10个市场中有6个市场租金持平或正增长，坦帕和拉斯维加斯涨幅最强，分别为1.9%和1.6% [16] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司战术性推动租金增长，加速室内装修，以迎接旺季租赁；平衡租金增长和入住率最大化，应对新交付和优惠措施的影响 [11][14] - 公司积极监测销售市场机会和资本化率变动，考虑出售部分资产，将所得款项用于回购股票、回收资本或投资新的增值资产 [20][28] - 公司希望通过锁定固定利率的掉期交易和股票回购来提高核心FFO每股指导范围 [31][32] - 公司在多数市场推行租金增长举措，同时在新交付和优惠措施影响较大的地区平衡入住率最大化 [14] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 管理层认为同店NOI将在今年剩余时间内回升，新租赁增长的拐点是积极信号，公司对拉斯维加斯市场持乐观态度，认为该市场由于供应不足和净移民流入，有收购潜力 [12][21][47] - 管理层预计运营费用将保持适度增长，维修和维护费用稳定，周转成本有所改善；市场条件将继续保持强劲，公司资产将受益于租赁需求增加 [12][13][14] 其他重要信息 - 公司与BH Construction积极监测关税影响，目前对公司影响较小，多数供应商价格持平或预计上涨10% - 20% [18] - 自2025年4月1日以来，公司以平均每股34.29美元的价格回购223109股普通股，总价约760万美元，较当前NAV中点折价33% [10] - 2025年4月3日，公司与摩根大通签订一份为期五年、价值1亿美元的利率掉期协议，固定利率为3.489% [10] 问答环节所有提问和回答 问题: 哪些市场的资本化率较低 - 公司认为亚特兰大市场和部分DFW市场的资本化率较弱，而优质资产的出价较高，如拉斯维加斯的一个项目，公司的报价被更高的出价击败 [25][27] 问题: 公司是否会出售更多资产以回购股票并缩小估值差距 - 公司表示希望维持稳定的股票回购计划，同时抓住机会回收资本，出售部分资产并将所得款项用于投资新的增值资产；是否出售资产取决于股价 [28][29] 问题: 核心FFO每股指导范围的提高是否主要由股票回购和掉期交易驱动 - 公司确认是由于市场掉期利率下降，公司能够锁定较低的固定利率，以及计划进行更多股票回购，从而提高了核心FFO每股指导范围 [31][32] 问题: 公司为何在掉期交易上不够激进 - 过去一周市场波动较大，信用费用飙升，目前市场趋于稳定，公司将密切关注并寻找更好的交易时机 [34][35] 问题: 新租赁增长和续租增长的情况以及增值计划的进展 - 新租赁增长的拐点是有机的，并非由装修结果驱动；增值计划方面，公司希望在下半年增加装修单元数量，目标是达到每季度400个单元，但可能无法在接下来几个季度实现，希望在下半年达到每季度几百个单元 [36][37][38] 问题: 考虑到当前股价，公司今年剩余时间的股票回购计划如何 - 公司认为当前股价对应的隐含资本化率为6% - 7%，仍具吸引力，计划在工作日和市场波动时进行回购，回购上限为NAV低端范围的10%或6.25%的资本化率 [40] 问题: 如何解释拉斯维加斯市场的强劲表现 - 公司认为拉斯维加斯市场的资产处于价格可承受区间，且该市场历史上住房供应不足，尽管近期有新供应，但净移民流入导致可选择房源有限，因此该市场表现强劲，公司对其持乐观态度并考虑收购 [46][47] 问题: 如果当前趋势持续到旺季租赁，新租赁利率增长今年第三季度可能达到的峰值是多少 - 公司认为若要达到收入指导上限，每单元租金需从第一季度的1482美元提高到1520美元，即增长约2%，公司有潜力实现这一增长 [50][51] 问题: 请说明全年资本支出（CapEx）的经常性和非经常性需求 - 第一季度经常性和非经常性CapEx约为600万美元，较去年同期略有下降；第二和第三季度可能因内部装修需求增加而有所上升，但总体变化不大 [53][54][55] 问题: 运营费用（OpEx）、物业税和保险费用较低的原因及未来趋势 - 公司在工资集中化和维护外包方面取得进展，预计到2026年上半年将实现运营费用的正常化；物业税处于估值周期，会有波动，但无重大影响；公司近期续保获得有利结果，保险费用将有所节省，但第一季度数据未体现；总体而言，公司对全年运营费用持乐观态度 [60][61][62]

