芒格先生曾指出，避免愚蠢，长期来看就能让我们更出色。 否定什么，往往比投资什么更重要；避免愚蠢可以产生的复利效果，往往大于试图"持续做出短期高回 报的聪明决定"。 基于在投资实践中的探索和对国内外头部同业观察、对标和质化研究，我们团队形成了一种投资模型， 以试图回答一个问题：如何穿越周期实现确定性复利回报，最终成为全周期投资胜率与收益率的领先 者？ 自2016年末开始开展投资业务，我们首先面临的问题是，究竟对标样本是谁？国际头部机构还是国内 的，居住类资产还是商办园区类资产，权益性投资还是固收类？ 在前期十多年房地产开发和金融投资从业经验基础上，经过近半年的投资探索和对标研究，笔者带领团 队基本确立了精选层不动产金融另类投资的业务模式。 我们累计接触合作需求近万亿元，实质性判断合作需求数千亿元，立项项目近百个，对其中优质项目实 施尽调投决，累计实现投资达同期同业机构的领先规模，实现了项目收益、风险和流动性的良好平衡。 我们对上市房企主体信用做出了准确预测，成功规避其股票及信用债投资风险。 特别是2019年即开始投资净回收；在2020至2021年大部分金融机构仍在加大投资的时候，公司核心领导 果断决策，我们实现 ...

会议背景 - 2025年7月25-27日清华大学主办"世界华人不动产学会2025年会"，聚焦C-REITs新模式、新趋势、新机遇 [1] - 圆桌论坛由清华大学五道口金融学院不动产金融研究中心主办，近百名高校师生及业界同仁参会 [1] - 论坛探讨C-REITs在中国不动产行业转型升级中的关键作用，包括盘活存量、优化融资、提升资管能力等多方面价值 [1] 行业转型趋势 - 中国不动产行业正从"大规模增量扩张"转向"存量提质增效"新阶段 [6] - 需求端从单一所有权向多元使用权转变，供给端从拿地开发转向长期持有运营，融资端从债务融资转向股权投资 [6] - C-REITs被视为推动行业供给侧结构性改革的"基础性制度安排"，能盘活万亿沉淀资产 [6] C-REITs市场发展 - C-REITs市场规模和底层资产类型将持续扩容，多层次REITs体系和监管框架将逐步完善 [3] - 境内C-REITs普遍体现估值溢价，与海外市场存在30%以上价差，吸引优质中国资产回归境内发行 [13] - 当前一级私募市场成交量萎缩，二级公募REITs市场募资火热，价差现象或随市场成熟逐步缓和 [13] 资产端实践 - 医药仓储作为REITs新兴资产，具有高度自动化运营系统，行业需求由老龄化、药品电商化和健康消费升级三大趋势支撑 [10] - 优质REITs底层资产应具备稳定性、可持续性和适度增长性特点 [10] - 不动产证券化能对企业带来全周期价值：短期提升利润，中期优化资产负债表，长期提升ROE和市值 [10] 市场机制优化 - C-REITs将不动产转变为标准化金融产品，实现产业端"轻重分离"和定价端收益法估值 [11] - 需研究简化"公募基金+ABS+项目公司"三层结构，理顺基金持有人和资产运营方利益关系 [11] - 建议扩充资产类型，调降原始权益人持股比例要求，放宽资金用途至偿还旧债，解决土地使用权续期问题 [11] 投资者视角 - C-REITs吸引险资等机构投资者的三大原因：提供定价锚点、拓宽投资者范围、会计规则隔离价格波动影响 [12] - 险资可通过FVOCI方式计量REITs，专注于底层资产带来的稳定现金回报 [12] - 建议允许保险投资机构作为原始权益人，拓宽发行主体资格，增设指数基金促进市场平稳交易 [12] 市场生态建设 - C-REITs具有三重战略意义：提供资产退出渠道、形成公开定价锚点、创造母公司价值重估机会 [13] - Pre-REITs强调"产融结合"，从设立之初就以公募REITs为主要退出通道，严格对标合规性要求 [14] - 需活跃私募市场作为"根系"支撑公募REITs，制度设计应向产业方倾斜强化其管理角色与话语权 [14][15] 国际化发展 - 可优先引入国际发行方与投资者，逐步构建更具包容的市场生态 [13] - 借鉴国际成熟经验、推进国际合作，探索中国模式形成中国方案 [3]