行业投资评级 - 对房地产开发行业给予“增持”评级 [5] 核心观点 - 一季度C-REITs市场呈现“首发扩容与存量扩募双轮驱动”的格局，商业不动产REITs成为一级申报主力 [2][12] - 当前投资策略建议关注三条主线：政策主题下的弹性及优质低估值项目配置时机、保障房等弱周期资产的择时布局、以及关注扩募资产储备充足的原始权益人 [3] REITs指数表现 - **本周表现**：截至3月20日，本周中证REITs（收盘）指数下跌0.15%，收于785点；中证REITs全收益指数下跌0.13%，收于1021.8点 [1][9] - **横向比较**：本周REITs指数表现优于主要股指，沪深300指数下跌2.19%，房地产（申万）指数下跌4.21% [1][9] - **本年表现**：截至3月20日，本年中证REITs全收益指数上涨1.18%，表现优于沪深300指数（下跌1.36%）和房地产（申万）指数（下跌4.76%）[1][9] REITs一二级市场表现 - **二级市场概况**：本周C-REITs二级市场整体偏弱震荡，周均涨幅为-0.02% [2][11] - **板块分化**：保障房（上涨0.83%）和交通基础设施（上涨0.76%）板块表现较优；市政水利（下跌1.76%）和仓储物流（下跌1.08%）板块出现回调 [2][11] - **市场规模**：截至3月20日，已上市REITs总市值约2238.9亿元，平均单只REIT市值约28亿元 [2][11] - **一级市场动态**：一季度保租房板块迎来新申报（中航北京昌保租赁住房REIT，8.5亿元）及存量扩募（上海地产租赁住房REIT）[12] - **扩募活跃**：仓储物流领域，宝湾物流REIT拟购入4个物流园项目，外高桥REIT拟新购入24.3万平方米高标仓 [2][12] - **申报主力**：商业不动产REITs申报项目已达15单，涵盖奥特莱斯、写字楼、酒店等业态 [2][12] REITs交易活跃度 - **整体活跃度**：已上市REITs本周日均成交量108.2万股，日均换手率0.3% [3][17] - **板块活跃度**：数据中心板块交易最活跃，本周换手率为0.7% [3][17] - **个券活跃度**：本周日均换手率位列前三的REITs分别是嘉实京东仓储基础设施REIT（1.9%）、南方万国数据中心REIT（1%）、华夏中核清洁能源REIT（0.9%）[3][17] REITs估值表现 - **内部收益率（IRR）**：本周已上市REITs中债IRR持续分化，位列前三的分别是平安广州广河REIT（11%）、易方达广开产园REIT（9.9%）、华夏中国交建REIT（9.7%）[3][18] - **P/NAV（市净率）**：P/NAV位于0.7-1.8区间，位列前三的分别是嘉实物美消费REIT（1.8）、华夏安博仓储REIT（1.8）、易方达华威农贸市场REIT（1.7）；P/NAV较低的有易方达广开产园REIT（0.7）[3][18]