财务数据和关键指标变化 - 第一季度净亏损690万美元，摊薄后每股亏损0.27美元，而2024年同期净利润为2640万美元，摊薄后每股收益1美元 [7] - 第一季度总营收6320万美元，低于2024年同期的6760万美元 [7] - 第一季度NOI为3780万美元，涉及35处房产，2024年同期为4110万美元，涉及37处房产 [7] - 第一季度同店租金和入住率分别下降1.3%和0.3%，同店收入下降1%，同店NOI下降3.8% [7] - 第一季度核心FFO为1910万美元，摊薄后每股0.75美元，2024年同期摊薄后每股0.74美元 [7] - 第一季度完成20套全面和部分升级，租赁201套升级单元，平均月租金溢价62美元，投资回报率16.1% [8] - 自成立以来，完成8558套全面和部分升级、4795套厨房和洗衣设备安装以及11389套技术套餐安装，每套单元月租金分别增加172.5美元和43美元，投资回报率分别为20.7%、64.5%和37.2% [9] - 2025年3月31日支付季度股息，每股普通股0.51美元，自成立以来股息增长147.6% [9] - 第一季度股息由核心FFO覆盖1.4倍，核心FFO派息率为68.3% [9] - 基于当前市场资本化率和预期NOI，报告每股净资产价值（NAV）范围为44.2 - 58.2美元，中点为51.2美元，平均资本化率范围为5.25% - 5.75%，季度环比保持稳定 [10] - 2025年全年指导范围调整，摊薄后每股收益亏损为 - 1.08（高端）至 - 1.36（低端）美元，中点为 - 1.22美元；摊薄后核心FFO为2.89（高端）至2.61（低端）美元，中点为2.75美元 [10] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第一季度同店运营方面，入住率季度末为94.4%，纳什维尔和菲尼克斯分别达到95.4%和94.6%，夏洛特、奥兰多、南佛罗里达和拉斯维加斯平均入住率为95.1% [12] - 截至当日上午，投资组合出租率为95.5%，60天趋势良好，为92% [13] - 第一季度同店NOI下降3.8%，但比内部预测好2%，坏账同比改善近40% [13] - 符合条件租户的续约转化率为54%，续约租金提高73个基点 [13] - 4月混合租赁增长预计持平，但有迹象表明需求强劲，预计本季度晚些时候和2025年下半年租金将实现正增长 [13] - 运营费用增长季度末为3.7%，维修和保养费用符合预期，为4.9%，周转成本比上一年季度改善2% [14] 各个市场数据和关键指标变化 - 第一季度全国吸收超过38000套单元，为创纪录的第一季度租赁和需求表现 [14] - 公司的亚特兰大、菲尼克斯和达拉斯市场在吸收量方面排名前三，夏洛特和坦帕表现出色，五个市场进入第一季度吸收量前十 [15] - RealPage预测公司子市场未来三年可用库存每年增长1.4%，远低于近期历史供应浪潮的快速增长 [16] - RealPage 4月数据预测公司子市场交付量同比下降22%，从17636套降至13750套，2026年新供应将再下降38%至8494套，2027年将大幅下降82%至1513套 [17] - 10个市场中有6个市场租金持平或正增长，坦帕和拉斯维加斯租金增长最强劲，分别为1.9%和1.6%，南佛罗里达、DFW、夏洛特和亚特兰大在第一季度季节性较慢时期租金增长在0% - 1%之间 [17][18] - 3月，公司35处房产中有17处位于四个市场（南佛罗里达、夏洛特、DFW和拉斯维加斯）转向新租赁正增长，高于第四季度的2处；4月迄今，35处房产中有20处情况进一步改善，拉斯维加斯、坦帕、DFW和南佛罗里达表现突出 [18] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司在多数市场转向租金增长举措，同时在新交付和优惠仍影响资产的地方继续平衡入住率最大化 [16] - 公司积极监测销售市场机会，关注市场资本化率变化，优质资产定价预期强劲，多数交易预期在5%的资本化率水平 [21] - 公司专注于推动内部增长和资本循环，随着供应在今年晚些时候被消化，将继续执行相关策略 [21] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 市场条件第一季度保持强劲，全国租赁和需求表现创纪录，公司多个市场表现出色，资产有望受益于租赁需求增加和经营环境改善 [14][15] - 新租赁增长的拐点是积极信号，公司对2025年初至4月下旬的表现满意，预计同店NOI在今年剩余时间将上升 [13][22] - 公司认为尽管面临一些挑战，但资产处于有利位置，能够在改善的环境中实现增长，对拉斯维加斯等市场持乐观态度，计划继续关注收购机会 [15][48] 其他重要信息 - 公司和BH Construction积极监测关税影响，目前对公司影响较小，多数供应商价格持平或预计在不确定情况下上涨10% - 20% [19] - 4月28日，公司董事会批准每股0.51美元的季度股息，将于6月30日支付给6月16日登记在册的股东 [11] - 自4月1日以来，公司以平均每股34.29美元的价格回购223109股普通股，总计约760万美元，较当前NAV中点折价33% [11] - 4月3日，公司与摩根大通签订1亿美元的五年期利率互换协议，固定利率为3.489% [11] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1：哪些市场的资本化率处于公司NAV指导范围的高端与低端 - 回答：亚特兰大和DFW市场的资本化率相对较弱，符合市场供应情况；优质资产投标积极，如在拉斯维加斯的交易中，优质资产的资本化率可达5%或更低 [25] 问题2：公司是否会在当前股价下加大资产处置力度以回购股票缩小估值差距 - 回答：公司希望维持稳定的回购计划，同时抓住机会进行资本循环，将部分资产出售所得用于投资新的增值资产，但这取决于股价情况 [28] 问题3：核心FFO每股指导范围上调是否主要由于预期更多股票回购和利率互换锁定更好的固定利率 - 回答：是的，市场上互换利率大幅下降，公司能够以低于3.5%的利率锁定1亿美元名义金额，且曲线回落，有助于提高未来指导 [34][35] 问题4：公司为何在利率互换方面不够激进 - 回答：过去一周市场波动较大，信用利差飙升，目前市场趋于稳定，公司会密切关注并寻找更好的交易机会 [36][37] 问题5：第一季度新租金增长和续约增长与增值计划的关系，以及今年剩余时间增值计划的预期产出 - 回答：新租赁增长主要是有机增长，并非由翻新结果驱动；公司目标是在下半年提高增值计划的产出，希望达到每季度200套左右，最终目标是每季度400套 [38][40][41] 问题6：在当前股价下，公司对今年剩余时间股票回购的看法 - 回答：公司认为当前股价对应的隐含资本化率仍有吸引力，会在工作日和市场波动时进行回购，上限为NAV范围低端的10%折扣或6.25%的资本化率 [42] 问题7：如何解释拉斯维加斯市场的强劲表现，以及公司在该市场的投资策略 - 回答：公司在拉斯维加斯的资产处于价格可承受区间，市场历史上住房供应不足，净迁移流入持续，是公司希望继续关注的收购市场 [47][48] 问题8：如果当前新租赁增长趋势持续到旺季，今年第三季度新租赁增长率可能达到的峰值 - 回答：公司第一季度净有效租金为1482美元，要达到收入指导上限，只需将每套单元租金提高到1520美元，有实现几个百分点增长的潜力 [50][51] 问题9：请说明全年资本支出（CapEx）的指导，包括经常性和非经常性支出 - 回答：第一季度经常性和非经常性CapEx约为600万美元，同比略有下降，预计全年支出相对稳定，第二和第三季度部分房产有外部CapEx，但不重大，内部升级可能会有所增加，但取决于需求 [53][54][55] 问题10：第一季度运营费用（OpEx）、财产税和保险费用低于预期的原因，以及对全年的影响 - 回答：公司在集中化工资和维护安排方面取得进展，预计未来维护工资支出将下降；财产税处于评估周期，会有波动，但无重大影响；近期保险续约结果良好，将带来一定节省，但第一季度数据未体现；总体对全年OpEx持乐观态度 [60][61][62]

