项目概况 - 中海地产旗下位于北京丰台区万泉寺的项目“中海丽金府”于4月16日获得两张预售许可证，首期推出8栋楼共500套房源，拟售均价在11.38万至12.72万元/平方米之间 [1] - 该项目是北京三环内即将入市的高总价项目，作为片区补货项目，其入市将接受市场考验 [1] - 项目共规划13栋住宅楼，总户数1056户，容积率2.8，是中海地产在北京的第六个藏锋系项目 [4] - 首期推出的500套房源准售面积为7.76万平方米，总货值约93.84亿元 [4] - 项目开盘时间尚未确定，预计将在4月底开盘 [6] 土地获取与背景 - 项目地块为“万泉寺地块”，于去年12月12日由中海地产以底价110.54亿元竞得，楼面价6.20万元/平方米 [2] - 该地块是北京3年多来首宗未设置地价上限和销售指导价的不限价宅地，土地面积6.37万平方米，建筑控制规模17.83万平方米，容积率2.8 [2] - 自去年北京调整土拍规则后，已出让多宗不限价地块，包括昌平、海淀及丰台的其他地块 [2] - 今年1月16日，中海地产又以底价40.08亿元摘得邻近的丰台西南郊冷库05地块，楼面价5.8万元/平方米，该项目已官宣案名为“中海·丽泽叁號院” [3] 项目区位与特点 - 项目地处北京西二环与三环之间，周边有地铁16号线、房山线双轨交汇，邻近即将建成的丽泽城市航站楼，并位于丽泽金融商务区辐射范围内 [3] - 地块存在邻近京沪线铁路导致噪音较大，以及地块中央有一处必须保留的明代家族祭祀台基遗迹等不利因素 [3] - 项目配建600平方米架空层泛会所及2400平方米下沉会所，在户型设计上采用全四居布局，叠加阳台、花池等扩容空间 [5] - 预售房源涵盖128至231平方米四居大平层，得房率在76.6%至84%之间，通过设计优化，部分户型的实际使用率预计可达85%至96% [5] 市场定位与竞争环境 - 项目拟售均价最高达12.72万元/平方米，较周边在售豪宅项目网签均价有最高约14%的溢价 [4] - 当前区域内在售豪宅项目如端礼著、北京瑞府、北京悦府已进入尾盘阶段，其网签均价分别为11.04万元/平方米、9.84万元/平方米和约10.9万元/平方米 [4] - 北京新房市场竞争激烈，开发商在产品打造上持续升级，包括提升得房率和居住舒适度 [5] - 北京市规划和自然资源委员会于今年2月发布相关技术要点，鼓励在阳台、底层架空、共享空间等方面进行创新 [5]