公司重整完成与债务处置 - 公司于2025年12月16日宣布其及控股子公司重庆金科的重整计划执行完毕，标志着司法重整收官[4][22] - 此次重整涉及债务总额高达1470亿元，是房地产行业迄今为止规模最大的重整案[4][22] - 重整方案涉及债权人超过8400家，通过“现金+股票+信托”组合方式进行清偿，并设立了由中信信托管理的破产服务信托，用于分期偿债及保障“保交楼”项目[4][22] - 重整引入了“优质资本+央企AMC+地方国企”联合体，具体包括上海品器、北京天骄绿苑、长城资产及四川发展证券基金等，合计注资26.28亿元[4][22] - 通过“1+1+N”式重整，将1470亿元债务转为股份、留债及信托受益权，实现削债超千亿元[5][23] 战略转型与业务布局 - 重整后，公司业务将布局“投资管理、开发服务、运营管理、特殊资产”四大板块，实施“汰旧、取新、强链补链”的转型路径[5][23] - 公司整体战略将围绕“高效运营、精益管理、科技创新”展开，目标是转型为聚焦强盈利能力和高投资回报的不动产综合运营商[5][23] - 公司从重资产开发模式切换至“代建+运营+特殊资产”的轻资产赛道，旨在先恢复经营现金流，再逆周期收购问题资产[5][23] - 此次转型契合房地产行业从增量开发向存量运营的转型趋势，与行业去杠杆、重运营的趋势高度匹配[6][23] 管理层与治理结构变更 - 公司于2025年10月16日完成董事会换届，选举郭伟担任董事长，王晓晴担任副董事长，并聘任了新的高管团队[9][26] - 公司聘任冯仑为专家顾问委员会主任委员，委任马蔚华为董事会荣誉董事长，并任命马蔚华为公司党委书记，郭伟为党委副书记[9][26] - 随着董事会换届，公司控股股东变更为京渝星筑、京渝星璨，实际控制人由黄红云变更为无实际控制人[9][26] - 新任董事长兼总裁郭伟拥有万科、新城控股及信达地产等公司的资深管理及AMC（资产管理公司）背景[10][27] - 引入马蔚华和冯仑被业内视为为公司提供“信用背书+战略滤镜”，有助于在政府、金融机构和产业伙伴面前快速重建可信度[10][11][27][28] 行业背景与同业转型 - 房地产行业已进入存量时代，发展重点转向优化存量资产使用效率与提升品质[6][24] - 轻资产转型成为多家房企的重要方向，例如华远地产、美的置业剥离开发业务，中交地产聚焦物业管理与资产管理，南国置业转向商业与产业运营等轻资产业务[6][24] - 城市发展模式由增量扩张转向存量提质增效，为存量资产运营管理企业提供了发展机遇[7][24] 对外合作与落地推进 - 2025年12月12日，公司与中信信托签署战略合作协议，双方将重点围绕城市更新、资产管理、运营管理、不动产科技四大方向深化合作[12][29] - 2025年12月22日，公司与农业银行重庆市分行签署战略合作协议，获得其在信贷融资、账户结算等方面的战略支持[12][29] - 与中信信托的合作被解读为构建“AMC+信托+运营商”的轻资产闭环，中信信托可提供并购基金、Pre-REITs基金等金融工具，公司负责项目操盘与运营[13][30] - 合作模式旨在解决公司“有项目、少资金”的痛点，并为其代建和运营能力变现、后续通过公募REITs退出铺路[13][30] 公司现状与面临挑战 - 尽管重整完成并撤销了因重整实施的退市风险警示，但因2024年末净资产为负、2022至2024年连续三年扣非净利润为负，公司股票继续被实施退市风险警示并叠加其他风险警示，股票简称为“*ST金科”[1][15][16][18][33] - 公司当前核心任务是解决自身“造血”能力问题，面临资产盘活进度、新业务线盈利情况及市场认可度提升等战略成效检验[1][19] - 公司存量土地储备中70%位于三、四线城市，短期难提价，需快速折价出清或合作开发以避免占用资金[15][31] - 虽然削掉超千亿有息负债，但表外项目和非并表平台可能仍有隐性负债，需持续进行“二次削债”和现金归集[15][31] - 原有团队多为开发销售背景，缺乏运营、资管及产业招商经验，组织再造与激励需同步进行[15][31] - 公司作为出险房企，“信用折价”尚未修复，2025年1-9月仅完成全年销售目标的55%，销售均价和回款率低于行业平均[15][31] - 历史项目遗留的规划、拆迁、土地款票据等合规问题量大，对开展城市更新、保障性租赁住房及REITs等业务构成挑战[15][31] 股价表现 - 公司股价在2023年5月26日曾最低触及0.77元/股，至2025年12月31日收盘于1.44元/股[17][34]