文章核心观点 - 2025年4月28日NB Private Equity Partners（NBPE）发布2024年度财务报告和2025年3月31日月度资产净值（NAV）更新公司2024年表现受私募投资组合运营表现驱动但受外汇波动和公开持股影响2025年至今NAV有一定增长且公司流动性良好有投资机会 [1][4][8] 审计年度结果亮点（2024年12月31日） - 截至2024年12月31日公司NAV总回报率为1.5% 3年、5年、10年累计回报率分别为 - 4.0%、68.8%、166.2% 年化回报率分别为 - 1.3%、11.0%、10.3% [3] - 同期MSCI世界总回报率（美元）为19.2% 3年、5年、10年累计回报率分别为22.0%、73.9%、171.9% 年化回报率分别为6.9%、11.7%、10.5% [3] - 公司股价总回报率（英镑）为 - 1.1% 3年、5年、10年累计回报率分别为 - 2.3%、62.1%、231.2% 年化回报率分别为 - 0.8%、10.1%、12.7% [3] - FTSE全股总回报率（英镑）为9.5% 3年、5年、10年累计回报率分别为18.5%、26.5%、81.9% 年化回报率分别为5.8%、4.8%、6.2% [3] - 2024年末公司净资产达13亿美元每股NAV为27.53美元全年总NAV回报率1.5% 私募投资组合按固定汇率计算价值增长6.9% 但收益被外汇波动和公开持股部分抵消 [4] - 2024年公司实现1.79亿美元变现收益相当于投资组合初始公允价值的14% [4] - 年末公司财务状况良好可用流动性达2.83亿美元投资水平为102%处于长期目标投资水平范围100 - 110%的低端 [5] - 2024年公司私募投资组合加权平均LTM收入和EBITDA分别增长8.0%和13.1% 4笔新投资表现良好截至2024年12月31日资本总值倍数为1.1倍综合内部收益率为22% [7] - 2024年公司每股分红0.94美元 [6] 2025年3月31日投资组合更新 - 2025年初至今NAV总回报率增长0.4% [8] - 2025年投资组合有变现情况 [9] - 公司流动性稳健可用流动性达2.83亿美元包括7300万美元现金/流动性投资和2.1亿美元信贷额度 [10] - 截至2025年4月25日公司已回购约62.4万股花费1230万美元加权平均折价29%每股NAV增值约0.10美元 [11] - 2025年3月31日每股NAV为27.17美元（21.05英镑）年初至今NAV受积极外汇调整推动但被公开持股下跌抵消 3月31日月度NAV估计不包括2025年第一季度私募公司估值 [12] - 2025年前三个月公司收到4700万美元变现收益主要来自USI和Kyobo Life Insurance的完全退出Tendam、Qpark、Clearent和Osaic的部分变现以及某些公开持股和收益投资的全部和部分变现 未来几个月预计还有约2000万美元收益 [12] - 截至2025年3月31日6%的投资组合被估值其中6%为公开证券 94%的投资组合估值截至2024年12月31日其中93%为私募直接投资1%为私募基金投资 [13] 补充信息（截至2025年3月31日） - 公司前30大投资总价值9.723亿美元占比76.9% 涉及消费、金融服务、工业、科技等多个行业 [14] - 投资组合地理分布为北美占77% 欧洲占22% 亚洲/其他地区占1% [15] - 行业分布为科技、媒体和电信占23% 消费/电子商务占21% 工业/工业技术占18% 金融服务占13% 商业服务占12% 医疗保健占8% 其他占4% 能源占1% [15][16] - 