文章核心观点 - 公司团队基于投资实践和对标研究，构建了“跨周期确定性复利回报钟塔模型”，旨在穿越不动产金融周期，实现确定性复利回报 [1][4][15] - 该模型通过分析行业周期、城市区域、资产类别和管理模式等核心要素，指导投资策略，在过往周期中成功规避风险并实现领先行业的投资回收 [3][7][26] - 模型强调在周期不同阶段灵活配置股权与债权资产，其方法论具备向其他资产类型和更大管理规模扩展的潜力 [7][31][32] 不动产金融投资时钟模型 - 模型将市场周期划分为四个阶段，由市场供求和政策组合推动轮动，形成不同的适宜投资区间 [4][5][6] - 周期起始于需求集聚、政策放松的底部象限，经历回暖、顶峰后，因政策收紧和需求观望进入下行阶段，最终到达交易冷淡的市场底部 [5][6] - 在周期底部两侧，因资产价格低，股权投资为最优选择；在周期顶部两侧，因资产价格高且不确定性大，固定收益的债权投资为最优选择；中间阶段适宜股债结合 [7][12] 投资策略与周期实践 - 2017年初判断市场处于顶部区间，制定“债权为主、优质股权为辅”的投资策略 [7] - 2019年下半年感知优质资产供给减少，基于对头部房企净资产状况的评估，开始保持谨慎并实现净回收 [7] - 2020年至2021年疫情期间，尽管有政策刺激，公司坚决完成绝大部分投资回收，2022年开始关注反向策略但保持谨慎 [8][9] 钟塔模型的逻辑体系 - 模型体系以经济基本面为基石，之上构建四个逻辑支柱：行业宏观周期模型、城市区域选择模型、资产类别选择模型和管理模式 [15] - 投资时钟模型是策略选择的核心，其顶部是指导具体资产选择和定价的资产估值与资本定价模型 [15][28] - 管理模式的原则包括战略稳健、投前投后一体化、风险控制重实质等，以解决投资“安全性、收益性、流动性”的不可能三角问题 [24][25][26] 行业宏观周期判断 - 在宏观经济总体稳定时期，货币政策被视为影响房地产价格最敏感有效的因素，房地产价格本质上是货币现象 [16] - 对行业周期追踪的核心实操指标是对头部激进企业基于三年开发周期的连续动态累计净资产价值变化的评估 [17] - 2018年发现规模与利润背离，2019年出现信用与规模背离，基于此判断2020年上半年为行业顶部，市值将向利润回归 [17][18] 城市与资产选择模型 - 城市选择采用985大学毕业生就业去向作为先导指标，因其能反映城市新增购买力聚集 [19] - 资产类别选择上，业务初期即选择住宅类而非商办类物业，因销售型住宅流动性好，资本供求关系更良好 [21][23] - 资产类别演化经历多个阶段，当前为极致分化阶段，未来将进入市场出清与资产重估后的新阶段 [23] 资产估值与资本定价 - 资产估值采用假设开发法，核心要点包括按现时可去化价格计价、估值前扣除土增税、使用资产价值覆盖倍数 [28] - 资本定价模型基于CAPM修订，债权资本预期收益率为无风险收益率加风险补偿收益率和管理溢价收益率，股权资本预期收益率在此基础上加10% [28] - 公司聚焦的精选层投资模式，定位在特定收益率区间，追求实质低风险前提下的高水准收益率 [28][30] 模型适用性扩展 - 模型可扩展至更大管理规模，要点包括基于自身估值能力选择白名单主体、把握周期并在政策收紧时第一时间压缩规模、严控道德风险 [31] - 模型方法论适用于多数类型的资产和国别，投资时钟模块关于股债选择与权变的基本原则符合常识和通识，具备通用性 [32] - 资产估值及资本定价模型虽因资产而异需使用不同数据和方法，但其决策逻辑和方法一致 [33]