投资年份分布为2016年及以前占10% 2017年占16% 2018年占14% 2019年占14% 2020年占13% 2021年占18% 2022年占5% 2023年占2% 2024年占8% [16] 公司及相关方介绍 - NBPE是一家在根西岛注册的封闭式投资公司投资于全球领先私募股权公司的直接私募股权投资 投资经理为NB Alternatives Advisers LLC 多数直接投资不向第三方普通合伙人支付管理费和附带权益 公司通过净资产价值增长实现资本增值并每半年分红 [17] - Neuberger Berman是一家员工持股的独立投资管理公司成立于1939年在26个国家拥有超2800名员工管理着5150亿美元的股票、固定收益、私募股权、房地产和对冲基金投资组合 投资理念基于主动管理、基本面研究和积极持股 过去11年被评为最佳工作场所之一 [18]

财务数据和关键指标变化 - 本季度摊薄后每股调整后运营资金（AFFO）为0.44美元，较去年第一季度增长约5% [5] - 本季度总营收为1420万美元，其中租赁收入1180万美元，商业贷款利息收入230万美元 [11] - 本季度运营资金（FFO）和AFFO均为每股0.44美元，较去年同期分别增长7.3%和4.8% [11] - 本季度末净债务与调整后息税折旧摊销前利润（EBITDA）之比为7.9倍，且2026年前无债务到期，之后债务到期时间分布合理 [12] - 本季度末公司流动性为6500万美元，包括约800万美元可用现金和5700万美元循环信贷额度，且随着物业收购，循环信贷额度可再增加3600万美元，潜在总流动性约1亿美元 [13] - 公司将2025年全年FFO和AFFO指引上调至每股1.74 - 1.77美元，此前为1.7 - 1.73美元 [13] 各条业务线数据和关键指标变化 物业投资业务 - 本季度收购3处物业，花费3970万美元，加权平均初始资本化率为8.6%，平均加权平均剩余租赁期限（WALT）为14.3年 [6][9] - 本季度出售3处物业，收入1170万美元，综合资本化率为9.1%，出售物业WALT为4.7年，目前投资组合WALT为9年，而12个月前为6.9年 [7][9] 结构化金融业务 - 本季度发起2笔抵押贷款并对2笔现有贷款进行增额，总计3950万美元，加权平均初始收益率为9.5% [6] - 本季度结构化融资包括为一处租给At Home的物业提供620万美元卖方融资、一笔1550万美元新建设贷款以及对两笔现有建设贷款增额 [7] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 投资策略聚焦于购买高信用租户物业以获取稳定现金流，同时投资低信用租户物业实现增长和多元化，选择性发起结构化投资，机会性出售物业以降低投资组合风险、改善行业和租户集中度并延长WALT [8] - 鉴于普通股相对估值有吸引力，公司进行了股票回购 [9] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管关税波动和不确定性较大，但公司凭借租户组合和行业多元化，处于有利地位，且租户活动未受明显干扰，各业务表现良好，未来机会管道有吸引力，将继续执行战略为投资者带来增长和稳定 [9][10] 其他重要信息 - 公司将普通股股息提高至新的季度利率，延续自首次公开募股（IPO）以来每年提高股息的做法，且股息收益率在行业内处于较高水平 [5] - 4月利率临时下降时，公司进行了SOFR互换，将5000万美元借款利率从约6%降至约5% [12] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: AFFO指引上调的驱动因素是什么？ - 主要有三个几乎同等重要的因素：股票回购降低了分母；5000万美元的SOFR互换使利率降低100个基点；投资方面的交易量、时机和资本化率等因素 [18][19] 问题2: 投资指引上调但本季度投资金额情况如何解释？ - 本季度物业收购近4000万美元，贷款发放约2000万美元，总计约6000万美元 [20] 问题3: 未来股票回购计划及资本分配优先级如何？ - 当股价相对于资产净值（NAV）有较大折扣且股息收益率高时，公司会进行股票回购，但目前接近1000万美元回购计划尾声，之后情况待定；公司会平衡股票回购、收购和投资之间的关系，利用充足的流动性把握机会 [23][24][25] 问题4: 关税对交易完成时间的影响如何？ - 公司未看到关税问题对租户活动造成明显干扰，餐厅和部分物业表现良好，目前销售情况正常，但会持续关注 [29][30] 问题5: 达到投资指引上限的驱动因素是什么？ - 出售目前无收入的两处资产（长岛的Party City和里诺的剧院），所得资金用于偿还杠杆或再投资，将成为盈利指引上调的催化剂 [31][32] 问题6: 剩余处置金额的合理资本化率预期是多少？ - 由于可能出售一些无收入的物业，未来资本化率可能会低于之前，是一个混合情况 [38] 问题7: 目前Walgreens门店的市场情况如何，Sycamore交易的影响怎样？ - Sycamore交易增加了一定稳定性，一些商业开发商开始有收购Walgreens门店并重新改造用途的计划，近60天市场看法更积极 [40][41] 问题8: 投资组合中Family Dollar和Dollar Tree门店的数量和信用情况如何？ - 总计约31处，其中25处为Family Dollar，约一半的Family Dollar有Dollar Tree信用，另一半有私募股权信用 [42][44][45] 问题9: 出售给At Home的卖方融资对象是谁？ - 是投资者开发商 [49] 问题10: 出售的剧院目前净运营收入（NOI）情况及是否提供卖方融资？ - 剧院目前NOI为负，若交易达成会提供卖方融资，但当前谈判的买家为全现金交易 [50] 问题11: Germfree Labs项目是否会有更多类似交易？ - 目前是一次性交易，该项目独特，公司有本地竞争优势，Germfree Labs是一家有50多年历史、无杠杆的公司，利用部分资金投资设施，其移动实验室有全球市场需求 [51][52] 问题12: 建设贷款增额的驱动因素是什么？ - 主要是建设成本上升或开发商有新的地块使用者需要进行场地开发工作 [54] 问题13: 第一季度减值准备费用的详情是什么？ - 与预计短期内出售的物业有关，如Walgreens门店，是为使账面价值与交易价格相符进行的清理调整 [58] 问题14: 贷款组合中未发放承诺的资金发放时间安排如何？ - 今年上半年相对稳定，第三季度有一笔较大贷款到期，但会有新的资金发放填补，若不新增贷款，年末可能会稍少，但公司希望新增贷款使全年发放金额保持相似 [60] 问题15: 杠杆率未来趋势如何？ - 本季度杠杆率上升是由于股票回购和活跃投资，但公司有贷款偿还和物业出售计划，预计年末杠杆率不会高于当前，甚至可能降低 [64][65] 问题16: 结构化投资组合中是否有租户需要关注？ - 结构化投资项目主要针对高信用租户的贷款，没有租户问题，资产质量很强 [66] 问题17: 第一季度NOI后续三个季度有何需要关注的点？ - 除收购和处置量外，Party City从第二季度起不再支付租金，每个季度会减少约几百美元的收入 [67][68] 问题18: 指引是否包含Reno Cedar和Party City资产的解决方案？ - 租金方面指引中剩余年份为零，若出售这些资产会获得现金、偿还债务并节省利息，但对今年盈利影响不大，处置量上限可包含这些资产 [76][77] 问题19: At Home卖方融资与物业基础价值的比例及投资组合中At Home的占比情况如何？ - 卖方融资贷款价值比（LTV）约为65%，投资组合中At Home占比仅指剩余物业 [79] 问题20: Germfree Labs物业的情况及可再利用性如何？ - 该物业是制造设施，有高天花板，可作为总部，包括少量办公和制造区域，若租户不在，工业用途需求高，每平方英尺成本低，土地面积大、停车位多，在工业市场很实用 [80][81] 问题21: Germfree Labs物业的地理位置在哪里？ - 位于佛罗里达州中部，靠近公司代托纳办公室 [82]